天津房地產(chǎn)開發(fā)建安及配套費

1、天津房地產(chǎn)開發(fā)建安及配套費土地費土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費 :開發(fā)商在項目開發(fā)征用土地的過程中，為獲得土地使用權(quán)所支付的費用。其具體數(shù)額和該地塊的等級有關(guān)。 ( 土地等級請參見下表 )天津市中心城區(qū)住宅用地基準地價表土地一二三四五六七八九十級別基準5370467037002950229016301180790480340地價其中具體數(shù)字除以開發(fā)項目的容積率即為每平方米建筑的土地使用轉(zhuǎn)讓費的參考價格。比如，一塊三級土地 , 新建項目的容積率定為 3，則這塊地上每平方米建筑的土地使用轉(zhuǎn)讓費的價格即為 3700/3=1233.3 元/ 平方米。土地征用相關(guān)費用1、土地出讓金： 由開發(fā)商向土地局繳納的費用，就住

2、宅而言，以樓面價格作為收費標準。天津市中心城區(qū)住宅用地分為十個等級（見上表） ，根據(jù)用地等級不同，土地出讓金從65320 元 / 平方米不等。2、土地評估費： 按天津市土地價格評估收費辦法，向土地評估所繳納的用于土地評估的費用，這筆費用從評估價格的0.1 4不等。3、土地交易費： 全國的大中城市都有土地交易中心，負責收取土地交易費用。開發(fā)商買地、企業(yè)賣地都需要到土地交易中心辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)交易額的不同，收費費率也不同。一般來講，評估值高的土地，費率低；反之，評估值低的土地，費率高。一般為評估價的 2 3.5 。4、土地公告費： 開發(fā)商向土地局交納的相關(guān)費用，基本在6000 元左右。開發(fā)商在辦

3、理征用土地手續(xù)的過程中，要取得建設(shè)規(guī)劃許可證，由土地局統(tǒng)一在媒體上進行公告，以表示該開發(fā)商取得了該土地的使用權(quán)。5、土地交易契稅： 向財政局繳納的有關(guān)契稅，一般標準是以土地轉(zhuǎn)讓金、土地出讓金以及大配套費三項之和的 3%交納。土地拆遷及有關(guān)費用1、原有建筑物 / 構(gòu)筑物 / 市政設(shè)施 / 地上地下障礙拆除費：開發(fā)一個項目時，所征用地只要不是空地，就需要進行拆遷。該地塊房子叫做建筑物；煙囪、水塔等叫做構(gòu)筑物；調(diào)壓站、變電站等叫做市政設(shè)施；樹木花草等叫地上障礙物；管網(wǎng)等叫做地下障礙物。為了清理地塊，需要找具有拆房資格的公司進行拆除工作，具體費用由甲乙雙方簽署的合同決定。一般來講，費用標準和原有存在物

4、的現(xiàn)狀情況有關(guān)，按結(jié)構(gòu)不同、材料不同、新舊程度不同、難易程度不同而有很大差別。2、拆遷補償費：（1）綠化補償費： 一般來講，開發(fā)商在開發(fā)用地范圍內(nèi)都會有樹木、草皮等存在，為了不妨礙新項目的進行，會對這些植物做一些清理工作。因為影響到城市綠化，所以要向主管綠化工作的園林局交納一定的補償費用。該項費用按占用綠地所處地域的土地價格、綠地建設(shè)費用以及地上綠化設(shè)施遷移費用的三項之和計收。（2）公廁拆除費： 開發(fā)商由于拆除了用地上的公廁而向環(huán)衛(wèi)局交納的費用。天津市環(huán)衛(wèi)局是全市所有的公廁的管理部門，根據(jù)設(shè)施條件的不同把公廁分為各個等級，各個等級的公廁對應(yīng)著相應(yīng)的拆除費用。（3）綠地建設(shè)費： 各個區(qū)的園林局或

5、城建局會統(tǒng)一安排每個開發(fā)項目的綠化建設(shè)。由開發(fā)商向各區(qū)綠化辦交納的相應(yīng)費用，就是綠地建設(shè)費。費用在50 元/ 平方米左右。（4）人防拆除補償費： 如果開發(fā)商在新征土地上需要拆除原有的人防設(shè)施，則需要向人防辦繳納人防拆除補償費。費率依原人防建設(shè)的結(jié)構(gòu)不同而不同；如果是磚混結(jié)構(gòu)的，按 1200/ 平方米收??；如果是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的，則按 1700/ 平方米收取。（5）水電等市政設(shè)施： 開發(fā)商如果要拆除征用地上原有的水電等市政設(shè)施，依據(jù)原水電設(shè)施的現(xiàn)狀情況與市政主管部門商定交納的賠償費用。前期費用前期開發(fā)費用1、項目整體報建費：（1）規(guī)劃管理費： 規(guī)劃局負責項目的規(guī)劃、設(shè)計的審批工作，開發(fā)商為此交納

