基于收益法的房地產(chǎn)評價案例研究

1、【摘要】我國一直奉行以公有制為主體， 多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策， 在這樣寬松 的經(jīng)濟(jì)政策下，我國的市場經(jīng)濟(jì)也在不斷的發(fā)展和完善，人民的生活水平在不斷的提高。原 有的房產(chǎn)評估方法已經(jīng)不能滿足大眾的需求，收益法應(yīng)運而生，雖然對收益法的應(yīng)用還不夠 成熟，但是它已經(jīng)表現(xiàn)出來莫大的優(yōu)勢。 【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評估；具體案例 說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評估方 法，經(jīng)常會被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足 社會需求。收益法作為三大基本評估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評估中占據(jù)了重要 地位。 一、 什么是收益法 1

2、. 收益法的定義 收益法不僅是對評估對象當(dāng)前收益的評估，更是通過對評估對象的能力的了解來對其未 來的純利潤收益的評估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。 收益法的高明之處在于， 它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來發(fā)展過程中的純收益進(jìn)行折現(xiàn)處理（在 這一過程中要運用到還原利率）。能夠比較準(zhǔn)確客觀的評估出房地產(chǎn)的真實價值， 不論是對于 委托方還是對于評估對象，這種評估方法都是比較容易接受的。 2. 收益法的適用對象 預(yù)期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點實在于未來收入，在 考慮所有綜合條件下，對被評估對象未來的凈收益做出的一個評估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利 用了資金

3、具有時間價值的原理，將在合理推算下評估對象的未來收益也算入評估對象的價值 之中，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時間 內(nèi)會帶來經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房 地產(chǎn)是適合使用收益法進(jìn)行評估的。比如說學(xué)校、公園、政府用地等沒有經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)那個 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運用收益法來評估顯然是不合適的，因為這種類型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟(jì) 效益。 舉例來說，若委托人要求就對商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評估拿出評估報告，這樣 的情況下就適合用收益法進(jìn)行評估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠(yuǎn)的郊 外其價值當(dāng)然是不一樣的。這里還

4、有一個公式，即土地價格 =地租/還原利率。所以說類似這 種情況的房地產(chǎn)評估是適合運用收益法的。 3. 收益法的作用 收益法能夠比較客觀全面的來評估出房地產(chǎn)的真實價值。而且它具有未來的預(yù)期性，是 對被評估對象長遠(yuǎn)價值的一個全面評估。比如對一個樓盤的價值評估，按照傳統(tǒng)的成本法來 評估的話，只是根據(jù)他的成本來進(jìn)行價值評估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環(huán)境， 樓盤所處 路段，國家的政策的影響，是很片面的一個價值評估， 不能夠評估出被評估對象的真實價值。 而利用收益法進(jìn)行評估的話就不會出現(xiàn)這樣的問題， 反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價值。 二、 收益法的評估步驟 1. 搜集關(guān)于評估對象的信息材料。在進(jìn)行評

5、估開始時的首要工作就是對評估對象材料的 搜索，包括評估對象的投資費用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評估的對象才能準(zhǔn)確 的用收益法估算出房地產(chǎn)的價值。 2. 測算房地產(chǎn)的正常費用。進(jìn)行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實際去求證 一下，準(zhǔn)確測算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對房地產(chǎn)價值是一個很重要的影響因素。 3. 測算房地產(chǎn)的正常收入。這個正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過商 業(yè)活動或者其他活動帶來的收益都叫做正常收入。 4. 計算房地產(chǎn)的純利潤。在了解了房地產(chǎn)的投入費用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實 際情況推測出房地產(chǎn)每年的大致純利潤，這個純利潤是對評估對象收益能力的考察，

6、在此基 礎(chǔ)上來進(jìn)行下一步的工作。 5. 確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來說，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子 有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟(jì)使 用年限。所以在進(jìn)行評估的時候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個數(shù)據(jù)會直接影響整個房 地產(chǎn)的價值。 6. 選用適當(dāng)?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤之后，我們就可以利用復(fù)利折現(xiàn)公式 即f=p (1+i ) An (f是終值，p是評估價值，i是折現(xiàn)率，n是計息期數(shù))來推算出房地產(chǎn)最 終的價值。 7. 估測并確定房地產(chǎn)的評估價值，形成書面報告。在完成所有的數(shù)據(jù)計算得出最終的評 估價值之后，要出具書面報告使委

