房地產(chǎn)項(xiàng)目融資及銀行按揭流程學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資(rn z)及銀行按揭流程及銀行按揭流程第一頁(yè)，共61頁(yè)。談到融資談到融資(rn(rn z) z)、銀行按揭，你最想知道什么？、銀行按揭，你最想知道什么？什么是項(xiàng)目什么是項(xiàng)目(xingm)融資？融資？什么是抵押、保證什么是抵押、保證(bozhng)擔(dān)保？擔(dān)保？如何做融資？如何做融資？融資有什么流程？融資有什么流程？銀行個(gè)人按揭流程？銀行個(gè)人按揭流程？什么是階段性擔(dān)保、什么是階段性擔(dān)保、預(yù)告登記、預(yù)告登記、直客式？直客式？第1頁(yè)/共60頁(yè)第二頁(yè)，共61頁(yè)。目錄目錄(ml)(ml)什么是項(xiàng)目什么是項(xiàng)目(xingm)融資？融資？如何如何(rh)做融資？做融資？融資

2、有什么流程？融資有什么流程？什么是階段性擔(dān)保、什么是階段性擔(dān)保、預(yù)告登記、預(yù)告登記、直客式？直客式？融資定義及類(lèi)型1信托、銀團(tuán)貸款簡(jiǎn)介2銀行融資流程3住房貸款流程4第2頁(yè)/共60頁(yè)第三頁(yè)，共61頁(yè)。（一）融資定義（一）融資定義(dngy)(dngy)及類(lèi)型及類(lèi)型解決項(xiàng)目資金需求的方式解決項(xiàng)目資金需求的方式是企業(yè)資金籌集的行為是企業(yè)資金籌集的行為以項(xiàng)目為依托，獲取資金以項(xiàng)目為依托，獲取資金融資取得的資金，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)融資取得的資金，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)讓我們先看看讓我們先看看(kn kn)(kn kn)什么是融資？什么是融資？第3頁(yè)/共60頁(yè)第四頁(yè)，共61頁(yè)。（一）融資（一）融資(rn(rn z

3、) z)定義定義及類(lèi)型及類(lèi)型融資融資(rn(rn z) z)就是銀行借款嗎？就是銀行借款嗎？第4頁(yè)/共60頁(yè)第五頁(yè)，共61頁(yè)。（一）融資（一）融資(rn(rn z) z)定義定義及類(lèi)型及類(lèi)型預(yù)售房款預(yù)售房款應(yīng)付賬款（承建企業(yè)應(yīng)付賬款（承建企業(yè)(qy)墊資）墊資） 上市(shng sh)（IPO、買(mǎi)殼上市(shng sh)、增發(fā)）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)企業(yè)債房地產(chǎn)企業(yè)債 銀行貸款（銀團(tuán)、一般項(xiàng)目融資）銀行貸款（銀團(tuán)、一般項(xiàng)目融資）內(nèi)部融資內(nèi)部融資外部融資外部融資銀行借款僅是融資方式的一種銀行借款僅是融資方式的一種直接融資間接融資l直接融資：從資本市場(chǎng)募集資金l間接融資：向金融機(jī)構(gòu)募集資金第5

4、頁(yè)/共60頁(yè)第六頁(yè)，共61頁(yè)。（一）融資（一）融資(rn(rn z) z)定義及定義及類(lèi)型類(lèi)型外部融資外部融資定義定義IPOInitial public offering公司首次向社會(huì)公眾公開(kāi)招股公司首次向社會(huì)公眾公開(kāi)招股買(mǎi)殼上市非上市公司購(gòu)買(mǎi)上市公司的股權(quán)，將自己的資產(chǎn)注入到購(gòu)買(mǎi)的上市非上市公司購(gòu)買(mǎi)上市公司的股權(quán)，將自己的資產(chǎn)注入到購(gòu)買(mǎi)的上市公司，實(shí)現(xiàn)上市目的公司，實(shí)現(xiàn)上市目的增發(fā)上市公司為了再融資而再次發(fā)型股票的行為上市公司為了再融資而再次發(fā)型股票的行為房地產(chǎn)信托信托公司將委托人的資金以借款或入股方式，投向房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)信托公司將委托人的資金以借款或入股方式，投向房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)債

5、房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金發(fā)行的有價(jià)證券，利率一定、到期償還本金房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金發(fā)行的有價(jià)證券，利率一定、到期償還本金銀行貸款向銀行借款用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，定期支付利息到期還款向銀行借款用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，定期支付利息到期還款第6頁(yè)/共60頁(yè)第七頁(yè)，共61頁(yè)。（一）融資定義（一）融資定義(dngy)(dngy)及類(lèi)及類(lèi)型型在眾多的融資方式中，房地產(chǎn)企業(yè)使用頻度最高的三種融資方式：信托、銀團(tuán)貸款、商業(yè)銀行(shn y yn xn)貸款（即一般房地產(chǎn)項(xiàng)目融資）一般一般(ybn)項(xiàng)項(xiàng)目貸款目貸款信托信托銀團(tuán)銀團(tuán)貸款貸款常用第7頁(yè)/共60頁(yè)第八頁(yè)，共61頁(yè)。（二）信托、銀團(tuán)貸款（二）信托、銀團(tuán)貸

6、款(di kun)介紹介紹信信托托信托：信托： 起源于2000年前埃及，男子立下遺囑：在他死后，委托他人處置財(cái)產(chǎn)，由妻子繼承，并指定妻子為兒女監(jiān)護(hù)人。相信我，信托是個(gè)有趣(yuq)的東西我國(guó)信托法第二條規(guī)定：“信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任(xnrn)，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！盩his is a story第8頁(yè)/共60頁(yè)第九頁(yè)，共61頁(yè)。信托(xntu)有多重要？（二）信托、銀團(tuán)（二）信托、銀團(tuán)(yn tun)貸款介紹貸款介紹信托信托信托業(yè)務(wù)(yw)、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)成為現(xiàn)代金融四大支柱信信托

