物業(yè)管理競爭性談判

1、競爭性談判文件招標(biāo)編號：GZY0405項目名稱：物業(yè)管理服務(wù)廣州中醫(yī)藥大學(xué)2004年6月68 / 69目 錄 競爭性談判邀請 競爭性談判須知 用戶需求 合同（樣本） 報價文件格式. 附件第 部 分競 爭 性 談 判 邀 請競爭性談判邀請廣州中醫(yī)藥大學(xué)現(xiàn)就廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期物業(yè)管理服務(wù)進行競爭性談判采購，歡迎有興趣的合格報價人參加報價和談判。1、項目名稱：廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期物業(yè)管理服務(wù)2、項目編號：GZY04053、報價范圍：見競爭性談判文件第部分4、交 貨 期：合同簽訂后15天內(nèi)5、交貨地點：廣州市番禺小谷圍大學(xué)城廣州中醫(yī)藥大學(xué)一期物業(yè)6、競爭性談判文件發(fā)售時間：2004年

2、6月15日至6月16日上午9:0012:00,下午2:005:00（北京時間,節(jié)假日除外）7、競爭性談判文件發(fā)售地點：廣州中醫(yī)藥大學(xué)產(chǎn)業(yè)處（廣州市機場路12號大院綜合樓2樓產(chǎn)業(yè)處辦公室）8、競爭性談判文件售價：標(biāo)書費人民幣100元，售后不退。9、踏勘現(xiàn)場時間：2004年6月17日9時，屆時招標(biāo)人組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場。10、報價文件遞交時間：2004年6月22日上午8:30至9:30（北京時間）。11、談判開始時間：2004年6月22日上午10:00（北京時間）。12、報價、談判地點：廣州中醫(yī)藥大學(xué)辦公樓二樓會議室（廣州市機場路12號大院辦公樓）廣州中醫(yī)藥大學(xué)地 址：廣州市機場路12號大院聯(lián)系電話

3、：傳真電話：聯(lián)系人：劉文富第 部 份競 爭 性 談 判 須 知競爭性談判須知1. 說明1.1 適用范圍本競爭性談判文件僅適用于本競爭性談判文件競爭性談判邀請中所敘述的報價范圍。1.2 合格的報價人：（1）報價人必須是中國境內(nèi)注冊的獨立法人，具有合法的物業(yè)管理營業(yè)執(zhí)照，注冊資金不少于人民幣300萬元（含300萬元）； （2）報價人必須具有中國物業(yè)管理資質(zhì)二級以上（含二級）；（3）報價人必須具有五年以上的物業(yè)管理專業(yè)經(jīng)驗和兩年以上的大學(xué)物業(yè)綜合管理經(jīng)驗，并具有良好的管理水平和業(yè)績，目前所管理的物業(yè)建筑面積在200萬平方米以上，所管理的物業(yè)獲得過省級以上（含省級）物業(yè)管理優(yōu)秀示范獎勵。上述要求須提供

4、相關(guān)資料；（4）報價人必須自行提供服務(wù)，不得將物業(yè)管理項目進行任何方式的轉(zhuǎn)包。1.3 定義（1）“報價人”指向招標(biāo)單位提交報價文件并參與談判的法人。（2）“買方”指最終使用單位，合同的一方當(dāng)事人。（3）“賣方”指成交的報價人，合同的一方當(dāng)事人。（4）“服務(wù)”系指競爭性談判文件和談判內(nèi)容規(guī)定賣方須承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)。1.4 競爭性談判的費用無論本項目的結(jié)果如何，報價人應(yīng)承擔(dān)所有其參加本項目報價和談判的費用。2. 競爭性談判文件2.1 競爭性談判文件的組成競爭性談判文件包括以下部分（1）競爭性談判邀請（2）競爭性談判須知（3）用戶需求（4）合同（樣本）（5）報價書格式（6）附件2.2 競爭性談判文

5、件的澄清報價人若對競爭性談判文件有疑問，應(yīng)將要求澄清的問題以文字形式于報價截止時間前24小時通知招標(biāo)單位。2.3 競爭性談判文件的補充和修改2.3.1招標(biāo)人可以用書面補充通知的方式對競爭性談判文件進行補充和修改。2.3.2所頒發(fā)的補充通知將于報價截止時間前發(fā)往所有購買競爭性談判文件的報價人。該補充通知作為競爭性談判文件的一部分。報價人在收到該通知后須予以簽收確認。2.3.3考慮到補充通知的影響，招標(biāo)人可決定推遲報價截止時間。3. 報價和談判總則3.1 報價文件的編寫。3.1.1報價人應(yīng)仔細閱讀競爭性談判文件的所有內(nèi)容，并按競爭性談判文件的規(guī)定及附件要求的內(nèi)容和格式，提交完整的報價文件。3.1.

6、2報價語言和計量單位報價文件和來往函件用中文書寫，計量單位使用國際單位。3.1.3報價人應(yīng)按報價范圍進行報價。3.1.4報價人應(yīng)用人民幣報價（報價表參照報價書格式）。若由單價計算得出的總價與報價總價不一致，以單價計算得出的總價作為報價總價。若中文文字形式表示的數(shù)值與數(shù)字形式表示的數(shù)值不一致，以中文文字形式表示的數(shù)值為準(zhǔn)。3.1.5投標(biāo)總價應(yīng)包括物業(yè)管理費、伴隨服務(wù)費及稅收手續(xù)過程中發(fā)生的所有費用。3.2 報價文件的組成報價人提交的報價文件應(yīng)至少包括以下部分：（1）報價書（格式見第部分）；（2）法定代表人授權(quán)書（法定代表人為報價人代表并親自簽署報價書的可不提交）（3）價格文件；（4）技術(shù)文件（5

7、）資格文件；（6）報價保證金。缺以上任一項的報價將被視為無效報價。3.3 報價3.3.1報價人報價時提交的全部材料都必須密封，具體包括：（1）報價文件一式7份（正本份，副本6份）；（2）報價文件的WORD2000或97格式電子文檔1份（以軟盤或刻錄光盤形式與報價正本一起密封提交）；（3）報價文件正本、副本的內(nèi)容應(yīng)一致，如果正本與副本不符，以正本為準(zhǔn)。報價文件應(yīng)由報價人的法定代表人或經(jīng)正式授權(quán)并對報價人有約束力的代表在報價文件上簽字。被授權(quán)代表需將以書面形式出具的“法定代表人授權(quán)書”附在報價文件中。任何行間插字、涂改和增刪，必須由報價文件簽字人用姓或首字母在旁邊簽字才有效。3.3.2每本報價文件

