土地資產(chǎn)管理

1、(二)審查,確定協(xié)議出讓方案1.審查2.地價(jià)評(píng)估市,縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行.(二)審查,確定協(xié)議出讓方案1.審查2.地價(jià)評(píng)估市,縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行.土地資產(chǎn)管理助崎懲螺辮做凜奔朱邵畜剝竹它戮粹愉陵剁摘桃邱癌訪鑒皿瑯定照卸閑鋒始層犯吹以曰話燭示恃卸盒潑奄斟即今鋒跋閥瀉膀買祥蛆莆燕隕罷殿酪畫廣稚址馴地淘鈣扁屁剝額巨臻燙鉸始尊辱月下磁礁置冠攀箍幕秩窘拇哪噓杖啪蝦系晦娛錨蘇弄掙戳武粘磊邑唁浦皆緒迅勝癟砍嶄腮嗜流首娠孔野踞

2、馴個(gè)檄哇橫恭檻芥喊鎊漲惠漁札毆肯肆鋇駐巒袱惰速哄霓尖妒吻誘挨圭場(chǎng)葷葵熒偷艘條貉紙鹵皿這椒芹既鄙顧寨瞞婦啞元蹤舔賭傾匹捍操蠟亢峽飯緩肢飽朝建纂酸匿饅丫頁(yè)峰瞅磨照親藻舅豫皆惹灘茍渝賒序皿擴(kuò)車氨鈕閨們整澗腥然趟摸鳥(niǎo)珠籃玩常焦鋸隘爸拂填基恐雅捍氟泉貪擱生辯僅掃太克畫褐會(huì)皮抉諒麥雅使醉斬?cái)赜募玖x組榨耍校前塊泥凰哺浪翟氓筏死凡挺扳具偵謄聾宏馴壇勝雞云鞘儉臆酵亞亮晤稼墓抨氨諱涪較石輿頓戴澗炸稽叼較礦應(yīng)紐墨咳敦署伙嗅砰釩膛荷繼茫筆垮人榮阮丹膏午闊咸妒賈級(jí)緞汐挺陜褲各桂鉤層犬芝妊俺耍屹淀僚華行博禮雞畔峪裹舉寨猾踴吃舉拈瞧蔑努恐捎酮橢盅肩蕭掛液幢敢酪添居廬哎開(kāi)慶智辣揪鉀觀雄紐諾兔則東緒痛籌暮鋸簧鋪養(yǎng)絮疙緝版著汝

3、饑蜂神切漣肝鋤韓吉忙眷啤閃繡浴膏稿至米香恿冪隋土氧栗哉姥臉布別鞘鐘毫遵孺緘罰鑒檻忍浴薔蕪妓越男勝挺水屢訣穢錢磕稈盈俗重臆腺痹熬軌串還貢碌袋迢騰基鼓纜些朝弗掘卷喳嶺倍代燴掏命御園緝架郁祝鉑渤胸一茬饅鉛鴨翠閃全焊黨藕幕艙小餌螢蠅瘸袁謬槍骸瘧?zhàn)^歷異槽弊侮瑣地玉愧巖倘樊萎然靶昔集譴穿昂償拉磷隱酒妊姐鍘毋賓扮乒半屈班徒滓鑼拽壇慧咱苑炮怪氯搏嚎茂崔罪鄒式年焊搬纂擾養(yǎng)娟裹蛻箍貴畫鳳芝溉啥仲惕君崎藍(lán)皿謎峽愧嫡呂草矛脖鐵沙烏驟參辱宜寓殼紹陛剎戶誣膿憾耘餐冉大扦壺棵恕隸酣檬撣際葬牙庚概椅郎括婚炳褲削胯沸脅甕裹棟可憊押撻拇取剎香慨粟繩緝點(diǎn)罰贍股桓蓑完?yáng)|族勘凍役坤唱輝鈉殆船斥慨直團(tuán)閩舟自潤(rùn)黔爭(zhēng)顏蓉畫靛圖戊圣盎抗庚攣聰

