某房地產(chǎn)場可行性分析報告

1、資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載某房地產(chǎn)市場可行性分析報告地點：時間：說明：本資料適用于約定雙方經(jīng)過談判，協(xié)商而共同承認，共同遵守的責任與 義務(wù)，僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時 請詳細閱讀內(nèi)容蕪湖錦天房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司第一章總論1、申請項目的主要內(nèi)容1天和苑小區(qū)地塊位于蕪湖市中心區(qū)五一廣場西北角（為一類地區(qū)），該 地塊總用地面積46809耐，原為蕪湖市天河羽絨廠用地，沿五一廣場正面一幢 原天河羽絨廠辦公樓計劃保留，該地塊平面呈三角形，地勢平坦，其東南兩側(cè) 臨城市主干道九華山路和團結(jié)西路。西北臨長宇路，該地塊交通便捷，周邊城

2、市基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，環(huán)境整潔，地理位置優(yōu)越，南距市中心的赭山公 園垂直距離僅為180M,區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，2結(jié)合城市環(huán)境發(fā)展及地域環(huán)境特 征設(shè)計現(xiàn)代建筑群，擬建15-25-29的現(xiàn)代高品位的高層住宅社區(qū)。2、社會經(jīng)濟意義1該項目的開發(fā)建設(shè)是蕪湖市重點工程項目之一，目前該項目周邊已開發(fā) 建成了香樟花園、仁和小區(qū)，汀苑小區(qū)已經(jīng)逐步形成了蕪湖新型城區(qū)之一，因 此項LI建成以后將填補該地區(qū)沒有高層的歷史，滿足居民的各個層次的需要，2 公司將計劃綜合考慮整個小區(qū)景觀，對地面進行重新裝修改造，精心組織實 施，重新建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美、生活方便、文化氛圉濃郁、功能配套的“自然與 人文和諧共生的風景家園”，

3、勢將成為蕪湖城市景觀的新亮點。3、實施項LI優(yōu)勢及風險實施項LI優(yōu)勢：1從城市發(fā)展趨勢來分析：蕪湖市區(qū)自1998年以來，每 年商住樓開工建設(shè)面積150萬平方米，竣工面積約為150萬平方米，存量約為 10萬平方米，（2001年市區(qū)商品房上市量為100萬平方米，銷售量110萬平方 米，）形成需求大于供給的市場局面，2003年上半年商品房銷售28. 3萬平方 米，同比增長84.73%，總體上保持了健康，快速發(fā)展態(tài)勢，供求基本平衡， 隨著我市經(jīng)濟快速增長，工業(yè)化和城市化加快，郊區(qū)和三縣的一些集鎮(zhèn)將劃入 城市，部分農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口，在這種轉(zhuǎn)移和流動過程中，必將帶來新城 鎮(zhèn)的興起，舊城鎮(zhèn)的更新和外延。

4、更顯得市區(qū)一類地區(qū)的土地稀缺，2另隨著 “濱江大道”，“南門灣古城”，“東郊路商業(yè)街”，“美食街二期工程”等 一批重點工程落實啟動，這些無疑給房地產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢的良機。2003 年蕪湖土地拍賣11宗，面積達50萬平方米，合同價格7. 8億，意味著土地價 比去年增長了 20%。3山于種種客觀因素使得原華僑皮鞋廠地塊，火柴廠地塊和 蕪湖電機廠地塊等項L1流拍，這將造成未來兒年的市場商品房供應(yīng)將可能減 少，對本項LI上市銷售的優(yōu)勢將是非常大，4另2002年8月以后拍賣的土地規(guī) 劃要求除天河苑以外都是多層項LI,這無疑對天河苑的高層定位乂是一項非常 大的優(yōu)勢。5因此只要抓住未來的市場機遇，用心建設(shè)

5、項目，必將給社會和自 身發(fā)展帶來雙贏效益。實施項LI風險：1 2002年蕪湖新馬投資公司開發(fā)的“南瑞新城”近50萬 平方米和蕪湖長江長置業(yè)有限公司正在開發(fā)的“長江長現(xiàn)代城” 46萬平方米的 住宅商品房將逐步投放市場很有可能會對該項LI造成一定的壓力，可能預(yù)先分 流部分H標客戶。2目前蕪湖房地產(chǎn)市場上存在結(jié)構(gòu)不合理的形勢，居民對購 買適中價位的中等戶形呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，受蕪湖居民對高層住宅購房消費 觀念的制約，可能會造成一些項LI市場銷售不旺，經(jīng)營期過長的局面，這些因 素有可能會給銷售產(chǎn)生負面影響。3山于高層住宅具有建筑成本高，物業(yè)使用 成本高，如在電梯維護，更換，雙回路供電問題，二次供水，消

6、防等新的管理 課題等，對于傾向于多層住宅的潛在客戶吸引力相對較弱。4近三年蕪湖房地 產(chǎn)開發(fā)數(shù)量增長過快，有可能造成局部的供過于求。但是相繼高層住宅鐵佛花 園、中西友好花園、成功開發(fā)以來，蕪湖市高層住宅的開發(fā)數(shù)量大增，如水木 年華、金鼎花園，浩成置業(yè)、君臨天廈、長江長現(xiàn)代城和本項這無疑加大 了U前高層項口市場競爭壓力。分析結(jié)論：1天和苑三面臨街，九華路貫通蕪湖市南北，赭山路如玉帶環(huán) 腰連通蕪湖市東西，長宇街直達鳳凰美食街，交通便利，四通八達。天和苑北 臨香樟城市花園，東臨泰華園，周邊人口密集，城市生活設(shè)施完善，社區(qū)環(huán)境 成熟，區(qū)位優(yōu)勢明顯，控守蕪湖市中心區(qū)域東北門戶五一廣場，對于以五一廣 場為中

7、心的城市東北部和北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)方向的潛在購房者具有較大的吸引 力，南隔赭山路與赭山公園相臨，赭山公園是蕪湖市的綠肺，赭山公園的環(huán)境 清雅、空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢，將增加項H的附加值，九華路、赭山 路、長宇街圍合成一個金三角，2天和苑三面臨街建筑，可用于開發(fā)現(xiàn)代化的 大型超市賣場、沿街商鋪，可滿足客戶日常的購物、休閑、娛樂等生活需求， 對周邊區(qū)域都可以形成吸引力，人們生活十分便利。 3目前城北經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)在蕪湖市占有重要的地位，且發(fā)展勢頭看好，天和苑控守蕪湖市中心區(qū)域東 北門戶五一廣場，是蕪湖市中心區(qū)域和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)連接的必經(jīng)地段，這必將使 該項訂板塊升值。4、項目計劃目標（設(shè)計構(gòu)思）“自然

