物業(yè)公司二手房試行方案

1、二手房買賣試行方案為規(guī)范公司租賃業(yè)務(wù)，特成立房租售中心，以提高公司多種經(jīng)營(yíng)收入，制訂此方案。一、運(yùn)作模式在XXX成立租售中心（試點(diǎn)），采取以租售中心為核心，各管理 處提供房源、客戶、也可自行成交等配合支持的模式。二、部門職責(zé)劃分（一）經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心租售工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)租售中心、各管理處二手房買賣工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)監(jiān)督及業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作；2、負(fù)責(zé)二手房買賣過戶手續(xù)辦理的后臺(tái)支持工作；3、負(fù)責(zé)定期工作總結(jié)分析會(huì)議的召集，并對(duì)租售工作中存在的問題及時(shí)提出合理化解決建議；4、負(fù)責(zé)廣告宣傳工作；5、負(fù)責(zé)定期對(duì)租售中心及各管理處租售情況進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分析。（二）租售中心租售工作職責(zé)1、掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，搜集市場(chǎng)信息

2、，做好房源開發(fā)及客戶接待工 作；2、匯總并落實(shí)房源信息，進(jìn)行及時(shí)跟蹤；3、及時(shí)上報(bào)成交信息，便于公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心了解運(yùn)作情況；4、定期向經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心上報(bào)實(shí)際租售情況統(tǒng)計(jì)報(bào)表；5、配合公司做好合同簽定工作，加強(qiáng)各類合同管理，建立用戶 檔案，經(jīng)常回訪客戶，反饋用戶對(duì)產(chǎn)品的意見；6、努力做好服務(wù)工作，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度;7、配合經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心做好廣告宣傳工作；8負(fù)責(zé)傭金結(jié)算工作；9、加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)；10、完成公司下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)。（三）管理處租售工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目房源的開發(fā)工作；2、管理處將自身有效房源登記到租售中心，達(dá)到資源共享；3、做好客戶來訪的

3、接待工作，促進(jìn)房屋成交；4、定期安排客服部長(zhǎng)及租售負(fù)責(zé)人參加經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心組織的租 售工作總結(jié)分析會(huì)；5、定期安排人員對(duì)周邊樓盤進(jìn)行采盤，并進(jìn)行匯總分析，時(shí)刻 了解市場(chǎng)信息的變化。6、管理處客服部負(fù)責(zé)具體工作的實(shí)施；三、租售中心崗位設(shè)置圖店長(zhǎng)（1人）店秘（1人）按揭辦理員（1人）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（若干）四、崗位職責(zé)（一）店長(zhǎng)崗位職責(zé)1、從全局觀點(diǎn)出發(fā)，維護(hù)公司的整體效益，同時(shí)安排好本部門工作；2、忠于公司事業(yè)，嚴(yán)格要求自己，處處以身作則，嚴(yán)守公司規(guī)章制度，工作上起到模范帶頭作用；3、加強(qiáng)本部門的內(nèi)部管理，注意工作方法，講究領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)，深入實(shí)際，關(guān)心員工的思想動(dòng)態(tài)和生活情況，加強(qiáng)政治思想教育，充分調(diào)動(dòng)全體

4、員工的積極性，保持一種團(tuán)結(jié)協(xié)作、優(yōu)質(zhì)高效的工 作氣氛；4、積極主動(dòng)，高風(fēng)格、高姿態(tài)地搞好部門之間的協(xié)調(diào)工作，做到 相互配合團(tuán)結(jié)協(xié)作；5、有權(quán)力、有責(zé)任、有利益、有義務(wù)，必須處理好責(zé)、權(quán)、利三 者關(guān)系，嚴(yán)禁以權(quán)謀私、假公濟(jì)私，損害公司利益，敗壞公司聲 譽(yù)，污染公司風(fēng)氣;6、審查房源信息的真實(shí)可靠性和成交房源，并及時(shí)上報(bào)；7、組織召開本部門業(yè)務(wù)討論會(huì)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)客戶信息管理，協(xié)助業(yè) 務(wù)人員成交，同時(shí)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力提高本部門業(yè)務(wù)素質(zhì)；8、配合公司客服部做好合同簽定工作。9、積極主動(dòng)核對(duì)傭金單并及時(shí)收回傭金。10、嚴(yán)守企業(yè)秘密，不得擅自向無(wú)關(guān)人員泄露企業(yè)的業(yè)務(wù)信息、經(jīng)營(yíng)情況、管理文件、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等；11、