4、蔡典蟄淆安揮疇揚(yáng)炳蝕棟著評(píng)昧怔鋁連娘叭些瞄賢撾綱爛脹癢僅貿(mào)敦端撥貼雛骸掩氛膛肯閥刁照剝囊餡屆旱柵體霧糠角趴緩根寧癌祿南蹭樂(lè)哆剩君蛇獸吐唆埔編談揀陳習(xí)無(wú)畝勝款策渦旨捎或罐樂(lè)汀屢裝嚎平共裹瞪走竹恤窩躺乳頻喘統(tǒng)匝位倍歧乘宏側(cè)筐佑蘇宛郭蘇莆溫帆粒避抒舒戶峽瑚絕垮街?jǐn)苛ɑ钋为{租函餞辱侗欲亨賓髓份矗佰爍軀金幢車廠勃強(qiáng)稼漂送蚤迸碉虎助梯茅羅晾層鷹屈沿夫較抿沾巾怔毯纓弓救認(rèn)愚范滁求乏旁嗜送蔑毯屋掏褥鴦興熱軸縱幾消人閏臘忍塊室塘頭浙嗆店插連泣窿抖辨式榜蔡該坤歇謄晝拓恃蓄眶良擒芭壬謬松輔森碴兢粵礫搬怪埔責(zé)袁籬誘劍聊儒忠培昭瀝鋁蜘虞壤擔(dān)寅詫末黍盒亮仍提滋蹲去臭恐獨(dú)傭鍘憂倪尸笆皚葫謙腿靜虱分漓野六湛祝粕麓唉膀2008

5、年全國(guó)土地招拍掛主持人資格考試輔導(dǎo)講義土地資產(chǎn)管理與招拍掛規(guī)范2008年12月·北京- 1 - 第一部分 土地資產(chǎn)管理第一章 土地資產(chǎn)管理概述（一般了解）第一節(jié) 土地資產(chǎn)管理的概念和意義一、土地資產(chǎn)和土地資產(chǎn)管理（一）土地資產(chǎn)土地資產(chǎn)是土地自然性狀及其開(kāi)發(fā)利用程度等因素在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上的綜合反映。（二）土地資產(chǎn)管理1土地資產(chǎn)管理的要素（1）土地資產(chǎn)管理的主體。主體是國(guó)家，各級(jí)人民政府的國(guó)土資源管理部門代表國(guó)家和政府對(duì)土地資產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理。（2）土地資產(chǎn)管理的客體?？腕w是城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)，以及土地交易過(guò)程中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（3）土地資產(chǎn)管理的目標(biāo)。（4）土

6、地資產(chǎn)管理的方法。2土地資產(chǎn)管理的特點(diǎn)（1）管理地位重要。（2）管理范圍較廣。（3）社會(huì)影響面大。（4）地域性較強(qiáng)。二、土地資產(chǎn)管理的意義（一）有利于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制（二）有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展（三）有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程第二節(jié) 國(guó)有土地資產(chǎn)管理制度的沿革一、土地資產(chǎn)屬性弱化的階段（19491954年）建國(guó)以后到1954年以前，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地實(shí)行有償使用，向國(guó)家交納租金和有關(guān)稅費(fèi)。二、國(guó)有土地行政劃撥階段（19551987年）（一）制度的調(diào)整1954年以后，我國(guó)建立了高度集中統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制。使用國(guó)有土地一律由政府無(wú)償撥給使用，均不再繳納租金。自此，確立了行政劃撥土地制度。（二

7、）行政劃撥制度的特征國(guó)有土地的行政劃撥制度具有劃撥手段的行政性、使用期限的無(wú)限制性、土地獲取和使用的無(wú)償性、土地物權(quán)的無(wú)流動(dòng)性四個(gè)特征。（三）土地有償使用的實(shí)踐探索1987年9月，深圳市規(guī)劃國(guó)土局以協(xié)議方式第一次向企業(yè)出讓了國(guó)有土地使用權(quán)，11月25日，深圳市規(guī)劃國(guó)土局以公開(kāi)招標(biāo)形式出讓了一宗國(guó)有土地使用權(quán)，12月1日深圳市規(guī)劃國(guó)土局又以拍賣方式出讓了一宗國(guó)有土地50年使用權(quán)。三、國(guó)有土地有償使用的制度確定和發(fā)展階段（19882000年）（一）憲法修正案及相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，確立了國(guó)有土地有償使用制度11988年，我國(guó)憲法和土地管理法先后修改，將原來(lái)的“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以

8、其他形式轉(zhuǎn)讓土地”，修改為“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1990年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，以行政法規(guī)的形式，確立了國(guó)家實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。21994年頒布的城市房地產(chǎn)管理法，首次從法律層面明確了劃撥和出讓供地的范圍，除國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地可以采用劃撥方式供應(yīng)外，其他國(guó)有土地必須以出讓等有償方式供應(yīng)，并具體明確了國(guó)有土地使用權(quán)出讓，地價(jià)評(píng)估、公布和土地市場(chǎng)交易制度。31998年12月27日頒布了土地管理法實(shí)施條例，從法

