成都瑞云集團(tuán)五號(hào)地塊商業(yè)概念定位報(bào)告初稿(63頁(yè))

1、瑞云集團(tuán)五號(hào)地塊商業(yè)概念定位報(bào)告初稿成都嘉寶商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司策劃中心敬呈：成都瑞云置業(yè)有限公司from the new vision: 投資、城市建設(shè)、商圈拓展投資、城市建設(shè)、商圈拓展項(xiàng)目研究城市思考項(xiàng)目思考swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目潛在客戶定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)邛崍古稱(chēng)臨邛，位于四川省中部，成都平原西南，總面積1384平方千米?？?cè)丝诩s有65萬(wàn)人。全市轄18個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng) ；邛崍市是著名的歷史文化名城，茶馬古道途徑之地，筑城置縣已有2300余年，與成都（益州）、重慶（

2、巴郡）、郫縣（鵑城）并稱(chēng)為巴蜀四大古城，是西漢才女卓文君的故鄉(xiāng) 邛崍，歷史文化名城，中國(guó)白酒原產(chǎn)地不斷調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，向新型縣域經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)演進(jìn)邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍市g(shù)dp增長(zhǎng)速度經(jīng)歷了2007年的高峰期后趨于平穩(wěn)，但年增長(zhǎng)率仍處于10%以上；邛崍市在整個(gè)成都市范圍內(nèi)其區(qū)域國(guó)民生產(chǎn)總值在各市縣中趨于中游（第五位）；但增幅卻處于前列邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)2010年為21.1:42.6:36.3，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)較大比例，第一產(chǎn)業(yè)所占比例較大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的工作仍較重；從成都范圍的橫

3、向比較來(lái)看，在傳統(tǒng)農(nóng)畜業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域（縣域經(jīng)濟(jì)）較發(fā)達(dá)的區(qū)域，邛崍市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較合理。邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍市近五年人均可支配收入年增幅趨近14%，2010年人均可支配收入大道14773元；人均消費(fèi)支出近五年年增長(zhǎng)比例趨近20.1%，人均消費(fèi)支出比從2006年的68.14%上漲到2010年的81.73%，消費(fèi)能力較為強(qiáng)勁。邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍市正通過(guò)高速公路路網(wǎng)、鐵路交通、航空交通等多方面交通體系迅速融入成都一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈以及成渝經(jīng)濟(jì)圈環(huán)線，未來(lái)其交通規(guī)劃、建設(shè)將為邛崍地方發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)影響

4、邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究根據(jù)邛崍市城市規(guī)劃總體規(guī)劃2003-2020；邛崍市市區(qū)將建成“一心、三片、五社區(qū)”的商業(yè)中心結(jié)構(gòu)邛崍市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀圖 一心：即市級(jí)商業(yè)中心，包括南街、西街、東街、興賢街、棉花街、大北街、文君街等區(qū)域; 三片： 城北片區(qū)商業(yè)中心 東虹片區(qū)商業(yè)中心 鶴鳴片區(qū)商業(yè)中心（本項(xiàng)目就屬于鶴鳴商業(yè)中心核心區(qū)域） 五社區(qū)：社區(qū)級(jí)商業(yè)中心 邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍社會(huì)消費(fèi)品總額2010年達(dá)到32.4億元，且近五年年增長(zhǎng)率均保持在13%以上；從人均來(lái)看，人均數(shù)值2010年絕對(duì)值為521

5、4元，近五年年增長(zhǎng)率基本穩(wěn)定在14%以上，這說(shuō)明邛崍社會(huì)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)能力較大邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)邛崍市人均零售商業(yè)面積一覽表根據(jù)邛崍市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2008-2020），邛崍人均零售商業(yè)面積為0.9-1.2之間，隨著城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)商業(yè)面積的需求將不斷加大，到2020年，城市商業(yè)地產(chǎn)需求將出現(xiàn)較大缺口邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究本案所在商圈邛崍市區(qū)商業(yè)區(qū)域較為集中，可以分為市級(jí)商業(yè)中心、片區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心三個(gè)等級(jí)，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆邡Q鳴片區(qū)商業(yè)中心的核心區(qū)域

