在水一方企劃方案

1、“在水一方”企劃方案在水一方”企劃草案（文稿）緣起水乃是萬物之源。青山因綠水而更顯清秀，西施因一池碧水而更顯嫵媚。山給人堅毅，水給人靈氣。城市有水，才更有生氣更有活力。威尼斯因為水而成為人氣聚集之地 ， 維也納因為多瑙河而成為激情涌流之地。 活力，品味，高貴的親水城市大湯河，潺潺而流。金屋房地產(chǎn)品牌經(jīng)典力作一一金屋家園 毗鄰湯河，在水一方自然、健康、開放、靈動寫在前面接到金屋房地產(chǎn)的項目，第一反應(yīng)就是激動與高興，其中更多的包含著對項目以及開發(fā) 商實力的認(rèn)可；隨后便是冷靜的思考與創(chuàng)意碰頭會 ，策劃小組的每個成員都暢所欲言 ，但得出 的結(jié)論是唯一的：信心；我們相信，經(jīng)過努力一定會為本項目做好我們的

2、服務(wù)。誠然 ，我們會 追求一種完美服務(wù)的過程，但最終的目的在于：希望我們的創(chuàng)意與服務(wù)，能夠贏取最大的利潤 來回報開發(fā)商。人們正在日益追求一種未曾遭受破壞，更加貼近自然的生活環(huán)境。正是在這樣的情形下，金屋地產(chǎn)項目這張新的樓市面孔將會給人們帶來一種全新的感覺，一種全新的生活方可是，市場上總是平庸樓盤占著大多數(shù) ，不知道是因為好項目太少了 ，還是好策劃太少 了?？赡苁?，二者都少。策劃需要謀略。對于沒有策劃的房地產(chǎn)營銷，我們感到憤怒。 因為我們渴望成為英雄！一、前言在確定本項目案名的時候，我們又一次想到了“黃金走廊”，今年也是“黃金走廊”計劃實施后的第二個年頭，這對我們本項目的策劃提供了很大的來自于靈

3、感與創(chuàng)意方面的觸 動。雖然黃金走廊在港城的名氣還不是太響亮，但畢竟金屋雅苑、金屋花苑自開盤以來創(chuàng)造的銷售業(yè)績給予了我們足夠的信心。我們知道，本案也將是黃金走廊的一個延續(xù) ，一個深入，將是黃金走廊奠定品牌形象的一個重要與關(guān)鍵的組成部分，我們也將經(jīng)過本項目的策劃實施，深化黃金走廊的內(nèi)涵，打造其品牌影響力，詮釋開發(fā)商的開發(fā)理念與人文關(guān)懷。鑒于本案 作為金屋花苑、金屋鑫苑、金屋雅苑的姊妹篇，并借合對項目地理位置的考察 ，以及對本案理念、市目標(biāo)客戶群的劃分等眾多影響的考慮，我們暫將此案名定為“金屋家園”，具體案名創(chuàng)意在后面將會給出全面的詮釋。引子面對湯河一一我們的母親河我們每個人似乎都是沒有長大的孩子我

4、們時常會回憶起在河邊嬉戲長大的日子 在河邊，我們仿佛就在媽媽的懷里撒嬌 仁者樂山，智者樂水，清新自然的生態(tài)環(huán)境，詩意的棲居提高了人們的生活質(zhì)量而金屋家園賦予我們的，是親情交織與感情共鳴的自然健康社區(qū)家園，讓我們時刻魂繞夢牽！關(guān)于“金屋家園”（1） 地理位置,是秦皇島市西部新規(guī)劃的一 ,北面為規(guī)則中的海港區(qū)政府與“金屋家園”位于海港區(qū)港城大街東段原市玻璃廠的西側(cè) 個亮點與重點。項目緊依湯河 ，與開發(fā)區(qū)開放廣場百米左右 市公安局辦公樓，東面與金屋鑫苑隔路而居，后面為海港區(qū)李姓安莊。處于開發(fā)區(qū)與海港區(qū) 的交接地段，湯河從身邊流過，成為了動靜分區(qū)的標(biāo)志。港城大街此段寬約 50米,雙彳T 6車道，兩旁綠