6、的相應(yīng)費用叫做規(guī)劃管理費，一般是建筑安裝造價的 1 3。（2）人防押金： 人防辦公室為了保證住宅人防設(shè)施的建設(shè)，統(tǒng)一向開發(fā)商收取的建設(shè)押金。開發(fā)商順利建成人防設(shè)施后，人防辦會返還全部押金。一般按建筑面積收費，費率為 1000 元/100 平方米。（3）墻改基金： 長期以來，我國的基本墻體建筑材料都是粘土燒制而成的磚，為了保護農(nóng)田土地資源，國家有關(guān)部門要求推廣新型、高效、節(jié)能、輕質(zhì)、保溫好的墻體材料。為了支持這一舉措，開放商向墻改辦交納的相應(yīng)費用就是墻改基金。該費用按建筑面積收費，費率為 8 元/ 平方米。根據(jù)項目實際應(yīng)用新材料的比例進行返還。（4）招投標管理費： 為了保證房屋的建筑質(zhì)量。防止“

7、豆腐渣”工程的出現(xiàn)，國家要求開放商通過招標來確定新項目的設(shè)計、施工單位。這項工作由政府有關(guān)部門統(tǒng)一組織安排，為此向招標辦交納的管理費用是招投標管理服務(wù)費，按招標形式不同，費率一般為建筑安裝造價的 0.2%0.3%。（5）合同審查費（施工合同、設(shè)計、勘察合同） ：開發(fā)商簽署的設(shè)計、施工、勘察合同需要交到“建交中心：審查。政府部門會依據(jù)指導(dǎo)價格，審查合同價格的合理性，保證住宅建設(shè)的質(zhì)量，以及甲乙雙方的利益。合同審查費按合同價格的 0.3 收取，其中甲乙雙方各承擔 0.15 。2、設(shè)計費：開放商向建筑設(shè)計單位支付的建筑設(shè)計費用，主要包括規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、管線綜合、設(shè)計、模型制作、方案評審、人防與其

8、他專業(yè)設(shè)計費。一般為建筑安裝造價的 2%5%。3、勘測費： 開發(fā)商向勘測單位交納的相關(guān)費用。（1）地形測繪：向測繪院交納的用于地形測繪的費用，按土地面積的大小來收費。（2）管網(wǎng)勘測：向測繪院交納的相關(guān)費用，也按土地面積的大小來收費。4、地名費： 給一個項目起名字，要符合政府部門的要求，并經(jīng)過地名辦公室的同意，為此需向地名辦交納一定的管理費。費率為0.7 元/ 平方米。5、銷售許可證公告費： 任何一個開發(fā)商在銷售自己產(chǎn)品之前，都需要得到天津市產(chǎn)權(quán)管理處的同意，由產(chǎn)權(quán)處審核開發(fā)商提交的各種文件、證書、批文等等，以保證購房者的利益。通過審批后，方可得到銷售許可證，再由產(chǎn)權(quán)處統(tǒng)一安排在媒體上進行公告。

9、該項費用一般為 6000 元。6、戶外廣告管理費： 向市容管理委員會交納的用于戶外廣告管理的費用。費用價格根據(jù)廣告內(nèi)容的性質(zhì)及廣告牌的面積來計算。目前，市容委強調(diào)戶外廣告都要有夜景燈光。7建檔保證金： 每個建設(shè)項目，從第一個文件的簽署開始，一直到最后完成的竣工圖紙，都要交給城建檔案館進行存檔，以滿足城市管理的要求和方便相關(guān)從業(yè)人員及后人的查閱。收取工程 準為 1.5%，但最高均不超過 12 萬元。該費用在竣工資料交齊后反還。工程前期費1臨時設(shè)施費： 臨時設(shè)施主要指臨時用電和臨時用水。根據(jù)用途的不同，電價、水價會有很大不同，新項目施工時，需到有關(guān)政府部門辦理相應(yīng)的施工用水、施工用電手續(xù)，交納一定

10、的費用。2預(yù)算編審費： 每個新項目在開工之前都需要做出預(yù)算，交給建交中心審查，以保證房屋建設(shè)施工具有合理的投入。開發(fā)商向建交中心交納一定的管理費用，以保證此項工作的順利進行。3質(zhì)量監(jiān)督費 / 工程監(jiān)理費： 一般來講，質(zhì)量監(jiān)督屬于政府行為，由市、區(qū)兩級監(jiān)督部門代表政府監(jiān)督住宅的建設(shè)質(zhì)量，以保證廣大住戶的切身利益；社會力量的監(jiān)督叫監(jiān)理，就是說，除了政府監(jiān)督之外，政府部門還要求開發(fā)商委托工程監(jiān)理公司代表業(yè)主依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對建筑成本、建筑質(zhì)量、工程進度等進行監(jiān)督、管理。為此開發(fā)商所交納的費用就是質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費。建安費建安費用包括土建工程費用及設(shè)備安裝費用。1、土建工程費： 建筑結(jié)構(gòu)工程的施工所用的

