房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)重點(diǎn)(共7頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論區(qū)位是空間方位和距離上的關(guān)系；分自然（天文和自然地理）和社會(huì)（經(jīng)濟(jì)文化政治）。趣味的特征：綜合性、確定性、層次性、歷史性。農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位理論.克里斯大熱：均值平原收入和消費(fèi)一直；統(tǒng)一的交通系統(tǒng)；經(jīng)紀(jì)人；不收關(guān)稅限制。商務(wù)高度指標(biāo)等于建筑總面積除基底。強(qiáng)度：等于用地面積除以總建筑面積。需求因素：價(jià)格水平、收入水平、偏好、相關(guān)價(jià)格水平、未來(lái)預(yù)期。供給因素：價(jià)格水平、成本、技術(shù)水平、未來(lái)預(yù)期。（三）地租地價(jià)理論地租：超額報(bào)酬惡化收益，奴隸、勞役、實(shí)務(wù)地租等地租形式；級(jí)差地租（土地肥力、相對(duì)位置、開(kāi)發(fā)程度不同）、地租等于市場(chǎng)價(jià)格減去生產(chǎn)成本減去平均利潤(rùn)。

2、絕對(duì)地租（憑借壟斷）和壟斷地租；地價(jià)等于地租/平均利息率。（四）城市化理論城市非農(nóng)人口，容積率大，用地類型多樣、政治經(jīng)濟(jì)文化中心。地形地貌分：平原、山地；地理位置分南北方；平面幾何形狀分塊狀代狀星狀。道路格局分棋盤、放射、不規(guī)則。城市發(fā)展：絕對(duì)集中、相對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散。城市化引起：城市體系動(dòng)態(tài)書(shū)香特征變化、城市形態(tài)、城市生態(tài)、城市性態(tài)二、房地產(chǎn)征收征用（一）房地產(chǎn)征收征用概述房地產(chǎn)征收：為了公共利益，強(qiáng)制，給予公平補(bǔ)償。征用是搶險(xiǎn)救災(zāi)征用（二）房地產(chǎn)征收的前提條件公共利益客觀性、共享、不確定、不同于國(guó)家或政府利益（三）集體土地征收與補(bǔ)償補(bǔ)償程序：申請(qǐng)、審查（5）、批準(zhǔn)（30，土地行政

3、主管部門內(nèi)部會(huì)審，人民政府批準(zhǔn)）、公告、補(bǔ)償。必須國(guó)務(wù)院：農(nóng)田、耕地35公頃、土地70公頃。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：土地補(bǔ)償費(fèi)（3年平均產(chǎn)值6倍）、安置補(bǔ)助費(fèi)（）土地附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)。被征地農(nóng)民安置：貨幣、保障、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、擇業(yè)、入股分紅、異地移民。補(bǔ)償安置的步驟：登記、標(biāo)準(zhǔn)、征求意見(jiàn)、組織實(shí)施、使用（3個(gè)月）（四）國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償房屋征收貨幣和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。補(bǔ)償方式、金額、支付期限三、建設(shè)用地使用制度（一）建設(shè)用地概述建設(shè)用地：所有權(quán)分為國(guó)有、集體；產(chǎn)業(yè)類型：農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)；用地來(lái)源：新增、存量；規(guī)模：大中??；用途：工業(yè)民用軍事。建設(shè)用地的取得方式：征收、劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或授權(quán)經(jīng)營(yíng)；轉(zhuǎn)

4、讓、集體轉(zhuǎn)移；（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃拔和有償使用劃撥：機(jī)關(guān)軍事、基礎(chǔ)設(shè)施和公益、重點(diǎn)扶持、其他；程序：申請(qǐng)、審批、撥地、發(fā)證。出讓：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。商業(yè)旅游、娛樂(lè)40年其余50年和70年。掛牌一個(gè)競(jìng)買人不低于低價(jià)成交，報(bào)價(jià)相同看時(shí)間。協(xié)議出讓不低于基準(zhǔn)地價(jià)70%四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：提供科學(xué)依據(jù)，客觀性和科學(xué)性，具有實(shí)用性、時(shí)效性和實(shí)踐性；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序（確定調(diào)研目標(biāo)先確定，制訂調(diào)研計(jì)劃指導(dǎo)綱領(lǐng)，設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷基本工具、確定抽樣方案，整理分析調(diào)研資料，撰寫調(diào)研報(bào)告）（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容:政治法律環(huán)境(政府類、法律