7、托銀銀行行證證券券保保險(xiǎn)險(xiǎn)金金 融融第9頁(yè)/共60頁(yè)第十頁(yè)，共61頁(yè)。信托(xntu)涉及三個(gè)角色委托人受托人受益人（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托信托房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目第10頁(yè)/共60頁(yè)第十一頁(yè)，共61頁(yè)。信托(xntu)分類(lèi)：?jiǎn)我恍磐校簡(jiǎn)我恍磐校菏芡腥私邮軉蝹€(gè)委托人的委托受托人接受單個(gè)委托人的委托，單獨(dú)管理和運(yùn)用，單獨(dú)管理和運(yùn)用(ynyng)信托財(cái)產(chǎn)的方式信托財(cái)產(chǎn)的方式集合信托：集合信托：受托人接受兩個(gè)以上（含兩受托人接受兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托個(gè)）委托(witu)人的委托人的委托(witu)，集中進(jìn)行資金管，集中進(jìn)行資金管理、運(yùn)用、處分理、運(yùn)用、處分集合信托：由信托公

8、司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人交付的資金進(jìn)行集中管理、運(yùn)用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動(dòng)信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法（中國(guó)銀監(jiān)督會(huì)令（中國(guó)銀監(jiān)督會(huì)令20072007年第年第3 3號(hào)）號(hào)）（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托信托第11頁(yè)/共60頁(yè)第十二頁(yè)，共61頁(yè)。關(guān)于信托的法律(fl)文件：在祖國(guó)，信托(xntu)可是受法律約束的，這就是著名的“一法兩規(guī)” ，即信托(xntu)法、信托(xntu)投資公司管理辦法、資金信托(xntu)管理辦法。 （二）信托、銀團(tuán)貸款（二）信托、銀團(tuán)貸款(di kun)介紹介紹信托信托信托公司信托公司辦法辦

9、法資金信托資金信托辦法辦法信托法信托法：確立信托公司經(jīng)營(yíng)范圍明確資金信托運(yùn)作方式，如：集合信托最多200份合同，最低合同份額5萬(wàn)元；不得承諾信托資金最低收益或不受損失等2001年4月28日頒布，明確“信托”合法地位第12頁(yè)/共60頁(yè)第十三頁(yè)，共61頁(yè)。房地產(chǎn)信托(xntu)是什么？房地產(chǎn)信托是：信托公司運(yùn)用信托計(jì)劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)信托是：信托公司運(yùn)用信托計(jì)劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。由房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托、收益權(quán)信托三種組成開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。由房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托、收益權(quán)信托三種組成（二）信托、銀團(tuán)（二）信托、銀團(tuán)(yn tu

10、n)貸款介紹貸款介紹信托信托房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托：信托公司通過(guò)信托產(chǎn)品募集資金，并以借貸方式發(fā)放給開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托：信托公司通過(guò)信托產(chǎn)品募集資金，并以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 是最常見(jiàn)最常見(jiàn)的信托方式收益權(quán)信托收益權(quán)信托：信托公司向投資者發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的持有物業(yè)持有物業(yè)，信托公司將購(gòu)買(mǎi)的持有物業(yè)委托專(zhuān)門(mén)的管理公司經(jīng)營(yíng)，并將持有物業(yè)未來(lái)的租金作為投資回報(bào)的收益分配給投資者 第13頁(yè)/共60頁(yè)第十四頁(yè)，共61頁(yè)。房地產(chǎn)債權(quán)信托(xntu)與股權(quán)信托(xntu)比較？p 與商業(yè)銀行貸款類(lèi)似

11、，由信托公司扮演銀行角色，將信托資金發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商到期償還本金、利息。p 必須滿(mǎn)足項(xiàng)目“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)(zzh)，項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件p 資金成本7%-12%p 四證齊全后才能做房地產(chǎn)債權(quán)信托，資金成本高，逐漸退出房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托(xntu)（不常用）（不常用）p股權(quán)+回購(gòu)”模式，即信托計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商（母公司）入股一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，信托計(jì)劃持有的股權(quán)到期后，再由開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)。p 信托資金充當(dāng)項(xiàng)目資本金，可以用于支付土地出支付土地出讓金讓金，資金上支持開(kāi)發(fā)商取得“四證”并進(jìn)行項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)開(kāi)發(fā)p資金成本10%-12%p 因股權(quán)信托

12、資金可用于支付土地款，被大量采用房地產(chǎn)股權(quán)信托（常用）房地產(chǎn)股權(quán)信托（常用）（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托信托房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托的區(qū)別房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托的區(qū)別: : 在債權(quán)型中，信托公司將項(xiàng)目貸款的本金及利息分配給投資者；在股權(quán)型中，信托公司通過(guò)“股權(quán)+回購(gòu)“將項(xiàng)目的部分營(yíng)運(yùn)收益分配給投資者。一般在“四證”之前的信托為股權(quán)型信托，“四證”之后申請(qǐng)的信托為債權(quán)型。第14頁(yè)/共60頁(yè)第十五頁(yè)，共61頁(yè)。房地產(chǎn)股權(quán)( qun)信托的兩種模式投資者投資者資金委托資金委托銀行銀行收益分配收益分配收益分配收益分配擔(dān)保擔(dān)保購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品信托公司信托公司項(xiàng)目母公司項(xiàng)

13、目母公司溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)關(guān)聯(lián)方關(guān)聯(lián)方增資擴(kuò)股增資擴(kuò)股項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司土地抵押土地抵押出讓土地出讓土地支付土地款支付土地款國(guó)土局國(guó)土局模式一模式一本頁(yè)圖片(tpin)參照中行信托產(chǎn)品介紹模式一：信托(xntu)資金可用于支付土地款（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托信托第15頁(yè)/共60頁(yè)第十六頁(yè)，共61頁(yè)。房地產(chǎn)股權(quán)信托(xntu)的兩種模式投資者投資者資金資金(zjn)委托委托銀行銀行(ynhng)收益分配收益分配收益分配收益分配擔(dān)保擔(dān)保購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品信托公司信托公司項(xiàng)目母公司項(xiàng)目母公司溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)關(guān)聯(lián)方關(guān)聯(lián)方增資擴(kuò)股增資擴(kuò)股項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司土地抵

