建筑基礎知識培訓

1、建筑基礎知識培訓營策中心了解建筑知識是為了什么？1、掌握市場中的項目都在賣什么？2、掌握別人在賣的東西有什么優(yōu)勢、劣勢。3、了解自己項目的基本條件。4、指導自己項目該去做什么，賣什么。1、搜索里的問題如何看項目？我們通過網站、宣傳冊等方式了解的相關產品類的項目內容。例如：北京搜房網打開界面如下：12345、產品、產品名詞解釋：1.建筑類別住宅按高度（層數）區(qū)分：低層住宅（13層）；多層住宅（46層）；中高層住宅（79層）；高層住宅（10層及以上）。 在房地產業(yè)內對高層住宅還有小高層、高層的劃分，小高層：一般在10-17層；高層：18-33層超高層：過百米建筑，34層以上。 1.建筑類別住宅按照

2、建筑長短邊比例劃分：點（塔）式建筑：指各面長高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長邊。板式建筑：指非塔式建筑的其它建筑。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱短邊。板式建筑：板式建筑： 有利于日照、自然采光和通風； 總體密度（容積率）比較低，可以建造高檔住宅； 區(qū)域布局需要下功夫；比較費地。 點（塔）式建筑：點（塔）式建筑： 總體密度（容積率）比較高，適合于在繁華地區(qū)建造住宅； 各戶住宅的自然采光、日照和通風需要下功夫進行設計； 平面布局活躍，可以靈活布置各種不同功能的用地。 1.建筑類別點（塔）式建筑：點（塔）式

3、建筑： 總體密度（容積率）比較高，適合于在繁華地區(qū)建造住宅； 各戶住宅的自然采光、日照和通風需要下功夫進行設計； 平面布局活躍，可以靈活布置各種不同功能的用地。 1.建筑類別板式建筑：板式建筑： 有利于日照、自然采光和通風； 總體密度（容積率）比較低，可以建造高檔住宅； 區(qū)域布局需要下功夫；比較費地。 1.建筑類別建筑類別板塔結合：板塔結合： 經濟、節(jié)約、提高土地的使用效率； 保證戶型的日照、通風等舒適度的同時，盡可能多的建筑面積。目前較多使用的一種形式。 1.建筑類別建筑類別低層及多層建筑在房地產業(yè)內按形態(tài)劃分為：獨棟別墅雙拼別墅聯排別墅疊拼花園洋房。 住宅【英譯】HOUSE，Villa。

4、【特征】私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質。 獨棟別墅獨棟別墅【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。1.建筑類別建筑類別住宅聯排別墅聯排別墅【定義】有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，一般還有地下室。由三個或三個以上的單元組成，一排二至四層聯結在一起，每幾個單元共用外墻，有統一的平面設計和獨立的門戶?！居⒆g英譯】 TOWNHOUSE TOWNHOUSE，縮寫，縮寫THTH。雙拼別墅雙拼別墅它是聯排別墅與獨棟別

5、墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅?！径x】雙拼別墅基本是三面采光，但由于其價格比聯排高，居住感受類似聯排邊單元，因此目前在市場中接受度相對較低。【特征】1.建筑類別花園洋房花園洋房主要指以4層為主，4-6層的板樓。它強調景觀的均好性，一般首層送地下室及南北花園，頂層送露臺，實現較高的附加值，同時2-5層有退臺，能夠實現更高的價格及居住舒適度。一般4層的花園洋房不設置電梯，6層洋房為提高其價值感及居住的便捷度一般都設置電梯。隨著用地的緊缺，建筑的容積率越來越高，因此，花園洋房的稀缺性也日益突出，同時其能夠實現居住的舒適度，也成為很多項目主打的宣傳點。住宅疊拼別墅疊拼別墅一躍二

6、，送花園，獨立入戶三躍四、送頂層露臺1.建筑類別花園洋房按退臺劃分按躍層劃分無錫。金科東方王謝無錫。金科東方王謝中式原創(chuàng)，5+1洋房。150-180-230平米組合。首層下躍地下一層首層下躍地下一層171171平米四居平米四居入戶花園，前后花園，陽光室、下沉庭院，多種附加值，提高居住品質。入戶花園，前后花園，陽光室、下沉庭院，多種附加值，提高居住品質。二層躍地下一層二層躍地下一層182平米四居平米四居入戶花園，景觀露臺，贈送地下一層，提高二層附加值。入戶花園，景觀露臺，贈送地下一層，提高二層附加值。三層、四層約三層、四層約150平米，四層戶型由于立面設計中退臺限制，附加值最平米，四層戶型由于立

