房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種及其計(jì)算繳納方法

1、一、房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。1 、營(yíng)業(yè)稅：稅率5% 。2、 xx 維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。計(jì)算公式:應(yīng)納稅額 二營(yíng)業(yè)稅 稅率。3、教育費(fèi)附加計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額二 營(yíng)業(yè)稅 X 3%4、印花稅：（ 1 ） 財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之 ? -.（ 2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合

2、同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五；（ 3）購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬(wàn)分之三；（ 4）借款合同，稅率為xx 零點(diǎn)五；（ 5）對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本 ”和“資金公積 ”總額的萬(wàn)分之五貼 花；6）營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個(gè)人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表級(jí)數(shù)全月應(yīng)納稅所得額稅率（ %） 速算扣除數(shù)1 不超過(guò) 1500 元的 302 超過(guò) 1500 元至 4500 元的部分1053 超過(guò) 4500 元至 9000 元的部分205554 超過(guò) 9000 元至 35000 元的部分超過(guò)35000 元至 55000 元的部分超過(guò)55000 元至

3、 800 元的部分超過(guò)800 元的部分個(gè)人當(dāng)月的收入，減去個(gè)人承擔(dān)的社保費(fèi)和公積金，再減去3500 ，超過(guò)部分按標(biāo)準(zhǔn)的稅率（ %） 相乘，減去速算扣除數(shù)。6、所得稅（1 ）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（ 2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=收入總額* 稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額* 所得稅稅率（ 4）所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,符合條件的小型微利企業(yè)，減按20% 的稅率征收企業(yè)所得稅。國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅。7、房產(chǎn)稅

4、依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2 ；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12 。8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（ 1 ） xx1.5 元至 30 元；（ 2）中等城市1.2 元至24 元；（3）小xx0.9 元至18 元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6 元至12 元。9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收， 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：（ 1 ）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（ 2）開(kāi)發(fā)土

5、地的成本、費(fèi)用；（ 3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（ 5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率30。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率40。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率50。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為 60。二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11 種（ 11 稅 1 費(fèi)）稅：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅

6、、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加一、營(yíng)業(yè)稅1. 轉(zhuǎn) 讓不動(dòng)產(chǎn)銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。2. 房 屋租賃（出租）屬于服務(wù)業(yè)租賃業(yè)3. 房 地產(chǎn)銷售公司買(mǎi)斷商品房出售超過(guò)買(mǎi)斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按 “營(yíng)業(yè)稅 -服務(wù)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅4. 單 位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人視同銷售不動(dòng)產(chǎn)5. 銷 售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅6. 納 稅人自建后銷售房屋自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對(duì)外

7、銷售，其按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。二、增值稅銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。三、土地增值稅（一）一般規(guī)定1. 出 售征包括三種情況：（1 ）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（ 2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)于（ 3）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià) 成新度折扣率 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2. 房 地產(chǎn)抵押3. 1 ）抵押

8、期不征；4. 2）抵押期滿償還債務(wù)本息不征；5. 3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債征。3. 房 地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；4. 將 開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）5. 合 作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓征。6. 企 業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。7. 納 稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。8. 將 開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房

9、地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收（清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用）（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1. 土 地增值稅的清算單位對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。2. 土 地增值稅的清算條件（ 1 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。3. 土 地增值稅的扣除項(xiàng)目 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 清算所附送的憑證或資料不符合清算要

10、求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；B. 建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例等合理方法，計(jì)算

11、清算項(xiàng)目的扣除金額。4、 房產(chǎn)稅1. 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2. 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。5、 XX 土地使用稅1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用

12、地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。6、 契稅（承受方）1. 企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過(guò)50% 的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2. 企 業(yè)股權(quán)重組不征3. 企 業(yè)合并免征合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 企 業(yè)分立不征企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主

13、體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。5. 企 業(yè)出售買(mǎi)受人妥善安置原企業(yè)30% 以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。6. 企 業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30% 以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。7. 房 屋的附屬設(shè)施對(duì)于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，征收契稅，不涉及的，不征。七、企業(yè)所得稅（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，

14、對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。（二）預(yù)計(jì)利潤(rùn)率1. 非 經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：（1 ）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20% ；（2）位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15% ；（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10% 。2. 經(jīng) 濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。八、個(gè)人所得稅1. 職 工（高管）工薪（取得的一次性的獎(jiǎng)金）2. 企 業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得（按勞動(dòng)報(bào)酬所得），依法征收個(gè)人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。九、印花稅1?財(cái)產(chǎn)（房屋）租賃合同一一1%。13 / 112. 產(chǎn)權(quán)