6、，是邛崍政府重點(diǎn)打造的濱江商業(yè)地帶的核心區(qū)域，其市場(chǎng)潛力巨大邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手淺析邛崍市整體商業(yè)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)組合尚未趨于合理，現(xiàn)代商業(yè)氣氛尚不濃烈；主要以生活配套商業(yè)、小商業(yè)形態(tài)為主，集中式商業(yè)形態(tài)缺失，在項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)尚處于較低檔次的社區(qū)配套商業(yè)階段，這也為項(xiàng)目打造預(yù)留了充足的市場(chǎng)空間與預(yù)期邛崍經(jīng)濟(jì)邛崍規(guī)劃邛崍商業(yè)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究邛崍消費(fèi)結(jié)構(gòu)淺析注：數(shù)據(jù)來(lái)源于成都統(tǒng)計(jì)年鑒2010邛崍地區(qū)對(duì)于食品類(lèi)的消費(fèi)水平較強(qiáng)，結(jié)合對(duì)邛崍市調(diào)分析，邛崍餐飲行業(yè)主要以火鍋、中低檔中餐、區(qū)域特色飲食為主；在零售

7、類(lèi)方面購(gòu)買(mǎi)欲望與能力逐步顯現(xiàn)，但主要以個(gè)人經(jīng)營(yíng)類(lèi)為主，服裝主要以國(guó)內(nèi)一二線品牌為主，整體商品品質(zhì)感較差、購(gòu)物環(huán)境、人居體驗(yàn)等現(xiàn)代商業(yè)元素表現(xiàn)尚不明顯項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目概括項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通項(xiàng)目輻射項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目示意圖項(xiàng)目示意圖項(xiàng)目示意圖本案方圓街方圓街司馬大道司馬大道南街項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位置：邛崍市臨邛鎮(zhèn)司馬大道與方圓街結(jié)合部 占地面積：約45畝左右 容積率： 1.8 建筑面積：78607 商業(yè)面積：40753 建筑類(lèi)型：集中式商業(yè)、住宅項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目概括項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通項(xiàng)目輻射項(xiàng)目四至： 東：項(xiàng)目東接方圓街，為交通次干道，周?chē)?多為居民區(qū)與餐飲類(lèi)底商 南：項(xiàng)目南靠

8、司馬大道（鶴鳴景觀大道）， 為新城迎賓大道，在沿途政府單位、學(xué)校 林立，與錢(qián)江鳳凰城隔街相望 西：項(xiàng)目西側(cè)緊鄰玉帶街，與國(guó)家電網(wǎng)公司隔墻 相望 北：項(xiàng)目北臨邛崍氣象局與邛崍人民醫(yī)院項(xiàng)目位于新城的核心位置，屬于政府整點(diǎn)打造的區(qū)域之一，在商業(yè)規(guī)劃上屬于鶴鳴商業(yè)副中心范圍，便捷的交通、人口儲(chǔ)備的增長(zhǎng)，將使項(xiàng)目具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)發(fā)展價(jià)值巨大項(xiàng)目概括項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通項(xiàng)目輻射項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究本案方圓街方圓街玉帶街玉帶街司馬大道司馬大道項(xiàng)目外部交通動(dòng)線分析項(xiàng)目整體交通條件較高，其道路通達(dá)性較好，城市各個(gè)區(qū)位都能快速達(dá)到本案所在區(qū)域； 司馬大道是邛崍市的城市主干道和快速交通車(chē)道，在為項(xiàng)目帶來(lái)大量