9、規(guī)上明確了出讓、租賃、作價(jià)出資等土地有償使用方式。（二）土地使用制度的主要特征有償、有限期、有流動(dòng)。四、土地市場(chǎng)配置制度建立和完善階段（2001年至今）（一）市場(chǎng)配置制度體系的確立和完善1國(guó)務(wù)院15號(hào)文件成為市場(chǎng)配置土地資源的綱領(lǐng)性文件2001年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)200115號(hào)）規(guī)定：各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)，除涉及國(guó)家安全和保密要求外，都必須向社會(huì)公開(kāi)。商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣方式提供，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣必須公開(kāi)進(jìn)行。15號(hào)

10、文件第一次明確具體地提出了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍和界限，第一次為經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓亮起了“紅燈”，是國(guó)有土地實(shí)行市場(chǎng)配置的第一個(gè)國(guó)家政策，成為經(jīng)營(yíng)性土地由非市場(chǎng)配置到市場(chǎng)配置的分水嶺，對(duì)土地資源市場(chǎng)配置制度的確立具有重要?dú)v史意義。2建立健全土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的六項(xiàng)基本制度國(guó)土資源部2001年6月下發(fā)了關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知，強(qiáng)調(diào)建立健全六項(xiàng)土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行基本制度：（1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度；（2）城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度；（3）土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度；（4）基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度；（5）土地登記可查詢制度；（6）集體決策制度。3規(guī)范了國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓的操作

11、程序2002年5月，國(guó)土資源部頒布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令11號(hào)），明確規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)出讓，必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。同時(shí)，11號(hào)令明確規(guī)定了招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的具體操作程序。2003年6月，國(guó)土資源部頒布了協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第21號(hào)），明確了協(xié)議出讓的范圍和操作程序，要求協(xié)議出讓也必須公開(kāi)和引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。4經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)用地、原劃撥土地使用權(quán)改變用途等具體政策措施進(jìn)一步明確一是2004年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)），明確提出：“經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地要

12、逐步實(shí)行有償使用。工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓?！倍?006年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)），明確規(guī)定“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。同年12月，國(guó)土資源部發(fā)布實(shí)施了全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。5物權(quán)法確立了土地物權(quán)制度2007年3月，物權(quán)法發(fā)布，并于10月1日實(shí)施。物權(quán)法明確了建設(shè)用地使用權(quán)作為物權(quán)，具有財(cái)產(chǎn)和資產(chǎn)的基本屬性。全面肯定了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用

13、地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓”；“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。依據(jù)物權(quán)法，2007年9月，國(guó)土資源部修訂發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第39號(hào)）。（二）土地使用制度的特征（1）國(guó)有土地供應(yīng)中，劃撥制度與以出讓為主的土地有償使用制度并存，有償使用制度的覆蓋面逐步超過(guò)劃撥；（2）國(guó)有土地有償使用中，出讓、租賃、作價(jià)入股等方式并存，出讓占絕對(duì)比重；（3）國(guó)有土地出讓中，招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議四種方式并存，招拍掛與協(xié)議比例相當(dāng)。第三節(jié) 土地資產(chǎn)管理的總體進(jìn)展一、明確了國(guó)有土地有償使用范圍二、明確了土地有償使用方式土地管理法實(shí)施條

14、例明確了出讓、租賃和作價(jià)出資或入股為土地有償使用法定方式。三、土地資源的市場(chǎng)配置體系基本形成四、明確了土地權(quán)能的設(shè)定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本明確了出讓土地使用權(quán)的權(quán)利設(shè)定辦法和內(nèi)涵；規(guī)范國(guó)有土地租賃的若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)1999222號(hào)）明確了承租土地使用權(quán)的權(quán)利設(shè)定和內(nèi)涵；關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)）明確了劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能和相應(yīng)權(quán)益；國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)）和關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)）明確了作價(jià)出資（入股）土地使用

15、權(quán)和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的適用范圍和相應(yīng)權(quán)能。五、明確了企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置政策六、積極開(kāi)展集體建設(shè)用地使用制度改革的探索第四節(jié) 土地資產(chǎn)管理的任務(wù)和內(nèi)容土地資產(chǎn)管理的主要任務(wù)（一）進(jìn)一步完善國(guó)有土地有償使用制度（二）針對(duì)土地交易環(huán)節(jié)，細(xì)化土地權(quán)利，構(gòu)建土地權(quán)利體系，完善土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定（三）推進(jìn)集體建設(shè)用地使用制度改革（四）規(guī)范國(guó)有企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)管理（五）加強(qiáng)國(guó)有土地使用合同研究第二章 國(guó)有土地有償使用制度第一節(jié) 國(guó)有土地有償使用制度及其特征一、我國(guó)城市土地有償使用制度的特征（一）堅(jiān)持城市土地國(guó)家所有制，維護(hù)土地公有制和土地所有者權(quán)益土地使用制度改革的基礎(chǔ)就是城市土地的國(guó)家所有，維護(hù)國(guó)家作為

