江蘇啟電大地塊市場定位報告

1、 南京揚子置業(yè)咨詢服務(wù)有限公司南京揚子置業(yè)咨詢服務(wù)有限公司市場部市場部 2009啟東電大地塊市場報告啟東電大地塊市場報告基地印象宏觀市場基地印象城市解讀經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場土地市場競爭分析板塊分析競爭分析綜合分析潛在供應(yīng)市場結(jié)論項目研判基地資源swot分析核心價值客群定位城市消費習慣競爭項目客群分析本案客群定位產(chǎn)品建議物業(yè)建議戶型建議價格建議報告目錄報告目錄基地印象核心商業(yè)中心核心商業(yè)中心宗地宗地結(jié)合地塊特征創(chuàng)造項目核心競爭力結(jié)合地塊特征創(chuàng)造項目核心競爭力項目宗地分析項目宗地分析地塊指標項目背景信息：項目背景信息： 本項目地塊位于啟東主城范疇內(nèi)。宗地緊臨城市核心商業(yè)中心，北臨主要干道紫薇

2、中路紫薇中路，南面為明珠新村，西側(cè)為啟東市老人院，東側(cè)為社區(qū)道路幸幸一路一路。道路系統(tǒng)完善，交通便捷。周邊各類生活配套較為成熟。但區(qū)域形象一般，屬城中城中北部區(qū)域北部區(qū)域。項目占地6938，住宅總建面積為17345，土地樓面價格高達1199元/ 。項目經(jīng)濟指標項目經(jīng)濟指標容積率：2.5綠化率：30%建筑密度：28%土地性質(zhì)：商業(yè)40年 居住70年地塊初步印象帶來的疑問：地塊初步印象帶來的疑問：1、地塊區(qū)域未來的定位是怎么樣的？、地塊區(qū)域未來的定位是怎么樣的？2、根據(jù)本案的區(qū)位及周邊資源，如何定位？、根據(jù)本案的區(qū)位及周邊資源，如何定位？3、城市購買力如何？市場競爭怎么樣？、城市購買力如何？市場競

3、爭怎么樣？4、我們能做什么？、我們能做什么？宏觀市場城市解讀經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場土地市場啟東概況啟東概況啟東市地處萬里長江入海口北側(cè)，三面環(huán)水，形似半島，是出江入海的重要門戶，被譽為“江海明珠”。全市陸地總面積全市陸地總面積11571157平方公里，人口平方公里，人口116116萬。萬。一、海洋經(jīng)濟海洋經(jīng)濟，啟東呂四漁場是中國四大漁場，也是全國六大中心漁港之一 。二、機械電子機械電子，啟東在外經(jīng)營電動工具人員4.5萬人，每年交易額達150多億元，約占全國電動工具市場交易總額的60%。三、建筑產(chǎn)業(yè)建筑產(chǎn)業(yè)，啟東是江蘇省人民政府首批命名的“建筑之鄉(xiāng)”，建筑業(yè)歷史悠久。四、醫(yī)藥化工醫(yī)藥化工，具

4、有眾多全國著名品牌，在全國有很高的市場占有率。五、紡織服裝業(yè)紡織服裝業(yè)，啟東市是全國最早的紡織服裝出口基地，出口20多個國家和地區(qū)，年出口額超1億美元。 六、教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)， 如啟東中學、匯龍中學、長江中學等。城市屬性城市屬性2008年前三個季度：n地區(qū)生產(chǎn)總值247億元n城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12782元n全社會固定資產(chǎn)投資150億元，其中房地產(chǎn)投資11億元,同比上漲16%。 n城市化率達到47% 本項目所在地啟東市，處于長三角經(jīng)濟圈中心地帶，被譽為“上海的后花園”。u08年全國最具投資潛力中小城市百強第二位u啟東位于“長江三角洲”中心地帶，與國際大都市上海隔江相望，直線距離僅50公里，素

5、有“上海的后花園”之稱，是出江入海的重要門戶。 u啟東開發(fā)區(qū)是江蘇省省級開發(fā)區(qū)和沿江重點建設(shè)開發(fā)區(qū)之一，由“一區(qū)三園”組成,即開發(fā)區(qū)中心區(qū)、濱海工業(yè)園、濱江化工園和城北工業(yè)園。u08年以來，已有100個投資1億元以上重大項目落戶啟東，總投資529億元。教育之鄉(xiāng)教育之鄉(xiāng)啟東有教育之鄉(xiāng)的美名啟東人為了下一代的教育不惜一擲千金 。啟東的基礎(chǔ)教育全國有名，最著名的當屬啟東中學、匯龍中學，而位于本案周邊的長江中學名聲緊隨其后。另外啟東第一實驗小學，是啟東最好的小學，本案周邊的紫微小學屬于片區(qū)內(nèi)的配套小學。在這些學校周圍的樓盤雖然價格非常高，但銷售仍然較好啟東中學匯龍中學第一實驗小學第一實驗小學第一實驗小

6、學啟東中學啟東中學長江中學長江中學匯龍中學匯龍中學本案本案實驗小學實驗小學實驗幼兒園實驗幼兒園啟東中學創(chuàng)辦于1928年，現(xiàn)占地380畝，建筑面積10. 5萬平方 米，現(xiàn)有99個教學班，2003年12月成為江蘇省首批四星級學校 啟東市匯龍中學2004年轉(zhuǎn)評為省首批三星級學校。學?，F(xiàn)總建筑面積10萬余平方米，共有119個教學班，學生7000多名，教職工460多人。江蘇省啟東實驗小學創(chuàng)建于1927年。1981年，被定為江蘇省首批辦好的實驗小學。1997年被再次確認為江蘇省實驗小學。 城市解讀經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場土地市場宏觀市場全市經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢，居民收入穩(wěn)定快速增長全市經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)

7、勢，居民收入穩(wěn)定快速增長u啟東05-08年連續(xù)4年保持15%以上的經(jīng)濟增長速度，2008年至今地區(qū)生產(chǎn)總值已超過300億元大關(guān)；u近四年超過15%的 gdp增長率說明啟東經(jīng)濟發(fā)展迅猛，根據(jù)國際經(jīng)驗，其房地產(chǎn)市場處于飛速發(fā)展階段；u高速發(fā)展的經(jīng)濟帶動了啟東居民人均收入的穩(wěn)步上漲，增強了居民的購買力 ，積極推動著啟東房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。宏觀經(jīng)濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況萎縮停滯甚至倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展城市化進程的加快帶動房產(chǎn)內(nèi)需的增長城市化進程的加快帶動房產(chǎn)內(nèi)需的增長u啟東05-08年城市化水平穩(wěn)步提高，08年城市化率達到47%，處于城市化高速發(fā)展階