9、人流的同時(shí)，也由于快速車(chē)道的緣故，減小了車(chē)流的留駐性； 玉帶街與方圓街可以有效地將市中心區(qū)域車(chē)流與人流有效引入項(xiàng)目； 項(xiàng)目南端錢(qián)江鳳凰城區(qū)域、南街小學(xué)片區(qū)等人流可以從方圓街、文南街進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域 項(xiàng)目北端可以通過(guò)南環(huán)路將興賢街、小南街等區(qū)域人流引入項(xiàng)目概括項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通項(xiàng)目輻射項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目外部交通動(dòng)線分析本案主人流動(dòng)線次人流動(dòng)線結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域居住結(jié)構(gòu)以及交通動(dòng)線本案將項(xiàng)目的主人流動(dòng)線入口放置在玉帶街和司馬大道一側(cè)，將錢(qián)江鳳凰城、南街小學(xué)、一號(hào)村莊、華夏名園等區(qū)域人流導(dǎo)入；將項(xiàng)目車(chē)流入口以及地下停車(chē)場(chǎng)入口設(shè)置在方圓街一側(cè)，同時(shí)作為人流輔助入口項(xiàng)目概括項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通項(xiàng)目輻射項(xiàng)目定位

10、業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目概括項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通項(xiàng)目輻射項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究本案項(xiàng)目輻射區(qū)域由于項(xiàng)目緊鄰鶴鳴景觀大道，其水平向商業(yè)輻射半徑未與其他商圈重疊，半徑幅度約3-5公里，向南方面，屬于尚開(kāi)發(fā)的濱河商業(yè)地帶，可以有效覆蓋方園街沿線和問(wèn)南街區(qū)域，向北則與五彩廣場(chǎng)商圈產(chǎn)生重疊，其輻射性減弱，有效輻射半徑約為2-3公里項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究 區(qū)位：本案位于鶴鳴片區(qū)商業(yè)中心，屬于邛崍市政府重點(diǎn)打造的濱河商業(yè)帶； 可達(dá)性：項(xiàng)目由鶴鳴大道連接318國(guó)道，周邊交通設(shè)施較為完善，交通便利；較好的展示面：項(xiàng)目緊鄰鶴鳴景觀大道，狹長(zhǎng)型地塊，使得地塊建筑具有較好的展示效果，為后期商業(yè)展示提供契機(jī)stre

11、ngth 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)opportunity 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定：邛崍經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)需求增長(zhǎng)，商業(yè)面臨升級(jí)； 傳統(tǒng)商業(yè)檔次較低：傳統(tǒng)商業(yè)（百貨、商業(yè)步行街、大賣(mài)場(chǎng)）購(gòu)物環(huán)境較差；城市功能結(jié)構(gòu)延展：項(xiàng)目所在區(qū)域位于新城的核心區(qū)域，新城建設(shè)不僅是城市人口的外擴(kuò)，也是城市功能的外延，區(qū)域新的消費(fèi)需求將帶來(lái)新的商業(yè)訴求優(yōu)勢(shì)&機(jī)會(huì)：發(fā)揮 圈定人群短期內(nèi)以鶴鳴片區(qū)作為區(qū)域商業(yè)依托，以中端收入人群作為本項(xiàng)目的主力消費(fèi)人群，隨著新區(qū)入住人口的增加，不斷拉升消費(fèi)檔次 擴(kuò)大輻射利用項(xiàng)目良好的交通通達(dá)性以及舒適的消費(fèi)環(huán)境以及全新的購(gòu)物體驗(yàn)，不斷擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍，吸引更多的消費(fèi)人群，保持項(xiàng)目的吸

12、引力 差異化特色當(dāng)前邛崍商業(yè)存在商業(yè)品質(zhì)感較差，同質(zhì)化現(xiàn)象較為明顯，本案給予邛崍消費(fèi)者以全新的購(gòu)物體驗(yàn)（優(yōu)良的商業(yè)規(guī)劃、豐富的業(yè)態(tài)組合、豐富的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)）swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究 區(qū)域商業(yè)發(fā)展較慢：項(xiàng)目所在的鶴鳴大道區(qū)域商業(yè)尚處于起步階段，商家的區(qū)域認(rèn)知度不高，當(dāng)前商業(yè)主要集中于錢(qián)江鳳凰城的底商和玉帶街一線，商業(yè)租金承受力不足； 交通阻隔：由于項(xiàng)目緊鄰快速交通車(chē)道，車(chē)流的留駐性較差，且對(duì)于項(xiàng)目的人氣和商氣外延起到一定程度的阻隔作用劣勢(shì) weakness 威脅 threat 人口總量不足：邛崍市區(qū)人口常住人口不多，城市規(guī)模

