某房地產可行性研究報告

1、6、產品規(guī)劃設計建議6.1 .1項目建筑風格發(fā)展建議建筑注重現(xiàn)代主義的特點，主張力求簡潔。建筑是凝固的音樂，整體建筑風格簡約、現(xiàn)代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。住宅南向立面強調視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強調視覺的光潔，加強了凸窗、陽臺前后進退的塊體組合。各組團相對統(tǒng)一的建筑風格，但在一些配套設施(如會所,變電站)建筑上需有別于其他的形態(tài)?？傊ㄖ⒚婕纫獏^(qū)別于同類產品，以免形成同質化產品,又要體現(xiàn)現(xiàn)代簡約風格的立面，舒適生活的功能及審美需求。荷蘭風格派建筑的主要特點是外觀簡約，色彩鮮艷靚麗，以灰色為主色調，配以少量的紅黃藍為搭配色，相比起咸寧其他

2、樓盤的單一色彩，采用荷蘭風格派風格的建筑形態(tài)及色彩將區(qū)別于其它產品。6.2 項目產品設計6.2.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數：12096÷（100×20%+150×30%+220×

3、40%+300×10%）=66戶型配比：面積（） 比例（按戶數%） 備注100-110 20% 1、各戶型內部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 6.2.2住宅1.方案總面積：7200層高：12層戶數：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復式依據：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。2.分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1

4、500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。3.戶型設計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式2-3衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內有效使用面積盡量大（90%以內）6.2.3停車場需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均

5、1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。地下停車場的設計依據：地下停車場平面示意圖地下停車場的立面示意圖方案方案的經濟核算：經濟指標 額度 計算依據面積 4320 停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位 123個 35/個造價 693萬元 1600元/出租 效益 44萬元/年 租價300元/個×月回收期 15.8年 693÷44出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738-693注：停車位售價的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關系計算，一般咸寧市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年

6、回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷8%=4.5萬元/個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。供需差額為24個。停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間

7、共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。6.3其他物業(yè)形式建議 6.3.1景觀建議以人為本的概念已成為當下社區(qū)景觀的基本理念，綠化環(huán)境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來營造環(huán)境和附加值的體現(xiàn)。坡地園林設計以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個綠化組團全年常綠、季季花香；景觀小品以雕塑、石或木質藝術小品加以點綴。以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營造出日夜生動的美好景致。做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設，車

8、道區(qū)域則可采用瀝青鋪地。室外停車場的地面用植草磚進行鋪設以增加綠化氛圍；小區(qū)內可以在綠化組團之間或宅前綠化之間設置一些游戲設施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。6.3.2會所建議會所是體現(xiàn)住宅功能的重要部份。與商業(yè)的休閑功能有所區(qū)別，本案的會所只向住戶開放，且會所的充施提供，其標準將適度高于商業(yè)內的設施。通過住宅樓的電梯可直達會所。凡是購買住宅的客戶，便自然成為會所的終身會員。發(fā)放小區(qū)會員卡，會員卡代表了住客的身份，在小區(qū)內暢通無阻。會所設施采用部份收費，收費標準只求設施自養(yǎng)即可。會所功能設施建議如下：體閑娛樂 生活配套l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l

9、咖啡廳及茶室l 室內小型溫水泳池（可選）l 簡易中西餐廳l 棋牌室l 閱覽室等等 l 24小時便利店l 小型醫(yī)療保健站l 美容美發(fā)l 幼兒托管室l 寵物診所l 商務中心（提供代客購車船票、郵寄、代收公用事業(yè)費、打字、打印、復印等服務，由物業(yè)公司進行代辦）l 干洗房等6.3.3建材、環(huán)境以及配套建議：由于目前地塊處于規(guī)劃設計階段，我們僅僅在幾個局部提出一些配套方案的建議，供開發(fā)商參考： 建議為項目設置足夠的機動車位及非機動車位； 建議社區(qū)內各區(qū)域各有主題色調，豐富外觀及色彩； 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶隱私及保密要求。6.3.4智能化建議綜述在全球經濟一體化的時代，智能化將是小區(qū)開發(fā)的重要環(huán)

