南昌小商品城后期定位報告

1、策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目武漢策源業(yè)務發(fā)展部籌建計劃（思路）武漢策源業(yè)務發(fā)展部籌建計劃（思路）2010.42010.4南昌小商品城南昌小商品城 后期定位報告（簡）后期定位報告（簡）本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸上海策源機構(gòu)武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司所有，未經(jīng)策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。20102010年年1212月月策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目2區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模最大規(guī)模商業(yè)綜合體項目商業(yè)綜合體項目坐擁坐擁一線贛江一線贛江自然景觀，融入大象湖，濃厚的自然景觀，融入大象湖

2、，濃厚的人文氣氛人文氣氛未來片區(qū)主城區(qū)，發(fā)展未來片區(qū)主城區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮鬂摿薮笠?guī)劃規(guī)劃小商品市場小商品市場，物流，物流基地基地，商務配套，居住，商務配套，居住， 自身自身完善豐富完善豐富南昌新動力源泉、推動城市化新發(fā)展南昌新動力源泉、推動城市化新發(fā)展策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目一 座 城 市 的 新 高 度百 萬 平 米 小 商 品 城區(qū)域前景區(qū)域前景城市未來城市未來新動力源泉新動力源泉城市化進程城市化進程引擎是什么，怎么做燃料策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目思維框架思維框架 CATALOGUE 項目屬性分析項目屬性分析市場機會點分析市場機會點分析發(fā)展

3、方向研判發(fā)展方向研判發(fā)展方向分析發(fā)展方向分析物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議方案一方案一方案二方案二方案三方案三發(fā)展方向建議發(fā)展方向建議策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目1項目屬性分析項目屬性分析ONE 策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目蓮塘組團，南昌都市圈的副中心，城市新興發(fā)展區(qū)蓮塘組團，南昌都市圈的副中心，城市新興發(fā)展區(qū)本項目位于南昌蓮塘組團，在總體布局結(jié)構(gòu)上，蓮塘組團規(guī)劃方案將成集商務辦公、產(chǎn)業(yè)制造、汽車零配件、兼容居住于一體的，功能相對獨立的生態(tài)宜居新城，建設成為南昌都市圈的副中心南昌都市圈的副中心。象象湖湖昌南昌南朝朝陽陽州州市中心市中心紅角州紅角州九龍湖九龍

4、湖長棱長棱工業(yè)園工業(yè)園新建新建紅谷灘紅谷灘九龍湖九龍湖紅角州紅角州蓮塘新城蓮塘新城朝陽新城朝陽新城項目屬性項目屬性區(qū)域歸屬區(qū)域歸屬策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目百萬平方米的大型商貿(mào)綜合體，完全滿足居民的起居住行吃喝需求；百萬平方米的大型商貿(mào)綜合體，完全滿足居民的起居住行吃喝需求；區(qū)域配套不足被弱化，但北面的綠化帶及西面的沙場對項目有較大影響。區(qū)域配套不足被弱化，但北面的綠化帶及西面的沙場對項目有較大影響。一期市場一期市場物流基地物流基地還遷住宅還遷住宅商住配套商住配套后續(xù)商業(yè)用地后續(xù)商業(yè)用地大面積綠化帶大面積綠化帶沙場沙場項目屬性項目屬性地塊簡況地塊簡況優(yōu)勢：地塊整體規(guī)模較

5、大，容易產(chǎn)生集聚效益緊鄰贛江水系，江景資源可以挖掘未來規(guī)劃的區(qū)域中心，增值潛力大劣勢：區(qū)域大范圍施工，交通、環(huán)境有一定影響項目住宅地塊狹長，不易規(guī)劃高壓線對住宅視覺與輻射壓力的不利影響江邊沙場產(chǎn)生的視覺干擾策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目p 象湖新城規(guī)劃面積及人口：總用地面積約29.80平方公里，人口規(guī)模按35萬人控制；p 功能定位：“承市啟縣”的有機組團，縱接南北的功能，集生活、居住、休閑、娛樂、商貿(mào)為一體的新型片區(qū)；p 布局結(jié)構(gòu)：一城兩片區(qū)，一主一副兩中心，一橫一縱“T” 型公共空間生態(tài)廊規(guī)劃結(jié)構(gòu)；項目位于項目位于“一城兩片一城兩片”的西片區(qū)，的西片區(qū)，以商業(yè)金融、商務辦

6、公、文化娛樂設施為主導，構(gòu)筑成新城主中心。以商業(yè)金融、商務辦公、文化娛樂設施為主導，構(gòu)筑成新城主中心。南昌新城副中心，象湖新城南昌新城副中心，象湖新城 人居片區(qū)人居片區(qū)項目屬性項目屬性城市角色城市角色策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目p 撫河故道西岸規(guī)劃為新城主中心，以商業(yè)金融、商務辦公、文化娛樂等公共設施為主，對本項目的開發(fā)利好。p 撫河故道西岸沿線規(guī)劃有游樂、會展、運動體育等大型的綜合公園，這是本案開發(fā)不可多得的資源。項目位于未來新城主中心，但當前仍處于開發(fā)初期；項目位于未來新城主中心，但當前仍處于開發(fā)初期；各項配套有待完善，對項目預期發(fā)展存在利好；各項配套有待完善，對項目

7、預期發(fā)展存在利好；新城主中心新城副中心新城規(guī)劃綠化、游樂、運動等公園用地帶南昌小商品城清水灣撫河故道西岸撫河故道西岸區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域配套建設加速。區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域配套建設加速。項目屬性項目屬性環(huán)境配套環(huán)境配套策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目快速路主干路次干路支路互通式立交分離式立交區(qū)域未來完善的交通體系，區(qū)域未來完善的交通體系，將有效地承載區(qū)域內(nèi)商貿(mào)、經(jīng)濟的快速發(fā)展。將有效地承載區(qū)域內(nèi)商貿(mào)、經(jīng)濟的快速發(fā)展。p 項目所處位置與城市快速交通保持了合理的距離與聯(lián)系，同時便利的次干路及支路將承擔項目與社會活動的緊密聯(lián)系。城市快速交通體系，扎實的經(jīng)濟發(fā)展墾荒基礎城市快速交通