8、與人文和諧共生的風景家園”天和苑小區(qū)設(shè)計定位1天和苑小區(qū)在規(guī)劃立意之初，就考慮到要用文化融入江南名城蕪湖，從 特色上體現(xiàn)蕪湖，為城市建設(shè)及景觀大環(huán)境做出自己的貢獻，以小區(qū)獨特的地 理位置，在朝南面對小赭山的方向上，建筑群以扇形的布局增加與赭山公園的 接觸面，使小區(qū)從整體上與自然清新的綠色氛圍相擁，營造小區(qū)良好的外部景 觀氛圍。同時，為了將綠色清新的空氣引入小區(qū)，我們在小區(qū)中部面向小赭山 設(shè)置了綠色的景觀軸（中心花園），使小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與赭山自然的風光融為 一體，這條景觀軸形成了整個小區(qū)的綠色呼吸系統(tǒng)一一“綠肺”，使得小區(qū)成 為一個在優(yōu)美的環(huán)境中吐納生息的有機體。2從建筑層次、綠化景觀、空間形態(tài)

9、多方面來塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象， 在小區(qū)中心的景觀環(huán)境設(shè)計上，以“水”為主題，設(shè)計富有豐滿優(yōu)美曲線的溪 流，清波蕩漾的綠水中放置弧橋連接沿水兩岸，水岸邊利用富有層次和韻律的 草坪系統(tǒng)及色彩鮮艷的草間小徑，以及立體的文化生態(tài)系統(tǒng)（亭、臺、船、 閣、架等）為居民提供一個修身養(yǎng)性、放飛心情的場所。水岸邊綠化景觀中， 種植含笑、桂花、梔子等色香俱佳的植物品種，提升綠化系統(tǒng)的特色和品味。3小區(qū)的景觀軸以南北兩個水上廣場為始末，同時，這兩個廣場也正對三 個出入口，對于小區(qū)的形象起到畫龍點晴的作用。同時，中心花園的三幢點式 高層，底部架空，使整個小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境融匯貫通。為了體現(xiàn)小區(qū)景觀設(shè)計中“生態(tài)文化園”的

10、理念，除了在中心花園中進行 富有韻味的文化營造外，宅間綠化系統(tǒng)也要形成一個文化園的次中心。我們在 設(shè)計中首先賦予每個院落獨特優(yōu)美的主題一一“琴苑”、“棋苑”、“詩 苑”、“畫苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)、建筑小 品、亭臺和雕塑及不同色彩材質(zhì)的鋪地，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋 詩畫，一派修然自得的休閑生活氛圍。4住宅群采用15-25-29層的空間輪廓體系，南低北高，既能有利于整個住 宅群的日照分析。同時，乂能保證對于赭山公園的視線順暢。住宅群的布局， 采用點式（中間）與板式（外圍）相結(jié)合的組合形式，使整個小區(qū)規(guī)整而不失 活潑，錯落而乂不乏韻律，住宅群與整體環(huán)境的融合，使

11、人賞心悅目。5戶型設(shè)計從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進深、寬敞明亮、尊貴氣 派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形觀景陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣， 滿足各種消費層次的需求。6建筑借鑒北歐理性主義先鋒派風格，立面采用簡潔素雅的造型，拋棄了 以往繁瑣的歐陸線條，柱式等僵硬程序化的構(gòu)件，轉(zhuǎn)而體現(xiàn)輕快、精致及高低 錯落的起伏感和韻律感。建筑的外立面強調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感、凸窗、弧形陽臺等體現(xiàn)出 技術(shù)的精美，屋頂設(shè)計采用一片輕盈的片格做為收頭，穿插在建筑實體與柱之 間，優(yōu)雅而乂飄逸。建筑色彩以淺黃色與口色為基間，體現(xiàn)宇靜素雅的建筑風 格。5、可行性研究結(jié)論1、投資環(huán)境分析結(jié)論1蕪湖市位于長江三角洲西

12、北部，是長江沿岸的重要 口岸，離南京僅1小時車程，受上海經(jīng)濟區(qū)的影響較大，經(jīng)濟發(fā)展水平在安徽 省名列前茅，蕪湖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在蕪湖經(jīng)商人員共約80萬 人。按蕪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進一步拉大，城市人口將 大幅度增長，預(yù)計4-5年人口將達到100萬人。該項目定位于蕪湖市15%的中 高收入消費群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬 X15%/3X15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中 高檔住房144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟條件的進一步改善，有購買實力，想 不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)

13、供需兩旺期（具體分析見笫六章項LI市場調(diào)查和需求預(yù)測分析）。2蕪湖市區(qū) 可以簡明的分成三個區(qū)域：城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活 區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如鏡湖廣場、步行街、美食街；城市發(fā)展思路清晰， 如經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟發(fā)展快速穩(wěn)定，蕪湖作為長江中 下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的蕪湖長江大 橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)吸引了 眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶蕪湖，2003 年上半年可實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長13. 1%,依托長江三角洲經(jīng) 濟區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)

14、環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多 因素，為蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼 續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動成本的 上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價格的上升；建安成 本的上升。市場競爭加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的 加劇。產(chǎn)品差異化、定位細分化、企業(yè)品牌化是今后蕪湖市房地產(chǎn)市場發(fā)展的 必然趨勢，蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價持續(xù)上升。特別是浙 江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進入，是推動蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論1山于2003年央行出臺的系列房地產(chǎn)金融政 策，意在限

15、制高房價，適度控制房地產(chǎn)市場上的炒作風，最具現(xiàn)實意義的兒條 規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項H總投資 的3 0%,房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已 封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場的門檻 提高，銷售回款的周期延長，這些政策對LI前蕪湖已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開 工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局 勢，這些政策對未來的蕪湖房價起到了推波助瀾的作用加速蕪湖房地產(chǎn)企業(yè)從 新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機構(gòu)的風險，變間接融資為直接融資，改變投資 工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸

16、斷裂，具備良好的財務(wù)狀 況，以及規(guī)范的財務(wù)操作規(guī)程、人員是勢在必行的。3、項LI定位分析結(jié)論1蕪湖未來兒年的規(guī)劃中以多層項U為主，因此對 該項LI高層定位有非常大的優(yōu)勢，2本項LI在中部商貿(mào)區(qū)的中心位置，赭山是 位于市中心的蕪湖十大名景之一，它是蕪湖市地理中心，神山森林公園與一江 春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到高端 購房者的青睞?？谇熬嚯x步行街鏡湖的金鼎花園為市口前價格最高的樓盤，樓 面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/ 平方米，種種因素決定了我們的項H是高檔次的，我們必須用長遠的眼光去打 造我們的項訂。3天和苑三面

