老年社區(qū)運(yùn)營(yíng)概述

1、老年社區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)概述在2000年的后未來(lái)20年，老年人口年均遞增超過(guò)總?cè)丝诘?%，相當(dāng)于總?cè)丝谀昶骄鲩L(zhǎng)率的六倍，被國(guó)外稱之為“跑步進(jìn)入老齡化”的國(guó)家。2020年，60歲以上老年人將從1.4億，增長(zhǎng)到2.4億（12年后），占那時(shí)總?cè)丝诘?6%左右；80歲以上的高齡老年人將從1150萬(wàn)，增加到2700萬(wàn)；2050年60歲以上老年人將達(dá)4億，其中80歲以上高齡老年人將達(dá)到一億以上！時(shí)間之短，數(shù)量之多，任務(wù)之重，壓力之大，前所未有。一、老年社區(qū)概述：我國(guó)的老年人為社會(huì)和家庭建設(shè)勤奮了一生，到了晚年離、退休后，他們理應(yīng)有一個(gè)安全和方便的環(huán)境頤養(yǎng)天年。我國(guó)正逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，這給作當(dāng)前城市建設(shè)和營(yíng)造

2、人們生活重要成分的居民社區(qū)建設(shè)賦予了新的任務(wù)。當(dāng)我們對(duì)人們居住行為進(jìn)行分析時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，由于城市生活節(jié)奏的加快，那些正在為生活奔波忙碌的中青年群體，一天中的大部分時(shí)間都消耗在工作和社會(huì)交往中。8小時(shí)以外的時(shí)間，不少人也被各種應(yīng)酬占據(jù)著，呆在家里的時(shí)間并不多，徜徉于社區(qū)并享受小區(qū)美景的時(shí)間就更少了。實(shí)際上，對(duì)住所使用最多的還是那些已退休和閑賦在家的老人。隨著獨(dú)生子女政策實(shí)施的歲月增長(zhǎng)和高層次知識(shí)家庭的大量增加，家庭組合越來(lái)越小型化（2-3人），傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)當(dāng)今生活的需要，社會(huì)正逐步承擔(dān)起其養(yǎng)老的職責(zé)，建立符合老年人生活習(xí)慣的居住小區(qū)勢(shì)在必行。雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但從總體來(lái)

3、看，目前我國(guó)老年社區(qū)的市場(chǎng)開發(fā)還處于起步階段，老年社區(qū)的建設(shè)基本上處于一個(gè)“小而散”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，未能夠形成一個(gè)較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群，且整體服務(wù)水平低，從業(yè)人員素質(zhì)較低，服務(wù)項(xiàng)目比較單一，急需要全社會(huì)各層面給予關(guān)注，近年內(nèi)各種類型的老年社區(qū)的開發(fā)建設(shè)將會(huì)逐漸增多。我國(guó)老年養(yǎng)護(hù)設(shè)施發(fā)展相對(duì)滯后，目前主要存在的問(wèn)題有以下幾個(gè)方面。1）提供收養(yǎng)和服務(wù)的能力不足，滿足不了社會(huì)日益增長(zhǎng)的需要；2）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)本身資金緊張，甚至難以維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)；3）管理體制不健全；4）企業(yè)行為與社會(huì)需求之間有一定距離。中國(guó)歷經(jīng)了20多年的改革開發(fā)和計(jì)劃生育，由于獨(dú)生子女政策的實(shí)施，家庭結(jié)構(gòu)不斷小型化，今后家庭人口結(jié)構(gòu)

4、（4：2：1 體制）生活模式，將迅速形成主流，單身老人和老年夫婦獨(dú)立生活的比例加大，傳統(tǒng)居民養(yǎng)老的功能減弱，其主導(dǎo)地位發(fā)生動(dòng)搖，傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念受到了極大的沖擊，對(duì)家庭的居家養(yǎng)老模式提出了挑戰(zhàn)，光靠家庭已不可能負(fù)擔(dān)起居家養(yǎng)老的重任，養(yǎng)老任務(wù)最終將轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)承擔(dān)，這一點(diǎn)已引起全社會(huì)的密切關(guān)注，老年社區(qū)的開發(fā)建設(shè)也營(yíng)運(yùn)而生。老年社區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)為房地產(chǎn)開發(fā)，無(wú)疑開拓了新的領(lǐng)域，所謂“托起朝陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)”，不僅適應(yīng)了時(shí)代的需求，也為開發(fā)商們帶來(lái)了無(wú)盡的商機(jī)。1、老年社區(qū)的配套設(shè)施：在我國(guó)現(xiàn)實(shí)條件下，老年社區(qū)是指具有多種養(yǎng)老方式，針對(duì)老年人養(yǎng)老綜合開發(fā)的社區(qū)，也就是在一個(gè)較大規(guī)模的范圍內(nèi)，建設(shè)一個(gè)包括居家養(yǎng)老

5、的住宅建筑群，包括老年公寓和敬老院在內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施，也包括供社會(huì)人共用的老年康復(fù)醫(yī)療中心、健身中心、教育中心、活動(dòng)中心、供配中心和家政服務(wù)中心的公共設(shè)施，為社區(qū)內(nèi)老人以及社區(qū)附近的老人提供各種服務(wù)、生活照料和為老人提供健康和富有活力的社區(qū)生活。在老年社區(qū)的范圍內(nèi)，除了本身構(gòu)成完整的自成體系的服務(wù)功能外，還與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣具有城市細(xì)胞的功能，具有對(duì)外的交通、通訊網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公用設(shè)施和行政管理的功能，與社會(huì)形成共享的發(fā)展格局。老年社區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)直接投入市場(chǎng)中去，并通過(guò)市場(chǎng)取得銷售利潤(rùn)，同時(shí)還隨巨大的規(guī)模效應(yīng)，和完善的設(shè)施和圍合服務(wù)水平取得巨大的社會(huì)影響力。樹立企業(yè)和社會(huì)發(fā)展的形象，引起

6、同行及社會(huì)群體的廣泛關(guān)注。2、老年社區(qū)的生命力：老年社區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，首先應(yīng)該融入一種“老年文化”的概念，應(yīng)將中國(guó)的傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明作為開發(fā)運(yùn)營(yíng)的宗旨和行為準(zhǔn)則，使老人們?cè)谏鐓^(qū)內(nèi)感覺(jué)到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂(lè)、老有所為”服務(wù)內(nèi)容，使其盡情享受天倫之樂(lè)。一方面，老年社區(qū)要保障老年人物質(zhì)生活的條件，另一方面，應(yīng)在精神文化方面創(chuàng)建新的境界。既是晚年生活的樂(lè)園，也是高尚境界的“精神家園”，使老年社區(qū)孕育出廣泛的生命力。老年社區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)精神和物質(zhì)條件獲得雙贏效果，保障硬件、軟件齊備，對(duì)一切不利于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的舊有觀念和行為去除，確保嶄新的養(yǎng)老理念得到發(fā)揚(yáng)光大。3、老年社區(qū)應(yīng)具

7、備的條件1）具有一定的建設(shè)規(guī)模。建設(shè)規(guī)模是建設(shè)開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的必備的條件。只有有了規(guī)模才能有人氣，才能在人員集中的條件下，從事各種社區(qū)和社會(huì)的各種活動(dòng)。才能形成文化或品牌效應(yīng)。有規(guī)模才能籌建一定規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施，并有條件使設(shè)施上水平、上檔次，才能為老人們提供全面的質(zhì)量服務(wù)。2）采取多種型式，可接納各種人群。老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)不同于一般的養(yǎng)老院、敬老院，不僅集聚老年人群，而是一個(gè)社會(huì)，是一個(gè)特別適宜于老年人居住的小型社會(huì)，老年人的比例相對(duì)要多一些，但絕不是只有老年人，而是包含了以老年人為主的各種年齡段的人員，因此它的建筑物的建設(shè)應(yīng)具有多種多樣的模式和各種層次的結(jié)構(gòu)。而每一幢建筑物，都要充分考慮

8、適合老年人使用的條件，配備各種老年設(shè)施。老年社區(qū)除具有各種一家一戶的住宅外，應(yīng)該在區(qū)內(nèi)設(shè)置一些養(yǎng)老院、老年公寓、護(hù)理院、醫(yī)療中心等提供給需要特別照顧的老人，為各種需求的群體提供服務(wù)。在老年社區(qū)的居住環(huán)境中，可以開發(fā)建設(shè)一些老人們喜聞樂(lè)見的形式，也可以引進(jìn)濃郁歐洲田園風(fēng)光的花園，碧波蕩漾的湖光，生機(jī)四溢的綠樹青草，錯(cuò)落有致而相映生輝，更可以借助天然的山水、傍地，并借助假日住宅的概念，引導(dǎo)“候鳥老人”定居，把老年社區(qū)和假日住宅捆綁在一起將更有助于老年事業(yè)的發(fā)展和壯大。3）應(yīng)具備適合現(xiàn)代老年人各種需求的多功能社區(qū)特征?，F(xiàn)代老年人是一群具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力或者他們的子女具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的團(tuán)體。他們年青時(shí)都