5、化隔離帶寬約 1米左右。項目所在的區(qū)域 空氣清新，自然環(huán)境較好，且屬于市公安局與區(qū)政府的新辦公地址，升值潛力無庸置疑。（2） 項目基本情況項目總占地面積約1215萬平方米，計劃6月份建筑設(shè)計完成，產(chǎn)品周期為二年左（3） 項目理念關(guān)鍵詞:（1）新都市生活人流匆匆，默然相視。在擁擠的都市中心 ，面對著喧鬧、孤獨、污染，久而久之，已經(jīng)瀕 臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價承受物質(zhì)文明的副產(chǎn)品。于是，人們開始思索，什么是最真意的生活？由此人們開始對自然全力親近 ，一種以人為本的全新住宅模式隨之產(chǎn)生，既有城市的快捷便利，又不失依水而居的宜人景色 ，這就是我們將要在金屋家園中所倡導(dǎo)的全新都市生 活。關(guān)

6、鍵詞：（2）我開放、我健康、我自信由項目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結(jié)合，稱之為"我開放、我健康、我自信“ ，"健康、開放、自信”等都是一種比較具象的概念，但我們希望這種理念的訴求成為社區(qū)發(fā)展的文化底蘊，利用理念的訴求與內(nèi)涵吸引目標(biāo)消費群體，并使之這一理念在人性的作用下得到很好的宣揚與發(fā)揮。以上兩種理念任選其一，將貫穿全案并項目推廣實施的整個階段。（4） 項目賣點據(jù)我們的市場調(diào)查，以及在查閱海港區(qū)日志的基礎(chǔ)上，我們得出了一個對項目非常有利 的消息，據(jù)資料以及多年統(tǒng)計結(jié)果分析，李姓安莊為秦皇島市獨一無二的長壽村，村內(nèi)人平均壽命大約在78。5歲左右

7、,為名副其實的長壽村。金屋家園項目緊臨李姓安莊，健康將是其第一賣點。這個世界變化越來越快，生活節(jié)奏快，工作效率快，科技進(jìn)步快，因此因技術(shù)革新而帶來 的復(fù)制與克隆也日益成為新時代的名詞。對于我們來說，能夠復(fù)制的東西有很多很多 ，但有一樣?xùn)|西永遠(yuǎn)不能復(fù)制，而且失去了就很難再找尋回來。這就是健康，因此我們項目的賣點在于：（1） 健康，無法復(fù)制。原因在于項目緊依海港區(qū)李姓安莊一海港區(qū)名副其實的長壽村。（2） 健康、開放的現(xiàn)代生活（四）銷售口號”健康無法復(fù)制”健康，開放的現(xiàn)代生活”充分挖掘項目所處地理位置蘊含的無限機會與市場賣點，將是推動項當(dāng)前期立項與后期銷售的重中之重，而這一點如何做到極致，將是在項目

8、推進(jìn)的過程中需要致力渲染的。市場調(diào)查為了能為項目提供切實可行的市場依據(jù)，更好的為項當(dāng)前期推廣、銷售及其它策略服務(wù)，我們針對秦皇島市房地產(chǎn)市場 （項目和消費群購房選擇）做了一次比較系統(tǒng)的市場調(diào)查 ， 市場調(diào)查主要集中在海港區(qū)，市場調(diào)查共分為兩部分：（1） 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)從盲目趨向理性1、 與國民經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)大致相近的周期性波動，而且存在一定的比例關(guān)聯(lián)性據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟學(xué)家測算，國民經(jīng)濟的增長速度與房地產(chǎn)業(yè)的增長速度之比為1:1.4,其中住宅投資在一定范圍內(nèi)隨人均GDP勺增長而增長，當(dāng)人均GDP小于500美元時，住房建設(shè)投資占 GDP勺比例不超2%,人

9、均GD斯1000美元時，該比例不超5%,在1500美元以上時，比例達(dá)到峰值6%-7%2、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段1978年一一1989年萌芽與初步發(fā)展階段此階段以針對外商投資、非住宅開發(fā)為主體，但土地以政府劃撥方式使用。1990年 1997年1998年當(dāng)前96盲目膨脹與治理整頓期此階段大量圈地、炒地帶動房地產(chǎn)價格飆升，造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，直至97年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長，有盲目膨脹進(jìn) 入理性思考與回歸。規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化走向期年起，國家8次降息，取消不合理收費，土地開始實行拍 賣制，市場進(jìn)入門欄提高；另外，消費者對開發(fā)商信譽與要 求提高，市場作為看不見的手也促使房地產(chǎn)向規(guī)范化和產(chǎn) 業(yè)化發(fā)展。房地產(chǎn)市場進(jìn)入

