關于經濟型酒店的選址要素分析

1、經濟酒店的選址要素經濟酒店的選址要素 格格 林林 豪豪 泰泰 無私與您共享成功經驗無私與您共享成功經驗目錄目錄l城市選擇城市選擇l地理位置選擇地理位置選擇l城市交通因素城市交通因素l物業(yè)周邊情況規(guī)劃物業(yè)周邊情況規(guī)劃l物業(yè)周邊同業(yè)狀況物業(yè)周邊同業(yè)狀況l物業(yè)自身狀況物業(yè)自身狀況l好的選址等于成功的一半好的選址等于成功的一半l選址需要注意多個方面的選址需要注意多個方面的 問題問題城城 市市 選選 擇擇 首都、國家經濟中心城市、直轄市。首都、國家經濟中心城市、直轄市。省會城市、計劃單列市、經濟特區(qū)或省會城市、計劃單列市、經濟特區(qū)或 區(qū)域經濟中心城市。區(qū)域經濟中心城市。經濟發(fā)達的城市經濟發(fā)達的城市,如蘇

2、州如蘇州,無錫無錫。城市選擇城市選擇-1城市選擇城市選擇-2l沿海、經濟帶的輻射城市，交通樞沿海、經濟帶的輻射城市，交通樞 紐城市紐城市, ,如南通如南通, ,寧波。寧波。l交通便利，有核心支柱產業(yè)，商業(yè)流交通便利，有核心支柱產業(yè)，商業(yè)流 動發(fā)達的城市、全國經濟動發(fā)達的城市、全國經濟100100強縣級市強縣級市l(wèi)人口數量及城市人口數量及城市GDPGDP較高城市較高城市蘇州蘇州l2006年蘇州市區(qū)生產總值平均增長率達到年蘇州市區(qū)生產總值平均增長率達到25%，預計，預計未來五年該市市區(qū)生產總值將超越未來五年該市市區(qū)生產總值將超越5000億億,(06年年4880億億). l統(tǒng)計顯示，目前該市有三星級

3、（以上）酒店共統(tǒng)計顯示，目前該市有三星級（以上）酒店共40家家,預預測未來五年將達到測未來五年將達到60家，根據蘇州旅游協(xié)會推算商務家，根據蘇州旅游協(xié)會推算商務經濟型酒店的飽和容量為經濟型酒店的飽和容量為240家，目前該市商務經濟型家，目前該市商務經濟型酒店只有大約酒店只有大約74家家,空缺較大空缺較大,表明隨著經濟的迅速發(fā)展表明隨著經濟的迅速發(fā)展該市商務經濟型酒店尚有較大的發(fā)展空間。同時由于該市商務經濟型酒店尚有較大的發(fā)展空間。同時由于是著名的旅游城市，每年接待的境內外游客數量非常是著名的旅游城市，每年接待的境內外游客數量非常多，酒店入住率始終保持在高位多，酒店入住率始終保持在高位 . 蘇州

4、旅游市場蘇州旅游市場l2005年年 蘇州市旅游、酒店以及相關經濟指標蘇州市旅游、酒店以及相關經濟指標旅游總收入旅游總收入524.92億元億元l國內旅游人數國內旅游人數4135萬人次萬人次, 收入收入162.62億元億元l境外入境旅游入境旅游人數境外入境旅游入境旅游人數181.49萬人次萬人次l國際旅游外匯收入國際旅游外匯收入7.48億美元億美元l2006年相關經濟指標在年相關經濟指標在2005年的基礎上增長年的基礎上增長近近30%地理位置選擇地理位置選擇l位于城市的市級、區(qū)級或其他城市位于城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務區(qū)、商業(yè)中心、會展中的市級商務區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿交易中心、交

5、通中心、大心、物貿交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。地理位置選擇地理位置選擇-1-1l鄰近火車站、長途汽車站、公鄰近火車站、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域路高速客運中心區(qū)域。l鄰近城市知名的綜合類大學或教育鄰近城市知名的綜合類大學或教育區(qū)。區(qū)。 l鄰近高星級酒店聚集區(qū)或靠近知名鄰近高星級酒店聚集區(qū)或靠近知名星級飯店。星級飯店。地理位置選擇地理位置選擇-2-2城市交通因素城市交通因素l交通條件是選址需要考慮的首要條交通條件是選址需要考慮的首要條 件，一般以地鐵站附近為上佳條件，一般以地鐵站附近為上佳條 件，

6、因為地鐵的覆蓋面廣、客流量件，因為地鐵的覆蓋面廣、客流量 大；大；現有酒店調查現有酒店調查城市交通因素城市交通因素-1l交通流動性好，進出口便利寬敞，交通流動性好，進出口便利寬敞， 快速路無隔離帶路窄，最好不是單快速路無隔離帶路窄，最好不是單 行線、有良好的可視性和可進入性行線、有良好的可視性和可進入性l在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選 址點的址點的300300米方圓內有米方圓內有5 5條以上能通條以上能通 達商業(yè)中心、機場、車站的公交站達商業(yè)中心、機場、車站的公交站 線為好。線為好。l鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧 道、高架、城市環(huán)線