8、體系，扎實的經(jīng)濟發(fā)展墾荒基礎項目屬性項目屬性交通分析交通分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目周邊資源：地鐵、鐵路與高速等路網(wǎng)集結(jié)，四通八達，為象湖進一步繁榮提高了機遇；經(jīng)周邊資源：地鐵、鐵路與高速等路網(wǎng)集結(jié)，四通八達，為象湖進一步繁榮提高了機遇；經(jīng)協(xié)調(diào)，在象湖新城規(guī)劃一個公交樞紐站，屆時象湖新城市民出行將有極大改善協(xié)調(diào)，在象湖新城規(guī)劃一個公交樞紐站，屆時象湖新城市民出行將有極大改善u西客站、向莆鐵路的建設帶動區(qū)域開發(fā)，形成輻射發(fā)展圈，為本案所在區(qū)域進一步繁榮提供機遇；u地鐵2號、4號線的規(guī)劃建設更是為項目錦上添花；u昌樟高速、繞城高速為規(guī)劃了市場物流功能的象湖片區(qū)帶來了外來人

9、群，促進對外交流與貿(mào)易；u公交公司已計劃在象湖新城規(guī)劃一個公交樞紐站，屆時市民出行將有極大改善；目前區(qū)域道路以城際目前區(qū)域道路以城際城市快速交通為主，以老城區(qū)城市快速交通為主，以老城區(qū)的連通為輔，整個日常生活交通有待完善。的連通為輔，整個日常生活交通有待完善。向埔鐵路向埔鐵路昌樟高速昌樟高速G320G320國道國道繞城高速繞城高速生米大橋生米大橋西客站西客站朝陽朝陽新城新城市政府市政府地鐵地鐵4號線號線項目屬性項目屬性發(fā)展前景發(fā)展前景策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目公共配套設施的缺失一直是象湖新城為人詬病的最大問題公共配套設施的缺失一直是象湖新城為人詬病的最大問題出行商業(yè)金融

10、目前已開通的公交路線僅212、526路，公共交通設施仍顯不足。各商品房項目沿街分布的商鋪成為了區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)配套的重要組成，區(qū)域型集中式商業(yè)尚未出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)金融配套設施缺乏。項目屬性項目屬性美中不足美中不足策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目 項目屬性：項目屬性： 區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕盒鲁且?guī)劃，百萬平米大型商業(yè)綜合體項目，挑戰(zhàn)與機遇并存！新城規(guī)劃，百萬平米大型商業(yè)綜合體項目，挑戰(zhàn)與機遇并存！ 有利因素：有利因素：整個片區(qū)規(guī)劃前景相對良好向好；交通通達性好； 不利因素：不利因素：目前周邊不成熟、生活配套少；日常生活交通設施缺乏 物業(yè)間關系：物業(yè)間關系：商貿(mào)物流影響住宅品質(zhì)拔高；同時為住

11、宅提供客源；兩者相互推動項目屬性項目屬性綜合評判綜合評判新城規(guī)劃項目處于南昌蓮塘組團，為集商務辦公、流通服務、先進制造業(yè)于一體的，功能相對獨立的生態(tài)宜居新城城市大盤 總建面百萬平米，商貿(mào)與居住配套，未來的市場挑戰(zhàn)巨大；強勢資源核心資源在于政府對組團的重點打造，尤其在市政的投入方面；西臨贛江、東部有象湖濕地資源地塊交通通達性良好距西客站較近，生米大橋可長驅(qū)直入本項目，昌南大道連通老城區(qū)品牌資源超級綜合商貿(mào)物流中心一級開發(fā)商實力打造策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目城市升級城市升級新城區(qū)新城區(qū)品牌品牌大盤大盤城市變革引領生活變革城市變革引領生活變革定義板塊即是定義城市定義板塊即是定

12、義城市建立標桿，建立標準建立標桿，建立標準整合資源，超越市場整合資源，超越市場發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略引領變革引領變革 . . 定義城市定義城市 . . 建立標準建立標準 . . 超越市場超越市場項目屬性項目屬性本章總結(jié)本章總結(jié)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目2市場機會點分析市場機會點分析 two 策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目南昌城市化率較低，城區(qū)面積較小，但正處于發(fā)展期，未來潛力較大南昌城市化率較低，城區(qū)面積較小，但正處于發(fā)展期，未來潛力較大 在中部城市中，南昌城市化率較低，但高于合肥、鄭州及長沙； 南昌城區(qū)面積位于中部六省省會城市最低處，發(fā)展?jié)摿^大； 南昌

13、市中部物流中心正在建立，未來發(fā)展?jié)摿^大，未來發(fā)展前景較好。 南昌城市化、城區(qū)面積大有可為南昌城市化、城區(qū)面積大有可為1 1、城市發(fā)展機會點分析、城市發(fā)展機會點分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目向莆鐵路的建設，連通沿海出口城市，保證南昌成為大型物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)站向莆鐵路的建設，連通沿海出口城市，保證南昌成為大型物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)站，讓讓中部成為物流延伸的廣闊腹地，吸引外來投資中部成為物流延伸的廣闊腹地，吸引外來投資 向莆鐵路的建設加強和完善華東地區(qū)鐵路加強和完善華東地區(qū)鐵路網(wǎng)網(wǎng)，填補中部地區(qū)鐵路空白； 加強沿海與內(nèi)陸間的經(jīng)濟協(xié)作加強沿海與內(nèi)陸間的經(jīng)濟協(xié)作，讓中部地區(qū)成為其物流延伸的廣

14、闊腹地； 向莆鐵路建設帶動沿線經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，吸引外來投資吸引外來投資； 構(gòu)成中部地區(qū)至東沿海港口運輸大通道的運輸大通道的骨干鐵路線骨干鐵路線，形成的國家綜合運輸大通道。 中部路網(wǎng)化，物流中轉(zhuǎn)大有可為中部路網(wǎng)化，物流中轉(zhuǎn)大有可為1 1、城市發(fā)展機會點分析、城市發(fā)展機會點分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目 武漢、長沙具有連通沿海出口的交通通道，其貿(mào)易商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較好； 華中區(qū)域在工業(yè)原料及商品交易中心領域的存在空白； 華中6省缺乏能輻射整個片區(qū)的商貿(mào)物流中轉(zhuǎn)大站； 小商品城與華南城立足江西，輻射華中六省，填補江西乃至全華中商貿(mào)物流領域的空白。 發(fā)展商貿(mào)物流、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

15、、推動中部崛起。向塘將打造為內(nèi)陸的商貿(mào)集散中心，降低商品出口成本；向塘將打造為內(nèi)陸的商貿(mào)集散中心，降低商品出口成本；南昌將成為華中南昌將成為華中6 6省的商貿(mào)物流中心，對項目商貿(mào)物流發(fā)展極大利好省的商貿(mào)物流中心，對項目商貿(mào)物流發(fā)展極大利好 商貿(mào)中心化，吸引華中輻射周邊商貿(mào)中心化，吸引華中輻射周邊1 1、城市發(fā)展機會點分析、城市發(fā)展機會點分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目 城市整體發(fā)展思路: 西進、東拓、北控、南延 總體規(guī)劃主張： 以中心城區(qū)的發(fā)展帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟 總體規(guī)劃格局: 一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸， 多點、多組團推進 瑤瑤湖湖組團組團九龍湖九龍湖組團組團蓮

