商業(yè)建筑研究

1、商業(yè)建筑研究商業(yè)建筑研究提綱一、商業(yè)與商業(yè)建筑一、商業(yè)與商業(yè)建筑（基本概念及屬性） 定義從事商業(yè)交換活動的平臺 分類大型綜合超市、倉儲市超市、專業(yè)性大賣場、購物中心（或一類、二類、三類） 布局城市核心區(qū)、老城區(qū)邊緣、城郊結合部、郊區(qū)新城、社區(qū)型二、國內(nèi)外主要商業(yè)及商業(yè)建筑理論簡介二、國內(nèi)外主要商業(yè)及商業(yè)建筑理論簡介 例如：土地價值理論、加納模式、中心位置理論、商圈理論、單店面積極限理論三、商業(yè)策劃研究三、商業(yè)策劃研究四、商業(yè)建筑設計原則四、商業(yè)建筑設計原則 1 功能布局 2 交通組織包括出入口設置、車流人流組織、自動扶梯數(shù)量、通道寬度等內(nèi)容 3 內(nèi)部空間包括開間、層高、柱距、面積、內(nèi)部中庭、室

2、內(nèi)裝修等內(nèi)容 4 外部空間包括建筑外立面、步行街、過渡空間、室外廣場等內(nèi)容 5 消防設計 6 配套設施關鍵性配套設施的設置-發(fā)電機房、鍋爐房、空調(diào)機房等 7 造價估算結合案例說明單方造價標準五、商業(yè)建筑分類研究五、商業(yè)建筑分類研究（結合案例） 1 購物中心（城市綜合體）大型超市、零售店、步行街、餐飲、休閑娛樂 2 特色商業(yè)街區(qū)1商業(yè)與商業(yè)建筑1.1 定義商業(yè)定義分為廣義和狹義兩種。廣義定義：廣義定義：商業(yè)是變更財產(chǎn)所有權以取得利潤的一種經(jīng)濟行為。不論這種行為是直接、間接還是輔助買賣，是國內(nèi)還是國際貿(mào)易；是有形還是無形使用價值交易；是以貨幣還是信用為手段，都屬于商業(yè)范疇。無論商業(yè)范疇如何廣泛化，

3、都不否定“商業(yè)是為賣而買的交易活動”這一本質。狹義定義：狹義定義：商業(yè)是單純的買賣行為，是以盈利為目的的直接或間接地購買商品，而后又轉手販賣的行為；其經(jīng)營對象是生產(chǎn)資料、生活資料（甚至僅為生活資料）等有形的物質使用價值，而不是信息、服務等無形的使用價值；其經(jīng)營手段是貨幣，而不是信用及其工具；其經(jīng)營空間范圍僅限于國內(nèi)，而不包括國際；其經(jīng)營者僅限于純粹商品交易主體，而不包括商品生產(chǎn)主體；從事商業(yè)的行為僅限于直接從事買賣的行業(yè)，而不包括輔助買賣的行業(yè)?？傊?，商業(yè)就是純粹的商品買賣，甚至是純粹國內(nèi)的、某些有形的物質商品的、由獨立化的商業(yè)主體承擔的買賣。不同場合，對商業(yè)理解不同。一般大眾的理解，商業(yè)就是

4、進行物品買賣的活動；房地產(chǎn)投資的理解，商業(yè)有時還包括餐飲、娛樂、休閑等方面的活動。商業(yè)建筑的定義：商業(yè)建筑的定義：主要為有形物品進行現(xiàn)場買賣的商業(yè)活動建造的空間場所，不包括餐飲類建筑。(建筑設計指導叢書現(xiàn)代商業(yè)建筑設計）商業(yè)建筑分類有很多種，一般按行業(yè)類型、消費行為、建筑形式、市場范圍及規(guī)模等商業(yè)建筑的類型進行劃分。按照行業(yè)類型劃分：按照行業(yè)類型劃分：可分為零售類商業(yè)建筑、批發(fā)類商業(yè)建筑、餐飲類商業(yè)建筑。零售類商業(yè)建筑又分為雜貨店、專賣店、百貨商店、超市、購物中心、步行商業(yè)街等。購物中心、步行商業(yè)街等商業(yè)建筑，往往將餐飲類商業(yè)建筑及其他廣義商業(yè)建筑（如娛樂休閑類建筑、健身服務類建筑等）進行融合

