第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

1、第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估（）房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及：單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。知識點一：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估3特點1從估價時點上看房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。 2從委托人和評估主體上講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。  3從估價目的和要求上講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有

2、一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。作為評估機構(gòu)，對該宗房地產(chǎn)進行評估時，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。知識點二：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的常用方法（一）市場法由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多，市場非常活躍，因此市場法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估普遍采用的一種方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程

3、度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等?！就谌碌谝还?jié)建設用地使用權(quán)出讓p190的內(nèi)容】（二）假設開發(fā)法對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進行估價時，假設開發(fā)法往往是首選方法之一。假設開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設得到開發(fā)建設后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設部分價值，得到土地或在建工程價格?！就谌碌谝还?jié)建設用地使用權(quán)出讓p190的內(nèi)容】（三）成本法當市場交易實例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成

4、部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。（四）收益法對于有收益的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。（五）基準地價修正法基準地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價。基準地價修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準地價?！窘滩陌咐?2】××房地產(chǎn)估價報告 封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略） ××大廈裙樓及塔樓a座1128層房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價范圍界定估價對象為位

5、于××市××區(qū)××街1號××大廈的13層裙樓與a座塔樓的1l28層房地產(chǎn)。根據(jù)關(guān)于發(fā)布××市土地級別及土地出讓金標準的通知（××發(fā)200568號）規(guī)定，估價對象坐落地點為一級二類地，屬公建集中區(qū)。估價對象臨街狀況為：東側(cè)為已建成建筑，距離××路l00m，西臨××路，北側(cè)距離××街100m，南側(cè)××街。根據(jù)委托人提供的部分設計圖紙和相關(guān)資料獲知，××大廈原用途為集商場、公寓和寫字

6、樓于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑總面積為8359427。其中地下二層為人防工程，建筑面積812676；地上13層整體設計為商場，建筑面積為16 68537；塔樓a座為28層，設計為大戶型公寓，建筑面積22 9555，b座為33層，設計為寫字間，建筑面積35 82664。項目總占地面積8 31872。××大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設備設施安裝未完成。本次估價對象的具體范圍是：××大廈13層裙樓（建筑面積為16 68537）和a座塔樓1128層（建筑面積16 527

7、96）房地產(chǎn)。（二）權(quán)屬狀況根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料，估價對象權(quán)屬狀況說明如下：1土地使用權(quán)取得情況。根據(jù)委托人提供的國有土地使用證資料，××大廈土地使用權(quán)情況為：（1）公建用地：用地單位：abc房地產(chǎn)開發(fā)公司。土地使用期限為40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，國有土地使用證編號為××號，用地總面積為578836。（2）住宅用地：用地單位：abc房地產(chǎn)開發(fā)公司。土地使用期限為70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，國有土地使用證編號為××號，住宅用地總面積為253036。2建設用地規(guī)劃許可證。編號為×

8、×，用地單位：abc房地產(chǎn)開發(fā)公司。3開工報告。申請開工時間為1994年6月15日，開工報告編號為××。4××省高級人民法院判決書（編號××2000××號）。判決××大廈裙房以及塔樓a座1128層抵債給××銀行（委托人）。（三）實物狀況1裙樓（1）平面布置根據(jù)圖紙資料與實地查勘，為充分利用地形條件和沿街狀況，估價對象裙樓13層平面均為矩形布置，裙樓各層面積相同，東西寬約54m，南北長約100m。塔樓位于其上南北兩端，南端為a座，北端為b座。裙樓原設計為整體經(jīng)營的大型

9、商場，層高45m，大廳中間原設計有通往地下一層和地上二、三層的電梯。a座塔樓原擬設高層電梯3部，其正立面（正南向）臨××街開設出入口和前廳；b座塔樓原擬設高層梯4部，其正立面（正北向）臨××街開出入口和前廳。裙房西側(cè)臨××路，設置大型出入口和前廳，建筑后退道路紅線25m，可形成100個車位的室外停車區(qū)域，東側(cè)與已建成建筑之間有6m寬的道路，與該大廈北側(cè)道路連接，可設置進入地下人防工程樓層的出入口。 （2）外裝修南立面：屬a座正立面。首層開設大型出入口，兩側(cè)為弧形淺紅色磨光花崗巖。門兩側(cè)與上部為黑色磨光花崗巖，其二、三層中間安

10、裝豎向黃色濾光玻璃窗，上部、兩側(cè)及窗間外墻面為黑色磨光花崗巖，其頂部墻面及檐頭為淺紅色磨光花崗巖。西立面：為裙房正立面，大門前為四柱方形雨篷，大門兩側(cè)一層為干掛黑色磨光花崗巖和黃色濾光玻璃窗，正西立面二、三層安裝豎向黃色濾光玻璃窗，窗頂部為圓弧形。其余部位外墻面均為石材。北立面：為b座正立面，設大型出入口。其二、三層安裝黃色濾光玻璃窗，其余一至三層外墻面做法同南立面。東立面：首層多為磨光花崗巖飾面，開設出入便門、修筑臺階，花崗巖石材鑲鋪臺階面層，粘貼擋墻立面，外窗為帶形窗。二至三層貼黃色釉面磚，為便于通風采光。外墻面安裝懸窗和帶形百葉窗與采光窗。 （3）內(nèi)裝修首層：地面全部為大理石，

