前幾天有個(gè)崇明小朋友家里遇到拆遷

1、前幾天有個(gè)崇明小朋友家里遇到拆遷，問(wèn)我關(guān)于拆遷的事情，順便教TX們?nèi)绾巫鲆粋€(gè)合格的釘子戶(hù)！/樓主發(fā)表于-/拆遷全過(guò)程 以下是基本的程序，和應(yīng)對(duì)的一些方法：首先，政府如果希望對(duì)某一地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就會(huì)先行對(duì)這塊土地進(jìn)行測(cè)量，對(duì)土地上的房產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（包括有證沒(méi)證的，合法和違章的），對(duì)土地上的 原住民進(jìn)行調(diào)查（所有居民的工作單位，社會(huì)背景，甚至是某些 重點(diǎn)人物”的脾氣性格?。疬w戶(hù)在這一環(huán)節(jié)沒(méi)有發(fā)言權(quán)， 只能接受調(diào)查。然后，政府在做好調(diào)查工作后就會(huì)對(duì)土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)行招標(biāo)拍賣(mài)、各個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)標(biāo)地土地進(jìn)行競(jìng)拍（最后獲勝的很可能不是出價(jià)最高的?。⒄畬?duì)競(jìng)拍獲勝的開(kāi)發(fā)商頒發(fā)許可證進(jìn)行掛牌，拆遷戶(hù)在這一環(huán)節(jié)本來(lái)

2、應(yīng)該起著很重要的作用，比如：要求政府停止對(duì)土地使用權(quán)的拍賣(mài)行為，因?yàn)榇藭r(shí)的土地使用權(quán)在拆遷戶(hù)手里，但是，通常這一環(huán)節(jié)只是政府和開(kāi)發(fā)商在半保密的情況下進(jìn)行，拆遷戶(hù)無(wú)從得知，土地拍賣(mài)的雙方也不會(huì)告知拆遷戶(hù)這件事情。（政府將拆遷戶(hù)的土地拍賣(mài)就是相當(dāng)于：一個(gè)陌生人將你的東西給賣(mài)了出去。得到的錢(qián)居然還歸那個(gè)陌生人所有?。?一、當(dāng)中標(biāo)的開(kāi)發(fā)商把拆遷公告貼出來(lái)時(shí)，第一階段開(kāi)始了，這里釘子戶(hù)就可以簡(jiǎn)單的做一些事情了 首先，看清楚拆遷公告內(nèi)容并最好進(jìn)行拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù)。 出了公告也就表明了開(kāi)發(fā)商已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證，拆遷公告一般內(nèi)容寫(xiě)著建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、拆遷人、拆遷實(shí)施

3、單位、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷期限、拆遷范圍、立項(xiàng)和 立項(xiàng)文號(hào)，規(guī)劃和規(guī)劃文號(hào)，土地定點(diǎn)和土地批準(zhǔn)文號(hào)。如果公告缺少了一些要素，特別是缺少拆遷許可證中很關(guān)鍵的三樣?xùn)|西：立項(xiàng)，規(guī)劃，土地批準(zhǔn)書(shū)。那就有的玩了 ！拆遷公告的日子和有效期也很關(guān)鍵，因?yàn)檫^(guò)了有效期還沒(méi)拆的話(huà)，開(kāi)發(fā)商必須補(bǔ)辦。 這時(shí)候釘子戶(hù)最好是裝什么都不知道。二、第二階段的談判很重要，是雙方互相試探、互相摸底的過(guò)程。/比的就是耐性，練的就是嘴皮子功夫， 談判桌上的補(bǔ)償彈性很大，一定要逼開(kāi)發(fā)商主動(dòng)抬高補(bǔ)償水準(zhǔn)。主要的方法就是上海話(huà)叫拉講（普通話(huà)的意思是亂講一氣）/,拉講也要有水平，要告訴拆遷人員，我們支持拆遷，但反對(duì)違法拆遷.”/要仔細(xì)的詢(xún)

4、問(wèn)一些很關(guān)鍵的問(wèn)題，比如：建設(shè)的項(xiàng)目是作為公用事業(yè)還是以經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)開(kāi)發(fā)，土地性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，拆遷實(shí)施單位資質(zhì)情況，是否超資質(zhì)拆遷，（3級(jí)資質(zhì)為3萬(wàn)平方米以下）是否持證上崗，拆遷資金是否到位等等。如果拆遷人員經(jīng)驗(yàn)不足口風(fēng)不嚴(yán)就很可能泄露天機(jī)以上關(guān)鍵問(wèn)題有一樣不合標(biāo)準(zhǔn)那么拆遷行為就不成立，是違法行為就算是全部證照齊全也要抵制違法行為（拆遷行為按照憲法條文解釋本身就是違法的），一定要把違法問(wèn)題理順才可以進(jìn)行！ 一定要他們解決所有違法亂紀(jì)問(wèn)題（不違法亂紀(jì)，怎么搞拆遷）以后才談拆遷。一定要逼他們主動(dòng)和你談條件；不滿(mǎn)意就永遠(yuǎn)和違法拆遷做斗爭(zhēng)；決不也永遠(yuǎn)不主動(dòng)找開(kāi)發(fā)商談問(wèn)題；自己絕對(duì)不先談補(bǔ)償

