第5章 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張與選址

1、企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年第第5 5章章 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張與選址網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張與選址企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年知識目標(biāo)：知識目標(biāo)： 掌握連鎖企業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略中的擴(kuò)張區(qū)域、擴(kuò)張路徑、擴(kuò)張支持掌握連鎖企業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略中的擴(kuò)張區(qū)域、擴(kuò)張路徑、擴(kuò)張支持體系內(nèi)容；掌握連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略的主要內(nèi)容和適用情況；體系內(nèi)容；掌握連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略的主要內(nèi)容和適用情況；了解網(wǎng)點(diǎn)選址分析的主要內(nèi)容和具體分析指標(biāo)；了解網(wǎng)點(diǎn)選址了解網(wǎng)點(diǎn)選址分析的主要內(nèi)容和具體分析指標(biāo)；了解網(wǎng)點(diǎn)選址的具體步驟和方法。的具體步驟和方法。 技能目標(biāo)：技能目標(biāo)： 學(xué)會針對某一商圈調(diào)查內(nèi)容設(shè)

2、計調(diào)查問卷；學(xué)會撰寫詳細(xì)的學(xué)會針對某一商圈調(diào)查內(nèi)容設(shè)計調(diào)查問卷；學(xué)會撰寫詳細(xì)的選址分析報告。選址分析報告。能力目標(biāo)：能力目標(biāo)： 能根據(jù)某連鎖企業(yè)的資源狀況規(guī)劃其網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略；能根據(jù)能根據(jù)某連鎖企業(yè)的資源狀況規(guī)劃其網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略；能根據(jù)詳細(xì)資料判斷某連鎖企業(yè)擴(kuò)張中存在的問題；能對備選的店址詳細(xì)資料判斷某連鎖企業(yè)擴(kuò)張中存在的問題；能對備選的店址價值進(jìn)行正確評估。價值進(jìn)行正確評估。本章學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年本章主要內(nèi)容本章主要內(nèi)容51 連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略52 網(wǎng)點(diǎn)選址分析網(wǎng)點(diǎn)選址分析53 選址程序與選址技術(shù)選址程序與選址

3、技術(shù)企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年5 51 1 連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略511 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略512 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑513 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)514 網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年511 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，就是網(wǎng)點(diǎn)空間布局戰(zhàn)略。區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，就是網(wǎng)點(diǎn)空間布局戰(zhàn)略。 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略模式主要有兩種模式：圈地模式和跳躍模式。略模式主要有兩種模式：圈地模式和跳躍模式。1 1 圈地模式圈地模式 圈地模式是指連鎖企業(yè)在一個區(qū)域內(nèi)集中資源

4、開店，圈地模式是指連鎖企業(yè)在一個區(qū)域內(nèi)集中資源開店，將可能開設(shè)的門店數(shù)量盡量開完，再尋找另外的開店區(qū)將可能開設(shè)的門店數(shù)量盡量開完，再尋找另外的開店區(qū)域，以便充分挖掘該區(qū)域市場潛力，發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，域，以便充分挖掘該區(qū)域市場潛力，發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，降低管理成本和后勤服務(wù)成本，增大宣傳效果，以達(dá)到降低管理成本和后勤服務(wù)成本，增大宣傳效果，以達(dá)到獲取規(guī)模效益目的。獲取規(guī)模效益目的。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年圈地模式的具體操作方式有兩種：圈地模式的具體操作方式有兩種： 一種是以一個城市作為目標(biāo)，集中資源在該城市迅速鋪開網(wǎng)點(diǎn)，形成一種是以一個城市作為目標(biāo)，集中資源在

5、該城市迅速鋪開網(wǎng)點(diǎn)，形成壓倒性陣勢，以吸引消費(fèi)者的注意。這種網(wǎng)點(diǎn)布局戰(zhàn)略對消費(fèi)相對分壓倒性陣勢，以吸引消費(fèi)者的注意。這種網(wǎng)點(diǎn)布局戰(zhàn)略對消費(fèi)相對分散且區(qū)域性競爭不明顯的便利店、冷飲店尤為適用。散且區(qū)域性競爭不明顯的便利店、冷飲店尤為適用。 另一種操作方式是連鎖企業(yè)在考慮網(wǎng)點(diǎn)布局時，先確定物流配送中心另一種操作方式是連鎖企業(yè)在考慮網(wǎng)點(diǎn)布局時，先確定物流配送中心的地址，然后以配送中心的輻射范圍為半徑逐步擴(kuò)張。這種方式更注的地址，然后以配送中心的輻射范圍為半徑逐步擴(kuò)張。這種方式更注重配送中心的服務(wù)能力，以求充分發(fā)揮配送潛力。配送中心的輻射范重配送中心的服務(wù)能力，以求充分發(fā)揮配送潛力。配送中心的輻射范圍

6、一般以配送車輛每小時圍一般以配送車輛每小時60-80公里的速度，在一個工作日（公里的速度，在一個工作日（12小時小時/24小時）內(nèi)可以往返配送中心的距離來測算。小時）內(nèi)可以往返配送中心的距離來測算。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年v可以降低連鎖企業(yè)的廣告費(fèi)用?？梢越档瓦B鎖企業(yè)的廣告費(fèi)用。v可以提高形象上的相乘效果?？梢蕴岣咝蜗笊系南喑诵Ч節(jié)省人力、物力、財力，提高管理效率。節(jié)省人力、物力、財力，提高管理效率。v可以提高商品的配送效益，保證及時送貨。可以提高商品的配送效益，保證及時送貨。v可以充分發(fā)揮配送潛力，減少總部的投資壓力?？梢猿浞职l(fā)揮配送潛力，減少總部的