5、政策)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、消費(fèi)無(wú)假貨遂平）、社會(huì)文化環(huán)境（居民置業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平；家庭人口規(guī)模及構(gòu)成；生活習(xí)慣審美觀念及價(jià)值取向；消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗）、區(qū)域環(huán)境（繁榮、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通教育便利、衛(wèi)生空氣稅源、安全保障、景觀、購(gòu)物條件）；，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研的內(nèi)容：房地產(chǎn)消費(fèi)者（數(shù)量、構(gòu)成）、消費(fèi)動(dòng)機(jī)（購(gòu)買意向，購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素和類型）、消費(fèi)行為；房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研的內(nèi)容（房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、市場(chǎng)反響、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和產(chǎn)品）。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集搜集資料的途徑：訪問(wèn)交易雙方當(dāng)事人、訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、準(zhǔn)交易資料、租售經(jīng)辦人、各次級(jí)資料、與同業(yè)交

6、流。搜集：初級(jí)（為特定目的直接搜集）、次級(jí)資料（內(nèi)部、外部）、資料搜集內(nèi)容：項(xiàng)目基地現(xiàn)狀、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)、公共設(shè)施、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣、租售資料、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型（探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研、預(yù)測(cè)性調(diào)研）；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分定量、定性調(diào)研（基本特征、行為動(dòng)機(jī)、傾向性、有關(guān)態(tài)度、反映和感覺(jué)）調(diào)研對(duì)象劃分：全面偶差、重點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研抽樣方法：隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)。調(diào)研手段和形式：小組訪談、深度訪談和投射法。實(shí)地調(diào)研基本方法：詢問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析的內(nèi)容：宏觀因素、市場(chǎng)分析（供給、需求、不同項(xiàng)目需求重點(diǎn)不同）；市場(chǎng)預(yù)測(cè)：市場(chǎng)調(diào)

7、研獲得一定資料的基礎(chǔ)上。預(yù)測(cè)時(shí)間分短期、中期、長(zhǎng)期；預(yù)測(cè)對(duì)此昂奮：宏觀、微觀；預(yù)測(cè)方法分：定性、定量。市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法：購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)法、專家意見(jiàn)法。預(yù)測(cè)定量分析：時(shí)間序列、回歸分析、市場(chǎng)因子（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)研報(bào)告的基本要求：實(shí)事求是、易于理解、簡(jiǎn)潔明了、有針對(duì)性、客觀獨(dú)立。調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言：簡(jiǎn)明、嚴(yán)謹(jǐn)、樸實(shí)?；窘Y(jié)構(gòu)：呈送函件、標(biāo)題、目錄、摘要（調(diào)研目的、原因、時(shí)間地點(diǎn)對(duì)象范圍及主要項(xiàng)目、實(shí)施方法、手段及結(jié)構(gòu)影響、調(diào)研執(zhí)行結(jié)果）、正文(導(dǎo)言、調(diào)研方法、成果、限制條件、結(jié)論和建議五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述策劃的特點(diǎn)：地域、系統(tǒng)、創(chuàng)新、遇見(jiàn)、市場(chǎng)、操

8、作。策劃作用：為企業(yè)科學(xué)決策提供保證、增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力、實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、能有效整合項(xiàng)目資源。策劃的程序：項(xiàng)目選址和取得、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策劃、經(jīng)營(yíng)策劃（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分具有共同特征的子市場(chǎng)；作用：有利于發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，促進(jìn)銷售；有利于組織生產(chǎn)和服務(wù)，提高企業(yè)效益；有利于提高聲譽(yù)，建立品牌。細(xì)分依據(jù)：人口細(xì)分（家庭結(jié)構(gòu)、年齡、收入水平）、地理細(xì)分（地區(qū)地域、人口密度、自然環(huán)境）、心里細(xì)分（購(gòu)買動(dòng)機(jī)、生活方式、個(gè)性）、行為細(xì)分（使用時(shí)機(jī)、追求利益、購(gòu)買階段）；細(xì)分的程序和方法：一二三輪市場(chǎng)細(xì)分；細(xì)分市場(chǎng)評(píng)估：有效性（可衡量、可進(jìn)入、可盈利、可操作）可行性（規(guī)模和增長(zhǎng)性、結(jié)構(gòu)吸引力、與