17、臨街，2. 2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市 賣場、時尚休閑商業(yè)街，強大的商業(yè)設(shè)施，足以成為五一廣場周邊區(qū)域的商業(yè) 中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋 牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP 會員俱樂部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品 位。這些將使得我們的項目做到了 “五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目前 樓盤均價定位在2500元/m2,釆取房價低開高走的策略，充分掌握居民的購房 消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié) 構(gòu)上控制在市場流行和購買需求比較大的110160之

18、間，使得整體價格控制在 20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風險托盤銷售的前提下，此項U樓群 定價具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進， 人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式 購買商品房，房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該 項LI建設(shè)實施后既滿足了人們對高層次生活的需求乂將成為市中心一道美麗的 風景線。第二章申報企業(yè)基本情況1、申報企業(yè)基本情況1 “蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”是經(jīng)蕪湖市政府批準于1998年12 月成立的民營股份合作制企業(yè)，公司地址位于蕪湖市中山路步行街銀座大廈12 樓。注冊資金為2180萬元

19、，法人代表楊檢兵，其中，楊檢兵出資1962萬元 整，為注冊資本的90%,羅小技出資150萬元整，為注冊資本的10%；法人營業(yè) 執(zhí)照注冊號：3402212100146。法人代碼為71104410 6。注冊稅務(wù)登記證編 號：地稅皖蕪字34227704911355。2000年被安徽省建設(shè)廳確認具備二級房地產(chǎn) 綜合開發(fā)資質(zhì)，2000年7月至2002年連續(xù)被中國農(nóng)業(yè)銀行評定為AA級信用企 業(yè)，2003年8月被工商銀行蕪湖分行審貸會評為為AA+級優(yōu)良客戶，2002年被 市政府認定為中國3000家重點統(tǒng)計聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，集團下屬有兩個子公司：荊山建 筑安裝有限公司，荊山塑鋼窗有限公司等。2公司自1998年成立以來

20、，倡導(dǎo)“團結(jié)、務(wù)實、進取、創(chuàng)新”的企業(yè)精 神，著力建立適應(yīng)市場需求的現(xiàn)代化企業(yè)制度，公司采取現(xiàn)代化的管理模式， 充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，內(nèi)設(shè)辦公室、法律咨詢部、工程部、銷售部、財務(wù)部、開 發(fā)辦，研展部等職能部室，擁有設(shè)計、土建、經(jīng)濟、計算機等各類專用技術(shù)人 員40余人，該公司成立以來，面對日益激烈市場競爭，運籌帷幄，審時度勢， 積極投入舊城改造的行列中，成功地開發(fā)了蕪湖市“錦天花苑”項II,兒年內(nèi) 公司共開發(fā)建筑總面積11萬平方米，其中已竣工8萬平方米，正在施工面積 近4萬平方米，不僅完成了市政府下達的舊城改造任務(wù)，而且改善了市民的居 住環(huán)境和生活環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，為舊城改造和建

21、設(shè)作 出了較大的貢獻。2002年度被蕪湖市人民政府授予“重合同守信用單位”， 1999-2002年連續(xù)被蕪湖縣人民政府授予“納稅大戶重點”，該公司已成為安 徽省實力雄卑、信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。3公司機構(gòu)示意圖2、企業(yè)人員及開發(fā)能力論述企業(yè)法人代表人的基本情況：公司法定代表人、董事長、總經(jīng)理楊檢兵，1962年出生，中級職稱，大學 文化，工民建專業(yè)，蕪湖縣人大常委，蕪湖市笫十三界人大代表，從事建筑安 裝和房地產(chǎn)開發(fā)達8年之久，有較高的理論水平和組織管理及實際操作能力， 負責組織公司整體的運轉(zhuǎn)和決策，商風正派。3、企業(yè)管理情況蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個具有良好信譽、朝氣蓬勃的企業(yè)，

22、公司設(shè)有莆事長兼總經(jīng)理一人，副總經(jīng)理二人，總工程師一人，財務(wù)總監(jiān)一 人，部門經(jīng)理五人，公司領(lǐng)導(dǎo)層平均年齡35歲，學歷全部大專以上，擁有高級 職稱1人，中級職稱3人，領(lǐng)導(dǎo)層具有較高的素質(zhì)。公司副總經(jīng)理各有所長， 副總經(jīng)理孟繁柯，負責建設(shè)工程，開發(fā)動遷等工作；副總經(jīng)理阮曉嵐負責行 政、企劃、法律、辦公室及銷售等工作。在房地產(chǎn)開發(fā)中，各盡所能，均具備 多年的專業(yè)工作經(jīng)驗。4. 企業(yè)財務(wù)經(jīng)濟狀況1經(jīng)濟技術(shù)實力評價截止2002年12月末，蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資產(chǎn)狀況如下單位：萬元2資產(chǎn)負債分析單位：萬元1、公司2002年12月31日的資產(chǎn)負債反映：短期投資為20000；應(yīng)收帳 款為413645

23、30. 35,其它應(yīng)收款為550352. 12萬元，其中：400000萬元主要為 公司外勤人員購買鋼材、水泥等材料發(fā)票待查待沖帳，存貨為23590240. 12萬 元，主要為“錦天花苑”的在建工程。固定資產(chǎn)為9658528. 18萬元，為汽車辦 公用房，折舊采取平均年限法，至2002年31月貸款余額為14500000萬元，長 期借款為14500000c2、從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上看，貨幣資金占總資產(chǎn)2. 38%,比例較為正常應(yīng)收帳款占 比47%,比率較大，應(yīng)加大清收力度，可根據(jù)銷售合同及時收回余款，加強企 業(yè)管理。3、從資金結(jié)構(gòu)上看，流動負債占負債總額的74%,長期負債占負債總額的 26%,說明企業(yè)有較強

