房地產(chǎn)成本管理全案(完整版)(1)

1、精品資料淺談房地產(chǎn)成本管理經(jīng)營管理部劉工房地產(chǎn)實施階段的項目管理包括成本控制、 進度控制、 質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。而成本控制管理是房地產(chǎn)項目管理中重要的組成部分。什么是房地產(chǎn)的成本 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動，以達(dá)到盈利的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力） ，其所耗費資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，而進行生產(chǎn)經(jīng)營活動就必然帶來成本的消耗。什么是房地產(chǎn)成本管理？充分調(diào)動和組織公司全體人員， 在保證工程質(zhì)量的前提下，對工程建設(shè)、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科

2、學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢 , 花得多會浪費，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的“物有所值” 。從縱向上來說，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、策劃、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費用，就通常說的動態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財務(wù)部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本?？删庉嬓薷木焚Y料房地產(chǎn)開發(fā)整個項目的成本構(gòu)成： 時間上是從立項到竣工各個階

3、段發(fā)生的總成本， 空間上是各個階段每個部門生產(chǎn)經(jīng)營過程中各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生成本的總和。成本管理的階段強調(diào)全過程，成本管理的主體強調(diào)全員，成本管理的對象強調(diào)全方位，即成本管理的三全性，所以從理論上講成本管理是一種全面的管理方法。建立成本管理體系， 就是按照項目投資的構(gòu)成進行分解， 或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的工作運行職責(zé)進行分解，分解到執(zhí)行主體，落實責(zé)任到崗位 , 落實責(zé)任到人 , 最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。目標(biāo)責(zé)任成本管理體系中主要的要素是目標(biāo)成本和對應(yīng)的責(zé)任人，明確工作目標(biāo)成本，目標(biāo)成本是公司基于市場狀況、經(jīng)營計劃及產(chǎn)品的市場定位，根據(jù)預(yù)期市場

4、售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，分解到各階段和各部門的目標(biāo)成本。明確責(zé)任人，責(zé)任人就是各階段工作運行中動用資源的各個部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實施自覺的成本管理行為，其要素： （ 1 ）目標(biāo)成本和責(zé)任范圍；（ 2 ）責(zé)任人（ 3 ）評價標(biāo)準(zhǔn)；（4 ）評價人。請休息一下，廣告時間到啦：）見見唄是首款可以讓用戶找到對的人的社交APP見見唄先通過展現(xiàn)用戶學(xué)歷，畢業(yè)院校，職業(yè)，顏值，興趣勾勒個人形象。再通過契合度測試，匹配用戶的人生觀，價值觀及生活理念，展示個人性格特點。增加相知板塊，深入了解對方想法，問你想問。對的人就在這里，你不來試試么？目標(biāo)責(zé)任成本管理體系是在“組織架構(gòu)”建立時就形

5、成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據(jù)各自的目標(biāo)成本自我約束地運行。成本控制過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標(biāo)成本的可編輯修改精品資料執(zhí)行情況，及時反饋動態(tài)成本，通過實時反饋的動態(tài)成本和目標(biāo)成本的對比，找出偏差，拿數(shù)據(jù)說話，用運行的結(jié)果和業(yè)績評估進行優(yōu)獎劣罰，最后我們還可以協(xié)助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，實現(xiàn)對項目總成本的控制。目標(biāo)責(zé)任成本管理可以充分調(diào)動項目各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實現(xiàn)全員參與、全過程、全面管理控制成本的一種管理方式。房地產(chǎn)項目的工程造價控制貫穿于項目運作的全過程。 即項目的決策階段、設(shè)計階段、施工招標(biāo)及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評

6、等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項目的總成本； 所對應(yīng)的全過程成本控制是指包括項目投資估算、 概算造價、 預(yù)算價格、 承包合同價、 結(jié)算價、竣工決算價的控制管理。項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，建筑安裝工程費用，公共配套設(shè)施建設(shè)費用，不可預(yù)見費用，管理費用，開發(fā)間接費用，銷售費用，開發(fā)期稅費，財務(wù)費用等等。下面簡述一下各階段的成本控制的要點：一、項目總投資估算階段項目總投資估算是項目開發(fā)前期的重要經(jīng)濟比較性成果控制文件，是所有的經(jīng)營活動的經(jīng)濟數(shù)據(jù)的估算，是項目的總投資控制性文件。實事求是地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，杜絕為了論證可行性而脫離實際，盲目設(shè)定相關(guān)成本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；成本指

