某房地產(chǎn)咨詢公司佛山市房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、2007世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司佛山市房地產(chǎn)市場調(diào)查一、樓市掃描據(jù)佛山市房管局信息，2006年禪城總共成交商品住宅8283套，比05年增長20%，成交均價4200元/平方米，比05年增長16%。1月份禪城成交商品住宅598套，成交均價突破4500元。禪城樓市取得開門紅，那么本月佛山禪桂地區(qū)房地產(chǎn)市場交易到底如何，請看本期各在售項目的掃描結(jié)果。二、在售樓盤個案點評本期對匯銀·奧林匹克花園進行了整體點評，其推貨節(jié)奏、媒體統(tǒng)計、營銷活動統(tǒng)計、新推貨量產(chǎn)品分析，銷售狀況、營銷手段、客戶來源如何，請見詳細點評。三、房產(chǎn)新政國家稅務總局1月17日發(fā)布了國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管

2、理有關(guān)問題的通知，要求各地從2月份起對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算30%至60%不等的土地增值稅。此次清算土地增值稅會對房地產(chǎn)市場價格以及佛山樓市造成什么樣的影響呢？房產(chǎn)新政幫您解讀。四、土地拍賣廣州招商地產(chǎn)和香港嘉森國際有限公司強強聯(lián)合，競得“一河兩岸”南岸地王06H，成交價格9.5億，樓面地價2068元/平方米；廖創(chuàng)興企業(yè)有限公司以4.76億元拿下羅村城西占地近400畝的2006-G0271地塊。禪桂中心區(qū)土地拍賣漸漸被外地大型品牌開發(fā)商壟斷，將進一步促進禪桂房地產(chǎn)的發(fā)展。1、2006年禪城區(qū)市場統(tǒng)計根據(jù)禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所公布的商品住宅數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2006年禪城區(qū)商品住宅交易再上新臺階，全區(qū)商品住宅交

3、易套數(shù)8283套，交易面積約96.28萬平方米，比05年上升20%，同時06年商品房交易價格月在4200元/平方米，同比05年上升16%。禪城區(qū)商品住宅價格繼續(xù)上升主要原因有：·市場供求。06年受市場走勢和房地產(chǎn)新政的影響，各個發(fā)展商紛紛放緩退貨腳步，06年商品住宅預售大幅減少，批準預售面積814472.8平方米，批準預售套數(shù)為7007套，而06年實際成交套數(shù)8283套，整個市場呈供不應求的局面，這很大程度上導致樓價持續(xù)上升。·產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及地價上漲。06年市場主流產(chǎn)品以高端產(chǎn)品為主，中低檔次樓盤在數(shù)量上明顯不足，這在很大程度上拉升了樓價。再加上06年外地大型品牌開發(fā)商相繼轉(zhuǎn)戰(zhàn)

4、佛山，禪城土地拍賣價格再創(chuàng)新高，許多發(fā)展商相繼提升在售樓盤的價格。2006年佛山二手樓市呈平穩(wěn)上升的趨勢，禪城區(qū)二手房舊城區(qū)上漲了10%-15%，部分新城區(qū)上漲達20%。2、2007年1月份市場掃描07年1月份，禪城區(qū)商品住宅成交598套，同比去年上升達25%，成交均價平穩(wěn)，突破4500元/平方米。禪城一手樓市取得了可喜的開門紅。二手樓市方面，1月份禪城區(qū)二手房成交392套，成交均價2279元/平方米，對比上月成交量542套和成交均價2335元/平方米，均有一定幅度的下降。春節(jié)前的1個多月，二手房成交一直都比較平淡，由于過節(jié)，部分業(yè)主急于出售房屋，對價格也愿意稍作讓步。但總體而言，佛山二手房的

5、成交均價和一手房相比還有很明顯的差距，同時成交量的比例也很小，這意味著佛山二手房未來仍有很大的發(fā)展空間。今年二手房應該繼續(xù)保持平穩(wěn)的上升趨勢。1月份，禪桂大部分樓盤都處于尾貨銷售或儲客階段，少有大的營銷動作。市場相對較平穩(wěn)。匯銀·奧林匹克花園匯銀奧園，現(xiàn)剩余單位均價在5500元/平方米左右，一期單位基本售完，剩15套左右，銷售率達98%。二期單位于2月3日正式公開認籌，本次推貨香樟林共140套，包括紫荊苑1、3棟，惠蘭苑和桂花苑，面積在95-145平方米之間的兩房和三房單位。本次認籌，繳誠意金2萬元可以初定房號(一套房可以2個客戶認籌)，繳誠意金4萬即可確定房號。解籌日期未定，據(jù)業(yè)務