9、企業(yè)資源適應(yīng)性、與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性）（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇目標(biāo)市場(chǎng)：企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)，以相應(yīng)的商品和服務(wù)去滿足需要和服務(wù)的銷售群體。目標(biāo)市場(chǎng)的決策關(guān)系項(xiàng)目的成?。挥绊懩繕?biāo)市場(chǎng)選擇的因素：市場(chǎng)規(guī)模（首要）、資源條件、環(huán)境條件、盈利性因素、風(fēng)險(xiǎn)性、政策性。分析為優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅?？蛻粜枨筇卣鞣治觯合M(fèi)能力（支付住房的資金數(shù)量、能承受的房屋總價(jià)和單價(jià)、信貸能力、接受的物業(yè)管理水平）、消費(fèi)目的(自用、他用、投資)和消費(fèi)方式（一次、按揭）（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位塑造與眾不同的鮮明個(gè)性和形象；定位包括客戶定位和產(chǎn)品定位。定位策略：鼻腔定位和迎頭定位、創(chuàng)新定位。定位步驟：分析現(xiàn)狀，

10、確定本企業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、選擇合適的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以建立市場(chǎng)定位戰(zhàn)略、顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、重新定位。產(chǎn)品定位的原則：市場(chǎng)化原則、差異化原則、前瞻性原則、價(jià)格控制行原則。產(chǎn)品定位策略：屬性、利益定位策略、價(jià)格性能定位、目標(biāo)客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、符合定位。定位方案：以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施（商業(yè)區(qū)域：商業(yè)和商業(yè)服務(wù)；風(fēng)景園林為生態(tài)居?。痪幼^(qū)域?yàn)榫幼『蜕罘?wù)；山水是住宅或旅游產(chǎn)品）、以項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、以文化、生活方式（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告分類：策劃范圍：全程、單項(xiàng)；作用分為決策、實(shí)施、運(yùn)營(yíng)；內(nèi)容分為：產(chǎn)品、營(yíng)銷、投資、廣告。策劃報(bào)告的基本內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品策劃、主題策劃、營(yíng)銷策

11、劃、推廣計(jì)劃、廣告策劃、投資分析。六、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究（一）房地產(chǎn)投資概述   投資種類：直接（開(kāi)發(fā)、置業(yè)）和間接）；特點(diǎn)：投資品種多樣性、投資變現(xiàn)復(fù)雜性、投資價(jià)值附加性、投資區(qū)域差異性、投資收益?zhèn)€別性、投資過(guò)程綜合性、投資預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)性、投資決策專業(yè)性。投資構(gòu)成：國(guó)家、個(gè)人、企業(yè)。投資資金構(gòu)成：企業(yè)自有資金、預(yù)售收入、信貸融資、債券融資、利用外資、財(cái)政資金。（二）資金的時(shí)間價(jià)值及等值計(jì)算資金時(shí)間價(jià)值的產(chǎn)生：投資收益、通貨膨脹、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。1、 等額分付終值：F=A(1+i)n-1/i(期末，若不是應(yīng)是期初乘以（1+i）、每筆金額相同、間隙相同)2、 等額分付償

12、債：A=Fi/(1+i)n-13、 等額分付現(xiàn)值：P=A(1+i)n-1/i(1+i)n（期初）4、 等額分付資本回收：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1（三）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(流入銷售收入為主，流出為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是指建筑物兩米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售稅費(fèi))、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的構(gòu)成。（四）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表基本報(bào)表：現(xiàn)金流量表（投資現(xiàn)金、資本金現(xiàn)金、各方現(xiàn)金）、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益表（利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加；分配利潤(rùn)的分配為彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的

13、虧損、提取法定盈余公積金和公益金、向投資者分配利潤(rùn)）、資產(chǎn)負(fù)債表（資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益）輔助報(bào)表：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)收入估算表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。（五）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系投資項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期

14、、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債表、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:（評(píng)價(jià)盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)FNPV=t期的凈現(xiàn)金流量乘以（1+i）-t之和；凈現(xiàn)金流量相等時(shí)的公式為（凈現(xiàn)金流量/目標(biāo)收益率）乘以（1-1/（1+i）6-2乘以（1+i）-2 6為年份從0到6,2為1、2與3-6凈現(xiàn)金流量不同。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與零比較看是否滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率的盈利水平）；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，所能支付的最高貸款率、公式FNPV=t期的凈現(xiàn)金流量乘以（1+FIRR）-t之和等于0、內(nèi)插法求解，公式FIRR=i+FNPV1/FNPV1+FNPV2的