8、段；u城市化的高速發(fā)展必將刺激房產(chǎn)內(nèi)需，從而帶動啟東房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。良好的投資環(huán)境促進了房地產(chǎn)的發(fā)展良好的投資環(huán)境促進了房地產(chǎn)的發(fā)展u啟東固定資產(chǎn)投資自05年以來，雖受國際及國內(nèi)低迷經(jīng)濟形勢的影響，雖呈現(xiàn)下降趨勢，但始終維持在每年15%以上的增長水平，對啟東房地產(chǎn)的發(fā)展起到了良好的拉動作用； u啟東房地產(chǎn)投資從05年開始呈現(xiàn)快速上漲趨勢，從今年開始，受整體經(jīng)濟調(diào)控的影響呈略微下調(diào)的局面，但是整體房地產(chǎn)市場發(fā)展較為穩(wěn)健。宏觀市場城市解讀經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場土地市場土地使用土地使用七個片區(qū)功能七個片區(qū)功能中心城片區(qū) 為啟東主城區(qū)，功能定位為全方位、人口密集之現(xiàn)代城市，綜合了 政、住居、

9、文化、教育、工作、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能陽澄湖休閑片區(qū) 主要功能在休閑旅游，結(jié)合大閘蟹餐飲、高爾夫球、渡假、商務(wù)會議等多樣化活動，其余則維持小鎮(zhèn)風貌、農(nóng)田及水源保護功能東北向貨運軸片區(qū) 主要功能系提供經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東北軸向之貨運運輸走廊，利用公路接蘇通大橋往蘇北、華北或由公路至太倉港利用長江水路運輸。東向運輸廊片區(qū) 產(chǎn)業(yè)主要有加工分裝、倉儲物流、并結(jié)合安亭地區(qū)發(fā)展汽車機械零件產(chǎn)業(yè)，惟陸家及花橋同時可結(jié)合大專學校與新社區(qū)開發(fā)。生活新鎮(zhèn)片區(qū) 位置居于南北向之長江路及東西向之機場路十字交叉口，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片

10、區(qū) 定位為外向型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)，促進該區(qū)之經(jīng)濟發(fā)展。未來可朝向生態(tài)有機農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。水鄉(xiāng)旅游片區(qū) 充分利用環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合水路旅游路線，串連用直、周莊、錦溪古鎮(zhèn)，淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，發(fā)展綠色觀光及修學、教育等產(chǎn)業(yè)。本案位于主城中心片區(qū)本案位于主城中心片區(qū)本案緊鄰中央核心區(qū)域，位于商業(yè)用地和居住用地的雙重輻射區(qū)域本案緊鄰中央核心區(qū)域，位于商業(yè)用地和居住用地的雙重輻射區(qū)域中央核心區(qū)中央核心區(qū) 打造約一平方公里的核心發(fā)展區(qū)。以長江路南北向干道為優(yōu)勢，結(jié)合婁江風情，形塑水岸城市魅力，凝聚商務(wù)、金融、零售消費、商住、文化活力，為啟東之心。商業(yè)用地商業(yè)用地 商業(yè)用地由核心區(qū)向

11、外輻射支援人民路、前進路等沿街商業(yè)軸帶。再擴及鄰里社區(qū)商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)條狀商業(yè)街，新區(qū)可形成聚集式商圈，構(gòu)成層次分明，機能完善之城市商業(yè)發(fā)展環(huán)境。居住用地居住用地 集中于市區(qū)中心及西側(cè)，北側(cè)，將以往往工夾配置的負面影響減至最低。工業(yè)用地工業(yè)用地 在致維持經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的架構(gòu)，以城區(qū)東側(cè)、東北角及鐵路以南為主，其中沿黃浦江路二側(cè)重點劃設(shè)這工業(yè)用地，突顯北向邊續(xù)發(fā)展的意義。同時濱海工業(yè)園區(qū)的同時濱海工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，使得城市的產(chǎn)業(yè)將北建設(shè)，使得城市的產(chǎn)業(yè)將北移移重要景觀道路重要景觀道路 軸線連續(xù)的空間體驗。構(gòu)成了指認城市空間秩序之基本架構(gòu)。包括長江路、震川路、柏路、馬鞍山路、白馬涇路、朝陽路、蕭林

12、路、新浦路等本案本案主城區(qū)功能劃分主城區(qū)功能劃分城市向西北方向發(fā)展建立三縱三橫二環(huán)一高的綠色公路網(wǎng) 三縱黃浦江路（可通往千燈與周市）長江路（南北向大動脈）柏廬路（可連接高鐵車站）三橫蕭林路（城區(qū)北側(cè)主要道路）前進路（連接主要商業(yè)區(qū)）朝陽路（舊國道312）二環(huán)城區(qū)外環(huán)道：北為省道324，東沿夏架河，南為312國道，西為江浦路所圍繞內(nèi)環(huán)（貨車限制區(qū)）東為長江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉塘昆太路。一高滬寧高速公路穿越城南規(guī)劃一縱二橫一環(huán)捷運化公交路線 城區(qū)運輸以捷運化公路線為主要動脈，規(guī)劃成一縱二橫一環(huán)之路線，除服務(wù)城區(qū)外，并可結(jié)合高鐵及鐵路車站、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)間之客運服

13、務(wù)。 配合捷運動化公交路路線，于重要節(jié)點設(shè)置轉(zhuǎn)運站達到下列功能：作為公交調(diào)度場所。作為城際與城區(qū)公轉(zhuǎn)運地。站區(qū)交通之整頓。站區(qū)交通發(fā)展之促進。交通可及性之提升。本案本案通達的路網(wǎng)，使得本案與周邊區(qū)域聯(lián)系緊密通達的路網(wǎng)，使得本案與周邊區(qū)域聯(lián)系緊密啟東與上海的直線距離僅50公里 啟東至上海浦東國際機場路程約95公里 啟東至上海浦東外高橋港區(qū)路程約68公里 啟東至上海市區(qū)路程約80公里 啟東至南通市區(qū)約85公里 啟東至南通興東機場路程約90公里 崇啟大橋崇啟大橋：南起上海崇明島陳家鎮(zhèn)，與在建的上海崇明越江通道相連；北至江蘇啟東市匯龍鎮(zhèn)，與寧啟(南京-南通-啟東)高速公路相接。包括跨江大橋和連接線在內(nèi)

