高容積率別墅創(chuàng)新案例研究

1、版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的高容積率別墅創(chuàng)新案例研究1項(xiàng)目來(lái)源：項(xiàng)目來(lái)源：霸州水世界溫泉度假村項(xiàng)目霸州水世界溫泉度假村項(xiàng)目分享人：呂行、于書(shū)元、袁園、李春艷分享人：呂行、于書(shū)元、袁園、李春艷高容積率別墅實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目好品牌的案例高容積率別墅實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目好品牌的案例疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品聯(lián)院產(chǎn)品聯(lián)院產(chǎn)品2創(chuàng)新的疊拼產(chǎn)品，低密度部分容積率創(chuàng)新的疊拼產(chǎn)品，低密度部分容積率0.90.9左右，打出一城一宅，一家一院的口號(hào)左右，打

2、出一城一宅，一家一院的口號(hào)疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品萬(wàn)科萬(wàn)科潤(rùn)園潤(rùn)園地址：武昌徐東才華街潤(rùn)園路8號(hào)建筑面積：3萬(wàn)平方米容積率：1.3（項(xiàng)目整體）產(chǎn)品：高層、小高層、底層項(xiàng)目戶型區(qū)域：200-280平方米特點(diǎn)：通過(guò)巧妙疊拼，保證居住舒適度項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹3分為一層、一躍二、二躍三分為一層、一躍二、二躍三3 3種戶型，做到戶種戶型，做到戶戶有露臺(tái)且都獨(dú)立入戶，保證社區(qū)低密度意向戶有露臺(tái)且都獨(dú)立入戶，保證社區(qū)低密度意向疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品萬(wàn)科萬(wàn)科潤(rùn)園潤(rùn)園一層平面圖二層平面圖三層平面圖CC戶型：戶型：195195平米平米庭院庭院 庭院庭院 露臺(tái)露臺(tái)入戶入戶花園花園4美中不足的是美中不足的是C C戶型沒(méi)有私家庭院，且

3、作戶型沒(méi)有私家庭院，且作為資源條件較好的為資源條件較好的A A戶型面積過(guò)小戶型面積過(guò)小疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品萬(wàn)科萬(wàn)科潤(rùn)園潤(rùn)園A戶型 155B戶型 170北向北向獨(dú)立入戶庭院一層一層一層一層二層二層C戶型：195平米二層二層三層三層南向露臺(tái)南向露臺(tái)南向南向獨(dú)立入戶大面積露天庭院沒(méi)有落地庭院但用雙南向露臺(tái)通過(guò)北向外掛樓梯入戶無(wú)自家花園5將將3 3戶組合成一個(gè)設(shè)計(jì)單元，可以視具體情戶組合成一個(gè)設(shè)計(jì)單元，可以視具體情況進(jìn)行組合拼接，并且實(shí)現(xiàn)接近況進(jìn)行組合拼接，并且實(shí)現(xiàn)接近1 1的容積率的容積率B1B2B3n其通過(guò)適當(dāng)?shù)耐伺_(tái)為上疊產(chǎn)品提供可利用露臺(tái)，通過(guò)錯(cuò)層拼接的方式，使每一戶都有了南向的臥室和采光n保證了每

4、戶都有上下兩層，滿足客戶的基本想象，利用半地下的設(shè)計(jì)，控制了整體層數(shù)n極度壓縮組團(tuán)間距離，減少道路占地，實(shí)現(xiàn)完全的人車分流，提升容積率疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品龍湖龍湖小院青城小院青城 地址：成都青城山下容積率：0.5（包含獨(dú)棟部分），疊院疊院產(chǎn)品容積率在產(chǎn)品容積率在0.9-10.9-1之間之間占地面積：315畝產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、獨(dú)院、疊院案例龍湖龍湖小院青城小院青城6創(chuàng)新創(chuàng)新1212合院的產(chǎn)品形式，在合院的產(chǎn)品形式，在0.60.6的容積率的容積率下實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟的居住感受下實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟的居住感受地址：上海嘉定新城核心城區(qū)建筑面積：50萬(wàn)平方米容積率：0.6（合院別墅部分）產(chǎn)品：雙拼，中式弄堂項(xiàng)目戶型區(qū)域：200-

