萬(wàn)景濠庭營(yíng)銷(xiāo)推廣建議改

1、 澳 景 花 庭 營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣 建 議項(xiàng)目概況本案，西臨京昌高速公路，東臨萬(wàn)畝森林公園，位于目前國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的奧運(yùn)商圈內(nèi)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目本期共有4棟板樓，占地34800平方米，總建筑面積80000平方米，容積率2.3，綠化率32%。共有540套，預(yù)計(jì)2005年10月入住。這樣的項(xiàng)目我們有信心將其整盤(pán)均價(jià)賣(mài)至7400元/平方米地段優(yōu)勢(shì)打造奧運(yùn)區(qū)域傳奇從大區(qū)域來(lái)說(shuō)，本案位于的奧運(yùn)商圈是目前北部地區(qū)的一大投資熱點(diǎn)區(qū)域，如果從2005年開(kāi)始動(dòng)工，那么明年奧運(yùn)效益必然在本區(qū)域內(nèi)突現(xiàn)。到2008年本區(qū)域?qū)?huì)是集體育競(jìng)賽、會(huì)議展覽、文化娛樂(lè)和休閑購(gòu)物于一體，空間開(kāi)闊、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務(wù)的

2、市民公共活動(dòng)中心。 地段優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)核心腹地地段優(yōu)勢(shì)就本案周邊情況而言，三上三下的大市政路，交通便利。周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步完善以及國(guó)家森林公園、奧林匹克公園的相繼建成，無(wú)疑為項(xiàng)目保值升值的重要因素。奧運(yùn)核心腹地地段優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)訴求原則廣告訴求上最大限度支撐所處位置的準(zhǔn)確告知作用區(qū)域地段的認(rèn)知度成熟度地段優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)村，她的魅力何在？巨資建設(shè)政府斥資2800億元，打造新貴奧運(yùn)巨資建設(shè)規(guī)劃完善成熟的奧運(yùn)規(guī)劃為本區(qū)域發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力地段優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)村，她的魅力何在？巨資建設(shè)規(guī)劃完善發(fā)展成熟隨著奧運(yùn)資金的注入，以及亞北地區(qū)目前的空前發(fā)展，本區(qū)域必將成為發(fā)展成熟的副都市中心。地段優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)村，她的魅力何在？解決了

3、地段問(wèn)題，是否就能高枕無(wú)憂(yōu)？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析依林佳園均價(jià)：7300元/平方米總建筑面積：約16萬(wàn)平米 主力戶(hù)型：3居202-232/平米建筑形式：12層板樓銷(xiāo)售進(jìn)度：售完95%個(gè)案分析澳林春天均價(jià)：6500元/平方米總建筑面積：約11萬(wàn)平米 主力戶(hù)型：3居202-232/平米建筑形式：10層板樓銷(xiāo)售進(jìn)度：售完個(gè)案分析目前本區(qū)域內(nèi)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給列表如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng) 總規(guī)模（萬(wàn)m2）銷(xiāo)售單價(jià) （元/m2）建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售進(jìn)度 （平方米/月）1澳林春天11.0650012層板樓毛坯售完2依林佳園16.0730010層版；樓毛坯銷(xiāo)售約百分之953光大名筑10.07000718層板樓毛坯

4、約53004北辰綠色家園（B1區(qū)）7.956500818層板樓毛坯約80005萬(wàn)科星園四期（北奧國(guó)際）8.4640028層塔樓毛坯約100006學(xué)知軒3.96300高層板樓毛坯售完7林清園8.464006層電梯板樓毛坯售完通過(guò)以上分析可以看出，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來(lái)供給量不大，且從產(chǎn)品上說(shuō)與本案沒(méi)有過(guò)多重合。在市場(chǎng)上基本處于空競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。而成熟的市場(chǎng)、逐步完善的配套對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格是強(qiáng)勁的信心保證。區(qū)域市場(chǎng)空競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品上強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，追求至高品位1014層板式小高層體量適中，共540套純居住的居住舒適性現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然高端智能化配套：美