14、的項目全長約五十二公里，全線按雙向六車道高速公路標準設(shè)計建設(shè)。預(yù)計于2010年建成通車。崇啟大橋的建成，將進一步加強啟東與長三角核心城市的聯(lián)系。城市區(qū)位城市區(qū)位隨著崇啟大橋的建成，本案將在一年內(nèi)進入上海1小時都市經(jīng)濟圈！強化的聯(lián)外系統(tǒng)一五高速強化的聯(lián)外系統(tǒng)一五高速滬寧高速公路蘇州繞城公路蘇州繞城接太倉港高速公路蘇州繞城接青浦高速公路呂四港崇啟大橋呂四大港的開發(fā)建設(shè)，促進了啟東海洋經(jīng)濟的發(fā)展，加速了大型臨港產(chǎn)業(yè)的集聚。同時使得啟東的發(fā)展?jié)撃芗涌灬尫?，發(fā)展能級迅速提升。大港開發(fā)將吸引更多海內(nèi)外的企業(yè)前來投資，啟東的投資優(yōu)勢將在短期內(nèi)迅速放大。 崇啟大橋 崇啟大橋的通車，使得崇啟大橋的通車，使得啟東

15、距離上海的直線距離啟東距離上海的直線距離僅為僅為50公里，將真正成為公里，將真正成為上海的后花園，真正進入上海的后花園，真正進入上海上海1小時都市經(jīng)濟圈，小時都市經(jīng)濟圈，屆時，啟東高速低位發(fā)展屆時，啟東高速低位發(fā)展的經(jīng)濟將吸引眾多上海的的經(jīng)濟將吸引眾多上海的投資客群。投資客群。崇啟大橋的通車，帶來城市南擴契機崇啟大橋的通車，帶來城市南擴契機距離上海距離上海50公里公里距離南通距離南通85公里公里 從現(xiàn)有規(guī)劃可以得出，本案在區(qū)位上將是屬于主城區(qū)中心區(qū)域北部主城區(qū)中心區(qū)域北部，可以受到居住規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃雙重輻射居住規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃雙重輻射。 但從長遠規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿?，啟東未來的城市發(fā)展方向是西北、和

16、南部，而本案的位置處于北不靠居住新區(qū)，南不臨產(chǎn)業(yè)區(qū)，并不屬于重點發(fā)展地段，也不是未來發(fā)展的方向，同時距離城市核心區(qū)域仍有一定的距離，因此啟示本，因此啟示本項目應(yīng)該采取短平快的策略，快速上市快速銷售，以避開這樣的局面。項目應(yīng)該采取短平快的策略，快速上市快速銷售，以避開這樣的局面。未來區(qū)位規(guī)劃對本案的影響未來區(qū)位規(guī)劃對本案的影響城市解讀經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場土地市場宏觀市場u受08年經(jīng)濟形勢、國家調(diào)控等因素的影響，啟東商品房市場的成交雖有所下降，但商品房價格仍保持上漲的趨勢，08年1-6月商品房價格達到3500元/平米。u從整體來看，目前啟東的房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，均價穩(wěn)步上升。商品房均價呈現(xiàn)逐

17、年穩(wěn)步上升的趨勢商品房均價呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的趨勢城市g(shù)dp（億）房價啟東238.593500如皋180.274000海門261.084200東臺194.7 3400江都2304000相比周邊縣級市房價，投資價值較大相比周邊縣級市房價，投資價值較大在同等級別城市的比較中，啟東的在同等級別城市的比較中，啟東的gdp屬于較高位，但是房價相對于其他屬于較高位，但是房價相對于其他城市，還呈現(xiàn)較低的水平，因此啟東的房價更具發(fā)展?jié)摿?。城市，還呈現(xiàn)較低的水平，因此啟東的房價更具發(fā)展?jié)摿Α07年啟東住宅供求比為1.25，為近幾年供求比的最低點，表明當前啟東住宅市場供銷趨于平衡u受國家政策和市場觀望情緒的影響，

18、08年啟東商品住宅的上市面積與銷售面積都出現(xiàn)了下降，根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，08年啟東市上半年的銷售總量僅有4.2萬左右。 根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，08年啟東市上半年的銷售總量在年啟東市上半年的銷售總量在4.2萬左右，其中第一季度萬左右，其中第一季度1.3萬，第二季度萬，第二季度2.9萬。宏觀大勢對于啟東的影響還是有的萬。宏觀大勢對于啟東的影響還是有的.但大勢對于城中樓盤的影響并不是太大。而且從目前的樓盤但大勢對于城中樓盤的影響并不是太大。而且從目前的樓盤價格來看，總體趨勢還是上揚的，并沒有出現(xiàn)下降或促銷的活動價格來看，總體趨勢還是上揚的，并沒有出現(xiàn)下降或促銷的活動受大勢影響

19、較小，供求比趨于平衡受大勢影響較小，供求比趨于平衡基地印象城市解讀經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場土地市場u06年為土地成交高峰期，07年開始受整體調(diào)控影響成交減少了三成，08年1-10月份土地成交幅數(shù)和面積只有去年全年水平的一般，表明當前土地市場陷入了低迷。u雖然08年成交的土地基本以底價成交，但是50.54萬/畝的單價從表面看來已經(jīng)回到05年以前的水平，但是從地塊位置看來主要分布于城東和城北較偏遠的區(qū)域，因此導(dǎo)致每畝均價水平的下降；u從07年至今出讓的土地，按照1.5的綜合容積率計算，未來將有超過120萬平方米的商品房上市量。全市未來全市未來2-3年內(nèi)將有約年內(nèi)將有約120萬平米的商品房供應(yīng)萬平

20、米的商品房供應(yīng)啟東啟東08年房產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)年房產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) 當前啟東房地產(chǎn)市場的供求基本平衡，市場發(fā)展較為健康，但隨著07年、08年成交地塊項目的上市，未來的上市量將超過100萬，按照07年全年57.29萬的銷售水平，為未來上市量需要2-3年才能消化完畢。因此未來2-3年內(nèi)啟東市場供求將可能被改變，市場競爭壓力也將進一步加大。 因此啟示本項目應(yīng)該采取差異化競爭的策略，從市場需求出發(fā)，因此啟示本項目應(yīng)該采取差異化競爭的策略，從市場需求出發(fā)，規(guī)劃高性價比產(chǎn)品，以避開這樣的局面。規(guī)劃高性價比產(chǎn)品，以避開這樣的局面。競爭分析板塊分析競爭分析綜合分析潛在供應(yīng)市場結(jié)論樓盤分布圖各板塊綜述各板塊綜述城中

21、板塊城中板塊: 處于啟東城市核心區(qū)域，聚集了第一實驗小學、實驗小學、實驗幼兒園、啟東中第一實驗小學、實驗小學、實驗幼兒園、啟東中學初中部等眾多優(yōu)質(zhì)教育資源學初中部等眾多優(yōu)質(zhì)教育資源以及以及城市的核心商圈城市的核心商圈，其區(qū)位及配套是其他板塊遠遠不能比的，所以價格也是出于全市的最高位價格也是出于全市的最高位。城中供應(yīng)物業(yè)多以高層高層為主，但多處于尾盤階段，后續(xù)供應(yīng)量不大城東板塊城東板塊:位于城中板塊的東面，以匯龍鎮(zhèn)為主，未來定位為工業(yè)和居住區(qū)域工業(yè)和居住區(qū)域。配套比較欠缺，但匯龍中學的存在，使得城東板塊的學區(qū)項目比較搶手。目前板塊在售量不大，但后續(xù)的供應(yīng)較大城北板塊城北板塊:位于城中板塊的北面，