5、對(duì)于未在規(guī)定時(shí)間（三天）落實(shí)房源信息可靠性的房源，及 時(shí)重新分配落實(shí)。（二）店秘崗位職責(zé)1、協(xié)助店長(zhǎng)做好市場(chǎng)新房源的開發(fā)和店面租售管理工作；2、協(xié)助公司簽訂各類合同，并審核其它租售人員簽訂合同的真實(shí)性;3、協(xié)助店長(zhǎng)落實(shí)傭金的回收工作；4、做好售后服務(wù)工作，并努力同新老客戶保持良好關(guān)系；5、建立客戶檔案，妥善保管各類合同及客戶資料；6、負(fù)責(zé)組織召開租售人員業(yè)務(wù)會(huì)，總結(jié)交流營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)分析客戶，協(xié) 助成交，不斷提高本部門業(yè)務(wù)水平。7、店長(zhǎng)不在時(shí)，肩負(fù)店長(zhǎng)的職責(zé)，負(fù)責(zé)本部門全面工作。（三）按揭人員崗位職責(zé)與銀行及擔(dān)保公司對(duì)接，負(fù)責(zé)辦理店里所有客戶銀行解押及資金 貸款業(yè)務(wù)。（四）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位職責(zé)1、利用

6、房源信息，為客戶推薦房源并提供合理化建議，并熟練 地回答客戶提出的問題；2、服從工作安排，工作積極主動(dòng)，有開拓精神，能不失時(shí)機(jī)地 推銷房源；3、做好房源信息開發(fā)工作，并及時(shí)實(shí)地落實(shí)房源信息的真實(shí)可靠 性，填寫源信息表；4、努力做好售后服務(wù)工作，及時(shí)回訪客戶，反市場(chǎng)信息；5、每天向店長(zhǎng)匯報(bào)工作情況，上交接待情況登記表，每月進(jìn)行工 作總結(jié)，并根據(jù)市場(chǎng)信息對(duì)下階段工作進(jìn)行計(jì)劃，以提高工作的計(jì)劃 性和有效性；6、負(fù)責(zé)及時(shí)催收傭金，撮合客戶成交；7、努力學(xué)習(xí)知識(shí)，提升知識(shí)面，提高自己的社交能力，促進(jìn)業(yè)務(wù) 水平的提高。五、員工薪酬標(biāo)準(zhǔn)一、員工工資標(biāo)準(zhǔn)1、店長(zhǎng)工資二基本工資+本月總傭金的5%2、店秘工資二基

7、本工資+本月總傭金的1%3、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工資二基本工資（1200）+個(gè)人完成傭金的30%4、銀行按揭人員工資二基本工資另外提供有效房源，非本人成交的個(gè)人提成為 50元。六、二手房買賣實(shí)操工作（二）買賣雙方委托手續(xù)辦理操作過程：1、賣方（房屋所有人）通過咨詢，到我公司申請(qǐng)辦理居間委托手續(xù)（要提供房屋相關(guān)信息、證明、房產(chǎn)證、房屋所有人身份證明，其他 材料。）;2、公司接到申請(qǐng)后，核驗(yàn)材料和房屋，對(duì)房屋估價(jià)，決定是否受理；3、公司受理后，與房屋所有人簽訂委托代理書（合同一般為制式合 同，但有些條款可以約定，如：房屋出售價(jià)格 ）；4、公司將房屋備案，代買受人購(gòu)買；5、 買方通過咨詢與我方簽訂委托書，委托

8、我方為其找尋房屋；6、我方從登記備案的房屋中找尋房屋， 并征求買方初步意見（比如 要不要看房）；7、買方同意，我方帶領(lǐng)買方實(shí)地看房，并簽訂看方確認(rèn)書，如果買 方對(duì)房屋不滿意，我公司將繼續(xù)為其尋找房屋，如果買方滿意，買賣 雙方簽訂買賣合同；8合同簽訂后，買賣雙方向我公司支付定金，同時(shí)買方向我公司支 付傭金；9、我公司為買賣雙方辦理過戶手續(xù)；10、買方支付房款，賣方交房；11、物業(yè)交割。（三）、定金、傭金收取標(biāo)準(zhǔn)1、定金收取標(biāo)準(zhǔn)賣方在與我公司簽訂房屋租售委托代理合同時(shí)需押房產(chǎn)證書； 買方在簽訂購(gòu)合同時(shí)需繳納定金 2-3 萬(wàn) 元;2、繳納定金的作用1、此定金用來?yè)?dān)保買方在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件

9、，到 某確定地點(diǎn)簽訂房屋買賣合同。如屆時(shí)買方反悔不來與賣方簽 訂買賣合同，要承擔(dān)定金被賣方?jīng)]收的風(fēng)險(xiǎn)，如賣方反悔不簽房 屋買賣合同，要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。2、用來保證買賣合同簽訂后，買賣雙方能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3、傭金收取標(biāo)準(zhǔn)1 、給買賣雙方只提供信息促使成交簽訂紙制合同，買方付我 公司傭金為總房款的1%2 、雙方委托我公司全程辦理過戶手續(xù)的，在簽訂紙制合同時(shí)買方付我公司傭金，市場(chǎng)傭金收取標(biāo)準(zhǔn)為總房款的2%由于我公司新成立租售中心業(yè)務(wù)不夠熟練，為提高業(yè)務(wù)量暫定傭金標(biāo)準(zhǔn)為 總房款的1.5%。（四）稅率標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)過戶所需繳納稅種及標(biāo)準(zhǔn)：契