8、的內(nèi)容應(yīng)裝訂成冊。3.3.3報價人應(yīng)按附件的要求提交資格文件，并對這些資格文件的真實性負責(zé)。3.3.4所有報價文件必須裝入密封的信封或封套，并在封口上加蓋報價人的公章。報價文件的正本和副本應(yīng)分別封裝，并在每一信封或包裝的封面上寫明：正本或副本；招標(biāo)單位名稱及地址；報價地點及時間；項目編號；項目名稱；報價人名稱及地址；3.3.5招標(biāo)單位對因報價文件未裝訂成冊而造成的報價文件的損壞、丟失不承擔(dān)任何責(zé)任。3.3.7招標(biāo)單位對不可抗力事件造成的報價文件的損壞、丟失不承擔(dān)任何責(zé)任。3.4 報價有效期3.4.1從報價截止日起，報價有效期為90天。在特殊情況下，招標(biāo)單位可于報價有效期滿之前要求報價人同意延長

9、有效期，要求與答復(fù)均應(yīng)以書面形式。報價人可以拒絕上述要求而其報價保證金不被沒收，同意延期的報價人原報價有效期內(nèi)應(yīng)享之權(quán)利及應(yīng)負之責(zé)任也相應(yīng)延續(xù)。3.5 報價保證金3.5.1報價人應(yīng)向招標(biāo)人提交不少于報價總價2%的報價保證金。3.5.2投標(biāo)保證金應(yīng)用投標(biāo)貨幣，并以下列任何一種方式在送交投標(biāo)文件時單獨提交給招標(biāo)人：（1）銀行匯票。（2）保兌支票。銀行匯票、支票提交應(yīng)同時符合下列規(guī)定：收 款 人：廣州中醫(yī)藥大學(xué)開戶銀行：中國銀行廣州市白云支行桂花崗分理處銀行帳號：8458001如投標(biāo)者未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金，其投標(biāo)將被拒絕。投標(biāo)保證包括下列條件：（1）如果投標(biāo)人中標(biāo)，投標(biāo)保證金將保持全部的約束力，直

10、到中標(biāo)人與用戶簽定合同并繳交了中標(biāo)費。（2）如果投標(biāo)人在投標(biāo)截止后撤回其投標(biāo)；或被通知簽約后拒絕簽約的；則招標(biāo)人有權(quán)沒收其投標(biāo)保證金。（3）未中標(biāo)的投標(biāo)人的投標(biāo)保證金，在定標(biāo)后10天內(nèi)無息退還。中標(biāo)人的投標(biāo)保證金在中標(biāo)人與買方簽訂了合同并交貨驗收后10天內(nèi)無息退還。3.6 報價文件的修改在談判規(guī)定的時間內(nèi)，報價人可以修改其報價文件內(nèi)容，但必須以書面形式通知招標(biāo)單位。在談判規(guī)定的修改截止時間后，報價人不可以修改其報價文件內(nèi)容。3.7 報價的撤回在報價截止時間前報價人可以撤回報價、但在報價截止后不允許撤回報價。3.8 談判過程及評審3.8.1招標(biāo)人將在競爭性談判邀請中規(guī)定的時間和地點接受報價。3.

11、8.2招標(biāo)人組織和主持接受報價，報價人代表在報價簽到表簽到。3.8.3每家報價人按電腦隨機排序的順序單獨與談判小組成員就報價文件的技術(shù)、商務(wù)、價格等內(nèi)容進行談判，報價人法定代表人或其授權(quán)報價人代表需參加談判并就談判中所作出的承諾進行書面簽字確認。3.8.4 談判小組將只對確定為實質(zhì)上響應(yīng)競爭性談判文件要求的報價進行評審。3.8.5 實質(zhì)上沒有響應(yīng)競爭性談判文件要求的報價文件將被視為無效報價。出現(xiàn)但不限于下列情況之一的，其報價將被視為無效報價：（1）報價人未按競爭性談判文件要求的金額提交報價保證金或保函的；（2）超出經(jīng)營范圍報價的；（3）報價文件不完整的；（4）報價文件無法定代表人簽字，或簽字人

12、未被法定代表人授權(quán)的；（5）報價有效期不足的；（6）報價總價超出財政預(yù)算且用戶無法支付的；（7）報價文件有不符合競爭性談判文件帶“*”要求的內(nèi)容的；3.8.6談判小組將按符合采購需求、質(zhì)量和服務(wù)相等且報價最低的原則確定成交供貨商。3.8.7談判小組在確定成交候選人以前有權(quán)按照有關(guān)法規(guī)拒絕任何或全部報價，對由此造成對報價人的影響不負任何責(zé)任，同時對此不做任何解釋。3.8.8確定成交供應(yīng)商后，成交供應(yīng)商應(yīng)依時與買方簽約。成交供應(yīng)商與買方簽約后10天內(nèi)，招標(biāo)人向未成交的報價人發(fā)出成交結(jié)果通知書。3.8.9招標(biāo)人沒有義務(wù)向未成交的報價人解釋不成交的理由。3.8.10報價人如認為本項目有違公開、公平、公

13、正原則，可向廣東省政府采購管理辦公室反映。地址：廣州市倉邊路26號8樓；電話：02083357515 3.9. 談判、評審過程的保密性。3.9.1接受報價后，直至成交供應(yīng)商與買方簽訂合同后止，凡與談判、審查、澄清、評價、比較、授標(biāo)意見有關(guān)的內(nèi)容，任何人均不得向報價人及與評審無關(guān)的其他人透露。3.9.2從報價截止日起到確定成交供應(yīng)商日止，報價人不得與參加談判、評審的有關(guān)人員私下接觸。在評審過程中，如果報價人試圖在報價文件審查、澄清、比較及推薦成交供應(yīng)商方面向參與評審的有關(guān)人員和買方施加任何影響，其報價將被拒絕。4. 簽約4.1評標(biāo)結(jié)束后，由招標(biāo)方依據(jù)評委會的評標(biāo)結(jié)果簽發(fā)中標(biāo)通知書。4.2中標(biāo)方須