7、標(biāo)的設(shè)定必須以事實和數(shù)據(jù)為可編輯修改精品資料依據(jù)，科學(xué)的反映相應(yīng)指標(biāo)。項目總投資估算的內(nèi)容是指基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、公共配套設(shè)施費、管理費用的制訂和投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)的匯總計算等。項目進行了初步構(gòu)思，初步確定了產(chǎn)品的類型、結(jié)構(gòu)型式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)等。工作程序是投資估算制訂的基礎(chǔ)為項目定位方案以及相應(yīng)的指標(biāo)；從項目意向開始，跟蹤、配合集團相關(guān)部門進行調(diào)查相關(guān)資料，準(zhǔn)備、收集項目總投資估算的相應(yīng)數(shù)據(jù)指標(biāo)；按照項目的實際情況進行匯總編制。二、項目總投資估算深化項目總投資估算深化方案是項目開發(fā)產(chǎn)品定位時的重要經(jīng)濟比較性成果控制文件，是項目開發(fā)期經(jīng)濟數(shù)據(jù)的估算，是項目的總投資預(yù)算控制性文件。全面

8、客觀、滿足開發(fā)大綱確定的利潤要求。項目總投資估算深化方案的內(nèi)容是土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、公共配套設(shè)施費、管理費用、開發(fā)間接費、營銷費、開發(fā)期稅費、財務(wù)費用、銷售收入等內(nèi)容。項目總投資估算深化方案的編制根據(jù)，總投資估算、項目總體規(guī)劃方案、產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)形式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)。三、工程概算與設(shè)計工程概算與設(shè)計一同制定，完整的反映擴初設(shè)計的內(nèi)容，實事求是的反映擴初設(shè)計階段建安造價的原則。工程概算的內(nèi)容是建設(shè)項目內(nèi)各個單項工程的綜合概算書和其他費用概算表， 包括制訂說明、 總概算表、 各單項工程綜合概算書、可編輯修改精品資料工程建設(shè)其他費用概算表、主要建筑安裝材料匯總表等內(nèi)容

9、。工程概算的制訂標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，符合國家及行業(yè)的規(guī)定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結(jié)果影響項目投資收益與成本指標(biāo)，成本管理部可提出擴初設(shè)計修改建議。四、項目總投資預(yù)算項目總投資預(yù)算編制的原則，項目總投資預(yù)算編制遵循全面詳細(xì)、數(shù)據(jù)實事求是的原則。項目總投資預(yù)算的內(nèi)容是土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、公共配套設(shè)施費、管理費用、開發(fā)間接費、營銷費、開發(fā)期稅費、財務(wù)費用、銷售收入等內(nèi)容。五、項目施工階段成本管理施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投資預(yù)算限價內(nèi)

10、招標(biāo)。抓好成本預(yù)測和計劃工作，強化事前控制和合同管理。通過加強過程成本控制，對施工過程中工程成本進行動態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過程結(jié)算及時、有效反映項目成本。項目施工階段成本管理的原則，準(zhǔn)確計量施工過程中的單項結(jié)算，及時反映項目工程動態(tài)成本。項目施工階段成本管理的內(nèi)容，施工過程中的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計算、審核，材料價差調(diào)整、材料認(rèn)價、審核工程進度款、動態(tài)成本分析、成本數(shù)據(jù)整理及招投標(biāo)工作；可編輯修改精品資料六、工程竣工結(jié)算工程結(jié)算階段是整個項目運作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關(guān)鍵階段。工程結(jié)算要有準(zhǔn)確、及時、有理有據(jù)、全面的原則。工程竣工結(jié)算內(nèi)容及條件，工程竣工驗收合格后，根據(jù)工程竣工結(jié)算資料進行工程結(jié)算。嚴(yán)格按照工程結(jié)算計劃進行結(jié)算，結(jié)算過程要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時匯報，讓領(lǐng)導(dǎo)隨時了解項目結(jié)算情況，遇到和施工單位分歧較大的項目要及時上報領(lǐng)導(dǎo)并同時向領(lǐng)導(dǎo)提出解決建議，以供領(lǐng)導(dǎo)做出合理決策。七、項目總投資決算為全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地反映項目最終經(jīng)濟成果，全面評價項目開發(fā)的經(jīng)濟效果，規(guī)范項目總投資決算的管理。項目總投資決算編制原則，項目總投資決算按項目