9、有一段輝煌或艱辛的歷史。他們一生積累了豐富的知識(shí)和各種經(jīng)驗(yàn)，雖然退休了，仍然對(duì)生活寄予無(wú)限的希望，繼續(xù)著畢生的追求。發(fā)揮老年人的潛能，通過(guò)社區(qū)的社會(huì)環(huán)境條件，激勵(lì)他們發(fā)揮余熱為自己、為他人、為社會(huì)做貢獻(xiàn)。老年社區(qū)的作用就是創(chuàng)造包括居住條件在內(nèi)的各種條件，使他們?cè)俣认硎苋松l(fā)揮每個(gè)老年成員的作用。另外，老年社區(qū)的作用具備多功能、多方面的特征。被稱為陽(yáng)光工程和老年社區(qū)不光具備居住的特征，更應(yīng)當(dāng)有休閑療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)娛樂(lè)、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的特征。這里的老年人可以組織起來(lái)，從事藝術(shù)創(chuàng)作、書法繪畫、攝影展示、手工勞作等創(chuàng)作活動(dòng)、切磋技藝，可以定時(shí)組織文化、戲劇沙龍、學(xué)術(shù)研討、科學(xué)

10、報(bào)告會(huì)、主題音樂(lè)會(huì)等等，連續(xù)不斷地展現(xiàn)老年人的風(fēng)采，還可以舉辦老年大學(xué)、書畫筆會(huì)、專題研究、少兒培訓(xùn)等，使老人不離社會(huì)，并追逐時(shí)代潮流，陶冶情操，孕育信心和希望，創(chuàng)造良好的氛圍。通過(guò)興辦老年社區(qū)的交流活動(dòng)和醫(yī)療康復(fù)中心、教育科研中心、家政服務(wù)中心、生活供配中心、旅游休閑中心等的服務(wù)，真正為老年人創(chuàng)造一個(gè)生活和精神樂(lè)園。4、社會(huì)養(yǎng)老的發(fā)展趨勢(shì)：從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)條件出發(fā)，專家們認(rèn)為將出現(xiàn)以下幾種養(yǎng)老方式。1）以房養(yǎng)老。由政府制定出臺(tái)具有市場(chǎng)化機(jī)制的支持政策和法規(guī)，對(duì)有一定財(cái)產(chǎn)的老年人，由社會(huì)福利管理機(jī)構(gòu)出面進(jìn)行財(cái)產(chǎn)認(rèn)定和擔(dān)保，將老人的財(cái)產(chǎn)抵押進(jìn)養(yǎng)老院，以此作為老人住進(jìn)養(yǎng)老院的經(jīng)濟(jì)支付手段。2）政府養(yǎng)老

11、。國(guó)家依法投放給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)福利性全額補(bǔ)貼，贍養(yǎng)部分符合條件的老人。如五保戶、有特殊貢獻(xiàn)的群體和個(gè)人。3）保險(xiǎn)養(yǎng)老。拓寬經(jīng)濟(jì)支持渠道，在社會(huì)保險(xiǎn)或商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中設(shè)立職工終生醫(yī)療保險(xiǎn)和照料保險(xiǎn)，通過(guò)保險(xiǎn)投資養(yǎng)老。4）子女養(yǎng)老。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，部分老人的子女經(jīng)濟(jì)收入逐漸豐富，并為老年人儲(chǔ)備養(yǎng)老資金養(yǎng)老。5）職業(yè)養(yǎng)老。隨著社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)的不斷完善，以退休金養(yǎng)老的群體逐漸擴(kuò)大，尤其是公務(wù)員、教師、高級(jí)職員、醫(yī)生等中高收入群體逐漸增多，主要以退休金模式養(yǎng)老。二、老年人的特征及需求：1、老年人的生理特性：從少年，青年，中年，一路走到老年，人的心理和生理發(fā)生了巨大的變化。出現(xiàn)老化現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在身體功能的變化

12、、感覺(jué)功能的變化、心理功能特征的變化、生活結(jié)構(gòu)的變化等，各方面需求也隨之變化，主要包括以下幾個(gè)方面：1）健康需求：尤其是70歲以后感覺(jué)生理功能衰退顯著，具有恐老、怕病心理，更加關(guān)注自身的健康狀況。2）工作需求：對(duì)尚有工作能力的老年人，渴望再次得到工作，除體現(xiàn)自身價(jià)值外，希望在工作中消磨富裕時(shí)間。3）依存需求：對(duì)不能完全自理的老年人，他們希望有人照顧，尤其得到子女的親自照顧，使他們感到有所依靠。4）和睦需求：希望有個(gè)和睦的生活環(huán)境，不管經(jīng)濟(jì)條件如何，只要家庭和睦，鄰居關(guān)系融合，互敬互愛(ài)，互相幫助，就會(huì)感到溫暖和幸福。5）安靜需求：老年人一般喜歡安靜，怕吵怕亂，甚至懼怕過(guò)星期天，兒孫滿堂的一天，變

13、成了“苦惱的星期天”。6）支配需求：原為一家之主，掌握家中支配權(quán)，由于經(jīng)濟(jì)地位變化，造成家庭地位、支配權(quán)的變化，也將造成生活苦惱。7）尊重需求：離開工作崗位后情緒低落，如果得不到尊重，將產(chǎn)生悲觀情緒，長(zhǎng)期下去，則會(huì)引起仰郁和消沉，埋下疾病的禍根。8）求偶需求：對(duì)喪偶后的生活感到寂寞，心理表現(xiàn)無(wú)助，有很強(qiáng)烈的尋找個(gè)老伴的愿望，希望有人照顧，說(shuō)話聊天，解脫寂寞。2、老年人的心理特性：1）因生活方式、生活習(xí)慣、生存環(huán)境、所受教育及思想觀念不同容易與子女產(chǎn)生“代溝”，不希望與子女共同居住生活，但希望節(jié)假日全家小聚。2）年輕人生活節(jié)奏加快，競(jìng)爭(zhēng)加劇，壓力加大，生活無(wú)規(guī)律；與老年人住在一起相互干擾影響，令

14、人老年人頭痛，希望分開居住。3）敬老院雖然“火爆”，傳統(tǒng)思想較強(qiáng)的老年人心理上會(huì)有“被遺棄”的感覺(jué)，子女也有不孝敬老人的負(fù)罪感。4）老人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，老人認(rèn)為分戶購(gòu)房是，分開居住是最佳選擇。5）老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住環(huán)境要求差異較大。6）老年人怕孤獨(dú)，在相對(duì)集中的老年社區(qū)、老年公寓居住，子女上班、上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂(lè)趣。7）隨著老年人積蓄的增多和觀念的變化，相當(dāng)一部分老年人不愿意給兒女增加過(guò)多的負(fù)擔(dān)，獨(dú)立生活意識(shí)逐漸增強(qiáng)，愿意自己生活。因此，建立完善的社會(huì)服務(wù)網(wǎng)

15、絡(luò)，修建集服務(wù)、醫(yī)療、居住以及休閑娛樂(lè)于一體的復(fù)合型養(yǎng)生、養(yǎng)老社區(qū)將是未來(lái)老年社區(qū)業(yè)的大勢(shì)所趨，各級(jí)政府正在重點(diǎn)鼓勵(lì)房產(chǎn)企業(yè)在都市區(qū)區(qū)附近建設(shè)復(fù)合型養(yǎng)生、養(yǎng)老生活社區(qū)，為今后老年群體的逐漸增加做好社會(huì)準(zhǔn)備。3、老年人的功能特性：1）身體功能的變化。身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象；身體的運(yùn)動(dòng)能力下降，關(guān)節(jié)活動(dòng)的范圍變??；骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織出現(xiàn)彈性減弱。2）感覺(jué)功能的變化。由于感覺(jué)功能衰老，對(duì)室內(nèi)、外冷熱變化的感覺(jué)不敏感；視覺(jué)、聽覺(jué)衰退明顯；嗅覺(jué)、觸覺(jué)和平衡感方面均有下降，表現(xiàn)遲鈍。3）心理功能的變化。普遍留念過(guò)去，希望繼續(xù)居住在曾經(jīng)生活過(guò)的地方，念舊情結(jié)嚴(yán)重；適應(yīng)新事物需要時(shí)間，有時(shí)也

