廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告

1、廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 中國·深圳 2011年05月 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 版權(quán)聲明 Copyright; All rights Reserved 本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyr

2、ight holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purpose. Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 2 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 目 錄 目 錄.3 第一部分 項目分析.4 一、項目概述.4 二、地理位置.5 三、項目現(xiàn)狀.6 四、項目定位.6 五、產(chǎn)品分析.7 六、項目配套.8 第二部分 宏觀環(huán)境分析.10 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析.10 二、20

3、11年房地產(chǎn)政策分析.11 三、2011年房地產(chǎn)政策展望.13 第三部分 廣州房地產(chǎn)市場分析.15 一、成交量分析.15 二、成交價格分析.17 三、市場小結(jié).20 第四部分 越秀房地產(chǎn)市場分析.21 一、區(qū)域二級市場分析.21 二、區(qū)域三級市場分析.22 三、項目片區(qū)物業(yè)分析.24 第五部分 項目收購價值評估.26 一、測算前提.26 二、收益法（直接資本化法）估價.27 三、市場類比法估價.30 四、綜合評價.31 第六部分 實施方案與風(fēng)險分析.32 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 3 頁 共 33 頁 廣州

4、越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 第一部分 項目分析 一、項目概述 2占地面積（m） 5725 2建筑面積（m） 44742 2商業(yè)面積（m） 5785 2辦公面積（m） 33005 其中 2地下面積（m） 5465 2配套面積（m） 487 實 用 率 73.2% 222245/F：2416m；6/F：2342m；7/F：2289m；89/F：2305m；單層面積 22210/F：2022m；1116/F：1805m；1720/F：1616m 層高 3.3米 2戶型 160-2000m 車位數(shù)量 67個 停車位租價 800元/個·月 2物業(yè)管理費 16元/ m·月

5、開盤時間 2008.4 入住時間 2008.8 樓層狀況 -1至-2層停車場，1至3層商鋪，4至20層寫字樓 6臺三菱高速電梯，IC智能監(jiān)控系統(tǒng)， 內(nèi)部配置 自動噴淋消防滅火系統(tǒng)，中央空調(diào) 22一手銷售價格 寫字樓12000-13000元/m，商業(yè)50000元/m Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 4 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 二、地理位置 本項目位于東風(fēng)西路以北、盤福路以東的交匯處，東面緊挨“華聯(lián)百老匯”，雙面臨街（東風(fēng)路和盤福路）；地處廣州市政府部門辦公最集中的地段之一，距離

6、地鐵紀(jì)念堂站僅200米。 本項目 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 5 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 三、項目現(xiàn)狀 項目已于2008年在建成，目前已經(jīng)銷售完畢。 四、項目定位 “可銷售酒店商務(wù)式寫字樓” 首創(chuàng)酒店商務(wù)概念，以實用方便的酒店設(shè)施以及以人為本、體貼周全的服務(wù)配套面向市場，用戶足不出戶即可以通過3L式全方面感觀來享用另一種辦公空間，全面提升商務(wù)效率。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 6 頁 共

7、 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 五、產(chǎn)品分析 2戶型由1602000m，可自由組合或間隔，靈活方便。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 7 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 六、項目配套 1、商業(yè)金融配套：項目隸屬東風(fēng)路金融商圈，商業(yè)配套齊全 東風(fēng)路為廣州著名的“金融一條街”，素有“黃金八公里”之美譽，周邊分布有眾多行政事業(yè)單位、國企、貿(mào)易型私企、信息服務(wù)及中介服務(wù)企業(yè)。 2、交通配套：地鐵、公交巴士2、56、62、204、217、528等逾十條線路形成完善交通體

8、系 地鐵二號線紀(jì)念堂站之上，步行5分鐘即可到達(dá)項目；同時，亞洲最大地鐵中轉(zhuǎn)站公園前站I2出口（出市府）到項目亦只需10分鐘左右；此外，亞洲金融中心位于廣州東西走向主干道東風(fēng)路上，30多路公交線路通達(dá)市內(nèi)各地；東風(fēng)路、環(huán)市路主干道接駁快捷，同時，亞洲Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 8 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 金融中心至廣州火車站、廣東省汽車站、廣州市汽車站等中、長途客運站亦只需不到10分鐘的車程。由地鐵、公交、汽車客運站、火車站編織的立體化交通網(wǎng)絡(luò)，成就亞洲金融中心高效商務(wù)辦公