22、未來定位為居住區(qū)域以及濱海工業(yè)區(qū)居住區(qū)域以及濱海工業(yè)區(qū)，目前僅有1個大盤太陽城在售，從土地市場來看，后市的供應(yīng)量不大城西板塊城西板塊:位于城中板塊西側(cè)，是繼城中板塊之后的第二大居住區(qū)域第二大居住區(qū)域，目前區(qū)域的居住氛圍相對成熟，但配套欠缺，后市的供應(yīng)量將超過城中城南板塊：城南板塊：是城中地塊南面一河之隔的板塊，主要定位為工業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域。該板塊目前的供應(yīng)量較小，而后續(xù)的供應(yīng)量也比較小競爭分析板塊分析競爭分析潛在供應(yīng)市場結(jié)論高層項目多層項目別墅項目景都小區(qū)景都小區(qū)項目地址：紫薇路與和平路交界處西側(cè)物業(yè)類型：小高層、高層建筑體量：1棟小高層2棟高層約3.5萬平米總 套 數(shù)：1棟小高層66套，2棟高

23、層221套（4#119套，5#102套）開盤時間：07年7月（小高層）08年6月（4#高層）08年10月（5#高層）面積區(qū)間：103-142平米（4#高層戶型） 103-129平米（5#高層戶型）主力面積：114兩房（4#高層）、129三房（5#高層）價格區(qū)間：小高層2900-3500元/平米（07年7月） 高層3200-4400元/平米銷售均價：小高層3300元/平米（07年7月） 高層3800元/平米主力總價：44萬（4#高層）、49萬（5#高層）銷 售 率：約50%（小高層07年底銷售完畢，高層4#銷售59套，高層5#銷售19套）城中板塊城中板塊分析分析項目位于城北板塊，周邊新老小區(qū)匯集

24、，居住氛圍成熟，擁有實驗小學和實驗幼兒園等學區(qū)。但區(qū)位相對本地塊距主城區(qū)較遠，項目品質(zhì)一般使其售價受到制約而上不去。項目產(chǎn)品總價較低保證了該項目的銷售進度項目賣點：學區(qū)資源項目賣點：學區(qū)資源面積配比：面積配比：4#樓（多層）103-117兩房55%121三房15%142三房30%主力戶型主力戶型114114兩房兩房43%43%5#樓（高層）107-117兩房35%129三房65%暢銷戶型：暢銷戶型：114、121、129114114兩房兩房121121三房三房129129三房三房明天廣場明天廣場項目地址：人民中路708號物業(yè)類型：高層建筑體量：12棟高層約20萬平米總 套 數(shù)：12棟高層127

25、0戶開盤時間：06年元旦面積區(qū)間：70-160平米（另有50套400平米左右的大戶型）主力面積：130平米左右三房銷售均價：5000元/平米主力總價：65萬銷 售 率：約86%代理公司：上海凱安城中板塊城中板塊項目賣點：樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景項目賣點：樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景 觀、優(yōu)質(zhì)學區(qū)、智能化系統(tǒng)觀、優(yōu)質(zhì)學區(qū)、智能化系統(tǒng)分析分析項目是城市中稀缺的大規(guī)模社區(qū)。采用純高層設(shè)計，臨近第一實驗小學、啟東中學初中部等啟東最優(yōu)質(zhì)的學區(qū)，同時項目產(chǎn)品較好，總價較低，銷售一直火爆，目前已進入尾盤面積配比：面積配比：70-95兩房10%110-120三房30%120-140三房40%140以上20%主力戶型：

26、120-140三房暢銷戶型：95、115永安廣場永安廣場項目地址：人民中路787號物業(yè)類型：高層建筑體量：3棟高層約5萬平米總 套 數(shù)：3棟高層372戶開盤時間：07年10月面積區(qū)間：82-169平米主力面積：160平米左右四房銷售均價：5100元/平米主力總價：82萬銷 售 率：約80%城中板塊城中板塊項目賣點：城市中心地段、學區(qū)資源、自項目賣點：城市中心地段、學區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)身商業(yè)商業(yè)分析分析項目毗鄰城市核心的地段，同時臨近實驗小學、實驗幼兒園及啟東中學。雖然項目戶型偏大，總價較高，但依然銷售較好面積配比：面積配比：82兩房22%110-120兩房23%120-14435%144以上

27、20%主力戶型：123三房暢銷戶型：暢銷戶型：82、1298282兩房兩房129129三房三房169169三房三房142142三房三房東方銀座東方銀座項目地址：河南中路與公園中路交界處西南側(cè)物業(yè)類型：高層精裝修酒店式公寓建筑體量：1棟高層約3萬平米總 套 數(shù)：372戶格 局：5-6層辦公，9-19層帶租約酒店式公寓，20-24層自住酒店式公寓開盤時間：06年10月（辦公及帶租約公寓）07年5月（自住公寓）面積區(qū)間：40-95平米主力面積：50平米裝修標準：1000元/平米（硬裝）價格區(qū)間：5400-6400元/平米 辦公 7800-8800元/平米 帶租約酒店式公寓 5400-6800元/平米

28、 自住酒店式公寓銷售均價：5800元/平米（辦公）8200元/平米（帶租約） 6000元/平米（自?。┲髁們r：29萬（辦公）41萬（帶租約）30萬（自?。╀N 售 率：82%（總體）70%（辦公）90%（帶租約）40%（自?。┏悄习鍓K城南板塊分析分析項目位于城南板塊，距離城市核心地段只有一河之隔，也是啟東唯一的精裝修酒店式公寓項目。該項目帶租約的公寓產(chǎn)用4年半，每年6%的返利方式，目前已做成酒店。不帶租約的去年5月銷售，目前銷售不佳，產(chǎn)品自身居住功能欠佳、高單價是主要因素項目賣點：臨近核心商圈、自身大型商業(yè)項目賣點：臨近核心商圈、自身大型商業(yè)配套、投資回報、住宅性質(zhì)配套、投資回報、住宅性質(zhì)面積

29、配比：面積配比：41一房25%50一房70%95三房5%主力戶型：50一房5050一房一房4040一房一房9595三三房房名仕豪庭名仕豪庭項目地址：和平中路與人民中路交界處東北側(cè)物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：3棟多層1棟小高層4棟高層約7萬平米總 套 數(shù)：3棟多層60戶，1棟小高層60戶、4棟高層300戶開盤時間：07年6月開出小高層、高層，07年上半年開出多層面積區(qū)間：140-178平米（多層） 84-154平米（小高層） 109-167平米（高層）主力面積：168左右四房（多層） 147左右三房（小高層） 141左右三房（高層）價格區(qū)間：4200-4900元/平米左右（多層、小高層

