現(xiàn)代花園項目可行性研究報告

1、目 錄一、總 論1二、市場推測5三、建立規(guī)模與產(chǎn)品方案10四、選址方案13五、節(jié)能節(jié)水措施16六、環(huán)境影響評價19七、勞作平安衛(wèi)生與消防22八、組織機構(gòu)與人力資源配置24九、工程施行進度28十、投資估算28十一、融資方案31十二、財務評價33十三、社會評價34十四、風險分析36十五、研究結(jié)論與建議38十六、附圖、附表41十七、組員評價55一、總 論一工程背景1.工程名稱:現(xiàn)代花園2.承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司執(zhí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、效勞一體化，一貫秉承"誠信

2、、合作、卓越、革新"的經(jīng)營理念，開拓進取。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和效勞，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值-效勞社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團的社會價值；為員工創(chuàng)造時機-創(chuàng)造展開空間，提升員工價值，進步蒲氏集團人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報-以長遠利益回報蒲氏集團股東。3.可行性研究報告編制依據(jù)1工程建議書及其批復文件2國家及武漢市公布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策3武漢市國民經(jīng)濟和社會展開“十五方案和遠景目的綱要4武漢市2001、2002年國民經(jīng)濟和社會展開統(tǒng)計公報5武漢市城市總體規(guī)劃大綱20002

3、021年6東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會展開規(guī)劃7房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)公布的工程建立方面的標準、標準、定額8?武漢市市區(qū)基準地價?9武漢市及工程周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料10投資工程方簽定的協(xié)議書或意向書11編制?報告?的委托合同12其他有關(guān)依據(jù)資料4.工程提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成局部，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。展開房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和消費構(gòu)造的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟安康繼續(xù)展開。如今房地產(chǎn)經(jīng)濟尤其住宅經(jīng)濟是我國新的經(jīng)濟增長點，展開房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)展開。現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣闊人民群眾的住房必必需求，提倡大力展開房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應

4、國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)根底。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，展開高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷和新區(qū)建立中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展展開空間、創(chuàng)立面向21世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)興隆、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目的。現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等工程施行后，將有利于啟動

5、東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的相貌。二工程概況1.擬建地點擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。2.建立規(guī)模與目的自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園工程規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進入小康社會，人

6、們生活程度穩(wěn)步進步，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美妙的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永久的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人關(guān)于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精為您營造溫馨的家。3.主要建立條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀dn1000mm上水管線，本工程上水可從上述干線

7、引入。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采納雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。合計留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本工程住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所必必需的各種市政條件及根底設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本工程紅線內(nèi)。目前，本工程建態(tài)度地以到達“三通一平，其他配套設(shè)施將

8、與住宅建立同步進展。6. 電信本工程估計必必需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū) 局從831開設(shè)下屬分局解決。4.工程投入總資金及效益狀況 本工程投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元。 本工程完成后，估計銷售收入為23185.92萬元，扣除本錢，減去銷售營業(yè)稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，估計累計未分配利潤為3906.08萬元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟指標技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標工程單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米

9、116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個240三問題與建議合計到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費構(gòu)造，要特別注意其附屬設(shè)施的建立，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適宜不同住戶必必需求的多種戶型，防止單一，同時，該工程的建立很大程度上依賴于光谷的展開，因此，在建立的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該工程的社會效益。二、市場推測一市場調(diào)查據(jù)2002

10、年武房指數(shù)報告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為元/m2,住宅平均價格為元/m2寫字樓平均價格為元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前武漢市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的45%,141-160的占總量的5%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2-140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力,市場承受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)懷的問題,依據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受才干如下:承受總價格在20萬以下

11、的占33%,承受總價格在21-30萬之間的占30.5%承受總價格在31-40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購置力的承受范圍。另外，重點調(diào)查了我們的工程所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及工程周邊的主要樓盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度 洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度20

12、02第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售狀況合格：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈獲得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有合格的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地本錢比較高，因此開發(fā)的工程多為高層的商務寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅工程，除了名都花園價格到達2