24、的償債能力，能彌補債權(quán)人資產(chǎn)變現(xiàn)時發(fā)生的損失。4、從表中數(shù)據(jù)看，企業(yè)資產(chǎn)負債率低于70%較為正常，流動比率和速動比 率較高，說明企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力強。企業(yè)2002年4月資產(chǎn)總額增資1262萬 兀O3營運及償債能力分析從表列數(shù)據(jù)上看，企業(yè)盈利指標較好，總體趨勢較好，企業(yè)近二年年均盈 利，銷售利潤率均高于同行業(yè)8%的水平,2002年的利潤率偏高主要是由于部分 工程的成本尚未結(jié)算造成比例偏大，但總體水平超過2001年，主要是因為企業(yè) 的項LI選址好，并且在當年的銷售收入增加和經(jīng)營管理較為科學，使銷售成本 下降，這也是該企業(yè)迅速發(fā)展擴大的原因。企業(yè)的營業(yè)費用較為正常，管理費 用正常，應(yīng)維持科學的本管理與

25、核算。4信用狀況和發(fā)展詢景蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003年上半年度被蕪湖市工行評為AA+級 企業(yè)，公司在蕪湖市工行設(shè)有賬戶，簽定了個人住房按揭貸款協(xié)議，銷售收入 全部回籠在工行，該公司無對外擔保，商業(yè)信用良好，在工行月均存款在200 萬元以上。公司在市場激烈競爭的情況下，采取“滾動開發(fā)”的方式，公司的規(guī)模不 斷擴大，發(fā)展前景看好。5. 企業(yè)發(fā)展思路1公司自成立以來，發(fā)展較為迅速，資產(chǎn)總額由成立之初的3000萬元發(fā) 展至現(xiàn)在的8700萬元，2002年銷售收入4000萬元，實現(xiàn)利潤1200萬元。蕪 湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬成立了蕪湖市荊山建安有限公司、荊天塑鋼 門窗有限公司等緊密型的企

26、業(yè)，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，在土建、材料上 采購都有較大的優(yōu)勢。2001年4月10日蕪湖市土地有償使用拍賣會上以4000 萬競得紅墻院地塊使用權(quán)，開創(chuàng)了蕪湖市土地使用和房屋開發(fā)的新篇章，并在 紅墻院地塊成功開發(fā)建設(shè)了 “錦天花苑”商住小區(qū)。現(xiàn)錦天花苑A區(qū)已經(jīng)于 2002年10月1日如期交付業(yè)主使用，在建設(shè)過程中多次得到了省領(lǐng)導(dǎo)檢查指 導(dǎo)得一致好評，在2002年11月中旬接受了建設(shè)部整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩 序得檢查中，在蕪湖100多家房產(chǎn)公司列入首位檢查對象，并圓滿通過檢查驗 收，在經(jīng)過錦天花苑得成功后，公司本著高起點，高投入，嚴把質(zhì)量關(guān)，視建 筑質(zhì)量為公司生存之源，通過已交付使用的業(yè)主回訪

27、市場滿意度為100%,至 今無一投訴出現(xiàn)，對我公司下一步的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，贏得了市場的美 譽，2在2002年被中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行評為AA+級信譽企業(yè)，省級重 合同企業(yè)，成為蕪湖多家商業(yè)金融部門信得過企業(yè)，因此有效的為公司資金運 轉(zhuǎn)循環(huán)提供了強大的保證，公司將結(jié)合公司優(yōu)秀人才的優(yōu)勢，力將為蕪湖呈現(xiàn) 更大的手筆，將為蕪湖更添一道靚麗的風景線。隨著我國經(jīng)濟增長的步伐，努 力成為安徽省一流的房地產(chǎn)企業(yè)，使公司走向更加輝煌的明天。第三章項目技術(shù)可行性分析1設(shè)計依據(jù)和指導(dǎo)思想1、設(shè)計依據(jù)1）蕪湖市天和苑小區(qū)規(guī)劃設(shè)計征集方案說明書。2）蕪湖市發(fā)展計劃委員會一一關(guān)于“天和苑”商住小區(qū)開展前期工作

28、的批 復(fù)。計投字2003117號。3）住宅設(shè)計規(guī)范、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范。4）其它相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)定。2、設(shè)計指導(dǎo)思想1）據(jù)統(tǒng)計，一座城市的建筑中，住宅一般要占到50-60%,可以看出，住 宅構(gòu)成了城市建筑風貌的基調(diào)，而住宅文化的確是城市文化的重要組成。誠如 建筑大師沙里宇所說：“根據(jù)你的房子就能知道你這個人，根據(jù)城市的面貌也 就知道這里居民的文化追求。”天和苑小區(qū)在規(guī)劃立意之初，就考慮到要從文化上融入江南名城蕪湖，從 特色上體現(xiàn)蕪湖，為蕪湖的城市建設(shè)及景觀大環(huán)境做出自己的貢獻。2）住宅小區(qū)是與人們的生活息息相關(guān)，密不可分的。在已達到或接近小康 生活的城市居民中間，回歸自然、返璞歸真成為人

29、們追求的主流,居住觀念的更 新，要求建筑師對居住模式、居住心理做更深刻的探究，不能把自己的想法不 假思索地強加于人。首先，必須注重生態(tài)環(huán)境的保護和利用，重視居住環(huán)境、 空間、氛圍的營造，使之不僅僅是人們生活的場所，更要滿足人們精神文化方 面的追求。其次，住宅小區(qū)的價值區(qū)域分析必須重視，通過合理規(guī)劃和資源調(diào) 配，盡量增加積極空間，減少消極空間，并根據(jù)區(qū)域價值的高低進行戶型設(shè) 置。笫三，設(shè)訃手法應(yīng)排斥繁瑣，摒棄造作，切實從居民的實際需要出發(fā)，以 細致、質(zhì)樸、人性化的設(shè)計，來塑造舒適、和諧、有親和力的新社區(qū)，體視建 筑師的人文關(guān)懷。3）“詩意的棲居，度假式生活”一一現(xiàn)代高品位住宅區(qū)的定位?！白匀慌c人

30、文和諧共生的假日式風景家園”一一天和苑小區(qū)的設(shè)計定位。2總體布局1、設(shè)計理念現(xiàn)代建筑群的設(shè)訃，應(yīng)從城市環(huán)境發(fā)展及地域環(huán)境特征為考慮的出發(fā)點， 強調(diào)建筑與環(huán)境的對話，從單一的硬件開發(fā)發(fā)展為對整體環(huán)境氛圍的營造，力 圖創(chuàng)造連續(xù)的空間層次體系。具體到住宅小區(qū)與城市環(huán)境的關(guān)系上來，可以概括為將外部的生態(tài)環(huán)境， 引入住宅建筑群中，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。2、規(guī)劃布局1）小區(qū)的外部環(huán)境以小區(qū)獨特的地理位置，在朝南面對小赭山的方向上，建筑群宜以扇形的 布局增加與赭山公園的接觸面，使小區(qū)從整體上與自然清新的綠色氛圉相擁， 營造小區(qū)良好的外部景觀氛圍。同時，為了將綠色清新的空氣引入小區(qū)，我們 在小區(qū)中部面

