房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳查賬報告

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳審核鑒證報告 年度（適用于無保留意見的報告）××稅審字（200 ）第 號××××公司：我們接受貴公司的委托約定書編號：×××，對貴公司提供的 年度企業(yè)所得稅年度納稅申報表及其附表情況進行審核。貴公司對所提供的會計資料及納稅資料的真實性、合法性、完整性負責。我們的責任是根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對相關報表、賬冊、憑證及其他有關納稅資料進行審核、調(diào)整。我們的審核是按照注冊稅務師管理暫行辦法、注冊稅務師執(zhí)業(yè)準則（試行）和稅務代理業(yè)務規(guī)程（試行）、稅務代理從業(yè)人員守則（試行）及長沙市國家稅務局

2、、長沙市地方稅務局的有關規(guī)定進行的。在審核過程中，我們結(jié)合貴公司的實際情況，實施了包括抽查會計記錄等我們認為必要的審核程序。具體審核結(jié)果如下：一、貴公司 年度會計利潤的賬面數(shù)為 元。經(jīng)審核，貴公司本年度企業(yè)所得稅應納稅所得額在會計利潤的基礎上應作以下調(diào)整：（一）、調(diào)增事項1收入項目2稅前扣除項目（按申報表順序列示）3本期預售收入的預計毛利額預售收入預計毛利額注:預計毛利額=預售收入×預計毛利率( %)4.影響應納稅所得額的相關稅費項目（按稅費分項列示）以上合計審核調(diào)增數(shù) 元。（二）調(diào)減事項1收入項目2稅前扣除項目3本期已結(jié)轉(zhuǎn)銷售銷售收入的預計收入的預計毛利本期已結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預售收入

3、預計毛利額注:預計毛利額=本期已結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預售收入×預計毛利率( %)4.影響應納稅所得額的相關稅費項目以上合計審核調(diào)減數(shù) 元。（三）彌補以前年度虧損（四）免稅所得（列明所得項目、金額）（五）經(jīng)調(diào)整后，貴公司本年度應納稅所得額為：調(diào)整后應納稅所得額=會計利潤+審核調(diào)增數(shù)-審核調(diào)減數(shù)-彌補以前年度虧損-免稅所得 =二、貴公司本年度實際應納企業(yè)所得稅（一）適用稅率（二）應繳所得稅額（三）期初多繳的所得額（四）已預繳所得稅額（五）應補稅的境內(nèi)外投資收益的抵扣稅額（六）經(jīng)批準減免和可抵免稅額（七）實際應補（退）稅額實際應補（退）稅額=應繳所得稅額-期初多繳的所得額-已預繳所得稅額-應補稅

4、的境內(nèi)外投資收益的抵扣稅額-經(jīng)批準減免和可抵免稅額三、其他事項說明（對無法作出審核意見的必須作出說明）(一)實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間的差異情況(二)重大經(jīng)營事項1開發(fā)項目的基本情況2配套設施開發(fā)完工后轉(zhuǎn)作經(jīng)營用房產(chǎn)情況。3出租開發(fā)產(chǎn)品情況。4委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品情況。5境外銷售情況。6視同銷售情況。 7其他（三）關聯(lián)方及關聯(lián)交易（四）其他需說明事項報告附件：（一）鑒證報告附注（二）資產(chǎn)負債表如已經(jīng)中介機構(gòu)審計的，應附審計后的資產(chǎn)負債表。（三）利潤表如已經(jīng)中介機構(gòu)審計的，應附審計后的利潤表。（四）現(xiàn)金流量表如已經(jīng)中介機構(gòu)審計的，應附審計后的現(xiàn)金流量表。如企業(yè)未編制該報表，應作出說明

5、。（五）經(jīng)審核確認的企業(yè)所得稅年度納稅申報表及其附表1附表一（1）：銷售（營業(yè)）收入及其他收入明細表2附表二（1）：成本費用明細表3附表三：投資所得（損失）明細表 4附表四：納稅調(diào)整增加項目明細表 5附表五：納稅調(diào)整減少項目明細表 6附表六：稅前彌補虧損明細表 7附表七：免稅所得及減免稅明細表8附表八：捐贈支出明細表9附表十：境外所得稅抵扣計算明細表10附表十一：廣告費支出明細表11附表十二：工資薪金和工會經(jīng)費等三項經(jīng)費明細表12附表十三：資產(chǎn)折舊、攤銷明細表13附表十四（1）：壞帳損失明細表（六）中介機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（七）中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)資格證（八）注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格證書長沙市 事務所 中國注冊稅務