7、投資壓力。 采取這一擴(kuò)張模式，必須等待在一個區(qū)域開完計劃的門店數(shù)量采取這一擴(kuò)張模式，必須等待在一個區(qū)域開完計劃的門店數(shù)量 才進(jìn)入另一個區(qū)域，則連鎖企業(yè)要完成在全國的整體布點(diǎn)工作才進(jìn)入另一個區(qū)域，則連鎖企業(yè)要完成在全國的整體布點(diǎn)工作 可能需要較長時間?？赡苄枰^長時間。由于這一擴(kuò)張模式是一個一個區(qū)域漸進(jìn)開店，因此有可能其他由于這一擴(kuò)張模式是一個一個區(qū)域漸進(jìn)開店，因此有可能其他 一些當(dāng)前值得進(jìn)入的區(qū)域或城市在等待中喪失了最佳機(jī)會，讓一些當(dāng)前值得進(jìn)入的區(qū)域或城市在等待中喪失了最佳機(jī)會，讓 競爭對手搶占有利地址。競爭對手搶占有利地址。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年2 跳

8、躍模式跳躍模式 跳躍模式是指連鎖企業(yè)在當(dāng)前值得進(jìn)入的地區(qū)或競爭跳躍模式是指連鎖企業(yè)在當(dāng)前值得進(jìn)入的地區(qū)或競爭程度相對較低的地區(qū)分別開設(shè)店鋪，即看準(zhǔn)一個地方開程度相對較低的地區(qū)分別開設(shè)店鋪，即看準(zhǔn)一個地方開一家，成熟一家開一家，可以同時不斷跳躍式在各區(qū)域一家，成熟一家開一家，可以同時不斷跳躍式在各區(qū)域開店。連鎖企業(yè)采取這種方式擴(kuò)張主要出于兩種目的，開店。連鎖企業(yè)采取這種方式擴(kuò)張主要出于兩種目的，一種是企業(yè)希望占領(lǐng)某個大區(qū)域市場，先不計成本，不一種是企業(yè)希望占領(lǐng)某個大區(qū)域市場，先不計成本，不考慮一城一池的得失，而是先考慮整體網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，對考慮一城一池的得失，而是先考慮整體網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，對有較大發(fā)展前

9、途的地區(qū)和位置，先入為主，抑制競爭對有較大發(fā)展前途的地區(qū)和位置，先入為主，抑制競爭對手的進(jìn)入。另一種是希望避開強(qiáng)大競爭對手，先求生存，手的進(jìn)入。另一種是希望避開強(qiáng)大競爭對手，先求生存，再求發(fā)展。再求發(fā)展。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年跳躍模式的優(yōu)勢：跳躍模式的優(yōu)勢：v可以搶先占領(lǐng)有較高價值的地點(diǎn)，取得先發(fā)優(yōu)勢?？梢該屜日碱I(lǐng)有較高價值的地點(diǎn)，取得先發(fā)優(yōu)勢。v企業(yè)優(yōu)先將門店開設(shè)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對不足的地區(qū)，或競爭程度企業(yè)優(yōu)先將門店開設(shè)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對不足的地區(qū)，或競爭程度較低的地區(qū)，可以避開強(qiáng)大競爭對手，迅速站穩(wěn)腳跟。較低的地區(qū)，可以避開強(qiáng)大競爭對手，迅速站穩(wěn)腳跟。跳躍模

10、式的風(fēng)險：跳躍模式的風(fēng)險：v采取跳躍模式的連鎖企業(yè)需要充分考慮自己物流配送的能力。采取跳躍模式的連鎖企業(yè)需要充分考慮自己物流配送的能力。v在發(fā)展初期難以有效整合企業(yè)資源，這些可能使連鎖企業(yè)陷于在發(fā)展初期難以有效整合企業(yè)資源，這些可能使連鎖企業(yè)陷于戰(zhàn)線過寬帶來的陷阱。戰(zhàn)線過寬帶來的陷阱。v如果連鎖企業(yè)沒有相應(yīng)的管理控制系統(tǒng)，容易出現(xiàn)一盤散沙狀如果連鎖企業(yè)沒有相應(yīng)的管理控制系統(tǒng)，容易出現(xiàn)一盤散沙狀況，不利于樹立連鎖企業(yè)統(tǒng)一形象。況，不利于樹立連鎖企業(yè)統(tǒng)一形象。v跳躍模式對門店的管理人員要求較高，門店管理人員必須具備跳躍模式對門店的管理人員要求較高，門店管理人員必須具備較高的能力素質(zhì)，否則會延長門店

11、經(jīng)營的摸索期或虧損期。較高的能力素質(zhì)，否則會延長門店經(jīng)營的摸索期或虧損期。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年512 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑 連鎖企業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑主要有四種：自建、并購、加連鎖企業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑主要有四種：自建、并購、加盟、合作。盟、合作。 由于這四種路徑各有優(yōu)勢和風(fēng)險，企業(yè)必須對即將進(jìn)入由于這四種路徑各有優(yōu)勢和風(fēng)險，企業(yè)必須對即將進(jìn)入的市場進(jìn)行深入研究，結(jié)合自身具體情況選擇最適合的路徑。的市場進(jìn)行深入研究，結(jié)合自身具體情況選擇最適合的路徑。當(dāng)然，企業(yè)也可以在一個時期同時運(yùn)用四種路徑加速擴(kuò)張，當(dāng)然，企業(yè)也可以在一個時期同時運(yùn)用四種路徑加速擴(kuò)張，這需

12、要高超的資源整合能力和運(yùn)作能力。這需要高超的資源整合能力和運(yùn)作能力。 企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年1 1自建自建 自建路徑是指連鎖企業(yè)借助自己籌集的資金，通過對當(dāng)?shù)厥袌鲎越窂绞侵高B鎖企業(yè)借助自己籌集的資金，通過對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行詳細(xì)的商圈分析，對備選地址逐一分析優(yōu)選，確立店址并開設(shè)進(jìn)行詳細(xì)的商圈分析，對備選地址逐一分析優(yōu)選，確立店址并開設(shè)新的連鎖門店，通過自身力量逐步拓展市場。新的連鎖門店，通過自身力量逐步拓展市場。 優(yōu)勢：優(yōu)勢：新的連鎖門店一開始就能按企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營模式運(yùn)行，迅新的連鎖門店一開始就能按企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營模式運(yùn)行，迅速走上正軌；有利于企業(yè)的一體化管理，公