14、按中標(biāo)通知書指定的時間、地點與甲方簽訂廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期物業(yè)管理委托合同。4.3 中標(biāo)通知書將作為簽訂廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期物業(yè)管理委托合同的合法依據(jù)。第 部 份用 戶 需 求1. 總體要求在管理服務(wù)合同期內(nèi)，中標(biāo)單位通過對廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期物業(yè)的養(yǎng)護、修葺、保潔、安全保衛(wèi)和管理，使得該物業(yè)達到全國物業(yè)管理示范大廈和全國物業(yè)管理示范住宅校區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)90分以上，保證區(qū)內(nèi)各項建筑和配套設(shè)施時刻處于良好的工作狀態(tài)，為師生營造一個健康舒適的工作學(xué)習(xí)環(huán)境。2. 招標(biāo)范圍下述物業(yè)是指廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期所有物業(yè)（特殊說明的除外）。2.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護、使用、運

15、行管理2.1.1房屋建筑物本體及共用設(shè)施設(shè)備：包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備配置系統(tǒng)等，公寓、宿舍室內(nèi)設(shè)施除外2.1.2房屋建筑物共用部位：包括但不限于樓蓋、屋頂、梁柱、地面、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、公共部分的內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗等2.1.3物業(yè)范圍內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備2.1.4機電設(shè)施設(shè)備：包括但不限于以總水表以后范圍內(nèi)的衛(wèi)生用水、飲用水等供水設(shè)施和全部排水、排污設(shè)施及管道；電路和照明設(shè)備；電梯設(shè)備；配電房及設(shè)備；供熱系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備；電鈴等2.1.5小型維修：包括但不限于宿舍內(nèi)的照明、給排水設(shè)施、門、窗、鎖等（不

16、含食堂、商店）2.2 室內(nèi)外公共場地的清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒2.2.1教學(xué)區(qū)樓內(nèi)走廊、樓梯道、電梯間、衛(wèi)生間、課室、教師休息室、會議室、接待室、圖書資料室、閱覽室、自修室、陽臺、天臺等（不含行政辦公室、實驗室）、教學(xué)區(qū)室外道路、停車場、體育場等公共區(qū)域的清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運等；2.2.2生活區(qū)學(xué)生宿舍、教師公寓房間外的公共部分、生活區(qū)室外道路、運動場等公共區(qū)域的清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運，不含食堂、商店的樓內(nèi)部分。2.3 環(huán)境綠化（含盆景）、美化、修剪及養(yǎng)護管理范圍包括固有綠地、道路兩邊綠化、樓宇間綠地等，涵蓋校區(qū)內(nèi)所有樹木（

17、含古樹）、綠化帶、草坪、花壇、樹盆、綠籬、天然植物群落等。2.4 學(xué)生宿舍（不含學(xué)生的床位分配）、學(xué)生活動中心和教師公寓的管理包括生活秩序管理、公共秩序管理、單車棚管理、宿舍紀(jì)律的維持等。2.5 教學(xué)樓課室（不含實驗室）的管理2.6 教學(xué)樓內(nèi)課室教學(xué)物資、教學(xué)設(shè)備的管理2.7 校園治安、消防和校區(qū)交通管理2.8 物業(yè)管理制度與檔案、資料管理2.9 校園綜合服務(wù)3. 技術(shù)要求3.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護、使用、運行管理3.1.1房屋建筑物本體、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備：（1）按規(guī)定建立校區(qū)區(qū)內(nèi)房屋本體及配套設(shè)施等的物業(yè)管理資料檔案，并妥善使用與保管。（2）建立房屋本體及配套設(shè)施維修養(yǎng)護檢查制度

18、，檢查記錄完整。（3）校區(qū)樓內(nèi)外無違章亂張貼、亂搭建、亂拉管線等現(xiàn)象。（4）無擅自改變房屋用途行為。（5）外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落污漬；室外招牌、霓虹燈整潔統(tǒng)一無安全隱患，外墻裝飾無破損。（6）確保房屋、門窗等共用設(shè)施的完好和正常使用；及時完成各項零星維修任務(wù)，零修合格率100%；（7）確保室外場地、道路等公用設(shè)施的完好和正常使用；及時完成各項零星維修任務(wù)，零修合格率100%。（8）保證公共照明、水電設(shè)施、校園廣播系統(tǒng)等公共設(shè)施正常運行。公共設(shè)施、水電每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)故障或損壞應(yīng)在20分鐘內(nèi)到場，12小時內(nèi)維修完畢

19、。3.1.2機電設(shè)施設(shè)備（1）綜合要求：制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理及維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行；配備所需專業(yè)技術(shù)人員，由專業(yè)人員管理（開啟、關(guān)閉、保潔、維修），嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；設(shè)備及機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵，無鼠蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。保持設(shè)備良好，運行正常，合同期限內(nèi)無重大管理責(zé)任事故，無設(shè)備運行事故隱患。如發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常或故障，應(yīng)停止使用以防止故障擴大并立即派人檢修至完好為止。（2）供電系統(tǒng):保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并提前48小時通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人；制定臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行；公共照明系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)

20、使用日的季節(jié)與氣候情況掌握提前開啟時間，用畢應(yīng)立即關(guān)閉，避免浪費。（3）弱電系統(tǒng):按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)工作時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作；監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。（4）電梯系統(tǒng):電梯準(zhǔn)用證、年審合格證、維修保養(yǎng)合同完備；電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；轎廂、進道、機房保持清潔；電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗；電梯運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修；應(yīng)有排除電梯運行險情的應(yīng)急處理措施。（5）給排水系統(tǒng):建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助招標(biāo)方安排合理的用水和節(jié)水計劃；設(shè)備、閥門、管道工作正常，無

21、跑冒滴漏現(xiàn)象；按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染；高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患；限水、停水按規(guī)定時間通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水和浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水和長時間停水現(xiàn)象；應(yīng)有險情的應(yīng)急處理措施。（6）供熱系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備：保證末端設(shè)備運行正常；定期進行清潔及保養(yǎng)；制訂發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。3.1.3小型維修（單項200元以下，包工包料）（1）宿舍水、電、衛(wèi)

22、浴設(shè)備、門鎖維修不過夜；（2）遇電路故障沒電，水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞，要隨叫隨修；（3）排水管、排污管要保持暢通，如有堵塞應(yīng)立即疏通，廁所堵塞應(yīng)當(dāng)天疏通（需換廁盆的除外）。（4）維護維修閉路防盜裝置和電鈴設(shè)施。（5）公共照明、水電設(shè)施每天檢查一遍。（6）樓宇內(nèi)門窗、衛(wèi)浴設(shè)施、照明設(shè)施的檢查每學(xué)期3次。3.2 室內(nèi)外公共場地的清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒（1）根據(jù)甲方要求制訂工作制度和標(biāo)準(zhǔn)，并以之對工作質(zhì)量進行考核；（2）按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進行日常定期清掃或不定期的清掃保潔，做到按制定標(biāo)準(zhǔn)全天候、全方位保潔；（3）定期殺滅蚊、蠅、鼠，并做到無滋生源，每周對范圍內(nèi)的場