5、國(guó)分戶(hù)式中央空調(diào)封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適停車(chē)管理：立體車(chē)庫(kù)，節(jié)省空間準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心客戶(hù)優(yōu)勢(shì)客群特征描述在中關(guān)村區(qū)域或亞北區(qū)域工作或生活，看好奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，渴望健康綠色生活，追求鬧中取靜生活品質(zhì)的社會(huì)中堅(jiān)力量人群?？蛻?hù)優(yōu)勢(shì)目標(biāo)客群：他們有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)地位，他們不僅僅是停留在對(duì)都市繁華的享受層次上，他們追求的是一種自然的生活狀態(tài)，有較高的品位，喜歡高品質(zhì)的生活。并且在亞北地區(qū)居住已久，對(duì)區(qū)域有很高的認(rèn)可度且需要提升居住品質(zhì)身份解讀：私營(yíng)老板、企業(yè)高級(jí)管理人員、IT 及金融界人士地理優(yōu)勢(shì)客戶(hù)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)支持價(jià)格為了支持價(jià)格 我們還要做什么？制定推盤(pán)及銷(xiāo)售策略項(xiàng)目形象包裝調(diào)

6、整項(xiàng)目LOGO調(diào)整項(xiàng)目案名調(diào)整項(xiàng)目VI項(xiàng)目主力推廣案名北 奧 公 館案名釋意北奧公館亞奧中心 新資本聚集地帶， 新“富都市中心”案 名北奧公館亞奧中心萬(wàn)畝森林地 區(qū)域內(nèi)唯一大型集 中綠 地，帶來(lái)健康全新生活案 名北奧公館亞奧中心萬(wàn)畝森林地現(xiàn)代派 獨(dú)特的現(xiàn)代建筑，詮 釋高品質(zhì)人生 案 名北奧公館亞奧中心萬(wàn)畝森林地現(xiàn)代派私享建筑： 大氣度私密生活VI開(kāi)售時(shí)機(jī)建議目前項(xiàng)目工期已經(jīng)達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房階段且目前項(xiàng)目工期已經(jīng)達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房階段且具備銷(xiāo)售條件，因此本案將會(huì)直接進(jìn)具備銷(xiāo)售條件，因此本案將會(huì)直接進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期入強(qiáng)銷(xiāo)期預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期持續(xù)1年年 最終實(shí)現(xiàn)6個(gè)億個(gè)億的銷(xiāo)售額銷(xiāo)售周期推廣思路地處亞奧中心位置，身份

7、顯赫萬(wàn)畝森林公園，綠色健康生活精致現(xiàn)代派建筑，暖色外立面帶來(lái)溫馨私密感受SLOGAN亞奧中心 萬(wàn)畝森林地 現(xiàn)代派私享建筑 新“富都市中心”宣傳推廣宣傳推廣特征：宣傳推廣特征：n本案前期在市場(chǎng)上并沒(méi)有一個(gè)完整鮮明的市場(chǎng)形象，因此應(yīng)本案前期在市場(chǎng)上并沒(méi)有一個(gè)完整鮮明的市場(chǎng)形象，因此應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售前期快速樹(shù)立市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品認(rèn)知度當(dāng)在銷(xiāo)售前期快速樹(shù)立市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品認(rèn)知度 n本案售樓處選址與銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)不能統(tǒng)一，因此對(duì)于路牌、道旗、本案售樓處選址與銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)不能統(tǒng)一，因此對(duì)于路牌、道旗、導(dǎo)視、指引等宣傳品都提出更高的要求。導(dǎo)視、指引等宣傳品都提出更高的要求。n作為在北京開(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤(pán)，應(yīng)當(dāng)迅速提升本案開(kāi)