5、280平方米特點(diǎn)：高密度合院別墅項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品龍湖龍湖藍(lán)湖郡藍(lán)湖郡私密合院別墅合院別墅聯(lián)排聯(lián)排別墅別墅高層高層高層高層sohosoho高層高層廊橋連廊7別墅空間豎向發(fā)展，一個(gè)單元為別墅空間豎向發(fā)展，一個(gè)單元為1212戶，由戶，由獨(dú)棟或雙拼組成獨(dú)棟或雙拼組成新里弄式院落新里弄式院落為高容積率的建筑形式，嫁接中國(guó)傳統(tǒng)人居精神，建筑之間以“里弄”區(qū)隔，由多個(gè)建筑合圍成院落，符合上海人的“里弄情結(jié)”。n一期合院別墅建筑面積2.6萬(wàn)左右，共222套。n產(chǎn)品為12套組成一個(gè)合院組團(tuán)，共6種戶型，面積為203-283。n在別墅用地緊張或容積率要求比較高的情況下，別墅空別墅空間由橫向發(fā)展轉(zhuǎn)變

6、成豎向發(fā)間由橫向發(fā)展轉(zhuǎn)變成豎向發(fā)展，節(jié)省私家花園，打造公展，節(jié)省私家花園，打造公共空間以提高用地效率共空間以提高用地效率。集約式別墅憑借其高品質(zhì)和總價(jià)控制得到了一線城市客戶的認(rèn)可。雙拼雙拼雙拼雙拼獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟中心下沉式庭院兩個(gè)組團(tuán)間間距8-9米左右贈(zèng)送空間，贈(zèng)送面積達(dá)到60%陽(yáng)臺(tái)合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品龍湖龍湖藍(lán)湖郡藍(lán)湖郡8中心合院形成公共空間，為長(zhǎng)居老人提供交流空中心合院形成公共空間，為長(zhǎng)居老人提供交流空間；退臺(tái)與多級(jí)臺(tái)階營(yíng)造立體感，弱化圍合導(dǎo)致間；退臺(tái)與多級(jí)臺(tái)階營(yíng)造立體感，弱化圍合導(dǎo)致的空間壓迫感的空間壓迫感中心合院約300平米，其中下沉式庭院約100平米，每戶私家花園面積約15-20平米。庭

7、院為12戶業(yè)主公用，為增強(qiáng)鄰里關(guān)系提供了一個(gè)良好的交流平臺(tái)，可作為室外會(huì)客廳，或者兒童樂(lè)園。且每個(gè)庭院均有一棵成年大樹(shù)。中心合院采用多級(jí)臺(tái)階，可直通合院外，也為合院打造了多層次的綠化。一樓園林的增加避免對(duì)視，增加私密感。休閑桌椅的布置增加客戶的體驗(yàn)感，也可作為室外會(huì)客廳。休閑桌椅休閑桌椅一樓園林一樓園林類別墅的退臺(tái)立面，以變化的物、形、色完全演繹小空間景觀。退臺(tái)退臺(tái)中心合院周邊綠化增強(qiáng)了地下室的私密性，同時(shí)弱化了垂直落差。庭院綠化庭院綠化合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品龍湖龍湖藍(lán)湖郡藍(lán)湖郡97 7合院的產(chǎn)品形式，與合院的產(chǎn)品形式，與L L型聯(lián)排組合實(shí)現(xiàn)了型聯(lián)排組合實(shí)現(xiàn)了0.60.6左右的容積率左右的容積率地址

8、：重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園禮嘉占地面積：24.7萬(wàn)平方米容積率：0.6產(chǎn)品：獨(dú)棟、合院項(xiàng)目戶型區(qū)域：200-400平方米特點(diǎn)：合院別墅由7棟別墅采用子母樓設(shè)計(jì)，達(dá)到獨(dú)棟感受項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品龍湖龍湖悠山郡悠山郡10創(chuàng)新創(chuàng)新7 7合院別墅，保證每戶都有南向庭院合院別墅，保證每戶都有南向庭院, ,面面積區(qū)間適應(yīng)性較強(qiáng)，面積從積區(qū)間適應(yīng)性較強(qiáng)，面積從210210到到340340由7棟別墅組成，每棟采用子母樓設(shè)計(jì)。子樓相連，母樓分開(kāi)，母樓之間最大間距達(dá)十余米，給人以7個(gè)獨(dú)棟的印象。各棟別墅之間的空隙客觀上為相對(duì)封閉的內(nèi)部公共院落預(yù)留下與外部空間聯(lián)系的視覺(jué)走廊，達(dá)成“內(nèi)”“外”、溝通。二層平面二

