無錫市東港鎮(zhèn)市場調(diào)研報告

1、無錫市東港鎮(zhèn)市場調(diào)研報告一、無錫宏觀市場的分析21、無錫市歷年GDP總量及增長率變化趨勢22、無錫市城市居民人均可支配收入33、無錫市近年土地交易量44、無錫市近年房地產(chǎn)投資總額及供求狀況55、無錫市近年房地產(chǎn)銷售面積及增長率66、無錫市未來房地產(chǎn)市場展望7二、無錫市東港鎮(zhèn)概述91、東港鎮(zhèn)地理環(huán)境和歷史文化概況92、東港鎮(zhèn)人口統(tǒng)計及經(jīng)濟發(fā)展概況103、東港鎮(zhèn)工業(yè)概況104、東港鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃11三、無錫市東港鎮(zhèn)房地產(chǎn)概況141、東港鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展概況142、東港鎮(zhèn)近年房價走勢概況153、東港鎮(zhèn)現(xiàn)有居住情況分析164、代表樓盤分析17四、無錫市東港鎮(zhèn)商業(yè)概況191、東港鎮(zhèn)商業(yè)概述192、東港鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)

2、分布193、東港鎮(zhèn)目前商業(yè)租售情況234、代表商業(yè)分析24五、本項目建議261、SWOT分析262、住宅部分273、商業(yè)部分33一、無錫宏觀市場的分析1、無錫市歷年GDP總量及增長率變化趨勢2009年是21世紀以來我國經(jīng)濟社會發(fā)展最為困難的，最為不平凡的一年，面對國際金融危機，銀根緊縮等嚴峻的經(jīng)濟形勢和繁重的發(fā)展任務(wù)，無錫市財稅系統(tǒng)積極進取、創(chuàng)新工作，繼續(xù)保持了財稅工作持續(xù)、穩(wěn)定、較快發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟社會正平穩(wěn)較好地發(fā)展。 2009年無錫地區(qū)生產(chǎn)總值超過4992億元，人均生產(chǎn)總值超過81151元/人，全市財政總收入突破1061.99億元。2010年無錫市經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，前三季度已完成國民

3、生產(chǎn)總值4212.7億元。2、無錫市城市居民人均可支配收入2009年度城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工平均工資為43346元， 比上年增長11.6%；城市居民人均可支配收入25027元，農(nóng)民人均純收入12403元左右。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.87。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，城市人均住房面積達到39.4平方米以上，農(nóng)村居民人均住房面積57.7平方米。 3、無錫市近年土地交易量自2007年以來，無錫市土地市場供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，07年共出讓經(jīng)營性用地420.67萬平方米，同比下降59.59%。08年土地供應(yīng)節(jié)奏總體還算平穩(wěn)，全年共出讓經(jīng)營性用地面積為427.23萬平方米，相比07年增加了1.

4、56%，平均出讓價格約2588元/平方米，同比下降23.95%。09年共出讓經(jīng)營性用地418.14萬平方米，相比08年下降2.12%。2010年前三季度無錫市共有60幅經(jīng)營性用地掛牌出讓，開發(fā)商的拿地?zé)崆檩^去年有所上漲，告別了09年的流標現(xiàn)象，60幅土地全部成交，成交面積達499.25。4、無錫市近年房地產(chǎn)投資總額及供求狀況近年來無錫房地產(chǎn)市場保持增長的態(tài)勢，繼2003年房地產(chǎn)開發(fā)突破百億大關(guān)，施工面積超過千萬平方米之后，無錫市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總值達333.92億元，同期增長由上半年的52.81%回落到20.47%，在建施工面積2317.99萬平方米，新開工面積