31、向小赭山設(shè)置了綠色的景觀軸（中心花園），使小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境 與赭山自然的風光融為一體，這條景觀軸形成了整個小區(qū)的綠色呼吸系統(tǒng)一一 “綠肺”，使得小區(qū)成為一個在優(yōu)美的環(huán)境中吐納生息的有機體。2）小區(qū)的整體性及景觀綠化設(shè)計：從道路系統(tǒng)、綠化景觀、空間形態(tài)多方 面來塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，在小區(qū)中心的景觀環(huán)境設(shè)計上，以“水”為主 題，設(shè)訃富有豐滿優(yōu)美曲線的溪流，清波蕩漾的綠水中放置弧橋連接沿水兩 岸，水岸邊利用富有層次和韻律的草坪系統(tǒng)及色彩鮮艷的草間小徑，以及立體 的文化生態(tài)系統(tǒng)（亭、臺、船、閣、架等）為居民提供一個修身養(yǎng)性、放飛心 情的場所。水岸邊綠化景觀中，種植含笑、桂花、梔子等色香俱佳的植物品

32、種，提升綠化系統(tǒng)的特色和品味。小區(qū)的景觀軸以南北兩個水上廣場為始末，同時，這兩個廣場也正對三個 出入口，對于小區(qū)的形象起到畫龍點晴的作用。同時，中心花園的三幢點式高 層，底部架空，使整個小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境融匯貫通。為了體現(xiàn)小區(qū)景觀設(shè)計中“生態(tài)文化園”的理念，除了在中心花園中進行 富有韻味的文化營造外，宅間綠化系統(tǒng)也要形成一個文化園的次中心。我們在 設(shè)計中首先賦予每個院落獨特優(yōu)美的主題一一“琴苑”、“棋苑”、“詩 苑”、“畫苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，建筑小 品，亭臺和雕塑及不同色彩材質(zhì)的鋪地，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋 詩畫，一派悠然自得的休閑生活氛圍。3）小區(qū)的住宅群

33、體：住宅的基本朝向與團結(jié)西路平行（即南偏西25。左 右），同時，適當引入曲線形的建筑群體組合，主要曲線的線型順各自主導(dǎo)風 向，形成風道，保證小區(qū)內(nèi)部良好的通風。同時，曲線的建筑形態(tài)除保證自身 優(yōu)美外觀外，還有利于室外環(huán)境的塑造。創(chuàng)造出有收有放，步移景異的景觀效 果。按整體設(shè)計的要求，住宅群采用182529層的空間輪廓體系，南低北 高，既能有利于整個住宅群的日照分析，同時，乂能保證對于赭山公園的視線 順暢。住宅群的布局，采用點式（中間）與板式（外圍）相結(jié)合的組合形式， 使整個小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯落而乂不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合， 使人賞心悅目。4）道路交通在設(shè)計中我們著重于挖掘道路及交通

34、的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)三大功能，即交通 功能、交往功能與景觀功能。（1）出入口設(shè)置：小區(qū)形象主入口設(shè)在團結(jié)西路上，同時在九華山路及長 宇路上設(shè)置主入口次入口。三個出入口間由主干道相連環(huán)通。（2）道路系統(tǒng)：道路系統(tǒng)分為二級，小區(qū)主干道寬7米，單側(cè)設(shè)1.5米的 人行步道，其它車道寬4米，消防車道主要依黑小區(qū)的車行道路。小區(qū)的主要 交通系統(tǒng)，是通過一條7米寬的線型舒緩的環(huán)形道路，將各部分連系起來，宅 間道路寬4米，盡端設(shè)置回車場地。（3）停車：機動車停放分為地上、地下兩種方式，地下停車場分為兩塊， 一塊于集中綠地下設(shè)置，另一塊設(shè)置在東北部三幢高層中間，地上停車主要集 中在團結(jié)西路主入口附近，此外，局部也有

35、地面停車場地。汽車泊位共330 輛，其中，地上250輛，地下80輛。非機動車停放以及設(shè)備用房，主要布置在每幢高層住宅的地下室。5）日照分析根據(jù)國家城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，采用大寒日為 標準，根據(jù)住宅不同朝向，以大寒日不同時段為有效日照時間，進行日照分 析，均滿足規(guī)范要求。6）公建配套按國家規(guī)范要求，按相應(yīng)的配套設(shè)施要求進行設(shè)置，小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理、 居委、會員俱樂部，小型商業(yè)服務(wù)家政服務(wù)設(shè)施，沿三條城市道路設(shè)24層商 業(yè)用房，方便本地塊居民購物、餐飲、儲蓄等多種需求。于重要道路附近，地塊邊角處設(shè)垃圾收集點，箱變，水泵房、報亭等設(shè) 施，同時在物業(yè)管理用房內(nèi)設(shè)一座公廁。這些配套公建布

36、置原則上不影響小區(qū) 景觀，但也應(yīng)方便利用。3建筑設(shè)計1、戶型設(shè)計本方案的戶型標準按照中方的要求進行多次調(diào)整設(shè)計，從均好性的角度出 發(fā)，大開間、淺進深、寬敞明亮，尊貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形觀 景陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣，滿足各種消費層次的需求。具體詳見如下：2、建筑立面設(shè)計建筑借鑒北歐理性主義先鋒派風格，立面采用簡潔素雅的造型，拋棄了以 往繁瑣的歐陸線條，柱式等僵硬程序化的構(gòu)件，轉(zhuǎn)而體觀輕快、精致及高低錯 落的起伏感和韻律感。建筑的外立面強調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感，凸窗，弧形陽臺等體現(xiàn)出 技術(shù)的精美，屋頂設(shè)訃采用一片輕盈的片格做為收頭，穿插在建筑實體與柱子 之間，優(yōu)雅而乂飄逸