11、部分內(nèi)墻面已干掛花崗巖飾面，踢腳為黑色花崗巖。首層大廳承重圓柱共24根，均已做花崗巖飾面。承重方柱為22根、矩形柱2根，未裝飾。首層裙樓頂部原已安裝吊頂輕鋼龍骨，架設了通風管線和布線槽。經(jīng)實地查勘，已安裝管線均有一定程度的銹蝕并已拆除較多；裙樓設樓梯多部，均為雙跑梯，踏步已鋪設大理石板，未安裝樓梯安全欄桿。樓梯間墻面已干掛大理石板。二層：內(nèi)墻面未作裝飾裝修，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，大廳圓柱8根，其表面已于掛大理石，其余柱均未做裝飾裝修。二層主梁尺寸為800mm×300mm，二層樓梯間為干掛大理石，樓梯踏步鋪大理石板，樓梯間墻面、頂棚刮大白。三層：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，承

12、重柱情況同二樓。樓層頂部有少量吊頂龍骨；樓梯板踏步為大理石，樓梯間墻面、頂棚刮大白。2塔樓a座1128層（1）平面布置根據(jù)圖紙資料與實地查勘，a座塔樓1128層平面布置相同，各層建筑面積相同，用途均為住宅。各層平面分別有三室一廳一廚二衛(wèi)套型4戶，二室一廳一廚一衛(wèi)套型2戶。標準層建筑面積為91822，層高28m。（2）外裝修四周外墻面為釉面磚，窗戶為黃色濾光玻璃，塔樓頂部檐口處為花崗巖挑檐。（3）內(nèi)裝修客廳、房門為木制門框，混凝土地面未找平。墻面、頂棚刮大白。外窗為黃色濾光玻璃。給排水管線等未安裝。3設施設備電梯未安裝；室內(nèi)供水管線已安裝，但銹蝕嚴重；室內(nèi)供電管線未配線，燈具未安裝；室內(nèi)熱水采暖

13、管線已安裝，但銹蝕嚴重，采暖設施未安裝。四、估價目的為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象評估估價對象的市場價格。五、估價時點2006年9月15日，與注冊房地產(chǎn)估價師完成對估價對象實地查勘之日相同。【解釋】給出估價時點確定的理由，很好?？勺鰹榉独?。六、價值定義本報告采用的價值標準為市場價值標準，即評估估價對象在市場上最可能形成的價值。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則本報告遵循的主要原則為：獨立、客觀、公平的原則，以及合法原則、替代原則、估價時點原則、最高最佳使用原則等技術(shù)原則。九、估價方法估價對象為尚不具備交付使用條件的商業(yè)、居住房地產(chǎn)，要想進入市場，除了要在法律程序上滿足房地產(chǎn)銷售條件外，還必須完成必要的后續(xù)建

14、設工程。根據(jù)上述實際情況，估價中擬采用假設開發(fā)法對估價對象現(xiàn)狀價值進行分析估算。其中在分析估價對象開發(fā)完成后價值時采用市場法進行。由于假設開發(fā)法在開發(fā)成本的計算方面與成本法估價相同，故本報告不采用成本法。本報告估價對象是按出售價格考慮，未按續(xù)建完成后出租經(jīng)營分析，故本報告也不采用收益法進行估價。假設開發(fā)法定義：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價值的估價方法。市場法定義：是將估價對象房地產(chǎn)價格與在估價時點近期已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當修整，以此估算出估價對象的客觀合理價值的估價方法?！炯m錯1

15、】本安例只采用了假設開發(fā)法一種方法，不需羅列市場法的定義，市場法是隱含在假設開發(fā)法中的方法?！炯m錯2】對不采用成本法和收益法估價的理由陳述不正確。本案例是在建工程，理論上適用于成本法。【糾錯3】沒有說明不采用市場法的理由。凡是沒有采用方法都要簡述理由。十、估價結(jié)果估價對象在上述估價目的下于估價時點的正常市場價格為人民幣（大寫）壹億貳仟捌佰伍拾萬元整（￥128 500 00000），單位價格為人民幣3 869元/。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2006年9月15日至9月30日。十三、估價報告使用期限本報告使用期限自出具之日起一年。××大廈裙樓及塔樓a座1128層房地產(chǎn)

16、估價技術(shù)報告（節(jié)選）一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（一）區(qū)域特征估價對象所處區(qū)域為規(guī)劃建設中的城市金融商務區(qū)，位于××市中心商務區(qū)南側(cè)。根據(jù)城市規(guī)劃，將由××路、××路、××街以及××街圍合而成的矩形地帶規(guī)劃為金融商務區(qū)，以加強城市中心商務區(qū)的功能配套與輻射能力。××市中心商務區(qū)具有較高的積聚度與輻射力，商務區(qū)內(nèi)集中全市70%以上的大型商務設施，有三家五星級酒店，十幾幢綜合性商務辦公樓，有海關(guān)大廈、檢驗檢