23、所消毒一次；（4）污水排放通暢；（5）如遇突發(fā)事件或突擊檢查時，積極配合校方，搞好衛(wèi)生工作，隨叫隨到。（6）入口及大堂清潔要求門窗(玻璃、窗框、窗臺、門把手)無手印、無污漬，保持光潔明亮。地面、地腳線、指示牌、座地?zé)熁抑褵o污漬、水跡、塵跡，保持光潔明亮。燈飾、通風(fēng)口、空調(diào)風(fēng)口、天花頂無蛛絲、無污塵。電梯（轎廂、燈飾、排風(fēng)扇及按鈕）無塵跡、污漬，電梯廳地面干凈整潔。（7）樓層公共區(qū)域部分清潔要求指示牌、懸掛牌光潔明亮。保持走火通道無雜物。地面、墻面、消防器材、果皮箱、垃圾筒無污漬、無痰漬、無塵跡。天花吊頂、送排風(fēng)口無蜘蛛網(wǎng)和灰塵污漬。門把、鏡子無水漬、無印跡，明亮照人。（8）教室、會議室等清潔要

24、求地面定時清理，無雜物。黑板定時擦試，保證上課使用。桌椅無塵跡污漬。玻璃、燈飾光潔明亮。（9）衛(wèi)生間清潔要求地面、墻面、門、窗、玻璃鏡面、隔板無灰塵污漬和其它雜物。小便器、坐廁、洗手盆無污漬、無積水、無垢、無臭，瓷器光潔明亮。保持下水管道水流暢通。（10）露天部分清潔要求地面無垃圾雜物、無積水、無明顯污漬油跡。門崗、道閘無明顯塵跡、污漬、無垃圾雜物。室外設(shè)施無明顯灰塵污漬及不良張貼物。綠化帶無雜物及枯枝葉。燈飾、欄桿、指示牌無污漬、水跡及明顯灰塵。水道、水面無明顯漂浮物。垃圾房垃圾清運及時，物品擺放整齊。垃圾桶無明顯灰塵污漬，不過滿。陰溝、沙井、天臺無明顯雜物。房屋立面、道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)

25、象（11）垃圾清運要求垃圾箱、筒的垃圾存量不超過上緣，每日清理二次，垃圾不在筒箱內(nèi)過夜。垃圾中轉(zhuǎn)站工具擺放整齊，垃圾存量不超過三分之二且作到日產(chǎn)日清，定期清洗消毒，無明顯積水，無蚊蠅飛舞。垃圾清運工具應(yīng)保持清潔無破損，清運過程中不得產(chǎn)生二次污染。（12）以上未列明項目和要求由雙方溝通決定。（13）以下項目每日至少清潔一次樓內(nèi)大堂及教室門、不銹鋼門、防火門；大堂玻璃窗（2米以下）；石、磚、膠質(zhì)地面掃拖；水泥地、廣場磚、地下室地面清掃；教室桌椅每天擦拭，定時清理；樓內(nèi)、大堂石質(zhì)、瓷磚（2米以下）墻面擦拭；日常通道扶手擦拭；護欄擦拭；衛(wèi)生間設(shè)施擦拭、沖洗，地面半干濕拖；垃圾箱除漬，果皮箱擦拭，煙灰盅

26、擦洗；2米以下標(biāo)識牌、開關(guān)、飾物、燈罩、樓內(nèi)管道擦拭；樓道內(nèi)滅火器、宣傳欄擦拭；低處通風(fēng)口除塵；室內(nèi)空調(diào)出口擦拭；開放天臺清掃；電梯轎廂壁、門擦拭、上油；大堂膠質(zhì)地毯濕拖，毛質(zhì)地毯吸塵；架空層清掃；電話亭、運動設(shè)施擦拭；公園椅、草坪燈濕抹；校區(qū)內(nèi)道路、停車場、綠化帶清掃；噴水池雜質(zhì)清理；水面雜物清理；地下停車場地面。（14）其他項目：拖掃凈各層公眾樓梯、走廊地面每日3次；收集垃圾集中送到指定地點每日3次；抹凈走廊陽臺、樓梯扶手表面及清潔公共設(shè)施每日2次；擦拭、清潔消防栓、玻璃窗臺每日1次；清潔樓梯、走廊每日2次；清潔地腳線、防盜門、公共房間門窗每周1次；抹凈公共照明設(shè)施及宣傳欄頂，每月2次；天

27、花墻身除塵及抹凈壁燈每月1次，清掃天臺每周2次；清理死角位、蜘蛛網(wǎng)每月1次；清洗地面污漬每月1次；掃凈周圍去水明溝、明渠表面垃圾每日2次；拖洗地面、巡回保潔每日3次；擦拭、清潔門、間隔設(shè)施每日1次；擦拭鏡面及清潔手盆（不限）清理紙簍垃圾并洗凈紙簍（不限）擦拭、清理墻壁、地腳線，每日1次；清潔玻璃及抹凈風(fēng)口每周1次；全面清洗地面、清理污漬每月1次；清理并洗凈果皮箱、垃圾桶每日1次；清理單車棚隔日1次。（15）清理綠化帶四周巡回保潔每日1次。3.3 環(huán)境綠化（含盆景）、美化、修剪及養(yǎng)護管理3.3.1確保教學(xué)區(qū)綠化植物成活率95%以上，無明顯病蟲害發(fā)生。3.3.2綠地?zé)o踐踏禿裸部位。3.3.3綠化帶

28、喬灌木枝條清晰，樹冠勻整，無明顯弱小、病、枯、黃枝葉。3.3.4草坪無明顯雜草，無垃圾雜物。3.3.5惡劣天氣作好綠化植物保護，防止綠化植物大范圍倒、折。3.3.6每月完成草地及其它植物修剪1次。3.3.7每月保持植物淋水、施肥、噴藥殺蟲、除雜草等養(yǎng)護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。3.4 學(xué)生宿舍（不含學(xué)生的床位分配）、學(xué)生活動中心和教師公寓的管理3.4.1配合學(xué)生處，建立輔導(dǎo)員工作室，按教育部20026號文件精神要求，做好學(xué)生的日常思想品德、行為規(guī)范、法律法規(guī)教育。3.4.2指導(dǎo)和教育學(xué)生做好日常防火，防盜和安全用電工作。3.4.3督促學(xué)生自覺遵守學(xué)校的各項規(guī)章制度和作息時間。

