學校物業(yè)管理服務規(guī)范

1、DB31/T XXX2013學校物業(yè)管理服務規(guī)范1范圍本標準規(guī)定了學校物業(yè)管理服務的術(shù)語和定義、基本要求、校舍與設(shè)施設(shè)備管理、秩序維護管理、消防安全管理、住宿管理與服務、環(huán)境保潔、綠化服務、特約服務、應急管理、服務質(zhì)量評價與改進等。本標準適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)學校物業(yè)管理服務。2規(guī)范性引用文件下列文件對本標準的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,僅注日期的版本適用于本標準。凡是不注日期的引用文件,其最新版本（包括所有的修改單）適用于本標準.GB 2894安全標志及其使用導則GB 17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范GB 25201建筑消防設(shè)施的維護管理DB31/329。6重點單位重要部位安全技術(shù)

2、防范系統(tǒng)要求第6部分：學校、幼兒園DB31/T 361辦公樓物業(yè)管理服務規(guī)范DB31/547中小學、幼兒園安全防范管理基本要求DB31/T 637高等學校學生公寓管理服務規(guī)范物業(yè)管理條例國務院令第504號保安服務管理條例國務院令第564號上海市消防條例上海市人民代表大會常務委員會第19號公告機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定公安部令第61號物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第164號3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本標準3。1學校school按照中華人民共和國教育法及國家有關(guān)規(guī)定設(shè)立的有目的、有計劃、有組織地進行系統(tǒng)教育的機構(gòu),包括：大學、中學、小學及其它教育機構(gòu).3。2校舍buildi

3、ng學校的房屋，包括教學、科研、辦公、生活及輔助用房.4基本要求4。1企業(yè)資質(zhì)4。1.1物業(yè)服務企業(yè)應取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。4。1。2物業(yè)服務企業(yè)承接學校物業(yè)管理服務項目應符合物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定。4.2物業(yè)服務合同4。2。1物業(yè)服務企業(yè)應與學校簽訂書面物業(yè)服務合同.4。2.2物業(yè)服務合同應包含服務內(nèi)容、管理要求、收費約定、評價方式及違約責任等相關(guān)內(nèi)容。4。2.3物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同的約定,提供質(zhì)價相符的服務。4。3服務人員4。3。1物業(yè)服務人員應具有良好的職業(yè)道德,身體健康。4。3.2物業(yè)服務人員應按照國家和地方有關(guān)規(guī)定取得相應的職業(yè)資格。4.3。3物業(yè)服務人員應接受

4、相應的崗位培訓，并定期考評。4。3.4涉及食品衛(wèi)生安全的，服務人員應持有效的健康證明。4.4服務公示4。4.1物業(yè)服務企業(yè)應公示服務信息,包括:服務范圍、內(nèi)容、要求等。4.4.2物業(yè)服務企業(yè)應公布投訴電話，受理投訴，接受監(jiān)督。5校舍、場地及設(shè)施設(shè)備管理5。1承接查驗5。1。1物業(yè)服務企業(yè)承接新建學校物業(yè)時，應對承接的校舍、場地及配套設(shè)施設(shè)備進行查驗，承接查驗應由交接雙方簽署記錄文件，長期保存?zhèn)洳?5.1。2物業(yè)服務機構(gòu)更迭時，新進駐的物業(yè)服務企業(yè)應對移交的物業(yè)資料、管理資料及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀等進行承接查驗,并就財務、物資財產(chǎn)等辦理交接手續(xù)，交接方簽署記錄文件，長期保存?zhèn)洳?

5、5。2建立檔案5.2.1建立校舍、場地及設(shè)施設(shè)備臺賬，內(nèi)容應包含:建筑物名稱、建筑面積、層高、場地面積及場地材料、竣工時間、設(shè)施設(shè)備配置及相關(guān)檢測報告、維修記錄等.5.2.2定期核對、更新臺賬，賬實相符.5。2.3按約定建立其他物業(yè)檔案。5。3校舍管理5。3。1校舍使用管理5.3.1。1根據(jù)學校課程表或樓宇、場館使用通知開放和關(guān)閉教室及其他樓宇、場館.5.3。1.2根據(jù)教學、科研活動需要開啟和關(guān)閉教室及其他樓宇、場館的燈光照明。5。3.1。3開放教室及其他樓宇、場館之前，應進行防火、防盜等安全檢查。5。3。1。4配合校方辦理房屋使用情況登記、鑰匙管理、房屋臨時借用，并做好記錄.5。3.1.5校