30、） 4000-5400元/平米左右（高層）銷售均價：4500元/平米（多層、小高層） 4900元/平米（高層）主力總價：76萬（多層） 66萬（小高層） 68萬（高層）銷 售 率：90%城中板塊城中板塊項目賣點：城市中心地段、三學區(qū)重項目賣點：城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套疊、大型集中式商業(yè)配套分析分析項目位于城市中心地段，擁有實驗小學、第一實驗小學、實驗幼兒園三個啟東優(yōu)質(zhì)的學區(qū)資源，同時與沃爾瑪隔街相望。雖然項目戶型偏大，但銷售依然較好。目前在售小高層和高層的高樓層大戶型，項目整體尾盤銷售階段高層（257套）110-120兩房10%141-143三房30%151-155三房25

31、%161-167四房15%181-194四房15%218五房5%小高層（54套）85兩房35%123兩房35%147三房15%152三房15%123123兩房兩房116116兩房兩房155155三房三房147147三房三房車城公寓車城公寓項目地址：人民西路與西歐路交界處物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：2棟多層2棟小高層3棟高層約7萬平米總 套 數(shù)：600套開盤時間：06年元旦面積區(qū)間：74-158平米主力面積：多層90平米左右二房銷售均價：3900元/平米（高層）主力總價：37.8萬（高層）銷 售 率：約99%城西板塊城西板塊學區(qū)資源學區(qū)資源分析分析項目位于城西板塊，屬于城市副中心，臨近

32、啟東分校高中部，定位為陪讀式公寓。產(chǎn)品品質(zhì)較好，智能化配置全面，價格較低，目前基本銷售完畢，處于尾盤狀態(tài)。多層（60套）89-95兩房90%129三房10%小高層（54套）113-114三房10%146三房90%高層（486套）47-51兩房15%74-82兩房40%112-121兩房25%139三房5%151-158四房15%面積配比：面積配比：高層綜合分析高層綜合分析項目名稱體量（萬平米）總套數(shù)開盤時間總銷售率當期銷售（套）當期銷售率月均去化套數(shù)（套）明天廣場20127006年元旦86%127086%34永安廣場537207年10月80%37280%23景都小區(qū)3.528708年6月50%

33、22135%16車城公寓760006年元旦99%60099%17東方銀座311507年5月82%11040%3名仕豪庭736007年6月90%36084%19城中高層物業(yè)大部分已經(jīng)進入尾盤的銷售階段。但從之前的銷售可以看出，高層在當?shù)夭]有銷售抗性，而幾個學區(qū)項目盡管戶型較大，總價較高，仍然比較熱銷。東方銀座的自住型精裝修酒店式公寓由于居住功能欠佳、房型不太好、單價較高，市場接受度較低高層無抗性，學區(qū)房普遍熱銷高層無抗性，學區(qū)房普遍熱銷高層面積分布區(qū)間（單位：）高層面積分布區(qū)間（單位：）項目名稱80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160

34、160-180180以上明天廣場兩房兩房三房三房三房三房三房永安廣場兩房三房三房三房三房三房名仕豪庭兩房兩房三房三房三房四房四房五房景都小區(qū)兩房兩房三房三房車城公寓一房兩房兩房三房四房東方銀座一房三房城中市場高層產(chǎn)品較為豐富，供應(yīng)以120-140的三房供應(yīng)較多。在市場上出現(xiàn)的110-120的小三房和大兩房供應(yīng)量并不大，反而144-180左右的大三房、四房因為明天廣場、永安廣場、名仕豪庭三個學區(qū)盤的過大供應(yīng)而導(dǎo)致所占比例不小。180以上的供應(yīng)量很小120-130的三房成為主流供應(yīng)的三房成為主流供應(yīng)高層均價分布區(qū)間（單位：元高層均價分布區(qū)間（單位：元/）項目名稱3500-40004000-4500

35、4500-50005000-55005500-6000明天廣場5000永安廣場5100景都小區(qū)3800車城公寓3900東方銀座6000名仕豪庭4900城市中心靠近學區(qū)的高層均價集中在4900-5100之間，周邊集中在3800-3900之間，因地段和學區(qū)而異。東方銀座因其是精裝修酒店式公寓且距離城市核心區(qū)域僅一河之隔而賣到了6000的高單價高層均價分布在高層均價分布在4900-5100及及3800-3900兩個區(qū)間兩個區(qū)間高層總價分布區(qū)間（單位：萬元）高層總價分布區(qū)間（單位：萬元）項目名稱30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天廣場兩房兩房三房三房三房、四

36、房永安廣場兩房三房三房三房三房名仕豪庭兩房三房四房四房、五房景都小區(qū)兩房兩房、三房三房車城公寓一房兩房兩房三房、四房東方銀座一房一房三房城中市場上目前主流總價集中在50-60萬之間的三房和40-50萬之間的兩房，明天廣場、永安廣場、名仕豪庭三個項目的戶型較大，導(dǎo)致部分大戶型總價超過了60萬。但有50萬以下產(chǎn)品供應(yīng)的除了東方銀座之外和景都小區(qū)的少量房源外，供應(yīng)量比較少三房總價集中三房總價集中50-60萬，兩房總價集中萬，兩房總價集中40-50萬萬項目名稱價格（元/平米）價格支撐因素明天廣場5000樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景觀、優(yōu)質(zhì)學區(qū)、智能化系統(tǒng)永安廣場5100城市中心地段、學區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)景

37、都小區(qū)3800學區(qū)資源車城公寓3900學區(qū)資源東方銀座6000臨近核心商圈、自身大型商業(yè)配套、住宅性質(zhì)、精裝修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套學區(qū)、地段成為大部分項目的價格支撐關(guān)鍵所在學區(qū)、地段成為大部分項目的價格支撐關(guān)鍵所在競爭分析板塊分析競爭分析潛在供應(yīng)市場結(jié)論高層項目多層項目別墅項目萬豪花園萬豪花園項目地址：和平路與民樂路交匯處西北側(cè)物業(yè)類型：多層、高層建筑體量：36棟多層8棟高層約23萬平米總 套 數(shù)：一期推出7棟多層共190戶開盤時間：08年元旦面積區(qū)間：80-147平米主力面積：134平米左右三房價格區(qū)間：4200-5300銷售均價：4700元/平米