13、900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也堅持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所進步。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，獲得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤·半島尊邸獲得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤浮現(xiàn)別墅化、大戶型化展開的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格

14、在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期工程均價為1600元/平方米，仍堅持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量到達1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈合格態(tài)勢。二產(chǎn)品供必必需推測依據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建立投資39.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積到達958.2萬平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%，占總投資的75%，經(jīng)

15、濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預售總面積為759.32萬其中住宅銷售面積393.13萬同比增長17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的合格銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的必必需求一定會更大，另外國家對居民購置住宅的金融政策支持貸款將加大力度，居民購房才干將大大進步。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場必必需求，銷售前景合格。三價格推測據(jù)調(diào)查，今年武漢市還

16、將陸續(xù)推出一系列的中高檔工程，整體工程程度與2002年工程相比，這些工程無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃制定上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。今年武漢市根底建立將要快速展開。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的狀況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)工程的增多，形成“扎堆效應，帶動地價上升。2.必必需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采納了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進展

17、購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低那么更希望采納公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積存的必必需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3.購置力的強化，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購置力有所強化，再加上不少“持幣觀望者的參加，銀行按揭到位，國家對居民購置住宅的金融政策支持貸款將加大力度，居民購房才干將大大進步，致使房價上漲。4.住宅品質(zhì)的進步，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的展開，居民對住宅的選擇與選擇才干大大強化，居民以非常挑剔的目光審閱、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理效勞的要求的進步。最終導致價格上揚。5.競爭劇烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩

18、旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了劇烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場宏大，加上房地產(chǎn)展開程度相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為劇烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米18002200元。四競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場宏大，加上房地產(chǎn)展開程度相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為劇烈化，在劇烈競爭的同時也會進

19、步整體的開發(fā)程度和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參照因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃制定、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃制定公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了合格的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽合格，我們可以依托本公司的知名度，依據(jù)不同市民的不同必必需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃重的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的

20、高速展開，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購置力強化，所以該地區(qū)市場上住房供應小于必必需求，具有宏大的市場潛力，為此工程開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五市場風險分析1.該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟程度的不斷進步，人們對文化的追求也進步到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入程度也逐步的進步。2收入穩(wěn)定：教職工的收入程度在穩(wěn)定中逐步進步。東湖

21、高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3文化程度較高：他們的年齡的大多在3545歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，必必需要一個好的投資環(huán)境。4對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.平安性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利展開工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的制定要求也比較高。這就意味著該工程的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是工程投資本金平安性確實保。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹的防護才干：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而關(guān)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨

22、膨脹的防護才干，這是由房地產(chǎn)本身具有升值才干來決定的，這就減少了通貨膨脹對該工程的影響，同時對該工程的投資采納了相對保守的措施，這就為該工程的投資減輕了風險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假設(shè)按照目前政府政策，風險較小。三、建立規(guī)模與產(chǎn)品方案建立規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場推測和資源評價的根底上，論證比選擬建工程的建立規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定工程技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。一建立規(guī)模合計到自有資金的有限3000萬元，現(xiàn)代花園工程規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)

23、996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。(小區(qū)根本規(guī)劃簡圖見附圖2)二產(chǎn)品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃制定及建筑風格上充分表達“以人為本的制定理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分表達21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌?，F(xiàn)代花園工程主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。依據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，應選擇

24、了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積數(shù)量套a3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64b3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64c2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80d3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80e4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90f3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90g3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264h2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2642. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外1.外墻：采納高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2) 室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.

