北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書

1、北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書第1頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況第2頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道房地產(chǎn)業(yè)的四大行業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)的四大行業(yè)特性: :周期性周期性, ,關(guān)聯(lián)性關(guān)聯(lián)性, ,地域性地域性, ,政策性政策性周期性周期性關(guān)聯(lián)性關(guān)聯(lián)性地域性地域性政策性政策性房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟

2、產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。相關(guān)。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，當某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟

3、發(fā)展水平的影響，當某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。至消失。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在三方面：一，政府土地資源政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在三方面：一，政府土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)；二，各項稅費會影響到房地的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)；二，各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；三，房地產(chǎn)交易所采取的

4、政產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；三，房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。第3頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中國宏觀經(jīng)濟強勁的持續(xù)增長極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的增長中國宏觀經(jīng)濟強勁的持續(xù)增長極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的增長名義g d p實 際 和預測02004006008001000120014001997 實際1998 實際1999 實際2000 實際2000 預測2001 預測2002 預測年度10億美元第4頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2600260092009200620062000 010

5、0010002000200030003000400040005000500060006000700070008000800090009000100001000019961996199719971998199819991999200020002001200120022002200320032004200420052005我國房地產(chǎn)市場近年來一直以較高的速度增長，預計未來幾年會我國房地產(chǎn)市場近年來一直以較高的速度增長，預計未來幾年會持續(xù)下去持續(xù)下去中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：1996-2005資料來源：中國資訊行單位：億元單位：億元開發(fā)投資總額年均增長率為15%第5頁北京華融綜

6、合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中國建筑業(yè)占中國建筑業(yè)占gdp的比例逐年增大，但與發(fā)達國家的比例逐年增大，但與發(fā)達國家10%-20%的比例相比，還有很大距離的比例相比，還有很大距離中國g d p和 建 筑業(yè)增長01000020000300004000050000600007000080000900001000001985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000年份生產(chǎn)值（億元）建筑業(yè)gdp4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.

7、5%6.7%6.5%6.7%6.6%第6頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道按用途分，我國房地產(chǎn)投資還是以住宅投資為主按用途分，我國房地產(chǎn)投資還是以住宅投資為主中國房地產(chǎn)投資趨勢和結(jié)構(gòu)變化0500100015002000250030003500400045001995199619971998199920002001（1 -7）年份投資額（億元）商業(yè)用房辦公樓住宅第7頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道城鎮(zhèn)新建住宅面積有大幅度地上升趨勢城鎮(zhèn)新建住宅面積有大幅度地上升趨勢城鎮(zhèn)新建住宅面積01234561978 1980 1985 1986 1987 19

8、88 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000年份面積（億平方米）第8頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2000年商品房銷售額年商品房銷售額3572億元，比上年增長億元，比上年增長30.1，顯示，顯示出強有力的發(fā)展勢頭出強有力的發(fā)展勢頭各年商品房銷售額增長05001000150020002500300035004000199219931994199519961997199819992000年份銷售額（億元）第9頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道我國城市人均居住面積比過去

9、有了明顯的提高我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高城市人均居住面積0246810121978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000年份面積（平方米）第10頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道但是整體上看，我國人均居住面積與國外相比還有很大差距但是整體上看，我國人均居住面積與國外相比還有很大差距以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。各國人均居住建筑面積比較

10、010203040506070美國英、德、法日本中國國家面積（平方米）第11頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道在商品房購買中，個人購買住房的比例逐年增大在商品房購買中，個人購買住房的比例逐年增大中國個人購買房屋趨勢圖0200040006000800010000120001400016000199119921993199419951996199719981999年份購買面積（萬平方米）個人購買購買方研究購買方研究-收入等宏觀經(jīng)濟指數(shù)收入等宏觀經(jīng)濟指數(shù)單位購買第12頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道資料來源：中國資訊行1987198719971997

11、199819982000200018%66%74%90% 藍色為個人消費 灰色為總消費個人購買商品房占房地產(chǎn)消費比例呈逐年上升趨勢，現(xiàn)在個人以個人購買商品房占房地產(chǎn)消費比例呈逐年上升趨勢，現(xiàn)在個人以成為整個房地產(chǎn)市場消費的主體成為整個房地產(chǎn)市場消費的主體個人購買商品房占整個房地產(chǎn)消費的比例：個人購買商品房占整個房地產(chǎn)消費的比例：1987-2000年年第13頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道按中國政府規(guī)定的人均目標住房面積按中國政府規(guī)定的人均目標住房面積20平方米，中國住平方米，中國住房市場容量巨大房市場容量巨大按國家目標標準住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上

