中金嶺南營(yíng)銷策劃方案

1、中金嶺南營(yíng)銷策劃方案中金嶺南營(yíng)銷策劃方案目錄第一篇市場(chǎng)篇第一章市場(chǎng)分析第二章消費(fèi)者分析第二篇項(xiàng)目篇第一章項(xiàng)目分析第二章項(xiàng)目定位第三篇營(yíng)銷篇第一章營(yíng)銷策略第二章營(yíng)銷準(zhǔn)備第三章推廣計(jì)劃第一篇市場(chǎng)篇第一章市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)分析二、公寓市場(chǎng)分析三、商服用房市場(chǎng)分析四、 車公廟片區(qū)市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)分析（ 一 ） 寫字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀1、市場(chǎng)供需 （ 截至 5 月） 供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為 2,950,310 平方 米羅湖區(qū) 1,024,516 平方米福田區(qū) 1,636,999 平方米南山區(qū) 240,830 平方米需市場(chǎng)占有量為 2,212,732.5 平方米 （ 占用率 7

2、5%）羅湖（75%）:福田 （80%）:南山 （70%）:中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場(chǎng)帶來商機(jī) , 羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸弱。（ 二 ） 寫字樓市場(chǎng)特征及趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、寫字樓市場(chǎng)租售略顯平淡進(jìn)入 第一季度 , 寫字樓市場(chǎng)與上一季度相比略顯平淡 , 呈季節(jié)性放 緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公 場(chǎng)所搬入 , 暫時(shí)不會(huì)再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢 , 多是為年 底的搬遷做準(zhǔn)備。另一方面 , 美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡 , 一些跨國(guó)公司原定的 擴(kuò)張計(jì)劃擱淺 ; 同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國(guó)大市 , 香港公司在深 圳的投資腳步也放慢 , 因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。2、兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展

3、a) 隨著申奧成功及明年初入 WTO好消息傳來，對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響 , 深圳的寫字樓市場(chǎng)有明顯的回暖現(xiàn)象。展 望 下半年 , 預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場(chǎng)會(huì)比本季活躍。除了福田中心區(qū) 仍將保持良好勢(shì)頭以外 , 隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加 , 科 技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也會(huì)逐步起動(dòng)。b) 加入 WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó) 內(nèi)房地產(chǎn)的需求量 , 而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加 , 形 成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市 , 其位于 CBD 的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都 將大為增加。3、寫字樓市場(chǎng)整體趨向好深圳寫字樓

4、市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好 , 吸引了不少投資者的目光 , 買賣市 場(chǎng)開始活躍。位置好、價(jià)格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點(diǎn) , 如位于中心區(qū)的江蘇大廈 , 已達(dá)到 96%的入住率。4、高交會(huì)促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)深圳舉辦的高交會(huì) , 促進(jìn)許多知識(shí)密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展 , 對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求有所上升。5、租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期 ( 上半年 ) 租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租 , 其中 AIA 在租 賃信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租 29 層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速 , 面積以 100-200 平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析 1、車公廟

5、片區(qū)市場(chǎng)背景材料 車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境 : 車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安 華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū), 北臨交通干道深南路 , 隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場(chǎng), 西臨竹子林 , 南臨濱河路干道。2、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析 1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀 寫字樓 : 車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域 : 四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房 改成寫字樓租售 , 優(yōu)惠的價(jià)格吸引了大量深圳中小公司 , 高檔寫字 樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大 廈、大慶大廈及廣州大廈 , 在建項(xiàng)目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)及 南華大廈等 , 隔深南路在建寫字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大

6、廈、交通樞紐 大廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán) , 辦公氛圍越來越濃。公寓: 由于本地工業(yè)區(qū)為主 ,存在著一些印刷、化工及制造工廠 , 導(dǎo) 致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳 , 因此只有泰安軒、泰康軒等少 數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目 ,多以中檔為主 ,配套一般 ,人氣不旺。 2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場(chǎng)的比較分析公寓: 在戶型平面上 , 該區(qū)域戶型以小戶型為主 ,高層住宅則以 70 100 平方米為主 ; 在銷售率上 , 由于該片區(qū)公司多 , 公寓少 , 促使 該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面 ; 另外, 價(jià)格實(shí)惠的中戶型高 層住宅也很受市場(chǎng)歡迎。價(jià)格上 ,公寓價(jià)格在 6000 元/ 平方米左右 而高層住

7、宅面積在 6500 元/ 平方米左右。寫字樓 : 在戶型平面上 , 該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主 , 而高檔寫字樓 （創(chuàng)展、大慶 ）則以小戶型為主 ; 銷售率上 , 隨著深圳 中心區(qū)的不斷完善 , 這區(qū)寫字樓市場(chǎng)受到眾多消費(fèi)者看好 , 無論廠 房還是高檔寫字樓 , 都取得了不俗的市場(chǎng)成績(jī)。價(jià)格上 , 廠房的售 價(jià)在 3800-4000/ 平方米元左右 ,而高檔寫字樓的售價(jià)在 7800 元至 8000 元 / 平方米左右。i. 車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場(chǎng)存在的問題 公寓 : 人氣不旺 , 片區(qū)內(nèi)人員雜亂 , 質(zhì)素不一。商業(yè)配套設(shè)施缺乏 , 商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散 , 沒有形 成

8、較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。寫字樓 : 高檔的寫字樓氛圍尚未形成 ,周圍稍顯冷清。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手整體狀況分析 （ 寫字樓 ）1） 深圳寫字樓情況分析表一 : 深圳寫字樓售價(jià)對(duì)照項(xiàng)目 位置 樓盤情況售價(jià)（元/ 平米）銷售狀況報(bào)業(yè)大廈 深南路 甲級(jí)寫字樓 13000 較好 奧林匹克大廈 景田商報(bào)社 甲級(jí)寫字樓 10900 一般 電子科技大廈 深南大道 甲級(jí)寫字樓 10000 好創(chuàng)展中心深南大道甲級(jí)寫字樓7800 好大慶大廈深南大道甲級(jí)寫字樓8200 一般rL國(guó)際文化大廈深南大道 甲級(jí)寫字樓 8000好江蘇大廈藍(lán)田路甲級(jí)寫字樓1 好現(xiàn)代之窗華強(qiáng)北甲級(jí)寫字樓8600-11000好表二: 深圳寫字樓租價(jià)對(duì)照羅湖區(qū)寫字樓之租金報(bào)價(jià)物業(yè)名稱 位 置 總建筑面積 (M2) 月平均叫價(jià)(RMB/M2) 月管理費(fèi)(RMB/M2)地王大廈蔡屋圍138,075130-200 32彭年廣場(chǎng)嘉賓路23,85380 27嘉里中心人民南路60,736100 28振業(yè)大廈寶安南路24,478