16、蓮塘塘組團組團目前各功能區(qū)間正日益目前各功能區(qū)間正日益完善；西南完善；西南向、東向發(fā)展最為明顯向、東向發(fā)展最為明顯 南昌思路：以中心帶周邊南昌思路：以中心帶周邊2 2、區(qū)域發(fā)展機會點分析、區(qū)域發(fā)展機會點分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目蓮塘組團面積與九龍湖組團相當，定位為綜合新城蓮塘組團面積與九龍湖組團相當，定位為綜合新城“西進西進”、“南延南延”戰(zhàn)略意圖實現(xiàn)的重要空間依托戰(zhàn)略意圖實現(xiàn)的重要空間依托 九龍湖組團處于城市南向，是南昌 “南延”戰(zhàn)略意圖實現(xiàn)的重要空間依托，是發(fā)展?jié)摿^為明顯的組團主城區(qū)主城區(qū)樂樂華華組團組團灣里組團灣里組團九龍湖九龍湖組團組團瑤瑤湖湖組團組團蓮塘

17、組團蓮塘組團一核心五片分布圖一核心五片分布圖 蓮塘地位：西南戰(zhàn)略重要依托蓮塘地位：西南戰(zhàn)略重要依托2 2、區(qū)域發(fā)展機會點分析、區(qū)域發(fā)展機會點分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目憑借憑借“先行者的機遇先行者的機遇”贏得發(fā)展先機，贏得發(fā)展先機，“綜合新城綜合新城”的定位，的定位，未來未來“產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”，為區(qū)域價值的快速提升創(chuàng)造了機遇為區(qū)域價值的快速提升創(chuàng)造了機遇五大組團五大組團PKPK組團定位用地規(guī)模主導產(chǎn)業(yè)規(guī)劃人口成熟度未來發(fā)展?jié)摿Μ幒M團綜合產(chǎn)業(yè)新城100-110平方公里航空產(chǎn)業(yè)、LED及相關高科技產(chǎn)業(yè)80-100萬成熟九龍湖組團副都市中心新城80-100平方公里省

18、級行政中心、區(qū)域交通樞紐60萬啟動期蓮塘組團綜合新城80平方公里汽車及零部件、制造產(chǎn)業(yè)70-80萬較成熟樂化組團空港新城50-60平方公里航空高科技、航空物流及相關產(chǎn)業(yè)25萬未啟動灣里組團旅游新城18平方公里旅游休閑產(chǎn)業(yè)15萬初期瑤湖組團勝在區(qū)域成熟、環(huán)境資源好，機遇在于洪都搬遷帶來產(chǎn)業(yè)及人口。九龍湖組團勝在大量實證投入，而弱于產(chǎn)業(yè)人口，機遇在于華南城商業(yè)的運營帶來人口進入。蓮塘組團現(xiàn)狀弱于瑤湖、九龍湖，對購房者的吸引力也較瑤湖弱。因此具有巨大的發(fā)展空間。 區(qū)域潛力：現(xiàn)狀第三潛力最優(yōu)區(qū)域潛力：現(xiàn)狀第三潛力最優(yōu)2 2、區(qū)域發(fā)展機會點分析、區(qū)域發(fā)展機會點分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小

19、商品城項目4 4號地鐵號地鐵規(guī)劃規(guī)劃 各線路說明各線路說明4號線，26公里，25站，豐和羅家鎮(zhèn)。 預計完成時間預計完成時間預計2016年地鐵建設已開工，區(qū)域未來的地鐵建設已開工，區(qū)域未來的交通網(wǎng)絡；交通網(wǎng)絡；將將與老城區(qū)緊密相連，交通快捷便利與老城區(qū)緊密相連，交通快捷便利 發(fā)展動力：交通動脈日臻完善發(fā)展動力：交通動脈日臻完善2 2、區(qū)域發(fā)展機會點分析、區(qū)域發(fā)展機會點分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目項目位于四大組團核心，隨著城市的發(fā)展與擴張，項目位于四大組團核心，隨著城市的發(fā)展與擴張，致使本項目將成為城市進一步發(fā)展的承接地致使本項目將成為城市進一步發(fā)展的承接地 紅角洲片區(qū)定

20、位：紅角洲片區(qū)定位：文教、體育、旅游、高檔住宅綜合區(qū) 用地現(xiàn)狀：用地現(xiàn)狀：居住用地出讓已成為近期土地市場的“熱點”，地價一路看漲，致使房價也會一路上升，且可開發(fā)土地為數(shù)不多 對本案利好：對本案利好：項目緊鄰紅角洲，隨著其房價上漲，擠壓客群外溢，本案將為城市價值洼地。九龍湖九龍湖紅角洲紅角洲朝陽新城朝陽新城象湖象湖2 2、區(qū)域發(fā)展機會點分析、區(qū)域發(fā)展機會點分析 項目地位：組團核心價值洼地項目地位：組團核心價值洼地策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目城市規(guī)劃城市規(guī)劃帶來區(qū)域價值的騰飛帶來區(qū)域價值的騰飛 區(qū)域地處城市南延城市南延前沿方向，交通條件有巨大的改善，且是即將建成的西客站、地鐵

21、線路， 向成熟的居住區(qū)成熟的居住區(qū)方向發(fā)展； 板塊格局逐漸形成，是綜合新城綜合新城，都市圈副中心； 南昌經(jīng)濟良好發(fā)展態(tài)勢，為片區(qū)提供了非常有力的發(fā)展契機，潛力巨大潛力巨大； 四大組團的強勢發(fā)展將為項目未來帶來大量的人口資源。大量的人口資源。區(qū)域價值分析小結(jié)區(qū)域價值分析小結(jié)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點各板塊產(chǎn)品供應各板塊產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)青山湖：傳統(tǒng)青山湖：傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，高端住宅區(qū)，產(chǎn)品多樣產(chǎn)品多樣朝陽州：朝陽州：類豪宅區(qū)，類豪宅區(qū)，以高層產(chǎn)以高層產(chǎn)品為主品為主一線江景，高層豪宅集中區(qū)京東片區(qū)：京東片區(qū)：以普通以普通住宅產(chǎn)住