15、絕對(duì)值乘以（i2-i1）,i1與i2不2%-5%，內(nèi)部收益率比基準(zhǔn)收益率高，則方案在經(jīng)濟(jì)上可行）、動(dòng)態(tài)投資回收期Pb:=t期的凈現(xiàn)金流量乘以（1+i）-t之和等于、Pb:=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值得絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值，大于基準(zhǔn)投資回收期項(xiàng)目不可行；:成本利潤(rùn)率（開(kāi)發(fā)價(jià)值-成本）/成本、投資利潤(rùn)率（稅前利潤(rùn)總額/總投資）、資本金利潤(rùn)率（稅前利潤(rùn)總額/資本金）、資本金凈利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/資本金）、靜態(tài)投資回收期：收益相同全部投資/每年凈收益、收益不同（累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值得絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值

16、；借款償還期、利息備付率：稅前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息、償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額、償債備付率不低于1.3。資產(chǎn)負(fù)債率：期末負(fù)債/資產(chǎn)總額、流動(dòng)比率：流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債、速動(dòng)比率：（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）/流動(dòng)負(fù)債。（六） 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析不確定性分析包括盈虧平衡、敏感性、風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期、融資成本、空置率（提高，毛租金減少）、經(jīng)營(yíng)成本、投資收益率；盈虧平衡分析是對(duì)成本、利潤(rùn)、產(chǎn)量的分析；固定成本（不隨產(chǎn)量變動(dòng)而變動(dòng)）和變動(dòng)成本，固定成本和變動(dòng)成本分解的方法有費(fèi)用分解法和高低點(diǎn)法；線性盈

17、虧平衡分析方法要求銷售收入和成本為產(chǎn)量的線性函數(shù)，要符合假設(shè)條件：1、產(chǎn)量等于銷售量2、產(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變，總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)3、產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)4、總固定成本不變、5、單一產(chǎn)品不同產(chǎn)品的負(fù)荷率的變化率保持不變、6、數(shù)據(jù)為正常年份。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算圖解法和數(shù)學(xué)計(jì)算法（產(chǎn)量、產(chǎn)品單價(jià)、生產(chǎn)能力利用率、銷售額、單位產(chǎn)品變動(dòng)成本）。盈虧平衡的評(píng)價(jià)原則：盈虧平衡點(diǎn)越低越好，表明抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、取得較好的經(jīng)濟(jì)利益、項(xiàng)目生命力強(qiáng)。臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項(xiàng)目（由可行變?yōu)椴豢尚校┑呐R界數(shù)值。單因素敏感性分析方法：確定財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析不確定因素不確定因素波動(dòng)

18、對(duì)分析指標(biāo)帶來(lái)的增減變化確定敏感性因素進(jìn)一步分析；房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：不利后果和損失可能性大小包括風(fēng)險(xiǎn)損失和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬；特征：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測(cè)性、相關(guān)性（統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)對(duì)不同的投資者不一樣）。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別環(huán)節(jié)：感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)；特點(diǎn)為系統(tǒng)性、連續(xù)性、制度性；房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：急于轉(zhuǎn)為現(xiàn)金、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)）：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查和專家調(diào)查；房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)（主觀概率等于主觀估計(jì)值的和/參加預(yù)

19、測(cè)人數(shù)）和評(píng)價(jià)（測(cè)度值1、期望值隨機(jī)變量乘以概率之和，損益期望值2、標(biāo)準(zhǔn)差隨機(jī)變量減去期望值的平方和乘以概率之和開(kāi)平方根3、變異系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)差/期望值）；房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的原則（連續(xù)性、針對(duì)性、可行性、經(jīng)濟(jì)性）和方法（風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)利用）。（七）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案類型：獨(dú)立方案（方案之間相互不干擾）、互斥方案（只選擇一個(gè)）、相互關(guān)系方案（混合方案：獨(dú)立與互斥混合、互補(bǔ)方案、現(xiàn)金流量相關(guān)方案）；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選作用：1、有利于把握最佳的投資機(jī)會(huì)和選擇最優(yōu)的投資方案，使投資者有限的資金得到相對(duì)安全和有效的利用、2、有利于提高決策