5、，具有規(guī)模大、復合度高的特點。按照消費行為劃分：按照消費行為劃分：可分為物品業(yè)態(tài)和體驗業(yè)態(tài)商業(yè)建筑。物品業(yè)態(tài)商業(yè)建筑是指強調(diào)物品銷售，以物品作為基本經(jīng)營內(nèi)容，為消費者提供購物服務的建筑形式，如百貨商場、超市、購物中心、家居建材超市、直銷折扣商店、各種商業(yè)街，以及各種類型產(chǎn)品的旗艦店和專業(yè)店。體驗業(yè)態(tài)商業(yè)建筑，指為消費者提供某種身心感受的建筑形式，如娛樂、休閑類商業(yè)建筑。餐飲類建筑介于物品業(yè)態(tài)和體驗態(tài)之間，同時具有兩者的特征。按照建筑形式劃分：按照建筑形式劃分：按照建筑形式的復合程度可分為單體商業(yè)建筑和綜合商業(yè)建筑。單體商業(yè)建筑指建設在獨立地塊上的商業(yè)建筑項目；綜合商業(yè)建筑指在商業(yè)建筑中復合了住

6、宅、酒店、寫字樓、體育場館等氣他項目的建筑形式。按照市場范圍劃分：按照市場范圍劃分：近鄰商業(yè)建筑鄰里周邊的消費者；社區(qū)型商業(yè)建筑某個社區(qū)的消費者；區(qū)域型商業(yè)建筑周邊幾個社區(qū)的消費者；城市型商業(yè)建筑所在城市的大部分區(qū)域；超級型商業(yè)建筑客戶群覆蓋所在城市及周邊城市。按照規(guī)模劃分：按照規(guī)模劃分：不同投資者、不同行業(yè)對商業(yè)建筑的規(guī)模劃分標準不同。我國商業(yè)建筑設計規(guī)范（JGJ 48-88)將商業(yè)建筑的規(guī)模分為大、中、小三類。1.2 分類規(guī)模規(guī)模百貨商店、商場建筑面積百貨商店、商場建筑面積 專業(yè)商店建筑面積專業(yè)商店建筑面積菜市場類建筑面積菜市場類建筑面積大型大型1500050006000中型中型3000-

7、150001000-50001200-6000小型小型300010003.8米為宜； 2. 二層以上層高H=5.0-5.5米，凈高h3.6米； 3. 地下一層層高H=5.0-6.0米為宜，若引進不同品牌大型零售賣場，層高不盡相同。 柱距與車位排布的關系:1. 普通小型車位宜選用：5500 x 2500，最小車位5300 x 2400 2. 地下車庫最小通行寬度：5500-6000 3. 柱截面尺寸：800-1200（柱距8500-13500） 4.2 中庭尺度商業(yè)建筑的顯著特征是室內(nèi)外商業(yè)街道及中庭共享空間設計，豐富的造型元素與戲劇性中庭空間效果，是商業(yè)建筑吸引人氣的要素。適當?shù)慕值琅c中庭空間

8、尺度可滿足人流集聚，同時符合經(jīng)濟適用原則。相反，尺度過大會造成空間浪費，造價提高，而尺度過小也會致使空間人流擁擠，購物環(huán)境舒適感降低。 這里所示尺度主要是指平面維度上的寬度大小,包括中庭寬度，開洞寬度，回廊寬度，天橋寬度等及主街寬度，輔街寬度等。 中庭共享空間相對合理的尺度為： 中庭寬度=16-18米開洞寬度=8米回廊寬度=4-5米 5米-空間寬敞天橋寬度=4米項目項目中庭寬度中庭寬度(m)(m)回廊寬度回廊寬度(m)(m)開洞寬度開洞寬度(m)(m)主街主街/ /輔街寬輔街寬(m)(m)仲盛商業(yè)中心仲盛商業(yè)中心16-184-6.58.78/6港匯廣場港匯廣場 15-204.2-510-122