13、司原有的經(jīng)營理念和經(jīng)速走上正軌；有利于企業(yè)的一體化管理，公司原有的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式能不折不扣地貫徹實施；有助于樹立良好的企業(yè)形象；由于營模式能不折不扣地貫徹實施；有助于樹立良好的企業(yè)形象；由于選址時對當(dāng)?shù)厣倘M(jìn)行了周密的調(diào)查分析，前期的市場調(diào)查對新店選址時對當(dāng)?shù)厣倘M(jìn)行了周密的調(diào)查分析，前期的市場調(diào)查對新店開業(yè)后的經(jīng)營策略調(diào)整有很大幫助。開業(yè)后的經(jīng)營策略調(diào)整有很大幫助。 風(fēng)險：風(fēng)險：該方式前期投入需要大量資金，企業(yè)必須有雄厚資金支該方式前期投入需要大量資金，企業(yè)必須有雄厚資金支持，且對內(nèi)部資源應(yīng)用要求較高；發(fā)展相對較慢。企業(yè)需要對新區(qū)持，且對內(nèi)部資源應(yīng)用要求較高；發(fā)展相對較慢。企業(yè)需要對新區(qū)

14、域市場有一個了解、認(rèn)識、把握的過程，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需要時間了解、域市場有一個了解、認(rèn)識、把握的過程，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需要時間了解、接受新的進(jìn)入者，因而初建的門店需要一個過渡期才能站穩(wěn)市場。接受新的進(jìn)入者，因而初建的門店需要一個過渡期才能站穩(wěn)市場。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年2 2并購并購 并購是指連鎖企業(yè)采取資本運(yùn)營的方式，將當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的企業(yè)收并購是指連鎖企業(yè)采取資本運(yùn)營的方式，將當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的企業(yè)收購、兼并過來，再進(jìn)行整合，使兼并企業(yè)能與母體企業(yè)融為一體。購、兼并過來，再進(jìn)行整合，使兼并企業(yè)能與母體企業(yè)融為一體。 優(yōu)勢：優(yōu)勢：通過收購兼并，連鎖企業(yè)可以共享市場資源、擴(kuò)大顧客

15、通過收購兼并，連鎖企業(yè)可以共享市場資源、擴(kuò)大顧客基礎(chǔ)、提高討價還價的實力。容易進(jìn)入一個新市場，因為兼并過來基礎(chǔ)、提高討價還價的實力。容易進(jìn)入一個新市場，因為兼并過來的企業(yè)就是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)存在的企業(yè)，熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，了解本地市場，的企業(yè)就是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)存在的企業(yè)，熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，了解本地市場，或者已經(jīng)積累了一定的無形資產(chǎn)，被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受，并購能使或者已經(jīng)積累了一定的無形資產(chǎn)，被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受，并購能使總部迅速占領(lǐng)新的市場；可以利用被并購企業(yè)的人力資源，如果運(yùn)總部迅速占領(lǐng)新的市場；可以利用被并購企業(yè)的人力資源，如果運(yùn)作較好，投資成本可以相對減少，而擴(kuò)張速度也會加快。作較好，投資成本可以相對減少，而擴(kuò)張速

16、度也會加快。 風(fēng)險：風(fēng)險：兼并過來企業(yè)本身的組織結(jié)構(gòu)、管理制度，以及企業(yè)文兼并過來企業(yè)本身的組織結(jié)構(gòu)、管理制度，以及企業(yè)文化與母體企業(yè)相差較大，還需要對其按母體企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，化與母體企業(yè)相差較大，還需要對其按母體企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，有一個磨合陣痛期，這同樣需要成本；尋找合適的被并購企業(yè)需要有一個磨合陣痛期，這同樣需要成本；尋找合適的被并購企業(yè)需要機(jī)會，這可能會貽誤進(jìn)入一個新市場的時機(jī)；并購本身及整合被并機(jī)會，這可能會貽誤進(jìn)入一個新市場的時機(jī)；并購本身及整合被并購企業(yè)是一項復(fù)雜的工作，需要高超的管理技術(shù)和專業(yè)知識。購企業(yè)是一項復(fù)雜的工作，需要高超的管理技術(shù)和專業(yè)知識。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第

17、二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年3 3加盟加盟 加盟一般稱為特許經(jīng)營，是總部將自己所擁有無形資產(chǎn)包括商加盟一般稱為特許經(jīng)營，是總部將自己所擁有無形資產(chǎn)包括商標(biāo)、商號、專利和經(jīng)營管理模式等許可給投資者或加盟商，加盟商標(biāo)、商號、專利和經(jīng)營管理模式等許可給投資者或加盟商，加盟商按合同規(guī)定在總部的統(tǒng)一指導(dǎo)下從事經(jīng)營活動。按合同規(guī)定在總部的統(tǒng)一指導(dǎo)下從事經(jīng)營活動。 優(yōu)勢：優(yōu)勢：可以節(jié)省大量資金投入和時間成本，迅速提高市場占有率；可以節(jié)省大量資金投入和時間成本，迅速提高市場占有率；可以節(jié)省總部的人力資源和財力，風(fēng)險??；充分利用加盟者在當(dāng)?shù)乜梢怨?jié)省總部的人力資源和財力，風(fēng)險??；充分利用加盟者在當(dāng)?shù)氐?/p>

