電梯管理服務(wù)方案

1、叮叮小文庫For pers onal use only in study and research; not for commercial use蠆電梯管理服務(wù)方案聿提要：電梯要求每周保養(yǎng)一次，時(shí)間不少于二小時(shí)，要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯進(jìn)行保養(yǎng)，檢查部位 ：斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機(jī)電聯(lián)鎖裝置急停開關(guān)。螄電梯維護(hù)保養(yǎng)可分為：周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的遵照廠家要求。螄周保養(yǎng)基本要求肀 1. 電梯要求每周保養(yǎng)一次，時(shí)間不少于二小時(shí)，要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯進(jìn)行保養(yǎng)。薇 2. 對電梯以下各部位要進(jìn)行檢查，確保其工作正常、清潔、潤滑。

2、螇電源開關(guān)、安全開關(guān)。襖 A、控制柜總閘及極限開關(guān)各電器元件齊全無損傷，接線牢固。蒁 B、檢查熔斷器、熔絲接觸情況，接點(diǎn)牢固 ，應(yīng)無打火現(xiàn)象。叮叮小文庫艿 C、急停、安全窗、井底、限位等安全開關(guān)應(yīng)接觸良好，動(dòng)作正常、可靠。不準(zhǔn)跨接。薆(2) 曳引機(jī) ：外觀機(jī)體應(yīng)保證清潔光亮。羄(3) 減速機(jī)袂 A、運(yùn)行時(shí)應(yīng)平穩(wěn)無異常振動(dòng)。螆 B、減速箱油面高度應(yīng)保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。c. 減速箱油溫不超過85 °C ;蒞(4) 電動(dòng)機(jī)肄 A、電動(dòng)機(jī)運(yùn)行中不應(yīng)有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音，如有異聲應(yīng)停梯檢查是否有異物侵入滑動(dòng)軸承 ，軸承是否損壞。芃 B、電動(dòng)機(jī)油位應(yīng)在油鏡中心附近。叮叮小文庫蒈 C、電

3、動(dòng)機(jī)使用時(shí)環(huán)境溫度不應(yīng)高于40 °C , 溫升不應(yīng)高于銘牌規(guī)定。莇 D、電動(dòng)機(jī)軸承竄量不大于4mm。膄制動(dòng)器。葿 A、動(dòng)作平穩(wěn)可靠 ，不打滑 ，閘瓦接觸面不小于 70%。膀 B、抱閘未打開時(shí) ， ( 房地產(chǎn) E 網(wǎng):, 盤車輪不應(yīng)用手能盤動(dòng)。膆 C、抱閘打開時(shí) ，兩側(cè)間隙應(yīng)一致 ，其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)大于0.7mm。芄 D、抱閘開閉應(yīng)靈活、自如 ，線圈溫升不超過 60 Co袀(6) 控制柜蚈 A、柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常 ，儀表準(zhǔn)確。裊 B、無發(fā)熱現(xiàn)象 ，各接觸點(diǎn)接觸嚴(yán)密無粘連燒損現(xiàn)象莄 C、柜內(nèi)反開關(guān)無油污無積塵。叮叮小文庫芁(7) 限速系統(tǒng)莀 A、限速輪 ：外觀清潔 ，動(dòng)作

4、靈活 ，無明顯月期打點(diǎn) ，油路通暢 ，繩鉗口處無異物油污、輪無異常磨損。槽蚄 B、漲繩輪及安全鉗裝置 ：外觀清潔 , 油路通暢 ，轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn) ，張緊輪氈墊加油 ，安全鉗各聯(lián) 動(dòng)機(jī)構(gòu)靈活 ，鉗口與導(dǎo)軌側(cè)工作面間隙在2-3mm間。莃(8) 選層系統(tǒng) ：選層器轉(zhuǎn)動(dòng)及滑動(dòng)部分清潔及油量充足，接點(diǎn)清潔 ，壓力適當(dāng)。螞(9) 廳、轎門系統(tǒng)螈 A、廳、轎門正常關(guān)閉后 ，應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò) ；鎖緊元件的最小嚙合長度為 7mm，此時(shí)外 廳門不應(yīng)能用手扒開。蚇 B、安全觸板、光電裝置功能可靠。蒃 C、廳門、轎門、轉(zhuǎn)動(dòng)部位及滑道：轉(zhuǎn)動(dòng)部件清潔 ，轉(zhuǎn)動(dòng)自如 ，填加潤滑油 ，上、下滑道雜物清除 ，上滑道加油 ，吊門輪、門滑

