上海市寶山區(qū)典型個案研究報(bào)告

1、朗詩朗詩綠島綠島(科技住宅科技住宅) 區(qū)位介紹朗詩綠島屬于滬太路美丹路羅店鎮(zhèn)美蘭湖板塊 位于月羅路、滬太路相交處，是規(guī)劃和在建中的美蘭湖北歐新鎮(zhèn)總體規(guī)劃一部分。離軌道交通7號線美蘭湖站400米，步行5分鐘以內(nèi)，共享區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃設(shè)施。 樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海朗華置業(yè)有限公司 開發(fā)商：朗詩地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司投資商：上海朗華置業(yè)有限公司 景觀設(shè)計(jì)：泛亞園林設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)管理：朗詩物業(yè) 開盤日期：2010.12.30 交房日期：2011.12公開日期：2008.11 規(guī)劃戶數(shù)：740 預(yù)計(jì)人口：2500 占地面積:6.3萬總建筑面積：7.5萬本期開發(fā)面積：2.08萬剩余面

2、積：0建筑密度：25%容積率：1.2 綠化率：35%工程進(jìn)度：3期已封頂 入住率：一、二期約25% 空置率：一、二期約75%電話：65881999 戶型及面積配比 形態(tài) 房型（n/n/n）面積（）戶數(shù)（套） 所占比例（%）多層3/2/2 1382833.33/2/1 935059.52/2/1 8967.1戶型圖 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積138 戶型圖 3房2廳1衛(wèi) 建筑面積：93 戶型圖 2房2廳1衛(wèi) 建筑面積89 價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：21000元/成交價(jià)：19700元/價(jià)格范圍：18000 - 22000元/總價(jià)范圍：170 - 252萬物業(yè)費(fèi)：2.2元/*月折扣：每平米單價(jià)減1300 銷

3、售去化情況總套數(shù)：740推出套數(shù)：84已售套數(shù)：36可售套數(shù)：48銷售周期：2個月去化速度：18套/月（開盤2個月）去化特征：約20%剛性需求，其他為改善性住房需求去化抗性：房價(jià)、物業(yè)費(fèi)高，沿滬太路、月羅路，灰塵大；美蘭湖板 塊配套設(shè)施不夠完善客戶分析區(qū)域來源：市區(qū)核心區(qū)域（長寧、徐匯）、南京、蘇州 職業(yè)特征：企事業(yè)單位中高層人士年齡層：約20%年輕白領(lǐng)、40歲左右職務(wù)特征：企事業(yè)中高級管理者、白領(lǐng) 置業(yè)用途：改善性住房、婚房 建筑分析建筑形態(tài)：多層 建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)格建筑用材：外墻：涂料、面磚 幾梯幾戶：1梯2戶單元門：可視通話防盜門窗：高效節(jié)能隔熱外窗系統(tǒng)裝修情況：精裝修 電梯：大理石廳

4、項(xiàng)目配套會所：由售樓處改造 ，具體實(shí)施待定休閑娛樂：無景觀綠化：普通綠化。集中、分散混合綠化智能化：24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、24小時(shí)置換新風(fēng)系統(tǒng) 環(huán)保節(jié)能 ：節(jié)能外墻外保溫系統(tǒng)、防輻射外遮陽光系統(tǒng)，抗干擾隔音降噪系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，屋頂/地面嚴(yán)密熱阻隔系統(tǒng) 周邊環(huán)境：緊鄰7號線線美蘭湖站，以280畝的人工湖泊美蘭湖為中心，涵蓋了北歐風(fēng)情商業(yè)街、美蘭湖國際會議中心、諾貝爾科技公園、美蘭湖高爾夫球場等公共設(shè)施 營銷推廣項(xiàng)目定位：中高檔社區(qū)、軌交房廣告主題：體驗(yàn)超前20年的舒適健康生活。消費(fèi)一次，買一輩子健康。 營銷特色：每平米單價(jià)減1300 使用媒體：羅芬路引導(dǎo)旗、道路口大幅廣告、租售情報(bào)、商圈廣告