18、人緣優(yōu)勢和經(jīng)營積極性，可以提高成功率。的人緣優(yōu)勢和經(jīng)營積極性，可以提高成功率。 風(fēng)險：風(fēng)險： 加盟不能適合所有零售業(yè)態(tài)和服務(wù)行業(yè)，這使得該路徑加盟不能適合所有零售業(yè)態(tài)和服務(wù)行業(yè)，這使得該路徑擴(kuò)張范圍受到限制；管理特許門店難度較大，加盟雙方容易鬧矛盾，擴(kuò)張范圍受到限制；管理特許門店難度較大，加盟雙方容易鬧矛盾，總部不能隨意更換店長和工作人員，不利于整體營銷戰(zhàn)略的實施和總部不能隨意更換店長和工作人員，不利于整體營銷戰(zhàn)略的實施和服務(wù)品質(zhì)的整體劃一；個別加盟店行為或經(jīng)營失敗會對總部品牌形服務(wù)品質(zhì)的整體劃一；個別加盟店行為或經(jīng)營失敗會對總部品牌形象造成損害，不利于樹立良好的企業(yè)形象。象造成損害，不利于樹

19、立良好的企業(yè)形象。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年4 4合作合作 合作是指連鎖企業(yè)與有合作意向的伙伴進(jìn)行多方面合作，包括合作是指連鎖企業(yè)與有合作意向的伙伴進(jìn)行多方面合作，包括引入戰(zhàn)略投資伙伴共同開發(fā)新市場，包括與合作方結(jié)成聯(lián)盟體采取引入戰(zhàn)略投資伙伴共同開發(fā)新市場，包括與合作方結(jié)成聯(lián)盟體采取復(fù)合連鎖的方式進(jìn)入新市場，包括向合作方輸出管理、輸出人力資復(fù)合連鎖的方式進(jìn)入新市場，包括向合作方輸出管理、輸出人力資源等方式，共同開發(fā)某地區(qū)市場。源等方式，共同開發(fā)某地區(qū)市場。 優(yōu)勢：優(yōu)勢：可以利用合作伙伴的人力、財力、物力等資源，減輕總部可以利用合作伙伴的人力、財力、物力等資源

20、，減輕總部的投資壓力；可以利用合作方的影響力占領(lǐng)市場，降低投資風(fēng)險；的投資壓力；可以利用合作方的影響力占領(lǐng)市場，降低投資風(fēng)險；雙方可以互享顧客資源；相對加盟形式，合作形式更為靈活，店面雙方可以互享顧客資源；相對加盟形式，合作形式更為靈活，店面招牌可以靈活處理，或打上連鎖企業(yè)商號，或采用雙商號；合作方招牌可以靈活處理，或打上連鎖企業(yè)商號，或采用雙商號；合作方式較加盟更容易被對方所接受，雙方是在平等的位置上謀求雙贏。式較加盟更容易被對方所接受，雙方是在平等的位置上謀求雙贏。 風(fēng)險：風(fēng)險：合作伙伴有權(quán)利參與決策，不能獨(dú)立決策，不利于統(tǒng)一合作伙伴有權(quán)利參與決策，不能獨(dú)立決策，不利于統(tǒng)一管理；市場的開拓

21、受到制約，不能按自己開店的一貫?zāi)Ｊ竭\(yùn)作，時管理；市場的開拓受到制約，不能按自己開店的一貫?zāi)Ｊ竭\(yùn)作，時間和速度不能控制；合作方式不太穩(wěn)定，由于其他事情變化，容易間和速度不能控制；合作方式不太穩(wěn)定，由于其他事情變化，容易導(dǎo)致合作失敗或合作終止。導(dǎo)致合作失敗或合作終止。 企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年513 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng) 1資金因素資金因素 2人才因素人才因素 3管理協(xié)調(diào)系統(tǒng)管理協(xié)調(diào)系統(tǒng) 4物流配送系統(tǒng)物流配送系統(tǒng) 5信息管理系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)連連

22、 鎖鎖 企企 業(yè)業(yè) 市市 場場 擴(kuò)擴(kuò) 張張 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略資資 金金 物流配物流配 送系統(tǒng)送系統(tǒng) 人人 才才管 理 協(xié)管 理 協(xié)調(diào)調(diào) 系系 統(tǒng)統(tǒng) 信信 息息 系系 統(tǒng)統(tǒng)企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年514 網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略 SB（Scrap and Bulid）戰(zhàn)略，即裁剪與重建，是）戰(zhàn)略，即裁剪與重建，是關(guān)于撤除某一家、某一地區(qū)的門店或者對某個舊門店進(jìn)關(guān)于撤除某一家、某一地區(qū)的門店或者對某個舊門店進(jìn)行重新裝修改造以使其更符合公司長遠(yuǎn)發(fā)展方向的戰(zhàn)略。行重新裝修改造以使其更符合公司長遠(yuǎn)發(fā)展方向的戰(zhàn)略。SB戰(zhàn)略被稱為連鎖企業(yè)的修枝戰(zhàn)略，其目的在于去除冗戰(zhàn)略被稱為

23、連鎖企業(yè)的修枝戰(zhàn)略，其目的在于去除冗店，重新調(diào)整連鎖企業(yè)擴(kuò)張中地區(qū)內(nèi)部和地區(qū)之間的連店，重新調(diào)整連鎖企業(yè)擴(kuò)張中地區(qū)內(nèi)部和地區(qū)之間的連鎖門店分布狀況，調(diào)整門店形象及經(jīng)營策略，建立更為鎖門店分布狀況，調(diào)整門店形象及經(jīng)營策略，建立更為有效和緊湊的銷售網(wǎng)絡(luò)，以提高競爭力，獲得長期的發(fā)有效和緊湊的銷售網(wǎng)絡(luò)，以提高競爭力，獲得長期的發(fā)展。展。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年 v 店鋪危機(jī)店鋪危機(jī)v 經(jīng)營危機(jī)經(jīng)營危機(jī)v 市場危機(jī)市場危機(jī)v 合作危機(jī)合作危機(jī)v 管理危機(jī)管理危機(jī)連鎖企業(yè)實施連鎖企業(yè)實施SB戰(zhàn)略一般出于以下幾種情況：戰(zhàn)略一般出于以下幾種情況：企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二