13、較小，城市商業(yè)容量不足，未來(lái)面臨幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng) 商業(yè)模式引進(jìn)的磨合期：邛崍市具有傳統(tǒng)小商業(yè)經(jīng)濟(jì)的明顯特征，自主經(jīng)營(yíng)較為明顯，新商業(yè)模式在資產(chǎn)沉淀、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)等方面尚需要一定時(shí)間的磨合期劣勢(shì)&威脅：規(guī)避 借勢(shì)充分利用邛崍市政府重點(diǎn)打造濱江商業(yè)帶和鶴鳴商業(yè)中心的契機(jī)，不斷炒熟片區(qū)商業(yè)，擴(kuò)大區(qū)域輻射能力，確定鶴鳴片區(qū)邛崍現(xiàn)代商業(yè)新地標(biāo)的地位 培育以商業(yè)主力店引進(jìn)迅速聚集人氣和商業(yè)，不斷提高片區(qū)的商業(yè)認(rèn)知度 推廣面對(duì)新老項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營(yíng)上借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、形成項(xiàng)目特色和核心競(jìng)爭(zhēng)能力swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位swot分析項(xiàng)目功能

14、定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究引領(lǐng)休閑生活方式，提升城市商業(yè)水平-零售滿足家庭、商務(wù)、會(huì)友-餐飲功能豐富生活內(nèi)容，增加生活樂(lè)趣-休閑娛樂(lè)為區(qū)域生活提供完善、品質(zhì)的生活配套服務(wù)1234零售生活配套服務(wù)生活配套服務(wù)餐飲娛樂(lè)休閑項(xiàng)目功能swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究高端低端項(xiàng)目培育階段項(xiàng)目培育階段項(xiàng)目成熟階段項(xiàng)目成熟階段超市百貨聯(lián)華超市聯(lián)華超市紅艷超市紅艷超市九龍超市九龍超市自營(yíng)商店自營(yíng)商店在項(xiàng)目定位上需要考慮以下因素：區(qū)域因素 項(xiàng)目位于邛崍新城核心區(qū)域，交通條件優(yōu)越 邛崍地方小商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)市場(chǎng)因素 區(qū)域商業(yè)尚處于初步階段 項(xiàng)目需要與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)差異化競(jìng)

15、爭(zhēng)消費(fèi)者因素 區(qū)域商業(yè)品牌認(rèn)知度不高 區(qū)域商業(yè)潛在購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)綜合以上因素，在項(xiàng)目建設(shè)初期定位不宜過(guò)高，定位于中端偏高；在后期商業(yè)調(diào)整當(dāng)中，既可以擁有調(diào)整的彈性，又可以減小市場(chǎng)因素，帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究核心消費(fèi)群體次級(jí)消費(fèi)群體邊緣消費(fèi)群體中高端收入者（中小企業(yè)主、中高端白領(lǐng)、企事業(yè)單位、公務(wù)員）、家庭周邊區(qū)域鄉(xiāng)區(qū)中高端收入者、旅客周邊區(qū)域以及城市消費(fèi)群體swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究新城市休閑商業(yè)體驗(yàn)中心打造邛崍商業(yè)新坐標(biāo) 邛崍新城需要新

16、的商業(yè)來(lái)滿足； 以造商運(yùn)動(dòng)迅速聚集人氣，在成為鶴鳴商業(yè)中心核心商業(yè)地帶的同時(shí)，不斷擴(kuò)大輻射范圍，成為邛崍現(xiàn)代商業(yè)的典范之作；以新型商業(yè)形態(tài)滿足周邊區(qū)域以及城市人群的消費(fèi)需求，為消費(fèi)者提供舒適、貼心的購(gòu)物環(huán)境swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究定位詮釋?zhuān)喝鹪萍瘓F(tuán)邛崍新城建設(shè)，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)升級(jí)swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究定位詮釋?zhuān)菏孢m、品質(zhì)之空間環(huán)境打造，讓消費(fèi)者有身處一線城市消費(fèi)的消費(fèi)錯(cuò)覺(jué)swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)