5、820.68萬平方米，同比增長分別為19.15%、18.72%，竣工面積300.61萬平方米，同比下降27.77%；2009年無錫房地產(chǎn)市場手住房消費政策的鼓勵、宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)、貨幣政策寬松等因素的影響，呈現(xiàn)了回暖到活躍的局面，消費信息提振，市場成交量大幅增長，房價經(jīng)歷盤整后逐步走高，市區(qū)房地產(chǎn)全年施工面積3260.25萬平方米，新開工面積1331.24萬平方米，竣工面積667.52萬平方米， 2010年前三季度市區(qū)房地產(chǎn)施工面積3971.44萬平方米，新開工面積1195.86萬平方米，竣工面積516.97萬平方米。5、無錫市近年房地產(chǎn)銷售面積及增長率無錫房地產(chǎn)市場手住房消費政策的鼓勵、宏觀

6、經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)、貨幣政策寬松等因素的影響，呈現(xiàn)了回暖到活躍的局面，消費信息提振，市場成交量大幅增長，房價經(jīng)歷盤整后逐步走高，2009年無錫市商品房銷售面積1007.43萬平米，銷售金額為631.25億元。2010年前三季度無錫市商品房銷售面積623.85萬平米，銷售金額為461.97億元。6、無錫市未來房地產(chǎn)市場展望1) 以普通住房消費為主的宏觀調(diào)控政策將持續(xù)推進過去幾年國家的宏觀政策發(fā)布了不少，預(yù)計未來幾年內(nèi)國家對房地產(chǎn)業(yè)的政宏觀調(diào)控政策仍將以普通住房消費為主，控制過度投資，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。2) 買方市場特征將更加明顯，市場供給結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化目前無錫土地供應(yīng)總量和在建

7、施工面積規(guī)模較大，2009年市區(qū)商品房上市量將保持在700800萬m2左右，市場供求關(guān)系正逐步變化，消費者將對樓盤質(zhì)量、企業(yè)品牌提出更高的要求，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售壓力會有所加大，開發(fā)商競爭更加激烈，開發(fā)商將在競爭環(huán)境下更好更準地定位，開發(fā)出性價比高的樓盤來滿足市場需求。東港區(qū)域目前的競爭主要來自于張家港、江陰及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等新開發(fā)樓盤。3) 市場需求總量繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，消費將進一步激活預(yù)計未來一年內(nèi)無錫房地產(chǎn)市場成交仍將保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，隨著“山水名城”城市化進程的不斷推進，大量流動人口和改善性購房主體的增加將使市場需求總量有增無減。東港地區(qū)目前高檔次新建住宅小區(qū)有限，如何做好本區(qū)域內(nèi)的客源是

8、首先需要考慮的問題。4) 商品房價格繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)國家宏觀調(diào)控政策的背景下，房價大幅上漲的空間已不是很大，隨著中低價位樓盤的不斷推出，供給結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，開發(fā)商樓盤品質(zhì)不斷提高，樓盤價格基本體現(xiàn)價值，商品房價格將繼續(xù)保持平穩(wěn)。5) 未來房地產(chǎn)市場仍處于上升發(fā)展通道目前無錫的平均房價上升到歷史的最高點，因此未來無錫市場觀望現(xiàn)象肯定存在，從未來趨勢看，本市房地產(chǎn)市場仍處于上升發(fā)展通道。這是因為本市城市化進程相對周邊同類城市起步較晚，市場發(fā)展空間很大；經(jīng)濟社會連續(xù)多年保持較快發(fā)展速度，“富民強市”政策得到深化，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟支撐力強；規(guī)模型、實力型房地產(chǎn)企業(yè)已成為房地產(chǎn)市場主導(dǎo)力量，企業(yè)主體抗