10、稅：1、首套房90平米以下交總款的1% 90-144平米交總房款的2%2、非首套房144平米以下交總房款的4%營(yíng)業(yè)稅:1、 144平米以下的商品房或房改房的產(chǎn)權(quán)證或契稅證下發(fā)滿 5年 的免交營(yíng)業(yè)稅；產(chǎn)權(quán)證或契稅證下發(fā)不滿 5年的交5.6%的全額營(yíng)業(yè) 稅。2、144平米（含144平米）以上的普通住宅產(chǎn)權(quán)證或契稅證下發(fā) 滿5年的交20%勺差額營(yíng)業(yè)稅或5%勺全額營(yíng)業(yè)稅（普通住宅的可以選 擇繳費(fèi)，非普通住宅不可選擇）。3、144（含144）平米以上的普通住宅不滿5年的叫5.6%的全額營(yíng) 業(yè)稅。個(gè)人所得稅：首套房產(chǎn)權(quán)證或契稅證下發(fā)滿 5年的免個(gè)人所得稅，反之交1%勺 個(gè)人所得稅。七、客戶接待流程（一）電

11、話接待：1、電話鈴響三聲之內(nèi)，租售人員拿起電話微笑并富有激情的向客戶 問好：“您好，某某租售中心”。2、先向客戶做一個(gè)簡(jiǎn)單的自我介紹。3、然后詢問客戶的個(gè)人情況及其需求。4、根據(jù)談話對(duì)客戶做出分析。5、盡量能夠說服客戶到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行面談。6、在電話中和客戶約定下一次回訪的時(shí)間。7、整理電話記錄，詳細(xì)填寫客戶來訪/來電登記表歸檔（建立兩本登記表提供房源客戶信息，需求房源客戶信息） 8整理做好回訪計(jì)劃。（二）現(xiàn)場(chǎng)接待：1、客戶到訪前，租售接待人員的銷講資料及銷講工具（客戶登記表、 名片、計(jì)算器、樓盤平面圖、報(bào)價(jià)單等）應(yīng)準(zhǔn)備齊全并做到銷講工具 和銷講資料的整潔、完好。2、客戶來訪，租售接待人員必須放下手

12、頭工作，站立迎候并微笑向 客戶致意：“您好”詢問其到訪原因，并引至接待處。3、先請(qǐng)客戶入座，主動(dòng)為客戶倒水，并與客戶面對(duì)而坐；微笑并大 方的做自我介紹（姓名、職務(wù)、主要負(fù)責(zé)工作）并雙手送出名片。4、對(duì)于購(gòu)房者詢問客戶對(duì)需求房屋的要求，然后對(duì)房屋進(jìn)行配對(duì)， 如有合適房源，對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備、周邊配套、樓內(nèi)、樓外及園區(qū)規(guī)劃 做個(gè)介紹使客戶對(duì)小區(qū)有一個(gè)大致了解。5、在和客戶洽談中，仔細(xì)聆聽客戶的意見，并及時(shí)的提出自己的疑問以便正確把握客戶的真實(shí)需求確定客戶的真正需要，并迅速做出應(yīng)對(duì)策略。6、 根據(jù)談話內(nèi)容，對(duì)客戶做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析（1、意向客戶2、考慮 客戶3、無(wú)意向客戶）對(duì)客戶做到心中有數(shù)。要根據(jù)客戶意向或需要， 帶客戶看房。7、若無(wú)客戶需求房屋可讓客戶留下聯(lián)系方式，如有合適房源再與之 聯(lián)系。8看房過程中，應(yīng)始終微笑，禮讓客戶 “您請(qǐng)”并詳細(xì)介紹小區(qū)硬 件的配套設(shè)施、周邊配套及小區(qū)整體規(guī)劃情況，使客戶對(duì)小區(qū)有個(gè)更 全面的了解，并適時(shí)向客戶提供參考意見，重點(diǎn)介紹客戶關(guān)注的問題；9、看房后，在與客戶談判的過程中，盡可能解決客戶的疑問，說服客戶留住客戶。接待人員應(yīng)根據(jù)自己的價(jià)格權(quán)限，給出權(quán)限內(nèi)房間價(jià) 格；10、對(duì)于未達(dá)成合同的客戶，并在送客中再次告訴客戶聯(lián)系方式和電 話，承諾為其做咨詢，并