5、牌銷售道具：社區(qū)沙盤、3期銷售情況海報(bào)、節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)模型、樣板房 SWOT分析優(yōu)勢：1、離軌道交通線7號線美蘭湖站400米距離；2、小區(qū)緊臨規(guī)劃中的美蘭湖商業(yè)街，已建成的北歐風(fēng)情街，及世紀(jì)聯(lián)華超市；3、共享區(qū)域內(nèi)科教娛樂文化設(shè)施；4、小區(qū)科技綠色概念獨(dú)樹一幟。 劣勢：1、房價(jià)較貴，物業(yè)費(fèi)也較高；2、滬太路和月羅公路比較雜亂，灰塵大；3、除了軌交7號線，公交站臺較少，對出行還是有一定的制約；4、美蘭湖板塊的配套不夠完善。 SWOT分析機(jī)會：1、綠色健康賣點(diǎn)獨(dú)樹一幟，頗具號召力；2、距超市、地鐵站等生活必需設(shè)施距離較近；3、規(guī)劃中的商業(yè)街區(qū)一旦成型，小區(qū)升值潛力巨大。 威脅：1、區(qū)域內(nèi)同類型的產(chǎn)品

6、競爭多，如現(xiàn)在同期在售的美蘭湖中華園，香島原墅小高層，在價(jià)格上頗具優(yōu)勢；2、7號線距離近的同時(shí)，過于靠近滬太路，灰塵與汽車尾氣污染較大，可能會影響其綠色節(jié)能設(shè)備的使用效果，導(dǎo)致市場的消極反應(yīng)，影響銷售，影響品牌。結(jié)論： 總體來說，該項(xiàng)目自身如小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)上無明顯特色，但由于該項(xiàng)目離7號線美蘭湖站僅400米，屬于軌交房；且賣點(diǎn)突出，非常適合追求生活品質(zhì)人士的改善性居住需求。同時(shí)隨著美蘭湖區(qū)塊的成熟，未來該小區(qū)的升值潛力非常大。 保利葉語保利葉語(景觀房景觀房)區(qū)位介紹保利葉語屬于寶山顧村板塊項(xiàng)目東臨20萬方地鐵商業(yè)廣場，北靠沙浦河，西面和南面緊靠435萬方的顧村公園。到達(dá)地鐵7號線的顧村公

7、園站，步行只需三分鐘。NoImage樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：同策咨詢開發(fā)商：上海保利建錕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海江南建筑設(shè)計(jì)院投資商：保利地產(chǎn)集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：廣東棕櫚園林工程有限公司物業(yè)管理：廣州保利物業(yè)管理公司上海分公司開盤日期： 2011.06.26交房日期： 2012.12.31公開日期：2010電話：66010880規(guī)劃戶數(shù)：3325預(yù)計(jì)人口：約1.1萬占地面積：26.3萬總建筑面積：42萬本期開發(fā)面積：42萬剩余面積：0建筑密度：37%容積率：1.60綠化率：40%工程進(jìn)度：在建中入住率：期房空置率：100%戶型及面積配比 形態(tài) 房型（n/n/n）面積（）戶數(shù)（套） 所占比例（%

8、）聯(lián)排別墅5/3/3232-2703259.78高層2/2/181-90150045.113/2/1115-126150045.11戶型圖 3房2廳1衛(wèi) 建筑面積：115 戶型圖3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi),125 3房房2廳廳1衛(wèi)，衛(wèi)，126 戶型圖2房房2廳廳1衛(wèi)，衛(wèi)，81 2房房2廳廳1衛(wèi)，衛(wèi)，90 價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：17000元/成交價(jià)：18000元/價(jià)格范圍：17000-19000元/總價(jià)范圍：150-260萬物業(yè)費(fèi)：公寓2.7元/*月，別墅3.8元/*月折扣： 6-26開盤當(dāng)天可免費(fèi)辦理貴賓卡享受3萬元優(yōu)惠銷售去化情況 總套數(shù)：3325 推出套數(shù)：1013 已售套數(shù)：990 可售套數(shù)：2

9、3 銷售周期：3個月 去化速度：200套/月(開盤后前2個月) 去化特征：兩房小戶型銷售速度較快 去化抗性：大戶型公寓客戶分析區(qū)域來源：寶山、普陀、閘北地區(qū)職業(yè)特征：證券、IT等年齡層：公寓25-50歲左右職務(wù)特征：公寓客戶白領(lǐng)居多置業(yè)用途：公寓為首次置業(yè)及改善型建筑分析建筑形態(tài)：洋房、板式建筑建筑風(fēng)格：英式、法式風(fēng)格建筑用材：由下至上為砂磚、酒紅色面磚、漆幾梯幾戶：2梯4戶單元門：防火防盜門窗：塑鋼裝修情況：毛坯電梯：三菱項(xiàng)目配套會所：無休閑娛樂：無景觀綠化：大面積集中綠化智能化：可視門鈴、門禁刷卡周邊環(huán)境：項(xiàng)目地址東南面與保利葉上海接連，東面緊貼軌道交通7號線顧村公園站直線距離約100米，

