必看房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)大全

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)是指土地.建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn) 存在的口然形態(tài)上來看，主耍分為兩大類，即土地及土地上的建筑物和附著物（房產(chǎn)和地產(chǎn)）。 所謂''不可分離二是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主 購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性；獨(dú)一無二性；壽命長久性：數(shù)量有限性；用途多樣性；相互影響性；易受限制性：價(jià)值高大性；難以變現(xiàn)性；保值增值性。房房地產(chǎn)房地產(chǎn)的特性難以變現(xiàn)性： 保值増值性。房地

2、地產(chǎn)的類型按建設(shè)程度劃分：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房（含土地）按程度劃分生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地.農(nóng)地：毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施.土地平整.能直接在上面進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)， 也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的） 按建筑物的使用性質(zhì)分類：居住建筑公共建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑 :居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類*建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中

3、由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻.柱.梁、屋架.支撐.屋面板等）組成的 體系木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋栓結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)鋼與殮組合結(jié)構(gòu)塑料結(jié)構(gòu)薄膜充氣結(jié)構(gòu)按建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式分類:墻體結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 網(wǎng)架結(jié)構(gòu)鋼索結(jié)構(gòu) 深梁結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)拱結(jié)構(gòu)空間薄壁艙體結(jié)構(gòu)按建筑物的耐火等級分類：建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。按建筑物的耐久等級分類：建筑耐久等級是根據(jù)建筑耐久年限來劃分的。按房屋的完損等級分類：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu).裝修.設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來劃分：完好房屋基本完好

4、房屋 一般損壞房屋嚴(yán)重?fù)p壞房屋危險(xiǎn)房屋房屋新舊程度（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成 一般損壞房屋：五、四成嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下按層數(shù)和高度的分類：低層建筑（13層）多層建筑（46層）小高層建筑（7 16層）高層建筑（17層以上，總高度超過24M,但不包括總高度超過24M的單層建筑）超髙層建筑（總高度超過100M ）此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途.是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分。高層建筑的國際分類：低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550M中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075M高層建筑：層數(shù)為2640層，建筑總高度75100M

5、超髙層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100M以上此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分土地使用權(quán)出讓的年限根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)岀讓的最高年限， 按土地的用途分別為：居住用地：70年（沈陽50年）工業(yè)用地.教育.科技、文化.衛(wèi)生.體育.綜合或其他用地：50年（沈陽40年）商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年（沈陽30年）城市土地所有權(quán)又稱土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。是指產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，以及其它有關(guān)房地產(chǎn) 的權(quán)利。主體是土地所有者，客體是土地。我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一 o我國實(shí)行的是城市土地屬于國

6、家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有的土地制度。產(chǎn)權(quán)包括占有、使用、收益和處分等房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益。土地所有權(quán)的權(quán)能土地占有權(quán)：是指依法對土地實(shí)行掌握和控制的權(quán)利。土地使用權(quán)：是指依法對土地進(jìn)行實(shí)際使用的權(quán)利。土地收益權(quán)：是指依法收収土地所產(chǎn)生的口然或法定的利息和利益的權(quán)利，包括收獲土地上 生長的農(nóng)作物，收収岀租土地的地租等。土地處分權(quán)：是指依法處置土地的權(quán)利，包括岀租.岀賣.贈(zèng)送.遺贈(zèng).抵押等。土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對國家或集體所有的土 地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利土地使用權(quán)的取得劃撥土地使用權(quán)：只限于本單位使用，不得以任何形式私口轉(zhuǎn)讓，更不得

7、進(jìn)行土地使用權(quán)的 經(jīng)營行為，如土地出租等。土地使用權(quán)出讓：可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。土地使用權(quán)出讓必須遵守原出讓合同有關(guān)規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為 岀讓年限減去原使用者己使用的年限的余期，而且可以依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓、岀租和抵押。土地使用權(quán)出讓的方式協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。一般多用 于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項(xiàng)目O招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競投某地 段土地的使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開發(fā)性 用地或者有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地。

8、拍賣出讓：又稱競投，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使 用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按照討介高者得''的原則確定土地 使用權(quán)受讓人的一種岀讓方式。土地使用權(quán)的取得通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得土地收益金土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地而建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn) 讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)岀租 （含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部 門繳納的價(jià)款。土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)岀讓

9、給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收収的土地出讓的 全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門 繳納的續(xù)期土地岀讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有 償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地岀讓價(jià)款土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán).地上的建筑物及其附著物并収得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所収 得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼 承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地使用權(quán)年限屆滿土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權(quán)受 讓人可以申請續(xù)