6、員介紹，均價在5500元/平方米以上。1月1日來接受認購的“匯銀第一街”商鋪于1月20日正式發(fā)售，商鋪層高6米，可間隔成上下兩層，套內(nèi)面積面積60-100平方米，實用率高達90%，開發(fā)商也以套內(nèi)面積的發(fā)售方式，銷售均價達到2萬元/平方米(按套內(nèi)計)，致力打造“內(nèi)藏黃金”的商業(yè)旺鋪。目前基本銷售完畢，剩余2間鋪位。由匯銀奧林匹克花園、佛山日報社攜手贊助的云南民族大型歌舞劇舞彩云于2月6日-7日在瓊花大劇院上演。1月19日，匯銀地產(chǎn)舉行業(yè)主答謝會，以舞彩云門票作為禮物贈送，一場盛大規(guī)模的表演也為匯銀奧園二期的發(fā)售積蓄氣勢。麗日玫瑰麗日玫瑰，本月均價5700-5900元/平方米。本月成交接近30，到

7、目前為止整體銷售率50%；二期共1100多套，已售一年時間，售出80%。1月18日“盛世名城·佛山璀璨夜07麗日玫瑰文化升級盛典暨新春聯(lián)歡晚會”在嶺南明珠體育館舉行，麗日玫瑰近2500戶業(yè)主參加了此次盛會，充分體現(xiàn)了開發(fā)商大力營造“人文社區(qū)”的決心和能力。對宣傳市場口碑也起到了積極的作用。恒福新城恒福新城，二期單位共464套，已售50%左右。現(xiàn)均價5000元/平方米，折扣99折，整個項目價格比二期開盤時上漲200-300元左右，臨朝安路單位均價4900元/平方米，升價200元左右，中間南北通透單位均價5200元/平方米，升價300-400元左右。一期07年10月份交樓，而二期將到08

8、年8月份才交樓。世博嘉園世博嘉園一期共168套，已基本售完，現(xiàn)銷售二期單位，其中A3-A4棟均價4700-4900元/平方米，A8-A10棟均價5200元/平方米，A11-A12均價5600元/平方米，二期總貨量600多套，自06年1月20日發(fā)售以來，整體剩余約200套。三期600多套，目前已經(jīng)施工，預計年中后會推出。另17萬平方米的集中商業(yè)目前還在規(guī)劃中，動工還遙遙無期。帝景藍灣位于禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)南莊二馬路與陶博大道交叉路口的帝景藍灣于2月3日推出80-105平方米的小戶型40套，成交價格在2900-3100元/平方米。當日推出單位基本銷售一空。目前小戶型單位在禪桂地區(qū)有很大的稀缺性，銷售情況

9、都很好。怡翠馨園怡翠馨園，整體均價4700元/平方米，目前主推單位為一期的最后2棟嘉觀苑和嘉馨苑共306套，均價約5300元/平方米左右，目前還有大量剩余，特別是嘉觀苑，基本未售出單位。怡翠馨園二期20多萬平方米于1月15日同時動工，怡翠馨園二期包括30多棟樓1100多套單位，其中以120-130的單位為主力，產(chǎn)品上將會比一期有所創(chuàng)新，預計二期單位于今年5月份發(fā)售。南海頤景園頤景園二期單位現(xiàn)均價4600-4700元/平方米，12月份推出的二期“園林公館”春雨苑、飛鷺苑共635套。剩余單位貨量如下：頤景園樓王單位綠水、暖晴，青蓮三座共170套，目前剩余量68套。萬科金色家園萬科金色家園一期剩余貨

10、量63套，剩余單位均價4300元/平方米，一期創(chuàng)新產(chǎn)品73-113“活性HOUSE”加推的3座11層單位，將于今年3月份上市。同時凡2007年1月20日3月12日期間，成功申請加入佛山萬客會的新會員或成功推薦新會員加入佛山萬客會的萬客會原會員，可參加優(yōu)惠登記活動，在開盤日可享受額外的99折優(yōu)惠。目前正只是接受咨詢登記，還沒有收誠意金，收誠意金和開盤時間未定。目前一期剩余房號主要集中在金彩座和金霞座面積相對較大的單位。詳細剩余單位如下表：車位，汽車位和摩托車位共698個，目前僅售71個，剩汽車位412個，摩托車位215個。中海萬錦豪園該項目目前均價5800元/平方米左右，本月仍在消化06年11月