17、疫大廈、國際金融大廈、平安大廈等政府事務以及大型企業(yè)辦公樓等。估價對象所在的規(guī)劃中的金融商務區(qū)的建設剛剛啟動2年，由于為城市舊區(qū)，受征收以及招商等因素的限制，目前建設進程尚處于起步階段。（二）道路通達狀況估價對象距城市主干道××路100m左右。距z廣場1200m，距s廣場500m，距g廣場700m。周圍道路交通便捷。如z廣場為城市中心交通樞紐，g廣場、s廣場均為城市東部重要的交通型廣場，這里有三十余條公交車線路以及便利的公交小客車、出租車等交通工具連接市內(nèi)和附近地區(qū)。具有良好的便捷性與可及性。（三）對外交通狀況估價對象距火車站25km，距港口10km，距國際機場33km，距

18、長途客運站4km。（四）基礎設施條件估價對象所在地點為城市建設成熟區(qū)，基礎設施完善，配套狀況已達“七通一平”，即供水、污水、雨水、供電、通信、燃氣、熱力、道路等狀況良好。醫(yī)院、中小學校、郵局等配套能夠充分滿足區(qū)域需要。（五）商服配套設施經(jīng)實地查勘，估價對象西側(cè)為多層居民樓，底層分別為燒烤店、浴池和汽車美容等；南側(cè)為交通運輸集團有限公司離退休中心樓和數(shù)幢多層居民樓。東側(cè)為居民樓，北側(cè)為××小學與××大廈。該區(qū)域其他基本生活設施條件也比較完善。估價對象1km范圍內(nèi)的g廣場、××路區(qū)域是××市東部商業(yè)區(qū)，特別是餐飲產(chǎn)業(yè)比

19、較集中、發(fā)達，除了包括××酒店、××飯店、××美食城等大型餐飲物業(yè)外，還有大量的中小型特色餐飲、快餐店鋪。區(qū)域內(nèi)商服業(yè)種類齊全，功能完善。四、市場背景描述與分析××房地產(chǎn)市場近幾年一直保持了良好的發(fā)展趨勢，盡管國家以及地方從2005年開始不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但該市房地產(chǎn)市場總體上一直保持了較快的上漲趨勢。近三年來××市房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)匯總見下表： 20032005年××市商品房交易數(shù)據(jù)匯總表      

20、   表37項目2003年2004年2005年交易件數(shù)（件）364 00040 21744 324交易面積（萬平方米）3643858424交易金額（億元）122214821728交易單價（元/）335738414076從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出，近三年××市商品房交易中，無論是交易面積還是交易件數(shù)都呈現(xiàn)出上升的趨勢。其中商品房交易面積年平均增長速度為793%，交易單價年平均增長速度為1019%。在這種形勢下，由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續(xù)重新啟動，且取得了不錯的銷售業(yè)績。例如位于××商業(yè)街的××大廈、&#

21、215;×大廈已改造為精裝修小戶型高級公寓進入市場。原××國際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶型高級公寓，這些項目都取得了較好的經(jīng)濟效益。在估價時點位于××街的原××大廈經(jīng)改造也即將上市。估價對象所臨的商務區(qū)以及所處的金融商務，高檔精裝修小戶型公寓具有較強的市場需求能力，從2002年以來該區(qū)域以及周邊區(qū)域陸續(xù)上市了一批該類型項目，如××、××等高檔精裝修小戶型項目，銷售情況都有不俗的表現(xiàn)。估價對象區(qū)域及臨近區(qū)域的高檔精裝修小戶型公寓的購買者多是以投資為主，隨著估價對象所處區(qū)域以及其他區(qū)

22、域大量精裝修小戶型住宅投入市場，市場將日趨飽和，該類房屋的投資收益率有下降的趨勢。根據(jù)近兩年的土地出讓情況以及未來的土地供應計劃情況分析，該區(qū)域未來一年內(nèi)不會有新建住宅項目入市，兩年內(nèi)將可能有三個商住項目入市。因此，估價對象在面臨著挑戰(zhàn)同時，也面臨著一定的市場機會，這就需要爭取時間，盡快完成改造進入市場，在銷售中制定執(zhí)行競爭力較強的價格策略，力求快進快出。五、最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。對估價對象的最高最佳利用分析應在對估價對象于估價時點的實物、區(qū)位特點進行分析評價的基礎上，結(jié)合估價對象與

23、周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性、可改造性等方面進行。××大廈為集商業(yè)、辦公、居住為一體的大型綜合性房地產(chǎn)項目，目前已經(jīng)形成的建筑物其用途在法律上是許可的，對其最高最佳利用分析只能在技術(shù)可能的前提下，考察其經(jīng)濟上的合理性。根據(jù)××大廈目前的實際情況，尚不具備投入使用的能力，要想能夠進入市場銷售。還必須完成后續(xù)建設工程以及必要的配套工程。分析其建設改造方案，可以有三種選擇：第一種選擇：是維持現(xiàn)有建筑設計，完成后續(xù)工程后直接進入市場。從估價對象部分的現(xiàn)有建筑設計、施工方案看，裙樓設計為整體商業(yè)建筑，根據(jù)城市規(guī)劃以及對周圍現(xiàn)有商業(yè)配套設施情況的調(diào)查分析，該使用功能設計難以實現(xiàn)