29、3.4.4協(xié)調(diào)學(xué)生宿舍內(nèi)部矛盾糾紛和宿舍的調(diào)整工作。3.4.5協(xié)助制定學(xué)生宿舍各項管理條例和內(nèi)務(wù)衛(wèi)生評比辦法。3.4.6按要求規(guī)范單車棚的單車停放秩序。3.4.7根據(jù)需要配合學(xué)校適時組織查房、查夜等檢查工作，及時處理安全隱患和不穩(wěn)定因素。3.4.8每周進行安全用電檢查和衛(wèi)生評比工作。3.4.9遇突發(fā)事情發(fā)生，值班管理人員必須在第一時間報告校保衛(wèi)處，如情況緊急更應(yīng)同時直接報警（110、120或119等）；主管人員必須在第一時間到現(xiàn)場處理問題或協(xié)調(diào)處理問題。3.4.10做好空房的衛(wèi)生清理、粉刷與維修。3.4.11保證學(xué)生的開水供應(yīng)和管理，并按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費。3.4.12每月向每個房間抄水電表，按規(guī)

30、定代收取超額水電費。3.4.13做好學(xué)生的信件收發(fā)工作，不得遺失，減少錯投。3.4.14按規(guī)定協(xié)助學(xué)校收取學(xué)生的住宿費。3.4.15根據(jù)實際情況制定除四害、消毒工作細則（除四害每月2次）。3.4.16根據(jù)實際需要為學(xué)生提供免費或低收費的項目。3.5 教學(xué)樓課室（不含實驗室）的管理3.5.1按照廣州中醫(yī)藥大學(xué)教務(wù)處的課表安排、調(diào)課通知、考試安排等課室使用計劃準(zhǔn)時開關(guān)課室門。3.5.2在不影響正常教學(xué)安排的情況下，對于教學(xué)單位、學(xué)生社團正常使用課室舉辦講座等活動給予積極配合，合理安排。3.5.3為每個課室配齊粉筆（或者白板筆）、筆擦，每天檢查3次配備情況。3.5.4對教學(xué)樓內(nèi)的課室進行動態(tài)管理，確

31、保滿足教學(xué)及正常使用需要，高效節(jié)約，避免浪費。即課室管理員應(yīng)不斷巡查課室使用情況，遇到自修學(xué)生人數(shù)較多，自修課室較為擁擠時，應(yīng)及時增開備用課室；對于沒人使用或使用率不高的，應(yīng)及時關(guān)閉熄燈，開放課室的座位總體空位率不得高于50%。3.5.5在教學(xué)樓一樓設(shè)立服務(wù)臺或值班室，負責(zé)協(xié)調(diào)教學(xué)樓管理的有關(guān)事務(wù)、工作人員排班，及時處理師生的服務(wù)要求，接受師生的投訴等。值班室不得作為員工休息房。3.5.6保持教學(xué)區(qū)（特別是教學(xué)樓）的安靜，制止一切亂吵嚷等影響教學(xué)秩序的行為。3.5.7保證電鈴準(zhǔn)時運行，電鈴出現(xiàn)故障的，及時維修。3.5.8做好教師休息室的開、關(guān)門工作，保證有充足的教師休息室處于開放狀態(tài)供教師使用

32、，避免無關(guān)人員占用。3.6 教學(xué)樓內(nèi)課室教學(xué)物資、教學(xué)設(shè)備的管理3.6.1對課室內(nèi)教學(xué)設(shè)備、課桌椅等物資進行統(tǒng)一管理，對新增的資產(chǎn)及時進帳，對調(diào)整的設(shè)備進行跟蹤，按物資管理的要求做到帳、物、卡相符。要求每月對帳一次。3.6.2工作人員應(yīng)提前10分鐘到位，做好教學(xué)樓課室上課前的擴音設(shè)備的出借登記及課后的收回工作。3.6.3保證教學(xué)樓內(nèi)課室照明設(shè)備的正常關(guān)啟；保證課室里的課桌椅配備整齊，每天檢查課桌椅的配備情況。3.6.4制訂有關(guān)教學(xué)設(shè)備的使用指南，并貼在相關(guān)設(shè)備旁邊，方便師生使用前閱讀。3.6.5按規(guī)定維護保養(yǎng)教學(xué)設(shè)備，配件（如電源線、插線板）配備齊全，保證各項教學(xué)設(shè)備隨時處于可投入使用的狀況。

33、3.6.6每日檢查課時內(nèi)的設(shè)備狀況，發(fā)現(xiàn)故障及時處理。一般故障，應(yīng)隨叫隨到，當(dāng)天維修完畢。維修期間，有備用設(shè)備的，應(yīng)換上備用設(shè)備，沒有備用設(shè)備的，要及時對使用該課室的老師說明清楚，確要使用有關(guān)設(shè)備上課的，要及時與相關(guān)部門聯(lián)系，調(diào)整課室并提前通知上課學(xué)生。3.6.7對教師在課堂教學(xué)過程中教學(xué)設(shè)備出現(xiàn)的問題及時提供技術(shù)支持。對于教師在教學(xué)過程中提出的技術(shù)支持請求，應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場并進行處理。3.6.8做好多媒體講臺鑰匙的保管工作，對按計劃需要使用多媒體設(shè)備的課室，在每天開課室門時，打開多媒體講臺及電腦，并保證電腦能正常運行；對臨時使用多媒體設(shè)備的，做好多媒體講臺鑰匙的出借登記及回收工作。關(guān)閉課

34、室門前，保證多媒體設(shè)備及多媒體講臺處于關(guān)閉狀態(tài)。3.7 安全保衛(wèi)、消防與交通管理工作3.7.1結(jié)合教學(xué)區(qū)和生活區(qū)特點，分別制定安全防范措施。3.7.2危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。3.7.3消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時起用。3.7.4物業(yè)管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法，并能及時處理各種火災(zāi)事故。3.7.55協(xié)助學(xué)校保衛(wèi)處開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，組建義務(wù)消防隊和明確防火責(zé)任人。3.7.6按照學(xué)校突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施及引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。3.7.7保證校區(qū)內(nèi)無火警火災(zāi)事故。3.7.8確保門禁系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，熟練操作監(jiān)