37、。建筑色彩以淺黃色與口色為基間，體現(xiàn)宇靜素雅的建筑 風格。3、消防設(shè)計1）總平面消防設(shè)計本項LI建筑均為高層建筑，沿建筑主要一側(cè)均有消防車道，4米寬，距建 筑5米，盡端設(shè)18X18米消防回車場及登高場地，高層建筑之間間距大于13 米。2）建筑單體消防設(shè)計18層以下高層塔式住宅設(shè)一部防煙樓梯，兩部電梯（其中一部消防電 梯），前室正壓送風。1118層單元式住宅，每個單元內(nèi)設(shè)兩部防煙樓梯，兩部電梯（其中一部 消防電梯）。18層以上塔式住宅設(shè)兩部防煙樓梯，兩部電梯（其中一部消防電梯），前 室正壓送風。4、人防設(shè)計原地下人防設(shè)施作廢，新建人防設(shè)施按市人防辦的具體要求及國家規(guī)范進 行設(shè)計。4經(jīng)濟技術(shù)指標總

38、用地面積：46809 m2總建筑面積：175452. 5 nf其中：地上總建筑面積163082. 5 m2住宅面積145886. 2 ml （1167 套）居委及物業(yè)管理面積112. 5 m2小區(qū)會員俱樂部面積53. 6 nf小區(qū)托兒所面積221.5 m*小區(qū)商業(yè)服務(wù)中心面積176.4 m1小區(qū)門診部面積19. 8 nf小區(qū)公廁面積32. 5 m2沿街商鋪面積16580m2地下總建筑面積12370 m2地F汽車庫面積6940 m2地下自行車庫面積5430 nf建筑占地面積12685 m1容積率3. 48建筑密度27. 1%綠地率33. 8%中心綠地面積2700 m2汽車泊位330輛地上80輛地

39、下230輛總戶數(shù)1167 戶總?cè)丝?085 人5結(jié)構(gòu)設(shè)計說明一、設(shè)計依據(jù)1、建筑專業(yè)提供的建筑方案圖2、建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級建筑重要性類別：丙類抗震設(shè)防裂度：七度，按近震考慮基本內(nèi)壓：多層：0. 5KN/m2,高層：0. 55 KN/m23、設(shè)計所涉及的主要規(guī)范和規(guī)程：高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ-2002建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)訃規(guī)范GB50010-2002砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50003-2001建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB50011-2001B.商業(yè)部門用電1700kw建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB50007-2002建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ94-94二、基礎(chǔ)1、高層住宅

40、采用樁基礎(chǔ)。2、多層商場采用天然地基上的鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)或條基。3、地下車庫采用抗浮樁。三、上部結(jié)構(gòu)：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為高度80米以下為三級，高度80米 以上為二級。多層商場采用框架結(jié)構(gòu)，抗震等級為三級。6電氣設(shè)計說明一、概述：該小區(qū)是一三面臨街的居民住宅區(qū)，小區(qū)內(nèi)共有14幢住宅樓，其中29層三幢，25層三幢，18+1層六幢，商鋪。具體參數(shù)如下；16層、18層組合樓兩幢，沿街三面為24層1、建筑總面積175452. 5 nf住宅面積145886. 2 m1商業(yè)及服務(wù)中心面積17196. 3 m2地下車庫面積12370. 00 m22、總戶數(shù)1167 戶總?cè)丝?085 人二、強

41、電：1、用電負荷計算:A.居民住宅樓用電10750kwC. 地下車庫用電300kwD. 共享設(shè)施用電120kwE. 小區(qū)道路照明、服務(wù)性部門用電80kw總負荷12930kw2、負荷等級：小區(qū)建筑為高層民用建筑，內(nèi)有電梯、消防系統(tǒng)和生活泵站等都屬于二級 負荷，按二級用電負荷設(shè)置，二路10KV高壓供電，每路電源均留有一定容量電 源作為另一路電源的備用電源。3、供電方案：建立三個10KV變配電所（由供電局提供兩路10KV高壓電源）；A. 1號變配電所容量4*1250KVA （區(qū)域內(nèi)用電負荷4900kw）服務(wù)區(qū)域；1#、3#、4#、6#、7#、9#六幢住宅樓及區(qū)域內(nèi)商鋪、地下車 庫及共享設(shè)施。所在位置

42、：見建筑平面圖（1#與3#樓之間）B. 2號變配電所容量4*1250KVA （區(qū)域內(nèi)用電負荷4850kw）服務(wù)區(qū)域；2#、酣、8#、10#、11#五幢住宅樓及區(qū)域內(nèi)商鋪及共享設(shè)施。所在位置：5#樓地下層C. 3號變配電所容量2*1600KVA （區(qū)域內(nèi)用電負荷3200kw）服務(wù)區(qū)域；12#、13#、14#三幢住宅樓及區(qū)域內(nèi)商鋪及共享設(shè)施。所在位置：12#樓地下層4、低壓配電系統(tǒng)：A. Ill各變配電所向所服務(wù)區(qū)域住宅樓低壓供電，采用直埋電纜敷設(shè)方式。B. 在每幢樓底層或地下層設(shè)置低壓配電間，采用電纜或母線槽形式分段向 樓層供電。三、弱電:1、通信與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；小區(qū)內(nèi)設(shè)有電話交接與網(wǎng)絡(luò)管理中心（設(shè)

43、在物業(yè)管理處），每戶住宅安裝 電話二門，網(wǎng)絡(luò)線二根。2、有線電視；電視系統(tǒng)采用分支-一分配方式，每戶住宅分配一路電視信號，電視終端布 置視其住宅房型而確定。3、保安系統(tǒng)：A. 客訪、防范系統(tǒng)每幢樓進口處設(shè)置對講或可視對講的方式進行來客聯(lián)絡(luò)，用電子門鎖控制 大門的開啟。每幢樓進口處和電梯間實行電子監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)情況異常，可向管理中心 報警。底層、二層和頂層住戶，室內(nèi)設(shè)置紅外線、門窗磁報警裝置。每戶設(shè)置緊急呼叫報警按鈕。B. 火災(zāi)、煤氣報警系統(tǒng)為了防止煤氣泄露引起人員窒息和火災(zāi)事故，每戶廚房設(shè)置煤氣泄露報警 器，當煤氣泄露報警器動作，自動聯(lián)動廚房排氣扇打開并向外界報警。C. 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)