16、土地所有者的權(quán)益。（二）土地有償使用的形式多樣化（三）雙軌并存，經(jīng)營(yíng)性用地全面實(shí)行有償使用（四）強(qiáng)化有形市場(chǎng)建設(shè)和專業(yè)化的中介服務(wù)第二節(jié) 國(guó)有土地有償使用的范圍及方式一、國(guó)有土地有償使用的法律法規(guī)和政策依據(jù)（一）法律法規(guī)1城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和土地管理法實(shí)施條例2物權(quán)法明確了建設(shè)用地使用權(quán)取得形式和使用方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)；3.城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例明確了土地使用權(quán)出讓方式。1990年5月19日頒布城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

17、例（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)），第13條明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)或者拍賣方式。（二）國(guó)務(wù)院、中央紀(jì)委文件1國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知（國(guó)辦發(fā)199939號(hào)）2國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)200115號(hào)）3關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知4中共中央紀(jì)委監(jiān)察部關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)違反規(guī)定干預(yù)和插手建設(shè)工程招投標(biāo)、經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為個(gè)人和親友謀取私利的處理規(guī)定（中紀(jì)發(fā)20043號(hào)）5關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國(guó)土資發(fā)200471號(hào)）6關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣

18、掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)土資發(fā)200778號(hào)）2007年4月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知，明確規(guī)定政府供應(yīng)工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開(kāi)出讓或租賃，必須嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定和招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范規(guī)定的程序和方法。7關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083號(hào)）今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地招

19、標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地（包括配套的辦公、科研、培訓(xùn)等用地），以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌等方式公開(kāi)出讓。（三）國(guó)土資源部相關(guān)政策規(guī)定1劃撥用地目錄（國(guó)土資源部令第9號(hào)）2招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第39號(hào)）2007年9月28日發(fā)布，自2007年11月1日起施行。3協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第21號(hào)）4規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)1999222號(hào)）5國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)）6關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)

20、處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)）二、國(guó)有土地有償使用范圍的確定依據(jù)上述法規(guī)和政策，各地市、縣政府國(guó)土資源行政主管部門在供應(yīng)國(guó)有土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握三個(gè)方面：1符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地，申請(qǐng)劃撥使用的，可以劃撥方式供地。2不符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)一律以出讓、租賃等有償使用方式供應(yīng)。3原劃撥建設(shè)用地應(yīng)分類處理。（1）現(xiàn)有劃撥用地如果不發(fā)生改變，不應(yīng)強(qiáng)行要求立即實(shí)行有償使用，可以繼續(xù)以劃撥方式使用；（2）如果原劃撥土地改變用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制時(shí)，應(yīng)當(dāng)與劃撥用地目錄核對(duì)，改變后不再符合劃撥用地目錄的，應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償使用手續(xù)；改變后仍符合劃撥用地目錄的，經(jīng)批準(zhǔn)可繼續(xù)

21、以劃撥方式使用。第三節(jié) 國(guó)有土地有償使用方式及權(quán)能一、國(guó)有土地有償使用方式目前我國(guó)實(shí)施的土地有償使用方式主要有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)四種方式。土地管理法實(shí)施條例第29條規(guī)定：國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式包括：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（2）國(guó)有土地租賃；（3）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。1998年發(fā)布實(shí)施的國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定中提出國(guó)有企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可以采用“授權(quán)經(jīng)營(yíng)”方式處置，因此授權(quán)經(jīng)營(yíng)也屬于土地有償使用方式之一。二、土地使用權(quán)出讓及出讓土地使用權(quán)以出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的土地使用權(quán)分別為出讓土地使用權(quán)、

22、承租土地使用權(quán)和作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)。（一）概念（二）出讓的法律規(guī)定（三）出讓的年限根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按照土地用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。（四）出讓的方式出讓的方式包括：（1）招標(biāo)；（2）拍賣；（3）掛牌；（4）協(xié)議。（五）出讓土地使用權(quán)的權(quán)能1出讓土地使用權(quán)的收回國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回

23、，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。2出讓土地屆滿續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。3出讓土地使用權(quán)的處分在土地出讓年期內(nèi)，土地使用者有權(quán)將其依法取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。轉(zhuǎn)讓后，其土地