7、托人信服。至此，評估工作才算完全結(jié)束。 三、 收益法在房地產(chǎn)評估中的現(xiàn)狀分析 1. 收益法的運用有牢固而科學(xué)的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評估對象的 未來收益算入房地產(chǎn)的總價值中，并作為現(xiàn)在的價格。相比于市場法和成本法來說，成本法 只著眼于費用，通過費用來確定價格，這種方法不能說是錯誤的，它也有一定的理論依據(jù)， 但是它的限制性比較強(qiáng)。比如對于不可再生的土地就不能準(zhǔn)確的估算出其價值。市場法就更 不用多說。因此，收益法在房地產(chǎn)評估中有著良好的發(fā)展前景。 2. 收益法應(yīng)用范圍廣泛。對于具有收益性或者潛在收益性的房地產(chǎn)來說，收益法的評估 方法都是使用的，這在上面我們已經(jīng)講過。另外，評估對象的

8、價格能夠通過收益法比較真實 可信而且直觀的現(xiàn)金的形式展現(xiàn)出來，更加符合房地產(chǎn)的本質(zhì)需求，因此這種評估方法很容 易被買賣雙方所接受，故而能夠被廣泛應(yīng)用。 3. 收益法雖然能夠被廣泛應(yīng)用，但對于其行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來說還存在很大的問題。首先制 約收益法發(fā)展的關(guān)鍵因素是專業(yè)性人才的缺乏。目前我國評估行業(yè)的從業(yè)人員有近 10萬人， 乍一聽這是個非常龐大的數(shù)據(jù)， 但是使用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估， 是一個非常復(fù)雜的過程， 不僅要求有精確的計算能力，還要求對整個房地產(chǎn)市場能夠有一個清晰而長遠(yuǎn)的了解，對國 家政策的走向和影響作出準(zhǔn)確判斷。因此，能夠熟練運用收益法的評估人員還十分匱乏而且 因為我國的評估行業(yè)是在短時間

9、內(nèi)迅速發(fā)展起來的， 更加劇了這方面人才的流失。 其 次收益法的推廣應(yīng)用的過程中也存在一定問題。主要表現(xiàn)為評估報告質(zhì)量不高而受到社會質(zhì) 疑。具體體現(xiàn)在數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確甚至是直接編造數(shù)據(jù)，嚴(yán)重脫離實際情況，參數(shù)確定不準(zhǔn)確直 接影響總體價值的評估等。質(zhì)量不高的原因有兩點：一是評估人員不能熟練運用收益法進(jìn)行 評估工作，因為收益法本身就是一個比較復(fù)雜的運算方法，很多數(shù)據(jù)也不好確定，所以很容 易出現(xiàn)這種問題。二是太過機(jī)械，直接套用書本上的公式，忽略實際情況。同時一部分從業(yè) 人員的職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)也存在問題，容易導(dǎo)致低價競爭、行業(yè)內(nèi)部不正當(dāng)競爭，影響整 個行業(yè)的發(fā)展。 4. 收益法最早用于西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，他

10、們的經(jīng)濟(jì)體制比較完善，而且收益法的應(yīng)用也 是應(yīng)該建立在比較完善的經(jīng)濟(jì)體制之上。而我國的經(jīng)濟(jì)體制雖然在不斷的發(fā)展完善，但終究 存在不成熟性和不發(fā)達(dá)性。這導(dǎo)致收益法進(jìn)行的評估，不能準(zhǔn)確的反映出被評估對象的客觀 價格，是制約收益法發(fā)展的一個重要因素。 四、 收益法在房地站評估中的發(fā)展方向 1. 評估行業(yè)加大人員培養(yǎng)力度。目前評估行業(yè)對專業(yè)的能夠熟練運用收益法的人員需求 量很大，這就要大量培養(yǎng)專業(yè)人員，提高測評人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，要求能夠準(zhǔn)確定位凈收益、 資本化率和效益年限，進(jìn)行準(zhǔn)確評估。 2. 不可否認(rèn)，在評估行業(yè)也存在著惡性競爭，因此要建立健全的評估制度。嚴(yán)格按照程 序的設(shè)定，公平、公正、公開、科學(xué)合理的進(jìn)行評估工作。減少在利益驅(qū)使下引發(fā)的不正當(dāng) 競爭行為。 3. 我國房地產(chǎn)估價是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在短時間內(nèi)迅速興起的一個行業(yè)，因為發(fā)展過快， 所以很多地方都存在弊端。照搬照抄過來的評估方法并不完全的適應(yīng)中國國情，因此收益法 雖然在美國被廣泛應(yīng)用，我們國內(nèi)應(yīng)該多多學(xué)習(xí)他們的先進(jìn)經(jīng)驗， 而不是單純地只借鑒理論。 同時也要將理論同我國的具體國情相結(jié)合，在原有的理論基礎(chǔ)上逐漸摸索出一套新的符合實 際國情的收益法。只有明白了收益