5、塊磨損的及時(shí)更換。蝿 D、開關(guān)門機(jī)構(gòu) ：開關(guān)門總程清潔 ，活動(dòng)及轉(zhuǎn)動(dòng)部位清潔加油 ，皮帶松緊度適當(dāng) ，不打滑 ， 開門機(jī)清除積碳、保潔。叮叮小文庫蒀(10) 層顯系統(tǒng) ，內(nèi)選、外呼系統(tǒng)。蒆 A、各元件指示功能正常 ，按鈕活動(dòng)自如無卡阻。薃 B、燈光顯示正常 ，清潔無塵。膀(11) 井道系統(tǒng)羈 A、轎廂 ，對重導(dǎo)靴間隙均勻、靴襯無嚴(yán)重磨損。芅 B、油盒、油刷無缺損 ，軌道潤滑良好。蚃 C、鋼絲繩張力均勻且無斷股。薁(12) 衛(wèi)生 , 鐵門至機(jī)房間的樓道 ；機(jī)房 ; 轎頂；底坑等部位應(yīng)保持清潔 ，無垃圾 , 清除油污及灰塵。蠆月保養(yǎng)羋月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對電梯的各部件進(jìn)行清潔、潤滑、檢查、

6、特別是對安全裝置的檢查。叮叮小文庫螃 1、減速機(jī) ：減速機(jī)應(yīng)無異常響聲 ，清除表面積塵油垢。羂(1) 為蝸輪油的滾動(dòng)軸承加油 ，檢查聯(lián)軸節(jié)有無損傷。腿(2) 檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致，緊固曳引輪各部位螺栓。肆 2、電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組袃(1) 清除其內(nèi)外灰塵及油污。莂(2) 測速系統(tǒng)工作正常 ，傳動(dòng)系統(tǒng)無損傷。衿 3、制動(dòng)器螅(1) 檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況。羃緊固各連接螺栓。蕿(3) 線圈溫升不超過60 C。芇 4、限速系統(tǒng)叮叮小文庫薄清除夾繩鉗口處異物、油污。羃(2) 旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油。羀(3) 檢查限速器輪和張緊輪的輪槽，有無異常磨損。聿(4) 檢查張緊裝置及電氣開關(guān)及動(dòng)作是否正

7、常。薇 5、控制柜、勵(lì)磁柜。肂 (1) 檢查各各電氣元件、儀表 ，對不靈敏及損壞元件應(yīng)及時(shí)調(diào)整更換。莁 (2) 檢查接觸器、繼電器觸點(diǎn)燒蝕情況 ，如嚴(yán)重凸凹不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭。蕆 (3) 檢查機(jī)械聯(lián)鎖裝置 ，對動(dòng)作不可靠的應(yīng)調(diào)整。莆 6、鋼絲繩膂(1) 檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況，繩頭螺栓應(yīng)鎖緊 ，開口銷齊備。 1) 調(diào)整張力與平均值相差不大于 5%。螂 (2) 鋼絲繩表面油污過多，應(yīng)清除。叮叮小文庫腿 (3) 檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無損。膅 (4) 檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況節(jié) 3、導(dǎo)靴膃清洗自動(dòng)潤滑裝置，軸承處加注金屬基潤滑脂。蚇(2) 緊固導(dǎo)靴螺栓 , 固定式導(dǎo)靴與導(dǎo)軌正面間