24、版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年5 52 2 網(wǎng)點(diǎn)選址分析網(wǎng)點(diǎn)選址分析5 52 21 1 商圈分析商圈分析5 52 22 2 地點(diǎn)分析地點(diǎn)分析企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年521 商圈分析商圈分析 商圈（商圈（trading area）也稱交易區(qū)域，是指以連鎖門店）也稱交易區(qū)域，是指以連鎖門店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡言之，就是連鎖門店吸引其顧客的地理區(qū)域，也射范圍。簡言之，就是連鎖門店吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購買商品和服務(wù)的顧客所居住的地理范圍。商圈可就是來店

25、購買商品和服務(wù)的顧客所居住的地理范圍。商圈可分為成熟商圈和未成熟商圈。分為成熟商圈和未成熟商圈。連鎖門店的商圈一般由三部分組成：連鎖門店的商圈一般由三部分組成： 主要商圈（主要商圈（primary trading area） 次要商圈（次要商圈（secondary trading area） 邊際商圈（邊際商圈（fringe trading area）企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年商圈形狀圖商圈形狀圖 核心商圈邊際商圈次要商圈商店企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年1 1市場潛力分析市場潛力分析 市場潛力大小來自于區(qū)域人口的多少以及他們

26、的購買市場潛力大小來自于區(qū)域人口的多少以及他們的購買能力，有很多指標(biāo)可以反應(yīng)一個區(qū)域的市場潛力，其中購能力，有很多指標(biāo)可以反應(yīng)一個區(qū)域的市場潛力，其中購買力指數(shù)尤應(yīng)引起重視。比較不同商圈的購買力指數(shù)，可買力指數(shù)尤應(yīng)引起重視。比較不同商圈的購買力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費(fèi)市場提供依據(jù)。其計算公式為：為發(fā)現(xiàn)潛在的消費(fèi)市場提供依據(jù)。其計算公式為： 購買力指數(shù)購買力指數(shù) = A50% + B30% + C20% 其中：其中：A是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險費(fèi)和不動產(chǎn)消費(fèi)等）；所得稅、償還的貸款、各種保險費(fèi)和不動產(chǎn)消費(fèi)等）；B是商圈

27、內(nèi)零售總額；是商圈內(nèi)零售總額；C是具有購買力的人口數(shù)量。是具有購買力的人口數(shù)量。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年2 2競爭狀況分析競爭狀況分析 商圈飽和度是判斷某個地區(qū)同類商業(yè)競爭激烈程度的一個指商圈飽和度是判斷某個地區(qū)同類商業(yè)競爭激烈程度的一個指標(biāo)，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標(biāo)，可以了解某個地標(biāo)，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標(biāo)，可以了解某個地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。通常位區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。通常位于飽和程度低的地區(qū)，門店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店于飽和程度低的地區(qū)，門店的成功可能性較高度

28、飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對于新開設(shè)門店選擇店址很有幫助。要大，因而分析商圈飽和度對于新開設(shè)門店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標(biāo)（商圈飽和度指標(biāo)（IRS）計算公式為：）計算公式為：（）（）（）（）IRS = IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)：某地區(qū)每一顧客平均購買額：某地區(qū)每一顧客平均購買額：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年3 3基礎(chǔ)條件分析基礎(chǔ)條件分析 區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)條件為門店的正常運(yùn)作

29、提供了基本區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)條件為門店的正常運(yùn)作提供了基本保障。連鎖企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)保障。連鎖企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。此外，還與區(qū)域內(nèi)軟性的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。此外，還與區(qū)域內(nèi)軟性基礎(chǔ)條件有關(guān)，包括供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度、政策和開發(fā)基礎(chǔ)條件有關(guān)，包括供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度、政策和開發(fā)程度、相關(guān)法律和執(zhí)法情況等，都需要認(rèn)真分析。程度、相關(guān)法律和執(zhí)法情況等，都需要認(rèn)真分析。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年市 場 潛量競爭激烈程度供 應(yīng) 鏈發(fā) 達(dá)程度政

30、 策 和開 放 程度 可支持超市盈虧平衡的總營業(yè)面積超市實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素之一。選擇市場潛量大的城市，重點(diǎn)進(jìn)入。連鎖超市的數(shù)量，現(xiàn)有競爭對手實力（外資和內(nèi)資擴(kuò)區(qū)域擴(kuò)張零售商），行業(yè)飽和度。全國性品牌制造商數(shù)量（食品、服裝、日用品）；超市商品的來源和渠道長度政府的零售業(yè)開放程度，城市基本投資環(huán)境評價，法律的規(guī)范程度。超市實現(xiàn)擴(kuò)張戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素之一，選擇競爭程度相對較低的城市發(fā)展結(jié)合所經(jīng)營的商品品類考察供應(yīng)鏈的發(fā)達(dá)程度，供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度對于配送和價格領(lǐng)先有重要意義。作為區(qū)域市場的新進(jìn)入者，政策和開放度是必須要考慮的因素確定自建或并購等的參考依據(jù)指標(biāo)重要性評估權(quán)重40% 30% 20% 1

31、0%城城 市市 吸吸 引引 力力 排排 序序 評評 價價 指指 標(biāo)標(biāo)企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年522 地點(diǎn)分析地點(diǎn)分析1. 業(yè)務(wù)類型與地點(diǎn)類型的匹配性2客流分析3競爭對手分析4交通便利性5城市發(fā)展規(guī)劃6周圍環(huán)境7物業(yè)本身企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年522 地點(diǎn)分析地點(diǎn)分析1. 1. 業(yè)務(wù)類型與地點(diǎn)類型的匹配性業(yè)務(wù)類型與地點(diǎn)類型的匹配性 地點(diǎn)類型主要分為三類，一類是孤立店類型，第二地點(diǎn)類型主要分為三類，一類是孤立店類型，第二類是經(jīng)規(guī)劃的購物中心，第三類是自然形成的商業(yè)中心，類是經(jīng)規(guī)劃的購物中心，第三類是自然形成的商業(yè)中心，上述

