房地產企業(yè)稅務籌劃各階段全攻略

1、房地產企業(yè)稅務籌劃各階段全攻略房地產開發(fā)周期較長，主要包括 立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅。由于項目 的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機 會進行總結，抓住一些稅務籌劃機會，更好地為房地產業(yè)務板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。一、立項環(huán)節(jié)很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關部門報批時，都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業(yè)的

2、潛在稅負。企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產， 有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等， 他們的增值率和對應的稅負會有所不同。由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目， 以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項，只能按這些分期項目為單位清算。但是，若企業(yè)對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準，則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。（實務中，不同的地區(qū)操作有區(qū)別，要具體向當地地稅部門了解清楚）企

3、業(yè)在立項時，就應提早考慮項目的實際情況和相關影響，選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負，為企業(yè)帶來一定的經濟利益。這是一個很好的稅務籌劃機會。二、融資環(huán)節(jié)企業(yè)資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大，根據企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額，超出規(guī)定標準的利息可能不得稅前扣除；同時，根據土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機構證明的利息支出有限 額，因此，部分利息可能不得作為扣除項目。企業(yè)應提前與稅務機關溝通，明確關聯方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關聯方貸款金額，盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架

4、構、調整企業(yè)間資金融通的安排來達到。如企業(yè)向關聯方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率，根據企業(yè)所得稅法實施條例的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除。因此，超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機構證明的利息支出是有限額的，因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于 超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。為避免關聯方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。若企業(yè)是無償使用關聯方的貸款，企業(yè)作為借入方沒有相應的利息支出，那么

5、就會虛增利潤；借出方的利息費用也不能在稅前扣除，將會導致雙重征收企業(yè)所得稅。企業(yè)應審核目前集團內關聯交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務規(guī)定準備相關證明文件。三、土地取得環(huán)節(jié)（一）企業(yè)以國家出讓方式取得土地在以前年度取得國有土地使用權時， 沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據規(guī)定， 扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本，費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。企業(yè)應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。對

6、于企業(yè)未在約定的期限內進行土地開發(fā)而支付的土地閑置費，在計算企業(yè)所得稅時，土地閑置費能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務規(guī)定未對此作相關規(guī)定，需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。 該土地閑置費 不屬于按國家統一規(guī)定交納的有關費用， 因 此，在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除 。企業(yè)應加強項目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內進行開發(fā)；若的確需延期，應盡早與相關政府部門協商，爭取減免土地閑置費，并與稅務機關確認相關稅務處理方法。企業(yè)未按規(guī)定期限 支付土地出讓金 而繳納的滯納金，在計算企業(yè)所得稅時 可能會被視為 與取得收入無關的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統一規(guī)定交納的有關費

7、 用，因此計算土地增值稅 時也不能從應稅收入中 扣除。企業(yè)應加強資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實需延期，應盡早與相關政府部門協商，爭取減免滯納金。（二）以資產收購方式取得土地由于相關憑實際中在資產購置時，存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。 證沒有反映真實交易價格，根據稅收征收管理法規(guī)定，納稅人、扣繳義務人編造虛假計 稅依據的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。企業(yè)應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務風險。四、拆遷安置環(huán)節(jié)在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證，根據發(fā)票

8、管理辦法規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報 銷憑證。企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。五、工程建設環(huán)節(jié)（建安造價不高于當地市場標準）在工程建設環(huán)節(jié)若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準，根據企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)與其關聯方之間的業(yè)務往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。根據稅法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實 的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素， 核定上述開發(fā)

9、成本的 單位面積金額標準，并據以計算扣除。企業(yè)應審核目前集團內關聯交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務規(guī)定準備相關證明文件。六、預售環(huán)節(jié)企業(yè)有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報，根據規(guī)定，對預售收入，應按預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳企業(yè)所得稅。根據規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。企業(yè)應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。七、銷售環(huán)節(jié)（樣板房成本、老業(yè)主介紹新業(yè)主買房介綠費）企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用，而不計人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據規(guī)

10、定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計 入其建造成本。企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算，在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部 稅前扣除的，同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售， 以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬， 但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票不得作為費用列支的憑證， 根據規(guī)定， 未按規(guī)定取得發(fā)票的費 用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~、 房地產開發(fā)成本、費 用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若 業(yè)主取得的勞務報酬超過一定標準，企業(yè)作為

11、扣繳義務人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。企業(yè)應及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務的業(yè)主扣繳相關的個人所得稅。八、出租環(huán)節(jié) 實務中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用， 并與業(yè)主簽訂車位使用權買賣合同收 取使用費， 確認為銷售收入。無論銷售收入或租金收入， 企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅， 對企 業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。 但是，由于 人防工程不可出售 ，交易的實質為出租， （ 1） 若確認為租金收入， 按租賃期限來分期確認租金收入， 在合同簽訂當年， 租金對應的企業(yè)所 得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業(yè)所得稅稅負；（ 2）若確認為銷售收入， 在計算土地增值稅時，可能會被視作應稅收入；而作為租金收入確認，則不需繳納土地增值稅。企業(yè)應將買賣合同改為租賃合同， 避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企 業(yè)所得稅。九、項目清算環(huán)節(jié) 在項目清算環(huán)