9、風(fēng)險能力強；無錫市已經(jīng)采取的一些規(guī)范和調(diào)控市場的措施與9.27的調(diào)控政策的目標方向是一致的，市場受到的政策影響相對較小；相對區(qū)域內(nèi)同類城市而言，目前無錫市住房價格處于中等水平，價格基本反映了產(chǎn)品價值，加之房地產(chǎn)具有保值和增值特性，房價下跌的空間極小。二、無錫市東港鎮(zhèn)概述1、東港鎮(zhèn)地理環(huán)境和歷史文化概況東港鎮(zhèn)總面積84.6平方公里，由原港下鎮(zhèn)與東湖塘鎮(zhèn)合并設(shè)立而成，是無錫市規(guī)劃建設(shè)特大城市框架中20萬人口規(guī)模的新型衛(wèi)星城市。東港鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，東接常熟、上海，距上海100公里，接受浦東開發(fā)區(qū)輻射能力強；西通無錫、常州；南連蘇州、杭州；北至世界港口-張家港碼頭。同時東港鎮(zhèn)交通便捷，建設(shè)中的錫東大道

10、和無錫東干線貫穿全境，距張家港、江陰港、滬寧高速公路、京滬高速公路、沿江高速公路、無錫機場均僅20公里。文化底蘊獨特。春秋時期的象塔頭墩遺址至今仍清晰可見，300多年的黃土塘老街遺址、古代名剎香山禪寺還保留著古老的風(fēng)韻。獨具特色的舞龍、舞獅、廟會、燈會等民俗活動為東港鎮(zhèn)增添了文化魅力。原重慶市市長包敘定、“兩彈一星”元勛姚桐斌、奧運羽毛球冠軍顧俊等都出生在這一方土地。2、東港鎮(zhèn)人口統(tǒng)計及經(jīng)濟發(fā)展概況東港鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總?cè)丝?1.5萬人，其中常駐人口約8萬人，外來人口3.5萬人。下轄24個行政村、2個社區(qū)居委會。2009年，東港鎮(zhèn)完成地區(qū)生產(chǎn)總值65億元，工業(yè)開票銷售126億元，財政收入6.15億元。近

11、年來，東港鎮(zhèn)堅持“開放興鎮(zhèn)、科技強鎮(zhèn)、文化立鎮(zhèn)”指導(dǎo)方針，在經(jīng)濟發(fā)展上歷年提升，平穩(wěn)發(fā)展，是典型的蘇南新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)模式。3、東港鎮(zhèn)工業(yè)概況東港鎮(zhèn)依托現(xiàn)有的工業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大力發(fā)展以紡織服裝、機械、電子為龍頭的支柱產(chǎn)業(yè)，形成了電子、新材料、生物醫(yī)藥、機電一體化等新興潛力增量板塊。全鎮(zhèn)擁有10家省級高新技術(shù)企業(yè)，14只省級高新技術(shù)產(chǎn)品，累計申請專利超200件?！昂愫唷卑滋亢?、“亞騰”鋁型材、“南方”焊接設(shè)備、“洲翔”焊接設(shè)備、“夢卡迪”眼鏡、鏡盒、“華悅”眼鏡、鏡盒均為知名品牌，配套能力強，市場前景廣闊。上市公司紅豆集團屬全國120家大型企業(yè)集團改革試點企業(yè)，“紅豆”商標為全國馳名商標，紅豆襯衫、

12、西服被評為中國名牌產(chǎn)品；晶石集團被認定為國家級高新技術(shù)企業(yè)。4、東港鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃在深入研究分析東港發(fā)展現(xiàn)狀、潛力和前景的基礎(chǔ)上，東港鎮(zhèn)決策層提出了建設(shè)一個新市鎮(zhèn)、兩個商貿(mào)物流園、三個工業(yè)集中區(qū)、四個農(nóng)業(yè)生態(tài)園的“逆勢趕超”戰(zhàn)略，力爭以新市鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)、新載體的加快打造和新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型提升，努力推動經(jīng)濟社會發(fā)展再上新臺階。1）一個新市鎮(zhèn)東港新市鎮(zhèn)位于原東湖塘鎮(zhèn)和港下鎮(zhèn)之間，初步規(guī)劃為“一軸三片”的建設(shè)格局，即通過東港大道和南北中軸線將整個中心區(qū)分為東、西、北三個片區(qū)，包括東港新市鎮(zhèn)中心、五個居住社區(qū)和部分基層社區(qū)中心。其中，新市鎮(zhèn)中心將建成集娛樂、餐飲、購物等功能于一體的生活性服務(wù)中心和以金融、保險