32、三種位置類型具有不同的優(yōu)勢和劣勢，連鎖企業(yè)管上述三種位置類型具有不同的優(yōu)勢和劣勢，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己門店的位置類型，關(guān)鍵是要分析自理者要確定適合自己門店的位置類型，關(guān)鍵是要分析自己的業(yè)務(wù)類型與哪種地點(diǎn)類型相匹配。己的業(yè)務(wù)類型與哪種地點(diǎn)類型相匹配。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年 獨(dú)特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產(chǎn)品和提供服務(wù)獨(dú)特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產(chǎn)品和提供服務(wù)相聯(lián)系的高質(zhì)量形象。顧客從較遠(yuǎn)的社區(qū)被吸引而相聯(lián)系的高質(zhì)量形象。顧客從較遠(yuǎn)的社區(qū)被吸引而至，原因是產(chǎn)品和服務(wù)具有獨(dú)特性和競爭者數(shù)量較至，原因是產(chǎn)品和服務(wù)具有獨(dú)特性和競爭者數(shù)量較少。例如園藝中心、裱畫店

33、、機(jī)車噴漆公司或高檔少。例如園藝中心、裱畫店、機(jī)車噴漆公司或高檔飯店。一個社區(qū)內(nèi)，這種產(chǎn)品或服務(wù)選擇的余地通飯店。一個社區(qū)內(nèi)，這種產(chǎn)品或服務(wù)選擇的余地通常較?。欢?，該類型的產(chǎn)品或服務(wù)常常具有較高常較??；而且，該類型的產(chǎn)品或服務(wù)常常具有較高聲望。這種類型的門店位置不論設(shè)在哪里，都能吸聲望。這種類型的門店位置不論設(shè)在哪里，都能吸引顧客。引顧客。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年 競爭性連鎖企業(yè)提供與商圈內(nèi)其他企業(yè)相同或相似競爭性連鎖企業(yè)提供與商圈內(nèi)其他企業(yè)相同或相似的產(chǎn)品或服務(wù)，這樣，便利程度便成為決定企業(yè)選址的的產(chǎn)品或服務(wù)，這樣，便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素

34、。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競爭型連鎖企業(yè)。他店和藥店，這些不同的商店均屬于競爭型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內(nèi)，集中于自然形成的商業(yè)中心、購物們常常位于商圈內(nèi)，集中于自然形成的商業(yè)中心、購物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費(fèi)者集中的地區(qū)。這類企業(yè)通常是價格競爭和便利導(dǎo)向費(fèi)者集中的地區(qū)。這類企業(yè)通常是價格競爭和便利導(dǎo)向型的，應(yīng)該盡量避免靠近直接競爭者。型的，應(yīng)該盡量避免靠近直接競爭者。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009

35、年 化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產(chǎn)品店、計算機(jī)店、機(jī)車修理店、機(jī)車用店、花店、電子產(chǎn)品店、計算機(jī)店、機(jī)車修理店、機(jī)車用油中心、印刷中心、旅行、娛樂和休閑等公司是比較型的油中心、印刷中心、旅行、娛樂和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。對于這些公司來說，店址應(yīng)接近競爭者，以便連鎖企業(yè)。對于這些公司來說，店址應(yīng)接近競爭者，以便于潛在顧客對產(chǎn)品進(jìn)行比較。比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)于潛在顧客對產(chǎn)品進(jìn)行比較。比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購物中心或臨街道的路口。因此，這種類型區(qū)分布，位于購物中心或臨街道的路口。因此，這種類型的商

36、店選址有兩個關(guān)鍵點(diǎn)：靠近競爭者，以便顧客進(jìn)行比的商店選址有兩個關(guān)鍵點(diǎn)：靠近競爭者，以便顧客進(jìn)行比較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和價值。價值。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年2 2客流分析客流分析 大型商店往往會有專程前來購物的本身客流，而小型商店只能大型商店往往會有專程前來購物的本身客流，而小型商店只能分享別人的客流或吸引其他目的的游客，此時，截流能力顯得十分分享別人的客流或吸引其他目的的游客，此時，截流能力顯得十分關(guān)鍵。截流能力是指截取到處流動的顧客的能力，我們可以通過評關(guān)鍵。截流能力是指截取到

37、處流動的顧客的能力，我們可以通過評級來確定。通常在一個購物中心或自然形成的商業(yè)中心，都有一個級來確定。通常在一個購物中心或自然形成的商業(yè)中心，都有一個客流量最高的具體位置，這個位置通常都有一家或一家以上的核心客流量最高的具體位置，這個位置通常都有一家或一家以上的核心商店，這一區(qū)域稱作頂級地段，評級為商店，這一區(qū)域稱作頂級地段，評級為100%。其他位置的評級是。其他位置的評級是根據(jù)頂級地段來確定的，評級為根據(jù)頂級地段來確定的，評級為60%的地段吸引的客流相當(dāng)于頂級的地段吸引的客流相當(dāng)于頂級地段的地段的60%。當(dāng)然，我們還要深入了解客流規(guī)律，即行人的年齡結(jié)。當(dāng)然，我們還要深入了解客流規(guī)律，即行人的

38、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特點(diǎn)、高峰時期和稀薄時期、流動的目的等，以便針對性構(gòu)、職業(yè)特點(diǎn)、高峰時期和稀薄時期、流動的目的等，以便針對性地進(jìn)行選址，抓住真正的目標(biāo)顧客。地進(jìn)行選址，抓住真正的目標(biāo)顧客。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年3 3競爭對手分析競爭對手分析 競爭對手分析主要包括以下內(nèi)容：競爭對手分析主要包括以下內(nèi)容：v競爭店與所開設(shè)新店的距離，以及在地理位置競爭店與所開設(shè)新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢；上的優(yōu)劣勢；v競爭店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位競爭店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位v競爭店的目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)；競爭店的目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)；v競爭店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特色；競爭店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)