10、步行不足5分鐘，日后出行較為便捷。周邊商業(yè)度不高，休閑娛樂場所較少，主要還是以顧村公園的生態(tài)環(huán)境為主。營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房廣告主題：軌交房、景觀房、公園住宅，大尺寸景觀陽臺營銷特色：辦理貴賓卡使用媒體：廣告指向牌、網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙，行業(yè)平面媒體銷售道具：樓書、沙盤、木質(zhì)周邊規(guī)劃圖、公寓有樣板房SWOT分析優(yōu)勢： 1.地處顧村公園北端，享有北上海最大的生態(tài)人居環(huán)境；2.緊鄰7號線顧村公園站，步行5分鐘即可到達(dá)；3.社區(qū)為公寓和別墅的混合社區(qū)，有良好的居住舒適性；4.地鐵旁有在建的華山醫(yī)院寶山分院，就醫(yī)比較方便。劣勢：1.周邊地塊比較偏僻，配套薄弱，餐飲店和商場都比較少；2.附近有大批的動遷

11、房；3.目前項(xiàng)目周邊都在施工，路況不是很好，自駕出行不太方便；4.戶型在受光照方面的設(shè)計(jì)有些缺陷。SWOT分析機(jī)會：1.顧村公園是上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)項(xiàng)目，所在的顧村基地將打造成為和諧之城、生態(tài)之城、便利之城、活力之城；2.臨近的小辣椒商業(yè)廣場將成為顧村的中心商業(yè)項(xiàng)目。3.項(xiàng)目附近規(guī)劃有教育、醫(yī)療、銀行等生活配套設(shè)施。威脅： 7號線沿線在售樓盤約15個，在價(jià)格和區(qū)位上保利葉語并不存在特別大的優(yōu)勢。 結(jié)論： 該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為賣點(diǎn)，銷售情況還是不錯的。但是，周邊商業(yè)度不高，休閑娛樂場所較少，同時(shí)價(jià)格也頗高。顧村公園是上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)項(xiàng)目，升值潛力巨

12、大。君君邑地中海邑地中海(學(xué)區(qū)房學(xué)區(qū)房)區(qū)位介紹君邑地中海屬于上大板塊位于祁連山路環(huán)真北路口，由四幢高層、8幢聯(lián)排別墅組成靠近地鐵7號線樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：世聯(lián)企劃開發(fā)商：上海裕田房產(chǎn)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海航天建筑設(shè)計(jì)院投資商：上海裕田房產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)：集塔景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理：冠好佳物業(yè)管理有限公司開盤日期：2010.11.27交房日期：2011.09公開日期：2010.04.29規(guī)劃戶數(shù)：663預(yù)計(jì)人口：2800占地面積: 3萬 總建筑面積： 5.8萬本期開發(fā)面積：5.8萬剩余面積：0建筑密度：30.6%容積率：1.5綠化率：40%工程進(jìn)度：2幢結(jié)構(gòu)封頂；2幢15層入住率：無空置率

13、：無電話：66167000戶型及面積配比 形態(tài) 房型（n/n/n）面積（）戶數(shù)（套） 所占比例（%）高層2房2廳1衛(wèi)93 - 99136503房2廳2衛(wèi)132 - 13813650戶型圖 2房2廳1衛(wèi)，93 2房2廳1衛(wèi)，99戶型圖 2房2廳1衛(wèi)，111 3房2廳1衛(wèi)，132戶型圖 3房2廳1衛(wèi) 建筑面積：138價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：18000 - 19000元/成交價(jià)：18894元/價(jià)格范圍：18832 - 18892元/總價(jià)范圍：167 - 258萬物業(yè)費(fèi)：2.00元/*月折扣：無銷售去化情況總套數(shù)：372推出套數(shù)：372已售套數(shù)：327可售套數(shù)：45銷售周期：8個月去化速度：67套/月（

14、前三月）7套/月（后五個月）去化特征：2房經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，賣的好去化抗性：3房面積大，得房率底，空置率不小客戶分析區(qū)域來源：上海人居多，上海大學(xué)教師比例大職業(yè)特征：各種職業(yè)，企業(yè)老板，收入豐厚人群年齡層：25-50歲居多職務(wù)特征：高級白領(lǐng)、教師、企業(yè)管理層、企業(yè)老板置業(yè)用途：婚房，改善住房建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情建筑用材：外墻：彈性外墻涂料；內(nèi)墻：水泥砂漿幾梯幾戶：2梯2戶,2梯3戶單元門：鋼質(zhì)防火防盜子母門窗：防盜窗裝修情況：毛坯電梯：日立項(xiàng)目配套會所：暫無休閑娛樂：待定景觀綠化：沒有大型景觀綠化帶，樓宇之間有小范圍綠化帶智能化：光纖到樓道ADSL環(huán)保節(jié)能：無周邊環(huán)境：中小學(xué)