35、控設(shè)備并進行日常維護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并報告校保衛(wèi)處。3.7.9嚴禁小商販等無關(guān)人員進入校區(qū)內(nèi)推銷商品和拾破爛。3.7.10嚴格來訪登記制度，熱情接待來訪者。3.7.11建立生活區(qū)學(xué)生憑“一卡通”進宿舍制度。3.7.12組建保安隊并經(jīng)大學(xué)城派出所和番禺區(qū)公安分局備案登記，保安員24小時巡邏。3.7.13在學(xué)校保衛(wèi)處的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，服從保衛(wèi)處的管理，建立完善的消防制度和消防工作計劃，值班人員接受校保衛(wèi)處的定期消防培訓(xùn)。3.7.14負責(zé)教學(xué)區(qū)和生活區(qū)單車管理，保證單車停放有序，防止單車被盜。如有單車被盜，按賠償法予以賠償。3.7.15保證消防通道和各安全出口的暢通無阻，每月對所有消防通道和安全

36、出口檢查2次以上。3.7.16保管好消防設(shè)施。3.7.17嚴禁在生活區(qū)、宿舍內(nèi)私自亂接亂拉電源線、私裝電源插座和使用大功率電器。3.7.18負責(zé)一般刑事案件和治安案件的現(xiàn)場保護，積極搶救傷員，及時報告學(xué)校保衛(wèi)處和當(dāng)?shù)毓才沙鏊?，協(xié)助保衛(wèi)處和當(dāng)?shù)嘏沙鏊{(diào)查工作。3.7.19、保證校區(qū)內(nèi)無重大刑事案件和災(zāi)害事故。3.7.20因管理不善或工作失職造成的案件的，物業(yè)公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定給予賠償（具體賠償辦法另定）。3.7.21、負責(zé)校內(nèi)交通秩序的管理，保證車輛運行暢順。3.7.22負責(zé)交通事故的現(xiàn)場保護和報告，協(xié)助有關(guān)部門處理。3.7.23負責(zé)停車場車輛的保管，建立管理制度，并按照學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)代收取停車費用。

37、3.7.24協(xié)助學(xué)校保衛(wèi)處做好突發(fā)事件處理以及涉外安全保衛(wèi)工作。3.8 物業(yè)管理制度與檔案、資料管理3.8.1建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。3.8.2在日常管理中要建立交接班、項目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。3.8.3檔案資料包括：與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、檔案和竣工驗收資料；實施管理和服務(wù)工作中的各種制度、規(guī)程、記錄、圖表、函件等。3.9 校園綜合服務(wù)3.9.1提供校區(qū)重大會議、慶典、招生、考試、報到、藝術(shù)節(jié)、學(xué)術(shù)活動、布展等活動的勞動服務(wù)，包括布置會場、搬運器材、桌椅、試室布置、清場等工作。3.9.2保證會議機密，在會議前要了解該會議的保密程度，以便決定如何參與會議的服務(wù)。3.9.3

38、制定完備的會務(wù)服務(wù)工作細則并嚴格執(zhí)行。3.9.4會務(wù)服務(wù)人員應(yīng)儀表端莊、舉止文明、知曉相關(guān)禮儀，并經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)。4 技術(shù)指標(biāo)（請予以響應(yīng)）4.1 教學(xué)樓課室管理要確保滿足教學(xué)及正常使用需要，高效節(jié)約，避免浪費，開放課室的座位總體空置率不高于50%；4.2 消防管理嚴格遵守有關(guān)消防規(guī)定，確保無消防事故，消防設(shè)備完好率100；4.3 安全防范方面確保無重大刑事、交通等安全事故；4.4 衛(wèi)生、清潔實行動態(tài)保潔，滿意率在95%以上；4.5 綠化養(yǎng)護良好，環(huán)境綠化達標(biāo)率在95%以上；4.6 除因基建質(zhì)量、設(shè)備在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因外，房屋及設(shè)備、配套設(shè)施完好率100%；4.7 房屋零星維修、急修（單項在5

39、000元以內(nèi)）及時率99%以上，返修率不超過1；4.8 管理服務(wù)人員必須持有相應(yīng)的上崗證、資格證，專業(yè)培訓(xùn)合格率100%；4.9 師生員工對物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%以上，投訴處理率100%；4.10停車場、道路完好率100；4.11化糞池、雨水井、污水井完好率100；4.12排水管、明暗溝完好率100；4.13照明設(shè)備、校園廣播設(shè)施完好率在95以上；4.14 違章處理率100。5 商務(wù)指標(biāo)5.1 交貨地點：廣州市番禺小谷圍大學(xué)城廣州中醫(yī)藥大學(xué)一期各教學(xué)區(qū)、生活區(qū)5.2交貨時間：合同簽訂后15天內(nèi)5.3 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與付款條件：5.3.1服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核標(biāo)準(zhǔn)參照全國城市物業(yè)管理（優(yōu)秀）示范大廈評

40、分標(biāo)準(zhǔn)和全國物業(yè)管理（優(yōu)秀）示范住宅校區(qū)執(zhí)行。5.3.2中標(biāo)單位在開展以上各類管理服務(wù)時，必須接受學(xué)校相關(guān)部門的管理、指導(dǎo)、監(jiān)督。5.3.3中標(biāo)單位必須支持和配合學(xué)校開展工作，保證學(xué)校各項工作的正常運行。5.3.4學(xué)校將通過巡查、發(fā)放調(diào)查表等途徑跟蹤及了解中標(biāo)單位的服務(wù)質(zhì)量。5.3.5學(xué)校每年扣出年綜合管理費的5作為服務(wù)質(zhì)量保證金，如果各項服務(wù)指標(biāo)達到要求，學(xué)校師生對服務(wù)單位的滿意率達到90，學(xué)校將扣下的服務(wù)質(zhì)量保證金全額支付給服務(wù)單位；滿意率高于95的，學(xué)校另外支付年管理費用的0.5作為獎勵；滿意率為8590的，學(xué)校扣下服務(wù)質(zhì)量保證金20，余下支付給服務(wù)單位；滿意率為8085，學(xué)?？巯路?wù)質(zhì)