11、推出的二期首批單位，正在對二期認購的客戶進行轉(zhuǎn)定，首批單位尾貨不多，大約在30-40套左右。二期加推了金楠街6棟和金楠街8棟，共58套，目前剩余23套。天湖酈都天湖酈都，二期單位均價5800元/平方米。據(jù)業(yè)務員介紹，二期單位部分在售，部分在認籌，認籌單位交誠意金2萬元，價格未定。同時，第一批商鋪已經(jīng)售罄，二批商鋪目前還只是接受咨詢。整個項目銷售動作不明顯，有故意壓貨等待價格上漲，集中爆發(fā)的趨勢。怡翠玫瑰園怡翠玫瑰園，現(xiàn)均價5600元/平方米，06年12月19日-07年1月18日購買指定單位享受額外98折優(yōu)惠。2月3起，購買指定單位有一口價優(yōu)惠。本月成交55套左右。怡翠玫瑰園在營銷上主要應用現(xiàn)場

12、旺場小活動。如世界美食品嘗，游園系列活動，主要邀請老老業(yè)主參加，起到了一定的旺場效果。春節(jié)期間將舉行新春茶話會，以回饋業(yè)主。保利·千燈湖一號公館工程進度在20層左右，該項目在1月20號售樓部正式開放，銷售人員進場，接收咨詢。2月6日-17日贊助南?；ㄊ?，在售樓部現(xiàn)場舉辦“花王”、“菊王”的評選活動。預計今年五一前后正式對外公開發(fā)售。雅居樂花園雅居樂現(xiàn)工程進度在：一棟七八層左右、其他正負零階段，會所在建。首批推出的200-400平方米的別墅單位預計在今年3月份會接受咨詢，具體發(fā)售時間未定。據(jù)了解，整個佛山雅居樂花園今年有近1000套單位推出，其中洋房近800套，別墅200套左右。桂南名

13、都桂南名都自2007年1月1日正式對外發(fā)售以來，憑著市場稀缺的小戶型產(chǎn)品，銷售較快。一期共三棟158套，目前北向二房單位已經(jīng)售罄，南向三房單位還有少量在售，銷售率達到75%左右，均價在4500元/平方米左右。一期單位今年11月即可交樓。二期以及商鋪推出時間未定。二、在售樓盤個案點評匯銀·奧林匹克花園基本資料·位置：禪城區(qū)湖景路26號(實驗小學北面)·開發(fā)商：佛山奧林匹克花園置業(yè)有限公司·代理商：廣州經(jīng)緯·建筑規(guī)劃設計：漢森國際設計顧問伯盛設計·園林設計：貝爾高國際(香港)有限公司·占地面積：10萬·建筑面積：18萬

14、多·總戶數(shù)：34棟小高層、4棟湖島別墅，共約1000戶·建筑類型：11-18小高層，3-4層(帶電梯)湖島美墅·綠化率：60%·容積率：1.8·小區(qū)配套：6000幼兒園、智能化安居系統(tǒng)、歐韻風情商業(yè)街·周邊配套：佛山市實驗小學(擬建)、環(huán)湖小學(擬建)華英學校(中學)、佛山新三中、培蕾藝術(shù)學校、佛山市第一人民醫(yī)院、亞洲藝術(shù)公園與文華公園、嶺南明珠體育館、季華貨倉、怡景鯉魚門大酒樓、金盞大酒樓、周記酒樓、季華美食長廊。·戶型：以110-150三房四房單位為主。·物業(yè)管理費：2元/平方米共19頁第11頁·銷售

15、電話貨節(jié)奏匯銀奧園共分二期開發(fā)，基本上以中軸位界，右邊為第一期，左邊為第二期(如上圖)。目前一期還剩少量尾貨，二期首批單位于2月3日正是推出，接受誠意登記。本次推出貨量共140套，包括紫荊苑1、3棟，惠蘭苑、桂花苑(銀杏苑)。2006年4月15日，推出一期第一批單位188套2006年5月26日推出一期第二批單位157套2006年7月30日推出一期第三批單位56套2006年10月1日推出一期第四批單位36套(荷塘美墅，疊拼)2007年2月3日推出二期第一批單位140套產(chǎn)品分析本次推出的產(chǎn)品面積區(qū)間集中在110-150平方米，以實用方正的三房和四房為主，與一期相比，在