22、宅產(chǎn)品為主品為主普通住宅集中供應區(qū)普通住宅集中供應區(qū)紅谷灘：紅谷灘：中高端產(chǎn)中高端產(chǎn)品，未來品，未來供應有所供應有所減小減小以普通住宅和公寓以普通住宅和公寓產(chǎn)品為主。隨著市產(chǎn)品為主。隨著市區(qū)土地供應的減少，區(qū)土地供應的減少，商品房供應量降、商品房供應量降、價格升的局勢價格升的局勢紅角州：中高端產(chǎn)品，供應量增加 從從供應產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供應產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看來看 未來未來以中高端住宅以中高端住宅為主為主 市場市場賣壓賣壓增大增大 消費者消費者心理心理底線底線 被迫被迫“水漲船高水漲船高”南昌市板塊分析南昌市板塊分析“城區(qū)到郊區(qū)城區(qū)到郊區(qū)”住宅由住宅由“高端高端”向向“普通化普通化”產(chǎn)品演變產(chǎn)品演變策行天下策行

23、天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目商品住宅市場分析商品住宅市場分析市區(qū)南昌商品住宅市場價格分析（市區(qū)南昌商品住宅市場價格分析（2006-20102006-2010） 數(shù)據(jù)來源：南昌市國土資源和房屋管理局20082008年年20092009年年20102010年年（1-101-10月）月）預售住宅成交預售住宅成交面積面積( (萬萬) )178.96419.4252.8增長率增長率(%)(%)-61%134.4%-39.7%預售住宅成交預售住宅成交價格價格( (元元/ /) )470547885713增長率增長率(%)(%)6.1%1.8%5.17%分析分析 商品住房需求基本穩(wěn)定，然而受宏觀調(diào)

24、控政策的影響，08年整體市場劇幅波動，市場發(fā)展基礎良好，趨勢穩(wěn)定。 09年受新增供貨量減少、各項政策刺激、價格調(diào)整到位、銀行信貸寬松、剛性需求和投資需求等各種因素，房地產(chǎn)市場成交量得到了報復性反彈。 10年受供貨量以及09年大面積去化成交萎縮，南昌樓市場受新政影響較小3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點南昌地產(chǎn)市場基礎好，趨勢穩(wěn)，政策影響小南昌地產(chǎn)市場基礎好，趨勢穩(wěn)，政策影響小策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目區(qū)域市場板塊概念區(qū)域市場板塊概念南昌市依據(jù)地域劃分，大致可分為以下幾個板塊概念：南昌市依據(jù)地域劃分，大致可分為以下幾個板塊概念：紅谷灘板塊、紅角洲板塊、鳳凰

25、洲板塊、青山湖板塊、昌南板塊、新建縣板塊、象湖板塊、灣里板塊、朝陽洲板塊、市中心板塊競爭格局：競爭格局：各板塊發(fā)展不一，客群走向明顯，中高端客戶以市中心及紅谷灘為主要購買點，而象湖及昌南，成為中低端客戶聚集地，而灣里板塊目前吸引市區(qū)客戶能力差，銷售量極低。客戶特征：客戶特征：象湖及昌南板塊客戶在高房價的壓力下，開始認同郊區(qū)發(fā)展，開始外遷郊區(qū)板塊居住，如象湖板塊、昌南板塊競爭要點：競爭要點：昌南板塊已較成熟，九龍湖板塊在崛起，朝陽新城即將大熱，相比之下，小商品城項目的地理位置及前景（居住、工作連接并不便捷）尚未展現(xiàn)，而且客戶現(xiàn)階段對區(qū)域認知處于完全陌生3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展

26、機會點本案位于中低端客戶聚集地，地理位置及前景未展現(xiàn)本案位于中低端客戶聚集地，地理位置及前景未展現(xiàn)，客戶對區(qū)域認知完全陌生客戶對區(qū)域認知完全陌生策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目市中心市中心土地枯竭土地枯竭未來供應極少未來供應極少青山湖沿青山湖沿線土地基線土地基本開發(fā)完本開發(fā)完畢，未來畢，未來供應有限供應有限高新區(qū)高新區(qū)尚有大量土地存尚有大量土地存儲，未來土地供儲，未來土地供應量較大應量較大九龍湖片區(qū)九龍湖片區(qū)目前土地開發(fā)量少，目前土地開發(fā)量少，未來將有大量土地未來將有大量土地供應供應灣里灣里土地以大規(guī)模出土地以大規(guī)模出讓，區(qū)域未來土讓，區(qū)域未來土地供應不多地供應不多新建縣新建

27、縣長棱工業(yè)園未來長棱工業(yè)園未來居住中心區(qū)的新居住中心區(qū)的新定位，注定未來定位，注定未來土地將集中放量土地將集中放量經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)的打造，工業(yè)園區(qū)的打造，使得未來住宅土使得未來住宅土地供應有限地供應有限鳳凰洲鳳凰洲剩余可開發(fā)土地剩余可開發(fā)土地較少，未來供應較少，未來供應有限有限紅谷灘中心區(qū)紅谷灘中心區(qū)可開發(fā)土地都已可開發(fā)土地都已出讓，未來基本出讓，未來基本無土地供應無土地供應紅角洲紅角洲土地出讓基本完土地出讓基本完成，未來土地供成，未來土地供應較少應較少朝陽洲朝陽洲20102010年土地年土地大量供應，大量供應，預計預計2011-2011-20132013年為地年為地產(chǎn)開發(fā)

28、熱點產(chǎn)開發(fā)熱點板塊板塊青云譜青云譜老工業(yè)區(qū)，未來老工業(yè)區(qū)，未來將有大量土地放將有大量土地放量量象湖新城象湖新城土地已大量供應，土地已大量供應，但未來住宅入市但未來住宅入市體量較大體量較大京東區(qū)域京東區(qū)域土地存量充足，土地存量充足，未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域當前熱點板塊土地資源稀缺，未來高新區(qū)、京東片區(qū)、新建當前熱點板塊土地資源稀缺，未來高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九龍湖等區(qū)域?qū)⒊蔀橥恋毓┙o熱點區(qū)域縣、九龍湖等區(qū)域?qū)⒊蔀橥恋毓┙o熱點區(qū)域策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目市中市中心均心均價過價過萬，萬，客戶客戶外溢

29、外溢朝陽洲朝陽洲未來濱未來濱江高尚江高尚居住區(qū)，居住區(qū)，房價過房價過80008000青山青山湖均湖均價超價超萬萬城東板城東板塊均價塊均價55005500青云譜青云譜區(qū)價格區(qū)價格洼地，洼地，均價均價52005200大昌南片區(qū)大昌南片區(qū)象湖新城為供應主力，區(qū)象湖新城為供應主力，區(qū)域低價位樓盤云集，域低價位樓盤云集，目前均價目前均價38003800大紅大紅谷灘谷灘整體整體均價均價越過越過65006500本本案案經(jīng)濟技術開發(fā)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)樓盤較少，均樓盤較少，均價價40004000新建縣新建縣房價快速上升房價快速上升均價均價40004000灣里區(qū)灣里區(qū)去化緩慢，均去化緩慢，均價價28002800九龍