14、押土地抵押模式二模式二本頁(yè)圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹模式二：母公司已支付土地款，信托資金用于項(xiàng)目在取得土地證后的建設(shè)開(kāi)發(fā)（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托信托 備注：備注：兩種模式均在四證前介入，模式一比模式二介入時(shí)間更早，可用于土地款支付 第16頁(yè)/共60頁(yè)第十七頁(yè)，共61頁(yè)。房地產(chǎn)股權(quán)信托(xntu)與銀行貸款比較優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)(yush)劣勢(shì)劣勢(shì)(lish)股權(quán)信托資金可用于支付土地款，可緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力股權(quán)信托資金可用于支付土地款，可緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力銀行貸款資金不可用于土地款支付銀行貸款資金不可用于土地款支付股權(quán)信托資金成本高：10%-12%銀行貸款資金成本一般為1-3年

15、貸款基準(zhǔn)利率，目前是5.4%。具體視市場(chǎng)情況適當(dāng)浮動(dòng)。（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托信托第17頁(yè)/共60頁(yè)第十八頁(yè)，共61頁(yè)。（二）信托（二）信托(xntu)、銀團(tuán)貸款介紹、銀團(tuán)貸款介紹銀團(tuán)銀團(tuán)貸款貸款什么(shn me)是銀團(tuán)貸款？銀團(tuán)貸款銀團(tuán)貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過(guò)代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。簡(jiǎn)單通俗地說(shuō)：銀團(tuán)貸款簡(jiǎn)單通俗地說(shuō)：銀團(tuán)貸款=2個(gè)及以上銀行做貸款個(gè)及以上銀行做貸款第18頁(yè)/共60頁(yè)第十九頁(yè)，共61頁(yè)。（二）信托、銀團(tuán)（二）信托、銀團(tuán)(yn tun)貸款介紹貸款介紹銀銀團(tuán)團(tuán)(yn t

16、un)貸款貸款銀團(tuán)角色(ju s)分配 牽頭行指定或由參加行協(xié)商確定 按貸款條件(tiojin)確定的金額、進(jìn)度歸集資金提供貸款 對(duì)銀團(tuán)資金進(jìn)行監(jiān)管 接受牽頭行邀請(qǐng) 參加銀團(tuán)貸款并按銀團(tuán)協(xié)議中確定的承貸份額向借款人提供貸款牽頭行牽頭行代理行代理行參加行參加行 銀團(tuán)貸款的組織者和安排者發(fā)起、分銷(xiāo)銀團(tuán)貸款份額 承貸比例不低于銀團(tuán)貸款總額的10%第19頁(yè)/共60頁(yè)第二十頁(yè)，共61頁(yè)。（二）信托、銀團(tuán)貸款（二）信托、銀團(tuán)貸款(di kun)介紹介紹銀團(tuán)銀團(tuán)貸款貸款(di kun)銀團(tuán)貸款(di kun)會(huì)產(chǎn)生哪些費(fèi)用？中介費(fèi)中介費(fèi)代理費(fèi)代理費(fèi)承諾承諾(chngnu)費(fèi)費(fèi)安排費(fèi)安排費(fèi)內(nèi)容：牽頭行牽頭籌組

17、銀團(tuán)收取的費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：銀團(tuán)貸款總額一定比例一次性支付內(nèi)容：銀團(tuán)成員承諾貸款，但借款人尚未提取的貸款，對(duì)銀團(tuán)成員資金占用成本的補(bǔ)償收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：未用余額的一定比例，每年收取內(nèi)容：代理行承擔(dān)整個(gè)銀團(tuán)的貸款管理、資金管理、賬戶(hù)管理等工作收取的費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：代理行的工作量每年支付內(nèi)容：向會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等支付的費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)實(shí)際花費(fèi)另行支付第20頁(yè)/共60頁(yè)第二十一頁(yè)，共61頁(yè)。（二）信托、銀團(tuán)（二）信托、銀團(tuán)(yn tun)貸款介紹貸款介紹銀團(tuán)銀團(tuán)(yn tun)貸款貸款銀團(tuán)(yn tun)貸款與銀行貸款比較A. 融資規(guī)模更大B. 各銀行審批貸款難度降低A. 資金

18、資金(zjn)成本高成本高B. 難以協(xié)調(diào)各銀行放款條件C. 各家銀行利益分配不均D. 貸后檢查應(yīng)對(duì)多家銀行優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)C. 銀行計(jì)劃緊張時(shí)下貸相對(duì)容易第21頁(yè)/共60頁(yè)第二十二頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程銀行融資可是個(gè)技術(shù)活，集團(tuán)會(huì)從三個(gè)方面(fngmin)考核我們的融資工作融資額融資額下貸時(shí)間下貸時(shí)間(shjin)貸款資金使用效率貸款資金使用效率第22頁(yè)/共60頁(yè)第二十三頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程下面我們接著來(lái)看看銀行融資(rn z)流程，也就是銀行借款的流程融資額度匡算融資額度匡算step1融資方式確定融資方式確定s

19、tep2落實(shí)授信額度落實(shí)授信額度step3銀行受理銀行受理step4調(diào)查評(píng)級(jí)調(diào)查評(píng)級(jí)step5貸后監(jiān)管貸后監(jiān)管step8銀行審批銀行審批step6Step7 發(fā)放貸款發(fā)放貸款第23頁(yè)/共60頁(yè)第二十四頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程(lichng)step1 融資額度匡融資額度匡算算Contents自有資金自有資金(zjn)覆蓋土地款覆蓋土地款融資額度融資額度=項(xiàng)目總投資（不含稅）項(xiàng)目總投資（不含稅）-土地成本土地成本-銷(xiāo)售轉(zhuǎn)投入銷(xiāo)售轉(zhuǎn)投入項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金/總投資總投資30%集團(tuán)擔(dān)保金額集團(tuán)擔(dān)保金額=融資額融資額-抵押金額抵押金額目的目的通過(guò)融資額度測(cè)算，確定全項(xiàng)目正常運(yùn)