16、懶得思考，思維的適應(yīng)性和邏輯性減少，有時(shí)也難以控制感情；4）生活結(jié)構(gòu)的變化。閑暇的時(shí)間比較多，滯留在家的時(shí)間比以前有大量的增加，更需要有人陪伴和豐富的文化生活。4、對(duì)居住環(huán)境的需求：1）對(duì)精神安慰上的需求。希望家庭的依戀和親情關(guān)愛(ài)；有社會(huì)和鄰里的交往；精神文化方面的活動(dòng)；具有安定感、安全感以及來(lái)自于治安、交通、環(huán)境和管理等諸多方面關(guān)心和關(guān)懷。2）生活環(huán)境的安全無(wú)障礙需求。如老人對(duì)臺(tái)階、樓梯、低矮無(wú)扶手坐凳、蹲式便器會(huì)感到不適；在光滑的地面上行走，強(qiáng)烈的燈光和嘈雜的聲音也會(huì)對(duì)老年人的生活帶來(lái)不便；而諸如門窗、扶手等處理不當(dāng)也會(huì)對(duì)老人身體帶來(lái)麻煩。3）良好的物理性能需求。主要體現(xiàn)在日照、自然通風(fēng)和

17、采光等方面，還有良好的擱窗觀景視線等；4）康復(fù)和醫(yī)療的保障體系。老人對(duì)住區(qū)醫(yī)療條件要求較高，除依靠臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)外，住宅內(nèi)也應(yīng)針對(duì)老年人的健康需要設(shè)有急救設(shè)施、老年病等配合治療的基礎(chǔ)醫(yī)療站，形成完善的醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)。三、老年社區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)：很多老人退休后，從廣闊天地回到家庭的小圈子，頓感六神無(wú)主，孤單、煩躁。突然變得缺乏方向感和充實(shí)感。住在兒女身邊不夠自由隨便；而離開子女單獨(dú)居住，又感空虛無(wú)助。理想的老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)應(yīng)使老人在生活中感到，既有自我獨(dú)立空間，又有學(xué)習(xí)娛樂(lè)工作的地方，同時(shí)可享受完善的醫(yī)療保障和豐富的精神生活，從心態(tài)和生理上滿足老年人的生活需求。1、開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要考慮的主要因素：近年

18、來(lái)，各地在推進(jìn)老年社區(qū)開發(fā)中，在養(yǎng)老配套服務(wù)領(lǐng)域都取得了很大發(fā)展，并對(duì)老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了很多分析和研究，在老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中一般都考慮到了以下幾個(gè)方面的因素：1）區(qū)位環(huán)境。因?yàn)榻紖^(qū)清新的空氣和開闊的視野對(duì)老人身體大有裨益，所以老年社區(qū)應(yīng)離市區(qū)遠(yuǎn)一些，不過(guò)考慮到子女看望老人方便，因而最好交通便利，距市區(qū)車程在1小時(shí)以內(nèi)。 2）無(wú)障礙設(shè)計(jì)。由于老人行動(dòng)不太方便，同時(shí)為了便于及時(shí)救護(hù)，小區(qū)內(nèi)部應(yīng)全面實(shí)施無(wú)障礙設(shè)計(jì)，超過(guò)一層均應(yīng)配備電梯。 3）醫(yī)療救護(hù)體系。除了普通小區(qū)具有的紅外防盜、門禁系統(tǒng)外，老年社區(qū)的房間里應(yīng)裝有緊急呼救按鈕，與社區(qū)醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)連接，軟件方面，還要為每人建立醫(yī)療檔案、開辦健康

19、講座、提供家庭醫(yī)生服務(wù)等。 4）生活配套設(shè)施。社區(qū)應(yīng)當(dāng)能夠滿足老人的一般生活需要，并提供一些娛樂(lè)康體設(shè)施，此外，為方便行動(dòng)不便的老人，還應(yīng)有送餐、送貨、送水等各項(xiàng)上門服務(wù)。 2、五大原則與一個(gè)方向：根據(jù)老年社區(qū)居住群體的特殊要求，很多老年社區(qū)專家總結(jié)出了老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)作的五大原則與一個(gè)方向的理論。1）環(huán)境第一原則 老年社區(qū)建設(shè)運(yùn)作的第一原則是要做好一“硬”一“軟”環(huán)境建設(shè)，即要做到良好自然環(huán)境的選址和濃厚人文環(huán)境的營(yíng)造。老年社區(qū)項(xiàng)目要充分考慮老年人群的需求特點(diǎn)，宜選址在城市近郊或大型公園周邊，這才構(gòu)成老年社區(qū)的第一，也是最主要的賣點(diǎn)；其次，對(duì)社區(qū)人文、親情、交往溝通氛圍的營(yíng)造也是不可忽視的，這

20、些對(duì)老年人群的精神健康、心情愉悅有著重要影響，因此，開發(fā)運(yùn)作老年社區(qū)項(xiàng)目需要營(yíng)建相應(yīng)的場(chǎng)所配套實(shí)現(xiàn)“軟”環(huán)境的形成。 2）設(shè)施優(yōu)化原則 在老年社區(qū)中，社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)與配套設(shè)施上，需要根據(jù)老年人群的特點(diǎn)和老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行針對(duì)性的細(xì)節(jié)優(yōu)化，滿足老年人的生活需求。專家們概括出十個(gè)方面的基本要求：私密性、社會(huì)交往、可選擇性、清楚的方向性和明確的標(biāo)志系統(tǒng)、安全感和安全性、無(wú)障礙和易操作性、適度挑戰(zhàn)性、適度的聲光環(huán)境、環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性、尺度適宜的細(xì)部。根據(jù)這十大要求，老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)作需要相應(yīng)建設(shè)一系列的配套設(shè)施。如滿足居者運(yùn)動(dòng)、健康需要的設(shè)施：游泳館,網(wǎng)球場(chǎng)，保齡球場(chǎng)、垂釣園，可采摘果園、植物園

21、等；滿足休閑、娛樂(lè)的設(shè)施；圖書館、茶館、咖啡廳、棋牌室、桑拿健身、餐廳、親情會(huì)所、美食中心、展覽廳，家私保管中心、KTV娛樂(lè)房等。這些設(shè)施可以使老年人的生活處處感到方便和愉快。 3）服務(wù)組態(tài)原則 如何為老年住宅提供適合老年人需求的社區(qū)服務(wù)是老年社區(qū)運(yùn)作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，健康及日常護(hù)理是應(yīng)放在第一位的服務(wù)內(nèi)容，并需要以此為中心形成一整套的社區(qū)服務(wù)組態(tài)。其中包括：個(gè)人生活照料服務(wù)、老年護(hù)理服務(wù)、心理/精神支持服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)、休閑娛樂(lè)服務(wù)、協(xié)助醫(yī)療護(hù)理服務(wù)、醫(yī)療保健服務(wù)、家居生活照料服務(wù)、膳食服務(wù)、洗衣服務(wù)、物業(yè)管理維修服務(wù)、陪同就醫(yī)服務(wù)、咨詢服務(wù)、通訊服務(wù)、送餐

22、服務(wù)、教育服務(wù)、購(gòu)物服務(wù)、代辦服務(wù)、交通服務(wù)等。 4）有效運(yùn)營(yíng)原則 老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)如果只有自然健康的環(huán)境、完整周到的服務(wù)體系還不夠，因?yàn)樗煌谄胀ǖ姆康禺a(chǎn)住宅項(xiàng)目，一般住宅只需要常規(guī)的物業(yè)管理即可，老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要通過(guò)更高層次的運(yùn)營(yíng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)收益；在運(yùn)營(yíng)方式上，可以以俱樂(lè)部會(huì)員制的形式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理； 在目標(biāo)客戶定位上應(yīng)采取“多路出擊”運(yùn)營(yíng)模式，不但老年人群，許多其他中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力人群和資源共享群體(即享用老年社區(qū)中配套的設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括短期度假、旅游觀光者)都可以是目標(biāo)客戶； 在服務(wù)模式上，可根據(jù)老年社區(qū)所處地理位置，因地制宜地開發(fā)利用特色資源規(guī)劃公建設(shè)施。如在旅游區(qū)域