9、層平面三層平面三層平面戶戶有庭院合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品龍湖龍湖悠山郡悠山郡11地下層平面地下層平面一層平面一層平面動(dòng)線可以提高土地使用效率，而且不影響別墅之可以提高土地使用效率，而且不影響別墅之間的私密性間的私密性7 7獨(dú)棟圍合在提供獨(dú)棟感獨(dú)棟圍合在提供獨(dú)棟感受的同時(shí)容積率可以做受的同時(shí)容積率可以做到到0.60.6，大大提高了土地，大大提高了土地的使用效率，而且通過(guò)的使用效率，而且通過(guò)戶型及景觀綠化，并不戶型及景觀綠化，并不會(huì)明顯降低別墅的私密會(huì)明顯降低別墅的私密性性實(shí)墻，無(wú)窗通過(guò)綠化等設(shè)施保證通過(guò)綠化等設(shè)施保證居住空間的私密性居住空間的私密性合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品龍湖龍湖悠山郡悠山郡12合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品

10、富力十號(hào)富力十號(hào)地址：朝陽(yáng)區(qū)廣渠路10號(hào)建筑面積：10萬(wàn)平方米容積率：2.25（整體）1 1（合院部分）（合院部分）產(chǎn)品：高層、合院項(xiàng)目戶型區(qū)域：220-500平方米特點(diǎn)：合院別墅容積率達(dá)到1項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹位于北京核心地段的合院別墅，合院容積率位于北京核心地段的合院別墅，合院容積率1 1，整體容積率，整體容積率2.252.25本本案案13合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品富力十號(hào)富力十號(hào)負(fù)一及負(fù)二層一層二層三層以8合院和6合院為主要的聯(lián)合形式以以8 8合院和合院和6 6合院為主要的聯(lián)合形式，每戶均合院為主要的聯(lián)合形式，每戶均有東西兩個(gè)內(nèi)部庭院，至少兩個(gè)雙向露臺(tái)有東西兩個(gè)內(nèi)部庭院，至少兩個(gè)雙向露臺(tái)面積區(qū)間面積區(qū)

11、間（）（）432-500總戶數(shù)總戶數(shù)34功能分布功能分布地下二層地上三層戶間連廊戶間連廊連廊上部連廊上部即為露臺(tái)即為露臺(tái)內(nèi)庭院內(nèi)庭院組團(tuán)內(nèi)部組團(tuán)內(nèi)部地下停車地下停車下沉式下沉式庭院庭院14 聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；并且通過(guò)山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性。 在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，通過(guò)U型或者L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧妙地把內(nèi)院私密化，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果。香江別墅香江別墅聯(lián)院產(chǎn)品聯(lián)院產(chǎn)品香江別墅香江別墅通過(guò)聯(lián)院產(chǎn)品設(shè)計(jì)達(dá)到通過(guò)聯(lián)院產(chǎn)品設(shè)計(jì)達(dá)到0.60.6的容積率，并的容積率，并實(shí)現(xiàn)多重庭院、實(shí)現(xiàn)多重庭院、270270度采光的居住

12、感受度采光的居住感受庭院建筑建筑庭院建筑庭院兩戶別墅之間山墻相連，形成圍合庭院兩戶別墅之間山墻相連，形成圍合庭院兩戶別墅通過(guò)山墻相連形成圍合庭院，同時(shí)山墻相比別墅進(jìn)深長(zhǎng)，更有獨(dú)棟別墅意向15三重庭院設(shè)計(jì)，增加了居住空間與庭院的三重庭院設(shè)計(jì)，增加了居住空間與庭院的互動(dòng)性互動(dòng)性三重庭院 ：將西方的“庭院繞著房子轉(zhuǎn)”和東方的“房子繞著庭院轉(zhuǎn)”兩種設(shè)計(jì)理念相結(jié)合，創(chuàng)造出中西合璧的“深宅大院”，每戶都擁有西式開(kāi)放的前庭、東方圍合式的中庭和后院。 別墅的每一個(gè)空間都可以與庭院對(duì)話、互動(dòng)。美式前院美式前院家庭與鄰里的共享風(fēng)景家庭與鄰里的共享風(fēng)景 坡地別墅獨(dú)有的起伏地勢(shì)給予了公共街區(qū)與前院近 1.6米的高差，

