建立科學(xué)合理的土地權(quán)利制度--保護(hù)用地者的合法權(quán)益(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上建立科學(xué)合理的土地權(quán)利制度 保護(hù)用地者的合法權(quán)益(包頭市國土資源局，內(nèi)蒙古 包頭 )摘 要：文章對現(xiàn)行土地權(quán)利法律制度進(jìn)行了分析，指 出：必須建立科學(xué)合理的土地權(quán)利法律制度，才能更好地保護(hù)用地者合法權(quán)益。關(guān)鍵詞：土地權(quán)利法律；合法權(quán)益；土地權(quán)利制度中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：10076921(XX)03000902進(jìn)入21世紀(jì)，雖然已歷經(jīng)了20多年的改革，但我國土地法律制度仍面臨著諸多挑戰(zhàn)，在實際 操作中仍然存在著很多問題。如何建立適合我國國情的土地權(quán)利制度，保障廣大權(quán)利人的合 法權(quán)益，在實現(xiàn)社會可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，最大限度地、最有效地保證權(quán)利人的

2、合法權(quán)益是 目前值得研究的課題。1 對現(xiàn)行土地權(quán)利法律制度的分析法律是以義務(wù)為機(jī)制，調(diào)整人的行為和社會關(guān)系的制度，權(quán)利和義務(wù)是法律的核心內(nèi)容，當(dāng) 前我國的土地法律也不例外。土地權(quán)利主要表現(xiàn)為權(quán)利主體所享有的權(quán)利。從權(quán)利和義務(wù)的 關(guān)系展現(xiàn)方式來看，包括義務(wù)本位的法和權(quán)利本位的法兩種類型。土地權(quán)利就性質(zhì)而言屬于民事財產(chǎn)權(quán)利。在資本主義社會以前，法律制度是以等級制度、人 身依附關(guān)系為主要特征的，在這種制度下民事財產(chǎn)權(quán)利得不到保護(hù)和保障，土地權(quán)利也是如 此：資產(chǎn)階級革命上升時期，提出了“天賦人權(quán)”的理論，它提倡人身平等、自由和財產(chǎn)神 圣不可侵犯。而私有財產(chǎn)神圣不可侵犯是“天賦人權(quán)”觀的核心，同時是資本

3、主義法律制度 的首要原則，這一原則為交易安全提供了有力的保障，對資本主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要 的意義。作為財產(chǎn)權(quán)利重要組成部分的土地權(quán)利是物權(quán)法制度的基石1，它為資 本主義市場經(jīng)濟(jì)，社會的發(fā)展提供了最基本的生產(chǎn)資料。民法通則在建國后首次較正式地規(guī)定了土地財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)， 如土地使用權(quán)，第一次明確了土地使用權(quán)屬于財產(chǎn)權(quán)，還規(guī)定了財產(chǎn)所有權(quán)受法律保護(hù)，較 原有法律是一個突破和進(jìn)步，但仍不能擺脫以規(guī)定土地權(quán)利主體義務(wù)為主，權(quán)利為次的基本 結(jié)構(gòu)，仍是一部國家權(quán)利(權(quán)力)本位的法。在民法通則后出臺的土地管理法雖然專門設(shè)立了關(guān)于土地所有權(quán)和使用權(quán)的章節(jié)并 經(jīng)多次修改，仍是以行政管理

4、為主要立法側(cè)重點。它所設(shè)定的土地民事權(quán)利不是一個 完整的體系，它不是從正面，而是從側(cè)面描述了土地權(quán)利2。從民法角度講，權(quán) 利有沒有轉(zhuǎn)讓這項內(nèi)容，應(yīng)該從正面規(guī)定。土地所有權(quán)和使用權(quán)，不同的主體實際上 受到了不同的對待。國家的土地所有權(quán)權(quán)能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于集體土地所有權(quán)權(quán)能。農(nóng)村土地使用 權(quán)權(quán)能和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)權(quán)能又不同。在土地權(quán)利制度方面，充分體現(xiàn)了我國城鄉(xiāng)社會、經(jīng) 濟(jì)的“二元結(jié)構(gòu)”，反映了城鄉(xiāng)差別和權(quán)利主體實際地位的不平等現(xiàn)象。從20世紀(jì)90年代初起，我國頒布實施了一些涉及土地權(quán)利制度的單行法律，具體有公司法 、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法等。公司法中涉及土地權(quán)利制度的主要是第二十四條和第八十條的規(guī)定，其中規(guī)定