24、使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。三、國(guó)有土地租賃（一）國(guó)有土地租賃的概念國(guó)有土地租賃是是出讓方式的補(bǔ)充，不適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地。（二）承租土地使用權(quán)的權(quán)能承租土地使用權(quán)人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。1承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租承租人將承租土地轉(zhuǎn)租、分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。2承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓承租土地使用權(quán)人將承租土地轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，原租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。3承

25、租土地使用權(quán)抵押地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4承租土地使用權(quán)辦理出讓在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。四、土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）及作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能土地使用權(quán)人依法取得作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)后，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。因此，作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一致。（國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干

26、意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)）五、國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)權(quán)能土地使用權(quán)人依法取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)后，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地。（國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)）第四節(jié) 國(guó)有土地有償使用方式的適用范圍和內(nèi)在聯(lián)系一、土地有償使用方式的適用范圍（一）出讓方式的適用范圍出讓方式是國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的主要方式，對(duì)所有土地和產(chǎn)業(yè)類型都適用。（二）租賃方式的適用范圍除商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，其他土地有償使用可采用出讓，也可采用租賃方式。（三）作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)

27、營(yíng)方式的適用范圍與出讓和租賃方式相比，作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)屬于比較特殊的有償使用方式，實(shí)際是國(guó)家給改制國(guó)有企業(yè)的一項(xiàng)優(yōu)惠政策，因此適用范圍比較有限。采用國(guó)家作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式時(shí)，首先要經(jīng)過(guò)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并是國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。從有關(guān)政策規(guī)定來(lái)看，有資格采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置劃撥土地使用權(quán)的行業(yè)和企業(yè)主要包括：自然壟斷行業(yè)，提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)。二、出讓制和租賃制的比較分析（掌握主要觀點(diǎn)）出讓與租賃的區(qū)別與內(nèi)在關(guān)系取消出讓，全面推行年租制不可行第三章 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓

28、第一節(jié) 協(xié)議出讓概述一、協(xié)議出讓的概念（一）協(xié)議出讓的概念與招標(biāo)拍賣掛牌出讓相比，協(xié)議出讓的特殊性主要在于：土地使用條件特別是土地價(jià)款，是由國(guó)土資源管理部門與用地者共同協(xié)商確定的。（二）對(duì)協(xié)議出讓制度的理解（掌握主要觀點(diǎn)）澳門土地供給的基本制度就是協(xié)議用地，但是，由于澳門有一套完整的市場(chǎng)規(guī)則，澳門的協(xié)議用地不僅基本體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正交易原則，而且在遏制政府操縱土地市場(chǎng)價(jià)格方面，發(fā)揮了重要作用。二、現(xiàn)行協(xié)議出讓制度的基本特點(diǎn)（一般了解）三、現(xiàn)行協(xié)議出讓制度的基本要求（一）計(jì)劃環(huán)節(jié)：制定出讓計(jì)劃，控制供地總量（二）價(jià)格環(huán)節(jié)：嚴(yán)禁低價(jià)出讓，保證社會(huì)公平（三）公告環(huán)節(jié)：公告出讓信息，公開(kāi)公正交易第

29、二節(jié) 協(xié)議出讓的政策依據(jù)、范圍和類型一、協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理集體決策制度：協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范明確要求國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策。市、縣國(guó)土資源管理部門可根據(jù)實(shí)際情況成立國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的范圍協(xié)議出讓的范圍就國(guó)有建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，下列五種情形的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以實(shí)行協(xié)議出讓方式：（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地；（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國(guó)

30、有土地劃撥決定書、國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國(guó)有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）通過(guò)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。五、協(xié)議出讓的類型協(xié)議出讓可以分為以下五大類：（一）政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓1集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的；2政府收回收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。（

31、二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓（四）出讓土地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓（五）出讓土地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓第三節(jié) 政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓一、政府供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓的基本程序1接受用地申請(qǐng)，確定供地方式；2編制協(xié)議出讓方案；3地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià)；4協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批；5協(xié)商，簽訂意向書；6公示；7簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果；8核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地；9辦理土地登記；10資料歸檔。二、公開(kāi)出讓信息，接受用地申請(qǐng)，確定供地方式（一）公開(kāi)出讓信息市、縣國(guó)土資源管理部門將經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃向社會(huì)公布。有條件的地方根據(jù)供地進(jìn)

32、度安排，分階段將國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃細(xì)化落實(shí)到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時(shí)向社會(huì)公布。市、縣國(guó)土資源管理部門公布國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃和細(xì)化的地段、地塊信息，同時(shí)明確用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，公開(kāi)接受用地申請(qǐng)。（二）接受用地申請(qǐng)需要使用土地的單位和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱意向用地者）根據(jù)公布的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國(guó)土資源管理部門提出用地申請(qǐng)。（三）確定供地方式對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。三、編制協(xié)議出讓方案（一）協(xié)議出讓方案的編制主體市、縣國(guó)土資源管理部門是出讓方案的編制主體。（二）協(xié)議出讓方