17、態(tài)定位項(xiàng)目研究定位詮釋?zhuān)阂允孢m的購(gòu)物環(huán)境、先進(jìn)的建筑規(guī)劃為消費(fèi)者提供一個(gè)休閑的商業(yè)空間swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究購(gòu)之體驗(yàn)購(gòu)之體驗(yàn)：豐富的產(chǎn)品種類(lèi)，富有號(hào)召力的品牌，成為邛崍購(gòu)物休閑首選之地swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究食之體驗(yàn)：多元化餐飲組合，體驗(yàn)式餐飲享受，成為邛崍餐飲消費(fèi)新聚集地swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究娛之體驗(yàn)：集成的娛樂(lè)組合，滿足家庭親子聚會(huì)、青年個(gè)人運(yùn)動(dòng)等時(shí)尚休閑活動(dòng)，詮釋不一樣的

18、現(xiàn)代生活節(jié)奏swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究享之體驗(yàn)高品質(zhì)尊享休閑服務(wù)內(nèi)容，為邛崍追尋高檔生活品質(zhì)的您而準(zhǔn)備swot分析項(xiàng)目功能定位swot分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目客群定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究整體業(yè)態(tài)組合1f2f3f零售類(lèi)零售類(lèi)餐飲類(lèi)餐飲類(lèi)休閑娛樂(lè)類(lèi)休閑娛樂(lè)類(lèi)生活配套服務(wù)類(lèi)生活配套服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌舉例業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌舉例業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃

19、建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌舉例 業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目的主入口設(shè)置在兩個(gè)節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)之間，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)由兩個(gè)節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)串聯(lián)起來(lái)形l型變形的弧形人流動(dòng)線，在兩個(gè)節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)作為吸引人流進(jìn)入次主力入口，考慮車(chē)流因素，在玉帶街設(shè)置次入口人流動(dòng)線業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目在玉帶街和方圓街一側(cè)設(shè)置地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口，家樂(lè)福的卸貨平臺(tái)設(shè)置在項(xiàng)目背后，即：由方圓街一側(cè)由輔道進(jìn)入?yún)^(qū)域，在鶴鳴大道、玉帶街、節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)前設(shè)置泊車(chē)位，供出租車(chē)、公交車(chē)?？寇?chē)流動(dòng)線業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定

20、位項(xiàng)目研究在項(xiàng)目商業(yè)步行街內(nèi)街設(shè)置扶梯、匍匐式剪刀梯溝通內(nèi)部垂直動(dòng)線，在節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)、主入口等區(qū)域設(shè)置觀光梯增強(qiáng)立面展示性垂直動(dòng)線業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究租金評(píng)估思路需明確的問(wèn)題評(píng)估方法通過(guò)市場(chǎng)分析，對(duì)本項(xiàng)目租金的期待和建設(shè)本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金測(cè)算本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金租金樓層系數(shù)、業(yè)態(tài)系數(shù)本項(xiàng)目各樓層各業(yè)態(tài)租金參考值業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究租金核算方式建議固定租金方式固定租金方式是指根據(jù)租賃協(xié)議，在一定的時(shí)期內(nèi)按照較為固定的金額收取的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃費(fèi)用為固定租金收取方式基本租金+扣率方式基本租金+扣率方式是指在租金協(xié)議中規(guī)定兩種租金

21、核算方式，在實(shí)際操作中按照商戶的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)進(jìn)行核算，最終租金方式按照最后兩種方式兩者取其高者的方式執(zhí)行即：扣點(diǎn)方式業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究租金核算方式建議由于項(xiàng)目地處新區(qū)，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之初,即項(xiàng)目的培育期建議采用固定租金方式為主，同時(shí)輔以扣點(diǎn)租金方式，以減小投入成本與經(jīng)營(yíng)成本，減低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究租金樓層系數(shù)業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金系數(shù)業(yè)態(tài)系數(shù)零售餐飲休閑娛樂(lè)服務(wù)1.00.60.5不同的業(yè)態(tài)租金水平需要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣以及不同業(yè)態(tài)的

