安化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及分析

1、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 實(shí)效為先實(shí)效為先 TOGETHER-ADRANCE安化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告安化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告謹(jǐn)呈：湘潭市金湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：湘潭市金湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司-長(zhǎng)沙實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司安化項(xiàng)目部長(zhǎng)沙實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司安化項(xiàng)目部2012年年5月月住宅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商建筑面積（）容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)嘉和資水名居嘉和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司67816-38%672江南華府益陽(yáng)金易房地產(chǎn)有限公司10萬(wàn)4.535%700多西江雅苑梅山房地產(chǎn)公司970263.1335%600多純信豪苑安化縣純信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20萬(wàn)6.135%1200多榮達(dá)水韻山城湖南榮達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 18萬(wàn)

2、4.535%1038中偉城市廣場(chǎng)中偉安信房地產(chǎn)有限公司 15萬(wàn)-30%720盛世第一城安化縣盛世茶都置業(yè)投資有限公司56萬(wàn)3.735%500（一期）江岸景城湖南山榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司264453.830%180多戶上海城辰潤(rùn)房地產(chǎn)20萬(wàn)3.7331%800多一、基本情況分析實(shí)效觀點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商：安化現(xiàn)有的項(xiàng)目中基本以安化本地和益陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商為主，外地開(kāi)發(fā)商較少。 建筑面積：超過(guò)50萬(wàn)方的項(xiàng)目只有盛世第一城一家，缺乏知名企業(yè)連鎖品牌樓盤(pán)。 容積率：普遍在3-5之間，缺乏低容積率的別墅項(xiàng)目。 綠化率：在30%-40%之間，基本滿足了居住的舒適度。大盤(pán)較少，容積率居中項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑風(fēng)格主力戶型戶型特

3、色嘉和資水名居高層地中海108-134三房凸窗、入戶花園江南華府高層、小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約126-135三房平層、凸窗西江雅苑高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約130三房平層、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺(tái)純信豪苑高層、小高層歐式120-129三房平層、廊院榮達(dá)水韻山城高層歐式116-140三房平層、入戶花園中偉城市廣場(chǎng)高層、小高層地中海126-131三房平層、露臺(tái)盛世第一城高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約124-144三房平層、凸窗、入戶花園、露臺(tái)江岸景城小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約126-140三房平層、復(fù)式、凸窗、入戶花園、露臺(tái)上海城多層、高層歐式87-138三房平層、落地窗、入戶花園二、產(chǎn)品分析實(shí)效觀點(diǎn) 物業(yè)類(lèi)型：均以高層和小高層為主，多層較少，說(shuō)

4、明在縣城電梯房比較受歡迎。 建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格并不豐富，基本以歐式風(fēng)格和現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，說(shuō)明縣城居民消費(fèi)觀念比較傳統(tǒng)。 主力戶型：普遍以120-140三房為主，這個(gè)面積區(qū)間的戶型居住舒適，總價(jià)不超過(guò)35萬(wàn)，購(gòu)房者比較容易接受。 戶型特色：平層最為常見(jiàn)，復(fù)式非常稀少，錯(cuò)層幾乎沒(méi)有。大部分項(xiàng)目為了增加住房品質(zhì)，設(shè)計(jì)了凸窗和入戶花園。風(fēng)格單一，大三房最為常見(jiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/）優(yōu)惠方式客戶特征嘉和資水名居 4000左右（返租）-江南華府27001萬(wàn)抵1.5萬(wàn)企事業(yè)單位人士，移民局為主西江雅苑-各行各業(yè)純信豪苑2400-2500VIP卡金額1到2萬(wàn)農(nóng)村人士較多榮達(dá)水韻山城-VIP卡3萬(wàn)到3.8萬(wàn)左右

5、各行各業(yè)，主要單位人士中偉城市廣場(chǎng)2600按揭9.9折，一次性9.7折投資客盛世第一城23802萬(wàn)抵3萬(wàn)，5萬(wàn)抵7萬(wàn)高收入人群江岸景城-各行各業(yè)，企事業(yè)單位上海城未開(kāi)盤(pán)-三、價(jià)格及客戶分析典型項(xiàng)目分析盛世第一城（在售）占地面積占地面積300300畝，規(guī)劃總建筑面積畝，規(guī)劃總建筑面積560000560000平米平米建筑數(shù)據(jù)建筑數(shù)據(jù)停車(chē)位：停車(chē)位：10001000多個(gè)多個(gè)一期均價(jià)一期均價(jià)23802380元元/ / 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)124-143124年1 1月開(kāi)盤(pán)，月開(kāi)盤(pán)，VIPVIP卡卡2 2萬(wàn)抵萬(wàn)抵3 3萬(wàn)，萬(wàn)，5 5萬(wàn)抵萬(wàn)抵7 7萬(wàn)萬(wàn)安化二中對(duì)面安化二中對(duì)面