8、隙應(yīng)符合規(guī)定。膈(3) 檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴襯墊磨損超過原厚度的1/4 時(shí)應(yīng)更換。滾動(dòng)輪導(dǎo)靴的滾輪的無異常響聲 , 發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。莂 4、開門機(jī)芀(1) 檢查整個(gè)系統(tǒng) ，轉(zhuǎn)動(dòng)部位填充潤滑脂。莈(2) 開門電機(jī)碳刷磨損超過原長度1/2 的應(yīng)更換。羇(3) 轉(zhuǎn)動(dòng)系統(tǒng)可靠無損傷。蒂 5、導(dǎo)軌 ：檢查導(dǎo)軌連接板、導(dǎo)軌壓板、導(dǎo)軌支架、及焊接部位應(yīng)無松動(dòng)無開焊，并緊叮叮小文庫固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。蝕 6、接線盒及電纜。叮叮小文庫肀檢查各接線盒，緊固各接線端子 ，清除其灰塵。螅(2) 檢查電纜有無掛碰、損傷 , 緊固電纜架螺栓。蒂 7、極限、限位開關(guān)肁 (1) 對極限開關(guān)做越程試

9、驗(yàn) , 越程距離為 150250mm,銷軸部位應(yīng)加注潤滑油。開關(guān)越限位程 50150mm,銷軸部位應(yīng)加注潤滑油薈(2) 鋼絲繩張力應(yīng)均勻。蒄 7、廳轎門系統(tǒng) ：清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪，門導(dǎo)軌軸承滁抹潤滑油。8、選層系統(tǒng)薂(1) 清除各部位灰塵及油污 ，調(diào)整電氣選層器動(dòng)作間隙或準(zhǔn)確度。蒂(2) 為鋼帶輪及漲繩輪軸加油 ，為活動(dòng)拖板導(dǎo)軌加注潤滑油。芀 9、導(dǎo)軌 ：對有自動(dòng)潤滑裝置的導(dǎo)軌 ，應(yīng)加注機(jī)械潤滑油。薇 10、安全裝置叮叮小文庫蟻檢查部位：斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機(jī)電聯(lián)鎖裝置，急停開關(guān) ，修檢開關(guān)、安全窗、限位、極限開關(guān)。蠆(2) 各安全裝置應(yīng)靈活可靠 ，無

10、卡阻現(xiàn)象 ，清除各安全裝置的油垢。蚈 11、底坑 清掃底坑雜物 ，清除緩沖器及各部件的灰塵 ，保持底坑干燥。芆半年保養(yǎng) ：半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎(chǔ)上對電梯的重點(diǎn)部位檢查調(diào)整、維護(hù)保養(yǎng)。螁 1、電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組肀(1) 添加軸承潤滑油。蒀(2) 檢查修理碳刷刷架、清理 ，向器。肅水泵管理服務(wù)方案膅提要：泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行，轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重 ，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。蒁 1、目的 ：規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。叮叮小文庫袈 2、適用范圍 ：適用于物

11、業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施( 含消防供水機(jī)組 ) 的維修保養(yǎng)。肇 3、職責(zé)膅(1) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。袂(2) 設(shè)備部主管負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。薀(3) 水泵房組長 / 管理員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。袇公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。芅 4、程序要點(diǎn)芃（1）給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定。肇 A、每年的 12 月 15 日之前 ，由設(shè)備部主管組織水泵房組長/ 管理員一起研究、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并上報(bào)公司審批。蚆 B、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃

12、的原則叮叮小文庫蒞 a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度荿 b、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況 （故障隱患 ）;蝿 c、合理的時(shí)間 （避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等 ）。莄 C、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容蒅 a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容螀 b、備品、備件計(jì)劃芇 C、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間蕆 d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。薅(2) 水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。賺 (3) 小區(qū)內(nèi)主供水管 (DN100 以上加壓管 ) 爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。叮叮小文庫罿 (4) 水泵機(jī)組維修保養(yǎng)

13、。水泵房管理員每年的4 月、 10 月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。膆 A、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)蚅 a、用 500V 搖表檢測電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MQ 以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；薂 b、檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響莇 C、檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承，如有則應(yīng)修整處理羅 d、清潔電動(dòng)機(jī)外殼螄 e、檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重 ，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。蠆 B、水泵維修保養(yǎng)聿 a、檢查水泵軸承是否靈活 ，如有阻滯現(xiàn)象 ，則應(yīng)加注潤滑油 ；如有異常磨擦聲響 ，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承 ；螄 b、轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸 ，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象 ，則應(yīng)

