2006年成都凡爾賽整體運營戰(zhàn)略規(guī)劃提案2

1、前言研究完貴公司的工程后,我方認為,商住一體的工程全面營銷的關(guān)鍵 ,是商業(yè)的成功營銷，作為住房 的銷售不是問題,如何進一步實現(xiàn)利潤最大化和品牌最大化是住房營銷籌劃的核心,而作為商業(yè)而言,實現(xiàn)短時間整體銷售周期的成功是銷售的關(guān)鍵 ,同時,到達從開盤到開業(yè)的成功圓滿,是整體營銷的戰(zhàn)略核心。擺脫商業(yè)的通區(qū)，回避傳統(tǒng)商業(yè)營銷模式的死穴，進入后商業(yè)時代的開始，一個全新的商業(yè)運行模式商業(yè)，一個商管的時代！從傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式來看，是通過工程的的地段，或產(chǎn)品本身，實現(xiàn)工程的最終銷售，投資者投資購房后 出租，但是隨著商業(yè)競爭格局的日益加劇，同質(zhì)化問題就隨之產(chǎn)生了，出租難，空置高，投資與回報難以保障，而 此時投

2、資商鋪的命運，就進入靠天吃飯，無人打理的狀態(tài)。商業(yè)的原始規(guī)劃，從此開始進入自由開展的階段，很可 能會出現(xiàn)，原來的規(guī)劃時尚百貨，到后期會出租給賣香煙干雜的，因此，這樣的商業(yè)只能進入滯銷的狀態(tài)。作為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)來講，不僅銷售的是一種產(chǎn)品，更重要的是如何營建一種持續(xù)穩(wěn)定的投資回報環(huán)境，而這 種產(chǎn)品加管理的理財模式，才是市場所需要的。因此，如何營建穩(wěn)定的商業(yè)環(huán)境，將成為商業(yè)的核心，物管替換商精品 文檔精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔管的功能已經(jīng)結(jié)束，而商管來承接物管是市場開展的必然趨勢。只有有商管機構(gòu)整體規(guī)劃商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)組合，根據(jù)市場的開

3、展，研究一套適合該工程的商管體系，進行商業(yè) 廣場后期核心商業(yè)圈的培育，由專業(yè)的商管機構(gòu)幫業(yè)主打理，使商鋪永遠不缺租，讓業(yè)態(tài)永遠保持整體商業(yè)廣場的 協(xié)調(diào)開展，這樣的帶有附加價值的商鋪，才是市場所需要的商鋪。在這里我司認為，現(xiàn)在的市場是后商業(yè)時代的開始，是商管的時代。讓投資者進入商管的體系，進入投資保障 的體系。因此，對于貴公司商住一體的工程，應(yīng)該從全新的市場開展理論的角度，進行立體式的執(zhí)行整合，方能保 證工程落成后真實客觀的生存開展。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔你好，泰科迪可！精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理

4、，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有方案前工程重點分析精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔因此,我方在提案中，重點是對商業(yè)局部提出我方的戰(zhàn)略解決途徑，而對于住房來講，我 方也將會通過商業(yè)的整體戰(zhàn)略放大，實現(xiàn)其銷售的利益最大化，與品牌最大化.因為，商業(yè)是 商住一體工程的心臟，他在整個營銷過程中，將起到投資者信心建立，與投資回報的關(guān)鍵因素.所以，在下面的方案中，我方將重點對商業(yè)進行整體戰(zhàn)略建設(shè).精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔第一局部 整體戰(zhàn)略規(guī)劃一、工程背景一、工程市場環(huán)境任何一個

5、商業(yè)的成長必須結(jié)合當?shù)氐奈幕尘芭c長期的歷史沉淀積蓄而成，如果一個商業(yè)不能合理科學(xué)的規(guī)劃工程的整體后續(xù)開展方向，只是靠市場的外來跟進而自然形成，那他的成長也是短暫的。那種沿街為市的商業(yè)必將精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有被專業(yè)規(guī)劃科學(xué)定位的市場形態(tài)所代替，而換來的必然是開發(fā)商及投資者的巨大犧牲。因此，對整體工程的專業(yè)戰(zhàn)精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔略規(guī)劃及商業(yè)的合理開展規(guī)劃定位是大勢所需，勢不可擋。從目前工程市場開展的歷史環(huán)境來看，由于受傳統(tǒng)歷史商圈的影響，騾馬商圈被喻為除春熙