38、主力總價：63萬銷 售 率：約86%城中板塊城中板塊分析分析項目位于城中偏西的區(qū)位，擁有23萬平米的界面，目前一期推出的多層由于戶型設(shè)計較好且面積適中，銷售較好。頭興港河以及小區(qū)內(nèi)部的景觀資源比較豐富；臨近實驗幼兒園、實驗小學也是其優(yōu)勢之一項目賣點：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品、景項目賣點：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品、景觀資源、學區(qū)資源、品牌開發(fā)商觀資源、學區(qū)資源、品牌開發(fā)商面積配比：面積配比：一期第一組團（190套）80-100兩房20%100-110三房15%120-14035%140以上30%主力戶型：134三房暢銷戶型：87、98、104 、1088787兩房兩房108108三房三房134134三房三房1471

39、47三房三房太陽城太陽城項目地址：長興西路與和平路交界處東北側(cè)物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：23棟多層3棟小高層4棟高層約17萬平米總 套 數(shù)：23棟多層400余套，小高層、高層未知開盤時間：07年10月開出23棟多層面積區(qū)間：84-126平米主力面積：102三房價格區(qū)間：3800-4300銷售均價：4100元/平米主力總價：42萬銷 售 率：約80%，共銷售320余套代理公司：上海明仁城北板塊城北板塊分析分析項目位于城北板塊，臨近較大規(guī)模的新小區(qū)紫微三村，地段相對較偏，配套也較少。但項目自身規(guī)劃的臨街商業(yè)將會彌補自身配套的缺失。同時規(guī)劃的疊翠中軸景觀公園也會豐富項目的景觀資源，該項目

40、也是啟東為數(shù)不多的聘請知名代理公司。目前開出23棟多層銷售較好，其經(jīng)濟實用的產(chǎn)品也受到了市場的歡迎。項目賣點：樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街項目賣點：樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)、品牌代理公司、產(chǎn)品經(jīng)濟商業(yè)、品牌代理公司、產(chǎn)品經(jīng)濟面積配比：面積配比：多層（400多套）84兩房30%102-106三房40%114-118三房15%122-12615%暢銷戶型：84兩房、102-106三房8484兩房兩房102-106102-106三房三房114-118114-118三房三房122-126122-126三房三房名仕豪庭名仕豪庭項目地址：和平中路與人民中路交界處東北側(cè)物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：

41、3棟多層1棟小高層4棟高層約7萬平米總 套 數(shù)：3棟多層60戶，1棟小高層60戶、4棟高層300戶開盤時間：07年6月開出小高層、高層，07年上半年開出多層面積區(qū)間：140-178平米（多層） 84-154平米（小高層） 109-167平米（高層）主力面積：168左右四房（多層） 147左右三房（小高層） 141左右三房（高層）價格區(qū)間：4200-4900元/平米左右（多層、小高層） 4000-5400元/平米左右（高層）銷售均價：4500元/平米（多層、小高層） 4900元/平米（高層）主力總價：76萬（多層） 66萬（小高層） 68萬（高層）銷 售 率：90%城中板塊城中板塊項目賣點：城市

42、中心地段、三學區(qū)重項目賣點：城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套疊、大型集中式商業(yè)配套分析分析項目位于城市中心地段，擁有實驗小學、第一實驗小學、實驗幼兒園三個啟東優(yōu)質(zhì)的學區(qū)資源，同時與沃爾瑪隔街相望。雖然項目戶型偏大，但銷售依然較好。目前在售小高層和高層的高樓層大戶型，項目整體尾盤銷售階段面積配比：面積配比：多層（60套）140三房35%162-168四房50%178五房15%140140三房三房168168四房四房多層項目綜合分析多層項目綜合分析項目名稱體量（萬平米）總套數(shù)開盤時間總銷售率當期銷售（套）當期銷售率月均去化套數(shù)（套）太陽城1740007年10月/40080%24名仕豪庭

43、76007年上半年（07年下半年之前結(jié)束銷售）90%60100%10萬豪花園2319008年1月/19086%16多層在啟東城中市場的供應(yīng)量比較小，在太陽城和名仕豪庭兩個項目的多層基本進入尾盤之后，市場上就剩下萬豪花園還有29棟多層將分幾個組團上市，可以說多層在城中是比較稀缺的物業(yè)。從銷售情況來看，市場接受度也較高，名仕豪庭項目具有一定特殊性，因其戶型過大，總價均在60萬以上，相對來說去化速度一般城中多層稀缺物業(yè)銷售較好城中多層稀缺物業(yè)銷售較好多層面積分布區(qū)間（單位：）多層面積分布區(qū)間（單位：）項目名稱80以下80-100100-120120-144144-160160以上太陽城兩房三房三房名

44、仕豪庭三房四房、五房萬豪花園兩房兩房三房三房市場120-144的三房供應(yīng)量較多。太陽城的戶型較小，主力戶型以103的三房為主，兼有84平米的兩房和114-120的三房；名仕豪庭的面積偏大，主力戶型為168 的四房，其余為140的三房和176的五房；萬豪花園主力戶型為134三房，其兩房戶型從87-107平米，三房戶型在134-147平米之間市場中舒適型三房和兩房供應(yīng)較多市場中舒適型三房和兩房供應(yīng)較多多層均價分布區(qū)間（單位：元多層均價分布區(qū)間（單位：元/）項目名稱4000以下4000-43004300-46004600-49004900以上太陽城4100名仕豪庭4500萬豪花園4700市場上多層均

45、價集中在4100-4700之間，其中太陽城位于城北，區(qū)位較差；名仕豪庭也早在07年下半年就銷售完畢了多層均價分布在多層均價分布在4100-4700之間之間多層總價分布區(qū)間（單位：萬元）多層總價分布區(qū)間（單位：萬元）項目名稱40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上太陽城兩房三房三房三房名仕豪庭三房四房五房萬豪花園兩房兩房兩房三房三房市場多層總價大部分集中在40-55萬之間，戶型為兩房或三房，名仕豪庭的戶型偏大，總價較高，太陽城面積經(jīng)濟，市場接受度較高40-55萬成為市場主流總價供應(yīng)區(qū)間萬成為市場主流總價供應(yīng)區(qū)間項目名稱價格（元/平米）價格支撐因素太陽

46、城4100樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)配套、品牌代理公司、戶型名仕豪庭4500城市中心地段、三學區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套萬豪花園4700樓盤規(guī)模、產(chǎn)品、景觀資源、學區(qū)資源、品牌開發(fā)商學區(qū)、景觀、配套是價格重要支撐因素學區(qū)、景觀、配套是價格重要支撐因素競爭分析板塊分析競爭分析潛在供應(yīng)市場結(jié)論高層項目多層項目別墅項目啟秀花園啟秀花園項目地址：長江路與建設(shè)路的交界處物業(yè)類型：獨棟、雙拼、疊加建筑體量：100套疊加 91套雙拼 51套獨棟 約7萬平米容 積 率：0.45總 套 數(shù)：242套開盤時間：04年元旦（中斷銷售1年）面積區(qū)間：獨棟330平米 疊加260-289平米 雙拼220-268平米主力