14、拆換同規(guī)格水泵葉輪 ；如果軸鍵槽損壞嚴(yán) 重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸 ；叮叮小文庫螄 c、檢查壓盤根處是否漏水成線 ，如是則應(yīng)加壓盤根肀 d、清潔水泵外表薇 e、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重 ，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆 ，重新刷上油漆。螇 f 、檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。襖 g、檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。蒁(5) 控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5 月、 11 月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。艿 A、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼 ，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物 ；薆 B、檢查、緊固所有接線頭 ，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換羄 C

15、、檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象 ，如是則應(yīng)整改袂 D、交流接觸器維修保養(yǎng)叮叮小文庫螆 a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒蒞 b、清除觸頭表面及四周的污物 ( 但不要修銼觸頭 ) ，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更肄 C、清潔鐵芯上的油污及臟物芃 d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況蒈 e、擰緊所有緊固件。莇 E、自耦減壓啟動(dòng)器維修保養(yǎng)膄 a、用 500V 搖表測量絕緣電阻 ，應(yīng)不低于 0.5MI', 否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理葿 b、外殼應(yīng)可靠接地 ，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后 ，擰緊接地線。膀 F、熱繼電器維修保養(yǎng)膆 a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損芄 b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接

16、頭處有無過熱痕跡或燒傷，如損壞則應(yīng)更換，如有則整修處理 ，處理后達(dá)不到叮叮小文庫要求的應(yīng)更換。袀 G、自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)叮叮小文庫蚈 a、用 500V 搖表測量絕緣電阻 ，應(yīng)不低于 100M, 否則應(yīng)烘干處理裊 b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換莄 c、自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象芁 d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒, 如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼 ，只能輕輕擦拭。莀 H、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng): 對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號是否正確電器。蚄 I 、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)莃

17、a、檢查各信號燈是否正常 ，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡螞 b、檢查各指示儀表指示是否正確 ，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整 ，調(diào)整后偏差仍較大的則 應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。螈 J、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)蚇 a、檢查表內(nèi)是否有積水 ，如有則應(yīng)干燥處理蒃 b、檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接叮叮小文庫蝿 c、偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。蒀 K、閘閥維修保養(yǎng)。蒆 a、閘閥維修保養(yǎng)薃 b、檢查密封膠墊處是否漏水 ，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊膀 c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水 ，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油羈 d、對閘閥閥桿加黃油潤滑芅 e、對銹蝕嚴(yán)重的閘閥 （明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后

18、重新油漆蚃本文提要：泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行，轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果 軸鍵槽損壞嚴(yán)重 ，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。薁 L 、止回閥維修保養(yǎng)蠆 a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換叮叮小文庫羋 b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧螃 c、檢查止回閥油漆是否脫落 ，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。羂 M、浮球閥維修保養(yǎng)腿 a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換肆 b、檢查浮球閥連桿是否彎曲 ，如彎曲則應(yīng)校直袃 c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。叮叮小

19、文庫莂 N、液位控制器維修保養(yǎng)衿 a、檢查密圭寸圈、密圭寸膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換螅 b、清除壓力室內(nèi)污物 ，疏通控制水道羃 c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊蕿 d、緊固所有螺母。芇 0、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。薄 a、用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MQ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵 ，對線圈進(jìn)行烘干處理。羃 b、檢查密封圈是否已老化 ，如已老化則應(yīng)更換。羀 c、檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。聿 d、清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。叮叮小文庫薇 e、檢查潛水泵、排

20、污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。肂 P、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年 10 月進(jìn)行一次 ）。莁 a、檢查支持托架是否牢固 ，否則應(yīng)加強(qiáng)。蕆 b、檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。莆 c、檢查保護(hù)漆是否完好 ，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。膂 d、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理 （更換膠墊 ）。螂 Q、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8 小時(shí)，如必須超過 8 小時(shí)，則應(yīng)由設(shè)備部主管填寫申請延時(shí)維修保養(yǎng)表經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。腿 R、對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作 ，應(yīng)由設(shè)備部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中 ；對于突發(fā) 性的設(shè)備設(shè)施