13、、信息為主要功能的生產(chǎn)性服務(wù)性中心。2）兩個商貿(mào)物流區(qū)一為高速道口物流園。高速道口物流園將依托錫張高速道口交通優(yōu)勢條件，大力培育第三方物流企業(yè)，加快推進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展，力爭經(jīng)過23年的時間，使之成為一個集貨運服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)和綜合服務(wù)為一體的現(xiàn)代物流園區(qū)和東港鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要載體。二為新市鎮(zhèn)中心商貿(mào)區(qū)。新市鎮(zhèn)中心商貿(mào)區(qū)將以“一軸三片、有機生長、枕河人家、水鄉(xiāng)新鎮(zhèn)”為規(guī)劃設(shè)計理念，采用“五位一體”的城市設(shè)計框架，通過不同功能的區(qū)塊彼此結(jié)合補充，建設(shè)以行政、高級商業(yè)、購物中心、金融商務(wù)、公寓酒店、辦公、餐飲、休閑娛樂及體育文化等生活性服務(wù)和生產(chǎn)性服務(wù)功能齊備的東港新鎮(zhèn)商貿(mào)核心區(qū)，全力打

14、造東港新的全功能商貿(mào)中心和中軸景觀區(qū)。3）三個工業(yè)集中區(qū)一為錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東港園區(qū)。開發(fā)區(qū)東港園區(qū)經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)形成了較為明晰的產(chǎn)業(yè)分布，形成了“兩區(qū)五園”的發(fā)展框架，即A區(qū)、B區(qū)和科技創(chuàng)業(yè)園、紡織服裝產(chǎn)業(yè)園、電子元器件產(chǎn)業(yè)園、橡塑制品產(chǎn)業(yè)園、電氣機械產(chǎn)業(yè)園，基礎(chǔ)設(shè)施累計投入達1.07億元，輔助設(shè)施也較為完備，具備了引進各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)的能力。二為錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)園。開發(fā)區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)園是以高分子材料、精細化工及相關(guān)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)園區(qū)。目前產(chǎn)業(yè)園各項基礎(chǔ)設(shè)施全面啟動建設(shè)，興達泡塑等重點骨干企業(yè)已簽約入駐。同時，該園將通過加大企業(yè)清潔生產(chǎn)執(zhí)行力度和廢棄物園區(qū)內(nèi)部循環(huán)綜合利用效率

15、，大力推進生態(tài)工業(yè)園區(qū)和循環(huán)經(jīng)濟園區(qū)建設(shè)，力爭通過三年時間，形成150億元的產(chǎn)出規(guī)模，成為華東地區(qū)重要的新材料高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)研發(fā)基地。三為紅豆工業(yè)園。重點發(fā)展橡膠輪胎、紡織服裝、機械車輛、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)。4）四個農(nóng)業(yè)生態(tài)園一為山前生態(tài)園。山前生態(tài)園地處東港鎮(zhèn)山聯(lián)村，規(guī)劃面積1000畝，由山前嘉園和山聯(lián)龍蝦生態(tài)養(yǎng)殖園兩個板塊組成。山前嘉園將把原生態(tài)的山水資源和農(nóng)村自然風(fēng)貌完善融合，打造出一個青山如畫、綠樹成蔭、百草豐茂、白鷺成群、水清魚躍的生態(tài)新農(nóng)村。山聯(lián)龍蝦生態(tài)養(yǎng)殖園由山聯(lián)村富民合作社與南京農(nóng)業(yè)大學(xué)水產(chǎn)學(xué)院合作開發(fā)龍蝦養(yǎng)殖，力爭經(jīng)過2年的努力，形成集生態(tài)、文化、休閑、娛樂、餐飲為一體的農(nóng)業(yè)