47、面積：獨棟330平米 疊加260平米 雙拼268平米 銷售均價：疊加3000元/平米 疊加8000元/平米 獨棟12000元/平米主力總價：疊加80萬 雙拼200萬 獨棟400萬銷 售 率：約79%城東板塊城東板塊項目賣點：純別墅低密度社區(qū)、稀缺獨項目賣點：純別墅低密度社區(qū)、稀缺獨棟產(chǎn)品、品牌開發(fā)商、學區(qū)資源棟產(chǎn)品、品牌開發(fā)商、學區(qū)資源分析分析啟秀花園是品質(zhì)較高的純別墅社區(qū)，項目自04年起銷售，獨棟、疊加賣的比較好，雙拼銷售一般。目前項目采取口碑宣傳、自然去化，沒有做任何的廣告和宣傳競爭分析板塊分析競爭分析潛在供應(yīng)市場結(jié)論未來城中區(qū)域還有未來城中區(qū)域還有27.6萬平米存量房競爭萬平米存量房競爭

48、從目前市場的項目來看，真正有供應(yīng)的項目只有景都小區(qū)、萬豪花園、太陽城三個項目，供應(yīng)量達到了32.3萬平米，其中城中只有27.6萬平米的供應(yīng)量。剩余的物業(yè)類型以小高層和高層為主，多層只有萬豪剩余的物業(yè)類型以小高層和高層為主，多層只有萬豪花園后續(xù)還有供應(yīng)?；▓@后續(xù)還有供應(yīng)。其余項目均已進入尾盤銷售階段，剩余戶型過大，總價過高成為他們的銷售難點。項目名稱總供應(yīng)體量（萬平米）銷售體量（萬平米）剩余體量（萬平米）景都小區(qū)3.51.71.8明天廣場20173永安廣場541東方銀座32.40.6萬豪花園232.520.5太陽城17710名仕豪庭76.30.7合計78.540.937.6主城區(qū)土地嚴控，城北城

49、東放量供應(yīng)主城區(qū)土地嚴控，城北城東放量供應(yīng)07年啟東土地市場沒有出讓一塊城中位置的土地，距離城中最近的一塊年啟東土地市場沒有出讓一塊城中位置的土地，距離城中最近的一塊702地塊現(xiàn)已面世（太地塊現(xiàn)已面世（太陽城）。陽城）。08年城中只出讓了一塊地年城中只出讓了一塊地825地塊，位于本案的正西側(cè)，今后將會與本案產(chǎn)生直接競地塊，位于本案的正西側(cè)，今后將會與本案產(chǎn)生直接競爭。但同時該地塊的高地價使得本案在成本上已經(jīng)占得先機爭。但同時該地塊的高地價使得本案在成本上已經(jīng)占得先機07年重點土地情況編號編號地塊位置地塊位置占地面占地面積（積（m2）規(guī)劃用規(guī)劃用途途容積容積率率()起價起價（萬元）（萬元）成交價

50、成交價（萬元）（萬元）每畝地價每畝地價（萬元（萬元/畝）畝）競得人競得人635-1南苑路北、騰飛路東23335商業(yè)、居住1820 萬元1820 萬元52啟東市中超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司635-2635-1北側(cè)23344商業(yè)、居住1820 萬元1820 萬元51.98南通金海浪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、啟東翔鷹房地產(chǎn)有限公司644匯龍鎮(zhèn)東郊村39030商業(yè)、居住3220 萬元3260 萬元55.68啟東市楓達置業(yè)有限公司658開發(fā)區(qū)富源路北35073商業(yè)、居住2105 萬元2845 萬元54.08啟東市銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、啟東市鑫磊城市綜合開發(fā)有限公司、南通市華通房地產(chǎn)有限公司702紫薇三村北、和平路

51、東側(cè)73755居住、商業(yè)8630 萬元12650 萬元114.34上海潤福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司704中央河北側(cè)、江海北路西側(cè)10000居住300 萬元300 萬元20啟東市開來房地產(chǎn)有限公司匯龍鎮(zhèn)醫(yī)院北側(cè)商業(yè)、居住1.355500 萬元07年總共出讓土地47.5萬平（建面），其中城中只有一塊地塊（17萬平米）。08年共出讓土地8塊，共43.5萬平（建面），其中與本案臨近的825地塊，近4.4萬平（建面）。08年重點土地情況編號編號地塊位置地塊位置占地面積占地面積（m2）規(guī)劃用規(guī)劃用途途容積率容積率()起價起價（萬元）（萬元）成交價成交價（萬元）（萬元）成交地價成交地價（元（元/）競得人競得人82

52、3長龍家具城西側(cè)660.7居住1.65427427南通銀洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司805原電大（幸原電大（幸一路西側(cè)）一路西側(cè)）6938商業(yè)、商業(yè)、居住居住12.5156020802998海安縣建宇實業(yè)有海安縣建宇實業(yè)有限公司、陳龍限公司、陳龍806-2華銀紫薇苑北側(cè)36755居住12507250721380東市新世紀交通建設(shè)投資有限公司806-1華銀紫薇苑北側(cè)36789居住12524552451426上海方德信置業(yè)有限公司724車城公寓北側(cè)49426商業(yè)、居住11.62595807原順天紡織地塊37565.1商業(yè)、居住136720830長龍苑北側(cè)40242商業(yè)、居住12.518000825原電大(

53、幸一路東側(cè))17393商業(yè)、居住12.56500 從近兩年土地出讓可以看出，啟東政府有意將居住區(qū)域向西、北、東部從近兩年土地出讓可以看出，啟東政府有意將居住區(qū)域向西、北、東部三個方向擴散，而主城區(qū)在近兩年只有兩塊地出讓，唯一出讓的一塊三個方向擴散，而主城區(qū)在近兩年只有兩塊地出讓，唯一出讓的一塊805地地塊，地價更是競拍上升了塊，地價更是競拍上升了25%。隨著主城區(qū)項目的逐步去化，主城區(qū)的房。隨著主城區(qū)項目的逐步去化，主城區(qū)的房源將顯得更加稀缺。源將顯得更加稀缺。未來區(qū)域市場潛在競爭對手未來區(qū)域市場潛在競爭對手競爭分析板塊分析競爭分析潛在供應(yīng)市場結(jié)論結(jié)論結(jié)論1、主城區(qū)項目基本趨于尾盤銷售，城市供

