一房多賣數(shù)個房屋買賣合同

1、1 / 21一房多賣數(shù)個房屋買賣合同篇一：一房二賣買受人均要求履行 合同時如何處理一房二賣情形下買受人均要求履 行合同的處理方某某訴李某某房屋買賣合同案 裁判要旨出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份 買賣合同，在合同均為有效的前提下， 買受人均要求繼續(xù)履行合同的，不能僅 考慮合同的簽訂時間，也應(yīng)當綜合比較 兩份合同的履行程度，實踐中可以按以 下順序確定：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登 記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登 記，已經(jīng)合法占有房屋的； （3）均未辦 理轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有的，考慮各 買受人實際付款數(shù)額多少及辦理網(wǎng)簽的 先后、合同成立先后等因素，公平合理2 / 21的予以確定基本案情家房地

2、產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂購房意向 書，約定李某購買七莘路某房屋，房屋 總價款1000萬。 當日， 李某支付購房意 向金5萬元。2015年9月10日，上海鏈 家居間，方某與李某簽訂了上海存量 房屋買賣合同，約定了房屋價款、過戶 及交付時間等內(nèi)容。2015年10月9日， 方某向李某發(fā)出告知函，稱不能提供房 屋商品房預(yù)售合同，且李某未繳納房屋 定金，因此房屋買賣合同無效。2015年11月10日，方某與張某簽訂上海市房 萬。至一審法庭辯論終結(jié)前，張某通過銀行向方某支付購房款550萬元，現(xiàn)該 房由張某裝修并實際入住后李某就履行合同問題將方某起 訴至法院，要求履行合同。 本案爭議焦2015年月9日，李某與上海鏈

3、屋買賣合同，約定房屋成交價格為3 / 21點八、出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份 買賣合同， 在數(shù)份合同均為有效的情況 下，買受人均要求繼續(xù)履行合同時如何 處理。法院審理認為 出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份 買賣合同，在合同均為有效的情況下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的， 不能僅 考慮合同簽訂時間，也應(yīng)當綜合比較兩 份合同的履行程度。根據(jù)司法實踐可能 確定如下履行順序： （1）已經(jīng)辦理房屋 所有權(quán)轉(zhuǎn)移的；（2）未辦理房屋所有權(quán) 轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又 未合法占有房屋，綜合考慮各買受人實 際付款數(shù)額、合同成立先后等因素，公 平合理的確定。具體到本案，李某、

4、張 某均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但是張某 已經(jīng)實際支付了550萬購房款，并實際 占有和對房屋進行了裝修。在雙方合同 均有效的情況下，應(yīng)當優(yōu)先履行方某與 張某之間達成的房屋買賣合同。張某是 否已經(jīng)知曉方某與他人的房屋買賣事實4 / 21并不影響其和合同的依法履行，故對李 某要求繼續(xù)履行與方某簽訂的合同，不 予支持。篇二：新版房屋買賣合同告訴你的 那些事兒新版房 屋買賣合同告訴你的那些事兒中介、個人買賣二手房分別實行統(tǒng) 一合同，維護買賣雙方合法權(quán)利 本刊特 約記者 牛恬 攝影 嚴海寧近幾年， 開發(fā)商延期交房、虛假宣 傳、精裝修房屋質(zhì)量與事先承諾不符等 事例層出不窮，購房者深受其害。市民 在購房時，都

5、會簽訂一份購房合同，但 即使是簽訂合同之后也會出現(xiàn)很多合法 權(quán)益得不到保障的事情。 自11月1日起， 由山東省住建廳、省工商局聯(lián)合發(fā)布的 新版房屋買賣合同示范文本正式執(zhí) 行。合同示范文本有5種，包括山東 省新建商品房買賣合同山東省新建商 品房買賣合同 山東省二手房買賣合 同 山東省二手房買賣合同 和 山東 省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同 。據(jù)了解，新修 訂的合同示范文本更加突出平等，維護 買賣雙方合法權(quán)利，在明確雙方義務(wù)的 基礎(chǔ)上，更加5 / 21注重購房者權(quán)益的保障。新版合同網(wǎng)簽之后才生效預(yù)售現(xiàn) 售權(quán)責分明按照最新發(fā)布的合同示范文本顯 示，新版房屋買賣合同不再是自雙方簽 字或蓋章后即刻生效，而是轉(zhuǎn)為辦