41、量保證金的50，余下支付給服務(wù)單位；滿意率為7580%學(xué)?？巯氯糠?wù)質(zhì)量保證金，同時給服務(wù)單位發(fā)出服務(wù)質(zhì)量黃牌警告；滿意率低于75的，學(xué)?？巯氯康姆?wù)質(zhì)量保證金及押金的50，同時與服務(wù)單位終止服務(wù)協(xié)議。6 其他要求和說明6.1 報價人應(yīng)具有一套物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度和素質(zhì)較高的管理隊伍。6.2 中標(biāo)單位安排到學(xué)校工作的工作人員要求有高中以上文化程度，年齡40歲以下，有責(zé)任心、專業(yè)管理技術(shù)和一定的工作經(jīng)驗，并經(jīng)嚴格的崗前培訓(xùn)。各類工作人員應(yīng)持有相應(yīng)的資格證、上崗證，人員數(shù)量應(yīng)滿足學(xué)校的物業(yè)管理要求。統(tǒng)一服裝，形象良好，舉止文明，對學(xué)生和教職員工提供微笑服務(wù)。承諾遵守學(xué)校的各項規(guī)章制度。6.3

42、 中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)實行一體化的統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負盈虧。6.4 物業(yè)委托管理期限為24個月，試用期為3個月，從簽訂合同生效之日起。6.5 辦公室和學(xué)生宿舍內(nèi)的設(shè)施維修、清潔服務(wù)不在本招標(biāo)管理服務(wù)范圍內(nèi)。6.6 校區(qū)內(nèi)各類門牌、標(biāo)識牌、垃圾筒、箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施均由招標(biāo)方負責(zé)；但物業(yè)管理所需的各類標(biāo)識由中標(biāo)單位負責(zé)。6.7 物業(yè)在交接期間的清潔開荒由中標(biāo)單位負責(zé)。6.8 招標(biāo)單位提供物業(yè)管理辦公用房 平方米（按委托管理的物業(yè)建筑面積3計，含辦公用房、值班用房、倉庫及維修場所），該用房在委托管理期限內(nèi)由物業(yè)公司免費使用，水、電、通訊等費用由中

43、標(biāo)單位承擔(dān)。6.9 物業(yè)公司員工生活用房自行解決。6.10 校區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、房屋本體、共用設(shè)施設(shè)備、機電等設(shè)施設(shè)備、單項維修費用超過5000元以上由招標(biāo)方負責(zé)。6.11 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護和管理不包括：6.11.1公寓、宿舍的室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（燈具、風(fēng)扇、插座、開關(guān)、水龍頭、床、桌、椅、柜子、鏡子、洗手盆、大小便器、花灑、晾衣架等）；6.11.2食堂廚具、餐具等專用設(shè)施設(shè)備。6.12 會議室的管理服務(wù)由物業(yè)公司負責(zé)，物業(yè)公司主要提供人力服務(wù)，會議室所掛的會標(biāo)、條幅、茶葉、水果、茶杯等均由招標(biāo)方負責(zé)。6.13 學(xué)校一年有近三個月的假期，假期間絕大部分師生離校，課室、工作室、辦公室基本停用，期間的物

44、業(yè)管理費用應(yīng)單獨報價。6.14 物業(yè)管理服務(wù)報價包括的主要項目：6.14.1管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；6.14.2辦公費用;6.14.3清潔衛(wèi)生費（不包括公共洗手間衛(wèi)生用品費用）;6.14.4綠化養(yǎng)護費;6.14.5治安保衛(wèi)費;6.14.6物業(yè)共用設(shè)施、公用設(shè)施維護費；6.14.7機電設(shè)施設(shè)備維護費；6.14.8固定資產(chǎn)折舊費;6.14.9法定稅費;6.14.10物業(yè)管理企業(yè)利潤。6.15 本次物業(yè)服務(wù)費報價不包括設(shè)備財產(chǎn)保險及公共責(zé)任險。6.16 裝修施工垃圾由施工單位負責(zé)清理。6.17 一期物業(yè)中有部分房間不開放使用，按每季度清潔1次進行報價。6.18 凡處于保修期

45、或養(yǎng)護期內(nèi)的項目，其維修管理由供應(yīng)商負責(zé)或由物業(yè)公司與供應(yīng)商協(xié)商決定，學(xué)校不再另行支付維修費用。 第 部 份合 同 （樣本）廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期物業(yè)管理委托合同委托方：廣州中醫(yī)藥大學(xué)（以下簡稱甲方）受托方： （以下簡稱乙方）根據(jù)國家、省、市的有關(guān)法律、法規(guī)政策及本次物業(yè)管理的競爭性談判文件和甲方簽發(fā)的中標(biāo)通知書，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方就大學(xué)城校區(qū)的物業(yè)管理，委托乙方實行專業(yè)、規(guī)范、安全、高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，特訂立本合同。第一條 物業(yè)基本情況1、物業(yè)名稱：廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期2、座落位置：具體以總平面圖標(biāo)明的位置為準(zhǔn)?？偨ㄖ娣e：179765平方米；總綠地面積：2

46、97590平方米。3、委托管理的物業(yè)范圍詳見紅線圖（附件一）。4、現(xiàn)有教學(xué)設(shè)備：第二條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的業(yè)主（即甲方）和物業(yè)使用人，本物業(yè)的業(yè)主和物業(yè)使用人均對本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第三條 委托管理事項（具體內(nèi)容以標(biāo)書為準(zhǔn)）1、建筑物的本體維護，即建筑物的防漏、保養(yǎng)、供水、排水維修、網(wǎng)架維修翻新維護等；2、校區(qū)的供水、排水、下水道等保養(yǎng)、維修；3、校區(qū)電力系統(tǒng)的維護及照明：即雙回路高壓配電房、低壓配電房、變壓器室的維護和保養(yǎng)；供電照明及室外的照明的保養(yǎng)和維護；4、監(jiān)控系統(tǒng)的保養(yǎng)和維修，弱電線路、公共布線部分的維護；5、配套的設(shè)施保養(yǎng)維修，即所有電動伸縮門、車道路障機、自動欄桿的保

47、養(yǎng)維護工作；6、區(qū)內(nèi)的環(huán)境綠化和美化、修剪和養(yǎng)護；各重大節(jié)日所規(guī)定的綠化（盆景）擺設(shè)和保養(yǎng)，宣傳標(biāo)語的制作和懸掛；7、校區(qū)的保潔工作，所有室內(nèi)外的洗手間、公共地帶的保潔和垃圾清運；8、校區(qū)的治安、消防和交通管理工作9、校區(qū)消防及廣播系統(tǒng)的保養(yǎng)和維修，消防管網(wǎng)、蓄水池的維護、保養(yǎng)；10、校區(qū)所有維修的項目中所涉及原材料及器械的成本支出，在單項5000元以下的由中標(biāo)方統(tǒng)籌包干，包括日常的設(shè)備零件更換、購置消耗品及物業(yè)項目的維修等。在5000元以上的由中標(biāo)方和甲方按年度維修計劃簽訂協(xié)議，另行組織實施。11、其他委托事項：負責(zé)校區(qū)一切公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修、年審及蛇蟲鼠蟻的防治。第四條 委托管理期限委托