16、產(chǎn)業(yè)園，初步實現(xiàn)規(guī)?；推放苹?，全力打造“無錫最美的村莊”。二為紅豆杉生物園。紅豆杉生物園主要從事國家一級保護植物紅豆杉的培育、種植和提煉。該園規(guī)劃種植紅豆杉面積3萬畝，目前已完成1.7萬畝。年內(nèi)將再投資7000萬元，一方面加快對制劑廠的技改和抗腫瘤藥劑的開發(fā)研制及認證，另一方面進一步推進紅豆杉的培育和銷售，預(yù)計今年僅紅豆杉盆景即可銷售500萬盆，產(chǎn)值2億元左右。三為綠色菌果園。綠色菌果園由東升食用菌生態(tài)園和黃土塘瓜果園組成。東升食用菌生態(tài)園位于東升村，自2006年建成投產(chǎn)后，日產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白金針菇5000公斤。年內(nèi)將再投入80萬元擴大規(guī)模，菌類品種擴展到草菇、杏鮑菇、茶樹菇、雞腿菇等10多個品種，

17、加快形成食用菌產(chǎn)業(yè)鏈，帶動周邊30多戶農(nóng)戶共同致富。黃土塘瓜果園以黃土塘西瓜及甜瓜、蕃茄為特色，由于改進了種植技術(shù)，西瓜上市期為六個月，效益明顯增加，畝均效益達8000元以上。四為太湖水稻示范園區(qū)。無錫太湖水稻示范園位于東港鎮(zhèn)的東南村，是區(qū)級農(nóng)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積1萬畝。該園著力打造農(nóng)作物新品種引繁殖中心、功能米孵化中心，精準水稻實驗區(qū)、生態(tài)水稻探索區(qū)、“三高水稻”生產(chǎn)區(qū)、新特稀水稻示范區(qū)、科普休閑體驗型水稻參與區(qū)、村莊改造樣板區(qū)等二大中心六大功能區(qū)，被稱為“具有無錫特征、江南特色、國內(nèi)領(lǐng)先、國際先進的水稻示范園”。三、無錫市東港鎮(zhèn)房地產(chǎn)概況1、東港鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展概況東港鎮(zhèn)是由原港下鎮(zhèn)和東湖塘鎮(zhèn)合并

18、而成的無錫新型衛(wèi)星城市，但是房地產(chǎn)發(fā)展相對緩慢。無錫市錫山區(qū)人民政府文件2004-11-6日頒發(fā)的關(guān)于加強新建住宅區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)與管理的意見中提出了，嚴格標準，合理配置新建住宅區(qū)公建配套設(shè)施，住宅區(qū)公建配套設(shè)施包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他設(shè)施。這對東港房地產(chǎn)的開發(fā)是一個利好的消息。2004年11月20日，由無錫紅豆置業(yè)有限公司開發(fā)的紅豆花園A區(qū)動工，打響了東港鎮(zhèn)商品房開發(fā)的第一炮。目前，紅豆花園A區(qū)早已經(jīng)銷售一空，購買紅豆花園A區(qū)的居民已經(jīng)全部入住。紅豆花園位于東港鎮(zhèn)港下，占地2.8萬平方米，由8幢多層和2幢11層電梯小高層組成，綠