6、理完 成商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案手續(xù)之日 起。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前山東省新建 商品房網(wǎng)簽基本已經(jīng)實現(xiàn)了全覆蓋，但 二手房網(wǎng)簽在我省各區(qū)縣的覆蓋率還不 足一半。新版合同網(wǎng)簽后才生效，可以 防止一房多賣等情況發(fā)生，同時還能查 到該商品房是否存在抵押、 擔保等情況。同時，新建商品房的買賣合同分為 預(yù)售版和現(xiàn)售版，針對兩種不同的情況 分別進行了細化和約束。舊版的合同中 并沒有區(qū)分兩種銷售方式，因此多年來 一直存在購房者在商品預(yù)售時買入房 子，交房時卻發(fā)現(xiàn)房子與開發(fā)商承諾的標準相去甚遠而產(chǎn)生糾紛的事件，因此 新版合同分成兩種版本， 分別進行規(guī)范。并且，新版合同中對房產(chǎn)的抵押情 況要求有詳細的說明，開發(fā)商對

7、房屋權(quán) 利狀況6 / 21的承諾若與合同上標明的不符， 購房者有權(quán)解除合同。同時開發(fā)商還要 自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還 購房者已付全部房款和相應(yīng)利息。新房：配套學校交付時間需注明 買了“學區(qū)房 ”卻苦等多年沒學 上？相信不少購房者都被一些初期宣傳 時夸大其詞的開發(fā)商坑苦了。新版房屋 買賣合同開始實行后，相信這一現(xiàn)象 將得到控制。筆者了解到， 山東省新建 商品房買賣合同的預(yù)售版和現(xiàn)售版都 對商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付時間進行了細化，購房者可以和開發(fā)商有一個明確 的約定，防止開發(fā)商在進行廣告宣傳的 過程中“忽悠”購房者。合同中表明，購 房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，需將 新建商品房的基礎(chǔ)設(shè)施

8、設(shè)備、公共服務(wù) 及其他配套設(shè)施的進度與時間標明，開 發(fā)商負責辦理供水、排水、供電、供暖 和燃氣的開通手續(xù)并承擔相關(guān)費用，電 話通信、有線電視和寬帶網(wǎng)絡(luò)由購房者 自行辦理開通手續(xù)，約定交付日未達到 交付條件的，開發(fā)商將按照約定承擔逾 期交付責任。7 / 21在小區(qū)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施 方面，開發(fā)商需在合同中對小區(qū)內(nèi)綠化 率、規(guī)劃的車位 （車庫）、幼兒園、學校、 物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)、社區(qū)組 織用房等方面逐項約定，以及到時未達 到承諾條件將要如何處理。這樣一來， “說 好 的 學區(qū) 房 搬進來 五 年 了還 沒 有 影”買“房時開發(fā)商承諾小區(qū)綠化率達到33%，為什么這么多年了遠遠達不到 ”