30、湖片區(qū)尚未有九龍湖片區(qū)尚未有地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā) 近兩年房價快速上升，市中心及青山湖周邊均價破萬；朝陽洲板塊迅速崛起，未來房價將達8000以上；紅谷灘當前幾乎無房可售，紅角州未來供應也極有限，同時均價越過6500元/平方關口；新建縣房價也隨著紅角州房價走高，預計明年達到4500元/平方以上； 目前昌南、灣里、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為房價洼地但未來區(qū)域供給偏少價格也水漲船高。受價格擠壓、外溢現(xiàn)象明顯；受價格擠壓、外溢現(xiàn)象明顯；項目作為價值洼地無疑具有大量的機會項目作為價值洼地無疑具有大量的機會 市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價持續(xù)上漲，消費者不得不外溢向其它板塊，而未來土地集中在高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九

31、龍湖等區(qū)域，將承接了大量外溢客戶。本案本案項目將可能成為南昌樓市價格洼地。項目將可能成為南昌樓市價格洼地。策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目青山湖板塊青山湖板塊城市核心城市核心板塊板塊紅谷灘紅谷灘板塊板塊朝陽州板塊朝陽州板塊紅角州、紅角州、鳳凰洲板塊鳳凰洲板塊城東板塊城東板塊青云譜板塊青云譜板塊蓮塘板塊蓮塘板塊象湖、灣里象湖、灣里板塊板塊板塊板塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀依托湖景資源該區(qū)域吸引了南昌高端客戶和外地置業(yè)者南昌老城區(qū)，政府所在地，南昌本土高端人士鐘愛地南昌江景豪宅分布地之一與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價格隨著紅谷灘在發(fā)展，近年開發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要

32、因素。高新技術開發(fā)區(qū)，臨近艾西湖，自然環(huán)境與品牌是吸引居住者因素產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的居住人口支撐起房價的不斷攀升城市南拓的第一承接區(qū)域。基礎設施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。憑借較低的房價支撐起房地產(chǎn)市場核心核心資源資源湖景資源城市商務未來的城市中心新區(qū)規(guī)劃自然環(huán)境自然環(huán)境城市商業(yè)配套設施低價板塊板塊未來未來發(fā)展發(fā)展成為南昌頂級豪宅住區(qū)土地資源日益稀缺，價格穩(wěn)中上升土地資源有限，后續(xù)供應乏力土地資源有限，價格提升空間大品牌開發(fā)商綠地的進入使區(qū)域平臺價格提升品牌開發(fā)商萬科的進入使區(qū)域平臺價格提升隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來區(qū)域升值潛力不可低估區(qū)域內(nèi)供應量將持續(xù)增加，供需兩旺。發(fā)展速度快，是南昌中低價房主要供應區(qū)域產(chǎn)品

33、產(chǎn)品類型類型高層小高層多層別墅、洋房高層小高層高層小高層高層小高層高層小高層多層別墅、洋房高層小高層多層小高層多層高層小高層多層高層小高層多層平臺平臺價格價格6500-200007000-140006500-100006500-110006000-80005000-60005000-60003200-43003500-4200代表代表項目項目香溢花城萬科青山湖金域名都央央春天世紀中央城綠地中央廣場皇冠國際眾鑫城上城綠地香頌東方海德堡中興和園世紀風情魏瑪鋒尚英倫國際璽園大湖之都幸福時光乾茂宮園 各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊

34、板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著。與板塊對位現(xiàn)象顯著。根據(jù)客戶外溢的特點，項目客源應當是第三圈層根據(jù)客戶外溢的特點，項目客源應當是第三圈層策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目未來未來1-21-2年南昌供應年南昌供應預計預計2011-20122011-2012年將有年將有650650萬住宅項目入萬住宅項目入市，市，土地放量，競爭激烈土地放量，競爭激烈南昌市2009-2010年10月共成交居住用地4942畝（含部分商住用地），329.6萬，預計未來兩年將集中上市，總供應量約為650萬。策行天下策行

35、天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目預計預計20112011年市場成交量年市場成交量不會大起大落不會大起大落，成交量與，成交量與20102010年相似，年消化量在年相似，年消化量在300300萬方。萬方。20112011年市場消化量預測年市場消化量預測時期成交量（萬）備注2008年全年169.18受全球金融危機影響2009全年419.4房地產(chǎn)回暖，消化了2-3年的存量2010.123.8110年是房地產(chǎn)政策年，4月第一輪調(diào)控，10月又開始第二輪更為嚴厲的調(diào)控，成交量受一定的影響2010.213.032010.319.22010.434.832010.516.122010.622.112010

36、.715.592010.822.442010.940.122010.1042.242010年合計250300萬左右2011年預計300萬左右預計2011年也是房地產(chǎn)調(diào)控年，成交量與2010年相當策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目市中心房價上漲土地稀缺、市中心房價上漲土地稀缺、客戶外溢客戶外溢，為本項目帶來發(fā)展的契機，為本項目帶來發(fā)展的契機p土地資源日益緊張，市中心可開發(fā)用地稀少，未來區(qū)域土地供應主要集中在高新、京東，隨著高新區(qū)域的熱點開發(fā)，本項目開發(fā)潛力較大；p市中心、青山湖房價過萬，紅谷灘整體均價越過7000，大昌南、灣里、經(jīng)開區(qū)等地未來供應也將持續(xù)放量，項目所在片區(qū)未來將可

37、能成價格洼地，優(yōu)勢將凸顯；p市中心客戶將大量外溢，而未來土地供給的熱點區(qū)域?qū)⒊薪哟罅靠蛻?，象湖板塊無疑獲得客戶來源的機會，為本項目創(chuàng)造了機會；p根據(jù)客戶外溢的特點可得，板塊客源應當是以象湖、青云譜板塊的第三圈層的中低階級客戶為主。對項目啟示：對項目啟示：策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目區(qū)域住宅項目分布區(qū)域住宅項目分布3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點p 住宅住宅項目均分布在區(qū)域住宅住宅項目均分布在區(qū)域東部。東部。p 分布現(xiàn)狀符合區(qū)域規(guī)劃的分布現(xiàn)狀符合區(qū)域規(guī)劃的西商東居的規(guī)劃原則。西商東居的規(guī)劃原則。策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目項目名稱總建

