定性分析與定量分析的對(duì)比

1、.一、問(wèn)題選擇伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，住房及房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，城市住房?jī)r(jià)格也在持續(xù)增長(zhǎng)， 其增長(zhǎng)速度已經(jīng)遠(yuǎn)高于居民收入的增長(zhǎng)速度，易引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題; 另一方面，因?yàn)槠鋬r(jià)值量大的特性，住房?jī)r(jià)格的過(guò)高或過(guò)低，不僅影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，而且還會(huì)動(dòng)搖社會(huì)的穩(wěn)定。 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快是當(dāng)前中國(guó)城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中突出的問(wèn)題之一，如何合理控制房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)值得深入研究。 因此，本文選取中國(guó)房?jī)r(jià)為對(duì)象，從定性和定量?jī)煞矫嫣骄繉?duì)其影響的主要因素。二、分析（一）定性分析根據(jù)供求理論， 普通商品的均衡價(jià)格出現(xiàn)在市場(chǎng)供求量相等的狀態(tài)下，此時(shí)供求雙方的意欲都得到滿足。 那么在研究房?jī)r(jià)的主要影響因

2、素時(shí)，可以分別從供給與需求兩方面探究。主要從以下幾方面因素考慮：（1）居民人均可支配收入是需求的表現(xiàn)，是代表一個(gè)地區(qū)的人民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。人均可支配收入越多，人們提高生活質(zhì)量和進(jìn)行投資的欲望和能力就越強(qiáng)。房屋相對(duì)于其他商品來(lái)說(shuō)， 具有保值性和增值性， 這種特點(diǎn)導(dǎo)致人們用大量的資金進(jìn)行投資， 促使房屋價(jià)格上升。 理論上該變量和房?jī)r(jià)存在正相關(guān)性，即居民人均可支配收入越多， 就會(huì)相對(duì)多的購(gòu)置房屋， 需求增長(zhǎng)， 在供給一定的情況下會(huì)導(dǎo)致供給需求失衡，進(jìn)而房?jī)r(jià)上漲；反之則否。（2）土地資源的稀缺性導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)不斷上漲，而土地購(gòu)置費(fèi)在一定程度上反映了成本， 進(jìn)而在相當(dāng)大的程度上影響了房屋的售價(jià)。隨著開發(fā)的商

3、品房不斷增加，土地也越來(lái)越稀缺，房屋價(jià)格也會(huì)隨著上漲。.(3) 商品房銷售面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的直觀體現(xiàn)，銷售面積越多，表明市場(chǎng)需求越大。 商品房施工面積， 即報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積。 由于現(xiàn)在市場(chǎng)上大多采取房屋預(yù)售，故房屋施工面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的體現(xiàn)。(4)商品房竣工面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的直觀體現(xiàn)。在一定時(shí)期內(nèi)竣工面積越多，供給越大，在需求一定的情況下會(huì)導(dǎo)致供給大于需求，進(jìn)而房?jī)r(jià)下跌；反之則否。影響房?jī)r(jià)的因素很多， 根據(jù)一些專家、 學(xué)者的研究及現(xiàn)實(shí)生活經(jīng)驗(yàn)，再借助供給需求理論， 可以從上面幾個(gè)因素中篩選出兩個(gè)作為主要指標(biāo)：居民人均可支配收入和商品房竣工面積。 居民人均可支配收入是需求的

4、代表，商品房竣工面積是供給的表現(xiàn)，兩者對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)有著非常重要的影響。（二）定量分析基于數(shù)據(jù)的可得性，在研究影響中國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素時(shí)選取居民人均可支配收入、土地購(gòu)置費(fèi)、商品房施工面積和商品房竣工面積以及商品房銷售面積為指標(biāo)，利用 2015 年中國(guó) 31 個(gè)省市自治區(qū)的數(shù)據(jù)，建立起影響商品房?jī)r(jià)格因素的多元線性回歸模型，并利用Eviews 軟件進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，多元線性修正，異方差和自相關(guān)檢驗(yàn)，最終得出計(jì)量結(jié)果如下:Housing prices = -2235.288 +0.479474 income -0.398707 Completed area（ 691.1071 ） (0.029356)(0.