5、條件，只談違法亂紀(jì)的問(wèn)題；一定要再三重申名不正則言不順。要達(dá)到目的有時(shí)，間接手段更有效，這就是有的象36計(jì)中的 圍魏救趙"。'一般有經(jīng)驗(yàn)的拆遷人員遇到如此難纏的就會(huì)相應(yīng)的抬高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)三、當(dāng)然也會(huì)遇到一些拆遷人員比較死腦筋的，那就進(jìn)入到了新的階段了一一拉鋸戰(zhàn)釘子戶(hù)必須用 拖”字訣應(yīng)對(duì)，平時(shí)該該干什么干什么，人來(lái)了就繼續(xù)拉講；不求人，應(yīng)該他求你；不著急，誰(shuí)急誰(shuí)最后后悔；不簽字，早簽字房子少；千萬(wàn)不能隨便簽字，因?yàn)橐坏┠愫灹俗?，就視為認(rèn)可；要盯住自己的心理價(jià)位，不到萬(wàn)不得已不跌價(jià)，一沒(méi)偷二沒(méi)搶?zhuān)皇窃跔?zhēng)取自己的合理要求一定要心平氣穩(wěn)；一定要心理素質(zhì)好；千萬(wàn)不能怕恐嚇。拆遷就是一場(chǎng)心

6、理戰(zhàn)，就看你心理素質(zhì)有多強(qiáng)拆遷人員手段不外乎是以關(guān)心騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強(qiáng)制嚇人等等，采用輪翻轟炸，買(mǎi)通流氓進(jìn)行恐嚇，甚至有時(shí)一些拆遷人員自己就是黑社會(huì)。一般人是經(jīng)不起這樣心理上折磨的。很多人就投降了能挺過(guò)這一關(guān)的人就是基本答格”的釘子戶(hù)。要始終堅(jiān)信，大鬧多給；小鬧小給；不鬧不給的方針要相信是人就有弱點(diǎn)，黑社會(huì)也是人也有弱點(diǎn)要團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量，因?yàn)閳F(tuán)結(jié)就是力量！要把還在堅(jiān)持的釘子戶(hù)們聚集起來(lái)一起；不過(guò)千萬(wàn)不能有頭頭， 因?yàn)樘纛^的人往往是對(duì)方收買(mǎi)的對(duì)象，如果被買(mǎi)通了，大家就象散沙一樣團(tuán)結(jié)不起來(lái)了。互通信息很重要。不和拆遷人員過(guò)多糾纏，最后，漫天要價(jià)是可以的，一旦條件大致接近，就

7、趕緊簽四、如果還沒(méi)拆成，那就進(jìn)入了司法程序了，釘子戶(hù)到這時(shí)就沒(méi)什么可以做的了，只能通過(guò)耍無(wú)賴(lài)來(lái)拖時(shí)間，要知道開(kāi)發(fā)商如果到了動(dòng)工的時(shí)間還不能動(dòng)工那一天損失就是幾十萬(wàn)上下，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)動(dòng)用政府的力量，通過(guò)法院或者所謂的仲裁機(jī)構(gòu)發(fā)裁決通知給釘子戶(hù)；釘子戶(hù)可以把裁決通知復(fù)印留底后，, 把信退給裁決機(jī)關(guān)，并要求查看五項(xiàng)文件和拆遷許可證，并且和一開(kāi)始的拆遷公告對(duì)照一下相互間有沒(méi)有矛盾，批文前后是否不符合。拿不出就有問(wèn)題，不能拆五項(xiàng)文件為：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件4四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明，（由

8、開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用帳戶(hù)，由拆遷人、金融機(jī)構(gòu)、房屋拆遷管理部門(mén)三方監(jiān)管）。拆遷許可證不是想審批就審批的，有很多文件處理的速度是很慢的那么五項(xiàng)文件就不可能齊全。于是好多項(xiàng)目證件不齊全就會(huì)強(qiáng)發(fā)拆遷許可證。只要沒(méi)有齊全的文件， 或者有絲毫不符合的地方，那就是違法，那么就是要和違法拆遷做斗爭(zhēng)基本上到了這時(shí)候政府不介入開(kāi)發(fā)商就得低頭，政府要強(qiáng)拆那就是釘子戶(hù)家破人亡”五、當(dāng)然也有很牛X的開(kāi)發(fā)商拿到了所有的文件那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)主動(dòng)對(duì)自己發(fā)的裁決不服而向法院進(jìn)行起訴，（很荒唐奇怪的事情?。┮?yàn)橐黄鹪V就進(jìn)入了司法程序，就可以強(qiáng)制拆遷，通過(guò)法院的幫助，甩掉釘子戶(hù)進(jìn)行強(qiáng)拆，強(qiáng)拆目的達(dá)到后再撤訴，這樣就又

9、免去了法院的責(zé) 任。釘子戶(hù)連告的地方都沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商敢這么干的就不怕挨告。釘子戶(hù)唯一能做的就只能在審理期間，向人民法院提起訴訟，狀告房屋拆遷管理部門(mén)非法頒發(fā)拆遷許可證。由于拆遷許可證案件審理結(jié)果可能影響拆遷裁決案件的最終勝負(fù)，要求法院在審理許可證案件時(shí)中止裁決案件的審理除此以外釘子戶(hù)就只能祈禱開(kāi)發(fā)商能良心發(fā)現(xiàn)了釘子戶(hù)一般只要做到吃透各種法律法規(guī)，要文斗，不武斗，抓證據(jù)，下絆子，會(huì)挑事，玩損 的，且賤，且陰、且無(wú)恥，基本上就不會(huì)太吃虧拆遷為什么本身就不合法 一一按現(xiàn)有法律法規(guī)來(lái)講在城市房屋拆遷中根本領(lǐng)不出一張合法的拆遷許可證其中重要原因是違反了土地管理法，法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)取得必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。但土地證（上海是二證合一，外地是有分土地證和房產(chǎn)證）還在老百姓手里沒(méi)有經(jīng)過(guò)注銷(xiāo)和變更土地登記，是受法律保護(hù)的，不能進(jìn)行招、拍、掛，當(dāng)然領(lǐng)不出合法的拆遷許可證C說(shuō)得