6、商圈外的第二大商圈 隨著現(xiàn)代商業(yè)的再次升級，現(xiàn)階段形成了，以下三大核心商業(yè)圈。第一、零售業(yè)百貨、超市為主。以超市有家樂福；百貨有太平洋百貨；家電有蘇寧、五星、成百永樂電器等為代表。后現(xiàn)代商業(yè)建筑及商業(yè)零售業(yè)有鉗金時代綜合性零售百貨街區(qū)第二、旅游酒店業(yè)喜來登、羅曼、全興為代表由于受成都市體育館及中央商務(wù)圈的影響，在此區(qū)域形成了以喜來登、羅曼、全興等星級酒店業(yè)。第三、文化休閑娛樂商圈一一單行道、銅鑼灣、華協(xié)影城、浩沙健身等為代表 隨著城市區(qū)域開展理論的演變，區(qū)域消費進入清晰化。高端電梯公寓市區(qū)化的大量建設(shè)，城市文化娛樂中心的迅速擴張是城市開展的必然趨勢。從以上三個商圈的開展勢頭來看。精品文檔就在這

7、里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有- 精品 文檔-精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔如下列圖所示第一的商圈開展將繼續(xù)平穩(wěn)擴張。第二大商圈開展處于平穩(wěn)階段。第三大商圈開展正在上升。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔三大核心市場開展趨勢研究圖因此，如何根據(jù)市場現(xiàn)有的開展趨勢，客觀的為本工程進行市場定位和業(yè)態(tài)組合，科學(xué)合理制定后續(xù)發(fā) 展思路，將成為本案的關(guān)鍵。二、戰(zhàn)略目標8006004002000第1個三年第2個三年第3個三年第4個三年口商務(wù)酒

8、店經(jīng)濟時尚百貨口文化娛樂經(jīng)濟精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔1 1、為企業(yè)塑造絕佳的品牌影響力及一定的品牌號召力。從工程本身的設(shè)計在副商業(yè)中心的整體產(chǎn)品市場來看，已經(jīng)具備一定的前瞻性。而這樣的產(chǎn)品，是最有利塑造 品牌的時機。因此，建立企業(yè)一定的市場品牌度是該工程運行必備的功能之一。2 2、資金回收進入長期穩(wěn)定的回收狀態(tài)。商住一體的工程，從目前市場的銷售資金的回收過程來看，分為兩種：一種為前期很高，后期很慢，甚至出現(xiàn) 住房買兩個月，商業(yè)買兩年的狀態(tài)；另一種情況為前期買一半，后期斷層，整體資金進入僵化期。為了有效回避以上情況的發(fā)生，我

9、方認為在整體戰(zhàn)略規(guī)劃中應(yīng)該是建立系統(tǒng)嚴謹?shù)膽?zhàn)略實施方案，來保證工程 穩(wěn)定的銷售資金回流體系。3 3、打破現(xiàn)有商業(yè)市場的冰封期，率先推出工程后續(xù)運營的商鋪專業(yè)管理運行模式，牽動市場。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔創(chuàng)立獨有的商業(yè)運行模式，回避市場現(xiàn)有問題商鋪的不良局面， 創(chuàng)立工程核心運行機制，推動本工程整體運行4 4、建立良好的社會效應(yīng)后期交房后，由專業(yè)管理機構(gòu)進行專業(yè)化的管理運行與品牌化的業(yè)態(tài)整體組合，啟動工程整體運行市場功能。為本區(qū)域市場建立良好的市場口碑，為工程的后續(xù)物業(yè)開發(fā)奠定良好的市場口碑。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值

10、得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有三、戰(zhàn)略構(gòu)思戰(zhàn)略的方向：塑造工程：國際化，時尚化，酒店化的市場路線戰(zhàn)略支撐點文化底蘊支撐：原有“副商業(yè)中心時尚百貨文化商圈強大的消費支撐：從副商業(yè)中心的開展到今天，時尚百貨依舊消費強勁，說明潛在市場的龐大；地鐵出 口，強大的人流量。戰(zhàn)略團隊支撐： 專業(yè)運轉(zhuǎn)機構(gòu)：中國成都英邦不動產(chǎn)管理機構(gòu)時尚百貨導(dǎo)入：英邦百貨主力店- 精品 文檔-精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔戰(zhàn)略規(guī)劃機構(gòu)：中國成都斯寶特地產(chǎn)營銷參謀四、戰(zhàn)略高度在整體區(qū)域市場來看整體的開展戰(zhàn)略是定位理論，而這樣的競爭的后果就是死拼