7、，車流大，具道、高架、城市環(huán)線，車流大，具 有可停留性。有可停留性。城市交通因素城市交通因素-2l上海地鐵上海地鐵1 1號線沿途形成的幾大商圈已經成為號線沿途形成的幾大商圈已經成為上海商業(yè)核心。上海軌道交通線的日客流量已上海商業(yè)核心。上海軌道交通線的日客流量已達到了達到了130130多萬人次，其中多萬人次，其中1 1號線的日均客量達號線的日均客量達60.2160.21萬人次。萬人次。l北京地鐵目前日客運量北京地鐵目前日客運量150150萬人次左右，北京萬人次左右，北京地鐵地鐵20072007年五一黃金周年五一黃金周1 1日至日至7 7日共運送乘客日共運送乘客10651065萬人次，其中萬人次，

8、其中5 5月月1 1日客運量為日客運量為180.34180.34萬人萬人次。次。l具有良好的可見性，最好是具有良好的可見性，最好是“金角金角銀邊銀邊”（十字路口），最好有一定（十字路口），最好有一定的的廣告位。廣告位。l最好鄰近城市某個標志建筑、知名最好鄰近城市某個標志建筑、知名 建筑或歷史文化、旅游項目建筑或歷史文化、旅游項目城市交通因素城市交通因素-3金角金角銀邊銀邊物業(yè)周邊情況物業(yè)周邊情況規(guī)劃規(guī)劃 潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。

9、業(yè)區(qū)等資料。 選址所在位置是否在紅線內，在合選址所在位置是否在紅線內，在合同經營期內，有無動遷可能。同經營期內，有無動遷可能。未來物業(yè)周邊規(guī)劃未來物業(yè)周邊規(guī)劃-1-1城市規(guī)劃圖城市規(guī)劃圖 選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對賓館經營有利的市政規(guī)劃（否有對賓館經營有利的市政規(guī)劃（如未來的商業(yè)中心、產業(yè)中心、行如未來的商業(yè)中心、產業(yè)中心、行政中心、交通干線建設，未來是否政中心、交通干線建設，未來是否成為臨街店等）。成為臨街店等）。未來物業(yè)周邊規(guī)劃未來物業(yè)周邊規(guī)劃-2-2 商業(yè)與配套商業(yè)與配套客流量客流量; ;是否具有可停留性是否具有可停留性; ;1 1公里范圍內有相應

10、的配套公里范圍內有相應的配套; ;與公共場所相鄰與公共場所相鄰 ; ;附近的企事業(yè)單位、學校的數量附近的企事業(yè)單位、學校的數量; ;基本情況基本情況; ; 可停留性可停留性 人口與客源人口與客源經營區(qū)域人口狀況經營區(qū)域人口狀況; ;結構層次結構層次; ;經濟收入經濟收入; ;流動人口數量流動人口數量; ;酒店潛在客源流量酒店潛在客源流量 物業(yè)周邊同業(yè)狀況物業(yè)周邊同業(yè)狀況 競爭對手的等級競爭對手的等級 客源結構客源結構 出租率出租率 平均房價平均房價 經營情況經營情況 選址時一定要考慮客流的主要流線會不會選址時一定要考慮客流的主要流線會不會被競爭對手攔截被競爭對手攔截該物業(yè)方圓該物業(yè)方圓3 3公

11、里內可能的競爭對手情況公里內可能的競爭對手情況 物物 業(yè)業(yè) 自自 身身 狀狀 況況l 利用舊廠房、辦公樓、舊旅館進行改造，也利用舊廠房、辦公樓、舊旅館進行改造，也可指定標準新建；可指定標準新建；l 20002000平米平米2000020000平米；平米；l 建筑物寬度在建筑物寬度在14-1814-18米之間；米之間；l 層高希望達到層高希望達到3 3米，框架結構；米，框架結構；l 有電梯梯位最好，獨幢建筑為佳有電梯梯位最好，獨幢建筑為佳建筑、改造條件建筑、改造條件 l 水用水額度不低于水用水額度不低于0.30.3噸噸/ /天天/ /房間；房間；l 電用電不低于電用電不低于0.1KVA/0.1K

12、VA/；l 有煤氣或天然氣管道可以接入；有煤氣或天然氣管道可以接入；l 排污納入市政排污管網，有化糞池，通訊最排污納入市政排污管網，有化糞池，通訊最好留有總機或一定的直線電話，有線電視，供好留有總機或一定的直線電話，有線電視，供暖（北方地區(qū)）等設施到位暖（北方地區(qū)）等設施到位基礎設施基礎設施l周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為一般為5.5-65.5-6m m寬，要考慮通向停車場的流程，有寬，要考慮通向停車場的流程，有回車路線，停車位在回車路線，停車位在2020個左右；個左右；l房屋使用性質最好是商業(yè)服務業(yè)或廠房使用性房屋使用性質最好是商業(yè)服務業(yè)或廠房使用性質可以改變?yōu)樵撚猛?；質可以改變?yōu)樵撚猛?；l該房產產權清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)該房產產權清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)其他其他l物業(yè)結