23、內(nèi)的老年社區(qū)項(xiàng)目就應(yīng)發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢(shì)，為老年人提供特色服務(wù)的同時(shí)對(duì)游客提供住宿、娛樂(lè)等服務(wù)。這樣一方面減少了老年住宅的“暮氣”，讓老年人能有更多的機(jī)會(huì)接觸社會(huì)，減輕他們落伍的心理負(fù)擔(dān)，另一方面還可通過(guò)老年社區(qū)的日常運(yùn)營(yíng)(住宿休閑旅游娛樂(lè))和會(huì)員制運(yùn)營(yíng)盈利，增加社區(qū)收入，為老年人提供更優(yōu)質(zhì)的頤養(yǎng)環(huán)境。 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，待運(yùn)營(yíng)模式成熟后還可以通過(guò)老年社區(qū)的中的連鎖經(jīng)營(yíng)管理收購(gòu)及整合擴(kuò)張來(lái)盈利。 5）投資保障原則 從社會(huì)性保障來(lái)看，福利養(yǎng)老行業(yè)是國(guó)家扶持的公益事業(yè)，老人晚年生活的舒適、開心對(duì)整個(gè)社會(huì)生態(tài)起著積極的作用，投資老年社區(qū)對(duì)國(guó)家養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展不但提供了新的思路，更使其有了良性運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 從市

24、場(chǎng)收益性保障來(lái)看，首先隨著老齡化人群的擴(kuò)大和養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年社區(qū)有著廣闊的市場(chǎng)空間。通過(guò)老年社區(qū)的日常運(yùn)營(yíng)、后期服務(wù)、連鎖擴(kuò)張等體系的建立，投資者入住者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者之間的良性資金鏈，完全可以保證項(xiàng)目的良好投資收益。 6）一個(gè)方向：老年社區(qū)的投資消費(fèi)群體年輕化 老年社區(qū)發(fā)展的方向就是：使老年社區(qū)的投資群體年輕化。即養(yǎng)老不再是老年人的專利，中青年人出于為將來(lái)考慮而投資老年社區(qū)的人群也將越來(lái)越大。 事實(shí)上，從實(shí)際購(gòu)買力來(lái)看，目前大多數(shù)人在步入老年期前基本只有購(gòu)置一套住宅的能力，在步入老年期后，很難再有能力購(gòu)置專門的老年住宅產(chǎn)品；而專業(yè)老年社區(qū)對(duì)老年人生活的益處是顯而易見的，如何解決需求愿望強(qiáng)烈與

25、購(gòu)置能力不足之間的矛盾，提前十年，在步入老年期前即選擇老年社區(qū)進(jìn)行投資是一個(gè)明智的方向，一方面可以在十年間獲得可觀的投資回報(bào)，另一方面，在十年后可以自住養(yǎng)老，并享受多項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。這一方向不僅開辟了養(yǎng)老模式的新天地，也突破了投資領(lǐng)域的傳統(tǒng)思維。 老年社區(qū)專家們總結(jié)出的五大原則和一個(gè)方向?qū)?huì)拉開了國(guó)內(nèi)系統(tǒng)化、體系化研究老年社區(qū)的序幕，對(duì)更多看好老年社區(qū)市場(chǎng)的開發(fā)商們有所幫助。3、老年人需求的六個(gè)方面：隨著老年社區(qū)開發(fā)的不斷研究和總結(jié)，老年社區(qū)專家還從六個(gè)方面完整地詮釋老年人第二次價(jià)值提升的全部所需。1）老有所養(yǎng)：老年社區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)應(yīng)充分體現(xiàn)出各項(xiàng)服務(wù)和配套設(shè)施。根據(jù)所處的地理位置，整合商業(yè)配套、風(fēng)

26、雨連廊、酒店管理、物業(yè)管理、醫(yī)療服務(wù)、活動(dòng)中心等服務(wù)資源，為老年人享受滿意的社區(qū)生活提供充足的保障，真正使老年人感覺(jué)到自己生活在老年樂(lè)園之中。 如配套：沿街商業(yè)店面、二十四小時(shí)便民店、星級(jí)酒店、快餐店、美容美發(fā)、銀行、郵政儲(chǔ)蓄、有線電視、通訊網(wǎng)絡(luò)（內(nèi)線）、互聯(lián)網(wǎng)、商務(wù)中心、風(fēng)雨連廊、空中花園、太陽(yáng)能熱水、智能化設(shè)施、新風(fēng)系統(tǒng)、健身步道、游泳池、物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療中心、活動(dòng)中心等各種休閑景觀等。 2）老有所醫(yī)：醫(yī)療中心是老年社區(qū)運(yùn)營(yíng)中的一項(xiàng)重要的配套條件，一般應(yīng)在社區(qū)內(nèi)建造一所社區(qū)醫(yī)療中心，與醫(yī)保部門達(dá)成意向，作為醫(yī)保定點(diǎn)單位，為老年人設(shè)置一整套健康保障服務(wù)體系：戶戶建立健康檔案、配置個(gè)性化健康方案

27、；戶戶緊急求助按鈕、社區(qū)無(wú)線求助追蹤；定期體檢、健康監(jiān)測(cè)；定期開設(shè)老年醫(yī)療、保健養(yǎng)生課堂；常見病、慢性病不出社區(qū)，隨時(shí)治療，檢測(cè)；重病、行動(dòng)不便者提供上門接診服務(wù)；行動(dòng)不便者、重病者免費(fèi)送藥上門；重癥、急癥以最快速度進(jìn)入與當(dāng)?shù)厝揍t(yī)院合建的綠色通道，協(xié)助轉(zhuǎn)院服務(wù)，為老年人健康、保健、醫(yī)療提供完善的保障服務(wù)。社區(qū)醫(yī)療中心配套功能如：診療室、藥房、掛號(hào)、觀察室、化驗(yàn)室、檔案室、出診室、健康保障體系、急癥綠色通道、緊急求助按鈕、無(wú)線求助設(shè)施、醫(yī)護(hù)電梯等，開設(shè)老年門診、家庭病床、家庭醫(yī)療咨詢站等，常年為社區(qū)內(nèi)體弱多病和傷殘老年人服務(wù)。3）老有所學(xué)：老年活動(dòng)中心是老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)不可缺少的配套服務(wù)內(nèi)容之

28、一。應(yīng)在社區(qū)內(nèi)設(shè)置各種學(xué)習(xí)、活動(dòng)場(chǎng)所，使得每個(gè)人都可以有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)新東西的機(jī)會(huì)和條件。如：舞蹈教室，健身場(chǎng)所，健身房，培訓(xùn)教室，圖書、報(bào)刊閱覽室，棋牌室，書畫社，插花藝術(shù)室，網(wǎng)吧、會(huì)議室、多功能廳等，為老年人營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。4）老有所為：在老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，通過(guò)區(qū)內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、清潔的空氣、健康的飲食、細(xì)心的呵護(hù)保障了老年人有健康、硬朗的身板和年輕的心態(tài)，應(yīng)正確引導(dǎo)老年人自發(fā)的組織起來(lái)，走向社會(huì)，走出社區(qū)，參加各種各樣的社會(huì)公益活動(dòng)，社會(huì)福利活動(dòng)，交流學(xué)習(xí)活動(dòng)，為老年人實(shí)現(xiàn)老有所為，互為人師提供機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮老年人的一技之長(zhǎng)，開設(shè)講堂，發(fā)揮余熱，弘揚(yáng)文化、宣傳科學(xué)、傳授技藝、表現(xiàn)特長(zhǎng)，使老年

29、人感覺(jué)到自己能夠老有所為。 建立完善的義工（或志愿者）服務(wù)體系，義工服務(wù)宗旨主要是調(diào)動(dòng)老人的潛能，從心理到心理因素中，增強(qiáng)老人們自理、自立和自信的能力，讓老人們超越自我，超越年齡，推遲養(yǎng)老期，并通過(guò)服務(wù)，使老人們生活有尊嚴(yán)，從而提高老人們生活的質(zhì)量。如：設(shè)置醫(yī)護(hù)、保安、保潔、護(hù)工、綠化、維修等義工崗位，組建各種義工服務(wù)團(tuán)體，創(chuàng)建義工服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)互助型的社區(qū)建設(shè)；組織文藝、體育、書畫、游泳、插花、電腦、養(yǎng)生、保健、營(yíng)養(yǎng)美食等培訓(xùn)班，通過(guò)互幫互學(xué)豐富老年人的日常生活內(nèi)容。5）老有所樂(lè)：老年活動(dòng)中心根據(jù)老年人各自家庭、性格、經(jīng)歷、經(jīng)濟(jì)、身體條件的不同，根據(jù)自己的興趣對(duì)文化活動(dòng)項(xiàng)目的選擇、參與具有較