6、舍使用管理服務應適應教學、科研、辦公及生活需要,并建立相應的規(guī)章制度和質(zhì)量記錄。5。3。1。6食堂、商業(yè)用房等按約定管理。5。3。2校舍維修管理5。3.2。1校舍日常養(yǎng)護5。3.2。1。1對校舍地面、屋面、墻面、門窗、給排水管等進行日常檢修、保養(yǎng)。5.3.2。1.2提供日常零星維修。5.3.2.1.3發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，應及時采取必要的處置及防護措施.5.3.2.1.4校舍日常養(yǎng)護服務應建立房屋維修質(zhì)量等考核指標,并實施考核。5。3.2.2校舍計劃養(yǎng)護5。3。2.2。1根據(jù)房屋構(gòu)件、部件的合理使用年限、不同結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護要求等,制定大、中型維修及預防性維修等維修養(yǎng)護計劃。5。3.2。2.2大、中

7、型維修經(jīng)校方批準后,按約定實施。5。3。2。2。3實施校舍計劃維修養(yǎng)護，宜在假期或休息日進行，應不影響正常教學活動。5。3.2。2.4協(xié)助學校建立服務區(qū)域歷史建筑物臺賬,配合開展歷史建筑物保護工作。5.3。3校舍裝修管理5。3。3。1對外來施工人員實行登記、備案管理;施工人員進入樓內(nèi)施工,應進行登記、驗證。5。3。3。2配合校方對施工現(xiàn)場消防安全、施工材料堆放、清運建筑垃圾等進行監(jiān)督管理。5.3。3。3告知施工單位應避免施工噪音、揚塵、異味等對教學、生活環(huán)境造成影響.5。4場地管理5。4。1提供道路、停車場地、戶外場地等零星維修與計劃養(yǎng)護服務。5。4.2定期巡檢道路、場地.5。4。3按約定維修

8、養(yǎng)護體育場地.5。5設(shè)施設(shè)備運行管理與養(yǎng)護5.5。1建立日常運行記錄。5.5。2設(shè)施設(shè)備運行管理與養(yǎng)護應符合DB31/T 361的要求.5.5。3電梯、中央空調(diào)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)宜委托給專業(yè)單位,物業(yè)服務企業(yè)應按約定對維修保養(yǎng)專業(yè)單位的服務過程、服務質(zhì)量進行監(jiān)管。5。5。4實驗室通用設(shè)施設(shè)備管理5.5.4。1檢查供水設(shè)施設(shè)備，保持管道、閥門等無銹蝕、無滲漏，總水閥可以隨時關(guān)啟。5。5.4.2檢查、巡視供電設(shè)施設(shè)備，保持可靠、安全運行。5.5。4.3檢查、巡視通風排氣裝置，保持功能良好.5。5。4。4檢查污水排放管道系統(tǒng)，保持暢通。5。5。4。5配合校方識別實驗

9、室危險因素，對重大危險因素進行預防和有效控制。5。6節(jié)能管理5。6.1根據(jù)校方節(jié)能管理要求,制定節(jié)能管理方案，開展節(jié)能宣傳.5。6.2做好能耗、水耗的計量記錄工作，配合校方實時監(jiān)控用水、用電情況。5。6。3定期分析能源消費、用能效率、節(jié)能效益等，并擬訂節(jié)能措施。5.6。4定期檢查能源系統(tǒng)、杜絕跑冒滴漏等，減少資源浪費。5.6。5配合校方實施空調(diào)設(shè)備及風管的清洗維護，確保換熱效率。5。7標識管理5。7。1定期檢查、維護，保持設(shè)施設(shè)備、道路交通、水體、消防、安全警示等各類固定標識安置牢固。5.7。2定期保潔,保持各種標識清潔、醒目。5。7.3根據(jù)安全需要、作業(yè)現(xiàn)場實際情況，及時設(shè)置臨時性安全警示標

10、識。5。7。4配合校方按照GB 289的要求4補充、完善安全標識。5.7。5配合校方在教學樓、辦公樓、圖書館、閱覽室、食堂等公共場所設(shè)立禁煙標志.6秩序維護管理6。1出入管理6。1。1校門設(shè)置門崗，門衛(wèi)應由專職秩序維護人員擔任.6。1.2校門門衛(wèi)應提示進入人員出示證件，查驗校外人員的有效證件并登記.6.1.3校內(nèi)機動車輛應憑證出入校門，外來機動車輛出入校門,應驗證、登記，并發(fā)放臨時出入憑證。6。1。4對大件物品帶出校門應實施出門證管理.6。1。5學生出入校門高峰時段,應安排人員維護交通秩序，防止發(fā)生擁擠踩踏等傷害事故.6.1.6禁止將非教學、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、動物和管制器具