25、門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設(shè)備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、 、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、 插口、優(yōu)待高速上網(wǎng)，報裝后可馬上使用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻

26、式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。4) 智能化系統(tǒng)：1.平安防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通 智能系統(tǒng)：ic卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通。3.信息效勞系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)可接入internet、背景音樂、視頻點播等。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀道路系統(tǒng)。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共效勞設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：

27、確保居住區(qū)夜間行人車和公共次序平安、既有平安保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起平安保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又上下變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。宣揚欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：交際游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標項 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人總建筑面積萬萬萬住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%45 用 地 平 衡 表項 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬10萬萬萬萬其他用地萬四、選址方案眼下人們買房，不光看

28、房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林制定、信息網(wǎng)絡等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和平安運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風光區(qū)和文物古跡的原那么，依據(jù)1、造就武漢市建立規(guī)劃的要求。2、適應小區(qū)投資工程的要求。3、適應小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政根底設(shè)施等因素必必需要。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學，南至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路

29、對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質(zhì)大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二。其理由：通過搜集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對工程選址的科學性、可行性作以下評述。一工程概況1. 自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、構(gòu)造形式、資源狀況、承載力的狀況進展勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土沙礫堅土，地基強度好，適用于鋼筋混凝土根底，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件合格，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、根底

30、施工及地下工程排水。2. 城市的根底設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)工程征收環(huán)境配套費，已為工程提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等根底設(shè)施。工程與城市根底設(shè)施網(wǎng)絡連接點較近，不必必需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，馬上修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各工程配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的展開前景將一片樂觀。3. 周邊環(huán)境條件小

31、區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。由原城建學院向北為東湖自然風光區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深入的內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，四周有上10所高等學府，學術(shù)氣氛濃重，聚集大量

32、高素養(yǎng)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。工程選址區(qū)域四周人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費才干可靠，具有很強的夠房才干。此地浸染著知名全國的武漢高校風光區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟濟人才。應選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個合格的文化和教育環(huán)境。二開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式獲得，土地開發(fā)執(zhí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建立的方針。該工程建立用地按如下程序進展：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進展選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織

33、用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進展調(diào)查研究制定補償方案。(3)申請批準。向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖，發(fā)出規(guī)劃容許用地通知。(4)公布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補償、安排合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原那么簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證實。2. 對該地塊開發(fā)本錢主要包括拆遷安排費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的工程的總投資估算表)。三建立條件1. 供水

34、在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀dn1000mm上水管線，本工程上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采納雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。合計留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本工程住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所必必需的各種市政條件及根底設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本工

35、程紅線內(nèi)。目前，本工程建態(tài)度地以到達“三通一平，其他配套設(shè)施將與住宅建立同步進展。6. 電信本工程估計必必需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū) 局從831開設(shè)下屬分局解決。四建立規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米其中公建面積約1.3萬平方米，總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行五環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采納溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間制定通風排氣裝置，

36、且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。2. 污水處理本工程產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的制定應落實國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行?夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能制定標準?。確保舒適，安康的室內(nèi)熱環(huán)境根底上，采納有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采納對環(huán)境污染小的可再生能源，并進步采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的必必需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可繼續(xù)展開的目的。1、建筑節(jié)

37、能技術(shù)該工程維護構(gòu)造的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)(m2.k)外墻：一般內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77w/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準gb7106第2級，空氣浸透性能屬標準gb7108第3級，雨水浸透性能屬標準gb7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56w/(m2.k),采納保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70w/(m2.k)樓梯間：一般內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系

38、數(shù)為k=1.67w/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采納高熱效率的29mw的熱水鍋爐(熱效率為80%)、apv湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，到達了供熱系統(tǒng)局部節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采納變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可依據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采納高發(fā)度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效防止了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采納上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作狀況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造

39、了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度到達恒定溫度，抑制了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可防止水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代復原的建立過程中，應大量應用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的展開起到一定的作用。地基處理采納cfg樁復合地基；地下室地面及外墻采納聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采納upvc管件；水嘴采納瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采納sbs防水做法；塑鋼門窗采納

40、單框雙層中空玻璃；單元分門戶采納高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采納紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采納防盜對講系統(tǒng)；燃氣采納磁卡燃氣表；電表為ddy-17磁卡電表；水表采納zs-2遠程控制裝置；grc隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應用技術(shù)；變壓式通風道；采納高效有機硅廚廁防水技術(shù)。二節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建立小區(qū)水環(huán)境，提供平安。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可繼續(xù)展開和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，確保供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應到達國家規(guī)定的相應標準，以確?；赜盟?/p>