20、營(yíng)的資金需求量通過(guò)融資額度測(cè)算，確定全項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)的資金需求量本項(xiàng)目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團(tuán)擔(dān)保本項(xiàng)目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團(tuán)擔(dān)保備注：銷(xiāo)售轉(zhuǎn)投入是指項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)取得銷(xiāo)售收入后，用銷(xiāo)售回款作為資金來(lái)源用于本項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)第24頁(yè)/共60頁(yè)第二十五頁(yè)，共61頁(yè)。不可不可(bk)(bk)預(yù)見(jiàn)費(fèi)預(yù)見(jiàn)費(fèi)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本期間期間(qjin)(qjin)費(fèi)用費(fèi)用Add your text in here項(xiàng)目總投項(xiàng)目總投土地土地(t (td)d)價(jià)款價(jià)款勘探設(shè)計(jì)勘探設(shè)計(jì)三通一平三通一平主體建安主體建安基基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè)施施環(huán)環(huán)境景境景觀(guān)觀(guān)工程相工程相關(guān)關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用融資額度匡算的

21、一個(gè)原則項(xiàng)目總投即項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部資金配套配套設(shè)設(shè)施施行政行政經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)收收費(fèi)費(fèi)（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第25頁(yè)/共60頁(yè)第二十六頁(yè)，共61頁(yè)。來(lái)，咱們來(lái)，咱們(zn men)看看附件，或許會(huì)對(duì)總投有更深入的理解看看附件，或許會(huì)對(duì)總投有更深入的理解（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算融資額度( d)匡算的一個(gè)原則第26頁(yè)/共60頁(yè)第二十七頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step1 融資融資(rn z)額度匡算額度匡算關(guān)于融資額度測(cè)算，再給你介紹個(gè)簡(jiǎn)單(jindn)工

22、具喏，從投資模型上取數(shù)，將附表2、3、4灰色區(qū)域的數(shù)據(jù)填好，融資額度測(cè)算(c sun)就出來(lái)了第27頁(yè)/共60頁(yè)第二十八頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度融資額度( d)匡算匡算融資額度匡算(kun sun)的二個(gè)原則 銀行規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款不能流入證券市場(chǎng)、也不能用于支付本項(xiàng)目土地款及其他項(xiàng)目相關(guān)(xinggun)支付，只能用于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。為什么自有資金覆蓋土地款？為什么自有資金覆蓋土地款？ 由于開(kāi)發(fā)貸款不能用于支付本項(xiàng)目土地款，在節(jié)約資金提高資金使用效率的原則下，自有資金只覆蓋土地款部分。n自有資金是開(kāi)發(fā)商投入到項(xiàng)目建設(shè)中的非債務(wù)性資金，也就是在

23、向銀行貸款前，開(kāi)發(fā)商需自行籌措一部分資金先投入項(xiàng)目建設(shè)n我們可以從報(bào)表“所有者權(quán)益”科目算出自有資金的金額n自有資金=所有者權(quán)益=實(shí)收資本+資本公積+盈余公積+未分配利潤(rùn)第28頁(yè)/共60頁(yè)第二十九頁(yè)，共61頁(yè)。融資額度匡算(kun sun)的三個(gè)原則項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)注冊(cè)資本金注冊(cè)資本金 總投入總投入30%n 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目的投資者認(rèn)繳的出資額，不能以任何方式抽回。n項(xiàng)目資本金與自有資金區(qū)別與聯(lián)系：項(xiàng)目資本金和自有資金有聯(lián)系，但不是一回事！項(xiàng)目資本金來(lái)源于自有資金，項(xiàng)目資本金不能抽回，自有資金大于項(xiàng)目資本金的部分(b fen)可以在項(xiàng)目有銷(xiāo)售收入后通過(guò)營(yíng)運(yùn)收回。n自有資金項(xiàng)目資本金 20

24、09年5月25日國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第29頁(yè)/共60頁(yè)第三十頁(yè)，共61頁(yè)。融資額度( d)匡算的第四個(gè)原則本項(xiàng)目土地做抵押，不足部分集團(tuán)本項(xiàng)目土地做抵押，不足部分集團(tuán)(jtun)(jtun)提供保證擔(dān)保提供保證擔(dān)保什么什么(shn me)是抵押是抵押？什么是保證？什么是保證？（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第30頁(yè)/共60頁(yè)第三十一頁(yè)，共61頁(yè)。

25、法人擔(dān)保(dnbo)方式，由貸款方（銀行）與保證方（母公司）簽訂協(xié)議，當(dāng)借款方（項(xiàng)目公司）違約或無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，由保證方承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)。集團(tuán)擔(dān)保(dnbo)屬于保證擔(dān)保(dnbo)范疇。融資額度( d)匡算的第四個(gè)原則先來(lái)解決先來(lái)解決(jiju)(jiju)概念問(wèn)題概念問(wèn)題什么是擔(dān)保以及擔(dān)保的分類(lèi)什么是擔(dān)保以及擔(dān)保的分類(lèi)質(zhì)押擔(dān)保抵押擔(dān)保保證擔(dān)保 借款方（項(xiàng)目公司）作為抵押人，將自身?yè)碛械呢?cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保，此財(cái)產(chǎn)（如土地）在貸款期間不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)。當(dāng)借款人不履行合同時(shí)，抵押權(quán)人（銀行）有權(quán)從該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、 變賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先得到補(bǔ)償。土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔(dān)保范疇。

26、借款人（項(xiàng)目公司）將其擁有的動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利轉(zhuǎn)交給貸款方（銀行）作為清償債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，貸款方有權(quán)價(jià)出售、拍賣(mài)、變賣(mài)該動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利收回資金。向銀行貸款再找個(gè)第三方做擔(dān)保抵押物你可以自行保管抵押物銀行幫你保管，直到還清債務(wù)擔(dān)保：為督促債務(wù)履行，確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)法律制度（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第31頁(yè)/共60頁(yè)第三十二頁(yè)，共61頁(yè)。融資(rn z)額度匡算的四個(gè)原則集團(tuán)集團(tuán)(jtun)擔(dān)保擔(dān)保融資融資(rn z)額度額度土地抵押值土地抵押值土地抵押值=土地評(píng)估值*抵押率提高土地評(píng)估值，降低集團(tuán)擔(dān)保提高土地抵押率，降低集團(tuán)擔(dān)保 備注：備