9、速度。 3、其他配套： 學(xué)校：廣州市東風(fēng)西路小學(xué)、廣州市知用中學(xué)、廣州醫(yī)學(xué)院、廣州市衛(wèi)生學(xué)校 醫(yī)院：廣州市第一人民醫(yī)院、廣州市越秀區(qū)第二人民醫(yī)院 銀行：中國工商銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)很行、中國建設(shè)銀行 娛樂：中央公園、越秀公園、中山紀(jì)念堂 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 9 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 第二部分 宏觀環(huán)境分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)層面：CPI持續(xù)走高，國內(nèi)通脹壓力加大，PPI震蕩上揚，國外輸入性壓力加大。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神。2011年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策

10、的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，總體穩(wěn)定是目標(biāo)。 2007年-2010年GDP走勢分析2010年CPI走勢分析 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2010年中國GDP增長10.3%，國民經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢總體良好。但值得注意的是全年消費者物價指數(shù)CPI同比上漲3.3%，生產(chǎn)者物價指數(shù)PPI增長5.5%，通脹壓力明顯，美國貨幣增發(fā)引起的通貨膨脹在中國有比較深的影響，國民資產(chǎn)通脹壓力加大。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 10 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 二、2

11、011年房地產(chǎn)政策分析 2010年政策回顧：2010年是房地產(chǎn)調(diào)控的大年，也被業(yè)界稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控年，靜觀2010年樓市調(diào)控，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前中國房地產(chǎn)的調(diào)控政策，主要不在于再有什么創(chuàng)新，而在于已頒布政策的貫徹落實。能夠落地的政策才是符合實際的好政策。2010年中國房地產(chǎn)市場三輪調(diào)控均是對房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)的一些積極的變化做出的及時反應(yīng)。 2008年-2010年房地產(chǎn)調(diào)控脈絡(luò)圖 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 11 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 2011年1-4月新政分析：意料之中

12、的力度，預(yù)期之外的時點?！敖鹑?營業(yè)稅+限購+限貸+房產(chǎn)稅試點” 的多重出擊，體現(xiàn)政府對樓市調(diào)控態(tài)度及決心。 加息 2011年4 月6 日起央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)25 個基點。其新國八條 房產(chǎn)稅 中，5 年期以上貸款利率從6.6%提高到6.8%。上海、重慶公布房產(chǎn)稅細(xì)則，2011年1月26日， 國務(wù)院再自2011年1月28日起實施，度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控重慶房產(chǎn)稅稅率為措施，要求強化差別化住房信0.5%-1.2%，上海稅率為貸政策，對貸款購買第二套住0.6%。房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。11年新政 此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出

13、市場預(yù)期，特別是明確提出“房價控制目標(biāo)”，加上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風(fēng)險，抑制投資投機性需求的釋放。 綜合來看，一系列政策將對市場需求產(chǎn)生顯著影響，特別是35 個大中城市和更多可能實行限購政策的城市，市場需求將得到顯著抑制，短期內(nèi)市場量價調(diào)整不可避免。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 12 頁 共

14、 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 三、2011年房地產(chǎn)政策展望 第一、政策嚴(yán)格執(zhí)行。繼續(xù)加強原有政策的落實，嚴(yán)格執(zhí)行，尤其是過去尚未執(zhí)行的政策。比如：“土地閑置1年罰20%，閑置2年無償收回”的規(guī)定在未來被執(zhí)行的可能性越來越大；土地問責(zé)2010年沒有執(zhí)行，官方表示2011年會跟進(jìn)；二手房交易的陰陽合同及個稅征收問題，或會隨著房產(chǎn)稅的逐漸清晰也會有一定程度的解決。 第二、政策力度加強。2011 年，若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會繼續(xù)提高，亦有可能效仿香港征收特別印花稅，二手房交易的營業(yè)稅或會恢復(fù)5年內(nèi)全征，還有契稅提高到3%以上，甚至出臺房產(chǎn)稅等等，這些政策在201

15、1 年均有可能，關(guān)鍵是看樓市的變化；另外，2011 年保障房的政策力度更大，可能會就保障房的退出及問責(zé)機制出臺相應(yīng)管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正。 第三、政策范圍擴(kuò)大。覆蓋面擴(kuò)大的政策主要有兩個：一個是限購令，進(jìn)入2011年，鄭州、武漢、太原已經(jīng)加入了限購城市行列，預(yù)計會在目前19個城市的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加若干個二線城市（四川省曾發(fā)文要求所屬州市按情況實施限購）；另一個就是開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管可能會由目前的北京和浙江省擴(kuò)大到其它省市，從而進(jìn)一步限制開發(fā)商的融資，加快開發(fā)商的開發(fā)和銷售。 第四、新的政策出臺。房產(chǎn)稅靴子或?qū)⒙涞亍Ｊ迤陂g將通過合理調(diào)整收入分配關(guān)系縮小貧富差距，采取的措施包括

