關(guān)于房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題工商管理專業(yè)

1、關(guān)于房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題【摘要】實(shí)行房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)與社會(huì)生產(chǎn)的關(guān)系是十分密切的，一方面整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)的水平和速度決定或制約著房屋綜合開(kāi)發(fā)的水平和速度，另一方面房屋綜合開(kāi)發(fā)又對(duì)整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)有很大影響，促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展。本文研究了房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。【關(guān)鍵詞】房屋；經(jīng)濟(jì)效益；開(kāi)發(fā)城市的發(fā)展建設(shè)是百年大計(jì)、千年大計(jì)。在多家開(kāi)發(fā)、互相競(jìng)爭(zhēng)的情況下尤其要強(qiáng)調(diào)注意這個(gè)問(wèn)題。要按照城市功能布局進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)。各類房屋建設(shè)要把握住城市發(fā)展的趨勢(shì)，協(xié)調(diào)一致地進(jìn)行安排，有計(jì)劃按比例地進(jìn)行建設(shè)，防止盲目發(fā)展。由于市區(qū)，特別是繁華的商業(yè)區(qū)的房屋經(jīng)濟(jì)效益較高，目前出現(xiàn)了加快、競(jìng)相改造開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)

2、，因而強(qiáng)調(diào)房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題更為重要。一、房屋開(kāi)發(fā)的基本概念“開(kāi)發(fā)”的詞意，一般是指以荒山、礦山、森林、水力等客觀上已存在的自然資源為象，進(jìn)行開(kāi)發(fā)勞動(dòng)，以達(dá)到利用目的。而城市房屋開(kāi)發(fā)，比較之下是新概念，它是以城市建設(shè)房屋為對(duì)象進(jìn)行開(kāi)發(fā)勞動(dòng)，最終達(dá)到使用目的。具體說(shuō):城市房屋開(kāi)發(fā)，是指在所征用的土地上建造開(kāi)發(fā)設(shè)施。這些開(kāi)發(fā)設(shè)施包括，征用(購(gòu))土地，削山填谷，平整基地，修筑道路、建造住宅和公共建筑，鋪設(shè)上下水，電力電訊及熱力管網(wǎng)，修建公園，綠化設(shè)施等一整套建設(shè)任務(wù)。開(kāi)發(fā)又有新開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)兩種。新開(kāi)發(fā)是指對(duì)新市區(qū)(日本稱副都心)、衛(wèi)星城等的建設(shè)開(kāi)發(fā)，先行取得大地，按城市總體規(guī)劃，進(jìn)行小區(qū)

3、規(guī)劃布置，在分析論證的基礎(chǔ)上，特別是確保交通、電訊體系、綠化系統(tǒng)等完全就緒條件下，進(jìn)行慎重開(kāi)發(fā)。再開(kāi)發(fā)是指對(duì)舊城市的改建或擴(kuò)建，旨在市中心的功能發(fā)生很大變化，要求市中心大規(guī)模地重新構(gòu)成，它一方面充分利用現(xiàn)有道路與公共設(shè)施，另一方面明確各自的功能，區(qū)分應(yīng)該保護(hù)的建筑物和改造的建筑物，使文化設(shè)施、商業(yè)設(shè)施適當(dāng)集中的同時(shí)，改善住宅區(qū)的居住功能，總之通過(guò)再開(kāi)發(fā)，形成以適應(yīng)現(xiàn)代化城市功能需要的市中心。二、國(guó)內(nèi)外房屋綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展房屋建設(shè)實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)，是40一50年代國(guó)際上發(fā)展起來(lái)的一項(xiàng)新興事業(yè)，它可以有效地克服分散建設(shè)中帶來(lái)的多占土地，盲目建設(shè)等弊端，而按城市總體規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，使房屋逐步走向商業(yè)化、社會(huì)

4、化，為此在國(guó)外發(fā)展很快。二次世界大戰(zhàn)后，英、法、日、德都普遍采用過(guò)這一方式進(jìn)行建設(shè)，取得成功。如英國(guó)于1946年國(guó)會(huì)通過(guò)了“新城法，計(jì)劃分期分批地在大城市周圍建設(shè)一批新城。到目前為止，在全國(guó)范圍內(nèi)大體開(kāi)發(fā)了34座新城。英國(guó)開(kāi)發(fā)新城采取的措施是成立開(kāi)發(fā)公司，統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和建設(shè)管理。又如日本，為解決房荒問(wèn)題，政府于1955年制定了“日本住宅公團(tuán)法”，并設(shè)置半官方半民間性質(zhì)的房屋開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)日本住宅公團(tuán)，它是當(dāng)今世界上最大的房屋開(kāi)發(fā)組織，它不僅有計(jì)劃地進(jìn)行成立公寓式住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，還承包住宅衛(wèi)星城，工業(yè)城、科學(xué)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。如多摩住宅衛(wèi)星城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，鹿島工業(yè)城開(kāi)發(fā)建設(shè)，神戶人工島的開(kāi)發(fā)