27、注：1.建在工程即建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目2.土地評(píng)估值、在建工程評(píng)估值均由評(píng)估公司確定3. 在建工程是否抵押各地區(qū)銀行要求不同，具體可在融資方案溝通時(shí)確定4.一旦辦理建設(shè)工程抵押，項(xiàng)目在房管局拿預(yù)售證前，必須由銀行出具函件撤銷(xiāo)抵押。因?yàn)榈盅航o銀行的房子是不能賣(mài)給客戶(hù)的，一房不能二主（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算在建工程抵押值在建工程抵押值在建工程測(cè)算與土地抵押相同第32頁(yè)/共60頁(yè)第三十三頁(yè)，共61頁(yè)。集團(tuán)對(duì)融資額度( d)考核：融資額：融資額：下貸時(shí)間下貸時(shí)間貸款資金貸款資金使用效率使用效率1.測(cè)算(c sun)得分0分50分75分100分 A60% 50

28、%A60% 40%A50% A40%土地款土地款/總投總投50%2.測(cè)算(c sun)得分0分50分75分100分 B110% 100%=B110% 90%=B100% B90%土地款土地款/總投總投50%1.土地款占總投資50%融資額/總投得分：A=融資額度/總投2.土地款占總投資50%融資額/總投得分：B=融資額度/（總投-土地款）（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第33頁(yè)/共60頁(yè)第三十四頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step2 融資方式融資方式(fngsh)確定確定按以下因素選擇按以下因素選擇(xunz)融資方式融資方式融資額度

29、四證取得時(shí)間(shjin)下貸時(shí)間(shjin)資金使用效率融資成本就目前的融資方式看銀行項(xiàng)目融資的資金成本低，是最常用的融資方式第34頁(yè)/共60頁(yè)第三十五頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step2 融資方式確定融資方式確定選定(xun dn)銀行借款這種融資方式，我們會(huì)和銀行就關(guān)鍵性條款進(jìn)行初次溝通關(guān)鍵性條款例如：關(guān)鍵性條款例如：貸款額度貸款額度是否辦理在建工程抵押是否辦理在建工程抵押土地土地(td)抵押率抵押率貸款期限貸款期限還款方式：是否期限還款？或是銷(xiāo)售進(jìn)度還款還款方式：是否期限還款？或是銷(xiāo)售進(jìn)度還款貸款利率（綜合利率基準(zhǔn)）貸款利率（綜合利率基準(zhǔn)）等等等

30、等第35頁(yè)/共60頁(yè)第三十六頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step2 融資方式融資方式確定確定 在銀行實(shí)行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)信貸規(guī)模全面(qunmin)收緊時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)提出額外收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)或財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)來(lái)提高銀行房地產(chǎn)貸款的綜合收益，在談判中可強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略合作技巧性規(guī)避。2.財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)：財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)：銀行提供的顧問(wèn)服務(wù)包括銀行提供的顧問(wèn)服務(wù)包括(boku)行業(yè)市場(chǎng)信息咨詢(xún)顧問(wèn)、企業(yè)上市顧問(wèn)、融資顧問(wèn)、經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)、企業(yè)并購(gòu)顧問(wèn)、資金托管費(fèi)等行業(yè)市場(chǎng)信息咨詢(xún)顧問(wèn)、企業(yè)上市顧問(wèn)、融資顧問(wèn)、經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)、企業(yè)并購(gòu)顧問(wèn)、資金托管費(fèi)等代收代付業(yè)務(wù)代發(fā)工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、

31、拆遷款、養(yǎng)老、醫(yī)保等代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)辦理建筑安裝一切險(xiǎn)、員工壽險(xiǎn)等理財(cái)類(lèi)保險(xiǎn)銀行保函業(yè)務(wù)銀行作為擔(dān)保方辦理投標(biāo)保函、履約保函等票據(jù)業(yè)務(wù)：辦理承兌匯票、票據(jù)貼現(xiàn)結(jié)售匯業(yè)務(wù)1.中間業(yè)務(wù)：中間業(yè)務(wù)：第36頁(yè)/共60頁(yè)第三十七頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程(lichng)step3 落實(shí)授信額度落實(shí)授信額度n授信額度是商業(yè)銀行對(duì)單一法人(frn)客戶(hù)或企業(yè)集團(tuán)確定的可以向銀行提出 貸款申請(qǐng)的最高控制額度。n目前龍湖集團(tuán)在工行、農(nóng)行、建行三家公司有授信額度。什么(shn me)是授信額度？第37頁(yè)/共60頁(yè)第三十八頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step4

32、 step8從銀行受理(shul)到貸后監(jiān)管，就是以下附件所述的步驟備注：本流程為蘇南公司滟瀾山項(xiàng)目一期(y q)貸款流程第38頁(yè)/共60頁(yè)第三十九頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step4 銀行受理銀行受理銀行受理即銀行有意向(yxing)做該項(xiàng)目融資這個(gè)階段銀行主要進(jìn)行主體資格審查，同時(shí)要求企業(yè)(qy)提供申請(qǐng)貸款的相關(guān)資料主體資格審查內(nèi)容：主體資格審查內(nèi)容：1.確定借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人2.有經(jīng)工商行政部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照3.財(cái)務(wù)制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好4.具有還本付息能力5.已辦理貸款卡，并開(kāi)立基本戶(hù)或一般戶(hù)6.擬貸款項(xiàng)目的

33、文件合法、完整、真實(shí)、有效7.擬貸款項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)具有可行性，并出具有效的可行性報(bào)告8.借款人自有資金投入不低于銀行規(guī)定比例，并在銀行貸款投放以前到位第39頁(yè)/共60頁(yè)第四十頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程(lichng)step5 調(diào)查評(píng)級(jí)調(diào)查評(píng)級(jí)調(diào)查評(píng)級(jí)階段銀行(ynhng)主要做什么？n對(duì)企業(yè)進(jìn)行信用(xnyng)評(píng)級(jí)n公司準(zhǔn)入n項(xiàng)目準(zhǔn)入也就是項(xiàng)目核準(zhǔn)第40頁(yè)/共60頁(yè)第四十一頁(yè)，共61頁(yè)。 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比例(bl) 速凍比例(bl) 現(xiàn)金流資本金利潤(rùn)率成本(chngbn)費(fèi)用率銷(xiāo)售利潤(rùn)率總資產(chǎn)利潤(rùn)率一、信用(xnyng)評(píng)級(jí)：1、信用評(píng)級(jí)考察六方面：Title企業(yè)素質(zhì)