54、應(yīng)向東、西、北擴散；、主城區(qū)項目基本趨于尾盤銷售，城市供應(yīng)向東、西、北擴散；2、市場上的物業(yè)供應(yīng)以高層為主，多層后續(xù)供應(yīng)量較少；、市場上的物業(yè)供應(yīng)以高層為主，多層后續(xù)供應(yīng)量較少；3、主城區(qū)高層價格集中在、主城區(qū)高層價格集中在4900-5100之間，本案周邊高層均價在之間，本案周邊高層均價在3800-3900之間；主城區(qū)多層均價之間；主城區(qū)多層均價在在4700左右，周邊多層均價左右，周邊多層均價4100；（注；（注:多層均價較低的原因是多層公開時間較早）多層均價較低的原因是多層公開時間較早）4、高層主力戶型集中在、高層主力戶型集中在120-130的三房，多層以的三房，多層以120-144的三房及

55、的三房及80-100的兩房供應(yīng)居多的兩房供應(yīng)居多5、高層三房主力總價集中在、高層三房主力總價集中在50-60萬之間，兩房在萬之間，兩房在40-50萬之間；萬之間； 多層總價集中在多層總價集中在45-55萬之間的三房和萬之間的三房和40-45萬之間兩房；萬之間兩房；6、學區(qū)成為影響樓盤銷售最主要的因素，地段和配套也占據(jù)比較重要的地位、學區(qū)成為影響樓盤銷售最主要的因素，地段和配套也占據(jù)比較重要的地位7、從東方銀座及學區(qū)房的投資情況可以看出，啟東存在不小的投資客群、從東方銀座及學區(qū)房的投資情況可以看出，啟東存在不小的投資客群8、受大趨勢影響明顯，啟東、受大趨勢影響明顯，啟東08年上半年成交明顯萎縮；

56、年上半年成交明顯萎縮；項目研判基地資源swot分析核心價值地塊方正平整，周邊存在部分原生樹木，但利用價值不高。地塊方正平整，周邊存在部分原生樹木，但利用價值不高。內(nèi)部資源分析內(nèi)部資源分析地塊外部環(huán)境（四至）地塊外部環(huán)境（四至） 區(qū)位交通配套區(qū)位交通配套北北南南西西東東項目宗地項目宗地地塊正北側(cè)為紫薇中路，來往車輛較多，存在一定程度的噪音、粉塵和尾氣污染。西北側(cè)為啟東重點中學長江中學，東北側(cè)為老小區(qū)長龍花苑。在路的北邊有條小河。地塊東南側(cè)為明珠新村的小區(qū)道路，南與幸一路相接，另有一塊掛牌的土地位于本地塊東側(cè)。文峰超市在東邊200米。地塊西側(cè)為啟東市老人院，和小區(qū)住宅。沿路邊有零星的商鋪。地塊南側(cè)

57、為房改房老小區(qū)明珠花園，形象較為陳舊。外部資源分析外部資源分析居住氛圍成熟，商業(yè)配套匱乏居住氛圍成熟，商業(yè)配套匱乏處于老城區(qū)域，周邊多為舊居住小區(qū)，如明珠新村、長龍苑等等，居住氛圍成熟，但區(qū)域形象較差。周邊商業(yè)配套多為社區(qū)型配套，體量小，檔次低。項目研判基地資源swot分析核心價值項目優(yōu)勢分析項目優(yōu)勢分析項目劣勢分析項目劣勢分析項目機會分析項目機會分析項目項目swotswot分析分析1、臨近長江中學、紫薇小學，學區(qū)資源佳。2、臨近紫薇公園，景觀資源豐富。3、眾多老校區(qū)環(huán)抱，周邊生活居住氛圍成熟。4、臨近中心城區(qū)與車站商圈，商業(yè)價值大。5、路網(wǎng)發(fā)達，交通方便。6、目前周邊無直接競爭項目。7、當前

58、啟東房地產(chǎn)市場比較健康，受國家宏觀政策影響不大。1 1、臨近主城核心區(qū)，處于商業(yè)居住雙輻射的區(qū)域。2 2、挑高公寓產(chǎn)品在當?shù)厥袌鍪莻€空白。3 3、啟東位居全國投資百強縣第二，未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆?、啟東不斷增長的經(jīng)濟帶動了當?shù)鼐用褓徺I力的增長。5、項目優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計。6、崇啟大橋的開通將會為項目吸引一部分上?？腿?。項目威脅分析項目威脅分析1、周邊老小區(qū)眾多，環(huán)境臟亂差，不利于項目品質(zhì)的提升。2、周邊商業(yè)配套比較欠缺。3、項目規(guī)模小，不利于規(guī)劃4、紫薇路為城市干道，噪音空氣等污染較重。5、項目地價高，開發(fā)成本也比較高。6、本案的低層住宅將會受到周邊高層、多層的環(huán)抱，風水大受影響1、項目周邊未

59、來供應(yīng)量較大，有一定的競爭壓力。2、市場低迷的態(tài)勢將會影響項目的銷售情況。3、宏觀政策的不確定性。4、項目缺乏有效地人口支撐。項目研判基地資源swot分析核心價值地塊核心價值解讀地塊核心價值解讀 優(yōu)質(zhì)區(qū)位優(yōu)質(zhì)區(qū)位 教育資源教育資源 景觀資源景觀資源處于城市核心區(qū)域，受到商業(yè)居住雙輻射區(qū)域處于城市核心區(qū)域，受到商業(yè)居住雙輻射區(qū)域在重視教育的啟東，擁有豐富的教育資源在重視教育的啟東，擁有豐富的教育資源臨近啟東最大的景觀公園，擁有豐富的景觀資源臨近啟東最大的景觀公園，擁有豐富的景觀資源啟東是著名的教育之鄉(xiāng)，他的基礎(chǔ)教育全國有名。臨近本案的長江中學是省重點中學，名聲緊隨啟東中學之后。另外，臨近本案的紫

60、薇公園，是啟東最大的綜合性景觀公園，于1997年建成，2007年擴建200畝，打造成具有兒童游樂區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、水杉娛樂區(qū)和文化休閑區(qū)的大型景觀公園。 文脈、景觀探尋：教育之鄉(xiāng)與大型景觀公園的結(jié)合文脈、景觀探尋：教育之鄉(xiāng)與大型景觀公園的結(jié)合紫紫 薇薇 公公 園園核心商業(yè)區(qū)核心商業(yè)區(qū)長長 江江 中中 學學本案本案長長 江江 中中 學學紫紫 微微 公公 園園策略思考基礎(chǔ)：策略思考基礎(chǔ)：123區(qū)位優(yōu)勢必將是項目價值的核心依托區(qū)位優(yōu)勢必將是項目價值的核心依托教育資源教育資源是必須充分彰顯的是必須充分彰顯的景觀資源的優(yōu)勢要給予挖掘和延續(xù)景觀資源的優(yōu)勢要給予挖掘和延續(xù)區(qū)位區(qū)位教育教育景觀景觀p 凸顯城市物