20、者科學(xué)決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤3、有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。；凈現(xiàn)值比較法（還有凈將來(lái)值法和凈年值）：凈現(xiàn)值最大的方案最優(yōu)?；コ夥桨副冗x必須具備1、被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致；被比較方案具有相同的計(jì)算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。凈現(xiàn)值率比較法：投資所獲得的凈效益，凈現(xiàn)值率越大，方案越優(yōu)。在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，采用凈現(xiàn)值率法。公式為凈現(xiàn)值/投資現(xiàn)值。差額投資內(nèi)部收益率法、差額凈現(xiàn)值法、年值法、現(xiàn)值法等計(jì)算期相同和不同的互斥方案比選：年值法（凈年值法、費(fèi)用年值法）、現(xiàn)值法（最小公倍數(shù)、年值折現(xiàn)法）（八）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

21、可行性研究的作用：申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)、項(xiàng)目投資決策的依據(jù)、籌集建設(shè)資金的依據(jù)、開(kāi)發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)、下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)、項(xiàng)目考核和后評(píng)價(jià)的依據(jù)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖、主要參考資料。投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的原則：有無(wú)對(duì)比原則、效益與費(fèi)用計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則、收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的原則、定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：一定質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用要求下，從取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程

22、，完成可以滿足人們需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境的一次性任務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：位置固定性、壽命耐久性、項(xiàng)目多樣性、開(kāi)發(fā)條件差、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)：質(zhì)量要求高、時(shí)間目標(biāo)的限定性較強(qiáng)、費(fèi)用目標(biāo)較強(qiáng)、較強(qiáng)的系統(tǒng)性、涉及面廣、涉及諸多法規(guī)政策。房地產(chǎn)并發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)構(gòu)成：?jiǎn)雾?xiàng)工程、單位工程、分部工程、分項(xiàng)工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理階段：前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工實(shí)施、使用階段。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基本原則：貫徹國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和政策、先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠、合理利用資源、可持續(xù)發(fā)展。設(shè)計(jì)管理模式：業(yè)主直接管理、業(yè)主委托咨詢公司代表業(yè)

23、主進(jìn)行設(shè)計(jì)管理、業(yè)主委托項(xiàng)目管理公司管理模式。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)：投標(biāo)是要約，中標(biāo)通知書(shū)是承諾。分邀請(qǐng)招標(biāo)（不少于3家）和公開(kāi)招標(biāo)。招標(biāo)的程序：招標(biāo)前準(zhǔn)備工作發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)投標(biāo)人資格預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)簽訂承包合同。招標(biāo)文件的內(nèi)容：投標(biāo)須知、招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計(jì)文件、工程量清單、投標(biāo)函的格式及附錄、簽訂合同的主要條款、投標(biāo)人提交的其他材料。投標(biāo)保證金可以是支票和銀行匯票，一般不超過(guò)總價(jià)2%，最高限50萬(wàn)?？刹辉O(shè)標(biāo)的，一個(gè)工程一個(gè)標(biāo)底。投標(biāo)少于3人，重新招標(biāo)，評(píng)標(biāo)為5人以上單數(shù)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、招標(biāo)人以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不少于2/3。（

24、四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同：包括合同當(dāng)事人、合同標(biāo)的、標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量、合同價(jià)款或酬金、合同的期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)執(zhí)的方法。合同的選擇：總價(jià)合同（工程量和物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)由承包人承擔(dān)）、單價(jià)合同、成本加酬金合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的內(nèi)容：施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購(gòu)。合同爭(zhēng)議的解決：協(xié)商、調(diào)解、仲裁（仲裁了就不能訴訟）、訴訟。（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和保修等階段，主動(dòng)運(yùn)用動(dòng)態(tài)控制原理，經(jīng)常地、定期或不定期地將項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的投資數(shù)額與相應(yīng)的計(jì)劃投資目標(biāo)進(jìn)行比較，采取組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施、信息措施進(jìn)行糾

25、正。質(zhì)量：對(duì)產(chǎn)品的安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀，體現(xiàn)可用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、與環(huán)境的協(xié)調(diào)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量包括：工程實(shí)物質(zhì)量和管理過(guò)程質(zhì)量；質(zhì)量控制的特點(diǎn)：全面性、及時(shí)性和主動(dòng)性、標(biāo)準(zhǔn)適用性、連續(xù)性和相關(guān)性。項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收：施工單位自行檢查評(píng)定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對(duì)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行抽查復(fù)驗(yàn)。劃分為檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程（監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目質(zhì)量專業(yè)負(fù)責(zé)人）、分部工程（總監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）、單位工程（施工單位自行）。經(jīng)過(guò)返修和加固處理仍不滿足安全使用要求的分部、單位工程，不予驗(yàn)收。進(jìn)度控制：建設(shè)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和糾正。進(jìn)度控制的范圍：項(xiàng)目各個(gè)階段、項(xiàng)目各個(gè)組成部分、

