經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款指導意見

1、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務指導意見（試行）第一章 總 則第一條 依據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和國擔保法、貸款通則、“三個辦法一個指引”、我行公司授信業(yè)務管理辦法、我行授信押品管理辦法、我行授信押品操作細則等，特制定我行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務指導意見（下稱“本指導意見”）。各分行應遵照本指導意見，分行自行制定的實施細則以及國家相關(guān)部門、監(jiān)管機構(gòu)和我行有關(guān)規(guī)定，規(guī)范開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務。本指導意見所稱經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指本行向符合條件的法人發(fā)放的，以其合法擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，還款來源包括但不限于抵押物業(yè)的自營、出租等經(jīng)營性收入的貸款。該等經(jīng)營性物業(yè)是指已完成竣工驗收并投

2、入商業(yè)運營、具有獨立產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營性現(xiàn)金流量充裕、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)和工業(yè)用房，包括寫字樓、綜合性商業(yè)設施（商場、商鋪、專業(yè)市場）、四星級（含）以上賓館酒店、標準化工業(yè)廠房等。第二條 本行開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務應遵循以下原則：（一）“統(tǒng)一授信”原則。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務按我行對公客戶一般風險業(yè)務流程審批，納入對該客戶的統(tǒng)一授信管理。（二）“分級授權(quán)”原則。我行對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款按照授信主體區(qū)分為房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)進行不同授權(quán)。各分行必須在我行公司授信業(yè)務授權(quán)權(quán)限范圍內(nèi)辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務，未經(jīng)授權(quán)不得辦理。（三）“責權(quán)分明”原則。辦理該業(yè)務的各環(huán)節(jié)工作人員應嚴格按照部門職責和分

3、工辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務，實施該業(yè)務的動態(tài)管理和流程控制。（四）“合規(guī)經(jīng)營”原則。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務應遵守監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，嚴格進行貸款用途合規(guī)性審查，防范合規(guī)風險。（五）“總量控制”原則。各分行辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務應符合我行的信貸政策和有關(guān)調(diào)控管理的規(guī)定。第二章 基本準入條件第三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款人應是經(jīng)有關(guān)主管部門批準、當?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)核準登記并發(fā)給企（事）業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實行獨立經(jīng)濟核算、具有法人資格的實體，并具備以下基本準入條件：（一）借款人具備與抵押的經(jīng)營性物業(yè)相關(guān)的自營、出租等經(jīng)營許可范圍。（二）近三年的經(jīng)營和財務狀況良好，管理規(guī)范，具備還本付息能力。

4、如果借款人為新成立的企業(yè)，其母公司應符合該項條件。（三）借款人及其母公司或?qū)嶋H控制人以往資信情況良好，無不良記錄。第四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款應滿足以下基本條件：（一）該項抵押物業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定的自營收入或租金收入。在貸款期內(nèi)，借款人從抵押物業(yè)獲得的所有收入在扣除必要的成本和稅費支出后，剩余現(xiàn)金流可覆蓋我行貸款本息。如果借款人是我行的戰(zhàn)略客戶，貸款期內(nèi)從抵押物業(yè)獲得的所有收入在扣除必要的成本和稅費支出后，剩余現(xiàn)金流應能覆蓋我行貸款本息的80%以上。同時要求必須先落實其他補充還款來源，確保按期足額還款。如貸款期內(nèi)抵押物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)為銷售，需將銷售方案報原授信審批機構(gòu)審批。原則上，如銷售款或申請人其他

5、自籌資金能夠按照足額償還我行貸款本息的，可同意銷售，但必須在注銷抵押登記前足額償還我行貸款；如無法足額償還全部貸款本息，則須重新上報審批授信方案。（二）抵押物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（借款人）與經(jīng)營人為同一法人的，借款人須書面承諾抵押物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等業(yè)務在我行辦理，并接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項的監(jiān)管。借款人須在我行開立銷售收入/租金收入等監(jiān)管賬戶，簽訂最高額質(zhì)押合同和應收賬款質(zhì)押登記協(xié)議，并在人行應收賬款質(zhì)押登記系統(tǒng)中進行登記公示，確保貸款期內(nèi)借款人從抵押物業(yè)經(jīng)營取得的收入全部質(zhì)押給我行。貸款期內(nèi)，借款人從抵押物業(yè)經(jīng)營取得的相關(guān)收入均須進入監(jiān)管賬戶管理，所有收入在扣除必要的成本和稅

6、費支出后，剩余現(xiàn)金流必須優(yōu)先用于歸還我行貸款。（三）抵押物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（借款人）與經(jīng)營人非同一法人的，經(jīng)辦機構(gòu)須詳細核實委托經(jīng)營方式、委托經(jīng)營期限、經(jīng)營收入管理和分配等，確保貸款期內(nèi)經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營模式的穩(wěn)定，確保產(chǎn)權(quán)人（借款人）從抵押物業(yè)取得的所有收入按前述第五條第二款要求執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)人（借款人）和經(jīng)營人須同時承諾，抵押物業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)發(fā)生變動（包括但不限于轉(zhuǎn)讓、投資、質(zhì)押、股東變動等），須經(jīng)原授信審批機構(gòu)審核同意或提前結(jié)清貸款。（四）針對抵押物業(yè)設立的抵押、應收賬款質(zhì)押、收入賬戶監(jiān)管等事項，必須告知全部承租人和經(jīng)營人。（五）抵押物業(yè)應辦理相關(guān)財產(chǎn)保險，保險第一受益人為我行。（六）如果組成銀團貸