10、買方時代買方時代意味著商家必須尋找消費著力點，抓住市場需求特性，同時努力提高樓房品質(zhì)形成樓盤個性。1、中高檔盤成為市場開發(fā)的主流國家確立的住房供應(yīng)供應(yīng)體系高檔商品房、普通商品房與微利房供應(yīng)比例為2:7:1,但因各地物價水平不同，故房價差異較大，但在任何市場，中高檔房都是市場主流。3、 大盤趨勢明顯，綜合配套成為市場追逐熱點大盤是實力的體現(xiàn)，而且可實現(xiàn)規(guī)?；渲?，使得小區(qū)園林、學(xué)校、生活配套及運 動、娛樂配套一應(yīng)俱全，生活環(huán)境便利舒適。4、 置業(yè)群體和置業(yè)形態(tài)發(fā)生變化，年輕人及二次以上置業(yè)占比例越來越大，在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)成為主體因當(dāng)前單位干部和職業(yè)經(jīng)理人普遍年輕化，高收入階層也漸漸轉(zhuǎn)移，年輕人成為

11、購房的主力群體，特別在發(fā)達(dá)地區(qū)較為明顯。如廣州購房者主要集中在25年35歲之間，約立50%以上比例；北京為30年40歲之間，比例為50年70%因此，樓盤開發(fā)建設(shè)時，突出運動、娛樂及小孩教育配套等等，比較重要。5、 檔次樓盤目標(biāo)消費群關(guān)注的因素不同，但對樓盤綜合素質(zhì)都有一定的要求對普通住宅與高檔住房來說，普通消費者最為關(guān)心價格與方便性方面 ，如交通與配 套等；而高端消費者則更看中身份與享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社區(qū)人文環(huán)境等。因此，普通商品房突出白是物有所值；高檔住宅是突出高尚品位和舒適、休 閑等特性。從推廣角度來說，樓盤單個賣點及某個概念吸引力降低，綜合素質(zhì)成為選擇的關(guān)鍵。開

12、發(fā)商對樓盤綜合素質(zhì)的塑造，遠(yuǎn)勝于對局部賣點的精雕細(xì)刻。（2） 我市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析1、 概述,我市房地產(chǎn)項目層出不窮，開盤量較大，極大地刺激了港城地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在地產(chǎn)業(yè) 逐漸走向正規(guī)發(fā)展的同時，各地產(chǎn)開發(fā)商注重了對產(chǎn)品概念的炒作、包裝以及多種營銷手 段、推廣策略的應(yīng)用。產(chǎn)品對消費者層次的細(xì)分也越來越明顯，其中 房地產(chǎn)市場不乏地產(chǎn)巨作，其中青馨家園TOWNHOUSE：紀(jì)嘉園、大秦世家、天洋新城等新開樓盤均取得了不錯 的市場影響力，且在對目標(biāo)層劃分、消費者喜好選擇等方面取得了成功，均取得了不錯的市場份額。更為值得我們關(guān)注的是，由于眾多開發(fā)商介入開發(fā)項目，已經(jīng)明顯加快了孟營區(qū)域 的整體發(fā)展的步伐。

13、附：在售樓盤資料簡單匯總項目名稱開發(fā)商總面積樓體形式備注天洋新城天洋房地產(chǎn)迎賓路高層錦繡嘉園二環(huán)房地廣人民公園東26000小高層歐雅花園交通房地產(chǎn)交運里對面28000八加一怡景嘉園金和房地產(chǎn)紅旗路、建設(shè)大街交 叉口西北側(cè)125396八加一世嘉銘庭世嘉房地產(chǎn):建設(shè)大街天天練歌城31萬八加一金龍花苑金龍房地產(chǎn)和平大街、友誼路交 叉口16、8 萬八加一康怡家園金祥、富立西港路八加一世紀(jì)公寓住總、必玉環(huán)島公園東4500世紀(jì)嘉園世紀(jì)星房地產(chǎn)P孟營小區(qū)20萬八加一大秦世家電力房地產(chǎn)孟營小區(qū)八加一華苑馨居鵬大房地產(chǎn)孟營小區(qū)15萬八加一寶住花園多家房地產(chǎn)孟營小區(qū)14萬八加一青馨家園興龍房地產(chǎn)孟營小區(qū)TOWNH