38、筑面積容積率 戶數(shù)物業(yè)類型均價 去化率案例特色偉夢清水灣118萬1.49900住宅（低層、多層、高層、小高層）3800 88.80%低密居所力高國際城86萬1.786885多層、小高4200 76.70%復合宜居生態(tài)地產(chǎn)保集半島70萬1.45742多層、高層3900 68.50%低密居所,花園洋房幸福時光96萬1.318324多層、小高層、高層、疊拼、花園3900 81.70%低密居所,花園洋房豐源淳和40萬1.23020低層、多層、小高層、高層 3800 72.80% 宜居生態(tài)地產(chǎn),花園洋房九里象湖城60萬1.364500多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅4000100%景觀居所居住主題公園130

39、萬1.2高層、小高層、多層、低層 3800 85.30%復合地產(chǎn),低密居所平安象湖風情76萬1.44885低層、多層、小高層、高層 3800 53.60%低密居所景城名郡60萬1.45583多層、小高層、高層3500 72.90%宜居生態(tài)地產(chǎn)奧林匹克花園60萬1.25000多層、小高層、高層3700 91.90% 宜居生態(tài)地產(chǎn),奧運地產(chǎn)金沙逸都14.4萬1.41500多層、小高層、花園洋房3600 81.20%低密居所區(qū)域住宅項目概覽區(qū)域住宅項目概覽區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)大盤云集大盤云集，象湖新城以商品住宅開發(fā)來拉動區(qū)域建設，象湖新城以商品住宅開發(fā)來拉動區(qū)域建設3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)

40、展機會點策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目20092009年區(qū)域各項目成交概覽年區(qū)域各項目成交概覽序序號號項目名稱項目名稱銷售套銷售套數(shù)數(shù)均價均價面積（）面積（）套均面積套均面積（）（）（元（元/ /）1奧林匹克花園12123267.15121656.12100.382清水灣3842692.8130369.7479.093 平安象湖風情4292968.0739472.3492.014九里象湖城10752989.38114798.53106.785居住主題公園9743209.56108118.841116豐源淳和2323012.3718797.181.027保集半島4783064

41、.3245166.494.498力高國際城10022956.119390093.719幸福時光16102845.38160603.9599.7610金沙逸都1823111.316072.1488.3111景城名郡3822800.1627381.8571.6812 羅馬象湖一號1903640.7216917.1789.04合計合計8150815030313031793254793254區(qū)域市場成交狀況區(qū)域市場成交狀況p 經(jīng)歷了經(jīng)歷了20082008年的市場陣痛之后，住宅市年的市場陣痛之后，住宅市場在場在20092009年伊始步入小陽春，旋即，市年伊始步入小陽春，旋即，市場需求壓抑了近一年后開始場

42、需求壓抑了近一年后開始釋放釋放。p 象湖象湖新城以低價、面積贈送等優(yōu)惠刺激新城以低價、面積贈送等優(yōu)惠刺激了剛性需求的進一步釋放，成交價格也了剛性需求的進一步釋放，成交價格也逐漸回升。逐漸回升。3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目20102010年年1-101-10月區(qū)域各項目成交概覽月區(qū)域各項目成交概覽p 象湖新城區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢大好象湖新城區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢大好，p 偉偉夢清水灣憑借價格優(yōu)勢吸引大量夢清水灣憑借價格優(yōu)勢吸引大量客源客源p 景景城名郡、保集半島、幸福時光憑借區(qū)城名郡、保集半島、幸福時光憑借區(qū)位優(yōu)勢和外部資源優(yōu)勢快

43、速去化位優(yōu)勢和外部資源優(yōu)勢快速去化，p 九九里象湖城由于較高的價格和小戶型產(chǎn)里象湖城由于較高的價格和小戶型產(chǎn)品較多區(qū)域客戶抗性較大。品較多區(qū)域客戶抗性較大。序序號號項目名稱項目名稱銷售套銷售套數(shù)數(shù)均價均價面積（）面積（） 套均面積（）套均面積（）（元（元/ /）1奧林匹克花園7713730.6373784.0896.702清水灣12632850.27123175.6397.533平安象湖風情5823609.8151808.8589.014九里象湖城1483934.3617574.85118.755居住主題公園7063592.5277352.96109.576豐源淳和2373562.662305

44、5.3597.287保集半島8873582.1978817.9988.868力高國際城8653617.9981427.9394.149幸福時光14413359.21128148.4388.9310金沙逸都2203400.9521386.0997.2011景城名郡8553072.2963433.574.1912 羅馬象湖一號6093851.9857842.5794.98合計合計8584858434343434797808797808區(qū)域市場成交狀況區(qū)域市場成交狀況3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目區(qū)域住宅未來供應狀況區(qū)域住宅未來供

45、應狀況未來供應量大未來供應量大，面對首付，面對首付3 3成的信貸新政，未來去化壓力大。成的信貸新政，未來去化壓力大。項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積已供應已供應 剩余住宅供應量（）剩余住宅供應量（）套數(shù)套數(shù)奧林匹克花園6060萬萬58.258.2萬萬1.81.8萬萬 190190套套清水灣111111萬萬3636萬萬75 75 萬萬 36213621套套平安象湖風情7676萬萬4141萬萬3535萬萬 20802080套套居住主題公園130130萬萬77.6077.60萬萬5252萬萬 47594759套套豐源淳和4040萬萬2424萬萬1616萬萬 13001300套套保集半島7070萬

46、萬2424萬萬4646萬萬 34373437套套力高國際城8686萬萬2525萬萬6161萬萬 42414241套套幸福時光9696萬萬3636萬萬6060萬萬 43714371套套金沙逸都14.414.4萬萬8.188.18萬萬6 6萬萬 645645套套景城名郡6060萬萬9.629.62萬萬50.3850.38萬萬 42994299套套羅馬象湖一號1818萬萬14.3114.31萬萬3.693.69萬萬 390390套套象湖新城未來住象湖新城未來住宅供應總量宅供應總量406.7406.7萬，供應套數(shù)萬，供應套數(shù)約為約為2933329333套。套。象湖新城未來住宅供應量象湖新城未來住宅供應