8、發(fā)商的作為在北京開(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤(pán)，應(yīng)當(dāng)迅速提升本案開(kāi)發(fā)商的知名度。知名度。宣傳推廣本案一期在售面積8萬(wàn)平方米，按均價(jià)7400元/平方米進(jìn)行計(jì)算，總銷(xiāo)售額大致在6億元左右，按照市場(chǎng)慣例、以及中原的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，建議一期推廣費(fèi)用大致在銷(xiāo)售額的1. 0%1.5%之間也就是： 600萬(wàn)900萬(wàn)之間宣傳推廣費(fèi)用概算媒體選擇選擇報(bào)廣、戶(hù)外廣告作為主要的投放渠道網(wǎng)絡(luò)作為輔助的投放渠道造勢(shì)及活動(dòng)階段動(dòng)用廣播媒體進(jìn)行強(qiáng)效宣傳宣傳推廣媒體投放宣傳推廣11月初，作為推廣初期，只在月初，作為推廣初期，只在北京北京青年報(bào)青年報(bào)新聞版投放新聞版投放1-2版硬廣；同版硬廣；同時(shí)輔助網(wǎng)絡(luò)推廣。時(shí)輔助網(wǎng)絡(luò)推廣。11月底樣板間落成后

9、在大量投放硬廣，月底樣板間落成后在大量投放硬廣，進(jìn)入集中推廣期進(jìn)入集中推廣期在選擇印刷媒體時(shí)，建議以讀者類(lèi)型豐富、受眾普遍的北京青年報(bào)為主，同時(shí)輔以北京晚報(bào)，主要采取硬廣的投放形式。媒體投放宣傳推廣宣傳推廣相關(guān)工作周期：相關(guān)工作周期：11月月12月中旬月中旬工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：宣傳推廣工地現(xiàn)場(chǎng)包裝根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，建議將項(xiàng)目西側(cè)的工根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，建議將項(xiàng)目西側(cè)的工地的外圍墻設(shè)立圍檔地的外圍墻設(shè)立圍檔宣傳推廣工地入口設(shè)立門(mén)楣及設(shè)立看房通道工地入口設(shè)立門(mén)楣及設(shè)立看房通道工地現(xiàn)場(chǎng)包裝宣傳推廣宣傳推廣工地現(xiàn)場(chǎng)包裝工地內(nèi)景觀綠化先行工地內(nèi)景觀綠化先行宣傳推廣宣傳推廣宣傳推廣工地現(xiàn)場(chǎng)包裝目前工地周邊環(huán)境比較亂，應(yīng)盡

10、快做好圍墻，既可以展示項(xiàng)目形象，又可以遮擋工地內(nèi)的凌亂。因此建議在12月中月中將現(xiàn)場(chǎng)包裝做好。宣傳推廣建議在建議在西北三環(huán)沿線(xiàn)西北三環(huán)沿線(xiàn)及及東北四環(huán)東北四環(huán)選擇戶(hù)外廣告牌。選擇戶(hù)外廣告牌。宣傳推廣建議在建議在項(xiàng)目附近項(xiàng)目附近選擇帶有指引性質(zhì)的燈箱。選擇帶有指引性質(zhì)的燈箱。建議在建議在東北四環(huán)東北四環(huán)及及京昌路上京昌路上選擇道旗。選擇道旗。宣傳推廣宣傳推廣公關(guān)活動(dòng)n“品茶品茶-品位，品味人生之道品位，品味人生之道”n時(shí)間： 2005年1月n形式： 客戶(hù)公關(guān)活動(dòng)n費(fèi)用估算： 約3萬(wàn)元公關(guān)活動(dòng)特別說(shuō)明： 針對(duì)有意向的客戶(hù)，選擇周末，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處或樣板間開(kāi)展品茶活動(dòng)。同時(shí)聘請(qǐng)茶藝師，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)茶藝