22、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)水平而定業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究基準(zhǔn)租金：指項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后第三年首層一般零售租金參考值本案位于邛崍新城的核心區(qū)域，邛崍重點(diǎn)打造的鶴鳴片區(qū)商業(yè)中心和濱江商業(yè)地帶，在該區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)認(rèn)知度不足，商業(yè)尚處于起步階段，該區(qū)域的現(xiàn)階段租金水平基本徘徊在50元/月的階段；在商業(yè)成熟期對(duì)照現(xiàn)階段商業(yè)成熟區(qū)域，加上培育期2年左右；按照商業(yè)零售租金增長(zhǎng)率5%計(jì)算，本項(xiàng)目商業(yè)成熟期租金水平約為160-220元/月業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位

23、項(xiàng)目研究業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議業(yè)態(tài)組合組合建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目培育期項(xiàng)目建設(shè)期2年4年6年5080120160220公司簡(jiǎn)介-50-p 企業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)優(yōu)勢(shì) -51-中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)(旅游)地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)四川省商業(yè)連鎖協(xié)會(huì) 行業(yè)協(xié)會(huì)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)中國(guó)名商發(fā)展促進(jìn)會(huì)西南建筑設(shè)計(jì)院 重大規(guī)劃設(shè)計(jì)院 成都規(guī)劃設(shè)計(jì)院 成都眾恒規(guī)劃設(shè)計(jì)院 成都泛太規(guī)劃設(shè)計(jì)院 企業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)優(yōu)勢(shì) -52-百貨類(lèi) 影院類(lèi) 超市類(lèi) 其他類(lèi) 專(zhuān)業(yè)店 餐飲類(lèi) 時(shí)代華夏金典院線時(shí)代華夏金典院線 藍(lán)光商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴集群藍(lán)光商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴集群 -5

24、3-百貨類(lèi) 影院類(lèi) 超市類(lèi) 餐飲娛樂(lè)休閑樂(lè)賓百貨 （以上僅收錄部分商業(yè)資源） 緊密合作型商業(yè)資源庫(kù)緊密合作型商業(yè)資源庫(kù) 嘉禾院線正天院線北京萬(wàn)豐小吃 -54-三大資源三大資源整合平臺(tái)整合平臺(tái)三大資源整合平臺(tái)三大資源整合平臺(tái) 由中房協(xié)商業(yè)（旅游）地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)直接授權(quán)的區(qū)域性組織機(jī)構(gòu)。以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)代理、投融資機(jī)構(gòu)、政府資源及媒介等為主的地產(chǎn)資源戰(zhàn)略合作伙伴集群平臺(tái)。 以藍(lán)光住宅客戶資源為主體，以家庭服務(wù)為核心，與藍(lán)商匯客戶的商業(yè)需求服務(wù)互為補(bǔ)充，整合形成商業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)資源的顧客集群。 以?xún)?yōu)質(zhì)和中高端戰(zhàn)略合作商業(yè)資源為基礎(chǔ)，發(fā)揮商業(yè)資源合力和商業(yè)財(cái)富聚集效應(yīng)，形成的多業(yè)態(tài)的商業(yè)

25、聯(lián)盟，是商業(yè)客戶資源聚合和服務(wù)平臺(tái)。 -55-p 典型案例典型案例 -56-世界頂級(jí)文化旅游目的地世界頂級(jí)文化旅游目的地 典型案例典型案例 峨秀湖國(guó)際度假區(qū)位于世界聞名的自然文化雙遺產(chǎn)、佛教旅游名山、溫泉療養(yǎng)圣地的峨眉山。項(xiàng)目占地8平方公里（約12000畝），上千畝的峨秀湖點(diǎn)綴其間。將打造集星級(jí)酒店群落、劇院、風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、國(guó)際會(huì)議中心、溫泉公園、高爾夫國(guó)際運(yùn)動(dòng)公園、高端度假物業(yè)等為將打造集星級(jí)酒店群落、劇院、風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、國(guó)際會(huì)議中心、溫泉公園、高爾夫國(guó)際運(yùn)動(dòng)公園、高端度假物業(yè)等為核心的文化旅游集群，全面提升峨眉山旅游產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，將中國(guó)的峨眉山，打造成為世界的峨眉山，將世界自然文化雙遺產(chǎn)的城市