26、影響進(jìn)度的各種因素。（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和決算：建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收前，應(yīng)提前3個(gè)工作日將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知質(zhì)監(jiān)站，并提交有關(guān)工作質(zhì)量文件和質(zhì)量保證資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15個(gè)工作日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的條件：1、完成項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容達(dá)到使用條件、建筑物周圍2米內(nèi)清理；2、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3、有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告、4、有勘察、設(shè)計(jì)、施工、施工圖審查、監(jiān)理簽署的合格文件、5、施工單位簽署的工程保修書(shū)、6、責(zé)令整改完成。驗(yàn)收

27、程序：工程竣工掃尾、竣工預(yù)驗(yàn)、監(jiān)理單位核查、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修的要求：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的5年。供熱與供冷系統(tǒng)2個(gè)采暖期、供冷期。電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工作2年。不屬于保修范圍的情況是：因使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷.因第三方造成的質(zhì)量缺陷.不可抗力造成的質(zhì)量缺陷八、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷：提供房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)；營(yíng)銷特點(diǎn)：廣泛性、區(qū)域性（環(huán)境相關(guān)性）、差異性；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念：生產(chǎn)觀念（最早）、產(chǎn)品觀念、推銷觀念、（以上三個(gè)以產(chǎn)定銷，后邊兩個(gè)相反）市場(chǎng)營(yíng)銷觀念（以客戶為中心）、社會(huì)營(yíng)銷觀念（企業(yè)利潤(rùn)、

28、消費(fèi)需求和社會(huì)福利統(tǒng)一）（二）房地產(chǎn)渠道策略直接渠道（優(yōu)點(diǎn)是便于控制銷售及快速調(diào)整銷售策略、缺點(diǎn)是無(wú)銷售專業(yè)優(yōu)勢(shì)、不利于企業(yè)決策）、間接渠道和網(wǎng)絡(luò)渠道；房地產(chǎn)銷售渠道選擇：經(jīng)濟(jì)性、可控性和適應(yīng)性。影響因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、項(xiàng)目本身市場(chǎng)前景、可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量和能力、開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和發(fā)展戰(zhàn)略；商品房銷售代理特征：代理人以被代理人名義實(shí)施民事行為、代理人應(yīng)當(dāng)在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施代理行為、代理人在授權(quán)范圍內(nèi)可以進(jìn)行獨(dú)立的意思表示、代理的法律后果直接歸屬被代理人。銷售代理的基本形式：獨(dú)家代理（委托人和代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單）、共同代理、參與代理（由獨(dú)家代理機(jī)構(gòu)和共同代

29、理機(jī)構(gòu)分配傭金、委托人和參與代理人之間沒(méi)有直接的關(guān)系）；代理工作流程：尋找、選擇，前合同、委托人提交資料（項(xiàng)目特征資料、項(xiàng)目合法性資料、委托書(shū)、商品房預(yù)售許可證）、營(yíng)銷策劃、銷售準(zhǔn)備、銷售執(zhí)行、項(xiàng)目結(jié)算。（三）房地產(chǎn)價(jià)格策略房地產(chǎn)價(jià)格策略：定價(jià)目標(biāo)和原則、基本方法、策略、價(jià)格調(diào)整策略。房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)、提高或維持市場(chǎng)占有率、維護(hù)企業(yè)形象、維持經(jīng)營(yíng)（過(guò)渡性目標(biāo)其余是長(zhǎng)期定價(jià)目標(biāo)）。房地產(chǎn)定價(jià)原則：價(jià)格浮動(dòng)原則、反映市場(chǎng)供求原則、價(jià)值規(guī)律原則。房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法：成本導(dǎo)向法（成本加成、目標(biāo)利潤(rùn)）、需求導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向（隨行就市、主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)）、比較定價(jià)法。房地產(chǎn)定價(jià)的基本程序：確定定價(jià)目標(biāo)