5、建設(shè)，筑波科學(xué)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)等。六十年代以來(lái)，我國(guó)在許多城市先后實(shí)行過(guò)住宅統(tǒng)一建設(shè)的方法，應(yīng)當(dāng)肯定過(guò)去搞統(tǒng)建有它成功的一方面，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一組織征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理，這六個(gè)“統(tǒng)一”有利于克服城市建設(shè)中分散混亂建設(shè)的局面，有利于城市建設(shè)中互協(xié)調(diào)。但是不太使人滿意的地方，就是用行政辦法太多，用戶無(wú)法選擇，也不能按經(jīng)濟(jì)法則辦事，大家認(rèn)為應(yīng)當(dāng)改革。八十年代初，隨著城市商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建筑業(yè)改革，個(gè)別城市首先推行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅出售。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司于1981年成立，這是專門經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)，其主要任務(wù)是在國(guó)家計(jì)劃指導(dǎo)下，推行建筑產(chǎn)品的商品化和社會(huì)化，按城市總

6、體規(guī)劃，開(kāi)發(fā)土地和房屋建設(shè)，包括各類住宅、賓(旅)館、綜合業(yè)務(wù)樓、多層通用廠房，公用建筑及相應(yīng)配套設(shè)施。近年來(lái)，城市房屋開(kāi)發(fā)事業(yè)在國(guó)內(nèi)飛速發(fā)展，許多城市都成立了房屋開(kāi)發(fā)公司。三、房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題1、要配套進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)這個(gè)問(wèn)題雖然提出來(lái)多年了，但遠(yuǎn)未完全解決。成小區(qū)或成一條街地進(jìn)行開(kāi)發(fā)固然需要配套建設(shè)，而零星分散開(kāi)發(fā)的也應(yīng)按照需要進(jìn)行配套建設(shè)。當(dāng)前主要防止兩種傾向:一是不能孤零零地只建主要房屋，而把有關(guān)的生活配套設(shè)施甩開(kāi)不建，留給社會(huì)，造成諸多不便;二是各種配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用要合理分擔(dān)，不能統(tǒng)統(tǒng)壓到某一家頭上，如都攤到住宅造價(jià)上，使它昂貴得出奇。一般來(lái)說(shuō)，配套設(shè)施，除了道路、橋梁和某

7、些目前暫無(wú)經(jīng)營(yíng)收入的以外，都應(yīng)當(dāng)是有償使用，或出售，或出租，或以其為投資合股經(jīng)營(yíng)，為配套建設(shè)費(fèi)來(lái)源找個(gè)出路。在此需要強(qiáng)調(diào)指出的是，所有開(kāi)發(fā)公司，包括農(nóng)民進(jìn)城或在郊區(qū)搞開(kāi)發(fā)建設(shè)，都不允許只收取配套費(fèi)而不建配套設(shè)施，也不允許多收少建或收優(yōu)質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)的錢而建低質(zhì)量、低標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施。2、要建立開(kāi)發(fā)建設(shè)的良好信譽(yù)當(dāng)前首要任務(wù)是建立交貨快的信譽(yù)。現(xiàn)在城市百業(yè)振興，房屋奇缺，急需加快建房速度。要有強(qiáng)烈的時(shí)間觀念，各開(kāi)發(fā)公司都應(yīng)當(dāng)把縮短房屋建設(shè)周期作為頭等任務(wù)去抓。現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)表明縮短交房周期的主要措施是:自加壓力。建房周轉(zhuǎn)金一部分向銀行貸款，由利息迫使加快建設(shè)速度;但下般宜在開(kāi)工以后再貸款較為經(jīng)濟(jì)，因?yàn)檫@樣可以

8、縮短貸款時(shí)間，少付利息。從社會(huì)上籌集資金，如預(yù)收訂金，應(yīng)同出資單位簽訂合同，規(guī)定交房時(shí)間。先作好開(kāi)工前的淮備工作，如做好規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征地、拆遷、備料等，爾后再向需房單位集資。集資要酌量自己建房能力而行，防止什么準(zhǔn)備工作都未做，就籌集了大量資金而貽誤需房單位的用房。施工推行招標(biāo)，規(guī)定嚴(yán)格的交工期限。在施工中就應(yīng)當(dāng)參與施工質(zhì)量檢查，把質(zhì)量向題解決在交工之前，以防交工時(shí)扯皮，影響按時(shí)交付使用。看房交錢，一手交錢，一手交房。這是所有的開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)努力的目標(biāo)。在多家開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，這也是開(kāi)發(fā)公司得以生存、發(fā)展的重要條件。當(dāng)然，光有速度還是不夠的，還需要造價(jià)降下來(lái)，質(zhì)量上去，才能贏得社會(huì)信譽(yù)和競(jìng)爭(zhēng)能力。3、按環(huán)境確定土地使用和房屋的價(jià)格城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)要有經(jīng)營(yíng)觀念和市場(chǎng)價(jià)值價(jià)格觀念。地處經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境不同，房屋的使用、經(jīng)濟(jì)價(jià)值懸殊頗大。每個(gè)城市都應(yīng)有自己的高低不等、分片或分段的土地，包括拆遷出來(lái)的地皮和開(kāi)發(fā)出來(lái)的土地有償轉(zhuǎn)讓取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)去規(guī)定的征地取(支)費(fèi)只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)改革。土地費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始可搞粗一些，分鬧市區(qū)、一般市區(qū)、居住區(qū)、郊區(qū)四個(gè)檔次。郊區(qū)又可分為菜地、農(nóng)田、荒地、水面四個(gè)檔次。取費(fèi)等級(jí)之差應(yīng)拉開(kāi)，宜大不宜小。它們之間應(yīng)是倍數(shù)關(guān)系。結(jié)論：城市房地產(chǎn)實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要是為了充分發(fā)揮有限的資金、材料、土地的經(jīng)濟(jì)效