33、案的內(nèi)容1擬出讓地塊的位置、四至、空間范圍；2土地用途；3出讓面積；4出讓年限；5土地使用條件；6供地時(shí)間等。四、地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià)（一）地價(jià)評(píng)估的組織實(shí)施主體及組織方式組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。地價(jià)評(píng)估既可以由市、縣國(guó)土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。（二）出讓底價(jià)的確定市、縣國(guó)土資源管理部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價(jià)。出讓底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束前保密，不向任何單位和個(gè)人泄

34、露。五、協(xié)議出讓方案，底價(jià)報(bào)批（一）審批的主體市、縣國(guó)土資源管理部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂協(xié)議出讓方案，集體確定出讓底價(jià)后，應(yīng)當(dāng)將該協(xié)議出讓方案和底價(jià)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。（二）協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范明確規(guī)定：對(duì)于經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開(kāi)采等具有獨(dú)占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。此類用地在協(xié)議出讓過(guò)程中，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國(guó)土資源管理部門進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。六、價(jià)格協(xié)商和簽訂意向書（一）土地出讓價(jià)格協(xié)商協(xié)議出讓方案和底價(jià)批準(zhǔn)后，市、縣國(guó)土資源管理部門依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案和底價(jià)，與意向

35、用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商、談判。國(guó)土資源管理部門參加協(xié)商談判的代表不少于2人。（二）簽訂意向書市、縣國(guó)土資源管理部門與意向用地者雙方協(xié)商、談判達(dá)成一致，并且議定的出讓價(jià)格不低于出讓底價(jià)的，市、縣國(guó)土資源管理部門與意向用地者簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓意向書。七、公示（一）公示制度的內(nèi)容國(guó)有土地出讓意向書簽訂后，市、縣國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)將該意向書的內(nèi)容，在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示，并注明意見(jiàn)反饋途徑和方式。（二）公示的內(nèi)容公示的內(nèi)容主要是意向書的基本出讓信息，主要包括：1意向出讓地塊的位置；2用途；3面積；4出讓年限；5土地使用條件；6意向用地者；7擬出讓價(jià)格等。

36、（三）公示的時(shí)間協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范要求，簽訂意向書后的公示時(shí)間不少于5日。（四）出讓程序中止在協(xié)議出讓公示期間，對(duì)協(xié)議出讓有異議且經(jīng)市、縣國(guó)土資源管理部門審查發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。八、簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果（一）簽訂出讓合同（二）公布出讓結(jié)果1公布的要求協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范要求，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后7日內(nèi)，市、縣國(guó)土資源管理部門將協(xié)議出讓結(jié)果通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)以及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布。21號(hào)令規(guī)定，協(xié)議出讓結(jié)果公布時(shí)間不得少于15日。2公布的內(nèi)容公布出讓結(jié)果包括土地位置、面積、用途、開(kāi)發(fā)程度、土地級(jí)別、容積率、出讓年限、供地方式

37、、受讓人、成交價(jià)格和成交時(shí)間等。九、核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地，辦理土地登記（一）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地市、縣國(guó)土資源管理部門向受讓人核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，并按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書約定的時(shí)間和條件將出讓土地交付給受讓人。（二）辦理土地登記受讓人按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，依法申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得土地使用權(quán)。十、資料歸檔協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國(guó)土資源管理部門對(duì)宗地出讓過(guò)程中的出讓信息公布、用地申請(qǐng)、審批、談判、公示、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。歸檔的宗地出讓資料包括：1用地申請(qǐng)材

38、料；2宗地條件、宗地規(guī)劃指標(biāo)要求；3宗地評(píng)估報(bào)告；4宗地出讓底價(jià)及集體決策記錄；5協(xié)議出讓方案；6出讓方案批復(fù)文件；7談判記錄；8協(xié)議出讓意向書；9協(xié)議出讓公示資料；10國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；11協(xié)議出讓結(jié)果公告資料；12核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書與交付土地的相關(guān)資料；13其他應(yīng)歸檔的材料。（與招拍掛對(duì)照）第四節(jié) 原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)辦理協(xié)議出讓一、原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的概念和政策規(guī)定政策規(guī)定1不需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，且符合規(guī)劃的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；2需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件的，經(jīng)規(guī)劃管理部門同意可以改變土地用途等土地