5、了設(shè)立有 限責(zé)任公司和股份有限公司時可以以土地使用權(quán)作價出資；土地使用權(quán)的評估作價，依照法 律、行政法的規(guī)定辦理。這是法律承認(rèn)土地使用權(quán)作為重要民事財產(chǎn)權(quán)利的具體表現(xiàn)，它規(guī) 定允許股東將土地使用權(quán)量化為財產(chǎn)作價入股，首次在法律規(guī)定中體現(xiàn)了土地使用權(quán)的財產(chǎn) 價值。城市房地產(chǎn)管理法雖然是繼土地管理法之后又一部土地法律制度的專門法，但是除 其第一條、第五條提到了作為權(quán)利主體的房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利受法律保護(hù)之外，通篇規(guī)定的 是對房地產(chǎn)開發(fā)如何實施行政管理。在這部分法律制度中，首先對主要法律概念的定義極不 準(zhǔn)確。例如第二條中關(guān)于房屋的概念(本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑 物)和房地產(chǎn)開發(fā)的概

6、念(本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得的國有土地使用權(quán)的 土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為)，如此定義，鋼鐵聯(lián)合企業(yè)，公路、橋梁、鐵路、 大型水利設(shè)施，地上各種管線等構(gòu)筑物都可稱為房屋，而在地上建設(shè)這些建筑物、構(gòu)筑物的 行為都可稱為房地產(chǎn)開發(fā)，與真正的房地產(chǎn)開發(fā)(指一般意義上人們所理解的從事房屋開發(fā) ，并通過房屋的出售來獲取利益的行為)混為一談，且條款之間自相矛盾3。第二 十九條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件，按照第二條關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的概念，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，即“從事在依本法取得的國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基 礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為的企業(yè)”，那么從事鋼鐵聯(lián)合企業(yè)、

7、鐵路、公路、橋梁等建設(shè)和經(jīng) 營行為的企業(yè)都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其設(shè)立都要符合第二十九條的規(guī)定，這豈不是天下之笑 談嗎？其次，該部法律在房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等章節(jié)中突出房產(chǎn) 管理部門的行政管理權(quán)，忽視甚至削弱土地權(quán)利主體應(yīng)有的民事財產(chǎn)權(quán)利，例如第五十三 條的規(guī)定，房屋租賃應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，這條規(guī)定把本應(yīng)由民法和合同法調(diào)整 的房屋租賃行為也牽強(qiáng)附會到還要由該條來調(diào)整，體現(xiàn)了公權(quán)對私權(quán)的不適當(dāng)干涉和限制， 使土地權(quán)利主體的權(quán)利不能得到及時、有效地保護(hù)?？傊?，該部法律沒有體現(xiàn)土地權(quán)利主體的 權(quán)利。擔(dān)保法屬于商法部門，它是繼房地產(chǎn)法后對土地使用權(quán)抵押做出規(guī)定的又一部法律 。根