11、等危險物品帶入校園.6.2安全巡視6.2.1定時巡視服務區(qū)域，重點關(guān)注消防與安全防范重點部位.6。2。2每日教學、辦公活動結(jié)束后，應對教學、辦公場所進行巡查。6.2.3應勸說閑雜人員、推銷人員離開校區(qū)。6。2。4對危害安全、影響教學秩序的行為應進行勸阻,勸阻無效的應及時報告校方。6。3車輛管理6.3.1提示、引導機動車輛和非機動車輛在規(guī)定停車區(qū)域有序停放。6。3。2及時疏導占道車輛，保持校區(qū)道路暢通。6.3.3配合校方定期清理無主非機動車輛。6.4監(jiān)控服務6。4。1消防、安防監(jiān)控中心應配備專職人員，24小時值班,并做好值班記錄。6。4.2監(jiān)控影像資料、報警記錄的存留與查閱，應按保安服務管理條例

12、執(zhí)行。6。4。3消防、安防監(jiān)控中心應及時接聽公安、消防及學校保衛(wèi)部門報警聯(lián)動電話。6。5中小學安全管理6。5。1學校重要部位安全技術(shù)防范系統(tǒng)的配置、維護等,應符合DB31/ 329。6的要求。6.5。2中小學安全防范管理應符合DB31/547的要求.6。6 信息通報物業(yè)服務企業(yè)應建立、完善安全信息通報制度。7消防安全管理7。1基礎(chǔ)管理7.1.1建立消防臺賬，包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。7。1。2配合校方制定消防安全管理制度，明確消防安全管理責任人及防火安全責任。7。1。3物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定組建員工義務消防隊。7.1。4定期進行消防知識培訓和消防演練,保留演練記錄。7.1。5消防控制

13、中心管理應符合GB 25201的要求.7.2防火檢查7。2.1按機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定規(guī)定，進行防火巡查和檢查，并保留記錄.7.2。2防火巡查和檢查重點關(guān)注實驗室和學生宿舍等。7。3火險隱患整改發(fā)現(xiàn)火險隱患,應采取相應措施并及時報告校方，配合校方消除火災隱患。8住宿管理與服務8.1制度要求依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及學校規(guī)章制定住宿管理制度,并公示.8。2日常管理服務8。2.1住宿管理與服務應符合DB31/T637的要求。8.2。2配合校方接待留學生、少數(shù)民族學生入住.8。2。3建立住宿備用鑰匙臺賬，借用鑰匙應保留書面記錄。8.2。4對外來人員來訪、大件物品出入、學生晚歸等實施登記管

14、理。8。2。5進行每日安全巡查，女學生宿舍應增加夜間巡查頻次。8。2.6學生發(fā)生意外傷害或失蹤事件，應及時報告校方，并保留書面記錄。8。2。7配合校方進行宿舍衛(wèi)生檢查、學生晚歸檢查及住宿安全檢查，提供檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告校方。9環(huán)境保潔9。1教學、科研、辦公用房保潔9.1.1按 DB31/T 361的環(huán)境衛(wèi)生服務要求,提供教學、科研及辦公區(qū)域公共環(huán)境保潔服務.9。1。2按合同約定提供教學、科研、輔助用房、辦公用房等室內(nèi)保潔服務。9。1.3應勸阻在教學、科研、辦公等公共場所吸煙的行為。9.1.4保潔服務應不影響正常教學、科研、辦公活動及課間休息。9。2生活服務用房保潔9。2.1宿舍樓保

15、潔9。2.1.1定時保潔，保持樓梯、走道、活動室等公共部位清潔衛(wèi)生，垃圾日產(chǎn)日清。9.2。1.2保持公共部位的墻面、門、窗臺無污跡、無積灰,門、窗玻璃明亮。9.2。1.3公共衛(wèi)生間、盥洗室及時保潔,保持無異味、無積水、無污垢、無衛(wèi)生死角。9。2。1。4按合同約定提供宿舍室內(nèi)日常保潔服務.9。2。2公共浴室保潔9.2.2。1每日定時清潔地面、地漏、排水溝等，保持地面清潔，排水通暢.9。2。2。2每日定時開窗通風。9.2。3開水房保潔9。2.3.1每日定時進行環(huán)境保潔，保持墻面干凈,地面清潔、無積水。9。2。3.2每日定時洗刷水槽,清理地漏,保持水槽干凈，排水通暢。9。2.3.3每日定時清潔供水設(shè)