11、。因此，我方在高度定位上,采用插位理論，運營藍海戰(zhàn)略，避開區(qū)域競爭，創(chuàng)立零度競爭環(huán)境。在這里，我方的打造方向是:騾熙路一一春禧時代 騾品設(shè)計一一大氣，時尚 市場業(yè)態(tài)時尚、前衛(wèi) 成長方向一一專業(yè)管理1 1、戰(zhàn)略方向騾馬市一產(chǎn)品設(shè)計市場業(yè)態(tài)成長方向精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔營銷市場路線設(shè)計：走國際化、時尚化、高端化的市場營銷路線。戰(zhàn)略文化路線設(shè)計：凡爾賽構(gòu)筑“騾馬時尚商務(wù)標榜!戰(zhàn)略基調(diào)設(shè)計：國際化，時尚化，重金屬，酒店化的特征戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：國際時尚品牌服飾，時尚百貨一一英邦百貨戰(zhàn)略組織整合專業(yè)商管機構(gòu)+專業(yè)時尚百貨+專業(yè)開發(fā)管理

12、+專業(yè)營銷管理2 2、戰(zhàn)略力量規(guī)劃精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有傳統(tǒng)營銷規(guī)劃：n.建凡小賽拉力營銷力資金回收體結(jié)果：1 1、開發(fā)商變房東2 2、開房商變商家，市場落成的預(yù)期效果與實際效果懸殊。3 3、資金回流開始斷層。后商業(yè)時代的營銷力學(xué)規(guī)劃：推力業(yè)態(tài)品牌力凡爾賽拉力營銷力資金回收體精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔推力專業(yè)商管機構(gòu)精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有結(jié)果：1 1、降低了一定的營銷周期，2 2、資金回流穩(wěn)定，3,

13、3,市場落成的預(yù)期效果與實際效果吻合，可以建立良好的品牌開發(fā)信譽與客戶忠誠度 五、戰(zhàn)略實施戰(zhàn)略實施策略：為了有效的推動我方戰(zhàn)略的整體規(guī)劃，在全程營銷環(huán)境與商業(yè)運營環(huán)境的建設(shè)上，我方采取以下 策略：精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔一、整合營銷策略IMC-推廣系統(tǒng)的的執(zhí)行在整個營銷過程中，如何有效的將工程的完整構(gòu)思，通過有效的媒體資源，釋放由去，到達工程品牌知名度與認知度的全面建設(shè)，在強烈的市場競爭格局中，建立完善的品牌羊群效應(yīng),將成為關(guān)鍵！在這里，我方將通過全程的“整合策略，實現(xiàn)這一目標。二、體驗營銷策略-銷售環(huán)境的執(zhí)行。作為商業(yè)，

14、讓投資這體驗到本工程的快感，這是現(xiàn)代商業(yè)尤為重要的一點。很多商業(yè)的銷售 是靠如何激發(fā)投資者的沖動欲望來實現(xiàn)的，而這樣的銷售只能是短暫的快樂，無法完成整體 的銷售，這樣的銷售是失敗的。在這里，我方全方位導(dǎo)入體驗營銷的策略，讓消費者全程體 味投資的快感，實現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)當當投資的購置理由。三、噴嚏營銷策略-商業(yè)運行環(huán)境的執(zhí)行。如何實現(xiàn)品牌在市場當中的迅速深化，迅速傳播。這是傳統(tǒng)營銷的漏洞，而噴嚏營銷的魅力在于迅速傳播工程特有的核心競爭優(yōu)勢。因此，對于商業(yè)運營環(huán)境的整體策略的實施中，我- 精品 文檔-精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔方采取噴嚏營銷

15、的整體戰(zhàn)術(shù)組合。四、周期劃分我方根據(jù)工程應(yīng)該具有的特征及區(qū)域市場特征，我方將戰(zhàn)略規(guī)劃做以下：劃分階段第一階段第二階段第三階段內(nèi)容戰(zhàn)略形象階段綜合營銷爆破階段管理營銷階段資源展放階段資金密集匯流期資金清理階段特征整個營銷周期，都是二位一體合力整合的過程。五、整體組織關(guān)系建設(shè)精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔業(yè)態(tài)品牌體系建設(shè)營銷體系建設(shè)商管體系建設(shè)精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔在今天，商業(yè)的競爭較量已經(jīng)開展成為一種專業(yè)效勞力量的競爭。傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè) 形態(tài)，今天已經(jīng)過時