16、開征高檔商品住房房產(chǎn)稅在內(nèi)。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 13 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 德思勤觀點 “短期政策執(zhí)行力度從嚴(yán)，住宅市場受到打壓， 資金流轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，中長期穩(wěn)定向上發(fā)展” ? 本次調(diào)控是在今年新房供給增長，樓市需求自然性回落，房產(chǎn)稅出臺在即，各地限購政策進(jìn)一步鋪開的背景下超預(yù)期出臺，非常明確的意味著中央政府對樓市調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)從“抑制房價過快上漲”轉(zhuǎn)移至“使得房價回到合理水平上”。 ? 本次調(diào)控中的限購政策被明確鋪開到省會城市以及房價過快上漲城市，其嚴(yán)厲程度

17、超過之前限購城市最嚴(yán)的限購政策， 1季度交易量出現(xiàn)明顯下滑。 ? 新政的出臺將使開發(fā)方向有所變化，高檔房將存在更多的變數(shù)，開發(fā)數(shù)量遞增速度將會減少甚至回落，中低檔房則會增幅加快。 ? 短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)機遇，商業(yè)、寫字樓物業(yè)成為市場新寵。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 14 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 第三部分 廣州房地產(chǎn)市場分析 一、成交量分析 2整體成交量分析：2010年1-12月廣州新建商品房成交面積為1097.46萬m，同比減少13.30%。成交主要集中在增城市、番禺區(qū)

18、、花都區(qū)、天河區(qū)和白云區(qū)。這五個區(qū)域的成交量占廣州商品房市場總體成交量的73%，且各區(qū)域年度成交量均突破百萬平方米。成交量最大三個項目分別為碧桂園鳳凰城、廣州亞運城和碧桂園豪園。 2010年1月-2010年12月廣州十區(qū)二市新建商品房成交量走勢圖 單位：萬平方米250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.12數(shù)據(jù)來源：廣州房管局 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 15

19、 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 商業(yè)成交量分析：1-12月，廣州商業(yè)成交出現(xiàn)階段性增加，并于11月份達(dá)到最高值，12月雖然出現(xiàn)大幅回落，但總體而言2010年廣州商業(yè)成交量同比大幅增加51.61%，達(dá)到62.782萬m。 2010年1月-2010年12月廣州十區(qū)二市新建商業(yè)用房成交量走勢圖 單位：萬平方米10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.12 數(shù)據(jù)來源：廣州房管局 寫字樓成

20、交量分析：2010年度廣州寫字樓市場交易活躍期主要集中在8月份和12月份，22總體成交量達(dá)63.43萬m。12月成交面積為10.12萬m，為全年交易量最大的月份。200822年、2009年月均成交分別為2.04萬m、4.08萬m，可見寫字樓市場成交量的大幅攀升除了受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響之外，與近期國家對住宅市場的頻繁調(diào)控也有較大關(guān)系。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 16 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 2010年1月-2010年12月廣州十區(qū)二市新建寫字樓成交量走勢圖 單位：萬平方米1

21、2.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.12數(shù)據(jù)來源：廣州房管局 二、成交價格分析 2整體成交價格分析：2010年1-12月廣州新建商品房成交均價為12562元/m，較09年成交均價上漲28.91%。 2010年1-12月中心區(qū)的天河區(qū)、越秀區(qū)和海珠區(qū)成交均價位列前三，分別為22928、219224和18756元/ m，分別同比上漲34.84%、20.80%和46.46%。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. Al

22、l Rights Reserved 第 17 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 三、市場小結(jié) 自2010年4.17新政出臺以來，中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不僅沒有放寬，反而還在不斷的加碼。隨著調(diào)控組合拳的不斷出臺，消費者的入市意愿逐步在下滑。尤其是限購令出臺后，多次置業(yè)者的入市資格受到極大的限制，因此成交量大幅下滑并不意外。 商業(yè)市場：2011年，在針對住宅市場的調(diào)控成為常態(tài)、國內(nèi)流動性依舊過剩的影響下，我司認(rèn)為，將會有更多資金涌進(jìn)商業(yè)市場，廣州商業(yè)市場有望實現(xiàn)歷史性的飛躍，成交量將保2持在70萬m線上，成交均價有望突破兩萬元的關(guān)口。 寫字樓市場：隨著廣州城市環(huán)境

