2016房地產(chǎn)估價師案例與分析真題

1、委讓開發(fā)前提”問答題(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜 合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款， 托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。 注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進行，建 安工程整體形象進度達 65%擬選用假設(shè)開發(fā)法 作為其中一種估價方法。請問：1. 假設(shè)開發(fā)法的估價前提有哪幾種？本次估價應(yīng)選擇哪種估價前提 ？【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種:(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；(2)估價對象要被其 業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成， 這種估價前提稱 為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提” ；(3)估價對象要被迫

2、轉(zhuǎn) 讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)采用“被迫 轉(zhuǎn)讓前提”。2. 在各種不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別 ？【答案】在不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法 測算的主要差別包括：(1) 預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后 續(xù)建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后 續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。(2) 后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時， 還應(yīng)加上這部

3、分的“前期費用”。(3) 測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般 情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大自愿 轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價 值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司 合資，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為 1 年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于 2016 年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期 限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變 化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改原估價 報告中的價值

4、時點、報告出具日期及報告使用期 限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。 請問：1. 房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述 要求？請簡述理由?！敬鸢浮糠康禺a(chǎn)估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接 使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進 行估價、并出具新的估價報告。2. 針對本案情況，在前次估價的基礎(chǔ)上，房 地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應(yīng)補充哪些外 部作業(yè)工作？對原估價報告中兩種估價方法的測 算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整 ？【答案】房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應(yīng)補充的外部作業(yè)工作包括：(1) 通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費

5、 用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等；收集房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況的資料。(2) 通過實地勘查確定建筑物折舊。對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：(1)比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進行調(diào)整；對可比房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況進行調(diào) 整，因為不知道這一年中估價對象是否產(chǎn)生了新 的債權(quán)債務(wù)，需要重點對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進行調(diào) 整。(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù) 建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費 資料，開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率 進行調(diào)整，計算建筑物重新構(gòu)建價格。三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以 下稱甲公司

6、)購置了一處商鋪，2015年9月交房， 裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù) 使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其 他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完 成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達到正常使用條 件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意 見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其 他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并 進行評估。問題：1. 若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金 收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過 程?！敬鸢浮繄蟪曩Y本金化測算過程：(1)測算收益期；(2)確定月租金收益和運營費用，計算月 凈收益；(3)確定

7、報酬率；(4)計算租金收益損失。2除房屋修復(fù)費用和停業(yè)損失外，該項目損 害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容 ？【答案】除房屋修復(fù)費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用；(2)房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余 收益年限縮短的損失；(3)修復(fù)對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復(fù)后對承租 人的心理減價；(6)補償協(xié)商長期未能得到解決 而消耗的相關(guān)費用。單選題(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致 并報相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金 2萬元，

8、剩余租賃期 3 年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托進 行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住 宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺 盛，年租金3萬元。1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價的估價對象范圍應(yīng)為()。A. 該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B. 該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C. 該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D. 該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】B【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅， 轉(zhuǎn)讓估價時，估價對象范圍包括該住宅及歸屬于 該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套,歸屬于該層

9、住宅的是 1/10的廣告位的收益權(quán)。2. 該估價項目最適宜采用的估價技術(shù)思路為（）。A. 采用比較法、收益法評估住宅的市場價值B. 采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告 位的市場價值C. 采用比較法、收益法評估住宅的市場價 值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價值D. 采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響【答案】C【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價 值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應(yīng)廣告 位的收益權(quán)價值。3. 采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術(shù)思路為（）。A. 按市場租金評估該廣告位收益價值B. 租約期內(nèi)按租約租金，

10、租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值C. 按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本D. 租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本【答案】B【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，評 估出租*益價值，租金期間應(yīng)采用租賃合同約 定的租金，即實際租金；租賃期間屆滿后應(yīng)采用 市場租金。4. 對該套住宅進行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應(yīng)為（）。A. 該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B. 該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C. 該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D. 該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】A【解析】抵押價值評估時，估價對象為該頂 層住宅，

11、歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨使用、也不可以獨立變現(xiàn)，不屬于抵押估價的范圍。（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，為征收補償需 要而評估一處位于市區(qū)的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2帶有院落，建有圍墻，院內(nèi) 有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行 搭建了 20m2的簡易房。5. 本次估價的對象應(yīng)包括（）。A. 土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井B. 土地使用權(quán)、平房、水井C土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻D. 土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻【答案】C【解析】征收估價對象范圍包括合法的被征 收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其 他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨 時建筑。被

12、征收的房屋價值評估不得遺漏、虛構(gòu) 評估對象。6. 本估價項目最適宜采用的估計技術(shù)思路為（）。A. 采用批量估價方法進行評估B. 采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法進行評估C. 選用適宜估價方法進行個案評估D. 采用假設(shè)開發(fā)法進行個案評估【答案】C【解析】該平房有院落屬于個案，應(yīng)選用適 宜估價方法進行個案評估。【考點】7. 采用比較估價時，適宜選為可比實例的是（）。A. 周邊帶院落的類似平房B. 周邊不帶院落的類似平房C. 周邊新建商品住宅D周邊成套二手住宅【答案】A【解析】選取可比實例的要求之一是可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價對象區(qū)位相近、與估價對象用 途相同、與估價對象權(quán)利性

13、質(zhì)相同、與估價對象檔次相同、與估價對象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價 對象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實例。（三）甲公司擁有總建筑面積為5320m2 土地面積 為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為 2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面 積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2 30m2 2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015 年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承

14、租后經(jīng)甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。8. 若甲公司抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為 抵押物，最適宜采用的估價方法為（）。A.比較法和收益法B. 成本法和假設(shè)開發(fā)法C. 比較法和成本法D. 收益法和成本法【答案】D【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成 本法；甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適 宜選用收益法估價，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押 物時，最適宜采用的估價方法為收益法和成本 法。9. 若甲公司抵押貸款時以部分房地產(chǎn)作為 抵押物，最適宜作為抵押物的是 （）。A. 5棟共計5230m2的建筑物B. 10000m2 土地使用權(quán)C. 鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分攤的土 地使用權(quán)D. 生產(chǎn)車間的建筑物及其分攤的土地使用 權(quán)【答案】D【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權(quán) 抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時