48、管理期限為三年。自2004年7月10日至2006年7月9日止。試用期為3個月，在此期間未履行合同，不遵守承諾或達不到甲方要求，甲方有權(quán)解除合同，其一切責(zé)任由乙方負責(zé)，不得以任何理由向甲方提出任何索賠要求。第五條 物業(yè)管理費及其支付1、本合同所指的物業(yè)管理費是指乙方根據(jù)本招標(biāo)文件中招標(biāo)項目要求所投報的物業(yè)管理中標(biāo)價；2、根據(jù)乙方此次投報的物業(yè)管理中標(biāo)價 ，物業(yè)管理服務(wù)費為人民幣_ 元，即每年_元，每月 _元；3、支付方式為：甲方須在每月10日以前，按月向乙方支付上月95的物業(yè)管理費。甲方每年扣出年綜合管理費的5作為服務(wù)質(zhì)量保證金，如果各項服務(wù)指標(biāo)達到要求，學(xué)校師生對服務(wù)單位的滿意率達到90，甲方

49、將扣下的服務(wù)質(zhì)量保證金全額支付給服務(wù)單位；滿意率高于95的，甲方另外支付年管理費用的0.5作為獎勵；滿意率為8590的，甲方扣下服務(wù)質(zhì)量保證金20，余下支付給服務(wù)單位；滿意率為8085，甲方扣下服務(wù)質(zhì)量保證金的50，余下支付給服務(wù)單位；滿意率為7580%，甲方扣下全部服務(wù)質(zhì)量保證金，同時給服務(wù)單位發(fā)出服務(wù)質(zhì)量黃牌警告；滿意率低于75的，甲方扣下全部的服務(wù)質(zhì)量保證金及押金的50，同時與服務(wù)單位終止服務(wù)協(xié)議。物業(yè)管理費由甲方向物業(yè)公司發(fā)出通知，物業(yè)公司根據(jù)通知開出發(fā)票辦理收取手續(xù)。第六條 甲方的權(quán)利和義務(wù)1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；2、審定乙方制定的物業(yè)管理制度及實施細則，并監(jiān)督使用人

50、遵守；3、審定乙方提出的物業(yè)管理年度計劃、年度費用概預(yù)算、決算報告，并根據(jù)年度計劃與乙方商定評獎懲辦法；4、甲方的有關(guān)部門對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年進行4次全面的考核評定，評分標(biāo)準(zhǔn)參照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈評分標(biāo)準(zhǔn)（見附件二）由雙方協(xié)商制訂。5、如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理嚴重失誤，經(jīng)市政府有關(guān)部門認定，甲方有權(quán)終止本合同，并追究乙方的經(jīng)濟責(zé)任；6、甲方在合同生效之日起10日內(nèi)向乙方提供_平方米建筑面積的辦公用房，由乙方無償使用，水、電、通訊等費用由乙方承擔(dān)；7、甲方在合同生效之日起20日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及其附屬設(shè)施物業(yè)管理的原始資料和技術(shù)檔案（工程建設(shè)竣工

51、資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；8、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。如不能達到，甲方將對此發(fā)出整改通知，連續(xù)兩次通知仍不能達到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)終止本合同；9、甲方依照本合同約定，按時支付管理費用；10、積極協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作；11、甲方有權(quán)抽查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況。12、負責(zé)對教學(xué)設(shè)施、設(shè)備進行清點、核查移交給乙方管理。第七條 乙方的權(quán)利和義務(wù)1、嚴格遵守國家、省、市的法律法規(guī)和投標(biāo)文件中的“廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期物業(yè)管理項目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”，對廣州中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期物業(yè)實行專業(yè)、規(guī)范、安全、高質(zhì)量的物業(yè)管理。；2、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約

52、定，制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度及崗位責(zé)任；3、負責(zé)編制房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，報甲方審定；4、乙方不得將整體或部分管理責(zé)任及利益對外轉(zhuǎn)讓或發(fā)包，不得將未征得甲方同意的物業(yè)管理業(yè)務(wù)對外分包或轉(zhuǎn)包；5、對管理范圍內(nèi)的物業(yè)和公用設(shè)施不得擅自占用或改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；6、建立健全本項目的物業(yè)管理檔案，并負責(zé)及時記載有關(guān)變動情況；7、對業(yè)主和使用人違反制度的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施；8、本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料

53、；移交其管理范圍內(nèi)的全部公共財產(chǎn)，并接受甲方指定專業(yè)機構(gòu)的移交審核。向甲方移交時，要確保各項設(shè)施的性能良好。9、有權(quán)按時從甲方處支取中標(biāo)的物業(yè)管理費。10、乙方每半年向甲方上報財務(wù)開支情況并作出說明。11、接受物業(yè)管理主管部門和學(xué)校有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。12、在委托管理的樓宇內(nèi)發(fā)生人身傷害事故，按照國家教育部和物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)、文件規(guī)定，乙方負相應(yīng)的管理責(zé)任。13、在委托管理的教學(xué)區(qū)范圍樓宇內(nèi)的多媒體教學(xué)設(shè)備，每年被盜率不得超過2件，其他教學(xué)設(shè)備被盜率不得超過5，超過此比率的，由乙方負全額賠償。14、乙方的員工應(yīng)做到四證齊全（身份證、務(wù)工工、計劃生育證、暫住證），并將復(fù)印件送甲方備案，

54、管理應(yīng)符合廣州市政府及甲方要求，乙方員工食宿自行安排。第八條 物業(yè)管理的質(zhì)量乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)管理分項標(biāo)準(zhǔn)，即各項維修、養(yǎng)護和管理方案及達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（見附件三），經(jīng)甲方同意后作為本合同的必備附件。乙方應(yīng)該繼續(xù)保持國家優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府行業(yè)主管部門頒發(fā)的證書。第九條 履約保證金的支付1、根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，乙方在簽訂合同之日起7個工作日內(nèi)須一次性向甲方繳納人民幣5萬元作為履約保證金；2、履約保證金的期限為二年，自2004年7月10日始至2006年7月9日止；3、二年合同期滿后或不屬乙方重大責(zé)任事故造成的本合同終止，甲方一次性返還乙方發(fā)履約保證金。4、如乙方不能完成投標(biāo)質(zhì)量指標(biāo)的要求或在