12、60平米以下國家目標人均住房面積為20平米，三口之家為60平米第14頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道近幾年全國商品住宅的價格也一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢近幾年全國商品住宅的價格也一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢全國商品住宅平均售價走勢圖1194210318571854179016671613050010001500200025001994199519961997199819992000年份平均價格（元）第15頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的贏利狀況隨著競爭的加劇逐年下同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的贏利狀況隨著競爭的加劇逐年下降降-2.00%-2.

13、00%0.00%0.00%2.00%2.00%4.00%4.00%6.00%6.00%8.00%8.00%10.00%10.00%12.00%12.00%14.00%14.00%16.00%16.00%199119911992199219931993199419941995199519961996199719971998199819991999全國房地產(chǎn)業(yè)平均營業(yè)利潤率全國房地產(chǎn)業(yè)平均營業(yè)利潤率第16頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道我國各地商品房價格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠我國各地商品房價格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠高于全國平均水平高于全國平均水平23002

14、30038503850395039504500450048004800全國平均值全國平均值廣州廣州上海上海深圳深圳北京北京2001年我國商品房平均銷售價格年我國商品房平均銷售價格資料來源：中國資訊行單位：元單位：元/平方米平方米第17頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道并且商品房價格也以較高的速度增長，但是目前也有放并且商品房價格也以較高的速度增長，但是目前也有放緩的趨勢緩的趨勢740740119411941613161316671667179017901854185418571857210321030 0500500100010001500150020002000250

15、025001990199019941994199519951996199619971997199819981999199920002000我國商品房平均銷售價格：我國商品房平均銷售價格：1990-2000年均增長率為年均增長率為11%資料來源：中國資訊行單位：元單位：元/平方米平方米第18頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過去以國有和集體性質(zhì)的企業(yè)為主，我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過去以國有和集體性質(zhì)的企業(yè)為主，現(xiàn)在股份制和私營企業(yè)的比重加大現(xiàn)在股份制和私營企業(yè)的比重加大資料來源：中國資訊行國有國有42%42%集體集體22%22%外資外資20%20%股份股份12%1

16、2%私營私營2%2%聯(lián)營聯(lián)營2%2%1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)構(gòu)成年我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)構(gòu)成第19頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道我國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量比過去急劇增加，但近年來數(shù)我國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量比過去急劇增加，但近年來數(shù)量又有所減少，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)模化趨勢轉(zhuǎn)變量又有所減少，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)?；厔蒉D(zhuǎn)變資料來源：中國資訊行198619861995199519991999中國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量：中國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量：1986-1999年年30003348225600單位單位:家家第20頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道0.88%0.8

17、8%0.32%0.32%0.21%0.21%0.15%0.15%0.13%0.13%0.00%0.00%0.20%0.20%0.40%0.40%0.60%0.60%0.80%0.80%1.00%1.00%深萬科深萬科中華企業(yè)中華企業(yè)北京城建北京城建中遠發(fā)展中遠發(fā)展金地金地2001年全國主要房地產(chǎn)公司所占全國房地產(chǎn)市場份額年全國主要房地產(chǎn)公司所占全國房地產(chǎn)市場份額總的來說，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模較小，所占市場分總的來說，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模較小，所占市場分額有限額有限第21頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道加入加入wtowto將給我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)既帶來機遇，同時也將

18、給我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)既帶來機遇，同時也帶來更多的挑戰(zhàn)帶來更多的挑戰(zhàn)機會挑戰(zhàn)資料來源：中國資訊行成本降低成本降低：電子配套設(shè)施進口、：電子配套設(shè)施進口、建筑用原材料成本因中國加入建筑用原材料成本因中國加入wtowto而降低，使房價有了降價空而降低，使房價有了降價空間間交通便利交通便利：汽車更加普及，交通：汽車更加普及，交通成本降低，消費者有更新住房的成本降低，消費者有更新住房的意愿意愿中介發(fā)展中介發(fā)展：房屋中介咨詢機構(gòu)發(fā)：房屋中介咨詢機構(gòu)發(fā)展迅速，房屋交易更加方便展迅速，房屋交易更加方便金融保障金融保障：房地產(chǎn)金融服務(wù)普及，：房地產(chǎn)金融服務(wù)普及，更多的消費者可以貸款買房更多的消費者可以貸款買房