21、故障 ，先經(jīng)設(shè)備部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出- 事故報(bào)告并上報(bào)公司。膅 S、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在維修保養(yǎng)記錄表內(nèi) ，并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交設(shè)備部存檔，保存期為長期。叮叮小文庫節(jié) T、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由設(shè)備部主管填寫停- 申請表 ，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前24 小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12 小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋建立物業(yè)管理新觀念蚇人員素質(zhì)決定服務(wù)品質(zhì)膈 一一深圳金地物業(yè)管理有限公司北京分公司總經(jīng)理助理、金地?格林小鎮(zhèn)管理處經(jīng)理

22、戴路莂金地物業(yè)作為一家規(guī)?；?jīng)營的品牌公司，憑借長期積累的管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)建立了完善的品質(zhì)保障體系。 1998 年，公司建立了管理處主任職業(yè)化制度，這一管理理念一經(jīng)推出，立刻受到業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注與高度評價(jià)，并成為該年度的行業(yè)十大新聞之一?！肮芾硖幹魅温殬I(yè)化”其內(nèi)容實(shí)質(zhì)就是，從關(guān)注員工的需求層次著眼，從制度上加以保證，讓公司全體員工樹立職業(yè)目標(biāo)意識，使一大批公司員工通過考試、考核、選拔、培訓(xùn)、試崗、任用等幾個(gè)環(huán)節(jié)紛紛走上管理處主任的崗位。芀公司在幾年間還相繼推出了更多層面員工的職業(yè)塑造，將該制度延伸至基層操作層員工，為不同層面、不同需求的員工搭建工作平臺，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一，企業(yè)發(fā)展

23、與個(gè)人發(fā)展的統(tǒng)一。通過5 年來的實(shí)踐證明，公司員工在工作中不斷學(xué)習(xí)、積極開拓、努力進(jìn)取，最大可能發(fā)揮個(gè)人工作潛能，為企業(yè)不間斷地產(chǎn)生新鮮血液。莈未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，是工作態(tài)度和服務(wù)意識的較量，培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì)伍，是企業(yè)具備核心競爭力的有力保障。公司注重員工職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，給公司的每一位員工提供崗前培訓(xùn)及在崗培訓(xùn)的機(jī)會，通過鼓勵(lì)自學(xué)，自辦培訓(xùn)班，外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)、理論研討和專題研討等各種形式提高員工整體素質(zhì)。羇 有一個(gè)事例說明了金地人的工作境界。2000 年的房展會上，我們?yōu)榕浜弦活檰枠潜P的物業(yè)形象展示，金

24、地物業(yè)的 3 名保安人員隨開發(fā)商入場，展會結(jié)束的當(dāng)天上午在我們的展位前的 通道地上，散落著兩張別人不經(jīng)意丟掉的“金地物業(yè)”報(bào)，我們的保安看到后走出展位彎腰撿起，撣落報(bào)紙上的土后又放回了我們的宣傳資料中。這件小事被開發(fā)商的銷售總監(jiān)看到，她感慨地說：連金地的基層員工都能這樣自覺地維護(hù)公司文化，具備節(jié)約成本的意識，小區(qū)的管理與服務(wù)絕對會更具檔次。蒂努力傾聽客戶的心聲蝕一一北京當(dāng)代物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理吳建波肀在今天這個(gè)時(shí)代，市場變化無常，我們意識到創(chuàng)造忠誠的客戶成為企業(yè)發(fā)展和成長的關(guān)鍵所在。物叮叮小文庫管企業(yè)提供的產(chǎn)品是服務(wù)， 因此怎樣提高業(yè)主的滿意度尤為重要。奇講到的“當(dāng)我們?nèi)娜鈳椭蛻羧?/p>

25、得成功時(shí)，就是在為自己創(chuàng)造財(cái)富”的是如何把“以客戶為中心”的思想觀念落實(shí)到我們的實(shí)際工作之中。就像杰克 ? 韋爾，擺在我們面前螅首先，我們要認(rèn)真地審視現(xiàn)有的意識和觀念。在觀念更新的過程中，新觀念是開山斧，幫 助我們找到正確直接的路徑方法； 舊觀念是攔路虎，阻礙我們向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。 自以為是不能更新觀念，自以為非也不能更新觀念。 我們要客觀地評價(jià)自己， 才能為更新升級打下基 礎(chǔ)。我們要從換位置、換角度、換視點(diǎn)、換層面幾個(gè)方面，提高意識、更新觀念，建立全方 位的客戶服務(wù)體系。蒂其次，客戶服務(wù)要從做一個(gè)充滿愛心的人開始。誰都喜歡和一個(gè)充滿愛心的伙伴共事，他可以帶給你主動(dòng)的幫助，溫暖的感受。根據(jù)一項(xiàng)