6、師:地址： 中國注冊稅務師:電話： 二 年 月 日201X年度所得稅匯算清繳納稅申報審核鑒證報告附注一、 企業(yè)基本情況XX房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“貴公司”）是于 年 月 日經(jīng)長沙市工商行政管理局批準登記成立的有限公司（有限責任公司），注冊號為： ，住所：長沙市 號，法定代表人： ，注冊資本： 萬元人民幣，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)， 。稅務登記證號： 。二、企業(yè)基本的稅收政策（一） 主要稅（費）項目及稅（費）率稅（費）項目計稅依據(jù)稅（費）率營業(yè)稅營業(yè)額5%城市維護建設稅按應繳流轉(zhuǎn)稅稅額計征7%教育費附加按應繳流轉(zhuǎn)稅稅額計征3%地方教育費用附加按應繳流轉(zhuǎn)稅稅額計征X%企業(yè)所得稅按應納稅所得額25%（

7、二） 主要的稅收優(yōu)惠優(yōu)惠項目國家文件依據(jù)具體優(yōu)惠政策規(guī)定稅務機關批準文號無無無無三、企業(yè)主要的會計政策1、 會計制度：執(zhí)行小企業(yè)會計準則或企業(yè)會計準則及其配套規(guī)定。2、 會計年度：自公歷1月1日起至12月31日止。3、 記賬本位幣：采用人民幣為記賬本位幣。4、 記賬基礎和計價原則：以權(quán)責發(fā)生制為記賬基礎，以實際成本為計價原則。5、外幣業(yè)務核算方法：會計年度內(nèi)涉及外幣的經(jīng)濟業(yè)務，按發(fā)生當月月初外匯價折合本位幣入賬，年末將外幣賬戶余額按年末外匯市場中間價折合本位幣進行調(diào)整，調(diào)整后記賬本位幣余額與原賬面余額之間的差額列入?yún)R兌損益。6、壞賬核算方法：（1）壞賬的確認標準債務人破產(chǎn)或者死亡，以其破產(chǎn)財產(chǎn)

8、或者遺產(chǎn)清償后，仍然不能收回的；或因債務人逾期未履行償債義務,并有足夠的證據(jù)表明無法收回或收回的可能性極小的應收款項。（2）壞賬損失核算方法本公司直接轉(zhuǎn)銷法。7、存貨核算方法：（1）存貨分類本單位存貨分為開發(fā)成品、低值易耗品等。（2）存貨以實際成本計價。8、固定資產(chǎn)計價和折舊方法（1）固定資產(chǎn)計價：按取得時實際成本計價。固定資產(chǎn)分類為：房屋建筑物、機器設備、運輸設備、辦公設備、其他設備等。（2）固定資產(chǎn)折舊采用直線法計算。9、收入確認方法：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認按照國稅發(fā)(2009)31號文件規(guī)定的方法確認。10、所得稅的會計處理方法采用應付稅款法。四、會計利潤的審核1、銷售收入的審核（1）、

9、關于一期項目銷售收入的審核一期項目已于20XX年完工，總可售面積 平方米，截止2010年12月31日，總的計稅成本 元，單位計稅成本 元。一期項目已經(jīng)簽訂銷售合同面積 平方米，銷售金額 元，一期賬面累計結(jié)轉(zhuǎn)收入 元，少結(jié)轉(zhuǎn)收入 元。（2）、關于二期項目銷售收入的審核二期項目包括兩個組團（其中二期一組團已于2008年完工，二期二組團已于2010年完工）已于2010年全部完工，總可售面積 平方米，截止2010年12月31日，總的計稅成本 元，單位計稅成本 元。二期項目已經(jīng)簽訂銷售合同面積 平方米，銷售金額 元，二期項目賬面累計結(jié)轉(zhuǎn)收入 元，少結(jié)轉(zhuǎn)收入 元。經(jīng)審核，上述少結(jié)轉(zhuǎn)收入合計 元，確認銷售收

10、入總額為 元。2、銷售成本的審核（1）、關于一期項目銷售成本的審核一期項目已于2007年完工，總可售面積 平方米，截止2010年12月31日，總的計稅成本 元，單位計稅成本 元。一期項目已經(jīng)簽訂銷售合同面積 平方米，應結(jié)轉(zhuǎn)成本 元，一期賬面累計結(jié)轉(zhuǎn)成本 元，少結(jié)轉(zhuǎn)成本 元。（2）、關于二期項目銷售成本的審核二期項目包括兩個組團（其中二期一組團已于2008年完工，二期二組團已于2010年完工）已于2010年全部完工，總可售面積 平方米，截止2010年12月31日，總的計稅成本 元，單位計稅成本 元。二期項目已經(jīng)簽訂銷售合同面積 平方米，應結(jié)轉(zhuǎn)成本 元，二期項目賬面累計結(jié)轉(zhuǎn)成本 元，少結(jié)轉(zhuǎn)成本 元