19、化面積達1萬平米，建有東港鎮(zhèn)第一個地下停車庫；2008年開發(fā)的紅豆尚東院物業(yè)類型多樣，包括多層、小高層和別墅。目前紅豆尚東院的多層和小高層銷售已接近尾聲，只有部分別墅仍在銷售，第一批購買紅豆尚東院的居民已經(jīng)入住。從市場調(diào)查情況來看，東港鎮(zhèn)多層及小高層商品房銷售良好，別墅銷售狀況一般。特別是多層商品房住宅一推入市場去化速度明顯高于其他物業(yè)類型。同時，當?shù)厝似毡檎J同面積在120-130平米左右的三室二廳二衛(wèi)的戶型。東港鎮(zhèn)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢，雄厚的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，但是，目前的配套住宅及商業(yè)的建設(shè)遠遠不能滿足需求，改善居住條件，加快城市客廳的建設(shè)，必將推動?xùn)|港鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，東港鎮(zhèn)房地產(chǎn)商業(yè)必將邁上

20、一個新臺階。2、東港鎮(zhèn)近年房價走勢概況根據(jù)市場調(diào)查，東港鎮(zhèn)的住宅價格漲幅不大，均價從2007年的2300元/平米到2010年的3700元/平米。2009年推出的紅豆尚東院小高層均價3800元/平米，空中別墅均價4200元/平米。從上述數(shù)據(jù)分析可知，東港鎮(zhèn)商品房住宅市場整體約有1400元/平米的增長，平均每年增長17.2%左右。依據(jù)東港鎮(zhèn)未來的城市規(guī)劃，房價還有很大的上升空間。當?shù)鼐用裼幸欢ㄙ徺I檔次較低的普通商品住宅的能力，但是，購買較高檔次的住宅能力較弱，這也是推進東港鎮(zhèn)整體房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的阻礙。所以，有必要加快東港城市客廳的打造，吸引東港鎮(zhèn)周邊區(qū)域的人入住東港。3、東港鎮(zhèn)現(xiàn)有居住情況分析

21、從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前東港區(qū)域有將近一半的居民居住于自建房，尚未購買商品房，僅有三成的居民購買了一套以改善型為主的商品房，另有部分的常住本地的外來人口尚處于無產(chǎn)權(quán)房房階段。4、代表樓盤分析案名東舜湖壹號物業(yè)類型小高層、高層、低層區(qū)位地理位置江陰市長涇鎮(zhèn)東舜路南側(cè)、聚誼路東側(cè)、長文河北側(cè)區(qū)位示意圖交通條件火車站乘711到東湖塘站下、東亭乘720到東湖塘站下周邊環(huán)境懷仁中東舜湖生態(tài)公園投資商/開發(fā)商無錫市潤信德房地產(chǎn)有限公司設(shè)計院/承建院城脈建筑設(shè)計有限公司租售代理商開發(fā)商自銷建筑風(fēng)格及景觀規(guī)劃目前工程進度高層住宅基層已完成開盤日期2009年12月竣工交付日期整體交付于2010年11月總占地面積889

22、49建筑密度綠化率32%容積率1.25建筑規(guī)模314套車位比例土地使用性質(zhì)及年限單位售價（元/）起價最高價平均價高層3800元/平米，低層均價7800元/平米付款方式一次性付款，銀行按揭貸款優(yōu)惠方式銷售狀況在售戶型配比高層戶型有四室二廳、三室二廳面積范圍111-185低層戶型為四室二廳348-478主力戶型高層為三室二廳主力面積116.79低層為四室二廳348-478成交信息小高層高層2010年9月21日開盤，總套數(shù)252，已售數(shù)0套低層2009年12月1日開盤，總套數(shù)62，已售套數(shù)50物業(yè)管理江陰華惠物業(yè)收費標準0.5-1.2元/·月交付標準毛坯（ ） 裝修（ ） 精裝修（ ）配套