34、經(jīng)營(yíng)能力 履約能力 發(fā)展前景 員工素質(zhì) 員工專(zhuān)業(yè)能力 管理能力 企業(yè)發(fā)展?jié)摿?貸款到期償還率 貸款利息償還率 償債能力 獲利能力銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）政策 行業(yè)特征市場(chǎng)需求影響（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí)調(diào)查評(píng)級(jí)第41頁(yè)/共60頁(yè)第四十二頁(yè)，共61頁(yè)。一、信用(xnyng)評(píng)級(jí)：2、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)分為“三等九級(jí)”AAAAAABBBBBBCCCCCCAAA級(jí)：償還能力具有最大保障；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)(zhungti)，不確定因素影響最小。 AA級(jí)：償還能力很強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)(zhun

35、gti)，不確定因素很小。 A級(jí)：償還能力較強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)(zhungti)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)易受不確定因素影響，盈利能力和償債能力會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。 BBB級(jí)：償還能力一般，目前對(duì)本息的保障尚屬適當(dāng)；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展受不確定因素影響，盈利能力和償債能力有較大波動(dòng)，約定條件可能不足以保障本息的安全。 BB級(jí)：償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險(xiǎn)。 B級(jí)：償還能力較差；經(jīng)營(yíng)較困難，支付能力有較大不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。 CCC級(jí)：償還能力很差；受不確定因素影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。 CC級(jí)：償還能力嚴(yán)重不足；經(jīng)營(yíng)狀況差，經(jīng)營(yíng)走向良性循環(huán)狀態(tài)

36、(zhungti)的因素很少，風(fēng)險(xiǎn)極大。C級(jí)：償還能力極差；經(jīng)營(yíng)處于惡性循環(huán)狀態(tài)(zhungti)，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。 （三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí)調(diào)查評(píng)級(jí)第42頁(yè)/共60頁(yè)第四十三頁(yè)，共61頁(yè)。二、公司(n s)準(zhǔn)入條件：1.公司治理完整，依法經(jīng)營(yíng)，管理規(guī)范， 報(bào)表真實(shí)，并提供公司年度審計(jì)報(bào)告2.信用等級(jí)AA以上（各銀行要求不同），無(wú)不良信用記錄3.資產(chǎn)負(fù)債率低于75%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充足4.上年末所有者權(quán)益8000萬(wàn)元以上（各銀行要求不同）5.具備三級(jí)及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，連續(xù)經(jīng)營(yíng)商品房開(kāi)發(fā)3年以上，且開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好，其中：以住宅開(kāi)發(fā)為主的，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積15萬(wàn)平米以上，

37、以商業(yè)及營(yíng)業(yè)(yngy)用房的，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積2萬(wàn)方以上6.有一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，持續(xù)開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí)調(diào)查評(píng)級(jí)第43頁(yè)/共60頁(yè)第四十四頁(yè)，共61頁(yè)。l用低密度住宅替換用低密度住宅替換“別墅別墅”敏感詞匯敏感詞匯l取得取得(qd)國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證l取得取得(qd)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證l項(xiàng)目資本金比率不低于總投項(xiàng)目資本金比率不低于總投40%三、項(xiàng)目(xingm)核準(zhǔn)條件：1.普通住宅普通住宅2.別墅別墅(bish)項(xiàng)目項(xiàng)目3.商業(yè)及營(yíng)業(yè)性用房商業(yè)及營(yíng)業(yè)性用房l取得國(guó)有土地使用證l取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證l項(xiàng)目資

38、本金比率不低于總投30%l取得國(guó)有土地使用證l取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證l項(xiàng)目資本金比率不低于總投40%（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí)調(diào)查評(píng)級(jí)第44頁(yè)/共60頁(yè)第四十五頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step6 銀行審批銀行審批n取得(qd)國(guó)有土地使用證、取得(qd)建設(shè)用地規(guī)劃許可證在市行上貸審會(huì)n取得(qd)國(guó)有土地使用證、取得(qd)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證在省行上貸審會(huì)一、銀行審批原則第45頁(yè)/共60頁(yè)第四十六頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step6 銀行審批銀行審批二、銀行審核(shn

39、h)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性項(xiàng)目可行性規(guī)劃方案規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位資質(zhì)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)(zzh)評(píng)定評(píng)定施工單位資質(zhì)施工單位資質(zhì)(zzh)評(píng)定評(píng)定環(huán)保評(píng)定環(huán)保評(píng)定貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)l項(xiàng)目可行性結(jié)論l核定擔(dān)保方式投資估算投資估算l總投構(gòu)成l項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)定l財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)l項(xiàng)目現(xiàn)金流分析l償債能力評(píng)定l敏感性分析市場(chǎng)評(píng)估市場(chǎng)評(píng)估l市場(chǎng)供需分析l產(chǎn)品差異化l市場(chǎng)定位l購(gòu)買(mǎi)力分析項(xiàng)目市場(chǎng)收益 風(fēng)險(xiǎn) 銀行審批銀行審批contents第46頁(yè)/共60頁(yè)第四十七頁(yè)，共61頁(yè)。（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step7 發(fā)放貸款發(fā)放貸款貸款(di kun)發(fā)放前置條件：有

40、明確的貸款批復(fù)有明確的貸款批復(fù)已在國(guó)土局辦理抵押登記已在國(guó)土局辦理抵押登記 四證齊全四證齊全保證擔(dān)保條件落實(shí)保證擔(dān)保條件落實(shí)備注(bizh)：四證是指國(guó)有土地證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 四證如此重要，以至于每年預(yù)算都會(huì)根據(jù)四證齊全時(shí)間排下貸計(jì)劃第47頁(yè)/共60頁(yè)第四十八頁(yè)，共61頁(yè)。集團(tuán)對(duì)貸款(di kun)發(fā)放的考核（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step7 發(fā)放貸款發(fā)放貸款融資額融資額下貸時(shí)間下貸時(shí)間(shjin)貸款資金貸款資金使用效率使用效率1.下貸時(shí)間貸款發(fā)放到位指標(biāo)貸款發(fā)放到位指標(biāo) 貸款使用效率貸款使用效率 四證取得個(gè)月內(nèi)未發(fā)放