6、盛世第一城盛世第一城 其它情況其它情況價(jià)格價(jià)格主力戶型主力戶型樓盤(pán)地址樓盤(pán)地址樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)基本情況基本情況容積率容積率綠化率綠化率3.73.735%35%商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)80000 80000 樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)中偉中偉城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)樓盤(pán)地址樓盤(pán)地址灣竹塘休閑廣場(chǎng)灣竹塘休閑廣場(chǎng)建筑數(shù)據(jù)建筑數(shù)據(jù)占地面積占地面積1.21.2萬(wàn)，建筑面積萬(wàn)，建筑面積150000150000，規(guī)劃戶數(shù)，規(guī)劃戶數(shù)700700多戶多戶基本情況基本情況20102010年年3 3月開(kāi)盤(pán)，月開(kāi)盤(pán)，按揭按揭9.99.9折，一次性折，一次性9.79.7折折容積率容積率- -綠化率綠化率38%38%主力戶型主力戶型三房三房126

7、-131126-131價(jià)格價(jià)格均價(jià)均價(jià)26002600元元/ /其他情況其他情況車(chē)位：車(chē)位：500500多個(gè)多個(gè)車(chē)位售價(jià)：車(chē)位售價(jià)：5-75-7萬(wàn)萬(wàn)/ /個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目圖圖片片商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)4000040000萬(wàn)多萬(wàn)多典型項(xiàng)目分析中偉城市廣場(chǎng)（在售）實(shí)效觀點(diǎn) 均價(jià)：由統(tǒng)計(jì)可以看出，安化房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)在2500元/左右，上升空間較大。 優(yōu)惠方式：優(yōu)惠幅度不大，安化房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響不大。 客戶特征：大部分項(xiàng)目的成交客群都較有針對(duì)性，基本上都鎖定在改善型住房需求和返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶。均價(jià)較低，優(yōu)惠幅度不大實(shí)效觀點(diǎn)商業(yè)市場(chǎng) 1、安化城市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)：主城區(qū)位于資江北側(cè)，由城關(guān)東坪鎮(zhèn)逐漸發(fā)展起

8、來(lái)，北城區(qū)建筑大多為7、8層老式建筑，道路狹窄，人口密集度大。目前縣城發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)“北改南建、再造新城”目標(biāo)。加速南區(qū)開(kāi)發(fā)，全面鋪開(kāi)辰溪以西基礎(chǔ)建設(shè)，啟動(dòng)?xùn)|坪大橋南端商貿(mào)、住宅區(qū)建設(shè)。國(guó)稅局、政法大院、民政局、移民局、國(guó)土局、殘聯(lián)、農(nóng)機(jī)局、地稅局、信用聯(lián)社等單位均在南區(qū)選址新建。 2、商業(yè)相對(duì)集中，業(yè)態(tài)比較混亂 安化主城區(qū)為迎春路、資江路、沿江路所轄范圍內(nèi)，其中以云天橋?yàn)橹行臇|西延伸500米為商業(yè)繁華地帶；商業(yè)業(yè)態(tài)復(fù)雜混亂，沒(méi)有相對(duì)集中的業(yè)態(tài)規(guī)劃，品牌、散貨、副食、日用五金、藥店、農(nóng)副產(chǎn)品混雜一起；由于城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程中缺乏良好的規(guī)劃，導(dǎo)致新舊建筑混雜，商業(yè)價(jià)值互補(bǔ)性不強(qiáng)且整體不高。區(qū)域商業(yè)分析區(qū)

9、域商業(yè)分析迎春路分析：分析：安化主要交通干道之一，與資江路相連?？h城主要的黨政機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位聚集于迎春路西頭。整條道路商業(yè)形態(tài)東密西疏,煙酒業(yè)因機(jī)關(guān)、事業(yè)單位緣故聚集在道路西面；而IT電子、電器通訊因與云天橋商圈相接，全坐落于道路東側(cè)，形成貿(mào)易集散地。門(mén)面租金：門(mén)面租金：整體商業(yè)形態(tài)檔次不高，門(mén)面租金越往東走價(jià)格越高，門(mén)面均價(jià)在60元/月左右。排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1超市日雜2小吃飲品3電器4農(nóng)副產(chǎn)品5五金建材道路分析分析：分析：安化主要交通干道之一，也是安化縣城目前最長(zhǎng)的交通干道。可能是由于道路過(guò)長(zhǎng)，且沿江路南面是資江水系，無(wú)建筑物，造成商業(yè)氛圍不濃厚，商業(yè)