24、。從目前的市場需求來看，在該區(qū)域內(nèi)對這種大面積高檔住宅的市場需求極其有限，項目銷售難度很大。因此，這個方案在經(jīng)濟上不合理。第二種選擇：是將現(xiàn)有建筑拆除后重新進行設計施工。按照類似區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有土地出讓情況看，保持與估價對象相近容積率的情況下，同類項目用地凈地出讓的綜合地價樓面價格為3000元/左右，且新設計的建筑會更加符合市場要求，能夠取得更好的經(jīng)濟效益。但是，拆除重新建設的方案有較大政策上的困難。另外，拆除重建的方案使項目的運營時間加長至少1年的時間，市場發(fā)生變化的風險加大，也導致收益的不可預測性增加。第三種選擇：是對估價對象在現(xiàn)狀的基礎上，按照技術(shù)可能，對其外部裝修、內(nèi)部布局按照當前市場要求進

25、行適當改造。同時，估價對象為主體已經(jīng)完成的在建工程，現(xiàn)有建筑規(guī)模是經(jīng)過規(guī)劃允許的最大規(guī)模，是合法的，無論是從技術(shù)上還是從法律上都不能再增加規(guī)模。因此，目前的規(guī)模為法律和技術(shù)允許下的最佳規(guī)模。我們認為這種選擇在經(jīng)濟上是可行的。在上述最高最佳利用分析的基礎上，對估價對象具體的規(guī)劃改造方案設定及理由為：（1）地下12層，為設備用房以及人防工程。其中人防工程作為地下停車場使用，根據(jù)建筑設計相關(guān)規(guī)范，在東側(cè)設置出入口。停車場內(nèi)設置停車場管理系統(tǒng)，地面水泥砂漿壓光，墻面、柱面刮大白，天棚為普通白灰粉刷，安裝照明燈。該設計與原設計相同。（2）裙房13層，內(nèi)部重新規(guī)劃分割。在豎向上分為3003000的不同部分

26、空間，可規(guī)劃為特色商店、健身俱樂部、咖啡廳、茶館、特色餐飲、洗浴、ktv、經(jīng)濟型酒店等。改造內(nèi)容主要是對外立面更新，更換首層進出入口大門、落地玻璃窗，已裝修墻面花崗巖進行適當更換等。內(nèi)部工程包括空間分割，樓梯設置地面、墻面、天棚做吊頂裝修，上下水、供電、采暖、中央空調(diào)、煤氣等基礎設施管線布置、設備設施安裝以及管線接口預留。在首層大廳中間洞口處修建通往地下室與地上二、三層的樓梯。（3）裙房外立面改造：首先需要對外立面更新改造，外立面的更新設計要符合建筑設計規(guī)范以及城市規(guī)劃對建筑外立面控制的一般要求，由于估價對象位于××商務區(qū)東端，其所處區(qū)域規(guī)劃為未來的金融商務區(qū)，因此，外立面

27、的設計必須能夠與該規(guī)劃相應用，且能夠體現(xiàn)其項目形象。（4）塔樓a座戶型改造：對列入估價范圍的塔樓a座部分，由于原設計為高級公寓，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻，在功能上難以進行調(diào)整，應維持住宅用途使用。但是，根據(jù)目前的市場需求狀況，以及所處區(qū)域為商務區(qū)的情況宜改造為以小戶型公寓為主，少量中等戶型的高級公寓。根據(jù)原有設計圖紙分析，在戶型設置上可以改造為以小于40的一室或5060的一室一廳為主，少量二室一廳的住宅。根據(jù)對原設計圖紙的分析，在不破壞原有結(jié)構(gòu)的條件下，每層最多可改造為16套住宅，其中一室一廚一衛(wèi)住宅4套，一室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套。六、估價

28、方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）假設估價對象為正常項目開發(fā)完成后價值估算    【糾錯】缺假設開發(fā)法的公式1裙房部分價格估算（1）可比實例選取與分析可比實例a：××街××號商業(yè)用房建筑面積35251，已裝修，3層，框架結(jié)構(gòu)。交易價格445萬元，單價12624/。交易日期2006年8月17日?？杀葘嵗齜：××街××號商業(yè)用房建筑面積50218，已裝修，3層，框架結(jié)構(gòu)。交易價格655萬元，單價為13043元/，交易日期2006年7月21日?？杀葘嵗齝：××街&

29、#215;×號商業(yè)用房建筑面積51814，3層，清水房，框架結(jié)構(gòu)。交易價格600萬元，單價11580元/，交易日期2006年5月17日?！炯m錯】三個可比實例建設面積太小，與估價對象規(guī)模不相當。（估價對象總建筑面積8萬多平米。）（2）交易實例與估價對象比較分析將可比實例與改造完成后的估價對象進行對比分析，對比內(nèi)容及實例說明見下表：因素條件對比說明表               表38估價對象可比實例a可比實例b可比實例c 交易日期2006