30、、進(jìn)行成本核算、調(diào)查市場(chǎng)狀況、選擇定價(jià)策略和方法、確定產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格、實(shí)施。確定樓層均價(jià)、樓層差價(jià)、環(huán)境差價(jià)、朝向差價(jià)。房地產(chǎn)定價(jià)策略：總體價(jià)格策略（低價(jià)策略、高價(jià)策略）、過(guò)程定價(jià)策略（低開(kāi)高走定價(jià)、高開(kāi)低走定價(jià)、穩(wěn)定價(jià)格策略）、折扣定價(jià)策略（現(xiàn)金、數(shù)量）、心里定價(jià)策略（特價(jià)品、尾數(shù)、整數(shù)），房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整方法：直接調(diào)整價(jià)格（基價(jià)、差價(jià)）、調(diào)整付款方式(付款時(shí)段、比例、價(jià)格差異)。（四）房地產(chǎn)促銷策略人員促銷、非人員促銷（廣告、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系推廣）廣告預(yù)算編制：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法。廣告媒體：報(bào)紙、雜志、直接函件、廣播、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)。人員促銷的特點(diǎn)：及時(shí)、靈活

31、、選擇。營(yíng)業(yè)推廣的方法：活動(dòng)推廣、變相折扣、價(jià)格折扣、抽獎(jiǎng)促銷。公共關(guān)系推廣的原則：從公眾利益出發(fā)、維護(hù)企業(yè)聲譽(yù)，樹(shù)立企業(yè)形象、重視公共關(guān)系對(duì)象的廣泛性、工作效應(yīng)的滯后性。公共推廣的作用：協(xié)調(diào)好公眾關(guān)系、促進(jìn)樓盤銷售、樹(shù)立企業(yè)形象、建立信息網(wǎng)絡(luò)（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案的框架：前言、市場(chǎng)分析、廣告戰(zhàn)略、廣告媒體策略、廣告預(yù)算分配、廣告效果預(yù)測(cè)、促銷策略、促銷效果反饋和評(píng)價(jià)九、房地產(chǎn)估價(jià)（一）房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法有交易的對(duì)比。分幾個(gè)步驟：搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例（3-10）（類似、類型估價(jià)目的溫和、接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)、正常價(jià)格）對(duì)科比實(shí)例成交價(jià)格、又分建立比較基準(zhǔn)（統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付

32、款方式、統(tǒng)一價(jià)格單位）、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整（事務(wù)、權(quán)益、區(qū)位）求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值（二）房地產(chǎn)估價(jià)的成本法房地產(chǎn)價(jià)值等于重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊；成本估價(jià)的步驟：搜集價(jià)格構(gòu)成資料、測(cè)算購(gòu)建價(jià)格、建筑物折舊、求取積算價(jià)格。重新購(gòu)建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。具體的求取方法：?jiǎn)挝槐容^法、分部分項(xiàng)、工料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法。折舊等于重新購(gòu)建價(jià)格減去市場(chǎng)價(jià)值。這就分為物質(zhì)（自然老化、正常使用、以外破壞、延遲維修）、功能、經(jīng)濟(jì)。建筑物現(xiàn)值：重置價(jià)格減去折舊總額（折舊額乘以有效年齡等于（重置價(jià)格減去凈殘值乘以有效年齡）/經(jīng)濟(jì)壽命）折舊額等于建筑物購(gòu)置價(jià)格乘以（1-凈殘值率）再除以經(jīng)濟(jì)壽

33、命。建筑物現(xiàn)值等于重新購(gòu)建價(jià)格乘以成新率。成新率等于（1-（1-凈殘值率）有效年齡/經(jīng)濟(jì)壽命）（三）房地產(chǎn)估價(jià)的收益法未來(lái)凈收益限制之和三個(gè)因素：未來(lái)收益大小、獲取凈收益期限長(zhǎng)短、獲得收益可靠程度。無(wú)限制年限為凈收益除以報(bào)酬率等于收益價(jià)格。收益有年限收益價(jià)格等于凈收益乘以（1-1/（1+報(bào)酬率）的n次方）除以報(bào)酬率。不同年限無(wú)限年價(jià)格等于50年得收益率乘以50年得K，K為1-1/（1+Y）的n次方。凈收益等于毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。報(bào)收綠基本方法：累加法（風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）和市場(chǎng)提取法（四）房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)開(kāi)發(fā)法又叫剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法：適用開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、開(kāi)裝修或可該百年