10、節(jié)，建議本項目設置信息通信（電話、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安保中心機房，消防控制中心。1.電話及寬帶接入系統(tǒng)：電話總機和計算機網絡的管理采取綜合布線系統(tǒng)，主干線采用光纜敷設，室內水平線采用五類線用線槽或穿管敷設。計算機網絡系統(tǒng)是一個典型的計算機區(qū)域網絡，采用高速以太網（ETHERNET）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接，支持100Mbps的傳送速率，系統(tǒng)可以通過網橋或路由器與其它區(qū)域網，廣域網連接，以實現(xiàn)通信自動化。2.有線電視系統(tǒng)：系統(tǒng)采用寬帶雙向傳輸系統(tǒng)，以方便地進行接收和發(fā)送信息信號。社區(qū)服務中心等適當部位設置電視信息終端。3.對講系統(tǒng)：

11、每戶入口安裝可視對講主機及電控門鎖，各戶對講系統(tǒng)與社區(qū)入口的門口機及社區(qū)管理中心聯(lián)網。4.報警系統(tǒng)：在需要位置設紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區(qū)安保中心聯(lián)網。5.門禁系統(tǒng)：每幢大樓入口安裝電子門禁，業(yè)主持卡出入建筑物。6.背景音響、廣播系統(tǒng)和監(jiān)控：ACS廣播系統(tǒng)包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統(tǒng)組成，在功能上互相獨立，在設備上有機結合。園區(qū)內設安全保衛(wèi)管理中心，建筑均設有遠紅外防盜報警系統(tǒng)，必要時向保安中心發(fā)出報警信號，采取應急措施。7.設備監(jiān)控：在社區(qū)主要出入口及需要位置設攝像機，通過攝像機及其輔助設備（鏡頭、云臺等）直接觀看被監(jiān)視場所的情況，同時把監(jiān)視場所的圖像全部或部分記錄下來。系

12、統(tǒng)采用硬盤數碼錄像機替代傳統(tǒng)的多畫面分隔器和長時間錄像機的組成模式。6.4. 各類戶型的配比6.5 項目分期開發(fā)序號工程名稱建筑面積（）層數備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車廠43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室7、項目總體營銷策略7.1.1推廣名義7.1.2項目核心價值體系的建立1 戰(zhàn)略思路除了在產品服務、理念上創(chuàng)造產品差異化以外，還應避免與市場上同類產品營銷手段的同質化。本項目總體的推廣戰(zhàn)略思路為：1.1由內及外先攻占本地（九江）市場，再擴散至

13、外圍市場（下屬縣鎮(zhèn)）。1.2由淺及深先做基礎營銷，再做深度營銷。層層鋪墊，循序漸進。1.3由線及面通過各條營銷推廣戰(zhàn)線（廣告線，活動線等）的并肩發(fā)展讓產品迅速竄紅市場并全面取得營銷成果。2 營銷思路利用各種有效的推廣渠道，始終訴求一種“功能配套及景觀”的概念，在目標客群中形成深厚的產品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產品。1）行坐并舉強化行銷在整個營銷過程中的核心作用；壯大坐銷的直觀力量，如通過售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優(yōu)化等舉措，將產品的品質感、現(xiàn)場環(huán)境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點線貫通以點和線組成面進行傳播推廣：公關活動及SP活動結合“時點”開展， “推廣線”分軟硬