30、915200681720067212006517 交易情況正常正常正常正常 區(qū)域因素商服繁華度一般一般一般一般 交通便捷度較好較好較好一般 道路通達度較好較好較好較好 臨街狀態(tài)一般一般稍好較好 土地級類別一級二類一級二類一級二類一級二類 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度一般稍好較好一般 綠地覆蓋度一般一般一般一般 基礎設施完善度完善完善完善完善 公用設施完備度完善完善完善完善 距市商業(yè)中心距離 相同相同稍遠 規(guī)劃限制無無無無 個別因素建成時間2006年2002年2004年2

31、003年樓層3333朝向西北東東建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架平面布置合理合理合理合理室內(nèi)裝修清水好好清水適用性一般一般一般一般物業(yè)管理一般一般一般一般【糾錯1】樓層和朝向應放在區(qū)域因素調(diào)整中。    【糾錯2】未進行成新率的調(diào)整。（3）比較因素修正系數(shù)確定根據(jù)表38估價對象與可比實例的比較分析，結(jié)合估價師掌握資料與估價經(jīng)驗，因素修正系數(shù)確定見下表：因素比較修正系數(shù)表                 

32、表39估價對象可比實例a可比實例b可比實例c交易日期100100100100交易情況100100100100 商服繁華度100100100100交通便捷度10010010098道路通達度100100100100臨街狀態(tài)100100102103區(qū)域因素土地級類別100100100100 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100102103100 綠地覆蓋度100100100100 基礎設施完善度100100100100 公用設施完備度100100100100 距市商業(yè)中心距離10010010098 規(guī)劃限制100100100100 綜合

33、得分10010210599 個別因素建成時間100100100100 樓層100100100100 朝向100100100100 建筑結(jié)構(gòu)100100100100 平面布置100100100100 室內(nèi)裝修100108110100 適用性100100100100 物業(yè)管理100100100100 綜合得分100108110100 【糾錯1】建成時間沒有修正?！炯m錯2】朝向沒有修正?！炯m錯3】室內(nèi)裝修可比實例ab描述一樣，但調(diào)整打分不一樣。（4）比準價格計算根據(jù)上表確定的因素修正系數(shù)，對比準價格計

34、算見下表：比準價格計算表                      表310調(diào)整因素可比實例a可比實例b可比實例c交易單價126421304311580交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素100/102100/105100/99比準價格（元/）114761129311697    【糾錯

35、】缺個別因素的調(diào)整打分。 根據(jù)上述分析，取以上三個可比實例簡單算術(shù)平均值作為標準樣本的市場價格為：（11 476+11 293+11 697）/3=11 489（元/）【糾錯1】缺市場法文字計算公式?！炯m錯2】采用簡單算術(shù)平均值理由不充分。（5）裙房總價格已知裙樓建筑面積為1668537，則裙樓部分的總價為：11489元/×16685371916882萬元2塔樓a座1l28層價格估算 （1）估價分析思路塔樓包括1128層共18個樓層，進入市場時將以單套住宅的形式出售，因此對估價對象開發(fā)完成后價值的測算應當在估算每一套住宅可能銷售價格的基礎上匯總而取得。估價中，具體

36、的測算思路是：首先在對每套住宅進行分析的基礎上，選擇其中的一套住宅為標準樣本，通過比較法測算該標準住宅的正常價格a，然后以該標準樣本住宅為100，考慮朝向、戶型差異，對該樓層所有住宅的平均價格進行測算，取得該標準樓層的平均價格b；再考慮樓層差異，對其他樓層住宅的平均價格c進行測算，最后將各樓層測算結(jié)果匯總即取得住宅部分的評估總價?！竟纼r思路解釋見下圖】一套標準住宅價格a一層標準樓層平均價格b其他樓層平均價格c各樓層結(jié)果匯總 （2）標準住宅單價估算結(jié)合估價人員調(diào)查取得的交易實例情況，估價中選取11層南向住宅為標準樣本，運用市場法對改造完成后該住宅可實現(xiàn)銷售價格進行分析。估價人員經(jīng)過對估

37、價對象實地查勘與必要的市場調(diào)查，取得了類似交易實例，經(jīng)過分析比較后選擇下列三個交易實例作為可比實例，用于本報告的分析測算。1）可比實例選取與分析可比實例a：××小區(qū)l號樓l單元11層6號建筑面積4400，一室，南向，精裝修，總樓層19層，交易實例位于11層，框架結(jié)構(gòu)，成交價格35萬元，建筑面積單位價格7953元/，交易日期2006年7月11日?？杀葘嵗齜：××大廈12層3號建筑面積6448，一室一衛(wèi)，南向，精裝修，總樓層18層，交易實例位于12層，框架結(jié)構(gòu)，成交價格48萬元，建筑面積單位價格7444元/，交易日期2006年9月10日?？杀葘嵗齝：