39、營特色；v競爭店的實力和管理水平。競爭店的實力和管理水平。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年4 4交通便利性交通便利性 交通是否便利，地理位置是否優(yōu)越，也是選擇店址的交通是否便利，地理位置是否優(yōu)越，也是選擇店址的一個重要因素。方便的交通要道，如接近公共汽車的停車一個重要因素。方便的交通要道，如接近公共汽車的停車站、地鐵出站口等地，來往行人較多，具有設(shè)店價值。交站、地鐵出站口等地，來往行人較多，具有設(shè)店價值。交叉路口的街角，由于公路四通八達(dá)，能見度高，也是設(shè)店叉路口的街角，由于公路四通八達(dá)，能見度高，也是設(shè)店的好位置。但是，有些道路中間隔了一條很長的中央分向的好位置。

40、但是，有些道路中間隔了一條很長的中央分向帶或欄干，限制行人、車輛穿越，則會影響設(shè)店的價值。帶或欄干，限制行人、車輛穿越，則會影響設(shè)店的價值。交通便利性還要考慮物流配送的便利性。有足夠的停車場交通便利性還要考慮物流配送的便利性。有足夠的停車場對大型連鎖企業(yè)而言是十分關(guān)鍵的，便利性有時就是駕車對大型連鎖企業(yè)而言是十分關(guān)鍵的，便利性有時就是駕車時間和停車方便性的同一詞。時間和停車方便性的同一詞。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年5 5城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 城市建設(shè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃也會對商店將來的經(jīng)營帶來城市建設(shè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃也會對商店將來的經(jīng)營帶來重大影響，有些地點(diǎn)從近期來看，

41、可能是店址的最佳重大影響，有些地點(diǎn)從近期來看，可能是店址的最佳選擇，但可能隨著城市的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變選擇，但可能隨著城市的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店，相反，有些地點(diǎn)近期看可能并不理化而不適合設(shè)店，相反，有些地點(diǎn)近期看可能并不理想，但從規(guī)劃前景看又可能很有發(fā)展前途。想，但從規(guī)劃前景看又可能很有發(fā)展前途。 企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年6周圍環(huán)境周圍環(huán)境 店址周圍的環(huán)境如何將對門店經(jīng)營的成功與否產(chǎn)生巨大影響。店址周圍的環(huán)境如何將對門店經(jīng)營的成功與否產(chǎn)生巨大影響。首先，要仔細(xì)分析周邊商店的聚集狀況。聚集狀況一般有四種類首先，要仔細(xì)分析周邊商店的聚集

42、狀況。聚集狀況一般有四種類型：異種連鎖業(yè)的聚集、有競爭關(guān)系的連鎖業(yè)的聚集、有補(bǔ)充關(guān)型：異種連鎖業(yè)的聚集、有競爭關(guān)系的連鎖業(yè)的聚集、有補(bǔ)充關(guān)系的連鎖業(yè)聚集、多功能聚集。這些聚集類型對特定的企業(yè)而言系的連鎖業(yè)聚集、多功能聚集。這些聚集類型對特定的企業(yè)而言又可分為有益的聚集與有害的聚集，有益的聚集是門店之間形象又可分為有益的聚集與有害的聚集，有益的聚集是門店之間形象協(xié)調(diào)，不會產(chǎn)生惡性競爭，能有效地擴(kuò)大購物商圈，帶來更強(qiáng)的協(xié)調(diào)，不會產(chǎn)生惡性競爭，能有效地擴(kuò)大購物商圈，帶來更強(qiáng)的市場吸引力；有害的聚集是門店形象沖突，隨時爆發(fā)惡性競爭，市場吸引力；有害的聚集是門店形象沖突，隨時爆發(fā)惡性競爭，不能擴(kuò)大商圈，

43、卻爭奪有限的市場。不能擴(kuò)大商圈，卻爭奪有限的市場。 其次，必須對店址周圍環(huán)境諸如建筑、治安、衛(wèi)生等情況進(jìn)其次，必須對店址周圍環(huán)境諸如建筑、治安、衛(wèi)生等情況進(jìn)行仔細(xì)分析。若地點(diǎn)附近有許多空建筑，會令人感到頹廢衰落而行仔細(xì)分析。若地點(diǎn)附近有許多空建筑，會令人感到頹廢衰落而不愿涉足；還有某地被傳聞治安狀況欠佳，無論是否屬實，都會不愿涉足；還有某地被傳聞治安狀況欠佳，無論是否屬實，都會妨礙顧客前來；還有其它如不良?xì)馕?、噪音、灰塵多，外貌破舊妨礙顧客前來；還有其它如不良?xì)馕?、噪音、灰塵多，外貌破舊及走道不良等環(huán)境，都會降低設(shè)店的價值。及走道不良等環(huán)境，都會降低設(shè)店的價值。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東

44、商學(xué)院 肖怡 制作 2009年7物業(yè)本身物業(yè)本身 物業(yè)本身是否符合開店需要，物業(yè)的租賃和購買成物業(yè)本身是否符合開店需要，物業(yè)的租賃和購買成本，對門店選址具有決定意義。物業(yè)面積和形狀必須與本，對門店選址具有決定意義。物業(yè)面積和形狀必須與所開門店的設(shè)計思路基本吻合，如果物業(yè)成本與銷售潛所開門店的設(shè)計思路基本吻合，如果物業(yè)成本與銷售潛力不相上下，就不值得去開發(fā)。力不相上下，就不值得去開發(fā)。 企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年5 53 3 選址程序與選址技術(shù)選址程序與選址技術(shù)531資料搜集與分析資料搜集與分析532確定備選店址確定備選店址533評估備選店址評估備選店址534