16、備，保持設(shè)備表面清潔.9.2.4自助洗衣房保潔9。2。4.1每日進行環(huán)境保潔，保持地面清潔、無積水。9。2。4。2定期擦拭洗衣設(shè)備，保持設(shè)備清潔。9。3水體、場地保潔9.3。1及時清理水體沿岸垃圾、雜物.9。3.2定期清潔水景水體，保持水面無漂浮雜物,硬底池壁無積垢。9。3。3發(fā)現(xiàn)水體有污染或疑似污染現(xiàn)象，應及時報告校方.9.3.4跑道、球場、草坪等場地應保持無廢棄物、無積水。9。4綠化保潔9。4。1樹枝上無懸掛雜物,孤植樹保留落葉層.9.4。2綠籬、地被植物、花壇無廢棄物。9.5垃圾處理9.5.1各類垃圾定點存放，及時處理.9.5。2生活垃圾日產(chǎn)日清,教學區(qū)域應及時收集、清運。9.5.3配合

17、校方管理有害廢棄物。9.6滅害消殺9。6.1定期滅鼠、滅蟑、滅蠅、滅蚊.9。6。2實施滅害消殺應防止對環(huán)境造成次生污染。9.7環(huán)境消毒9.7.1定期對公共衛(wèi)生間、公共浴室、開水房、自助洗衣房、垃圾堆放點等部位實施環(huán)境消毒。9。7.2環(huán)境消毒所選用的消毒劑應合格有效。9.8二次供水設(shè)施衛(wèi)生管理二次供水設(shè)施衛(wèi)生管理應符合GB 17051要求。10綠化服務10.1養(yǎng)護管理10。1。1根據(jù)學校物業(yè)特點制定并實施綠化養(yǎng)護方案，對校園植物進行養(yǎng)護管理。10。1。2機械割草、花木施肥應避免噪音、異味等對教學、生活環(huán)境造成影響.10。2養(yǎng)護要求10。2。1基礎(chǔ)要求10.2。1。1植株生長健壯，無枯株、缺植空禿

18、或失水現(xiàn)象。10。2。1。2枝葉生長色澤正常，色葉植物葉色變化明顯。10。2.1。3觀花植物按時茂盛開花，觀果植物正常結(jié)果.10。2。1。4基本無有害生物危害癥狀。10。2。2園林植物景觀養(yǎng)護要求10.2。2。1行道樹群體植株樹冠完整、規(guī)格整齊，樹干挺直.10。2.2.2孤植樹樹形完美，樹冠飽滿,樹穴覆蓋完整，黃土不裸露.10。2。2。3綠籬修剪保持三面以上平整飽滿、直線挺直、曲線柔和,開花植物花期一致。10。2。2。4地被種植密度合理、植株規(guī)格整齊，群體景觀效果好;混合種植種類配置合理、葉色、葉型協(xié)調(diào)。10.2。2。5草坪成坪高度符合約定，草坪平坦飽滿，護欄設(shè)施完好無損。10。2.2.6花壇

19、圖案精美，色彩豐富,株高相等,花期一致。10。2。2。7垂直綠化植物枝葉分布均勻，疏密合理。10。2.3園林硬質(zhì)景觀養(yǎng)護要求10。2。3。1園林建筑及構(gòu)筑物外觀整潔，構(gòu)件完整無損。10.2.3.2道路地坪平整、無損缺、無積水，無障礙設(shè)施完好、暢通。10。2.3.3假山疊石穩(wěn)固安全，不適于攀爬的假山疊石、置石應有醒目警示標志和防護設(shè)施。11特約服務11.1 服務受理11.1。1物業(yè)服務企業(yè)可提供物業(yè)服務合同以外的特約服務.特約服務包括但不限于：教學輔助服務、會務服務、收發(fā)服務、大型活動現(xiàn)場服務、代理租賃服務等。11。1。2物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務應就服務內(nèi)容、服務要求及收費等相關(guān)事項與校方另行訂立專項協(xié)議。11.2教學輔助服務11。2。1教學模型、實物、圖表、板書用筆、板擦等教具與教學用品的保管、領(lǐng)用、發(fā)放等教務服務。11。2。2教學設(shè)備、器材維修服務.11。3會務服務11.3.1會前準備應嚴謹、周到，包括：物品準備、物品擺放、臺型設(shè)置、設(shè)備調(diào)試等.11.3。2會中服務應禮貌、熱情，包括：接待服務、茶水服務、茶歇服務等。11。3.3會后服務應及時,包括:清理遺留物、清潔會場、關(guān)閉設(shè)備等.11.3。4禮儀服務應根據(jù)會議要求，包括：座席引導,嘉賓迎送及頒獎、剪彩服務等。11.4