8、據(jù)該法第四十二條的規(guī)定，以房地產(chǎn)抵押，抵押合同自登記之日起生效，而根據(jù)第四十 二條的規(guī)定，以土地使用權(quán)單獨抵押的，登記部門為核發(fā)土地使用證的土地部門，而以房屋 連同土地使用權(quán)共同抵押的，登記部門為縣級以上人民政府規(guī)定的部門，實踐中我國多數(shù) 地區(qū)實行的是土地部門和登記部門分別登記。這樣一來，帶來的問題是：應(yīng)先辦理土地登記 ，還是房產(chǎn)登記；抵押合同何時生效，是房產(chǎn)登記，還是土地登記的時間，或者是不論先辦 哪種登記，以最后辦完的登記時間為準(zhǔn)。其結(jié)果抵押人和債權(quán)人的合法權(quán)益都得不到法律的 充分保護(hù)。在實踐中的另一問題是，許多地方在以土地使用權(quán)為抵押物抵押時，要求履行一道批準(zhǔn)手續(xù) ，同時強(qiáng)制評估，事先確

9、定抵押權(quán)實現(xiàn)時所抵押劃撥土地使用權(quán)應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額， 這樣做違反了該法第五十六條的規(guī)定和行政行政法關(guān)于行政許可設(shè)定的規(guī)定，事實上侵 犯了當(dāng)事人的合法權(quán)益。2 建立科學(xué)合理的土地權(quán)利法律制度，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益我國已建立了一些土地權(quán)利法律制度，土地管理工作基本做到了有法可依，對照前面對現(xiàn)有 土地權(quán)利法律制度的分析不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的制度存在很多不妥之處?，F(xiàn)行土地權(quán)利雖然存在設(shè)定不夠細(xì)等缺點，但這不是其主要缺點，其主要缺點是雖然被民 法通則規(guī)定為財產(chǎn)權(quán)，但后續(xù)法律、法規(guī)、特別是規(guī)章和其他規(guī)范性文件對其作了過多、 過濫的限制，使財產(chǎn)權(quán)的各項全能無法發(fā)揮。作為物權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，土地權(quán)利主體能夠享 受

10、財產(chǎn)的使用價值和交換價值所帶來的各種利益是這種財產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)和核心。而現(xiàn)在，除國 家作為所有權(quán)主體能得到這樣的利益外，集體土地所有者、使用者和國有土地使用者很少能 得到這樣的應(yīng)得利益，原因是行政權(quán)力不當(dāng)限制或不承認(rèn)土地財產(chǎn)權(quán)的這兩大基本價值。最新一輪的“圈地運動”說明，現(xiàn)行土地法律制度是失敗的。主要原因就是未能充分發(fā)揮市 場在配置土地資源中的基礎(chǔ)作用，市場經(jīng)濟(jì)條件下仍是計劃經(jīng)濟(jì)的行政管理思想和管理制度 ，土地權(quán)利的權(quán)能自然得不到保護(hù)和充分發(fā)揮，廣大土地使用者和集體所有者不能作為獨立 的市場主體(同時也是權(quán)利主體)討價還價，土地應(yīng)由市場定價變成了由“市長定價”，大 量的土地被地價使用，大量的城市土

11、地被開發(fā)商在政府的幫助下，從土地使用者手中低價巧 取豪奪、開發(fā)轉(zhuǎn)讓后獲得巨額利潤。廣大土地權(quán)利人特別是農(nóng)民和被拆遷的城市居民既無動 力，也無能力自覺抵制各種違法批地、違法占地行為，而離開了權(quán)利主體的積極配合，再嚴(yán) 厲的土地行政管理措施也只能事倍功半，即使保住了耕地數(shù)量，也保不住耕地質(zhì)量。發(fā)達(dá)國 家不存在我國如此龐大的土地管理機(jī)構(gòu)，但很少有違法批地、占地，主要原因是形成了對權(quán) 利人的保護(hù)機(jī)制和對占地者的自我約束機(jī)制4。因此，必須還權(quán)利人土地產(chǎn)權(quán)應(yīng) 有的權(quán)能，提高權(quán)利人討價還價的地位，還權(quán)于民，還利于民，讓權(quán)利人在市場對土地的配 置中起到?jīng)Q定作用或主要作用。綜上所述，有了好的土地權(quán)利法律制度，還要靠所有