13、通過(guò)臺(tái)階、花壇一體化的處理以及人造材料與天然材制的穿插運(yùn)用，私家的領(lǐng)地感就在這錯(cuò)落的空間中充分顯現(xiàn)。 中式中庭中式中庭戶外的客廳和起居室戶外的客廳和起居室 正對(duì)起居室的百平米的中院設(shè)計(jì)，突出了客廳、廚房以及餐廳的核心家庭空間，大尺度的落地玻璃門讓中院變成一個(gè)有天有地的戶外起居室，一個(gè)純粹的家庭活動(dòng)的核心區(qū)域。私密后院私密后院花園中的主臥花園中的主臥 一層主臥，擁有一個(gè)最私人的自然院落，是一個(gè) 頤養(yǎng) 、 休閑 、 收藏 、 讀書(shū)、嬉鬧的好地方。后院，不僅是一個(gè)居住的空間，更是一個(gè)精神的寓所。通過(guò)花架、矮墻等局部構(gòu)件相連山墻保證庭院的私密性前前 院院內(nèi)內(nèi) 院院后后 院院建筑建筑兩戶別墅兩戶別墅U型

14、聯(lián)院，型聯(lián)院，雖然更能突顯獨(dú)棟雖然更能突顯獨(dú)棟意向，但容積率損意向，但容積率損失較大失較大聯(lián)院產(chǎn)品聯(lián)院產(chǎn)品香江別墅香江別墅16在內(nèi)院的基礎(chǔ)上，添加連廊增加贈(zèng)送，容在內(nèi)院的基礎(chǔ)上，添加連廊增加贈(zèng)送，容積率可實(shí)現(xiàn)積率可實(shí)現(xiàn)0.640.64 地址：河北薊縣占地面積：2800萬(wàn)建筑面積：1000萬(wàn)產(chǎn)品類型：聯(lián)排、獨(dú)棟、洋房案例盤龍谷盤龍谷 中間戶型，使用面積在210平米左右，其與A戶型連廊下面積全部贈(zèng)送的同時(shí) 增強(qiáng)了庭院的私密性AACCBBA A：220220平米平米B B：200200平米平米C C：226226平米平米聯(lián)院產(chǎn)品聯(lián)院產(chǎn)品薊縣薊縣盤龍谷盤龍谷私家庭院17連廊配合中央庭院，保證私密性的同

15、時(shí)，連廊配合中央庭院，保證私密性的同時(shí)，提高了庭院的視覺(jué)沖擊感，容積率提高了庭院的視覺(jué)沖擊感，容積率0.560.56臥室臥室客廳客廳拋棄古老聯(lián)排前庭后院的格局，將院子集中在戶型中間，兩側(cè)構(gòu)筑物用空中連廊相連接。 院子完全集中，實(shí)際面積很小，展示效果很強(qiáng) 院子私密得到保證，客廳與臥室同享大面積綠地，用連廊和院子自然分割客用和私人空間 連廊面積可贈(zèng)送次次臥臥主臥主臥8.3米米實(shí)際庭院面積僅60平米庭院與連廊面積全贈(zèng)送庭院與連廊面積全贈(zèng)送毛坯廊橋及內(nèi)庭毛坯廊橋及內(nèi)庭入戶起居室入戶起居室6060平米平米聯(lián)院產(chǎn)品聯(lián)院產(chǎn)品中糧中糧祥云社區(qū)祥云社區(qū)18類別墅產(chǎn)品選型類別墅產(chǎn)品選型p適當(dāng)縮放潤(rùn)園產(chǎn)品戶型，保證容積率在0.9左右，戶型面積區(qū)間在160-180平米之間p建議在除疊墅產(chǎn)品外，適當(dāng)布置少量低容積率產(chǎn)品如：聯(lián)院或合院，減弱疊墅產(chǎn)品對(duì)低密度氛圍的貶損p堅(jiān)持綠地院落化原則，壓縮不必要的大型景觀園林p組團(tuán)內(nèi)人車分流，減少不必要的道路占地疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品聯(lián)院聯(lián)院合院合院成都成都小院小院青城（青城（r=1r=1）武漢武漢. .萬(wàn)科潤(rùn)園萬(wàn)科潤(rùn)園（r=0.9r=0.9）北京北京. .祥云祥云（r=0.56r=0.56）案例案例北京北京. .香江別墅香江別墅（r=0.6r=0.6） 上海上海. .龍湖藍(lán)龍湖藍(lán)湖郡（湖郡（r=0.6r=0.6