26、調(diào)查，人的一生中可以認(rèn)識約與其中的 1000 人有二次接觸交往的機(jī)會，也就是說在茫茫人海中與你成為朋友、同事的概萬分之二，你怎能不珍惜這樣的機(jī)會？我們應(yīng)該怎樣面對這千萬分之二的人，巧合使我們成為朋友、同事，我們要用怎樣的心態(tài)來對待上帝的這種恩賜，馬上行動(dòng)起來，心幫助身邊的每一個(gè)人。試想一下，在這樣的環(huán)境里工作是多么讓人激動(dòng)，感情與客戶交流會有怎樣的結(jié)果。3000 個(gè)人，率只有千機(jī)緣關(guān)心并熱用這種肁努力傾聽客戶的心聲，用心發(fā)現(xiàn)客戶的期望與需求。客戶在享受服務(wù)的過程中會產(chǎn)生多種 多樣的不滿和抱怨，這需要我們認(rèn)真整理這些信息， 因?yàn)樗麄兪瞧髽I(yè)珍貴的信息資源。 我們要采用積極的態(tài)度，正確有效地處理，對

27、服務(wù)、產(chǎn)品或者溝通等原因造成的失誤進(jìn)行及時(shí)補(bǔ) 救，幫助企業(yè)建立信譽(yù)。應(yīng)該認(rèn)識到客戶的不滿是企業(yè)進(jìn)步的機(jī)會， 只有不斷的規(guī)劃、執(zhí)行、檢查、修正，企業(yè)才能在市場上長久立足?？蛻粜枨笈c期望是不斷增長的， 我們要善于在與客戶交流過程中發(fā)現(xiàn)他們的需求， 以便完善相應(yīng)的服務(wù)方式、方法和項(xiàng)目，創(chuàng)造更大的市場，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供原動(dòng)力。薈最后，建立完備的服務(wù)流程與規(guī)章監(jiān)約制度是客戶服務(wù)工作的保障。一項(xiàng)工作的執(zhí)行必須具備相應(yīng)的制度監(jiān)約，現(xiàn)階段公司各對口部門在努力積極配合圣吉公司顧問人員制定服務(wù)流程、規(guī)章監(jiān)約制度。它們具有可操作性、實(shí)用性，才能真正做到未雨綢繆，為客戶服務(wù)工作保駕護(hù)航，來打造當(dāng)代物業(yè)的核心競爭力

28、。蒄客戶服務(wù)的工作任重道遠(yuǎn)，所幸的是我們充分認(rèn)識到了它的重要，俗話說“只要找到路，就不要怕路遠(yuǎn)”，讓我們今天超過昨天，明天超過今天。薂物業(yè)公司目標(biāo)責(zé)任書蒂 根據(jù) xxx 物業(yè) 2005 年經(jīng)營業(yè)績考核要求，結(jié)合深圳xx 物業(yè)管理有限公司2005年工作計(jì)劃，確定半山蘭溪谷管理中心2005 年度的經(jīng)營管理責(zé)任目標(biāo)如下：叮叮小文庫芀一、經(jīng)營指標(biāo)（ 100 %）薇1、營業(yè)收入不低于 555 萬元人民幣；（ 30 %）蟻 考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。蠆 2、營業(yè)成本不超過 495 萬元人民幣；（ 45 %）蚈考核完成數(shù)超過指標(biāo)按比例扣分。芆3、稅后利潤總額為 31.14 萬元人民幣。（ 10%）螁 考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。肀 4、應(yīng)收帳款收繳率達(dá) 98 %以上；（ 15 %）蒀 考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。肅本項(xiàng)考核的主責(zé)部門為財(cái)務(wù)部。膅二、管理指標(biāo)（ 100 %）