23、的大幅提升，廣州寫字樓市場有望保持增長態(tài)勢，成交量2有望達(dá)到70萬m以上，成交均價將有望維持15%-20%的漲幅。 綜合之前影響樓市的因素，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、流動性充裕和廣州城市快速發(fā)展的推動下，廣州的樓市價值在提升，預(yù)計2011年樓價仍處于上升趨勢。 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 20 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 第四部分 越秀房地產(chǎn)市場分析 一、區(qū)域二級市場分析 22010年越秀區(qū)住宅供應(yīng)面積為17 萬m，市場吸納率102%，整體供求相對平衡，9 月2的供應(yīng)量比較突出。越秀區(qū)

24、10年僅出讓2 宗住宅用地，建筑面積約4 萬m，不及全年住宅市場總成交面積的1/4，據(jù)統(tǒng)計，越秀區(qū)目前在售項目約12 個，絕大部分的項目已處于尾貨階段，預(yù)售項目共有3 個，項目稀缺性將造成區(qū)域市場供應(yīng)不足，從而導(dǎo)致價格未來將會持續(xù)走高。 2010年區(qū)域內(nèi)商業(yè)及寫字樓供應(yīng)量都相對較少，因此出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 2010年6月-2010年12月越秀區(qū)新建商品房供銷分析 指標(biāo) 2010.062010.072010.082010.092010.10 2010.11 2010.12住宅新增供應(yīng)面積（萬） 0 0.26 2.18 7.32 0 2.69 0 商品住宅 住宅銷售面積（萬） 1.10 0.91

25、 1.10 2.66 3.91 0.81 1.71 住宅銷售均價（元/） 21500 20000 21222 22514 24214 21940 23224 商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬） 0 0 0.00 0.04 0 0.72 0 商業(yè)用房 商業(yè)房銷售面積（萬） 0.55 0.22 0.79 0.20 0.48 0.12 0.61 商業(yè)房銷售均價（元/） 22000 29000 12713 24769 16200 13493 12430 寫字樓新增供應(yīng)面積（萬） 0 0.45 0 3.04 0 2.61 0 寫字樓 寫字樓銷售面積（萬） 0.27 0.38 1.33 1.14 0.15 0.38

26、 0.30 寫字樓銷售均價（元/） 14600 12000 17450 13569 15027 9509 17106 數(shù)據(jù)來源：廣州房管局 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 21 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 二、區(qū)域三級市場分析 2存量商業(yè)分析：2010年廣州市十區(qū)二手商鋪市場成交面積為33.60萬m，較上年同期大幅攀升76.3%。存量商鋪買賣成交增多主要是受到經(jīng)濟(jì)回升、通脹逐月走高以及政府強化住宅市場調(diào)控等因素的驅(qū)動。2010年商鋪物業(yè)價格實際售價上升比較明顯，因為商鋪物業(yè)差異性

27、大，不同類型表現(xiàn)不同。 從租金情況看，廣州不少商鋪物業(yè)平均租金均有所上漲。一些區(qū)位較好的街鋪尤其受到青睞，交易和投資需求均十分活躍。珠江新城商業(yè)氛圍逐漸濃厚，板塊內(nèi)的一些臨街商鋪成為市場熱點。 2存量寫字樓分析：2010年廣州市十區(qū)二手寫字樓市場成交面積為16.04萬m，較上年同期增長20.7%。一方面與經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好、用家購置意愿增強有關(guān)；另一方面亦與政府持續(xù)調(diào)控住宅市場、資金分流至寫字樓市場有關(guān)。 22010年1月-2010年12月二手寫字樓買賣成交情況（單位：萬m） 2010年 2009年 同比（%） 16.04 13.29 20.7 2甲級寫字樓總體租金持續(xù)回升。2010年廣州甲級寫字樓

28、平均租金為106.6元/ m/月，較上年度上升8.5%。 2各板塊中，體育中心板塊平均租金為90.8元/ m/月，較2009年上升6.0%，由于上年度2該板塊租金跌幅最少，因而本年升幅亦相對較窄。珠江新城板塊平均租金為133.4元/ m/月，Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 22 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 2較2009年上升10.0%，在各板塊中升幅最大。天河北板塊平均租金為111.1元/ m/月，較22009年上升8.7%。越秀區(qū)板塊平均租金為75.6元/ m/月，較2009年