41、四證取得個(gè)月內(nèi)發(fā)放 四證取得2個(gè)月內(nèi)發(fā)放 四證取得1個(gè)月內(nèi)發(fā)放 65%以下 65%=A75% 75%=A90% 90%以上 0分50分75分100分2.貸款資金使用效率0分50分75分100分第48頁(yè)/共60頁(yè)第四十九頁(yè)，共61頁(yè)。什么(shn me)是貸后監(jiān)管（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程(lichng)step8 貸后監(jiān)管貸后監(jiān)管n銀行在下貸后，對(duì)貸款資金支用、作為(zuwi)還款來(lái)源的銷(xiāo)售資金支用的監(jiān)管n不要以為下貸就萬(wàn)事大吉了，你的債主一直睜大眼睛注視著你，直到償清債務(wù)銷(xiāo)售資金支用監(jiān)管銷(xiāo)售資金支用監(jiān)管貸款資金支付監(jiān)管貸款資金支付監(jiān)管l 工程款支付：工程款支付： 需提供總包合同 工

42、程進(jìn)度證明 支付憑證l 材料款支付：材料款支付： 需提供購(gòu)貨合同 購(gòu)貨發(fā)票及合同明確付款前需具備的附件l 管理費(fèi)用支付：管理費(fèi)用支付： 提用款計(jì)劃l 銷(xiāo)售資金被監(jiān)管，資金使用效率降低l 盡量與銀行協(xié)商不監(jiān)管第49頁(yè)/共60頁(yè)第五十頁(yè)，共61頁(yè)。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程(lichng)關(guān)于住房貸款流程(lichng)，我們想介紹以下內(nèi)容一、按揭銀行的選擇一、按揭銀行的選擇二、按揭樓盤(pán)的準(zhǔn)入二、按揭樓盤(pán)的準(zhǔn)入三、客戶(hù)辦理住房貸款的流程三、客戶(hù)辦理住房貸款的流程四、直客式貸款介紹四、直客式貸款介紹第50頁(yè)/共60頁(yè)第五十一頁(yè)，共61頁(yè)。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程(lichng)

43、按揭銀行的選擇按揭銀行的選擇 一般而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款銀行，會(huì)成為該項(xiàng)目的個(gè)人按揭業(yè)務(wù)主辦行，優(yōu)先辦理該項(xiàng)目按揭業(yè)務(wù)。簽訂項(xiàng)目一般而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款銀行，會(huì)成為該項(xiàng)目的個(gè)人按揭業(yè)務(wù)主辦行，優(yōu)先辦理該項(xiàng)目按揭業(yè)務(wù)。簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，在固定資產(chǎn)借款合同開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，在固定資產(chǎn)借款合同“其他約定其他約定”中會(huì)明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務(wù)，所以開(kāi)發(fā)貸銀行是按揭中會(huì)明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務(wù)，所以開(kāi)發(fā)貸銀行是按揭銀行的主辦行。銀行的主辦行。 除了除了(ch le)(ch le)選擇開(kāi)發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會(huì)選擇一些小的股份制銀行作為補(bǔ)充銀行，主要原因如選擇開(kāi)發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會(huì)選

44、擇一些小的股份制銀行作為補(bǔ)充銀行，主要原因如下：下：1.1.客戶(hù)征信記錄不良，不能在主辦銀行貸款客戶(hù)征信記錄不良，不能在主辦銀行貸款 有些客戶(hù)在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務(wù)。但該客戶(hù)在其他銀有些客戶(hù)在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務(wù)。但該客戶(hù)在其他銀行是行是VIPVIP客戶(hù)，可調(diào)整個(gè)人信用評(píng)級(jí)，能在他行辦理按揭業(yè)務(wù)?？蛻?hù)，可調(diào)整個(gè)人信用評(píng)級(jí)，能在他行辦理按揭業(yè)務(wù)。2.2.銀行政策差異銀行政策差異 “4.15” “4.15”新政后國(guó)家收緊房貸政策，特別是對(duì)二套房的認(rèn)定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只新政

45、后國(guó)家收緊房貸政策，特別是對(duì)二套房的認(rèn)定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購(gòu)房做按揭即為第二套房。但是無(wú)錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購(gòu)房做按揭即為第二套房。但是無(wú)錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有按揭記錄，但是按揭結(jié)清并轉(zhuǎn)讓?zhuān)儋?gòu)房均作為首套房認(rèn)定。政策上的差異也會(huì)成為按揭銀行的選擇因素。按揭記錄，但是按揭結(jié)清并轉(zhuǎn)讓?zhuān)儋?gòu)房均作為首套房認(rèn)定。政策上的差異也會(huì)成為按揭銀行的選擇因素。3.3.銀行額度銀行額度 銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行全年按季度、銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行全年按季度、“季四月三季四月三”方式監(jiān)管信貸

46、方式監(jiān)管信貸(xndi)(xndi)額度。從緊的信貸額度。從緊的信貸(xndi)(xndi)額度政策下，只在一家額度政策下，只在一家銀行做按揭貸款，會(huì)導(dǎo)致額度緊張，按揭放款無(wú)額度下貸，影響回款。銀行做按揭貸款，會(huì)導(dǎo)致額度緊張，按揭放款無(wú)額度下貸，影響回款。4.4.資金使用的效率資金使用的效率 在開(kāi)發(fā)貸銀行做按揭，個(gè)人按揭貸款資金回到開(kāi)發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶(hù)，資金使用受到監(jiān)管。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有在開(kāi)發(fā)貸銀行做按揭，個(gè)人按揭貸款資金回到開(kāi)發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶(hù)，資金使用受到監(jiān)管。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有使用規(guī)避監(jiān)管。使用規(guī)避監(jiān)管。第51頁(yè)/共60頁(yè)第五十二頁(yè)，共61頁(yè)。（四）住房貸款