19、政策透明政策透明：房地產(chǎn)的行業(yè)政策：房地產(chǎn)的行業(yè)政策會更加透明和規(guī)范，以前依靠會更加透明和規(guī)范，以前依靠政府背景獲得開發(fā)土地等優(yōu)勢政府背景獲得開發(fā)土地等優(yōu)勢將不復存在將不復存在外來競爭外來競爭：國際承包商憑借其：國際承包商憑借其資金、技術(shù)優(yōu)勢進入中國市場，資金、技術(shù)優(yōu)勢進入中國市場，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來壓對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來壓力力人才流失人才流失：國外房地產(chǎn)公司進：國外房地產(chǎn)公司進入中國，必然引起房地業(yè)的人入中國，必然引起房地業(yè)的人才競爭，國內(nèi)房地產(chǎn)公司面臨才競爭，國內(nèi)房地產(chǎn)公司面臨人才流失的危險人才流失的危險第22頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道在未來幾年，

20、我國房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)?；?、品牌化和業(yè)在未來幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)?；⑵放苹蜆I(yè)務(wù)多元化的發(fā)展趨勢務(wù)多元化的發(fā)展趨勢規(guī)模化品牌化多元化伴隨房地產(chǎn)業(yè)進入微利時代，規(guī)?；瘜⒊蔀槲磥砀偁幍年P(guān)鍵由于房地產(chǎn)開發(fā)商競爭日趨激烈，品牌化經(jīng)營將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢住房改革將使房地產(chǎn)企業(yè)向多元化方向發(fā)展，不僅供給面向中高收入階層的商品房，還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金的公寓等第23頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 將來房地產(chǎn)市場競爭的關(guān)鍵在于策劃，營銷和銷售將來房地產(chǎn)市場競爭的關(guān)鍵在于策劃，營銷和銷售 市市場場研研究究及及定定位位土土地

21、地獲獲取取規(guī)規(guī)劃劃及及設(shè)設(shè)計計融融資資建建筑筑市市場場營營銷銷銷銷售售物物業(yè)業(yè)管管理理重要成功因素重要成功因素具體分析具體分析表示最重要 詳細的市場調(diào)研是正確的市場定位的基礎(chǔ) 房產(chǎn)市場日趨多樣化和個性化，消費者越來越有經(jīng)驗。因而在開發(fā)前的精確市場定位已是成功的必要條件 土地資源是競爭優(yōu)勢的重要部分，但并非是具有決定性作用的因素 房地產(chǎn)的購買是一個很長的選擇過程，越來越多的消費者會反復考查和比較。良好而超前的設(shè)計及規(guī)劃可以最終贏得消費者和提高房產(chǎn)商聲譽 具有市場潛力的樓盤和聲譽良好的發(fā)展商較易獲得貸款 國內(nèi)建筑商的數(shù)量約為房地產(chǎn)開發(fā)商的兩倍，房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)了買方市場 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備良好的成

22、本及建筑質(zhì)量控制能力 有關(guān)法規(guī)和市場競爭會使物業(yè)管理逐漸形成一個獨立于房地產(chǎn)發(fā)展商的巨大市場 房地產(chǎn)商應(yīng)具備與優(yōu)秀的物業(yè)管理公司合作，建立長期顧客忠誠度和樓盤聲譽的能力 優(yōu)秀的營銷和銷售能力是依據(jù)市場規(guī)律充分利用和有效整合所有資源的基礎(chǔ) 品牌的作用在房產(chǎn)業(yè)中日趨明顯，成功的地產(chǎn)商無不具備詳盡的品牌規(guī)劃和傳播策略 市場營銷的概念應(yīng)貫穿于從前期開發(fā)、研究到建設(shè)、銷售、管理的全過程第24頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道總之，總之，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須塑造三種核心競爭力房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須塑造三種核心競爭力創(chuàng)新性的營銷能力創(chuàng)新性的營銷能力資源統(tǒng)籌能力資源統(tǒng)籌能力對環(huán)境變化