45、 撰寫選址報告撰寫選址報告企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年531資料搜集與分析資料搜集與分析1公開信息渠道公開信息渠道2市場調(diào)研公司市場調(diào)研公司3政府部門和有關(guān)專家政府部門和有關(guān)專家4房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)5實地調(diào)查實地調(diào)查企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年532確定備選店址確定備選店址1圖上作業(yè)圖上作業(yè)2對手跟進(jìn)對手跟進(jìn)3現(xiàn)場考察現(xiàn)場考察企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年533評估備選店址評估備選店址1多因素分析法多因素分析法2效益評估法效益評估法3比較評估法比較評估法4關(guān)鍵指標(biāo)評估法關(guān)鍵指標(biāo)評估

46、法企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年1 1多因素分析法多因素分析法 這種方法首先確定影響門店位置的各種因素及其這種方法首先確定影響門店位置的各種因素及其重要程度，然后對各個備選店址進(jìn)行評分，最后確定重要程度，然后對各個備選店址進(jìn)行評分，最后確定最佳店址的方法，這實際上是一個優(yōu)化決策問題。如最佳店址的方法，這實際上是一個優(yōu)化決策問題。如下例，從各種因素綜合考慮，店址下例，從各種因素綜合考慮，店址3計算出來的得分最計算出來的得分最高，因而可以看作是最優(yōu)店址。需要說明的是，不同高，因而可以看作是最優(yōu)店址。需要說明的是，不同業(yè)務(wù)類型和業(yè)態(tài)類型的門店，選址的影響因素及權(quán)重業(yè)務(wù)

47、類型和業(yè)態(tài)類型的門店，選址的影響因素及權(quán)重是不一樣的，這需要根據(jù)過去的選址經(jīng)驗進(jìn)行判斷。是不一樣的，這需要根據(jù)過去的選址經(jīng)驗進(jìn)行判斷。 企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年 表表5-3 商店選址的多因素分析商店選址的多因素分析選址因素權(quán)重 預(yù)選店址得分 權(quán)重預(yù)選店址得分店址1店址2店址3店址1店址2店址3商圈內(nèi)人口多5879403545商圈內(nèi)收入高5576253530接近目標(biāo)顧客5656302530機(jī)動車流量大3787212421非機(jī)動車流量大3556151518行人流量大5566253030與鄰店關(guān)系融洽2-434-868物業(yè)費(fèi)低465-32420-12廣告費(fèi)低25

48、6310126商店能見度高335591515營業(yè)面積合適34-2612-618店面可擴(kuò)充2-6-2-2-12-4-4停車位充足3-536-15918與開發(fā)商關(guān)系融洽275414108合 計190226231企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年2 2效益評估法效益評估法（1） 擬開門店營業(yè)潛力擬開門店營業(yè)潛力 例：新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶例：新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為數(shù)為2000戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為4000戶，第三層次邊戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為

49、際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為6000戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為日用品為500元，則：元，則： 主要商圈居民支出總額：主要商圈居民支出總額：5002000=100 萬元萬元 次要商圈居民支出總額次要商圈居民支出總額: 5004000=200 萬元萬元 邊際商圈居民支出總額邊際商圈居民支出總額: 5006000=300 萬元萬元 據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為30%，在次要，在次要商圈為商圈為10%，在邊際商圈為，在邊際商圈為5%，則：，則： 主要商圈購買力為：主要商圈購買力為：10

50、030%=30 萬元萬元 次要商圈購買力為次要商圈購買力為: 20010%=20 萬元萬元 邊際商圈購買力為邊際商圈購買力為: 3005%=15 萬元萬元 該新店營業(yè)潛力可估計為：該新店營業(yè)潛力可估計為：30+20+15=65 萬元萬元 企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東商學(xué)院 肖怡 制作 2009年（2） 開店投資與經(jīng)營費(fèi)用測算開店投資與經(jīng)營費(fèi)用測算v開店前期投資預(yù)估開店前期投資預(yù)估 包括：設(shè)備、工程、商業(yè)建筑和停車場費(fèi)用等包括：設(shè)備、工程、商業(yè)建筑和停車場費(fèi)用等v開店后經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估開店后經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估 可分為固定費(fèi)用和變動費(fèi)用兩類?？煞譃楣潭ㄙM(fèi)用和變動費(fèi)用兩類。企業(yè)連鎖經(jīng)營與管理（第二版）廣東

51、商學(xué)院 肖怡 制作 2009年3 3比較評估法比較評估法 這種方法也稱類比法，這是將備選門店的各類因素與參考門店進(jìn)行這種方法也稱類比法，這是將備選門店的各類因素與參考門店進(jìn)行比較而得出相應(yīng)結(jié)論的評估方法。比較而得出相應(yīng)結(jié)論的評估方法。 步驟如下：步驟如下：v在目前的已開設(shè)門店中確定在門店規(guī)模、商圈大小、人口統(tǒng)計特點(diǎn)、競在目前的已開設(shè)門店中確定在門店規(guī)模、商圈大小、人口統(tǒng)計特點(diǎn)、競爭狀況、商品規(guī)劃和價格水平等方面與擬開設(shè)門店比較接近的門店做參爭狀況、商品規(guī)劃和價格水平等方面與擬開設(shè)門店比較接近的門店做參考標(biāo)準(zhǔn)；考標(biāo)準(zhǔn)；v把參考門店的商圈范圍劃分成幾大區(qū)域；把參考門店的商圈范圍劃分成幾大區(qū)域；v用商店內(nèi)部數(shù)據(jù)或客戶調(diào)查估算各區(qū)域的銷售額；用商店內(nèi)部數(shù)據(jù)或客戶調(diào)查估算各區(qū)域的銷售額；v用各區(qū)域的估算銷售額除以其人口數(shù)量，算出各區(qū)域的人均支出；用各區(qū)域的估算銷售額除以其人口數(shù)量，算出各區(qū)域的人均支出；v用參考門店的人均支出估算值乘以擬開設(shè)門店各區(qū)域的人口總數(shù)，估算用參考門店的人均支出估算值乘以擬開設(shè)門店各區(qū)域的