47、量406.7406.7萬方萬方，本本項目后續(xù)體量去化需要對競爭項目仔細分析項目后續(xù)體量去化需要對競爭項目仔細分析，尋求，尋求出路。出路。3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目區(qū)域房地產(chǎn)市場特點區(qū)域房地產(chǎn)市場特點特點一：抗跌性低特點二：競爭激烈特點三：銷售周期長特點四：同質(zhì)化嚴重區(qū)域競爭優(yōu)勢不明顯，居住條件不成熟，購房者支付能力區(qū)域競爭優(yōu)勢不明顯，居住條件不成熟，購房者支付能力有限，受宏觀政策影響嚴重。有限，受宏觀政策影響嚴重。區(qū)域內(nèi)住宅項目均面臨著較大的去化壓力，在資源同質(zhì)化區(qū)域內(nèi)住宅項目均面臨著較大的去化壓力，在資源同質(zhì)化的情況下

48、，競爭尤為激烈。的情況下，競爭尤為激烈。區(qū)域內(nèi)多屬大型商品住宅區(qū)，項目面臨著較長的銷售周期，區(qū)域內(nèi)多屬大型商品住宅區(qū)，項目面臨著較長的銷售周期，產(chǎn)品設計的前瞻性異常重要。產(chǎn)品設計的前瞻性異常重要。外部資源、開發(fā)規(guī)模、物業(yè)類型、園林綠化等等均存在同外部資源、開發(fā)規(guī)模、物業(yè)類型、園林綠化等等均存在同質(zhì)化現(xiàn)象。質(zhì)化現(xiàn)象。象湖新城屬于起步階段的城市象湖新城屬于起步階段的城市新區(qū)新區(qū)3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點公共公共配套設施不完善造成的居住條件不成熟使得目前區(qū)域整體價值較低。配套設施不完善造成的居住條件不成熟使得目前區(qū)域整體價值較低。策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城

49、項目4 4、商業(yè)市場發(fā)展機會點、商業(yè)市場發(fā)展機會點南昌市人均GDP達到3000美元，處于由被動郊區(qū)化的發(fā)展階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過渡南昌商業(yè)發(fā)展南昌商業(yè)發(fā)展城市化城市化被動郊區(qū)化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化主動郊區(qū)化l城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢l 城市要素向中心聚集l 城市中心規(guī)模經(jīng)濟，涵蓋了城市商務、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能l郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎設施完善l郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層l購房目的為第一居所、第二居所或投資l有城市更新改造背景形成大量購房需求l政府同時大量投資基礎設施與捷運系統(tǒng)建設l在全市中低價房分布中郊區(qū)占到絕對比重階段劃分階段劃分城市特征城

50、市特征指標特征指標特征居住消費特征居住消費特征人均收入(GDP)/美圓3000，城市化率70%解決溫飽問題；生理性需求占主導地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段城市中心化城市中心化區(qū)域中心化區(qū)域中心化城市多級化城市多級化城市多中心化城市多中心化大都市，城市群大都市，城市群l城市出現(xiàn)多個中心l副都心的出現(xiàn)l多個城市共同發(fā)展策行天下策行天下致勝有源致勝有源

51、 南昌小商品城項目核心核心奧體奧體中心中心大學城大學城居住居住中心中心商商務務中中心心居住居住中心中心家居家居建材建材批發(fā)批發(fā)貿(mào)易貿(mào)易市場市場商貿(mào)商貿(mào)物流物流居住居住中心中心居住居住新城新城1 1、市中心片區(qū)（約、市中心片區(qū)（約9393萬人口）萬人口）八一廣場核心商圈構(gòu)筑南昌最繁榮的商業(yè)。中山路、勝利路、福州路、孺子路、明德路、丁公路、恒茂酒吧街特色商業(yè)街。2 2、紅谷灘新區(qū)（約、紅谷灘新區(qū)（約6060萬人口）萬人口）舍利甲收費站以北、南昌大橋北引線將成為汽車貿(mào)易中心；紅谷灘中心區(qū)市級商業(yè)中心初具規(guī)模。3 3、青云譜片區(qū)（約、青云譜片區(qū)（約2626萬人口）萬人口）批發(fā)貿(mào)易市場、 社區(qū)商業(yè)4 4

52、、青山湖、青山湖京東片區(qū)（約京東片區(qū)（約4040萬人口）萬人口）房地產(chǎn)的開發(fā)帶動了大型家居、建材類專業(yè)市場的蓬勃興起。人口較密集區(qū)域的社區(qū)商業(yè)迅速形成。南昌城市發(fā)展現(xiàn)狀：南昌城市發(fā)展現(xiàn)狀：核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集南昌在城市多極化的過程中的功南昌在城市多極化的過程中的功能缺失能缺失：休閑、娛樂為主的新的休閑、娛樂為主的新的綜合中心綜合中心處于城市宏觀與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向，處于城市宏觀與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向，城運會、地鐵線動土，將會為帶來更大的契機。城運會、地鐵線動土，將會為帶來更大的契機。南昌商業(yè)發(fā)展南昌商業(yè)發(fā)展策行天下策行天下致

53、勝有源致勝有源 南昌小商品城項目南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（l）傳統(tǒng)商業(yè)雖然仍占主要地位，但現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店的紛紛進入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)也開始著陸南昌；（2）集中于城中心的商業(yè)，開始呈現(xiàn)多層次的商業(yè)格局；（3）多元化的商業(yè)競爭格局已經(jīng)形成，外資跨國商業(yè)和全國連鎖商業(yè)集團的入駐，撼動了國有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個體私營商業(yè)的地位；（4）舊城區(qū)“只拆不建”，新城區(qū)按現(xiàn)代化城市規(guī)范建設，必然帶動商業(yè)“減老增新”，逐步成為現(xiàn)代商業(yè)。進入進入以傳統(tǒng)商業(yè)為主體轉(zhuǎn)向以傳統(tǒng)商業(yè)為主體轉(zhuǎn)向以現(xiàn)代商業(yè)為核心以現(xiàn)代商業(yè)為核心的階段。的階段。一個目標：一個目標：現(xiàn)代化、國際化二個中心

54、：二個中心：中部地區(qū)旅游、購物中心，物流集散中心四大改變：四大改變：提高層次、擴大布局、完善功能、強化輻射南昌市南昌市2002-20202002-2020商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目商業(yè)經(jīng)歷了向心型集中發(fā)展，離心型分散發(fā)展；未來南昌商業(yè)發(fā)展仍商業(yè)經(jīng)歷了向心型集中發(fā)展，離心型分散發(fā)展；未來南昌商業(yè)發(fā)展仍然以向周邊區(qū)域擴散為主；然以向周邊區(qū)域擴散為主；區(qū)域性商業(yè)必將出現(xiàn)集約式的整合區(qū)域性商業(yè)必將出現(xiàn)集約式的整合u農(nóng)村人口向城市中心轉(zhuǎn)移u依托高度集中的人口密度，零售業(yè)快速發(fā)展高度集中高度集中u城市人口密度過高，人口逐漸向外擴散u大量外遷的人口帶來了區(qū)域商