47、流程（四）住房貸款流程按揭按揭(n ji)樓盤(pán)準(zhǔn)入樓盤(pán)準(zhǔn)入商業(yè)銀行同意與某個(gè)樓盤(pán)做長(zhǎng)期按揭(n ji)業(yè)務(wù)的審批流程什么(shn me)是按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入？開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)step1 項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查step2 銀行審批銀行審批step3簽訂合作簽訂合作框架協(xié)議框架協(xié)議step4第52頁(yè)/共60頁(yè)第五十三頁(yè)，共61頁(yè)。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程客戶(hù)客戶(hù)(k h)辦理住房貸款流程辦理住房貸款流程Step 1Step 2Step 5Step 4Step 3Step 7Step 6客戶(hù)客戶(hù)(k h)征信查征信查詢(xún)?cè)兛蛻?hù)客戶(hù)(k h)與開(kāi)發(fā)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同商簽訂購(gòu)房合同客戶(hù)付清首付客戶(hù)付

48、清首付客戶(hù)向銀行申請(qǐng)貸客戶(hù)向銀行申請(qǐng)貸款款銀行貸前調(diào)查銀行貸前調(diào)查銀行審批銀行審批客戶(hù)與銀行簽客戶(hù)與銀行簽訂借款合同訂借款合同Step 9Step 8Step 10銀行與客戶(hù)辦銀行與客戶(hù)辦理預(yù)告登記理預(yù)告登記銀行將客戶(hù)貸銀行將客戶(hù)貸款發(fā)放至開(kāi)發(fā)款發(fā)放至開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)商賬戶(hù)客戶(hù)辦理保險(xiǎn)、公正客戶(hù)辦理保險(xiǎn)、公正、擔(dān)保等手續(xù)、擔(dān)保等手續(xù)備注：備注：在商業(yè)銀行將客戶(hù)貸款發(fā)放至開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)之日起，到客戶(hù)辦理出他項(xiàng)權(quán)證交由銀行保管期間（也就是step10-step13），由開(kāi)發(fā)商或擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保開(kāi)發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商協(xié)助客戶(hù)辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)證客戶(hù)將他項(xiàng)權(quán)證交與銀行111213第53頁(yè)/共60頁(yè)第五十

49、四頁(yè)，共61頁(yè)。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程客戶(hù)客戶(hù)(k h)辦理住房貸款流程辦理住房貸款流程這里有兩個(gè)(lin )重要熟悉而費(fèi)解的概念：預(yù)告預(yù)告(ygo)登記登記階段性擔(dān)保階段性擔(dān)保第54頁(yè)/共60頁(yè)第五十五頁(yè)，共61頁(yè)。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程(lichng)客戶(hù)辦理住房貸款流程客戶(hù)辦理住房貸款流程(lichng)1.1.什么是預(yù)告登記？什么是預(yù)告登記？ 預(yù)告登記：房管局辦理的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就期房進(jìn)行預(yù)告登記，以制預(yù)告登記：房管局辦理的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就期房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押約開(kāi)發(fā)商把已

50、出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押 。個(gè)人貸款。個(gè)人貸款(di kun)(di kun)銀行可以通過(guò)預(yù)告登記，銀行可以通過(guò)預(yù)告登記，防止已辦按揭的購(gòu)房者將期房另行處置。防止已辦按揭的購(gòu)房者將期房另行處置。 預(yù)告登記的法律意義指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分預(yù)告登記的法律意義指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。 預(yù)告登記證只是一種臨時(shí)產(chǎn)權(quán)登記制度，起到是產(chǎn)權(quán)公示的作用，其最終會(huì)被不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（預(yù)告登記證只是一種臨時(shí)產(chǎn)權(quán)登記制度，起到是產(chǎn)權(quán)公示的作用，其最

51、終會(huì)被不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（分割到戶(hù)的房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證）所取代。分割到戶(hù)的房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證）所取代。2.2.那些情況需要申請(qǐng)預(yù)告登記？那些情況需要申請(qǐng)預(yù)告登記？預(yù)購(gòu)商品房；（開(kāi)發(fā)商辦理，證明房屋歸購(gòu)房者所有）預(yù)購(gòu)商品房；（開(kāi)發(fā)商辦理，證明房屋歸購(gòu)房者所有）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（購(gòu)房者辦理，證明房屋已抵押給銀行）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（購(gòu)房者辦理，證明房屋已抵押給銀行）以房屋在建工程設(shè)定抵押；（一般適用于開(kāi)發(fā)貸的在建工程抵押）以房屋在建工程設(shè)定抵押；（一般適用于開(kāi)發(fā)貸的在建工程抵押）一、預(yù)告(ygo)登記第55頁(yè)/共60頁(yè)第五十六頁(yè)，共61頁(yè)。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程(lich

52、ng)客戶(hù)辦理住房貸款流程客戶(hù)辦理住房貸款流程(lichng)3.預(yù)告登記期限？預(yù)告登記期限？預(yù)購(gòu)商品房；預(yù)購(gòu)商品房； 自房屋所有權(quán)初始登記（辦理開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)證）之日起滿(mǎn)兩年，購(gòu)房者未申請(qǐng)房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)自房屋所有權(quán)初始登記（辦理開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)證）之日起滿(mǎn)兩年，購(gòu)房者未申請(qǐng)房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)利(qunl)登記的，該預(yù)告登記失效；登記的，該預(yù)告登記失效； 以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押； 自預(yù)告登記之日起滿(mǎn)兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)利自預(yù)告登記之日起滿(mǎn)兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)利(qunl)登記的，該預(yù)告登記登記的，該預(yù)告登記失效。失效。以房屋在建工程設(shè)定抵押；以房屋在建工程設(shè)定抵押； 申請(qǐng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房已設(shè)定在建工程抵押的，應(yīng)先解除在建工程抵押，由在建工程抵押權(quán)人作申請(qǐng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房已設(shè)定在建工程抵押的，應(yīng)先解除在建工程抵押，由在建工程抵押權(quán)人作出的放棄該部位在建工程抵押權(quán)的承諾文件。解除了抵押的商品房做預(yù)告登記的流程與出的放棄該部位在建工程抵押權(quán)的承諾文件。解除了抵押的商品房做預(yù)告登記的流程與 所述相同所述相同備注：他項(xiàng)權(quán)證就是抵押權(quán)證，由抵押權(quán)人持有，證明該物已被抵押給抵押權(quán)人備注：他項(xiàng)權(quán)證就是抵押權(quán)證，由抵押權(quán)人持有，證