23、設(shè)施超市、郵局、銀行、菜場、長涇小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院等一應(yīng)俱全。綜合評估環(huán)境優(yōu)美，以大戶型為主，滿足了購房者的居住需求案名恒生府邸物業(yè)類型小高層區(qū)位地理位置江陰市長涇鎮(zhèn)富通路東側(cè)、恒生路北側(cè)區(qū)位示意圖交通條件周邊環(huán)境懷仁中長涇公園，長涇時代廣場投資商/開發(fā)商恒生富通置業(yè)有限公司設(shè)計院/承建院租售代理商開發(fā)商自銷建筑風(fēng)格及景觀規(guī)劃中式加現(xiàn)代簡約風(fēng)格目前工程進度開盤日期2010年10月28日竣工交付日期總占地面積23698建筑密度綠化率23%容積率1.5建筑規(guī)模286套車位比例土地使用性質(zhì)及年限單位售價（元/）起價最高價平均價3580元/平米付款方式一次性付款，銀行按揭貸款優(yōu)惠方式銷售狀況在售戶型配

24、比面積范圍78-235主力戶型三室兩廳二衛(wèi)主力面積客戶群定位物業(yè)管理江陰華惠物業(yè)收費標準交付標準毛坯（ ） 裝修（ ） 精裝修（ ）配套設(shè)施鎮(zhèn)政府、長涇實驗小學(xué)、長涇醫(yī)院、長涇公園環(huán)伺左右。綜合評估小區(qū)將中式建筑風(fēng)格與現(xiàn)代簡約融合，非常新穎，價格適中四、無錫市東港周邊商業(yè)概況1、東港鎮(zhèn)商業(yè)概述東港鎮(zhèn)依托錫港高速建鎮(zhèn)，雖然已有存在的商業(yè)街，但是商業(yè)品種過于單一。從商業(yè)發(fā)展的角度來看，東港鎮(zhèn)目前的商業(yè)狀況還處于最初級的商業(yè)形態(tài)，以沿街散鋪、餐飲、服裝店鋪和山寨版中等超市為主，無主力店帶動與吸引，除紅豆服飾外，基本無品牌可言，因此，對于紅豆商業(yè)項目非常期待。2、東港周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布針對東港周邊的商業(yè)

25、分布情況，就商業(yè)較集中的東港鎮(zhèn)的西港東路、步行街，長涇鎮(zhèn)的人民中路、文化步行街，顧山鎮(zhèn)香山北路，王莊鎮(zhèn)利農(nóng)路，東塘湖鎮(zhèn)東升路進行了調(diào)研。如上圖分析得出，東港鎮(zhèn)的商業(yè)是中低檔業(yè)態(tài)零星分布，業(yè)態(tài)主要以服飾店為主，這與紅豆集團坐落在東港鎮(zhèn)有關(guān)。沿街也有零散分布餐飲店、超市、雜貨和首飾等。商鋪均為單層出租，面積20平方米250平方米，商鋪的單位分割很小，規(guī)模很小。調(diào)查發(fā)現(xiàn)本鎮(zhèn)居民一般高檔消費和大件購物基本選擇無錫市區(qū)。按上圖分析得出，長涇鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)處于初級階段，缺乏高檔的商業(yè)元素，目前的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是滿足周圍居民的日常生活購物，調(diào)查發(fā)現(xiàn)一般高檔消費和大件購物居民基本選擇張家港或江陰市區(qū)。從上圖數(shù)據(jù)顯

26、示，顧山鎮(zhèn)的商業(yè)也處于出極階段，業(yè)態(tài)主要以服飾為主，基本是滿足周邊鄉(xiāng)村人員的生活購物，調(diào)查發(fā)現(xiàn)居民的高檔消費和大件購物一般選擇市區(qū)娛樂休閑。按上圖分析可以得出，王莊鎮(zhèn)的商業(yè)屬于原始階段，基本是為滿足周邊居民的日常生活，缺乏中高檔商業(yè)元素，商業(yè)氛圍不濃厚。調(diào)查發(fā)現(xiàn)周邊居民習(xí)慣休息時選擇上無錫或張家港休閑購物東湖塘鎮(zhèn)地段偏僻，基本無商業(yè)可言，目前存在的基本是自發(fā)形成的自建房商業(yè)，滿足周圍居民的日常生活，消費檔次偏低。綜上所述，東港及其周邊缺乏大商業(yè)集群及完整的業(yè)態(tài)分布，現(xiàn)有商業(yè)均為市場自然形成的業(yè)態(tài)為主。且業(yè)態(tài)分布凌亂，商業(yè)檔次中低，缺乏集中式，有規(guī)劃布局的商業(yè)區(qū)域，尤其缺乏大商業(yè)及中高檔餐飲娛樂