29、上升9.6%。 22008年-2010年廣州寫字樓租金情況分析（單位：元/m/月） 2008年 2009年 2010年 板塊 平均租金 平均租金 平均租金 同比（%） 體育中心 94.9 85.6 90.8 6 珠江新城 138.4 121.3 133.4 10 天河北 141.1 102.2 111.1 8.7 越秀區(qū) 78.6 69 75.6 9.6 總體 121.1 98.2 106.6 8.5 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 23 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 三、項目片區(qū)

30、物業(yè)分析 越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴(kuò)散，形成高級綜合商場、步行街商鋪和專業(yè)市場臨街商鋪并存的局面。 2項目所在區(qū)段目前寫字樓平均月租金價格水平在80-120元/m之間，銷售價格在212000-18000元/m之間。 2所在區(qū)段目前商業(yè)平均月租金價格水平首層150-500元/m，2-4層平均租金價格在250-100元/m。 項目周邊寫字樓分布 越秀城市廣場 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 24

31、頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 項目周邊寫字樓租售情況分析 22項目名 位置 租金（元/M·月） 售價（元/M） 千樹盤福大廈 東風(fēng)西路與盤福路交匯處 75 絲麗大廈 東風(fēng)西路198號 65 15100 銀農(nóng)大廈 東風(fēng)西路178號 80 越秀城市廣場 東風(fēng)中路 120 19000 盤福大廈 解放北路863號 85 越秀天安大廈 解放北路960號 80 桂冠大廈 解放北路787號 60 12500 華南電腦大廈 解放北路783號 75 13000 廣州交易廣場 東風(fēng)中路268號 85 14800 府前大廈 解放北路 55 13900 數(shù)據(jù)截止于2011年3

32、月 項目周邊商業(yè)租售情況分析 22位置 平均租金（元/M·天） 平均售價（元/M） 東風(fēng)西路 14 46000 盤福路 8 32000 解放北路 12 43000 數(shù)據(jù)截止于2011年3月 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 25 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 第五部分 項目收購價值評估 一、測算前提 本次對項目收購價值的評估為反映評估標(biāo)的市場真實價值提供參考依據(jù)，因項目為商貿(mào)辦公金融綜合樓，周邊市場上類似房地產(chǎn)出租及銷售的案例較多，故采用收益法中的直接資本化法與市場類比法相

33、結(jié)合確定估價結(jié)果。 項目使用年限確定：2007年5月2056年4月（產(chǎn)權(quán)50年） 評估指標(biāo)： 2占地面積（m） 5725 2建筑面積（m） 44742 2商業(yè)面積（m） 5785 2辦公面積（m） 33005 其中 2地下面積（m） 5465 2配套面積（m） 487 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 26 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 二、收益法（直接資本化法）估價 1、年有效毛收入 選取周邊類似案例，確定本評估標(biāo)的辦公及商業(yè)物業(yè)的租金，通過租金計算本評估標(biāo)的的年有效毛收入。 辦公

34、物業(yè)租金的確定： ? 計算比準(zhǔn)租金 項目 越秀城市廣場 盤福大廈 廣州交易廣場 2租金（元/m/天） 4.4 3 3.2 區(qū)位狀況修正 98/100 100/98 100/100 房地產(chǎn)狀況因素修正 實物狀況修正 97/100 100/93 100/100 租賃狀況修正 100/100 100/95 102/100 租金時間修正 99/100 100/100 101/100 2比準(zhǔn)租金（元/m/天） 4.1 3.5 3.3 ? 比準(zhǔn)租金確定 對調(diào)整后的比準(zhǔn)價格進(jìn)行綜合平均，本評估標(biāo)的辦公物業(yè)于估價時點的租賃價格為： 24.1×45%+3.5×25%+3.3×30%

35、=3.72元/m/天 商業(yè)物業(yè)租金的確定： ? 計算比準(zhǔn)租金（首層） 項目 金融商業(yè)街 越秀城市廣場 廣州交易廣場 2租金（元/m/天） 7 10 6 區(qū)位狀況修正 100/98 98/100 100/100 房地產(chǎn)狀況因素修正 實物狀況修正 100/93 97/100 100/100 租賃狀況修正 100/95 100/100 102/100 租金時間修正 100/100 99/100 101/100 2比準(zhǔn)租金（元/m/天） 8.1 9.4 6.2 ? 比準(zhǔn)租金確定（首層） 2對調(diào)整后的比準(zhǔn)價格進(jìn)行綜合平均，本評估標(biāo)的商業(yè)物業(yè)于估價時點的租賃價格為：8.1元/m/天×22230%