30、大的差異，利用這部分老年人具的一技之長(zhǎng)，組建文化、文藝、體育、登山等活動(dòng)團(tuán)體，走向社會(huì)參加各種活動(dòng)，并組織在不同級(jí)別的競(jìng)賽中獲得過(guò)好成績(jī)，通過(guò)精神文明建設(shè)，滿足老年人的精神需求，在各種活動(dòng)中鍛煉心身，通過(guò)自?shī)首詷?lè)，感覺(jué)到其樂(lè)無(wú)窮。活動(dòng)團(tuán)體如：組建太極拳（劍）、瑜伽、秧歌、舞蹈、健身操、聲樂(lè)合唱、戲曲演唱、茶藝表演、乒乓球、臺(tái)球、門球、腰鼓、氣排球、蹴球、健身球、登山、象棋、跳棋、撲克等活動(dòng)團(tuán)體。修身養(yǎng)性如：手工編織、手工制做、養(yǎng)花、養(yǎng)草、喂魚、養(yǎng)鳥、篆刻、根雕、集郵、收藏、書法、繪畫、寫作等，在愛(ài)好中修身養(yǎng)性。6）老有所聚：通過(guò)老年活動(dòng)中心的各種活動(dòng)，把入住社區(qū)生活養(yǎng)老的渴望健康、快樂(lè)的老人們

31、集合起來(lái)，通過(guò)義工服務(wù)體系的互助服務(wù)，增進(jìn)入住社區(qū)的老年人之間的感情交流，增強(qiáng)互幫、互助、互敬的精神，解脫老年人的孤獨(dú)感、恐懼感，充實(shí)晚年生活，使過(guò)去散落居住的老人，尋找到找到一個(gè)理想的居家養(yǎng)老的樂(lè)園，使老人的兒女們能夠真正解脫出來(lái)，全身心地投入到各自的事業(yè)之中。 4、安全文化建設(shè)：對(duì)老人來(lái)說(shuō)，誰(shuí)都喜歡在一個(gè)舒適安全的居住環(huán)境里享受晚年生活，可是，在安康小區(qū)、綠色小區(qū)、精品小區(qū)遍地開花的今天，老年人在家中發(fā)生摔傷、碰傷的事卻屢屢見諸報(bào)端，沖擊著每一個(gè)有老人家庭的視野和神經(jīng)。近年來(lái)，全國(guó)各地開展了形式多樣的老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，在事故預(yù)防理念方面，老年社區(qū)建設(shè)提出的安全促進(jìn)、安全社區(qū)建設(shè)等概念強(qiáng)調(diào)了

32、以人為本、可持續(xù)發(fā)展、可以量化的安全目標(biāo)，重視整合各方面的資源，通過(guò)最基層的社會(huì)組織社區(qū)的安全促進(jìn)來(lái)構(gòu)建全社會(huì)長(zhǎng)期、持續(xù)的安全基礎(chǔ)。老年社區(qū)的安全標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該采取結(jié)構(gòu)化、系統(tǒng)化、程序化的方式建立持續(xù)改進(jìn)的傷害預(yù)防機(jī)制，營(yíng)造老年社區(qū)的安全文化氛圍，實(shí)現(xiàn)預(yù)防傷害的目標(biāo)。年社區(qū)的安全文化建設(shè)應(yīng)注意滿足下列條件：1）由社區(qū)管理者、老年人、志愿者組織代表、技術(shù)人員以及安全專家組成的跨界組織，以伙伴合作模式，負(fù)責(zé)老年人的安全促進(jìn)事項(xiàng)，由一名社區(qū)行政管理代表和一名志愿者代表共同擔(dān)任負(fù)責(zé)人。2）建立健全老年人安全規(guī)章制度，這些制度應(yīng)由社區(qū)內(nèi)的互助組織制定；3）長(zhǎng)期、持續(xù)地開展老年人安全教育，通過(guò)警鐘長(zhǎng)鳴增強(qiáng)安全意

33、識(shí)，并覆蓋到不同的性別、所有年齡階段的老年人以及各種環(huán)境和狀況。4）有針對(duì)老年社區(qū)的高風(fēng)險(xiǎn)人群、高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境，以及脆弱群體的安全措施；5）對(duì)社區(qū)內(nèi)發(fā)生的傷害（包括意外傷害和故意傷害）事故建立健全登記建檔制度，分析各種事故發(fā)生的頻率及其原因。6）建立安全管理措施評(píng)估制度，在安全管理工作過(guò)程，針對(duì)變化效果的效果給予評(píng)價(jià)。7）積極組織老年人參與本地及外地與老年人安全有關(guān)的活動(dòng)。 從生理學(xué)角度研究可知，人進(jìn)入老年后，身體機(jī)能退化，功能降低。這些都決定了老人相對(duì)而言身體較虛弱，行動(dòng)遲緩，體力下降，可見老年社區(qū)的安全文化建設(shè)尤其重要。 5、服務(wù)體系建設(shè)：老年社區(qū)的服務(wù)體系開發(fā)運(yùn)營(yíng)是質(zhì)量和信譽(yù)的重要

34、表現(xiàn)，是社區(qū)軟件建設(shè)的重要內(nèi)容。社區(qū)服務(wù)的主要宗旨是調(diào)動(dòng)老人的潛能，從心理到心理因素中，增強(qiáng)老人們自理、自立和自信的能力，讓老人們超越自我，超越年齡，推遲養(yǎng)老期，并通過(guò)服務(wù)，使老人們生活有尊嚴(yán)，從而提高老人們的生活質(zhì)量。社區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容包括：1）養(yǎng)老金的保障制度的服務(wù)。理想的模式是設(shè)法建立不同類別的養(yǎng)老保障制度，針對(duì)不同收入和資金來(lái)源的老人建立不同的養(yǎng)老資金保障體系，使老人們住得寬心，無(wú)憂無(wú)慮。比如：以房養(yǎng)老模式。2）醫(yī)療保障服務(wù)。要建立必要的醫(yī)療的條件，包括日常保健緊急處理和建立老人健康檔案，并能在老人們需要特殊照顧的時(shí)候，能迅速轉(zhuǎn)換到相關(guān)醫(yī)院或者收納以醫(yī)療為主護(hù)理院的機(jī)構(gòu)中去，以得到更好

35、的照顧。3）精神慰藉服務(wù)。生活在老年公寓內(nèi)，要使老人們感到一種自豪和一種滿足，因?yàn)樵谶@里可以結(jié)伴、集群、交談、交流心得和切磋技藝，歡渡快樂(lè)時(shí)光。在這里可設(shè)立相識(shí)咨詢服務(wù)，為老人排憂解難，可以陪伴老人閑聊和出游，使老人們生活在自由自在、自信自立、互助互愛(ài)的環(huán)境中，有益于身心健康、延年益壽。4）生活照料的服務(wù)。此類的服務(wù)只是一種輔助性的服務(wù)，只有在老人提出要求的時(shí)候，才給以必要的協(xié)助，此類的服務(wù)包括家政服務(wù)和餐飲供給服務(wù)，衛(wèi)生保健服務(wù)等等，以協(xié)助老人提高生活質(zhì)量，提供部分生活照料，這種服務(wù)不是替代，而是在老人力所能及的條件下給以幫助，以保持老年人生活的樂(lè)趣。四、老年社區(qū)的住宅類型：目前我國(guó)的老年社

36、區(qū)項(xiàng)目基本上可分為三類。第一類是傳統(tǒng)的老年公寓，第二類是房地產(chǎn)加上老年的概念，第三類屬于專為老年人開發(fā)的復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。1、復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)：復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)目前在國(guó)內(nèi)已開始嶄露頭角，如北京的“東方太陽(yáng)城”、三亞的“清平樂(lè)”、都江堰的“久道居”等。這些老年社區(qū)規(guī)模都比較大，配套設(shè)施比較齊全。1）東方太陽(yáng)城的營(yíng)銷概念退休（空巢）老人社區(qū)。以退休社區(qū)的概念出擊市場(chǎng)，主要以享受中高退休金的退休人員為主要目標(biāo)客戶，目前入住的600多戶老年群體綜合素質(zhì)較高，對(duì)現(xiàn)代養(yǎng)老理念的推廣和實(shí)施非常成功。北京·東方太陽(yáng)城位于潮白河邊，距市區(qū)40分鐘車程。規(guī)劃面積234萬(wàn)平方米，建筑面積70萬(wàn)平方米，容積率僅0