10、期使用，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)岀讓金，辦理土地 使用權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的專業(yè)用語O平”即路通、水通、電通、場地平整。“七通平”即道路通、水上通.排污通、排水通.電力通.通訊通、煤氣通、土地平整O 容積率VI 容積率1-2.4 容積率2.5-4 容積率4別墅（獨(dú)戶.并立式.聯(lián)排、疊層） 多層小高層高層容積率指項(xiàng)目、規(guī)劃建設(shè)用地范圉內(nèi)全部建筑而積與規(guī)劃建設(shè)用地而積之比 總建筑面積/建設(shè)用地面積=容積率綠化率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比所有綠地面積/用地面積=綠化率（）綠地率指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地之比0綠地率所指的”居住區(qū)

11、用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地, 又包括居住區(qū)公園.小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。所有綠地面積/居住用地面積二綠地率（）建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目、用地范圍所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比?；酌娣e/用地面積=覆蓋率（）覆蓋率與樓層及綠化率之間的關(guān)系。覆蓋率高、層數(shù)低.綠化率低。覆蓋率低.層數(shù)高、綠化 率高。紅線建筑紅線：建筑物能達(dá)到的最外邊線，建筑物不允許突出此線,但臺(tái)階，窗井等構(gòu)筑物可視情況 突出此線。道路紅線:城市規(guī)劃路的邊線。規(guī)劃紅線:規(guī)劃用地的邊線可能部分會(huì)與道路紅線重合，但一般不會(huì)與建筑紅線重合。 樓宇面積：建筑面積：實(shí)用面

12、積+部分公用面積實(shí)用面積：是“建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額，是從外墻計(jì)算的，若連著其它單位，則 從中間計(jì)算公用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便.正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電 梯間.水箱間等所占面積的總和樓宇面積：使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按口然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用 面積：不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使 用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。使用面積系數(shù)用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和（平方米）=被總建筑面積（平方米）除/總套數(shù)使用 面積之

13、和（平方米）=使用面積系數(shù)總建筑面積（平方米）樓宇面積：居住面積：指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是 要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。樓宇面積：公攤面積：主耍由兩部分組成：1. 電梯井、樓梯間、垃圾道.變電室.設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公 共用房和管理用房的建筑面積：2. 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%o 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面 積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積/套內(nèi)建筑

14、面積之和=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目將層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。房屋的天面.挑臺(tái).天面上的花園、泳池等。消防、檢修等用途的室外爬梯。構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（水）池。GB/T17986國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范與原來房顯面積測算標(biāo)準(zhǔn)不同之處有：新：封閉陽臺(tái)按全面積計(jì)算 IH：按1/2計(jì)算面積新：為封閉的陽臺(tái)按1/2計(jì)算面積 IH：未封閉陽臺(tái)不計(jì)算面積實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。套內(nèi)建筑面積/住宅面積=實(shí)用率（）套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e=房屋面積面積課差比（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）X100%面積誤差比合同約

15、定面積國家規(guī)定面積誤差比不大于3%。層高房屋一層的高度對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離：層高減去樓板層的厚度為房間的凈高建筑層高多、高（中高）層居住建筑層高宜為3.0米，不高于3.6米。公建的層高不超過5.4米。住宅臥室.起居室凈高不低于2.4米，局部凈高不低于2.1米，且凈高低于2.1米的部分不應(yīng) 大于室內(nèi)使用面積的1/3。房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪土0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半 地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝 飾性塔樓，以及突出

16、屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。戶型比各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為'“戶比室雹如“一室戶氣"二室戶'在一幢住宅樓、一個(gè) 住宅群或住宅區(qū)所占的比例多少某種戶型套數(shù)/ （一幢、住宅群）住宅總套數(shù)xioo%=戶型比開間與進(jìn)深開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一而墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。進(jìn)深：進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。 外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野， 更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。中空玻璃中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新

17、的玻璃加工技術(shù)，它由兩 層甚至更多的玻璃密封組合，但最重耍的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣 體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃裂這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱.密封、安全性能都大大提 高。裙 樓從地而一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用做商場、會(huì)所或 其他配套設(shè)施。架空層指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化 或會(huì)所用途。封頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程毛坯房交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋?，F(xiàn) 樓己經(jīng)交付使用的商品房?？蛻艚桓恫糠只蛉糠靠詈蠹纯扇胱?，稱之為現(xiàn)樓。準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將

18、交付使用的樓。樓花（期房）：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。CBD：城市中央商務(wù)區(qū)CLD：中央生活區(qū)SOHO （家庭辦公）一詞起源于八十年代的紐約，因藝術(shù)家云集而出名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有 紐約最另類和最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有H本人在建筑中引用了 SOHO這個(gè)詞，即 是H Small Office Home Office *'的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室°TOWNHOUSES聯(lián)排別墅平方米與平方尺的換算國內(nèi)：平方米香港：平方呎1平方米=10.765平方呎房地產(chǎn)市場指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的 交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買