16、。也就是說，什么都可以經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè) 形態(tài)。因此，具有核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，由專業(yè)效勞機構(gòu)打理，根據(jù)階段性的市場競 爭變化調(diào)整不同的業(yè)態(tài)來適應(yīng)市場的變化，從而讓商家開展起來，讓投資者輕松賺錢，建立 和維護自身商業(yè)廣場的品牌價值，才是我方商業(yè)尋求的解決之道。商業(yè)整體戰(zhàn)略目標方向精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔通過前期對工程的整體認識，我方對本工程的塑造方向，立足于成都的整體商業(yè)環(huán)境，及后期的商業(yè)競爭割據(jù)，對本工程作出了整體目標規(guī)劃的同時基于以下幾個原那么：核心競爭力：成都副商業(yè)中心，正出在一個新興開

17、發(fā)的蓬勃階段，為了讓本工程在后期的成長環(huán)境中，到達一個 日趨繁榮的局面，必須在戰(zhàn)略推廣和品牌管理上立足于將本工程打造成“城市副中心核心時尚商業(yè)版塊 中心。版塊唯一性：為了有限的防止商業(yè)中心的可復(fù)制性，及后期的壓力競爭，在工程啟動前期，應(yīng)該創(chuàng)立打造具有第品牌路線的商業(yè)文化中心。一一即后續(xù)方案中提出，在成都率先推出“ 構(gòu)筑“騾馬時尚商務(wù)標榜 的核心戰(zhàn)略路線業(yè)態(tài)可塑性：根據(jù)工程所處的地理位置，我方認為：在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與后期經(jīng)營中，可以根據(jù)不同的市場價值功 能由專精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔業(yè)的經(jīng)營管理公司作出階段性的業(yè)態(tài)調(diào)整。一方面來

18、保證投資者的投資利益，另一方面來強化整 體商業(yè)環(huán)境長期穩(wěn)定的競爭能力奠定根底。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有第二局部 工程整體營銷推廣執(zhí)行方案一、工程營銷模式體系在成都創(chuàng)立首個托管式商鋪！-托管式商鋪推向市場并要獲得成功。分析顯示，顧客接受并購置會因為以下四大理由：1 1、認可物業(yè)本身的價值；2 2、了解、認可托管式投資的方式與操作者；3 3、對主力店營運商有信心，認可其對整個商業(yè)物業(yè)的影響力和帶動性；4 4、認為投資金額不高，有利可圖。一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價值，托管式商鋪多出了三個賣點，這也是托管式商鋪差異化精品文檔就在這里

19、各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有- 精品 文檔-精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔優(yōu)勢所在。不過托管式商鋪的成功，萬變不離其宗，都離不了這四個根本點。這四個點相輔相成，形成綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的工程，每個點的側(cè)重情況有所不同。由此得出以下結(jié)論：工程托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個方面：1 1、挖掘提升物業(yè)價值；2 2、用有力的商業(yè)概念、主力店品牌效應(yīng)，來真正增加客戶對廣場整體經(jīng)營的信心。這個商業(yè)概念和地段相合，對物業(yè)價值能起到點睛的成效；3 3、傳播投資模式理念，化不利為有利，釋放

20、投資熱情；4 4、為客戶推出托管模式的優(yōu)勢，平安，穩(wěn)定。為確保上述四個方面的成立，我們必須確保的、最重要的就是一一產(chǎn)權(quán)，是投資物業(yè)最根本的前提, 也是永久權(quán)益的保障。如果沒有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。工程托管式商鋪將 會是傳統(tǒng)商鋪的全新升級版本，因為其魅力在于：精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔(1)(1)、短時間的實行經(jīng)營權(quán)托管。(2)(2)、將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實力靈活機動的投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán) 和收益權(quán)。(3)(3)、有穩(wěn)定的品牌實力商家做強有力支撐，委托有經(jīng)營賣場豐富商業(yè)經(jīng)驗的