37、.29。10萬(wàn)株成年林木環(huán)繞社區(qū)，16萬(wàn)平方米人工湖面縱橫相連，75萬(wàn)平方米景觀綠地橫貫?zāi)媳?。社區(qū)有獨(dú)棟、聯(lián)排、中式四合院以及4層電梯公寓等多元建筑類型，60至500平方米豐富戶型選擇。全社區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，每一扇門都足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過(guò)，每一個(gè)浴室也都有防滑扶手，公共區(qū)域的路面均經(jīng)過(guò)防滑處理。配套方面，有近5萬(wàn)平方米宏大公建群落，包括商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、度假酒店、零售中心和度假公寓四大板塊。醫(yī)療保障方面，設(shè)有全天候電子巡更、緊急呼叫、保安服務(wù)系統(tǒng)，中日友好醫(yī)院或同級(jí)別醫(yī)院進(jìn)駐社區(qū)，設(shè)立專業(yè)老年門診，解決后顧之憂。2）清平樂(lè)項(xiàng)目的營(yíng)銷理念候鳥老人社區(qū)?，F(xiàn)在每年三亞的“侯鳥老人”有7萬(wàn)人

38、左右，他們都散落在三亞的各個(gè)角落，雖然有的也住著豪宅，但他們的生活現(xiàn)狀不是很樂(lè)觀。由于三亞的相關(guān)生活配套不是很齊全，在很大程度上制約了這些“候鳥老人”的生活質(zhì)量。三亞·清平樂(lè)的建設(shè)把散落孤獨(dú)的侯鳥老人聚集到一起，做到老有所聚，對(duì)這些“侯鳥老人”來(lái)說(shuō)是彌足珍貴的，并且通過(guò)周到而細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，能夠使這些侯鳥老人生活的開心，充實(shí)。根據(jù)三亞“候鳥老人”的實(shí)際市場(chǎng)情況，三亞·清平樂(lè)自面世以來(lái)，一直受到廣大客戶的青睞，一期已銷售90以上，二期計(jì)劃2008年8月份推出，現(xiàn)在已經(jīng)開始登記?！叭齺喦迤綐?lè)”社區(qū)地處熱帶島嶼的海南省三亞市，是中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)委員會(huì)“老年住宅研究示范基地”，同時(shí)也是

39、全國(guó)為數(shù)不多的專為中老年人設(shè)計(jì)的親情養(yǎng)老社區(qū)。該小區(qū)的建設(shè)完全圍繞“候鳥老人”在三亞生活的各方面需求，以實(shí)現(xiàn)“六老”即“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)、老有所聚”為建設(shè)目標(biāo)，以弘揚(yáng)孝道、服務(wù)老人、發(fā)展企業(yè)、貢獻(xiàn)社會(huì)為開發(fā)理念建設(shè)。該社區(qū)區(qū)別于其他社區(qū)的特點(diǎn)是：小區(qū)配有“候鳥老人”生活所必需的社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)集中式自助餐廳、遠(yuǎn)程授課式老年大學(xué)、供老人們休閑娛樂(lè)所需的棋牌室、茶舍、畫廊、健身房等多項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施。除此之外還增加了太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)及小區(qū)生活廢水集中處理系統(tǒng)等高科技環(huán)保配套設(shè)施。3）都江堰·久道居項(xiàng)目頤養(yǎng)天和社區(qū)項(xiàng)目位于都江堰市中興

40、鎮(zhèn)梅花生態(tài)居住小區(qū)內(nèi)，S106旅游快速通道以東，沙溝河與石孟江交匯區(qū)域，面積約470畝，久道天居中老年生活社區(qū)由約11萬(wàn)平米的出售型房產(chǎn)及2.7萬(wàn)平米的配套物業(yè)構(gòu)成。規(guī)劃要點(diǎn)為：建筑密度：35；容積率：公園0.4，社區(qū)0.6；綠化率：45；建筑控制高度：15 米，局部20米；建筑層數(shù)：商鋪二層局部三層；住宅三層局部五層；公建四層局部六層；個(gè)別七層；預(yù)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積：17.6萬(wàn)平方米；其中：（步行街）商鋪：1.3 萬(wàn)平方米；經(jīng)營(yíng)型公寓：2.6 萬(wàn)平方米，約700套；發(fā)售型公寓：11 萬(wàn)平方米，約2000套；服務(wù)配套設(shè)施：2.7 萬(wàn)平方米；大型停車場(chǎng)：3個(gè)，可供約1000輛小型汽車停放。項(xiàng)目以

41、“頤養(yǎng)天和”為銷售主題。結(jié)合頤養(yǎng)的各種途徑以及需要營(yíng)造的各種環(huán)境，將“頤養(yǎng)天和”理念分為三個(gè)層面進(jìn)行闡述：共享文明，分享天賜；挖掘愛(ài)好，體現(xiàn)價(jià)值；同伴羨慕，晚輩愛(ài)戴。出售型房產(chǎn)嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，按照無(wú)障礙的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)修建住房，多種戶型、多種面積的住房兼?zhèn)?，以適應(yīng)不同消費(fèi)人群的需求。配套物業(yè)包括網(wǎng)球場(chǎng)、健康步徑、中央觀景山、門球場(chǎng)、老年大學(xué)、圖書館、迷你高爾夫等適合中老年人的活動(dòng)場(chǎng)所。老年大學(xué)將開設(shè)書畫、武術(shù)、聲樂(lè)、舞蹈等培訓(xùn)班，并定期組織乒乓球、棋牌等比賽，以豐富中老年人的生活。2、房地產(chǎn)加老年概念的社區(qū)：目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)加老年概念的老年社區(qū)項(xiàng)目，主要利用思想較強(qiáng)的老年人心理上會(huì)有“

42、被遺棄”的感覺(jué)，子女也有不孝敬老人的負(fù)罪感的傳統(tǒng)概念制定營(yíng)銷計(jì)劃，一般都還帶有濃厚的房地產(chǎn)氣氛，大多創(chuàng)造概念還是以推動(dòng)房地產(chǎn)的價(jià)格和銷售，真正養(yǎng)老社區(qū)并不多見。在中等城市像重慶、成都、青島等多見老年社區(qū)項(xiàng)目，本質(zhì)上還是房地產(chǎn)加上老年概念，促進(jìn)地產(chǎn)銷售，距離真正的養(yǎng)生養(yǎng)老型老年社區(qū)配套服務(wù)，還有較大的距離。3、老年社區(qū)的老年公寓：老年公寓是完全區(qū)別于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和社會(huì)福利院的新興老年設(shè)施，是充分運(yùn)用市場(chǎng)的機(jī)制，作為一種特殊的商品，提供給健康老年人根據(jù)自己的能力和需求隨意選擇的住房條件。因此，老年公寓必需具備能滿足特定的老年人群需求的，具有相當(dāng)使用價(jià)值的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)中被認(rèn)可，這種滿足老年人的特

43、殊商品的使用價(jià)值主要體現(xiàn)在：設(shè)施和服務(wù)兩個(gè)方面。完善的設(shè)施、便捷的設(shè)施、便捷周到的服務(wù)，稱心如意的安全感和歸屬感，是老年公寓的居住模式能夠在市場(chǎng)上立足的主要基礎(chǔ)，已成為社會(huì)養(yǎng)老居住模式的主流。如何來(lái)創(chuàng)造并最大體現(xiàn)老年公寓的價(jià)值，一般說(shuō)來(lái)應(yīng)滿足下列條件：1）老年公寓模式必須是“居家養(yǎng)老”型的，是用一家一戶作為組合基本單元，在這里生活的老人沒(méi)有失去家庭感覺(jué)，其私密性和領(lǐng)域感得到保障，老人尊嚴(yán)得到保障，除此此外，還會(huì)因?yàn)樽∵M(jìn)理想的老年公寓里，而感自豪、充滿自信。2）老年公寓的配置設(shè)施和設(shè)備必須是齊全的，各種建筑設(shè)計(jì)和細(xì)部的處理，必須是適合老年人生理和心理特征，滿足老年人的需求。有必要的，而且具有簡(jiǎn)單

44、易行的緊急預(yù)報(bào)和呼叫系統(tǒng)。老人們經(jīng)常到達(dá)的地方應(yīng)為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，防滑和防撞，必須設(shè)置必要的扶手，要有便于協(xié)助和搶救的空間尺寸和緊急措施。3）在公共設(shè)施的配置方面，應(yīng)考慮不同老年人群的需要，分出不同的檔次的配置標(biāo)準(zhǔn)分別提供餐飲，醫(yī)療保健、公共服務(wù)、休閑娛樂(lè)和行政后勤等用房，配置必要的室外用地等，以滿足為老人們提供服務(wù)的必條件。目前，隨著老年公寓服務(wù)設(shè)施的不斷完善，老年公寓根據(jù)其不同的老年服務(wù)對(duì)象，已開始提供越來(lái)越人性化的服務(wù)，目前常見的老年公寓可歸納為以下三種。1）獨(dú)立型老年公寓。主要供有自理能力的老年居住，造價(jià)較低，與城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施較近，交通便捷，一般戶型為一室一廚一衛(wèi)，面積較小，但物業(yè)管理和