36、+9.4元/m/天×30%+6.2元/m/天×40%=7.72元/m/天 Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 27 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 2-3層按照首層30%計算租金=7.72*30%=2.32 商業(yè)平均租金=7.72*50%+2.32*50%=5.10 寫字樓整體出租率約為90%；商業(yè)出租率約為95%。以此作為測算依據(jù)，本評估標(biāo)的單位面積的有效毛收入為： 22寫字樓物業(yè)年有效毛收入=3.72元. m/天×90%×365天=1222元/

37、 m 22商業(yè)物業(yè)年有效毛收入=5.10元. m天×95%×365天=1770元/ m 2、年運營費用 ? 稅金 主要包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加費，取年有效毛收入的5.55。 22辦公物業(yè)稅金=1222元/m×5.55=67.8元/ m 22商業(yè)物業(yè)稅金=1770元/m×5.55=98元/ m ? 維修費 取建筑物重置價值的1%。根據(jù)廣東建筑工程造價參考標(biāo)準(zhǔn)，本評估標(biāo)的為高層商務(wù)辦公樓，地上202層，地下2層，主要機電設(shè)備及電梯采用進(jìn)口產(chǎn)品。其重置價值約為6000元/ m。 226000元/m*1%=60元/ m ? 保險費 取建筑物重置價格的1.5-3，

38、本次取2.0。 226000元/ m*2.0=12元/ m ? 管理費 由于本評估標(biāo)的租金中不包含管理費用，故不扣除。 ? 確定年總費用 2222寫字樓物業(yè)年總費用=67.8元/ m+60元/ m+12元/ m=140元/ m 2222商業(yè)物業(yè)年總費用=98元/ m+60元/ m+12元/ m=170元/ m Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 28 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 3、年凈收益的確定 年凈收益=年有效毛收入-年運營費用 222寫字樓物業(yè)年凈收益=1222元/ m-140

39、元/ m=1082元/ m 222商業(yè)物業(yè)年凈收益=1770元/ m-170元/ m=1600元/ m 4、資本化率的確定 采取市場提取法確定資本化率 可比案例 凈收益比 權(quán)重 越秀城市廣場 8.50% 20.00% 廣州交易廣場 7.50% 80.00% 加權(quán)平均資本化率的取值： 資本化率=8.5%*20%+7.5%*80%=7.7% 5、經(jīng)濟(jì)收益年限的確定 本評估標(biāo)的的用地性質(zhì)為商辦綜合用地，用地年限為50年，拿地時間為2007年4月，則剩余年限為45年。 6、收益價格的確定 a1V=×1? nr(1+r)452寫字樓物業(yè)收益價格=（1082÷7.7%）×1-

40、1÷（1+7.7%）=13553元/ m 452商業(yè)物業(yè)收益價格=（1600÷7.7%）×1-1÷（1+7.7%）=23041元/ m Copyright ? 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 29 頁 共 33 頁 廣州越秀亞洲金融中心項目投資可行性研究報告 7、估價結(jié)論 通過收益還原法求得本評估標(biāo)的的價格為： 22寫字樓物業(yè)總價值=13553元/ m×33005 m=4.47億元 22商業(yè)物業(yè)總價值=23041元/ m×5785 m=1.33億元 本評估標(biāo)的總價值=4.47億

41、元+1.33億元=5.8億元 三、市場類比法估價 1、寫字樓銷售收入 目前項目周邊主要為二手寫字樓，通過市場比較法，對項目售價進(jìn)行整體估算： 22項目名稱 權(quán)重 價格（元/m） 權(quán)重價格（元/m）越秀城市廣場 10% 19000 1900 廣州交易廣場 40% 14800 5920 絲麗大廈 15% 15100 2265 華南電腦大廈 35% 13000 4550 本項目 14635 銷售價格考慮到政策及市場變化，結(jié)合片區(qū)房地產(chǎn)價格增長情況，按照年增長7%幅度計算。 22011年銷售本項目靜態(tài)比準(zhǔn)均價：15670元/m 2、商業(yè)銷售收入 22項目名稱 權(quán)重 價格（元/m） 權(quán)重價格（元/m）金融