9、等 問題將會越來越少。 裝修：新版合同要 寫明裝修主要材料和設(shè)備買精裝房本來是為了讓自己省力、 省事、省心，可現(xiàn)在一些開發(fā)商的精裝 修，卻讓市民很不放心。很多購買精裝 修的業(yè)主在交房時才發(fā)現(xiàn)，自己的房子 和之前看的樣板間相去甚遠：原本簽合 同時承諾的品牌純木地板，被開發(fā)商偷 梁換柱成了雜牌復合木地板；原本說好 的優(yōu)質(zhì)瓷磚，還沒入住就有輕微開裂的 跡象；說好的高檔家具，卻變成了易碎 紙板?現(xiàn)在， 開發(fā)商在精裝修上大幅做手 腳、以次充好的情況將被終結(jié)。新版房 屋買賣合同規(guī)定，開發(fā)商如需對房屋進 行裝修，可以8 / 21與購房者對裝飾裝修及相 關(guān)設(shè)備標準進行約定。 樓房外墻是瓷磚、 涂料還是玻璃幕墻

10、；室內(nèi)地面是大理石、 花崗巖、實木地板還是其他；起居室內(nèi) 墻是涂料、壁紙還是其他；陽臺是塑鋼 封閉、鋁合金封閉、斷橋鋁合金封閉還 是不封閉；甚至對樓內(nèi)電梯的品牌、型 號、電梯速度、生產(chǎn)地及廠家都可以進 行約定，確保購房者的合法權(quán)益。同時，新版合同示范文本還要求將 空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項內(nèi) 容明確披露在合同中，而且前兩項如果 不達標，開發(fā)商將有一次整改的機會， 再不達標的， 購房者有權(quán)退房。給購房者造成損失的，由開發(fā)商承擔相應(yīng)賠償責任。 經(jīng)檢測不符合標準的， 檢測費用由開發(fā)商承擔， 整改后再次檢測發(fā)生的費用仍由開發(fā)商承擔。 因整改導致該商品房逾期交付的， 開發(fā)商也要承擔逾期交付責任。中

11、介、個人買賣二手房分別實行統(tǒng) 一合同半年前，購房者王女士通過某中介 購9 / 21買了一套二手房，簽完購房合同、交 完房款首付40萬元和傭金2萬元后才發(fā) 現(xiàn)，此房產(chǎn)已被查封，無法過戶。半年 來，王女士多次到該中介討說法，中介 方卻一直推諉不予處理，直到近日在媒 體的幫助下才將事情得到圓滿解決。對 此，有業(yè)內(nèi)人士表示，在新版二手房買 賣合同還未實行前，一些中介公司自己 的合同會對一些涉及交易環(huán)節(jié)的條款刻 意回避，以此鉆空子，甚至出現(xiàn)一房兩 賣的情況，但是新版合同實行之后，規(guī) 定合同在網(wǎng)簽成功后生效，這就避免了 此類問題的發(fā)生，同時合同要求經(jīng)紀公 司明確自己的責任和義務(wù)，也可以規(guī)避 很多問題。同時

12、，合同中提到，若買賣的房屋 建立了房屋專項維修資金，其專項維修 資金賬戶中結(jié)余的資金隨房屋所有權(quán)同 時轉(zhuǎn)讓，賣方同意該房屋專項維修資金 過戶、變更至購房者名下，買賣雙方不 再另行結(jié)算。在房屋交付日以前發(fā)生的 所有欠款及費用，如物業(yè)管理費、供暖、 水、電、燃氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費用 都由賣方承擔，交付日以后（含當日） 發(fā)生的費用由購房者承擔，詳細地規(guī)10 / 21定 了買賣雙方的權(quán)責，將糾紛產(chǎn)生的幾率 降到最低。點擊律網(wǎng)絡(luò)科技有限公司， 致力于 利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，結(jié)合自 身深厚的行業(yè)知識與經(jīng)驗， 改造傳統(tǒng) 法律服務(wù)市場，為多方之間搭建便捷、 高效的獲取交易渠道，并為律師、企業(yè) 提供高效