38、5;×苑11層5號建筑面積72134，二室一廳，南向，精裝修，總樓層為32層，交易實例位于11樓，框架結(jié)構(gòu)，成交價格56萬元，建筑面積單位價格7764元/，交易日期2006年8月27日。2）可比實例與標準樣本比較分析將可比實例與改造完成后估價對象標準樣本進行對比分析，對比內(nèi)容及實例說明見下表：因素條件對比說明表                  表311估價對象可比實例a可比實例b可比實例c交易日期200691520

39、0671120069102006827交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度較好較好較好一般交通便捷度較好較好較好較好道路通達度較好較好較好較好土地級類別一級二類一級二類一級二類一級二類環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度一般較好一般較好綠地覆蓋度一般稍好一般稍好基礎設施完善度完善完善完善完善公用設施完備度完善完善完善完善距市商業(yè)中心距離 相同相同相同規(guī)劃限制無無無無個別因素小區(qū)內(nèi)所處位置較好較好較好較好建成時間2007200320052005樓層/總樓層11/2811/1912/1811/32朝向南南南南建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架層高3m3m3m3m平面布置一般稍好稍好稍好室內(nèi)裝修精裝修精裝修精裝修精

40、裝修物業(yè)管理較好較好較好較好【糾錯1】樓層和朝向應在區(qū)域因素?！炯m錯2】小區(qū)內(nèi)所處位置應放在區(qū)域因素。3）比較因素修正系數(shù)確定根據(jù)表311估價對象與可比實例的比較分析，結(jié)合估價師掌握資料與估價經(jīng)驗，因素修正系數(shù)確定見下表：因素比較修正系數(shù)表               表312估價對象可比實例a可比實例b可比實例c交易日期 100100100交易情況100100100100區(qū)域因素商服繁華度10010010098交通便捷度100100100100

41、道路通達度100100100100土地級類別10100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100105100105綠地覆蓋度100102100102基礎設施完善度100100100100公用設施完備度100100100100市商業(yè)中心距離100100100100規(guī)劃限制100100100100綜合得分100100.7100100.5個別因素小區(qū)內(nèi)所處位置100100100100建成時間100100100100樓層100100101100朝向100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100層高100100100100平面布置100105105105室內(nèi)裝修100100100100物業(yè)管理10010

42、0100100綜合得分100105106105【糾錯1】未進行交易日期調(diào)整，或說明不調(diào)整交易日期的理由?！炯m錯2】未進行建成時間的調(diào)整，或沒有說明不調(diào)整的理由?！炯m錯3】未進行樓層調(diào)整，或說沒有交代不調(diào)整樓層的理由。4）比準價格計算根據(jù)表312確定的因素修正系數(shù)，對比準價格計算見下表：比準價格計算表                      表313比較因素可比實例a可比實例b可比實例c

43、交易單價795374447764交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素100/107100/100100/105個別因素100/105100/106100/105比準價格（元/）707970237042根據(jù)上述分析，取以上三個可比實例簡單算術(shù)平均值作為標準樣本的市場價格為：（7079+7023+7042）/3=7048（元/）【糾錯1】采用算術(shù)平均值理由不充分。（3）標準層平均價格分析根據(jù)對我們所掌握的有關(guān)資料進行分析，假設南向住宅交易價格為100，則東向住宅正常價格一般為93左右，西向住宅價格為85左右，北向為80左右。盡

44、管塔樓a座改造后每層中不同朝向的各套住宅建筑面積不相同，但是估價中假設各朝向的住宅建筑面積相同，對平均價格的影響并不大，況且沒有準確的各朝向住宅建筑面積為權(quán)重的情況下，假設各朝向住宅建筑建筑面積相等也是能夠被接受的，因此在南向住宅為100的假設下，標準層平均價格得分為：（100938580）÷4895 標準層平均價格為：7048×89.5/100=6308(元/)，估價中取標準層平均價格為6300元/。（4）住宅平均價格根據(jù)估價師掌握的類似高層住宅樓層價格差異分析，估價對象樓層價格差為100元/，頂層與倒數(shù)第三層價格相同。因此，各樓層的平均價格見下表：塔樓各樓層平

45、均單價               表314樓層111213141516平均價格（元/）630064006500660067006800樓層171819202122平均價格（元/）690070007100720073007400樓層232425262728平均價格750076007700780079007800由于18個樓層每樓層建筑面積相同，因此，塔樓部分平均價格為每樓層平均價格的簡單算術(shù)平均數(shù)，為713889元/。其中最高價格為：7900*100/89

46、.5=8827(元/)其中最低價格為：6300*80/89.5=5631(元/)（5）塔樓a座1128層住宅總價已知塔樓a座1128層的建筑面積為1652796，則該部分的總價為：713889元/×16527961179913萬元3假設估價對象為正常項目的總價格根據(jù)以上分析，假設估價對象為正常開發(fā)項目條件下的總價格為：1916882萬元（裙房的）1179913萬元（住宅的）3096795萬元4項目權(quán)利情況修正由于估價對象為半截子改造項目，其公建部分土地使用權(quán)自1994年1月18日至2034年1月17日，至估價時點已經(jīng)過了127年，剩余使用年限273年。住宅部分用地土地使用權(quán)自1994