23、的對環(huán)境變化的學習和適應(yīng)能力學習和適應(yīng)能力能夠按照項目的要求在全中國、能夠按照項目的要求在全中國、乃至全世界找到最適合企業(yè)的乃至全世界找到最適合企業(yè)的資源。資源。主動研究現(xiàn)有的客戶群和發(fā)掘主動研究現(xiàn)有的客戶群和發(fā)掘未來的客戶群，并有針對的運未來的客戶群，并有針對的運用多種營銷手段用多種營銷手段不斷改造企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)，不斷改造企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)，不斷學習，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展與市不斷學習，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展與市場環(huán)境的要求。場環(huán)境的要求。第25頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況第26頁北京華融綜合投資公

24、司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道北京北京2000年房地產(chǎn)開發(fā)無任從哪個指標分析，都反映了年房地產(chǎn)開發(fā)無任從哪個指標分析，都反映了市場的快速增長，隨著經(jīng)濟形勢的強勁預計將繼續(xù)增長市場的快速增長，隨著經(jīng)濟形勢的強勁預計將繼續(xù)增長北京1 9 99-2000房 地 產(chǎn)投資020040060019992000年份金額（億元）房地產(chǎn)投資總額 +23.9%住宅 +21.9%北京1 9 99-2000開 復 工面積和新開面積01000200030004000500019992000年份面積（萬平方米）商品房屋開復工總面積住宅開復工面積當年新開商品房屋總面積當面住宅新開面積北京1 9 99-2000銷 售

25、 面積05001000150019992000年份銷售面積（萬平方米）銷售總面積 +75.8%住宅銷售 +85.3%銷售給個人 +160.4%北京1 9 99-2000商 品 房屋銷售額010020030040050019992000年份金額（億元）商品房屋銷售總額 +53.1%住宅銷售額 +76.4%第27頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商品房建商品房建設(shè)投資設(shè)投資79%79%土地開發(fā)土地開發(fā)投資投資7%7%土地購置土地購置費費14%14%2000年北京市房地產(chǎn)業(yè)投資構(gòu)成情況（億元）年北京市房地產(chǎn)業(yè)投資構(gòu)成情況（億元）總計：522億元住宅住宅55%55%辦公樓辦公樓

26、9%9%商業(yè)營業(yè)商業(yè)營業(yè)用房用房6%6%其他其他30%30%北京地區(qū)的房地產(chǎn)投資以商品房建設(shè)投資為主，北京地區(qū)的房地產(chǎn)投資以商品房建設(shè)投資為主，其中住宅用房地產(chǎn)占投資的大部分比例其中住宅用房地產(chǎn)占投資的大部分比例按性質(zhì)劃分按用途劃分第28頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道北京北京1999和和2000年寫字樓供應(yīng)量雖比前幾年減少，但市場年寫字樓供應(yīng)量雖比前幾年減少，但市場基本是全盤吸收呈上升態(tài)勢。目前寫字樓供應(yīng)正處于逐步基本是全盤吸收呈上升態(tài)勢。目前寫字樓供應(yīng)正處于逐步放大的趨勢放大的趨勢北京歷年寫字樓供應(yīng)量05010015019911992199319941995199

27、619971998199920002001e年份建筑面積（萬m2）第29頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道按行政區(qū)域分，北京按行政區(qū)域分，北京2000年的寫字樓供應(yīng)主要在朝陽區(qū)和年的寫字樓供應(yīng)主要在朝陽區(qū)和海淀區(qū)，按商圈分，主要在海淀區(qū)，按商圈分，主要在cbd、中關(guān)村和金融街地區(qū)、中關(guān)村和金融街地區(qū)北京寫字樓主要區(qū)域分布朝陽區(qū)45%西城區(qū)17%海淀區(qū)25%東城區(qū)12%崇文區(qū)1%北京寫字樓按商圈分布cbd35%中關(guān)村26%金融街17%其他22%第30頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道與與1999年相比，朝陽區(qū)和東城區(qū)的寫字樓供應(yīng)量有所降低，年相比，