27、業(yè)。3、東港鎮(zhèn)目前商業(yè)租售情況位置業(yè)態(tài)租金（元/m2/月）面積（平米）分析東港鎮(zhèn)西港西路服飾、食品、雜貨、首飾、超市、其他120-16020-250本地區(qū)商業(yè)氣氛濃厚，消費較高，普通商鋪月收益高于一般居民收入東港鎮(zhèn)步行街服飾、美容、其他120-16020-250本地區(qū)商業(yè)氣氛濃厚，消費較高，目前在建商業(yè)項目銷售狀況良好，長徑鎮(zhèn)人民中路服飾、食品、生活百貨200-30020-200人流較大，消費檔次比較高長涇鎮(zhèn)文化步行街服飾、飾品、生活百貨200-30020-201人流較大，消費檔次比較高顧山鎮(zhèn)香山北路服飾、飾品、雜貨、其他100-13020-100商業(yè)氣氛較濃厚，消費較高王莊鎮(zhèn)利農(nóng)路服飾、食品

28、、通訊、其他40-6020-120本地人口消費偏低，商業(yè)氛圍不濃厚，租金相對便宜東湖塘鎮(zhèn)東升路服飾、食品、通訊、其他60-80元/m2/月15-80平米不等本區(qū)地段偏僻，商業(yè)住宅較少，民建房較多，大多自家營業(yè)4、代表商業(yè)分析序號商鋪名業(yè)態(tài)面積（）開間（m）1貴人鳥服飾3082中國移動通訊65103186 3G手機連鎖通訊120154中國聯(lián)通5古今服飾2036美人島化妝品美容1537新元素文體晨光文具文具60108夢之島休閑客棧食品4079耐克服飾25610阿迪達斯服飾25611呀丫飾品18312新飾界飾品18313江陰市華強電器商行電器304.514喜得龍服飾18315佳佳時尚美容生活館美容4

29、0716安踏服飾304.517古木夕羊服飾18318家得福超市1501019茵寶服飾25420鴻星爾克服飾25421美特斯邦威服飾25422李寧服飾25423光明百貨服飾25424森馬服飾254Ø 服飾以近五成的比例成為步行街商業(yè)的最主要業(yè)態(tài)。Ø 日用百貨以近三成的比例成為第二大業(yè)態(tài)Ø 中高檔餐飲是該商業(yè)街的缺乏元素。Ø 商業(yè)價值基本僅限于一層，目前二層以上只有較少的美容美發(fā)，其余為居民居住。Ø 單位鋪面面積不大，門面開間集中于35米，進深8米左右，層高3米左右。Ø 經(jīng)營檔次以中低檔為主。五、本項目建議1、SWOT分析（1）S優(yōu)勢本項目的優(yōu)勢非常明顯，主要體現(xiàn)在以下幾點：A、區(qū)位優(yōu)勢，四面連城，八面連鎮(zhèn)，毗鄰錫山、江陰、張家港、常熟B、經(jīng)濟優(yōu)勢，*集團經(jīng)濟實力雄厚，具有良好的社會基礎(chǔ)C、政府優(yōu)勢，項目得到政府的大力支持，外圍環(huán)繞良好D、項目優(yōu)勢，項目規(guī)模宏大，社會效應(yīng)集聚（2）W劣勢A、規(guī)模大，操作難度系數(shù)較大B、人口有限，消費能力有待提高C、遠離市區(qū)、商業(yè)氣氛需要培養(yǎng)（3）O機會A、周圍同質(zhì)項目較