13、的法律工作生產(chǎn)力工具。點擊 律技術(shù)團隊研發(fā)的同名互聯(lián)網(wǎng)法律服務(wù) 平臺，為企業(yè)、金融機構(gòu)、律所及普通 用戶提供律師查詢、企業(yè)訴訟分析等數(shù) 據(jù)服務(wù)。已經(jīng)獲得交通銀行、江蘇大海 塑料等在內(nèi)的幾十家大中型企業(yè)及幾百 家中小型企業(yè)的使用及認可。發(fā)展歷程2015年10月，點擊律（上海）網(wǎng) 絡(luò)科技有限公司正式創(chuàng)立；2016年1月，第三方互聯(lián)網(wǎng)在線 法律服務(wù)平臺：“點擊律”正式上線； 同 期“查律師”、“查企業(yè)”兩個產(chǎn)品正式上 線；2016年6月，“做合同”產(chǎn)品上線；2016年7月，“支點閱讀”產(chǎn)品上線。11 / 21主營業(yè)務(wù)點擊律（上海）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 成立于2015年10月，點擊律由點擊律 （上海）網(wǎng)絡(luò)

14、科技有限公司創(chuàng)建和運營， 是一家真正獨立客觀的第三方互聯(lián)網(wǎng)法 律服務(wù)平臺。目前公司產(chǎn)品為做合同、 查律師、查企業(yè)及支點閱讀都已上線投放使用。公司產(chǎn)品篇三：房屋買賣合同 上海市房地產(chǎn)買賣合同 特別告知（一）一、本合同是上海市房屋土地資源 管理局、上海市工商行政管理局根據(jù) 中 華人民共和國合同法和上海市房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法共同制定的示范文本。二、除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、 出售 商品房、公有住房出售外，其余房地產(chǎn) 買賣均可適用本合同。三、雙方當事人應(yīng)按自愿協(xié)商、 公 平的原則訂立合同。房地產(chǎn)買賣是一種 民事法律行為，涉及的標的額較大、專 業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，雙方當事人 訂立房地產(chǎn)買賣12 / 21合同

15、時，應(yīng)注意以下問 題：1、共有人的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利登 記分為獨有和共有，共有指二個以上權(quán) 利人共同擁有同一房地產(chǎn)，買賣房地產(chǎn) 簽訂合同時，房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章原職工已購公有住房上市出售的， 參加房改購房時的同住成年人應(yīng)在合同 附件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售，并簽 字蓋章；因故無法在合同內(nèi)簽字蓋章的， 應(yīng)出具同意出售的其他證明。房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的權(quán)利人將房地產(chǎn) 出售前，應(yīng)與其配偶協(xié)商一致，出售后 配偶再提出異議的，由權(quán)利人承擔法律 責任。2、定金。買賣合同定金是雙方履 行合同的擔保，雙方當事人可就定金數(shù) 額、支付日期等在附件三付款協(xié)議內(nèi)約 定。3、房屋交接是賣售人按約定的日 期和方式

16、將房屋交付給買受人，買受人 驗收和接受的過程。 雙方當事人應(yīng)在合 同第四條明確交付和驗收日期、選擇交 付的方式。賣售人將原購入的商品住房出售 的，13 / 21開發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書和 住宅使用說明書應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買受人，買受人享有兩書規(guī)定的權(quán)益。4、房屋質(zhì)量。質(zhì)量條款是買賣合 同的必要內(nèi)容，買賣的房屋應(yīng)能保持正 常使用功能。房屋超過合理使用年限后 若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)委托具有相應(yīng) 資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定。5、房地產(chǎn)買賣合同簽訂前，買受 人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買賣房地產(chǎn) 的有關(guān)登記資料，查驗買賣的房地產(chǎn)上 是否存在產(chǎn)權(quán)爭議和其他權(quán)利限制，以 維護自身權(quán)益。6、買賣已出租房屋的，賣