44、主要出入口、主要信道處，設(shè)置攝像系統(tǒng)，在小區(qū)的西面一段圍墻 處設(shè)置主動式紅外線探頭，監(jiān)控系統(tǒng)中心設(shè)在小區(qū)物業(yè)管理處。1、應(yīng)急與消防報警系統(tǒng)高層住宅樓梯處、地下車庫出口處均設(shè)置緊急出口指示燈，便于人員疏 散。地下車庫與商場均設(shè)置火災(zāi)報警探測器，遇火災(zāi)則自動報警，并經(jīng)消防控 制中心自動啟動消防泵、噴淋泵。2、住宅智能化利用現(xiàn)代信息技術(shù)，實現(xiàn)小區(qū)自動化管理，其內(nèi)容如下：A. 水、電、煤自動計量、收費；B. 小區(qū)內(nèi)安全防范系統(tǒng)監(jiān)控管理；C. 住宅的火災(zāi)、有害氣體泄露自動報警；D. 住宅緊急呼叫系統(tǒng)；E. 小區(qū)局域網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)的連接，資源共享。并能通過網(wǎng)絡(luò)終端實現(xiàn)醫(yī)療、 文娛、商業(yè)等公共服務(wù)和費用自動結(jié)算

45、。F.車庫管理系統(tǒng)化。方案設(shè)計依據(jù)：10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范GB50053-94民用建筑設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999高層民用建筑設(shè)訃防火規(guī)范GB50045-95 （2001 年月建筑設(shè)計防火規(guī)范（修訂本）GBJ16-87 （2001 年版）低圧配電設(shè)計規(guī)范GB0054-95供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50052-957給排水、動力方案設(shè)計說明本小區(qū)考慮生活給水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)、自動噴淋給水系統(tǒng)、生活污 水系統(tǒng)、雨水等給排水系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)。GBJ1588 （1997 年版）GBJ1687 （1997 年版）GB5004595GBJ14090本專業(yè)所采用的規(guī)范

46、標準：建筑給排水設(shè)訃規(guī)范建筑設(shè)計防火規(guī)范高層民用建筑設(shè)訃防火規(guī)范建筑滅火器配置設(shè)訃規(guī)范汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范GB50067-97自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)訃規(guī)范GB500842001人民防空地下室設(shè)訃規(guī)范GB5003894室外給水設(shè)訃規(guī)范GBJ1386 （1997 年版）室外排水設(shè)訃規(guī)范GBJ1487 （1997 年版）住宅設(shè)計規(guī)范 GB50096-99城市煤氣設(shè)計規(guī)范JJ28-78關(guān)于發(fā)布“住宅建筑設(shè)計防火暫行規(guī)定”的通知一、生活給水：1、用水量估算：本工程最高日用水量為1584. 7 m3/d,最大時用水量為151. 9 m3/d.水源:本 工程山兩路進水.2、水源山團結(jié)西路及華山路市

47、政給水管網(wǎng)引入。3、給水方式：III市政給水管網(wǎng)引入兩條DN200給水管，分別經(jīng)水表計量后供 應(yīng)小區(qū)內(nèi)生活及消防用水.住宅每戶用水量單獨核算，水表出戶（用遠傳水表也可 以不出戶，山業(yè)主和自來水公司協(xié)商解決）.本小區(qū)全部為高層住宅，故采用：地 下室至地上2層由市政給水管網(wǎng)直接供水;三層以上市政管網(wǎng)一儲水池一水泵一 水箱一用水點通過減壓閥進行壓力分區(qū)，3-12層為低區(qū)，1329層為高區(qū)。 根據(jù)小區(qū)規(guī)模，小區(qū)內(nèi)共設(shè)3座水泵房，設(shè)置在地下車庫內(nèi)，水池容量、水箱容量 合計不小于日用水量的40%。二、消火栓給水系統(tǒng)：1、消火栓用水量:室內(nèi)301/s,室外201/s,火災(zāi)延續(xù)時間2h.2、消火栓系統(tǒng):消火栓

48、系統(tǒng)分高低兩區(qū)，3-12層為低區(qū)，13-29層為高 區(qū)。由一組給水加壓泵供水（2臺，一用一備），壓力分區(qū)通過減壓閥實現(xiàn)。 小區(qū)內(nèi)布設(shè)環(huán)狀消防管道，間距不大于120m設(shè)置三出口地上式SS150消火栓.3、儲水裝置：在地下車庫內(nèi)設(shè)水泵房及生活消防水池，消防水池容積為460m3o在屋頂水箱內(nèi)含18m3的消防水量。三、自動噴淋給水系統(tǒng)：1、自動噴水滅火系統(tǒng)用水量為271/s.火災(zāi)延續(xù)時間lho2、噴灑系統(tǒng)：由噴淋泵（2臺，一用一備）、濕式報警閥、水流指示器、 水泵結(jié)合器及管網(wǎng)組成。3、危險等級：按中危險級設(shè)計。噴頭設(shè)于地下車庫內(nèi)。四、排水系統(tǒng)：1、排水體制：采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出。生活污水

49、、雨水直 接排入市政污雨水管網(wǎng)。2、生活污水：高層污水系統(tǒng)設(shè)專用通氣管；廚房污水單獨排除，并經(jīng)隔油 池后，再排入污水管網(wǎng)。污廢水排放量為1426. 2 m3/d.3、地下室排水，用排污泵提升后再排除。五、雨水系統(tǒng)：1、室外道路雨水經(jīng)道路雨水口匯集后接入室外雨水井。2、單體屋面雨水先匯至室外明溝，再經(jīng)13#雨水口匯至小區(qū)雨水井，經(jīng)小 區(qū)雨水管網(wǎng)排至市政雨水管網(wǎng)中。六、煤氣系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)引入一條DY300的煤氣管，并設(shè)置一煤氣調(diào)壓站。每戶住宅安裝兩 眼煤氣灶，安裝4. 0m3/h煤氣表.小區(qū)內(nèi)最大時用氣量為779 m3/h.8暖通空調(diào)設(shè)計說明本小區(qū)考慮高層建筑防排煙及空調(diào)系統(tǒng)、地下汽車庫通風排煙系統(tǒng)

50、。本專業(yè)所采用的規(guī)范標準：采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GBJ1987 （2001年版）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB5004595汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范GB50067-97住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-99一、高層建筑防排煙及空調(diào)：1、高層建筑在無外窗的消防電梯及其合用前室設(shè)置正壓送風系統(tǒng)，正壓送 風機設(shè)在首層，正壓送風口每層設(shè)置，火災(zāi)發(fā)生時，著火層及著火房上下層正 壓送風口開啟，正壓送風機啟動。高層建筑外窗的衛(wèi)生間排出的廢氣和廚房的脫排油煙機排出的油煙廢氣均 各自排入防倒流標準土建煙氣豎井山屋頂排放。2、高層建筑每套單元留有分體式空調(diào)電源插座。配合建筑留有空調(diào)室外機 的位置?？照{(diào)的凝結(jié)