47、年1月18日至2064年1月17日，至估價時點剩余年限為573年。【糾錯】土地使用權(quán)出讓年份前后交代不一致，相差半年。前邊結(jié)果報告p202交代的土地出讓年限起始日期為1994年6月8日，這里技術(shù)報告又變成了1994年1月18日。在房地產(chǎn)交易活動中，我們看到由于土地使用權(quán)年限減少對新建房地產(chǎn)項目價格的影響遠超過土地價值的減少。例如，在本估價項目中，根據(jù)關(guān)于發(fā)布××市土地級別及土地出讓金標準的通知，當前該區(qū)域最高使用年限商業(yè)用地的土地出讓金樓面單價為2640元/，則補交127年的土地出讓金占40年土地出讓金的比例為    【糾錯】土地報酬率6%無取

48、值依據(jù)。但是我們掌握的實際市場資料反映的結(jié)果來看，因像估價對象這類的項目在改造后的銷售價格與同品質(zhì)正常項目的銷售價格之間的差異遠不是上述比例所能反映的，這是因為在房地產(chǎn)交易活動中，半截子改造工程交易價格的減少并不僅僅是土地使用年限降低造成的土地價值減少，而是由于多種因素相互影響造成的。單獨計算這些因素對房地產(chǎn)交易價格造成的影響具有很大的難度，因此，我們采用綜合分析的方法，將這些因素看作一個影響因素，將由此造成的影響用一個權(quán)利修正系數(shù)來調(diào)整。權(quán)利修正系數(shù)的計算公式為：對權(quán)利修正系數(shù)的取得，我們是通過市場法取得的，我們選取了以下三個實例，對權(quán)利修正系數(shù)進行分析。實例一：××海景

49、，該項目從1992年開發(fā)建設，1994年停工，2002年轉(zhuǎn)讓后重新改造銷售。當時銷售平均價格為4900元/，而位于類似地區(qū)的新建項目華邦上都清水房同時期的平均銷售價格為7300元/，考慮項目品質(zhì)差異，平均價格為5800元/。權(quán)利情況修正系數(shù)為：4900÷5800×100%845%實例二：××公寓，該項目為舊辦公樓改造項目，項目原建成于1990年左右，改造后的精裝修公寓平均銷售價格為4800元/左右，而同時期該區(qū)域的新建項目××清水房的平均銷售價格為6000元/，考慮項目品質(zhì)差異，平均銷售價格為5600元/。權(quán)利情況修正系數(shù)為：4800

50、÷5600×100%857%實例三：××大廈，為××商廈改造項目，××商廈原建成于1995年左右，改造后的精裝修公寓平均售價為7800元/左右，而同時期同一區(qū)域新建項目新世界清水平均銷售價格為9500元/，扣除項目品質(zhì)差異，平均銷售價格為9000元/。權(quán)利情況修正系數(shù)為：7800÷9000×100%867%綜合以上三個實例，考慮估價對象改造后實際使用率有較大降低的情況，確定項目修正系數(shù)為85%。因此，經(jīng)權(quán)利狀況修正后估價對象現(xiàn)狀下的正常價格為：3096795萬元×85%2632276萬

51、元【糾錯】應說明三個可比實例與估價對象一樣為商住混用。5開發(fā)完成后價值估算對于開發(fā)完成后價值的折現(xiàn)率，估價中考慮開發(fā)過程利潤率與銀行貸款利率因素，確定該項目折現(xiàn)率為18%。估價對象進行裝修改造的工期預計為1年，假設在裝修改造期同時開始銷售，預計2年內(nèi)可銷售完畢，假設在銷售期內(nèi)銷售均勻?qū)崿F(xiàn)，則可實現(xiàn)總收入折現(xiàn)到估價時點的價值（v）為：【糾錯】折現(xiàn)率18%取值理由不充分。（二）估價對象改造續(xù)建成本分析測算1續(xù)建成本包括內(nèi)容為使估價對象續(xù)建完成后實現(xiàn)分析預測的價值和相應的功能與效用。經(jīng)分析認為估價對象的續(xù)建的主要內(nèi)容包括：裙樓13層與塔樓a座原有外墻裝飾裝修工程的拆除；裙樓與a座塔樓室內(nèi)原裝修的拆除

52、；裙樓與a座塔樓室內(nèi)原安裝房屋設備管線的拆除；/裙樓外墻面的重新裝修；裙樓室內(nèi)各層地面、墻面做初裝修、砌筑必要的墻體進行適當分隔；裙樓進行房屋設備安裝并在各層做吊項；a座塔樓外墻裝修；a座塔樓室內(nèi)各房屋精裝修與設備安裝等。2續(xù)建費用測算的假定（1）估價對象原裝修工程內(nèi)容全部拆除。（2）為保證估價對象續(xù)建完成后使用，地下一層應通過施工保證裙樓與塔樓a座停車與房屋設備運行的需要。（3）估價對象裙樓用途為商業(yè)，塔樓a座11層至28層為小戶型公寓。3裙樓13層續(xù)建工程主要內(nèi)容與費用（1）裙樓外墻面按以下條件考慮：配合房屋結(jié)構(gòu)，在原窗洞口重新安裝落地式固定外窗、雙層中空玻璃塑鋼窗，在a座原門口安裝轉(zhuǎn)門或