17、售人應(yīng) 當在出售前三個月通知承租人，承租人 在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人 放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù) 履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主 體變更合同。7、買賣已抵押房地產(chǎn)的，賣售人 應(yīng)當事先書面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān) 事項協(xié)商一致，同時告知買受人房地產(chǎn) 抵押的事實。居住房屋居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國有 土14 / 21地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其中，房地產(chǎn)權(quán) 證注明土地使用年限的，應(yīng)在合同第三 條第項如實填寫。未補交土地出讓金的花園住宅出 售時，買受人應(yīng)向市或區(qū)縣房地局辦理 國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 補交出讓金， 并選擇合同第三條第項。非居住房屋該土地使用權(quán)以出讓方式取得的， 出售時占

18、用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨 之轉(zhuǎn)移。當事人應(yīng)選擇合同第三條第項， 其中，房地產(chǎn)權(quán)證注明土地使用年限的， 應(yīng)如實填寫。按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥 土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應(yīng)辦理土地 使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用 權(quán)出讓金，當事人應(yīng)選擇第三條第項。除上述情況外，中華人民共和國 土地管理法規(guī)定了國有土地租賃和土 地使用權(quán)作價入股等其他土地有償使用 形式，屬此范圍的，當事人應(yīng)在第三條 第項內(nèi)約定。9、集體所有土地上房屋的買賣對 象。15 / 21集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依 法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個 人。非居住房屋只能出售給房屋所在地 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)

19、）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個 體經(jīng)營者。10、住房戶口遷移。 已投入使用的 住房買賣，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外， 住房內(nèi)的原有戶口是否及時遷出也會影 響合同的履行。當事人可在補充條款內(nèi) 約定戶口遷移條款。11、維修基金交割。 根據(jù)上海市 居住物業(yè)管理條例規(guī)定，房地產(chǎn)買賣 合同生效之日起的十日內(nèi)，當事人應(yīng)將 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員 會和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基 金戶名的變更手續(xù)，帳戶內(nèi)結(jié)余維修基 金的交割，當事人可在補充條款中約定。四、為保障買賣雙方自身權(quán)益， 防 范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對當事人權(quán)益的侵害， 凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資格的專業(yè)公司提供代理、 居間介紹等服務(wù)的， 受托居間介

20、紹、 代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司均16 / 21應(yīng)在附件六居間介紹、 代理等中介服務(wù)情況中簽字蓋章； 其中： 委托人應(yīng)將居間介紹的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及執(zhí)業(yè)經(jīng) 紀人情況在第一條內(nèi)予以明示，以備與 經(jīng)紀公司、經(jīng)紀人發(fā)生糾紛時作為投訴 的依據(jù)。五、為維護當事人合法權(quán)益， 防止 一房多賣，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同 后，當事人應(yīng)及時到房地產(chǎn)交易中心辦 理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。六、為方便當事人訂立買賣合同補 充條款，擬訂下列范例，當事人可根據(jù) 需要自由選擇，范例未經(jīng)當事人選取， 不作為合同內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)利保證條款范例：甲方保 證，上述買賣的房地產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)爭議 和其他人主張權(quán)利的情況。在本合同簽 訂前，該房地產(chǎn)已存在的

21、權(quán)利負擔，乙 方同意甲方按下述第_項處理： （一）本合同生效后_日內(nèi)，甲方 與抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人注銷他項權(quán) 利的登記， 逾期未注銷的， 乙方有權(quán)追 索甲方的違約責任。17 / 21（二）在抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人 書面同意的前提下，乙方承認并繼受該 項權(quán)利，并同意辦理變更登記。戶口遷移條款范例：甲方承諾自上 述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起的_日內(nèi)，向 房屋所在地的公安派出機構(gòu)辦理原有戶 口遷出手續(xù)。如由于甲方未及時遷出戶 口造成乙方損失的， 甲方承擔賠償責任。七、中華人民共和國仲裁法規(guī) 定了或裁或?qū)徶贫?，合同當事人一旦選 擇 了仲裁，就意味著不能再向法院起 訴。八、買賣雙方當事人簽訂房地產(chǎn)買 賣合同，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約 定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告 登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù) 告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不 動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記 的，預(yù)告登記失效。