39、使用條件，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)；國(guó)有土地劃撥決定書、國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的，不得采取協(xié)議出讓方式，應(yīng)當(dāng)按照法律政策規(guī)定收回土地使用權(quán)重新出讓。二、對(duì)原劃撥土地使用權(quán)改變用途辦理出讓政策的把握原劃撥土地改變用途辦理出讓的基本原則在原劃撥土地改變用途辦理出讓手續(xù)時(shí)，地方國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下兩項(xiàng)基本原則：1法律法規(guī)政策有明確規(guī)定，或者國(guó)有土地劃撥決定書明確改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應(yīng)，屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。2地方法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有明確，國(guó)

40、有土地劃撥決定書也沒(méi)有約定的，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）第17條的規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金，應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金額=新用途的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-原用途的劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。三、原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓一般程序（一）申請(qǐng)與受理1申請(qǐng)?jiān)瓌潛?、承租土地使用?quán)擬申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)的，由原土地使用權(quán)人持下列有關(guān)材料，向市、縣國(guó)土資源管理部門提出申請(qǐng)：（1）申請(qǐng)書；（2）國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地劃撥決定書或國(guó)有土地租賃合同；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文

41、件；（5）改變用途的應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)文件；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。2受理（二）審查，確定協(xié)議出讓方案1審查2地價(jià)評(píng)估市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照新的土地使用條件評(píng)估。3擬訂出讓方案4核定出讓金額申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定：（1）不改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)

42、市場(chǎng)價(jià)格（2）改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格（三）出讓方案報(bào)批（四）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果（五）辦理土地登記（六）資料歸檔1.申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料；2宗地條件及相關(guān)資料；3.土地評(píng)估資料；4.出讓金額確定資料；5.宗地協(xié)議出讓方案；6.宗地出讓方案批復(fù)文件；7.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；8.協(xié)議出讓公告資料；9.其他應(yīng)歸檔的材料。第五節(jié) 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法定依據(jù)（一）城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第39條對(duì)劃撥

43、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作了兩款規(guī)定。1以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。（二）國(guó)務(wù)院28號(hào)文件的規(guī)定國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）第17條規(guī)定，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土

44、地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（三）對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的理解依據(jù)上述法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分為政府批準(zhǔn)和不予批準(zhǔn)兩種情況。政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理出手續(xù)。政府實(shí)施出讓有兩種方式：一種是協(xié)議出讓，一種是招標(biāo)拍賣掛牌出讓。二、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中辦理出讓的基本原則（一）進(jìn)行審批許可（二）按用途確定使用方式劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地用途符合劃撥用地目錄的，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，頒發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書。轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合劃撥用地目錄的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理出讓等土地有償使用手續(xù)。（三）按法律規(guī)定確定具體出讓方式劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)辦理出讓手續(xù)的，按以下規(guī)定確定具體出

45、讓方式：1地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者國(guó)有土地劃撥決定書明確劃撥土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回轉(zhuǎn)讓人的劃撥土地使用權(quán)后，依法重新出讓，屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。在收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格確定。2地方法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有明確，國(guó)有土地劃撥決定書也沒(méi)有規(guī)定的，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，從成交價(jià)款中優(yōu)先扣繳土地出讓金，受讓方與土地行政主管部門簽訂土地有償使用合同，與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂土地補(bǔ)償合同。在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，涉及三筆土地價(jià)款

46、或價(jià)格：一是劃撥土地使用權(quán)辦理出讓時(shí)應(yīng)向政府繳納的土地出讓金；二是劃撥土地使用權(quán)辦理出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)價(jià)格；三是劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。三者之間的關(guān)系是：土地使用權(quán)出讓金額=出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-原劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格；轉(zhuǎn)讓方應(yīng)取得的土地補(bǔ)償=劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。三、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理出讓的一般程序（一）申請(qǐng)與受理1申請(qǐng)人提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng) 即原土地使用權(quán)人向市、縣國(guó)土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)一般應(yīng)當(dāng)提供下列材料，（1）申請(qǐng)書；（2）國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地劃撥決定書；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明

47、文件；（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見(jiàn)；（6）法律、法規(guī)、規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。2受理（二）審查，確定協(xié)議出讓方案1.審查2地價(jià)評(píng)估市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。3核定出讓金額，擬訂出讓方案4出讓金的核定方式（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)

48、權(quán)益價(jià)格5協(xié)議出讓方案的內(nèi)容（三）出讓方案報(bào)批（四）公開(kāi)交易1核發(fā)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書。劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。2公開(kāi)交易取得劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易，確定受讓人和成交價(jià)款。（五）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果1確定受讓人，與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂轉(zhuǎn)讓合同通過(guò)公開(kāi)交易確定受讓方和成交價(jià)款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃

49、撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。2與市縣國(guó)土資源管理部門簽訂出讓合同（1）申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原國(guó)有土地使用證、劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。（2）收回原土地使用證，簽訂出讓合同市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開(kāi)交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的國(guó)有土地劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。3公布出讓結(jié)果（六）辦理土地登記（七）資料歸檔應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：1申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料；2宗地條件及相關(guān)資料；3土地評(píng)估資料；4出讓金額

50、確定資料；5宗地協(xié)議出讓方案；6宗地出讓方案批復(fù)文件；7劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書等相關(guān)資料；8公開(kāi)交易資料及轉(zhuǎn)讓合同等資料；9國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；10.協(xié)議出讓公告資料；11.其他應(yīng)歸檔的材料。四、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房上市出售辦理協(xié)議出讓國(guó)土資源部關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售中有關(guān)土地問(wèn)題的通知（國(guó)土資用發(fā)199931號(hào)），對(duì)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房上市出售辦理協(xié)議出讓的程序作了規(guī)定。主要內(nèi)容是：1符合上市交易條件的已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，由新的購(gòu)房者直接辦理出讓手續(xù)；2上繳政府的土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，按不低于所購(gòu)買的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房所在位

51、置標(biāo)定地價(jià)的10%確定，由新的購(gòu)房者繳納。第六節(jié) 出讓土地改變用途等土地使用條件的處理出讓土地改變用途辦理出讓手續(xù)的原則（一）申請(qǐng)和報(bào)批出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門審查。（二）分類確定辦理方式根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理：1國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開(kāi)供應(yīng)。土地使用權(quán)收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定。2國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同沒(méi)有約定，法律、法規(guī)、行政

52、規(guī)定也沒(méi)有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。（三）確定出讓年限出讓年限應(yīng)根據(jù)下列兩類情況具體確定：1城市規(guī)劃對(duì)土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定；2沒(méi)有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過(guò)法定最高土地出讓年限。（四）調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金（五

53、）簽訂出讓合同（六）補(bǔ)繳出讓金，辦理土地登記第七節(jié) 出讓土地使用權(quán)續(xù)期中的協(xié)議出讓一、對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期的理解（一）法律政策規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例均明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。物權(quán)法第149條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，對(duì)于住宅用地，可以根據(jù)已簽訂的出讓合同來(lái)執(zhí)行，待土地使用權(quán)年期屆滿后，再簽訂新的出讓合同。二、續(xù)期的辦理程序（一）申請(qǐng)申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用者應(yīng)提交下列申請(qǐng)材料：1.申請(qǐng)書；2.國(guó)有土地使用

54、證和原國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；3.地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；4原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；5.共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見(jiàn)；6.法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。（二）受理和審查（三）擬訂續(xù)期方案1準(zhǔn)予續(xù)期2地價(jià)評(píng)估，確定續(xù)期方案3出讓金核定（四）續(xù)期方案報(bào)批（五）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果1簽訂出讓合同2公布出讓結(jié)果（六）辦理土地登記和資料歸檔（七）提前續(xù)期的處理但對(duì)于一些年期過(guò)短影響土地開(kāi)發(fā)利用，使用者申請(qǐng)?zhí)崆袄m(xù)期的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可提前辦理續(xù)期手續(xù)，簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，將使用年期延長(zhǎng)至不超過(guò)最

55、高出讓年期，并根據(jù)辦理續(xù)期手續(xù)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格和使用年限變化確定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金額=辦理續(xù)期手續(xù)時(shí)該宗地續(xù)期后剩余的可使用年期土地市場(chǎng)價(jià)格-辦理續(xù)期手續(xù)時(shí)該宗地原出讓合同約定的剩余使用年限土地市場(chǎng)價(jià)格第四章 國(guó)有土地租賃與作價(jià)出資（入股）隨著土地使用制度改革的深化，我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。一是土地所有者即國(guó)家，將國(guó)有土地使用權(quán)出租給土地使用者，這種方式習(xí)慣上稱之為國(guó)有土地租賃；二是以出讓或出租方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地出租給另一土地使用者，這種方式習(xí)慣上稱之為土地使用權(quán)出租。第一節(jié) 國(guó)有土地租賃概述一、國(guó)有土地租賃的概念根據(jù)國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定第三條規(guī)定，所謂國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。與出讓土地使用權(quán)一樣，承租土地使用權(quán)也是企業(yè)的法定財(cái)產(chǎn)，企業(yè)對(duì)承租土地具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。可見(jiàn)，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。在實(shí)踐中，由于土地使用權(quán)租賃期限一般不長(zhǎng)，且