45、日常醫(yī)療護(hù)理比普通居民公寓更為專業(yè)和規(guī)范。2）集合型老年公寓。有專門的服務(wù)人員為老年人提供除醫(yī)療、護(hù)理外所需的服務(wù)，社區(qū)內(nèi)有方便、安全的社交娛樂(lè)場(chǎng)所和公共食堂等設(shè)施。3）護(hù)理型老年公寓。該類公寓提供全日制的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無(wú)障礙設(shè)計(jì)，臥室、衛(wèi)生間獨(dú)立，起居室和廚房共用。人均居住面積10平方米左右，大部分活動(dòng)在公共、半公共場(chǎng)所里進(jìn)行，幾位老人可組成一個(gè)小集體互相照應(yīng)。老年公寓的居住模式是老人離開原來(lái)的“家”改換到一個(gè)具有相應(yīng)照料和服務(wù)的新的“家”，在這個(gè)新型的“家”中能夠恢復(fù)老人的自我，人格得到尊重，能夠換到新的生活的未來(lái)，實(shí)現(xiàn)老人們夢(mèng)昧以求的理想境界。五、老年社區(qū)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)：人口老齡化

46、，說(shuō)到底是社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志之一，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的綜合反映。改革開放的國(guó)力的增長(zhǎng)，為社會(huì)老齡化高目標(biāo)的發(fā)展方向提供了契機(jī)和可能。人們經(jīng)濟(jì)條件的寬裕，為老年人提供怎樣的生活條件和精神樂(lè)園，是老年社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的新的目標(biāo)和任務(wù)。公益性決定了將得到社會(huì)的熱烈的反響，道義上和資金上的贊助，在政策上可獲得政府的優(yōu)惠和支持。同時(shí)可以獲得信譽(yù)，品牌效應(yīng)和資本優(yōu)勢(shì)，并可帶動(dòng)其他房地產(chǎn)的發(fā)展。發(fā)展老年事業(yè)必須納入市場(chǎng)，采用市場(chǎng)運(yùn)作的方法進(jìn)行。使開發(fā)、管理和服務(wù)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求和發(fā)展規(guī)律。堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的一致。市場(chǎng)化的機(jī)制，為推動(dòng)我國(guó)老年事業(yè)帶來(lái)可能性。1、老年社區(qū)建設(shè)的選址：1）選址在市區(qū)范圍內(nèi)?？梢园l(fā)揮不脫離

47、城市和社會(huì)的優(yōu)勢(shì)，使老年依附于街區(qū)和周邊環(huán)境，定期接受社會(huì)志愿者的參與和幫助，使老年人不離社會(huì)，和社會(huì)融合在一起。目前在市區(qū)范圍內(nèi)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮家庭的聚合和親友的互訪活動(dòng)。在公用設(shè)施上依靠城市的保健、社會(huì)福利、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育及文化娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施，減少不必要的投入，集中力量，興建一些高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)設(shè)施和設(shè)備，創(chuàng)造特色服務(wù)，并以此特色服務(wù)吸納周圍地區(qū)老年人共同享用。2）選址在近郊和遠(yuǎn)郊的自然風(fēng)光地段內(nèi)。應(yīng)該充分利用地形、地貌的有利條件，營(yíng)造環(huán)境，提供便利的生活條件，要能借助周圍的風(fēng)景名勝，改善生活品質(zhì)和增加老年人的凝聚力。要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)社會(huì)，適合老年人健康生活的社會(huì)，同時(shí)在周末和節(jié)假日出會(huì)來(lái)陪

48、伴老人之外，還可為年青人創(chuàng)造一個(gè)假日渡假的氣氛，孩子們接受教育的條件，使各種人群樂(lè)于到此，并向往著在這里生活。作為生活，老年社區(qū)是修身養(yǎng)性的場(chǎng)所，作為度假，老年社區(qū)是養(yǎng)精畜銳的場(chǎng)合，作為學(xué)校，老年社區(qū)的人群既是老師又是學(xué)生，作為旅游，老年社區(qū)又成為城區(qū)年輕人的郊外聚合的歇腳地。2、市場(chǎng)銷售要點(diǎn)：為確保老年社區(qū)的成功運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)中的目標(biāo)客戶應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮。1）在市場(chǎng)銷售過(guò)程中，應(yīng)確保老年群體的入住率，以便保證老年社區(qū)中的老年服務(wù)設(shè)施能夠全面啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)。2）老年社區(qū)的服務(wù)對(duì)象應(yīng)瞄準(zhǔn)城市中的文化知識(shí)層，中層以上行政領(lǐng)導(dǎo)和已富裕起來(lái)白領(lǐng)族父母的老齡界人士。這些人具有豐富的知識(shí)、文化閱歷，對(duì)生活具有想

49、象力，對(duì)未來(lái)具有洞察力。他們善于交往，易于成群，可便于形成一支活躍隊(duì)伍。由這些人群的加盟，將有利于項(xiàng)目的成功，待取得成功的經(jīng)驗(yàn)以后，再逐步擴(kuò)大范圍，推廣和普及工作，最大限度地限得社會(huì)效應(yīng)。3）老年社區(qū)的銷售對(duì)象應(yīng)是有一定購(gòu)買能力的老人，或者是其具有購(gòu)買能力的子女。因此，項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是高品質(zhì)和高投入的。至少應(yīng)定位在中上偏高的檔次，只有這樣的理想檔次，才能實(shí)現(xiàn)所設(shè)定的理想價(jià)值，軟件按市場(chǎng)的規(guī)律，完成必要的運(yùn)作程序，才能可能總結(jié)分析出今后我國(guó)老年社區(qū)發(fā)展的利與弊，為規(guī)劃未來(lái)的發(fā)展藍(lán)圖奠定基礎(chǔ)的條件。4）老年社區(qū)跨地區(qū)銷售應(yīng)重點(diǎn)宣傳當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境優(yōu)勢(shì)、生活成本優(yōu)勢(shì)、銷售價(jià)格優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)群體應(yīng)定位于以下老年

50、群體：·子女面臨結(jié)婚，在當(dāng)?shù)貨](méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買新房，老人希望入住購(gòu)房成本或生活成本相對(duì)較低，一、城市魅力吸引眾多外來(lái)人口定居。青島是中國(guó)東部重要的海濱城市，中國(guó)品牌之都、帆船之都，中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市和中國(guó)十佳商務(wù)城市，公眾最向往的中國(guó)城市，因公、因私每年都有專家、學(xué)者、作家、演員、退休人員、投親靠友人員等眾多各層次群體到青島投資和定居。二、1.5萬(wàn)韓國(guó)人常年定居，11萬(wàn)國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力需要“安居樂(lè)業(yè)”。城陽(yáng)區(qū)是青島市的新興工業(yè)區(qū)，目前常年生活著1.5萬(wàn)韓國(guó)人（韓國(guó)在青島設(shè)有領(lǐng)事館），全區(qū)每年出口創(chuàng)匯額的40%以上、財(cái)政收

51、入的30%以上也是由韓資企業(yè)創(chuàng)造的，韓國(guó)企業(yè)吸納當(dāng)?shù)睾屯獾貏趧?dòng)力11萬(wàn)人以上，占全區(qū)外資企業(yè)吸納勞動(dòng)力的73%。青島韓信鞋業(yè)有限公司、青島寶庫(kù)光學(xué)有限公司等吸納勞動(dòng)力都在千人以上。另外，在膠州、黃島、膠南、萊西、平度、即墨等其它周邊縣市的韓國(guó)企業(yè)規(guī)模也相當(dāng)大，僅為耐克公司配套的萊西的泰光鞋業(yè)公司就吸納近萬(wàn)人就業(yè)。三、韓國(guó)企業(yè)云集，吸引眾多朝鮮族員工父母前來(lái)定居。城陽(yáng)區(qū)是韓國(guó)企業(yè)的聚集區(qū)，每年?yáng)|北地區(qū)都有大批的朝鮮族居民移居青島為韓國(guó)企業(yè)服務(wù)，并在城陽(yáng)區(qū)購(gòu)置房產(chǎn)定居。這些朝鮮族員工一般都在韓國(guó)企業(yè)中擔(dān)任管理工作，具有很高的消費(fèi)能力。其中有很多東北朝鮮族老人因子女在青島工作，而將東北的房子處理掉，