34、用途的舊房地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)為取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)為經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。測(cè)算投資利息時(shí)把握計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。（五）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告：書(shū)面、組成分為：封面、目錄、致股價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件十、物業(yè)管理（一）業(yè)主和業(yè)主大會(huì)業(yè)主：房屋所有權(quán)人。擁有了房屋就擁有了與該房屋向配套的設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和相關(guān)場(chǎng)地的使用權(quán)。業(yè)主可以是個(gè)人、集體和國(guó)家。房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人；核發(fā)占有房屋，尚未辦理登記；繼承等。業(yè)主的權(quán)利：結(jié)婚搜服務(wù)、提議召開(kāi)會(huì)議、提建議、投票、被選舉權(quán)、

35、監(jiān)督他人工作、監(jiān)督合同履行、監(jiān)督住宅維修基金使用。義務(wù)：遵守、不破壞規(guī)章制度、執(zhí)行決定、繳納住宅維修基金。業(yè)主大會(huì)的籌備：區(qū)縣房地產(chǎn)行政部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，受到60日內(nèi)，由業(yè)主代表（人數(shù)不少于一半）、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)代表組成。業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：制定修改議事、制定修改管理規(guī)約、選舉更換委員、制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)、籌集使用專項(xiàng)、改建重建、改變公共用途、所得收益分配與使用。業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議占建筑面積20%，總?cè)藬?shù)20%；業(yè)主會(huì)議15日前，書(shū)面形式通知；召開(kāi)形式：集體討論，書(shū)面征求意見(jiàn)。使用維修資金、重建建筑物及附屬設(shè)

36、施總面積2/3且總?cè)藬?shù)2/3同意才通過(guò)，其它1/2。業(yè)主委員會(huì)5-11單數(shù)組成。職責(zé)：執(zhí)行決定、召集開(kāi)會(huì)、簽訂合同、了解意見(jiàn)、監(jiān)督規(guī)約實(shí)施、督促繳納物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)資金籌集、調(diào)節(jié)糾紛、其它。業(yè)主委員會(huì)成立30日內(nèi)日向區(qū)縣房地產(chǎn)行政部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。委員會(huì)委員每屆不超5年，可連選。選舉7日內(nèi)日召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，推選委員會(huì)主任和副主任。做出決定是全體委員人數(shù)的一半（二）臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約的：物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前。管理規(guī)約:全體業(yè)主共同制定，在使用、維護(hù)管理及業(yè)主共同利益。書(shū)面形式。內(nèi)容：物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；專項(xiàng)基金；經(jīng)營(yíng)與收益；共同利益維護(hù)、共同管理權(quán)的形式；

37、業(yè)主應(yīng)經(jīng)義務(wù)；應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。法律效力：物業(yè)使用人、繼受人。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)：依法成立，具有資質(zhì)，具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。特征：獨(dú)立企業(yè)法人、服務(wù)型企業(yè)、具有一定的公共管理性質(zhì)。種類：按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分：全民所有制、計(jì)提所有制、民營(yíng)物業(yè)服務(wù)、外資物業(yè)服務(wù)、其他。按照股東出資分為：物業(yè)管理有限責(zé)任、物業(yè)管理股份有限、股份合作型物業(yè)服務(wù)）。物業(yè)服務(wù)公司工商登記：預(yù)先審核、公司地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。資質(zhì)管理：一（500萬(wàn)、技術(shù)人員不少于30）二（300）三級(jí)。新設(shè)立的最低資質(zhì)申報(bào)，并設(shè)一年的暫定期。領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照

38、或30日內(nèi)申請(qǐng)資質(zhì)。提交資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人、物業(yè)管理人員、管理技術(shù)人員置業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同。（四）物業(yè)管理招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。投標(biāo)程序：獲取招標(biāo)信息、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范、登記并取得招標(biāo)文件、準(zhǔn)備投標(biāo)文件、送交投標(biāo)文件、接受招標(biāo)人的資格審查、參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)、簽約并執(zhí)行合同。（五）物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂。主要內(nèi)容：物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任。特征：無(wú)名合同、諾成合同、有償合同、要式合同、雙務(wù)合同、集體合同、受國(guó)家干預(yù)。種類：前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同（3-5年有效期）（六）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收費(fèi)原則：合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)；物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式：包干制（業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式）、酬金制（結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定）；物業(yè)服務(wù)的