15、：上大附屬學(xué)校（小學(xué)）、上大附中； 綜合商場：好又多大賣場、蘇寧電器、弘基廣場 幼稚園：徐悲鴻幼兒園 銀行：上海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行 郵局：中國郵政 醫(yī)院：祁連地段醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院 其他：弘基影院、農(nóng)貿(mào)市場營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房，景觀房廣告主題：軌交房，景觀房，西班牙公寓使用媒體：戶外高臺、網(wǎng)絡(luò)廣告、道旗、報(bào)紙平面廣告、租售情報(bào)銷售道具：售樓處、沙盤、樓書、樣板房SWOT分析優(yōu)勢：1、靠進(jìn)地鐵7號線，步行約20分鐘；2、小區(qū)內(nèi)40%綠化的綠化率成就景觀樓盤，西班牙式高檔小區(qū)使得生活更加舒適；3、小區(qū)一次性開發(fā)，預(yù)計(jì)2011年6月全部交付使用；4、小區(qū)臨近上海大學(xué)，周邊有好又多商場，購物比較

16、方便。劣勢：1、周邊配套比較低端，商業(yè)配套基本依賴上海大學(xué)周邊；2、祁連山路上的卡車較多，揚(yáng)起的灰塵會造成一定的污染；3、戶型設(shè)計(jì)種類較少，只有兩房和三房。SWOT分析機(jī)會：1、未來的規(guī)劃中，地鐵15和17號線的開通無疑使該地塊的交通更加便利；2、未來5年中將會建成的商業(yè)購物設(shè)施，使生活更舒適。威脅：1、目前以及未來幾年周邊都沒有高檔的商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，升值潛力有限；2、周邊公寓型建筑價(jià)格較低，沒有價(jià)格競爭優(yōu)勢，其他優(yōu)勢也不明顯。結(jié)論： 該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，學(xué)區(qū)房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為賣點(diǎn)，周邊的設(shè)施比較齊全，但是距離較遠(yuǎn)，自身的建設(shè)卻不夠完善，價(jià)格也比相近樓盤高，造成了銷售困擾。

17、但是將要建設(shè)的15和17號線，以及自身的購物中心，將會使生活更加舒適便利。美岸棲庭（軌交房）美岸棲庭（軌交房）區(qū)位介紹美岸棲庭屬于淞南高境板塊位于逸仙路以東的殷高路、何家灣路相交處，是規(guī)劃和在建中的新江灣城中最靠近虹口的一部分。離軌道交通3號線長江南路和殷高西路500米，步行10分鐘以內(nèi)。樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海佳源置業(yè)有限公司開發(fā)商：上海佳源置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司投資商：上海佳源置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)：美國泛亞易道公司物業(yè)管理：福仕源地物業(yè)開盤日期：2010.10.10交房日期：2012.06.30公開日期：2010.05.19規(guī)劃戶數(shù)：3000預(yù)計(jì)人口：12000

18、占地面積:21萬總建筑面積：35萬本期開發(fā)面積：4.7萬剩余面積：0建筑密度：26%容積率：1.6綠化率：46%工程進(jìn)度：二、三期在建中入住率：期房空置率：100%電話：55399066戶型及面積配比 形態(tài) 房型（n/n/n）面積（）戶數(shù)（套） 所占比例（%）高層3房2廳2衛(wèi)13212093.755房3廳4衛(wèi)20486.253房2廳2衛(wèi)5房3廳4衛(wèi)價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：23000元/成交價(jià)：22800元/價(jià)格范圍：19000 - 27300元/總價(jià)范圍：250 - 360萬物業(yè)費(fèi)：1.26元/*月折扣：優(yōu)惠200元/ 一次性付款99折銷售去化情況 總套數(shù)：2000 推出套數(shù)：128 已售套數(shù)：

19、112 可售套數(shù)：16 銷售周期：9個月 去化速度：89套/月（開盤期1個月），6套/月 去化特征：2房和底層總價(jià)低 去化抗性：3房總價(jià)高，得房率較低客戶分析區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人職業(yè)特征：證券、IT行業(yè)等（預(yù)測）年齡層：25-45歲居多職務(wù)特征：白領(lǐng)、工薪階層居多置業(yè)用途：自住居多建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑建筑風(fēng)格：古典風(fēng)格建筑用材：面磚幾梯幾戶：2梯2戶單元門：銅質(zhì)高級復(fù)合門窗：彩鋁裝修情況：毛坯電梯：上海三菱項(xiàng)目配套會所：2700，招商中休閑娛樂：待定景觀綠化：小區(qū)內(nèi)的主干道和分支小道都用喬木、灌木、蔓藤以及花草潤色智能化：智能門禁系統(tǒng)、背景廣播、可視對講系統(tǒng)周邊環(huán)境：