16、產(chǎn)品戶型以及面積區(qū)段上都沒有大的變化，有與一期相同的躍式創(chuàng)新產(chǎn)品，但沒有一期送夾層的產(chǎn)品形式。認籌情況匯銀奧園本次二期推貨依然采取了認籌的形式，本次2月3日開始認籌，收誠意金2萬元可以初步確定房號，一套房最多認2個籌，繳納誠意金4萬元即可確定房號。解籌日未定，據(jù)業(yè)務員介紹，均價為5500元/平方米左右。這次推貨與他以往認籌不定房號再集中開盤的做法有所不同。二期的認籌情況我們將進一步關(guān)注。報紙硬廣投放統(tǒng)計營銷活動統(tǒng)計客戶分析客戶來源：70%來自禪城，20%桂城，10%其他區(qū)域客戶類型：私企業(yè)主、政府官員、公務員、白領(lǐng)置業(yè)目的：絕大部分為自住付款方式：70%按揭，30%一次性客戶年齡：30-40歲

17、之間客戶家庭結(jié)構(gòu)：多為三口或四口之家選擇該項目的主要原因：地段、品牌、戶型三、房產(chǎn)新政國家稅務總局1月17日發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，要求各地從2月份起對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算30%至60%不等的土地增值稅。本次更具操作性的土地增值稅政策出臺，將會更加深刻的影響未來房地產(chǎn)市場的格局。1、壓制市場閑置土地，抑制開發(fā)商儲地投機心理和囤地行為，土地二級市場的流轉(zhuǎn)速度會加快。2、降低發(fā)展商的利潤，影響發(fā)展商的盈利模式。有助于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。3、會促進房價進一步上漲。目前佛山還沒有出臺土地增值稅的地方細則，如何保證房源充足，以避免因行業(yè)洗牌、投資減少加劇供求緊張，導致價格繼

18、續(xù)上行，可能比關(guān)注開發(fā)商利潤削減幾多，更具現(xiàn)實意義。相關(guān)資料1、土地增值稅征收的條件已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。2、土地增值稅扣除項目金額納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。按照以前頒布的土地增稅細則的說明，扣除項目金額=主營業(yè)務成本×1.2+費用+稅金。對扣除項目金額的審核和執(zhí)行標準，是征收該稅的重點。3、

19、土地增值稅的計算方法假設土地及建安成本為10000，銷售收入為15000。上表中關(guān)于增值稅應納稅額(14)的計算有如下規(guī)定：四、土地拍賣廣州招商地產(chǎn)和香港嘉森國際聯(lián)合以9.5億元拿下“一河兩岸”南岸地王06H地塊2月1日，在佛山賓館萬豪殿舉行06H地塊的拍賣會。06H位于佛山市中心組團新城區(qū)(啟動區(qū))裕和路以北、天虹路以南、汾江南路以東，由A、B兩塊地塊組成，是新城區(qū)(啟動區(qū))第一塊大規(guī)模住宅用地。一、06H地塊基本情況地塊交易編號位置面積（）用途土地使用強度（按規(guī)劃凈用地面積計算）競買保證金（萬元）土地使用年限總用地面積凈用地面積A地塊 佛山市中心組團新城區(qū)（啟動區(qū)）天虹路以南、吉慶道以東、吉祥道以西135280106326居住建筑密度20%，容積率1.6，綠地率40%5000住宅70年，商業(yè)40年B地塊佛山市中心組團新城區(qū)（啟動區(qū)）裕和路以北、吉慶道以東、吉祥道以合用地（居住用地兼容公共設施用地）建筑密度35%，容積率3.0，綠地率25%在拍賣時，對地塊容積率做了調(diào)整，A地塊容積率可以適當提高，但不能超時2.0，以確保臨江景觀。該地塊規(guī)劃可建總建筑面積為459408.6平方米(不含底下車庫，其中地塊A可建170121.6平方米、地塊B可建289287平方米)?，F(xiàn)場參加競拍的開發(fā)商有廣州招商地產(chǎn)&香港嘉森國際有限公司、保