11、表演和講解。此公關(guān)活動(dòng)，達(dá)到緩解銷(xiāo)售方和客戶(hù)方的交易關(guān)系，“一張一弛”，在心理上拉近與目標(biāo)客戶(hù)的距離。公關(guān)活動(dòng)n“客戶(hù)答謝暨國(guó)際品牌時(shí)裝發(fā)布會(huì)客戶(hù)答謝暨國(guó)際品牌時(shí)裝發(fā)布會(huì)”n時(shí)間： 2005年2月初n形式： 大型聯(lián)誼公關(guān)活動(dòng)n費(fèi)用估算： 約30萬(wàn)元公關(guān)活動(dòng)特別說(shuō)明： 通過(guò)此次活動(dòng)促進(jìn)還未成交的客戶(hù)成交，感謝已經(jīng)成交的客戶(hù)的大力支持，并贈(zèng)送禮品。建議開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)知名人士，如文體明星，作為形象代言人，參加本活動(dòng)；同時(shí)，可考慮由知名主持人主持本次活動(dòng)，并增加活動(dòng)的趣聞性和參與性，增進(jìn)感情和深入溝通。公關(guān)活動(dòng)n“建筑及家居風(fēng)水建筑及家居風(fēng)水”n時(shí)間： 2005年3月n形式： 講座與解答n費(fèi)用估算： 約3

12、萬(wàn)元公關(guān)活動(dòng)n特別說(shuō)明： 聘請(qǐng)知名的風(fēng)水學(xué)研究學(xué)者，進(jìn)行有關(guān)建筑方面和家居方面的 “風(fēng)水理論與實(shí)踐”的講座。為了提高銷(xiāo)售的簽約率和銷(xiāo)售率，活動(dòng)的參加者選擇已付定金的準(zhǔn)業(yè)主或廣泛的意向客戶(hù)，并在活動(dòng)結(jié)束時(shí)派送“風(fēng)水寶物”以作紀(jì)念。 促銷(xiāo)活動(dòng)“逛樣板，送家電逛樣板，送家電” 時(shí)間： 項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完 成，并完全配備家電時(shí)。形式： 抽獎(jiǎng)活動(dòng)費(fèi)用估算： （根據(jù)樣板間的具體家電情況）促銷(xiāo)活動(dòng)特別說(shuō)明： 為了配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，開(kāi)展此類(lèi)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，將促進(jìn)準(zhǔn)客戶(hù)的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷(xiāo)售率。促銷(xiāo)活動(dòng)n“優(yōu)秀單元，唯我獨(dú)享優(yōu)秀單元，唯我獨(dú)享” n時(shí)間： 2004

13、年11月或12月n形式： 小型競(jìng)拍活動(dòng)n費(fèi)用估算： 約10萬(wàn)元促銷(xiāo)活動(dòng) 特別說(shuō)明： 邀請(qǐng)所有有意向的客戶(hù)，集中在一天來(lái)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿出所保留的黃金戶(hù)型的幾套進(jìn)行競(jìng)拍，出價(jià)最高者為競(jìng)標(biāo)者。 配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作11月底樣板間建成11月底售樓處可以投入使用配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作效果圖相關(guān)工作周期：相關(guān)工作周期：11月中旬月中旬12月月10日日配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作效果圖我們建議制作項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰、人視點(diǎn)的我們建議制作項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰、人視點(diǎn)的效果圖，以及部分園林景觀結(jié)點(diǎn)和效果圖，以及部分園林景觀結(jié)點(diǎn)和社區(qū)亮點(diǎn)的效果圖。社區(qū)亮點(diǎn)的效果圖。配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作沙盤(pán)模型相關(guān)工作周期：相關(guān)工作周期：11月中旬月中旬12月底日月底日配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，除了項(xiàng)目本身的樓對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，除了項(xiàng)目本身的樓座位置及園林情況外，還應(yīng)將奧運(yùn)座位置及園林情況外，還應(yīng)將奧運(yùn)村及國(guó)家森林公園做進(jìn)去，以突出村及國(guó)家森林公園做進(jìn)去，以突出我們的外景觀優(yōu)勢(shì)及交通位置關(guān)系。我們的外景觀優(yōu)勢(shì)及交通位置關(guān)系。配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作銷(xiāo)售工具相關(guān)工作周期：相關(guān)工作周期：11月初月初第二年第二年1月月配合銷(xiāo)售的相關(guān)工作銷(xiāo)售工具包括