52、在青島購(gòu)置房產(chǎn)安度晚年，促使了城陽(yáng)及周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城陽(yáng)區(qū)的基本房?jī)r(jià)已超過(guò)了青島最具升值潛力的黃島區(qū)。在膠南煒倫廣場(chǎng)等考察時(shí)，產(chǎn)權(quán)是公寓基本被韓國(guó)人和朝鮮族人購(gòu)置一空，造成膠南市場(chǎng)的房?jī)r(jià)一路飆升。四、眾多東北籍就業(yè)人員，父母跟隨前來(lái)定居。祖籍為山東的東北人較多，許多東北人開始在退休后大批量的遷移山東定居，其子女長(zhǎng)大成人后的主要發(fā)展方向，大部分也都定向在山東。在青島東北人的聚集地主要集中在黃島和城陽(yáng)，許多東北的老人因?yàn)樗麄兊淖优谇鄭u工作，而在退休之后選擇到青島定居也是理所當(dāng)然之事。但因青島市內(nèi)四區(qū)的房?jī)r(jià)偏高，致使很多外地投靠子女的老人只能以租房形式暫時(shí)定居。目前河套地區(qū)的房?jī)r(jià)雖然在青

53、島最低，但因?yàn)闆](méi)有很好的配套設(shè)施不適合于老年人居住，因交通等為題也不適合于年輕人居住，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷狀態(tài)。如果能夠在河套地區(qū)開發(fā)出適合于老年人居住和購(gòu)買的廉價(jià)房產(chǎn)，通過(guò)老年社區(qū)概念的引導(dǎo)，必將吸引很多當(dāng)?shù)睾屯獾厝藛T前來(lái)定居。五、東北總體收入水平相對(duì)較低，河套地區(qū)的房?jī)r(jià)比較容易接受。來(lái)自東北地區(qū)在青島定居的人員在城陽(yáng)地區(qū)人數(shù)較多，為更好的了解東北人的經(jīng)濟(jì)情況，對(duì)河套地區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)給與準(zhǔn)確定位，因此需要對(duì)東北地區(qū)的消費(fèi)情況有一個(gè)概括性的了解。沈陽(yáng)是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入比較高的城市具有一定的代表性。根據(jù)沈陽(yáng)2006年住交會(huì)的調(diào)查信息，被調(diào)查者購(gòu)房的平均心理價(jià)位為2715元/平方米。其中每平方米售

54、價(jià)2400元以下的低價(jià)樓盤的購(gòu)房者需求比例達(dá)到44.5%（接近一半）；每平方米售價(jià)28003200元之間的中等價(jià)位的購(gòu)房者需求比例達(dá)到25.5%，89%的被調(diào)查者希望房子的總價(jià)控制在35萬(wàn)元以下。該數(shù)據(jù)基本可以代表東北地區(qū)一般百姓的承受能力。六、青島市內(nèi)各區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，外地定居人員難以承受。青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地資源減少和市場(chǎng)需求的影響，住宅商品房仍是造成房?jī)r(jià)上漲的主力軍。2006年前3個(gè)月，普通住宅商品房平均銷售價(jià)格為5715.9元平方米，較去年同期上升7.2。多層住宅按地段分類看，地處四方的四級(jí)地段和李滄的六級(jí)地段價(jià)格漲幅分別為10.1和11.3，同比價(jià)格上漲均超過(guò)10。今年一季度，青島市非

55、住宅類商品房?jī)r(jià)格比去年同期上升12.0。房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)的排名也由去年總排位的第二位下降了3個(gè)名次。青島市的非住宅類商品房?jī)r(jià)格較去年同期上升12.0。總體來(lái)說(shuō)，青島的房?jī)r(jià)回落的可能性基本不存在，東部地區(qū)沿海一帶的舊村改造拆遷補(bǔ)貼已達(dá)10000元/，普通百姓只能望洋興嘆。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房每年市場(chǎng)投放量很大，但真正能夠到真正需要經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的普通百姓手中的住房幾乎為零，大部分被“有能力”的人作為投資而搶購(gòu)。七、青島市區(qū)老人居住環(huán)境需要改善，河套地區(qū)房?jī)r(jià)是最佳選擇。青島目前市內(nèi)四區(qū)有很多“空巢老人”的居住環(huán)境不佳，而且大部老人仍保持著傳統(tǒng)規(guī)矩的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳盍?xí)慣，對(duì)下一代人的很多生活方式難以接受，一般習(xí)慣于獨(dú)居生

56、活。有經(jīng)濟(jì)條件的中青年人一般習(xí)慣將老人老房處理掉，在自己附近購(gòu)置房產(chǎn)與老人分開生活，但仍可以相互照顧。但因青島的房?jī)r(jià)一般都在6000元/左右，要想改變目前的居住環(huán)境對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)是不可能的。如果開發(fā)出具有完善服務(wù)設(shè)施的老年社區(qū)，通過(guò)正確引導(dǎo)和宣傳，將老人現(xiàn)有的房子賣掉到河套老年社區(qū)購(gòu)房，不但可以改變現(xiàn)有的居住環(huán)境，同時(shí)還可以留存部分養(yǎng)老金，也為其子女減輕很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。八、青島住交會(huì)顯示，老年人對(duì)老年社區(qū)局有濃厚興趣。在2006年青島住交會(huì)了解到，青島房地產(chǎn)商一直都在對(duì)老年社區(qū)的產(chǎn)品開發(fā)有濃厚的興趣，盡管目前對(duì)于老年人在城內(nèi)還是在郊區(qū)居住依然存在爭(zhēng)論，但低密度、高舒適度、復(fù)合功能型綜合項(xiàng)目，對(duì)

57、于中高收入退休人員來(lái)說(shuō)，無(wú)疑更具有誘惑力，同時(shí)也正在成為樓市中新的亮點(diǎn)。青島舒適、宜人的自然環(huán)境和城市環(huán)境，吸引來(lái)的不僅僅是外地、外國(guó)有經(jīng)濟(jì)能力的購(gòu)房者，還有許多即將退休的有一定經(jīng)濟(jì)能力的老人。在國(guó)內(nèi)很多地區(qū)的老人能夠到青島安享晚年已經(jīng)成為一種時(shí)尚，只是對(duì)青島的房?jī)r(jià)不敢恭維，限制了這些老人的移居決心。九、20萬(wàn)以下二手房多為老年人住房，按目前市場(chǎng)交易價(jià)移居河套地區(qū)老年社區(qū)是完全可行的。城陽(yáng)區(qū)目前在青島市區(qū)的房?jī)r(jià)是最低區(qū)域，普通住宅最高價(jià)格已達(dá)5000元/，出口加工區(qū)所在的河套地區(qū)普通住宅價(jià)格只有2000元/左右，是青島市區(qū)目前房?jī)r(jià)最低的區(qū)域，而且出現(xiàn)了兩極分化現(xiàn)象。青島市的老市區(qū)在市南區(qū)、市北

58、區(qū)，目前也是青島市老人居住的密集區(qū)域，從二手房交易市場(chǎng)來(lái)看，20萬(wàn)以下老房子市場(chǎng)交易價(jià)平均在4000-5000元/之間。青島市的四方區(qū)和李滄區(qū)是老工業(yè)區(qū)，下崗職工的主要聚集區(qū)域，消費(fèi)能力相對(duì)很低（全國(guó)唯一一家倒閉的“肯德基”店就在該區(qū)域），該區(qū)域的二手房大部分是老房（不成套的房型）。嶗山區(qū)屬于青島東部新區(qū)，大部分有消費(fèi)能力的群體基本已聚集到該區(qū)域，基本沒(méi)有20萬(wàn)以下的二手房可進(jìn)行交易。20萬(wàn)以下的二手房市場(chǎng)，主要以老年人的住房為主，出售的原因經(jīng)本是屬于改善居住環(huán)境、或被生活所迫、或被子女繼承。10、出口加工區(qū)位環(huán)境空氣新鮮、環(huán)境清靜，非常適合老年社區(qū)開發(fā)。青島出口加工區(qū)位于城陽(yáng)區(qū)河套街道辦事處轄區(qū)內(nèi)。按照全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略部署，出口加工區(qū)及周邊區(qū)域?qū)⒔ǔ森h(huán)膠州灣產(chǎn)業(yè)帶、山東半島制造業(yè)加工基地及未來(lái)中日韓自由貿(mào)易區(qū)的加工制造業(yè)基地，形成功能完善、環(huán)境優(yōu)美、外向型、現(xiàn)代化的區(qū)域。河套地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，必將成為青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的新的投資熱點(diǎn)。河套地區(qū)擁有40平方公里的沿海濕地，每年有幾十種候鳥在此棲息。河套政府正在以塑造生態(tài)特色，改善投資環(huán)境為目的的“三綠”工程全面實(shí)施，營(yíng)