28、朝陽區(qū)和東城區(qū)的寫字樓供應(yīng)量有所降低，而海淀區(qū)和西城區(qū)的增量明顯，崇文區(qū)從原來的基本空白而海淀區(qū)和西城區(qū)的增量明顯，崇文區(qū)從原來的基本空白開始出現(xiàn)供應(yīng)開始出現(xiàn)供應(yīng)1999/2000北京各區(qū)寫字樓供應(yīng)量比較41.6105.720.9140.110.60.79.9637.201020304050朝陽區(qū)海淀區(qū)西城區(qū)崇文區(qū)東城區(qū)行政區(qū)域供應(yīng)量（萬m 2 ）19992000第31頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運村、金融街和燕莎商而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運村、金融街和燕莎商圈增量明顯圈增量明顯1999/2000各概念板塊寫字樓供應(yīng)量比較17.87

29、.13.85.76.78.217.711.91417.105101520cbd中關(guān)村亞運村金融街燕莎商圈概念板塊區(qū)域供應(yīng)量（萬m2）19992000第32頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2000年北京住宅市場中住宅新開面積和開復工面積放大，年北京住宅市場中住宅新開面積和開復工面積放大，表現(xiàn)了開發(fā)商對市場看好的信心，市場供應(yīng)量增大表現(xiàn)了開發(fā)商對市場看好的信心，市場供應(yīng)量增大1999/2000年北京住宅市場供應(yīng)狀況2447.92971.5850.71322.1908.31013.7010002000300040005000600019992000年份（萬m2）住宅竣工面積

30、住宅新開面積住宅開復工面積總量4206.9總量5307.3第33頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2000年北京住宅市場的銷售面積較年北京住宅市場的銷售面積較99年放大，市場需求年放大，市場需求呈擴大趨勢，個人購房的比例急劇擴大呈擴大趨勢，個人購房的比例急劇擴大2000年北京市場住宅竣工和銷售狀況908.31013.7484.7898.2296.8772.702004006008001000120019992000年份面積（萬m2）住宅竣工面積住宅銷售面積銷售給個人第34頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2000年北京住宅市場共推出新盤年北京住宅

31、市場共推出新盤199個，加上個，加上1999年的約年的約120個項目和前幾年未消化樓盤，個項目和前幾年未消化樓盤，2000年住宅市場上活躍的項目年住宅市場上活躍的項目在在400個以上，競爭激烈個以上，競爭激烈2000年北京新開項目地區(qū)分布北部63個/31.7%西部26個/ 13.1%東部64個/32.2%南部46個/23.1%第35頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道在激烈的競爭中，在激烈的競爭中，2000年北京市場規(guī)模約年北京市場規(guī)模約30萬萬m2以下中以下中小規(guī)模的項目占主導小規(guī)模的項目占主導2000年北京住宅市場規(guī)模分析10萬m2以下50%10-30萬m234%10

32、0萬m2以上3%30-100萬m213%第36頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2000年北京住宅市場新項目價格在年北京住宅市場新項目價格在4000-8000元元/平方米的平方米的樓盤占主導地位樓盤占主導地位北京1 9 95-99住 宅 平均價格20003000400050006000199519961997199819992000(e)年份價格（元/ 平方米）北京2 0 00年 新 上市住宅價格分析4000-600040%6000-800023%8000-1000012%10000以上7%4000以下18%主要在城市邊緣地區(qū)第37頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議

33、書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道北京住宅市場客戶需求分析北京住宅市場客戶需求分析拆遷居民和中低收入家庭拆遷居民和中低收入家庭地理位置：城市邊緣或郊區(qū)地理位置：城市邊緣或郊區(qū)市政配套：相對不完善市政配套：相對不完善購買原因：房價低廉（購買原因：房價低廉（3000元元/平方左右）平方左右）中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū)地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū)市政配套：齊全市政配套：齊全購買原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境購買原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境高收入者高收入者構(gòu)成：當?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國外駐京人士構(gòu)成：當?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國外駐京人士需求特征：豪華、舒適、高標