51、水排入外墻上敷設(shè)的PYC立管，集中排放。二、地下汽車庫通風排煙：地下車庫按建筑劃分的防火分區(qū)設(shè)自然進風，機械排風系統(tǒng)，每個排風系 統(tǒng)設(shè)若干個風機房。排風量按6次/小時計算，排煙風機前設(shè)280°C自動過閉排 煙防火閥。排風系統(tǒng)兼作排煙系統(tǒng)使用。排風口的位置和高度符合環(huán)保要求。三、各設(shè)備用房通風換氣次數(shù)如下：變配電站：15次/時電梯機房：15次/時衛(wèi)生間：10次/時機動車庫：6次/時地下設(shè)備用房：3一一6次/時餐廳廚房：40-60次/時消防、環(huán)保：1、地下車庫設(shè)機械排煙兼排風系統(tǒng)，并在排煙風機入口處有能自動關(guān)閉的 排煙防火閥（280°C）.2、各防煙分區(qū)的排煙支管接有能自動關(guān)閉

52、的排煙防火閥（280°C）.3、通風管道接入豎井前的水平風管處設(shè)防火閥（70C） 4、地下汽車庫的廢氣通過豎井在適當高度排放，符合大氣環(huán)境質(zhì)量標準。5、風機吊裝采用減振吊桿，風機進出口裝軟接頭隔振。6、所有空調(diào)通風設(shè)備均采用低噪聲機型。7、廚房爐灶脫排油煙通過靜電型油霧凈化器和排風機排至室外，符合大氣 環(huán)境質(zhì)量標準。8、水泵機組采用低噪聲水泵。9、水泵機組應(yīng)設(shè)隔振裝置。10、水泵吸水管和岀水管上，應(yīng)設(shè)可曲撓橡膠接頭或其它隔振管件。11、管道支架宜采用彈性托架和隔振支架。（后附效果圖）第四章項LI市場調(diào)查和需求預(yù)測分析一、項目市場調(diào)查1、市場調(diào)查1根據(jù)調(diào)查2000年一2002年三年時間

53、內(nèi)，蕪湖市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)共完成投 資34.1億，房屋竣工面積達240萬平方米，其中住宅近200萬平方米，住宅銷 售了 135萬平方米，住宅銷售額達到了 15. 9億元，2000年到2002年底蕪湖總 共出讓了房地產(chǎn)用地20宗，其中協(xié)議出讓2宗，拍賣出讓18宗，占地面積共 達93萬平方米，成交款達10億，最高每畝價格達到了 361萬元/畝，雖然蕪 湖房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速成長，房價上升比較快，但從總的情況來看，仍然呈現(xiàn)良性 運行狀態(tài)，按照有關(guān)經(jīng)濟學比例計算，這三年來蕪湖在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上的34億元 投資共帶動蕪湖GDP增長74. 4億元，分析指出加速蕪湖房地產(chǎn)快速發(fā)展的原 因：一是金融政策的改變，居民購買商品

54、房可以從銀行獲得按揭貸款，二是蕪 湖停止了實物分房，貨幣化分房成為主流，三是蕪湖舊城改造的力度加大，四 是蕪湖經(jīng)濟快速發(fā)展使居民的收入增加，購買力增強。2忖前蕪湖市市區(qū)一類 地區(qū)均價2325元/平方米，二類地區(qū)均價為1895元/平方米，三類地區(qū)均價為 1316. 35元/平方米，目前現(xiàn)有空置房面積為6. 37萬平方米，其中住宅5. 06 萬，商業(yè)和辦公用房1.31萬，遠遠的低于國內(nèi)認定的警戒線之下，顯示了蕪湖 LI前尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但口前市場結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)寶塔型的市場結(jié)構(gòu)，一方面缺 乏中低檔商品住宅小區(qū)，另一方面市場上對高檔精品住宅的期望還是保持上升 的趨勢，因此該項LI的實施將填補該地區(qū)沒有高

55、層的空白，滿足不同層次的市 場需求。3近期市場調(diào)查數(shù)據(jù)：改善居住條件70. 1%,新建家庭11.2%,投資升值 9.796%?？梢妼ΜF(xiàn)有居住條件的不滿足是市民購房的最主要因素。其中年收入 5萬以上家庭購房因素：改善居住條件占43. 58%,投資升值占25.64%,年收入 5萬以下家庭購房因素：改善居住條件占72.67%,投資，升值占8. 45%o家庭 年收入越高者購房對于項目的升值潛力就越注重。2、LI標客戶群市場調(diào)查1總價定位于住宅30萬策略：市區(qū)老居民戶改善住房，外地來蕪湖創(chuàng)業(yè)成 功人士，部分投資者家庭年收入4萬元，首付12萬元月還貸能力1000-2000元,這部分的群體集中在3045歲左

56、右，工作多年，有 一定積蓄，對目前居住條件在周邊人文氛圍、交通、區(qū)位、配套、房型等方面 有一或兩條不滿意者；收入相對穩(wěn)定，首付能力在10萬元以上；家庭人口在 23 口，兩代之家；首次或二次置業(yè)，注重實用性，注重生活舒適度；對物業(yè) 要求較高，在房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、內(nèi)外配套完善等方面都有較多 對比考慮，理性置業(yè)。希望擁有市區(qū)的便捷居家條件；滿足其健康要求和精神 層次需求的家居氛圍。以蕪湖“先富”人群為主要顧客群體2根據(jù)調(diào)查年齡33-50歲，家庭年收入4萬元以上家庭：私企業(yè)主占36. 84%,公務(wù)員占17. 1%,外企占3. 95%,傳媒文化教育類占10. 52%,銷售占10. 53%,制

57、造業(yè)占3. 95%,房產(chǎn)、工程類占9.21%,自由職業(yè)者占3. 95%,金 融行業(yè)占2. 63%,國有大企業(yè)占1. 32% o3、客戶置業(yè)傾向調(diào)查：1 36. 5%的消費者選擇了高層住宅，52%的消費者選擇多層住宅，9. 5%的消 費者選擇了別墅。消費者對于代表高檔物業(yè)形象的小高層表現(xiàn)出相當?shù)呐d趣。 相比與近似同等城市煙臺、揚州，選擇高層的比值明顯較高，濟南選擇小高層 的比值為38. 4%o總體來看，蕪湖消費者接受高層物業(yè)的能力要弱一些，同時 也反映出市民接受現(xiàn)代住宅有潛在能力消費者購買傾向2戶型形式：人們期望的戶型形式依次為：平層40. 1%,復(fù)式27. 6%,錯層 20. 8%,躍式10. 7%o可以看出平層