53、平開門，首層其余墻面為干掛大理石。重新修整a座的雨篷。保留一層室內(nèi)已鋪大理石地面、柱面，對樓梯間墻面進行必要的修補，安裝通往二樓的白鋼欄杠；在大廳中部樓梯處，重新修筑樓梯或扶梯。首層未進行理石裝修墻面按抹水泥砂漿刮大白考慮。（2）室外臺階、平臺、擋墻等，鋪貼花崗巖或大理石。（3）首層及二、三層大廳頂棚、工作間、衛(wèi)生間等，統(tǒng)一采用相應材質(zhì)和規(guī)格材料全部做出吊頂。（4）二、三層室內(nèi)墻、柱面僅做初裝修。（5）二、三層地內(nèi)地面：為水泥砂漿找平層或細石混凝土找平層。（6）垂直運輸：除塔樓a座3臺高層電梯外，其余塔樓暫不考慮。（7）各類房屋設備：如給水、排水、強弱電、消防、通信、空調(diào)、交通、安全監(jiān)控等工程

54、，因原安裝管道已較多拆除或損壞，需重新安裝，統(tǒng)一施工。（8）為滿足各層業(yè)態(tài)分布與安排，對裙樓各層進行必要的豎向分隔。經(jīng)分析，按當前建筑市場建材與設備價格情況和勞動力價格狀況，裙樓部分平均每平方米的工程造價為1617元。因此，裙房部分改造續(xù)建工程費用為：1617元/×668537269802萬元4塔樓a座1l28層續(xù)建工程內(nèi)容與費用（1）a座塔樓外墻面刷較高檔涂料，安裝平開斷橋鋁中空玻璃窗。（2）客廳、臥室：地面鋪復合地板，墻面刮大白刷乳膠漆，適當部位做吊頂，安裝窗簾盒，配備有線電視、電話、寬帶線路與插座，安裝必要的開關(guān)、插座與燈具等。（3）廚房：地面中檔防滑地磚，墻面貼瓷磚，做吊頂。

55、配備整套櫥柜，如灶臺、油煙機、洗菜盆、水龍頭、各類碗柜，安裝必要的開關(guān)、插座、燈具。（4）衛(wèi)生間：地面中檔防滑地磚，墻面貼瓷磚，做吊頂。衛(wèi)生潔具配備齊全，如坐便、洗手盆、淋浴器、熱水器、毛巾架、換氣扇，安裝必要的開關(guān)、插座與燈具等。（5）安裝進戶防盜門，安裝對講機，戶內(nèi)房間門堅固、美觀。經(jīng)分析，按當前建筑市場建材與設備價格情況和勞動力價格狀況，塔樓a座1l28層住宅室內(nèi)裝修工程平均每平方米造價為1000元。因此，a座1128層住宅續(xù)建工程室內(nèi)裝修工程費用為：           

56、60;         1000元/×1652796l65280萬元     5a座1128層續(xù)建工程其他工程費用為保證塔樓a座1128層住宅續(xù)建后的正常使用，還應進行下列續(xù)建工程。（1）客梯3部：為滿足續(xù)建后使用要求，a座客梯應為中速梯、載重量l000kg，國內(nèi)品牌產(chǎn)品。經(jīng)調(diào)查，一部28層梯包括安裝費為50萬元，3部電梯共計150萬元。（2）外裝修工程費用：為保證外墻面裝修質(zhì)量，外裝修工程內(nèi)容主要為：原外墻瓷磚鏟除運輸費，包括腳手架費、安拆費，經(jīng)測算折合建筑面積為

57、1250元/。重抹水泥砂漿找平和抹防水砂漿費用。為保證后刷高檔防水裝飾涂料質(zhì)量，續(xù)建工程在外墻面需重抹水泥砂漿找平和抹防水砂漿。經(jīng)測算折合建筑面積為1042元/。刷高檔防水涂料。經(jīng)測算折合建筑面積為327元/。塔樓a座整體外墻裝飾裝修費用為：（1251042327）元/×22955506012萬元外窗費用：按目前開發(fā)建造住宅外窗施工情況，估價對象a座外墻應安裝斷橋鋁中空玻璃窗，經(jīng)測算折合建筑面積外窗每平方米工程費用為6694元。塔樓a座1128層外窗更換費用為： 6694元/×165279611064萬元則塔樓a座外裝修工程費用合計為：6012萬元11064萬元17076萬元（3）塔樓a座1l28層土建改造費用。結(jié)合實地查勘，為適應小戶型需要，續(xù)建中應將原平面進行適當?shù)膽粜透脑欤磯w改造，對某些部位重新確定套型，增加衛(wèi)生間、廚房，增加不同類型的門框等。經(jīng)測算每平方米改造費用為60元。則a座土建改造費用為：60元/×16527969917萬元（4）塔樓a座1l28層室內(nèi)房屋設備安裝費用。經(jīng)實地查勘，a座安裝室內(nèi)房屋設備如給排水、采暖、消防、煤氣管道系統(tǒng)、敷設電氣線路等，需要全面安裝。