41、平安和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進展估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配方案、水質(zhì)和水量確保方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不連續(xù)地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放搜集到指定場所。搜集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，防止雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。搜集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水確保小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，進步景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應設(shè)置循

42、環(huán)系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進展優(yōu)化制定以確保水質(zhì)，進步用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然浸透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷進步用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)依據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴

43、頭等。節(jié)水型用水家用電器：采納高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝制定，提倡安康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀制定多采納噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀，較少采納有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次清楚的景觀體系，同時制定師還非常注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率確保了四周合格的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼快，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠

44、地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 二施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115db(a)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本工程運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-1

45、05打樁機95-105無齒鋸105底板與構(gòu)造階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/db(a)土方階段底板與構(gòu)造階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料白灰、水泥、沙子、石子、磚等的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚

46、塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，構(gòu)造階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。(1)施工噪聲影響依據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80db以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，依據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)歷計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算

47、值 單位：dba施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555構(gòu)造階段70-857065-8055裝修階段80-9585制止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表構(gòu)造，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土攪和應定點、定位，并采納防塵措施，設(shè)置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路常常堅持清潔，潮濕，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應

48、限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進展，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時，環(huán)境治理設(shè)施應與工程的主題工程同時制定，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊四周樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三工程建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)工程，根本無工藝廢氣和消費廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。(1)地下車庫廢氣現(xiàn)

49、代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820，層高約。停車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采納天然氣，最大燃氣量為/h，平均燃氣量為/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。擬建工程的水污染源主要是生活污水。按人均天天用水150l估算，居住人口3187人，生活耗水量天天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四公眾參加現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參加的木的在于使公眾對擬建工程的各種看法、建議、和要求落實于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與工程建立方的互相理解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏

50、漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與施行方案，使該工程的規(guī)劃制定更加完善和合理，從而有利于工程的綜合效益。公眾參加的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及四周四周的居民，工程咨詢專家。七、勞作平安衛(wèi)生與消防擬建工程勞作平安衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的根底上，分析論證在建立和消費過程中存在的對勞作者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不平安因素，并提出相應的防范措施。一勞作平安衛(wèi)生1危害因素和危害程度分析分析在消費或作用過程中可能對勞作者身體安康和消費平安造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析消費和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，

51、易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質(zhì)，引起火災爆炸危險的條件，對人體安康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2平安措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的平安措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應盡可能選用平安消費和無危害的消費工藝和設(shè)備。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出平安防護措施方案。3)對危險場所，按勞作平安標準提出合理的消費工藝方案和設(shè)置平安間距。煤炭

52、、冶金等礦井開采工程，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和平安措施方案。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。二消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析工程在消費經(jīng)營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，依據(jù)消防平安標準確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1火災危險性分析分析消費過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，消費過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2調(diào)查工程場址四周消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的間隔 等，確定工

53、程對公安消防機構(gòu)的依托程度。3消防措施和設(shè)施依據(jù)工程在消費經(jīng)營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能涉及的范圍，確定應采納的消防等級，并結(jié)合工程場址四周消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定工程的組織機構(gòu)和配置人力資源是確保工程建立和消費經(jīng)營順利進展、進步勞作率的重要條件。在制定管理方案時，我們對工程的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓等內(nèi)容進展了研究，比選優(yōu)化方案。一組織機構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)利機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)視機構(gòu).最高權(quán)利機構(gòu)是董事會,執(zhí)行董事會指導下的總經(jīng)理負責制,董事會由8人組成,董事

54、長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經(jīng)理受董事會任聘,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理, 負責組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商量任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權(quán)予以監(jiān)視。組織機構(gòu)圖：董事會監(jiān)理會總經(jīng)理專家委員會行政副總 運營副總 銷售副總辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進展分類管理。2、負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進展管理。人事部：負責人力的招聘和選用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)視以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，確保工程進度和各項資金使用方案。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備1. 技術(shù)準備：1)審核施工圖紙。2)編制?房地產(chǎn)開發(fā)工程組織制定?。3)編制或?qū)徍耸┕D預算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、制定方案?)對特別工