10、不集中，無(wú)明顯行業(yè)集散，偶有幾家同行業(yè)商家集中在一塊，但也不能形成明顯商業(yè)業(yè)態(tài)。整體商業(yè)業(yè)態(tài)呈低端形式，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、夜宵攤點(diǎn)、低檔娛樂(lè)業(yè)等零星散落于此路，也給人臟、亂、差的感覺(jué)。租金水平租金水平：在安化屬中上水平，80元/月左右。 排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1五金建材2電子通訊3餐飲4超市日雜5休閑娛樂(lè)沿江路道路分析分析：分析：柳溪路、老街位于云天橋東西兩側(cè)，屬云天橋商圈內(nèi)。人氣旺盛，商業(yè)以服裝百貨為主，多數(shù)經(jīng)營(yíng)為品牌經(jīng)營(yíng)，步行街、云天橋商貿(mào)城也選址于此。因這段區(qū)域是安化重要的商業(yè)集散地，所以道路邊上的住宅區(qū)1樓也有商家在此經(jīng)營(yíng)。但由于整體沒(méi)有太多規(guī)劃，整個(gè)范圍感覺(jué)雜

11、亂無(wú)序，租金水平：租金水平：安化最高，如云天橋步行街租金達(dá)200元/月左右。 排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1服裝服飾2休閑娛樂(lè)3美容美發(fā)4化妝品5煙酒柳溪路道路分析分析：分析：安化新建道路，東接云天橋商圈。做為云天橋商圈的延伸，道路東面吸引了眾多品牌商家入駐此路段，如阿迪達(dá)斯、耐克等服裝專(zhuān)賣(mài)等等，業(yè)態(tài)規(guī)劃也較合理，環(huán)境也全面提高，目前在安化來(lái)說(shuō)整體層次算為較高的一條道路。 租金水平：租金水平：但因多行政單位的產(chǎn)權(quán)鋪面，故整體門(mén)面租金價(jià)格偏低，均價(jià)在40元/月左右。 排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1服裝服飾2餐飲3超市日雜4文體用品5休閑娛樂(lè)建設(shè)路道

12、路分析分析：分析：解放路西接云天橋商圈，做為商圈延伸，周邊服裝零售業(yè)十分發(fā)達(dá)，珠寶業(yè)也在此安家，但主要業(yè)態(tài)層次參差不齊，雖有品牌服飾及品牌珠寶的入駐，但也沒(méi)完全提升整條街的整體層次，業(yè)態(tài)主要還是以中低端散貨服飾為主。租金水平：租金水平：約在120元/月左右。 排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1服裝服飾2超市日雜3電器4床上用品5醫(yī)療解放路道路分析安化縣主城區(qū)各行業(yè)比重餅狀圖（以臨街商鋪為主）業(yè)態(tài)品牌服裝散貨服裝超市日雜休閑娛樂(lè)餐 飲美容美發(fā)床上用品電子通訊五金建材化妝品珠寶首飾電 器數(shù)量68 84 121 67 69 56 19 62 204 10 9 55 業(yè)態(tài)煙 酒皮具

13、箱包小吃飲品婚 慶汽車(chē)美容婚紗攝影醫(yī)療農(nóng)副產(chǎn)品金融其他文體用品數(shù)量39 30 63 7 21 5 25 56 17 116 11 區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析n五金建材占比最大，達(dá)17%，其次超市日雜也過(guò)百家，占10%。業(yè)態(tài)比重業(yè)態(tài)比重根據(jù)對(duì)安化城區(qū)各主要街道的調(diào)查分析，得出租金情況如下表：區(qū)域名稱(chēng)區(qū)域名稱(chēng)平均租金水平平均租金水平( (單位單位: :元元/ /月月) )云天橋商圈200沿江路80迎春路60解放路120建設(shè)路40n各道路商圈由于主次干道不同，形象檔次高低，租金定價(jià)也有差別。n云天橋商圈租金最貴，達(dá)200元/月，其次為解放路，租金為120元/月，而屬于次干道的建設(shè)路只有40元/月，是所

14、調(diào)查街道商圈中租金最低的。區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析租金水平租金水平 安化商業(yè)無(wú)高檔、集中的社區(qū)消費(fèi)中心 例A云天橋u 無(wú)細(xì)致的業(yè)態(tài)劃分，品牌服裝與散貨服裝做在一起，整體檔次無(wú)法體現(xiàn)；u 外包裝無(wú)特色、無(wú)檔次；u 無(wú)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行整體規(guī)劃、管理。區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析整體評(píng)價(jià)整體評(píng)價(jià) 近兩年安化整體商業(yè)檔次正在逐步升級(jí)近兩年內(nèi)，各種國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌正逐步走進(jìn)安化市場(chǎng)，如金利來(lái)、與狼共舞、紅袖女裝、kappa、adidas等；大型商家，如步步高超市也已進(jìn)入安化。 金利來(lái)阿迪達(dá)斯與狼共舞紅袖女裝卡帕區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析整體評(píng)價(jià)整體評(píng)價(jià) 安化縣城消費(fèi)群體具有足夠的消費(fèi)能力，南城的商業(yè)狀況已蓄勢(shì)待發(fā)GDPGDP（億元）（億元）存款余額存款余額