11、。經(jīng)審核，上述少結(jié)轉(zhuǎn)成本合計 元，確認銷售成本總額為 元。3、利潤總額的審核貴公司本納稅年度賬面利潤總額 元，經(jīng)上述審核，確認利潤總額為 （賬面利潤）+ （收入調(diào)整）- （成本調(diào)整）= 元。五、納稅調(diào)整事項說明1、納稅調(diào)整增加事項的審核、職工福利費支出的審核根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（中華人民共和國國務院令第512號）第四十條企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準予扣除。國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知（國稅函200998號）四、關于以前年度職工福利費余額的處理根據(jù)國家稅務總局關于做好2007年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的補充通知（國稅函2

12、008264號）的規(guī)定，企業(yè)2008年以前按照規(guī)定計提但尚未使用的職工福利費余額，2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應首先沖減上述的職工福利費余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。貴公司本年度在“管理費用”中列支福利費支出 ， 故納稅調(diào)整增加經(jīng)審核確認為 元。、職工教育經(jīng)費支出的審核根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（中華人民共和國國務院令第512號）第四十二條除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資、薪金總額2.5%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通

13、知（國稅函200998號）五、關于以前年度職工教育經(jīng)費余額的處理對于在2008年以前已經(jīng)計提但尚未使用的職工教育經(jīng)費余額，2008年及以后新發(fā)生的職工教育經(jīng)費應先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續(xù)使用。貴公司本年度在“管理費用”中計提但尚未使用的職工教育經(jīng)費支出 元；故納稅調(diào)整增加經(jīng)審核確認為 元。、業(yè)務招待費支出的審核根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（中華人民共和國國務院令第512號）第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5。貴公司本年度在“管理費用”中列支招待費 元，按實際發(fā)生的業(yè)務招待費支出60%

14、的比例計算可稅前扣除的限額為 ×60%= 元；本納稅年度銷售（營業(yè)）收入 元，按銷售（營業(yè)）收入5的比例計算可稅前扣除的業(yè)務招待費限額為 ×0.5%= 元，取其低者為允許稅前扣除的稅收金額元，超標 - = 元，貴公司自報納稅調(diào)整增加0.00元,納稅調(diào)整增加經(jīng)審核確認為 元。、捐贈支出的審核根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（中華人民共和國國務院令第512號）第五十三條企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除。財政部 國家稅務總局 民政部關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知（財稅2008160號）一、企業(yè)通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其

15、部門，用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。貴公司本納稅年度在“營業(yè)外支出”中列支捐贈支出 元,但未通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，且未取得規(guī)定的捐贈憑證，不得稅前扣除，貴公司自報納稅調(diào)整增加 元,納稅調(diào)整增加經(jīng)審核確認為 元。、罰金、罰款和被沒收財物的損失的審核根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法第十條 在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；貴公司本納稅年度在“營業(yè)外支出”中列支罰款支出 元，上述支出不得稅前扣除，貴公司自報納稅調(diào)

16、整增加 元,納稅調(diào)整增加經(jīng)審核確認為 元。、稅收滯納金的審核根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法第十條 在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（三）稅收滯納金；貴公司本年度在“營業(yè)外支出”中列支稅收滯納金 元，不允許稅前扣除，貴公司自報納稅調(diào)整增加 元,納稅調(diào)整增加經(jīng)審核確認為 元。、房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤的審核根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā) 2009 31號）第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定: （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

17、0;第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 貴公司本納稅年度三期未完工開發(fā)項目，實現(xiàn)預售收入 元，預計利潤為 ×10%= 元，貴公司自報納稅調(diào)整增加 元,納稅調(diào)整增加經(jīng)審核確認為 元。2、納稅調(diào)整減少事項的審核 、房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤的審核貴公司以前年度完工開發(fā)產(chǎn)品，已按預計利潤計入當年應納稅所得。本期將預售收入轉(zhuǎn)為銷售收入，其結(jié)轉(zhuǎn)的預售收入已按稅收規(guī)定的預征率計算的預計利潤 元，應作納稅調(diào)減處理。2009年按照10%的預計毛利率計算的預售收入 元(2008年及以前年度預計利潤已在2009年度所得稅匯算清繳時調(diào)減)，合計以前年度預售收入預計的利潤為 ×10%= 元，貴公司自報納稅調(diào)整減少 元,納稅調(diào)整減少經(jīng)審核確認為 元。上述審核確認貴公司本納稅年度納稅調(diào)整額共計