55、業(yè)發(fā)展的平臺，區(qū)域性商業(yè)順勢而起。逐漸外擴、外延逐漸外擴、外延u區(qū)域人口快速增長，外來人口不斷流入，商業(yè)不斷升級換代。u區(qū)域商業(yè)環(huán)境改善及提升，必然要對現(xiàn)有的等級較低的商業(yè)進行改造及整合，最終形成集約式的商業(yè)發(fā)展格局。漸成多元格局漸成多元格局南昌市商業(yè)發(fā)展趨勢南昌市商業(yè)發(fā)展趨勢策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目南昌市商業(yè)發(fā)展機會南昌市商業(yè)發(fā)展機會1 1、宏觀經(jīng)濟影響、宏觀經(jīng)濟影響南昌市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展整體向好，社會消費品年度零售總額大幅度上升；2 2、城市化發(fā)展進程影響、城市化發(fā)展進程影響大量人口從城中心及其他城市流入周邊區(qū)域；3 3、商業(yè)發(fā)展格局影響、商業(yè)發(fā)展格局影響南昌市

56、商業(yè)發(fā)展格局已經(jīng)走向多層次、多元的格局，隨著城市的擴張，城中心唯一的核心商圈漸漸無法滿足城市商業(yè)發(fā)展需求；4 4、城中心商業(yè)受到自身因素影響、城中心商業(yè)受到自身因素影響交通環(huán)境每況愈下、高昂的經(jīng)營成本以及幾近飽和的商業(yè)供應狀況迫使尋求進一步擴張擴大發(fā)展的商家“出走”核心商圈。經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境未來人口規(guī)模未來人口規(guī)模及人口結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)商業(yè)發(fā)展格局商業(yè)發(fā)展格局商業(yè)發(fā)展外延趨勢商業(yè)發(fā)展外延趨勢南昌商業(yè)南昌商業(yè)由中心向區(qū)域商業(yè)由中心向區(qū)域商業(yè)發(fā)展演進，區(qū)域商業(yè)發(fā)展未來發(fā)展演進，區(qū)域商業(yè)發(fā)展未來潛力較大，后續(xù)產(chǎn)品須前瞻性規(guī)劃潛力較大，后續(xù)產(chǎn)品須前瞻性規(guī)劃策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項

57、目項目商業(yè)市場發(fā)展機會項目商業(yè)市場發(fā)展機會宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境+ +城市城市發(fā)展發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域前景規(guī)劃，區(qū)域前景一片光明一片光明，強化強化項目建設的必要性，也為項目發(fā)展提供了巨大的空間。項目建設的必要性，也為項目發(fā)展提供了巨大的空間。南昌市商業(yè)發(fā)展機會南昌市商業(yè)發(fā)展機會宏觀經(jīng)濟環(huán)境向好；宏觀經(jīng)濟環(huán)境向好；商業(yè)持續(xù)向周邊區(qū)域擴散發(fā)展；商業(yè)持續(xù)向周邊區(qū)域擴散發(fā)展；區(qū)域商業(yè)逐漸呈現(xiàn)集約式發(fā)展，利于高端商業(yè)對資源的整合。區(qū)域商業(yè)逐漸呈現(xiàn)集約式發(fā)展，利于高端商業(yè)對資源的整合。區(qū)域發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展機會蓮塘組團未來發(fā)展?jié)摿薮?；蓮塘組團未來發(fā)展?jié)摿薮?；區(qū)域未來人口規(guī)模擴張帶來需求擴張；區(qū)域未來人口規(guī)模

58、擴張帶來需求擴張；人口結(jié)構(gòu)變化帶來需求結(jié)構(gòu)的變化及需求的提升；人口結(jié)構(gòu)變化帶來需求結(jié)構(gòu)的變化及需求的提升；城建投資大大提升了區(qū)域的投資環(huán)境；城建投資大大提升了區(qū)域的投資環(huán)境；區(qū)域商業(yè)未形成規(guī)模，經(jīng)營分散，存在較大的發(fā)展空間；區(qū)域商業(yè)未形成規(guī)模，經(jīng)營分散，存在較大的發(fā)展空間；策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目小商品城：占地2400畝，總建面100萬方，規(guī)劃集商品批發(fā)、購物、物流等于一體；但其規(guī)劃與項目存在本質(zhì)區(qū)別市中心市中心商圈商圈紅谷灘紅谷灘商圈商圈城東城東商圈商圈嘉興茂嘉興茂購物廣場購物廣場洪城大市場洪城大市場華南城：總建面430萬方，規(guī)劃集商品批發(fā)、購物、物流等于一體；但其

59、規(guī)劃與項目存在本質(zhì)區(qū)別當前南昌市零售商業(yè)主要集中在市中心區(qū)域；其它各區(qū)域商業(yè)還有待發(fā)展，分擔市中心的商業(yè)壓力當前市中心商業(yè)已飽和，未來商圈格局將逐漸呈現(xiàn)一個市中心商圈帶多個城市副中心的格局；項目利用區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢，可成為商業(yè)副中心的承接點項目利用區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢，可成為商業(yè)副中心的承接點南昌市商業(yè)分布南昌市商業(yè)分布策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項目洪城大市場受城區(qū)發(fā)展的需要，面臨升級需求；洪城大市場受城區(qū)發(fā)展的需要，面臨升級需求；未來以零售、辦公、娛樂為主未來以零售、辦公、娛樂為主歷經(jīng)歷經(jīng)1010年的發(fā)展，已成為輻射全省乃至周邊城市的商貿(mào)集結(jié)點；年的發(fā)展，已成為輻射全省乃至周邊城

60、市的商貿(mào)集結(jié)點；但由于處于市中心，交通將成為一個嚴重的問題，但由于處于市中心，交通將成為一個嚴重的問題，預計未來受交通壓力的影響將面臨升級或拆遷預計未來受交通壓力的影響將面臨升級或拆遷洪城大市場規(guī)劃新圖洪城大市場規(guī)劃新圖功能分區(qū)布局： 改造后項目總占地308畝，總建筑面積約45萬平方米 A A區(qū)區(qū) “ “國際服裝大廈國際服裝大廈”-約12萬平方米，裙樓6層，雙塔樓25層。主要功能是服裝交易、展示，新產(chǎn)品研發(fā)，信息發(fā)布等。B B區(qū)：由球型電影大世界，區(qū)：由球型電影大世界，8 8層娛樂城組成層娛樂城組成，主要功能是餐飲服務、休閑娛樂，滿足經(jīng)商者對投資、辦公、休閑娛樂等多種時尚且人性化的綜合需求。C