19、賣、租賃.抵押、互換等組成一個(gè)簡單范疇的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包括土地開發(fā)和再開發(fā)房屋開發(fā)和建設(shè)地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押房地產(chǎn)經(jīng)營，房產(chǎn)買賣、租賃和抵押房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢.估價(jià)、測量、服務(wù)房地產(chǎn)物業(yè)管理房地產(chǎn)金融，信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融投資。屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性.先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)市場有哪些特點(diǎn)對市場需求的不可調(diào)劑性對市場供求的不靈活性投資的不易變現(xiàn)性信息不充分性房地產(chǎn)市場必須具備的要素：賣方買方用于交易的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分類：一級市場：是土地市場，是土地供應(yīng)市場（房地產(chǎn)増量市場）；二級市場：是土地的使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)

20、出租或?qū)缡鄣氖袌鋈壥袌觯海ǘ址渴袌觯┦琴徺I房地產(chǎn)的單位或個(gè)人再次將房地產(chǎn)出賣或出租的市場。項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)單位開發(fā)商：指負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。投資商：實(shí)際向該項(xiàng)目投入資金的單位承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工的單位。監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中監(jiān)督其質(zhì)量的單位代理商：指負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房屋租賃 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能， 作用對房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益

21、的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán) 人在事實(shí)上或法律上對房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的 權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的口然人，法人和其它組織，通過買 賣.交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款；在抵押期間，抵押人不 得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款：按 貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押

22、貸款.購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn) 抵押貸款：按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款.浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵 押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房屋租賃指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關(guān)系終止后將房屋返 還給出租人的行為商品房有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取國有土地使用證及房屋所有權(quán)證的住宅，業(yè)主有 自由依法買賣轉(zhuǎn)讓.租賃權(quán)利。期房和現(xiàn)房期房：指開發(fā)商從収得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的商品房稱 為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同?，F(xiàn) 房：是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商己辦妥所售的商品房的房 地產(chǎn)權(quán)證

23、，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。集資房政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅（集資房是不需耍交地價(jià)的，大部分是違法 用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4： 6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利 性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。耍求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅 的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶 經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行 行政劃撥的方式，免收土地出讓金,對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指

24、 導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定廉租房是在新出臺(tái)的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居 民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等智能化大廈又稱'智能型大廈二是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī).通信、信息技術(shù)與建筑藝 術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對設(shè)備的口動(dòng)監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組 合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備口動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）,辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS） 通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）,其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A建筑的，即消防自動(dòng)

25、化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）環(huán)保小區(qū)即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)；按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30%,小 區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等別墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。復(fù)式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封閉復(fù)式。單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間，面積一般在30平方米以下。 服務(wù)式公寓也稱酒丿占式公寓。是以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐.洗燙衣服.中央空調(diào)及設(shè)有商 務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。一般面積介于40-80平方米，單位分布為長條形，即兩邊為住宅，中 間設(shè)通道模式（只有

26、單面采光），另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間 分布以一到三間不等。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指以房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的 的保險(xiǎn)。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支 房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等利息支付方式有等額與等息兩種商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售預(yù) 售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成時(shí)，向房地產(chǎn)管理部門中請収得預(yù)售許可證以后，即刊登 廣告，按圖紙

27、岀售的銷售方式預(yù)售商品房必須具備的條件預(yù)售商品房必須具備的條件 土地使用權(quán)己依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書（國有土地使用證）：取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證.建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證：除付清地價(jià)款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建筑的資金己 達(dá)工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師驗(yàn)資：房地產(chǎn)發(fā)展商和金融機(jī)構(gòu)己簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；領(lǐng)収了商品房銷售（預(yù)）許可證九現(xiàn) 售指商品房商品房己經(jīng)建成并按國家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格，按照銷售合同交付房款后，即可投入使用 的銷售方式房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成征地補(bǔ)償費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)其他土地開發(fā)費(fèi)住宅建筑安裝工程費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)公共配套工程費(fèi)環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)政府性收費(fèi)及"四源"費(fèi)三稅一費(fèi)管理費(fèi)利潤影響樓價(jià)因素地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越髙。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購物休閑 等設(shè)施較完善。交通：一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善.來往各處地方均較方便。 樓層：一個(gè)位于高層的住宅單位，一般都會(huì)比低層同樣單位賣貴一些。原因是位于高層的單位, 比低層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，加上接觸的塵挨量相對較少，空 氣當(dāng)然比較清新。且高層單位享有更多視野，天然光線吸納較多，也會(huì)使單位陽關(guān)充足