26、價(jià)值再次升核心的文化旅游集群，全面提升峨眉山旅游產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，將中國(guó)的峨眉山，打造成為世界的峨眉山，將世界自然文化雙遺產(chǎn)的城市價(jià)值再次升華，成為世界知名的文化旅游高地，國(guó)內(nèi)一流養(yǎng)生度假天堂。華，成為世界知名的文化旅游高地，國(guó)內(nèi)一流養(yǎng)生度假天堂。 項(xiàng)目已與minor酒店集團(tuán)旗下世界著名奢侈酒店品牌安娜塔拉簽約，美國(guó)mcm集團(tuán)、加拿大蔡德勒格林內(nèi)爾建筑師事務(wù)所紛紛加盟，更多世界級(jí)品牌即將落戶。峨秀湖國(guó)際度假區(qū)將成為中國(guó)面向世界文化旅游的窗戶，西部休閑度假的領(lǐng)袖，四川的名片。-57-ibpibp成都首席商業(yè)生態(tài)成都首席商業(yè)生態(tài)park park 空港總部基地位于成都雙流航空港，項(xiàng)目占地1000畝。將打造

27、成集國(guó)際將打造成集國(guó)際5a5a級(jí)寫(xiě)字樓、六星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、金融街、級(jí)寫(xiě)字樓、六星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、金融街、 美食街、美食街、 高檔會(huì)所、國(guó)際時(shí)尚品牌展示中心、高檔住宅社區(qū)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)教育中心、國(guó)際文化交流中心等的高端企業(yè)總部園區(qū)。高檔會(huì)所、國(guó)際時(shí)尚品牌展示中心、高檔住宅社區(qū)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)教育中心、國(guó)際文化交流中心等的高端企業(yè)總部園區(qū)。園區(qū)內(nèi)配建大型集中商業(yè)mall，建筑面積7.4萬(wàn)平方米，定位為ibp 成都首席商業(yè)生態(tài)park，以體驗(yàn)式家庭消費(fèi)及商務(wù)、聚餐的全方位式消費(fèi)為主的集零售、餐飲、休閑娛樂(lè)的綜合性消費(fèi)場(chǎng)所。典型案例典型案例 -58-南充新中心南充新中心 開(kāi)啟南充高端生活新紀(jì)元開(kāi)啟

28、南充高端生活新紀(jì)元 藍(lán)光香江國(guó)際位于南充市城區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積65萬(wàn)平方米，為高端電梯公寓及集中式風(fēng)情商業(yè)社區(qū)。以夏威夷海洋風(fēng)情為主題，將以夏威夷海洋風(fēng)情為主題，將打造成川東北品質(zhì)最高、影響力最大的樓盤(pán)。打造成川東北品質(zhì)最高、影響力最大的樓盤(pán)。社區(qū)內(nèi)配建大型集中商業(yè)mall及風(fēng)情商業(yè)街，建筑面積2萬(wàn)余平方米，定位為國(guó)際大型超市+風(fēng)情生活廣場(chǎng)，集合大中型購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、保健及社區(qū)配套商業(yè)。典型案例典型案例 -59-中國(guó)西部最具優(yōu)勢(shì)和影響力的品牌服飾天地中國(guó)西部最具優(yōu)勢(shì)和影響力的品牌服飾天地 藍(lán)光金荷花國(guó)際時(shí)裝城位于成都市荷花池，項(xiàng)目總建筑面積15萬(wàn)平方米，是中國(guó)西部唯一十大最具影響力服裝專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，融品牌是中國(guó)西部唯一十大最具影響力服裝專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，融品牌男裝城、時(shí)尚女裝城、精品展示城、時(shí)尚飾品城、精品布料城、美博城等六大經(jīng)營(yíng)區(qū)于一身，匯聚數(shù)千優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)上萬(wàn)全國(guó)知名品牌，男裝城、時(shí)尚女裝城、精品展示城、時(shí)尚飾品城、精品布料城、美博城等六大經(jīng)營(yíng)區(qū)于一身，匯聚數(shù)千優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)上萬(wàn)全國(guó)知名