11、費用。包括基礎(chǔ)、主體、梁、內(nèi)墻、外墻、屋面、地面等的施工費用。2、設(shè)備安裝費用： 包括給排水、消防、采暖、電氣照明、通風、電梯等的安裝費用。目前市場建安費用綜合價格為：磚混住宅 650 元/ 平方米 1000 元 / 平方米；框架高層住宅為 1500 元 / 平方米 1800 元/ 平方米。配套費區(qū)外配套費：1、非營業(yè)性配套（小配套）費：配套費屬于建筑取費，專項用于居民區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，范圍包括：文教衛(wèi)生、行政管理、市政公用設(shè)施、社區(qū)服務(wù)和專項費用，費用按建筑面積計算，為 70 元 / 平方米。2、市政大配套費： 紅線外工程，包括：污水、雨水、燃氣、自來水、道路、綠地等項目?；?/p>

12、收費標準普通住宅項目為165 元/ 平方米。3、供熱費：為解決住宅供熱辦交納的費用，按建筑面積收取，普通住宅該項費用的價格為 80 元/ 平方米；公建部分的價格為 130 元/ 平方米。4、供電費：為完成住宅的供電，向電力公司交納的供電貼費和相關(guān)的工程費，按建筑面積收取，收費標準為 100 元/ 平方米 160 元/ 平方米。區(qū)內(nèi)配套費：1、給水管網(wǎng)施工費： 向自來水公司交納的施工費用， 按建筑收費標準為 29 元/ 平方米。3、供熱管網(wǎng)施工費： 供熱管道的鋪裝費用，根據(jù)實際情況確定費用金額。4、煤氣費：（1）增容費： 20 元/ 平方米（2）工程費： 28 元/ 平方米（不含表灶費）5、路燈

13、及庭院燈費： 有關(guān)小區(qū)院內(nèi)照明設(shè)施的工程費用。6、各類業(yè)主活動球場、兒童活動場： 用于修建各種業(yè)主活動場所的費用，費用金額視實際情況而定。7、區(qū)內(nèi)物業(yè)設(shè)備： 住宅小區(qū)內(nèi)部修建公共物業(yè)設(shè)備 的費用，具體金額根據(jù)實際情況而定。8、圍墻與大門： 按照有關(guān)政府部門的要求，修建圍墻與大門的費用。9、變電站、調(diào)壓站及換熱站土建工程費用：按有關(guān)部門的要求修建此類設(shè)備的費用。10、各類泵房 / 水池的全部安裝費： 按照規(guī)范和有關(guān)部門的要求，修建各類泵房、水池的費用。11弱電系統(tǒng)設(shè)備線路及安裝費： 電力系統(tǒng)分為強電、弱電，主要是按電壓區(qū)分的。強電包括照明用電，電壓為 220 伏及動力用電，電壓為 380 伏，如

14、電梯、泵房用電等；弱電系統(tǒng)包括：如欲留電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、對講機、安全監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施。收費金額根據(jù)實際情況而定，收費范圍是主體樓與小區(qū)內(nèi)全部弱電系統(tǒng)。其他開發(fā)成本物業(yè)維修基金雖然開發(fā)商會向業(yè)主收取一定的物業(yè)管理費用，但這些管理費對于維修小區(qū)內(nèi)有些大型的公共設(shè)施來講，可以說是杯水車薪。為了妥善維護公社設(shè)施，政府要求開發(fā)商拿出建安費用的 2%，交給物業(yè)管理公司作為維修基金，以便更好地為業(yè)主服務(wù)。營業(yè)稅及附加營業(yè)稅由于商品房銷售活動向稅務(wù)部門交納的相關(guān)稅款，金額為商品房銷售額的5%。城建稅為城市建設(shè)向稅務(wù)部門交納的相關(guān)稅款，金額為營業(yè)稅的7%。教育費為支援教育事業(yè)向稅務(wù)部門交納的相關(guān)稅款，金額為營業(yè)稅額的3%。防洪費為了大家共同的利益，防洪搶險人人有責。為了防備不時之需，稅務(wù)部門向開發(fā)商征收的相關(guān)稅款，為營業(yè)稅額的 1%銷售費用銷售費用包括各種廣告費、樣板間裝修裝飾費及相關(guān)家具、家飾費、售樓中心建安維修費用，這筆費用一般為商品房銷售額的 2% 5%。管理費用管理費用主要指開發(fā)商維持本公司正