9、0/8正大廣場正大廣場17-243.5-6.51717/6-8久百城市廣場久百城市廣場16-244-5.4166/3.4-4.1恒隆廣場恒隆廣場174717/5-6.5對于以上原則，我們從環(huán)境心理行為學進一步分析，一股人流寬度為0.55+（0-0.15）米。（0-0.15）米為人流行進中人體的擺幅，按四股人流最小值計算為2.8 米。正常人眼視角為30度，視野為上60度，下70度的空間范圍，通常櫥窗最小高度為2.4米，在適當?shù)恼彰飨?，觀察距離為櫥窗高度的一半為宜，即1.2米，可推知中庭回廊最小寬度為4米。 室內(nèi)商業(yè)街（兩側商鋪），如果沒有開洞空間： 主街寬度=8米輔街寬度=4-6米室內(nèi)吊頂高度建

10、議最小值3.6米（凈高） 4.3 店鋪開間/進深/面積三者關系 商業(yè)建筑設計中與商業(yè)價值體現(xiàn)最為密切的因素之一是店鋪的面積。建筑平面里的“黃金旺鋪”往往與店鋪的開間，進深，面積大小有關。開間是最高權重要素，決定店鋪商業(yè)價值；進深愈大，店鋪出租率愈低，同時對消防疏散也不利。以下是根據(jù)實際工程案例分析其商業(yè)策劃與租售業(yè)態(tài)的店鋪指標統(tǒng)計分析得到，主要針對無明確品牌指向的一般商鋪而言，不包括主力店及錨固店等較大規(guī)模之租戶商家。店鋪的開間店鋪的開間/ /進深進深/ /面積關系：面積關系：開間=6-10米（最高權重要素決定店鋪商業(yè)價值） 進深=8-15米（進深愈大，店鋪出租率愈低） 面積=48-150平方

11、米（此面積范圍內(nèi)店鋪出租率高）建議組合值：建議組合值： 開間 x 進深=8000 x 10000=80 m2，橫二間組合為160 m2 =6000 x 9000=54 m2，橫二間組合為108 m2 =10000 x 15000=150 m24.4 鋪垂直電梯與自動扶梯的服務參數(shù) 交通流線的組織是商業(yè)建筑設計中的另一重要因素，垂直電梯與自動扶梯的數(shù)量則是其中一項重要指標，直接影響商業(yè)人流的引導與動線組織，從而帶來商業(yè)人氣集聚或分散，對商業(yè)氛圍的營造密切相關。 分析建筑面積規(guī)模與貨用電梯，客用電梯，自動扶梯，自動步道等數(shù)量關系，可權衡判斷設計過程中布置的貨梯與自動扶梯數(shù)量是否過多或過少，但須先滿

12、足相關防火規(guī)范要求為前提。 項目項目建筑面積建筑面積( (萬米萬米) )貨用電梯（部）貨用電梯（部）客用電梯（部）客用電梯（部）自動扶梯（部）自動扶梯（部）仲盛商業(yè)中心仲盛商業(yè)中心29（3萬/層）13（5部消防電梯）1050港匯廣場港匯廣場 12（2萬/層）177（4部景觀電梯）78正大廣場正大廣場24（2萬/層）8（4部消防電梯）768久百城市廣場久百城市廣場10（1.3萬/層）5（3部消防電梯）6（2部景觀電梯）55恒隆廣場恒隆廣場10（1.2萬/層）6431貨梯與建筑面積的關系：1部貨梯服務面積=2萬m2（平均值）自動扶梯與建筑面積的關系： 1部自動扶梯服務面積=3000 m2（平均值）

13、 消防電梯與單層面積關系： 單層面積0.45-1.5萬m2=消防電梯3部（最小值）單層面積1.5-2.5萬m2=消防電梯4部（最小值） 單層面積2.5-3.5萬m2=消防電梯5部（最小值） 4.5 公共衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間的設置是指商業(yè)建筑為公共區(qū)域顧客服務的衛(wèi)生設施（不包括內(nèi)部使用的衛(wèi)生間）。衛(wèi)生間設置區(qū)位，數(shù)量及服務半徑 1. 公共衛(wèi)生間設置區(qū)位一般緊鄰疏散樓梯間或疏散走道，各層樓面衛(wèi)生間分布宜均勻，上下位置對齊或相近為佳。不宜隔層分開設置男女衛(wèi)生間。 2. 衛(wèi)生間數(shù)量與單層面積關系： 單層面積0.4-0.8萬m2=衛(wèi)生間至少1個（包括男女） 單層面積0.8-1.5萬m2=衛(wèi)生間至少2個（包括男女） 單層面積1.5-3萬m2=衛(wèi)生間至少3個（包括男女） 3.