34、準的物業(yè)管理需求特征：豪華、舒適、高標準的物業(yè)管理第38頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道1997年年-1999年底北京別墅市場不立項，別墅市場增加供應(yīng)量年底北京別墅市場不立項，別墅市場增加供應(yīng)量不大，但在不大，但在2000年經(jīng)濟回升，別墅新開發(fā)項目明顯增加年經(jīng)濟回升，別墅新開發(fā)項目明顯增加2000年北京可供應(yīng)別墅項目0510152000年新開發(fā)原項目后期或包裝其他在售爛尾別墅島上別墅數(shù)量不完全統(tǒng)計13個14個約80-90個，但只售空置部分7個1個建筑面積約120萬平方米約4000套建筑面積約50萬平方米約1700套建筑面積約40萬平方米第39頁北京華融綜合投資公司發(fā)展

35、戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道北京別墅市場東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布北京別墅市場東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對較少零散，相對較少至2 000年 北京別墅項目分布南部西南部8個/7%市區(qū)4個/ 3%東部東南部32個/ 26%東北部34個/ 28%西北部27個/ 22%北部17個/ 14%第40頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2000年北京市場別墅市場經(jīng)濟型產(chǎn)品占據(jù)主導地位，改變了豪年北京市場別墅市場經(jīng)濟型產(chǎn)品占據(jù)主導地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價格和客戶購買力的差距，宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價格和客戶購買力的差距，預

36、計經(jīng)濟型預計經(jīng)濟型“獨立住宅獨立住宅”將會貼近更廣大消費者的需求將會貼近更廣大消費者的需求244851375710708106477211690047203328050001000015000200002500030000市區(qū)機場路-順義大興、豐臺亞北-昌平海淀上地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)通州遠郊價格（元/平方米）北京1999年底、2000年初存量供應(yīng)別墅平均價格在9580元/平方米但2000年13個新盤中11個平均價格在7000元以下第41頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道北京別墅市場客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成北京別墅市場客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高

37、收入家庭的住宅消費，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化為中高收入家庭的住宅消費，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化外國客戶外國客戶客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家/高管人員、外交使館人員高管人員、外交使館人員購買傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū)購買傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū)消費預測：隨著消費預測：隨著wto的加入需求不斷擴大的加入需求不斷擴大歐美留學歸國創(chuàng)業(yè)人士歐美留學歸國創(chuàng)業(yè)人士特征：追求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境特征：追求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境購買傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅購買傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅消費預測：隨著經(jīng)濟政策調(diào)整

38、和投資環(huán)境的改善將增大需求消費預測：隨著經(jīng)濟政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求財力雄厚的港、澳、臺商財力雄厚的港、澳、臺商特征：由于北京的經(jīng)濟社會關(guān)系，需要長時間在京城滯留特征：由于北京的經(jīng)濟社會關(guān)系，需要長時間在京城滯留購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅中資企業(yè)家、高級人員及中資企業(yè)家、高級人員及it、金融、房地產(chǎn)精英、金融、房地產(chǎn)精英特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件購買傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅購買傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅薪資優(yōu)厚的律師、會計師和高級知識分子構(gòu)成的薪資優(yōu)厚的律師、

39、會計師和高級知識分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級”購買傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅購買傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅第42頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道88881811816246240 0200200400400600600800800外資外資港澳臺港澳臺內(nèi)資內(nèi)資2000年北京市房地產(chǎn)公司數(shù)量（家）年北京市房地產(chǎn)公司數(shù)量（家）11347.8411347.841 113663.6113663.619 94493.9424493.9423 30 05000500010000100001500015000

40、外資外資港澳臺港澳臺內(nèi)資內(nèi)資2000年北京市房地產(chǎn)公司平均資本金年北京市房地產(chǎn)公司平均資本金（萬元）（萬元）在北京地區(qū)的內(nèi)資在北京地區(qū)的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多，但是平均資本規(guī)數(shù)量很多，但是平均資本規(guī)模與港澳臺和外資企業(yè)相比卻很小模與港澳臺和外資企業(yè)相比卻很小第43頁北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道活躍在北京地區(qū)的主要上市房地產(chǎn)公司既有北京本地的活躍在北京地區(qū)的主要上市房地產(chǎn)公司既有北京本地的公司，也有外地的房地產(chǎn)公司公司，也有外地的房地產(chǎn)公司主要項目為曙光花園、恩濟莊和回龍觀文化居住區(qū)后期、工程主要項目為曙光花園、恩濟莊和回龍觀文化居住區(qū)后期、工程 光彩建設(shè)光彩建設(shè)（0046）主要項目為光彩事業(yè)發(fā)展中心、工體泛海家園主要項目為光