7、款，應按我行銀團貸款業(yè)務管理辦法（2010年版）操作。（七）滿足我行規(guī)定的其他貸款條件。第三章 貸款用途、期限和利率第五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款只能用于借款人經(jīng)營范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，必須符合國家法律法規(guī)和相關(guān)行政主管部門、監(jiān)管機構(gòu)以及我行的各項制度和規(guī)定，不得流入違規(guī)領(lǐng)域。第六條 借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，貸款只能用于抵押物業(yè)除資本金以外的建設投入，資本金比例應符合國務院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的要求。如該項建設投入已由銀行開發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款解決的，則貸款資金可以用于替換抵押物業(yè)建設前期除資本金以外的銀行開發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款。其中用于償還股東（關(guān)聯(lián)方）借款的貸款資金

8、，嚴禁被股東（關(guān)聯(lián)方）用于支付土地出讓金或其他違規(guī)領(lǐng)域。第七條 合理確定貸款期限和還款方案。貸款期限原則上最長不超過10年，按現(xiàn)金流測算情況制定合理的分期還款計劃（爭取均衡還款），至少每半年還款一次。第八條 貸款利率按我行相關(guān)規(guī)定和市場價格確定。第四章 抵押物第九條 借款人向我行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款時，應提供與抵押物業(yè)相關(guān)的批文、產(chǎn)權(quán)證、資金投入證明、相關(guān)合同、審計報表、物業(yè)出租和其他經(jīng)營收入證明等各項資料。抵押物業(yè)需具備以下條件：（一）抵押物業(yè)必須已完成竣工驗收，并已投入商業(yè)運營，其剩余使用期限原則上不少于15年。（二）抵押物業(yè)已取得或能夠取得獨立的房屋所有權(quán)證和對應的土地使用權(quán)證（兩證合

9、一地區(qū)的房屋所有權(quán)證須包含對應的土地使用權(quán)）。抵押物業(yè)土地使用權(quán)須為出讓方式取得，土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人一致。抵押物業(yè)實際用途與土地規(guī)劃、建筑規(guī)劃用途一致。（三）抵押物業(yè)須位于我行機構(gòu)所在城市、成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)，狀況良好，可單獨處置，具有良好的變現(xiàn)能力。其中標準廠房除滿足上述條件外，還必須位于經(jīng)國家有權(quán)審批部門批準設立的國家級和省級開發(fā)區(qū)內(nèi)。第十條 放款前已取得房屋所有權(quán)的，須辦妥房屋所有權(quán)（含對應土地使用權(quán)）抵押登記后方能放款，抵押率按我行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如放款前未取得房屋所有權(quán)證，在滿足以下四項條件的前提下，可先辦理在建工程（含對應土地使用權(quán)）抵押登記，并在我行允許的期限（應不超過當?shù)胤抗?/p>

10、部門規(guī)定的辦證期限）內(nèi)辦妥房屋所有權(quán)抵押登記。授信審批機構(gòu)應在授信批復中對我行所能接受的房屋所有權(quán)抵押登記辦理期限予以明示?？上绒k理在建工程抵押登記須滿足的四項前提條件為：（一）抵押物業(yè)符合前述第十條第一、二款之規(guī)定；（二）當?shù)乜赊k理完善的在建工程抵押登記；（三）在建工程抵押轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)抵押的過程中無懸空期；（四）抵押物業(yè)辦理房屋所有權(quán)證所需支付的稅費已全部支付完畢。放款前未取得房屋所有權(quán)證，且不能滿足上述四項條件的物業(yè)，不得接收為我行抵押物。第十一條 抵押物業(yè)須由我行認可的獨立第三方房產(chǎn)評估公司出具評估報告，確定抵押物業(yè)的價值。第十二條 分行應對抵押物實地走訪，了解周邊市場環(huán)境和商業(yè)氛圍，現(xiàn)

11、場檢查抵押物業(yè)的經(jīng)營和使用情況，判斷評估價值是否合理及可變現(xiàn)能力。對評估價值虛高、變現(xiàn)能力弱的，應審慎接受為我行抵押物業(yè)。第十三條 調(diào)查抵押物業(yè)未付款項，對有未付土地費用、取得產(chǎn)權(quán)所需應付未付稅費、應付未付工程款（未到期的質(zhì)量保證金除外）等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。第十四條 對有未經(jīng)有權(quán)部門批準進行改建、超建或未按規(guī)劃使用等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。調(diào)查抵押物業(yè)是否有司法限制，對有已被抵押給第三方、依法查封、扣押或監(jiān)管等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。第十五條 貸款期間，根據(jù)抵押物業(yè)實際情況制定合理的定期回訪制度。對市場價值下跌明顯的抵押物業(yè)，應要求借款人追加其他足額有效的擔保方式或加速歸還我行貸款。第十六條 對抵押物管理未提及的相關(guān)要求，按照我行授信押品管理辦法和我行