20、易初蓮花、樂購、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)吉買盛、百安居、九百家居、建配龍等；農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等；高境郵政局；社區(qū)會所；菜場；社區(qū)商業(yè)街；殷高西路商業(yè)街,棋牌室；長海醫(yī)院、江灣中心醫(yī)院、藍(lán)鷹醫(yī)院等；江灣中心小學(xué)、高境三中、交大附中、交大二附中（飛達(dá)中學(xué)）、高境第六幼兒園，淞南公園營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房、復(fù)合地產(chǎn)廣告主題：軌交房、景觀房營銷特色：優(yōu)惠持續(xù)時(shí)間較長使用媒體：郵政、報(bào)紙、短信、戶外高炮、車身、租售情報(bào)。銷售道具：售樓處，樓書SWOT分析優(yōu)勢：1、小區(qū)的兩個出入口離軌道交通3號線長江南路和殷高西路500米，步行10分鐘以內(nèi)，配套公交線路也有多條；2、周邊商業(yè)，醫(yī)療，餐飲，學(xué)校配

21、套也比較成熟；3、小區(qū)內(nèi)部的景觀綠化豐富。劣勢：1、周邊緊鄰一條鐵路和高架，噪聲大，污染大；2、產(chǎn)品單一，房型面積較大，總價(jià)高；3、得房率較低（77%）SWOT分析機(jī)會：1、受新江灣城和五角場商業(yè)輻射區(qū)的影響，未來升值潛力巨大；2、周邊配套也趨于完善，生活將更加舒適威脅： 區(qū)域內(nèi)同類型的產(chǎn)品競爭多，如現(xiàn)在同期在售的相鄰樓盤三花現(xiàn)代城，建筑面積達(dá)40萬平方米，在近期和將來都面臨直接競爭。結(jié)論： 該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為賣點(diǎn)，加上周邊較成熟的設(shè)施，銷售情況還是不錯的。但是，由于產(chǎn)品單一，及得房率較低，高層區(qū)銷售情況不良。隨著整個淞南板塊的建設(shè)與成熟及新江灣城和五角場背

22、景下，升值潛力巨大。蘭湖美域（花園洋房）蘭湖美域（花園洋房） 區(qū)位介紹美岸棲庭屬于美蘭湖板塊位于月羅公路上，可直上滬太路和蕰川路，離美蘭湖國際生態(tài)居住區(qū)僅一街之隔步行至軌道交通7號線美蘭湖站約20分鐘，臨近淞嘉線和淞羅專線。樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：易居，中原聯(lián)合代理開發(fā)商：上海融僑居置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：福建卓越建設(shè)工程開發(fā)有限公司投資商：金輝集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：地爾設(shè)計(jì)物業(yè)管理：福州融僑物業(yè)管理有限公司上海分公司開盤日期：2011.03.09交房日期：2012.11.30公開日期：2010.12.03規(guī)劃戶數(shù)：510預(yù)計(jì)人口：1530 占地面積: 5.3萬 總建筑面積：7.1萬 本期開發(fā)面積：303

23、萬 剩余面積：0 容積率：1.3 綠化率：35% 工程進(jìn)度：即將竣工 空置率：100% 電話：56591666戶型及面積配比 形態(tài) 房型（n/n/n）面積（）戶數(shù)（套） 所占比例（%）多層4房3廳3衛(wèi)139820%4房4衛(wèi)3衛(wèi)142820%3房2廳2衛(wèi)1321640%4房4廳3衛(wèi)129820%戶型圖 4房3廳3衛(wèi) 建筑面積139 戶型圖 4房4廳3衛(wèi) 建筑面積142 戶型圖 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積132 戶型圖 4房4廳3衛(wèi) 建筑面積129 價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：23000元/成交價(jià)：21000元/價(jià)格范圍：20000-23000元/總價(jià)范圍：250 - 360萬物業(yè)費(fèi)：2.8元/*月折扣：全款9.8折，貸款9.9折銷售去化情況 總套數(shù)：510 推出套數(shù)：40 已售套數(shù)：20 可售套數(shù)：20 銷售周期：半年 去化速度：15套/月 去化特征：送面積，房型好 去化抗性：價(jià)格較貴，周邊設(shè)施不全客戶分析區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人職業(yè)特征：較高收入者年齡層：30-55歲居多職務(wù)特征：白領(lǐng)、公務(wù)員、中高層管