7、面設計中退臺限制，附加值最少，一般售價最低。少，一般售價最低。五層躍六層五層躍六層231平米四居平米四居入戶花園，觀景露臺，頂層超大露臺及豪華主臥套，居住品質與別墅類入戶花園，觀景露臺，頂層超大露臺及豪華主臥套，居住品質與別墅類似。似。2.裝修狀況精裝修、毛坯一般在城市中心稀缺地段的豪宅項目中采用精裝修的項目較多，一是保證項目品質的實現，打造奢華的形象特質，同時也能帶來一部分利潤。精裝的內容包括：硬裝部分：墻、地、頂的材質選用及造型處理；廚衛(wèi)部分：潔具、灶具等的品牌、檔次選擇；設備設施：水、暖、強弱電等家居智能化普通住宅類的項目普遍采用毛坯交房。但如萬科長陽半島等新城項目，一是有成熟的產品線體

8、系，二是能夠為項目提供一部分利潤，同時為較遠區(qū)的客戶免去裝修的繁瑣步驟，即買即住。3、容積率一定地塊內，總建筑面積與建設用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：另：建筑密度另：建筑密度:一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：。建筑密度是反映建設用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：例：萬科長陽半島p 建設用地面積： 276237p 容積率為：1.85總建筑面積=276237*1.85=511038平米p注：

9、用地面積為建設用地面積，與占地面積的區(qū)別。占地面積中含：1）建設用地建設用地建設單位可用于工程建設的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 （2）代征市政用地代征市政用地由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續(xù)，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市政、交通部門進行管理的規(guī)劃市政、道路用地。（3）代征綠化用地代征綠化用地交由市、區(qū)園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。（4） 其它代征用地等其它代征用地等查詢土地信息登陸北

10、京市土地儲備中心網站查詢土地信息登陸北京市土地儲備中心網站http:/ 2、建筑間距系數、建筑間距系數規(guī)劃中用到的名詞板式居住建筑的長邊平行相對布置時，建筑間距根據其朝向和與正南的夾角不同，長邊之間的建筑間距系數不得小于下表規(guī)定的建筑間距系數。一般指在正南北或正東西方向上出現重疊的建筑之間，遮擋建筑與被遮擋建筑在正南北或正東西方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。建筑朝向與正南夾角02020以上6060以上新建區(qū)改建區(qū)群體布置時板式居住建筑的間距系數群體布置時板式居住建筑的間距系數0小時日照1小時日照2小時日照3小時日照4小時日照5小時日照6小時日照根據地區(qū)

11、差異，有的地區(qū)是建筑間距與日照同時控制，有的可以按單控其一，視具體地區(qū)而定。規(guī)劃典型的行列式，正南正北，適用于北方，有利于采光、通風。，但園林空間有限，多部分景觀位于建筑的日照陰影中。大景觀空間的設計，點式建筑形成中心的大景觀空間，景觀成為項目的重心，多見于，對日照要求不高的南方設計中。規(guī)劃用地不規(guī)則，建筑沿用地邊界分布，充分利用板樓、塔樓建筑間距的差異性，節(jié)約用地。同時設置中心點式高層景觀大宅，為社區(qū)提供良好的景觀空間，保證建筑的景觀均好性。盡可能的做到人車分流，減少車輛對社區(qū)內部的噪音干擾以及人員安全。規(guī)劃車位配比一般在1:0.51:2之間，根據不同物業(yè)類別采用不同指標。地下車庫宜集中設置

12、，一般地下車位面積占到總車位面積的80%。地下車庫宜結合地上建筑，達到停車電梯入戶，提高地下車庫的使用率。地下車庫示意產品相關的名詞解釋套內面積套內面積（1）套內使用面積：）套內使用面積： A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和； B，躍層住宅中的戶內樓梯，按自然層數的面積總和計入使用面積； C，不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。 （2）套內墻體面積：）套內墻體面積：（3）陽臺建筑面積：）陽臺建筑面積： 套內面積套內面積=套內墻體面積套內使用面積陽臺面積套內墻體面積套內使用面積陽臺面積產品相關的名詞解釋銷售建筑面積銷售建筑面