14、OUSE2、(1)(2)(3)(4)地產(chǎn)項目呈現(xiàn)的特點項目盤量較大小高層、高層、TOWNHOUSE入港城重視物業(yè)管理，強調(diào)物業(yè)管理服務(wù)營銷隊伍素質(zhì)較前些年有了長足的發(fā)展與進(jìn)步，銷售人員素質(zhì)有所提高(5)(6)目標(biāo)客戶群體細(xì)分強調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對消費者進(jìn)行灌輸(8) 提高了對其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會、房地產(chǎn)俱樂部等(9) 整體包裝色彩、理念、廣告語等突出，強調(diào)了項目本身的特點與概念(10) 概念炒作日益突出(11) 注重了企業(yè)自身與項目品牌形象的建設(shè)(12) 加大了廣告投放力度，地產(chǎn)廣告投放費用額度創(chuàng)多年新高3

15、、 消費者購房需求調(diào)查分析(1) 對環(huán)境的要求越來越高隨著人們對生活品質(zhì)的提高，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識的提高，社區(qū)的環(huán)境設(shè)計將會逐漸被消費 者所重視，這將是大勢所趨。金屋家園項目緊依老湯河，和開放廣場相鄰，依水而居，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時社區(qū)的環(huán)境就顯示出了其重要性。(2) 重視物業(yè)管理北京消費者購房調(diào)查結(jié)論指出，大約有90%勺消費者在選擇購房時位置為第一選擇位 置，第二選擇便是社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)?？梢?，消費者對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識的重要程度，人們購物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額這樣的小區(qū)，消費者是不會選擇的。我市幾家房地產(chǎn)公司先后從北京、深圳等上聘請了專業(yè)的物業(yè)管理顧問公司，

16、將極大地推動秦皇島市整體物業(yè)水平。(3) 消費者購房漸趨理性行業(yè)的競爭，消費者的成熟，使房地產(chǎn)開發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實實地做產(chǎn)品。消費者則越來越注重品牌 ，越來越重視售后服務(wù)，購房者的法律意識、維權(quán)意識日趨加 強，只有把產(chǎn)品真真實實做好了 ，給消費者以切實的利益，才會吸引消費者的目光和贏得消費 者的信任。(4) 注重開發(fā)商的實力和品牌形象消費者對開發(fā)商的實力和品牌形象也相當(dāng)重視，因為開發(fā)商的實力關(guān)系到其項目的質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹立的品牌也是人們決定購買其項目的一個很大 的因素，開發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽，消費者就會信任她。(5)巨大的市場潛力在為本案服務(wù)的

17、市場調(diào)查的過程中，我們走訪了許多位于康樂里、興隆里、團結(jié)里、勝利村、山東莊等小區(qū)(共約3000戶居民)的老人，作為80年代海港區(qū)居民居住的標(biāo)志性小 區(qū)，這里的老人對我們說出了她們的心愿，隨著市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，上述小區(qū)的生活環(huán)境都不同程度地受到了來自各方面的影響，對于老人們尤甚的是，噪雜的環(huán)境已經(jīng)不再適合她們居 住。大多數(shù)老人的子女有為其父母換房而且換一個全新的環(huán)境與父母同住的想法，她們都希望老人在晚年的時候，能夠更好地享受生活，享受快樂，在幽靜的環(huán)境中執(zhí)子之手，安渡晚 年。這也將是我們需要關(guān)注以及給予足夠重視的目標(biāo)消費群體。而且這些小區(qū)和金屋花園房屋的置換能夠在此基礎(chǔ)上等價完成，不用再添錢置業(yè)，即可由喧鬧煩雜的地方遷進(jìn)清靈、幽靜的風(fēng)水寶地，