5、115891)t=(-3.234358) (16.33335)(-3.440344)R2 =0.905550 ， R2 =0.898803，F(xiàn)=134.2259Housing prices 表示The average selling price of commercialhousing，income 表示 Per capita disposable income ， Completed area 表示 Completedarea of commercial housing 。.由以上結(jié)果可知， 在假定其他變量不變的情況下，人均可支配收入每增加一元，商品房平均銷售價(jià)格就增加0.479474 元；

6、在假定其他變量不變的情況下，商品房竣工面積每增加一萬(wàn)平方米，商品房平均銷售價(jià)格就會(huì)減少0.398707 元。我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格與居民人均可支配收入之間有正相關(guān)關(guān)系，而與商品房竣工面積之間則有顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。居民人均可支配收入屬于需求方面，商品房竣工面積屬于供給方面， 可見我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格受到需求和供給兩方面的作用。這也符合了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求理論，即商品價(jià)格由需求和供給兩者共同決定。三、比較定性研究方法于本世紀(jì)初發(fā)源于人類學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、民俗學(xué)等學(xué)科,在其發(fā)展早期主要依賴于研究者個(gè)人的主觀經(jīng)驗(yàn)和理論思辨,缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)思想和系統(tǒng)的操作方法,在以后實(shí)證主義占主導(dǎo)的半個(gè)多世紀(jì)里,曾長(zhǎng)期

7、受到冷落。本世紀(jì)70 年代以來(lái) ,社會(huì)科學(xué)家們?cè)絹?lái)越意識(shí)到定量方法的局限性,開始重新對(duì)定性的方法進(jìn)行發(fā)掘和充實(shí) ,并尋找兩者之間相互補(bǔ)充、相得益彰的結(jié)合點(diǎn)。對(duì)比上面影響中國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素的定性分析與定量分析以及社會(huì)科學(xué)實(shí)踐研究可以看出 :定量的方法可以在宏觀層面上進(jìn)行大規(guī)模的社會(huì)調(diào)查和政策預(yù)測(cè) ,但不利于在自然情境下對(duì)微觀層面進(jìn)行細(xì)致、 深入、動(dòng)態(tài)的描述和分析。定量研究者從自己事先設(shè)定的假設(shè)入手 ,很難了解被研究者的心理狀態(tài)和意義建構(gòu) (特別是當(dāng)被研究者的看法和研究者不一致時(shí) ),也很難對(duì)研究者自己不熟悉的現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)查。 此外 ,定量的方法不僅將復(fù)雜流動(dòng)的社會(huì)現(xiàn)象簡(jiǎn)單地?cái)?shù)量化、凝固化 ,而且忽

8、略研究者以及研究者和被研究者的關(guān)系對(duì)研究過(guò).程和結(jié)果的影響。另外，有的學(xué)者認(rèn)為“定性是定量的基礎(chǔ),定量是定性的精確化”。實(shí)際上 ,定性研究和定量研究只是從不同的角度,在不同的層面 ,用不同的方法對(duì)同一事物的“質(zhì)”進(jìn)行研究。由于指導(dǎo)思想和操作手段不同 ,它們有可能將研究的重點(diǎn)放在“質(zhì)”的不同側(cè)面上。定性研究是在研究者和被研究者的互動(dòng)關(guān)系中,通過(guò)深入、細(xì)致、長(zhǎng)期的體驗(yàn)、調(diào)查和分析對(duì)事物獲得一個(gè)比較全面深刻的認(rèn)識(shí);而定量研究則依靠對(duì)事物可以量化的部分進(jìn)行測(cè)量和計(jì)算,并對(duì)變量之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析以達(dá)到對(duì)事物的把握。四、總結(jié)本文采用定性和定量的分析方法，對(duì)中國(guó)住房?jī)r(jià)格的主要影響因素進(jìn)行分析比較，可以看出在使用定性與定量分析問(wèn)題時(shí)兩者之間的異同。雖然得出的結(jié)果均能顯示出居民人均可支配收入和商品房竣工面積對(duì)中國(guó)住