13、積銷售建筑面積銷售建筑面積=套內建筑面積分攤的公用建筑面積套內建筑面積分攤的公用建筑面積公攤面積公攤面積公攤系數公攤系數套內建筑面積套內建筑面積影響公攤面積的因素：影響公攤面積的因素：1、同一單元里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶的影響，點式、同一單元里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶的影響，點式和板式樓不同。和板式樓不同。2、戶型面積大，公攤就大、戶型面積大，公攤就大、3、有無電梯、公共走廊等面積等都會影響公攤系數的大小。、有無電梯、公共走廊等面積等都會影響公攤系數的大小。普通住宅的一般公攤比例：普通住宅的一般公攤比例：多層：多層：8%15%小高層：小高層： 10%20%高層：高層：15%30%公用

14、建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數=套內建筑面積之和套內建筑面積之和可分攤的公用建筑面積之和可分攤的公用建筑面積之和公用建筑面積公用建筑面積分攤系數分攤系數產品相關的名詞解釋幾梯幾戶幾梯幾戶“梯：建筑中是指樓梯，一般一個單元住宅只配置一部樓梯，梯：建筑中是指樓梯，一般一個單元住宅只配置一部樓梯，18層以上住宅需配置剪刀梯一部，因此在建筑中一般都以一層以上住宅需配置剪刀梯一部，因此在建筑中一般都以一梯幾戶來表述。梯幾戶來表述。銷售中銷售中“梯梯”逐漸表達為逐漸表達為“電梯電梯”，由于單層服務面積及建，由于單層服務面積及建筑層數的規(guī)范要求，配置電梯的數量不同，因此銷售中常用筑層數的規(guī)范要求，配置

15、電梯的數量不同，因此銷售中常用兩梯三戶，四梯八戶等多種方式表示。兩梯三戶，四梯八戶等多種方式表示。產品兩梯四戶兩梯四戶一梯兩戶一梯兩戶產品面寬：面寬： 面寬也可以稱為“采光面寬”，是指可用于采光的外墻面的長度。 對于一個房間來說，面寬是指房間的寬度，也叫開間。進深進深和面寬相對應的房間的長度叫進深。和面寬相對應的房間的長度叫進深。 一般認為房間的進深面寬比例是6:4.即進深如果是6米，面寬4米就是比較舒適的房間尺度。85平米125平米產品面寬面寬24.3米，進深米，進深20.2米。米。立面風格類別中式風格、新古典風格、英式、法式、地中海風格等。建筑風格的結合兩種風格可以互相結合，如歐式地中海風

16、格。景觀園林景觀風格 以“景觀最大化”的原則布局建筑、組織功能。主入口景觀在此設置具有標識性的小區(qū)級中、大型集中式景觀，如：雕塑、噴泉等，可結合中央景觀進行設計。環(huán)形景觀主軸將兩個地塊的中心區(qū)域串聯起來，弱化規(guī)劃路對地塊分隔的影響，使各地塊之間產生景觀元素呼應。中央景觀以小型廣場或水景為景觀要素，同時配以具有地中海特色的景觀形式，如：鐘樓等。組團景觀綠植配以四季性花卉為主，局部設置景觀小品，主要體現景觀的觀賞性與親切感。中央景觀中央景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀景觀節(jié)點景觀節(jié)點作為中央景觀延伸的重要景觀節(jié)點環(huán)形景觀軸主入口景觀主入口景觀景觀園林結構設備設施n 設備設施是增加產品競爭力的重要因素之一，根據對市場的研究與分析，采用不低于市場競爭項目的標準設置。系統系統配置內容配置內容電梯電梯“日立”或同檔次品牌電梯空調系統空調系統分體式空調（冷暖型，不贈送）消防系統消防系統公共區(qū)域設置煙感、自動噴淋及消火栓系統；公共區(qū)域設有火災報警與聯動控制及緊急廣播系統；廚房配燃氣泄露報警裝置。安防系統安防系統電子巡更系統：在住區(qū)內所有公共通道設有無線巡更站點，可保證巡視路線覆蓋所有區(qū)域，同時可通過數據儲存調用。周界防范系統：在住區(qū)圍墻或其他適當位置安裝主動紅外對射探測器或感應電纜，配合固定目標聯網報警控制主機對周邊區(qū)域進行防范。閉路監(jiān)控系統：在住宅大堂、首層電梯廳、電梯轎廂、小區(qū)出入口、主