14、兩方面穿插展開。3）出奇制勝利用系列非常規(guī)的推廣手法，營銷舉措，引起市場高度關注與信服，迅速強占客源。7.1.3項目推廣訴求本案先天價值挖掘及后天價值的賦予都力求能夠做到最大化、最好化、最深化、最透徹，在了解及熟知本項目的一切指標和綜合因素后項目調研組深入市場與消費群體，總結出本案的一切可用傳播資源，整合如下：1、從本案的產品類別2、從本案的產品功能3、從本案的服務理念4、從本案的客服訴求5、從功能配套齊全的角度6、從城市規(guī)劃角度闡述本案的投資價值7、從本案所處區(qū)域進行前景描述8、從本案的建筑設計風格9、從時尚品位10、從生活方式11、從生活品位12、從藝術人生7.1.4推廣策略媒介組合“四輪

15、驅動”的渠道策略要使項目在市場上一炮而紅，在渠道選擇上一方面要重視見效快、影響力淺的渠道，如報紙與電視廣告。同時更應重視事件行銷、社區(qū)活動等見效慢、影響深的渠道。采用四輪驅動策略，即報紙廣告、軟文與新聞、事件行銷（客戶活動）、電視新聞四個主要的傳播渠道。報紙廣告的功能重在樹立知名度和項目基礎信息的傳播；軟文與新聞的功能在于維持市場對項目的持久關注，并適當發(fā)揮促銷作用；事件行銷的主要目的在于維護企業(yè)與客戶的關系，激發(fā)人際傳播，發(fā)揮口碑效應，讓每一個客戶都成為項目的義務宣傳員。電視新聞在項目形象到位后推出，承擔項目文化的建設與傳播職能。7.1.5營銷環(huán)境的營造營銷是任何項目獲取利潤得一種必然途徑，

16、是最直接的一種方式，成功的項目一定要學會表演，懂得最低成本傳播法則。任何項目的前期準備怎樣足夠、怎樣充分，營銷才是最看到成績的一種表現(xiàn)形式，也是為了營銷效果最大化，利潤獲得最大化。本案要想在市場中處于主導地位，力求銷售狀況的最優(yōu)化，在營銷環(huán)境上對工地包裝，工程進度，樣板間和環(huán)境改造等環(huán)節(jié)上進行扎實的工作。六 價格策略項目距離入市尚早，且市場瞬息萬變，故本項目的價格制定是越晚越有利，進入內部認購期可制定項目均價，用以試探市場熱度，深入了解項目優(yōu)劣，更深層次的通過試探市場進一步挖掘項目潛在賣點，有效規(guī)避風險，以力求項目利潤的最大化原則，給項目創(chuàng)造更大價格空間。8、項目開發(fā)投資與財務分析8.1投資估

17、算在房地產開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。8.1.1投資估算相關說明投資估算范圍投資估算編制依據投資估算說明8.1.2分項成本估算房地產項目的投資概算應包括以下內容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。A土地費用：土地出讓金政府一次性收取的標準地價拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償的開支）圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四

18、層。根據掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：按照A市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、

19、 附屬物（水、電、電話、空調以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：1、 搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2、過渡費：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3、管理費，委托拆遷費：349

20、29平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評估費：35000元B建設成本估算前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。設計方案一：對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計建筑面積：17906。

21、地塊內大致布置：一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%?？偨ㄖ娣e：61460，容積率：2.17高層均設計地下室，面積為4861，總戶數約為297戶。建筑成本估算：工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。（規(guī)劃設計：10萬元；建筑設計：5元/平方米；地質勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）建筑安裝工程費用根據相關建設工程造價指標，結合本項

22、目實際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務功能裝修按1000元/計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案工程成本：樁基：59460*100元/=594.6萬元地下室：4861*600元/=291.66萬元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內各項構筑物等內容。根據本項目實際情況，按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。室外水電氣工程：按50元/計算，本項目的室外工程費為

23、萬元。建設配套費用。包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。工程建設監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。建設單位管理費：按前五項費用之和的2%計提。預備費：由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。C營銷預算項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業(yè)的公關開支D金融成本貸款引起的利息支出按本項目建設期二年，貸

24、款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支8.1.3總成本估算說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案1）項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務費用9）各種稅金支出10）預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。8.1.4銷售收入估算依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：小高層