21、經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營 公司和營運商、各品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的回報。獨立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式 示意一低門檻、高收益。即買即返租金回報，是投資人產(chǎn)權(quán)投資的主要原動力。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有觀點：一個可信的投資方向和投資載體,才能吸引投資者及消費者商業(yè)管理公租賃方代交月供按揭銀行辦理按揭精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-五大關(guān)系方在托管式商鋪運作模式中都承當著各自的同時又相互關(guān)聯(lián)的角色。二、工程品牌推廣定位體系品牌文化描述曾今，在騾馬市，成就了一個時尚購物的風景線

22、，今天，在騾馬市，因為,凡爾賽的雄居，讓時尚與國際的結(jié)合更完美.讓風華依舊的昔日歲月，再度重演.精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有- 精品 文檔-精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔凡爾賽，一個時尚的天堂.！塑造工程營銷領(lǐng)袖：凡爾賽，“構(gòu)筑“騾馬時尚商務(wù)標榜 !核心內(nèi)容：1 1、“騾馬概念的再度浮現(xiàn)，在整體推廣方面表現(xiàn)在兩個方面 ：一方面、騾馬商圈，是成都的傳統(tǒng)商圈，代表了五年前成都時尚購物的文化底蘊、能夠從市場的更深層次校掘35歲以上人的記憶,對工程現(xiàn)有時尚亞態(tài)的重現(xiàn)具有一定的精品文

23、檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔品牌記憶點；另一方面：因為騾馬商圈，現(xiàn)有亞態(tài)品項的規(guī)劃，具有高品質(zhì)、高品位時精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有尚購物的社會地位、為現(xiàn)有工程社會地位的再次塑造具有一定的提升作用、從戰(zhàn)略高度的角度來講屬于高端品位特征。2 2、從消費經(jīng)濟來看，是以青春派、時尚派、旅游派經(jīng)濟文化為根底，晝、夜商業(yè)形態(tài)為主體、集特色休閑餐飲、量販式歌城、漂亮百貨、時尚百貨為主題。與城市副中心商圈固有經(jīng)濟形態(tài)乃至成都市生活文化形成補充和互動。3 3、從投資者的風險回避的角度來講 ，對

24、傳統(tǒng)商圈的投資風險遠遠低于新商業(yè)圈的風險. .因此，在推廣引導(dǎo)上，我方將進行借勢造勢的策略.進行全面引導(dǎo).營銷理念作用力表現(xiàn)：- 根晶文蘆-.-旅游派經(jīng)濟消費據(jù)點精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有凡爾賽r-社區(qū)經(jīng)濟時尚生活標榜時尚派經(jīng)濟以白天為主要營業(yè)時間夜生活為主體精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有理念的特點：1 1、在這里倡導(dǎo)一種全新的生活方式，“全情工作，時尚生活2 2、適合休閑派經(jīng)濟的消費特點和消費心理；3 3、制造成都市休閑時尚生活前沿基地；本案營銷理念面對的競爭環(huán)境：在今天的商業(yè)

25、地產(chǎn)之中，多數(shù)工程個案推廣核心除了地段還是地段。 什么黃金地段、鉆石地段等等, 永遠只是停留在事物的外表，沒有對工程進行深度挖掘。地段固然重要，但沒有效的將地段價值和區(qū)域文- 精品 文檔-精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有化結(jié)合起來，除了地產(chǎn)還是地產(chǎn)、除了商業(yè)還是商業(yè)，千篇一律沒有形成特色經(jīng)濟。在西部旅游開發(fā)的歷 史背景下，無法有效與旅游經(jīng)濟結(jié)合形成地方特色。營銷核心理念對本案整體銷售的作用力表現(xiàn)：首先，我們從兩個不同的層面分析：第一層面：購置群體，它是第一主體投資者和經(jīng)營者。在商業(yè)地產(chǎn)乃至純居住概念的地產(chǎn)中，越來越多投資群體的出現(xiàn)，導(dǎo)致購置

26、者不一定是經(jīng)營 者、經(jīng)營者不一定是購置者，購置者和經(jīng)營者別離的現(xiàn)象，所以我們首先要考慮本案能給投 資者帶來什么利益，經(jīng)營者用來做什么？什么才能抓住他們的投資欲望？據(jù)調(diào)查和研究，投資者購置誘因：第一購置誘因： 地段的價值或魅力；第二購置誘因：這個區(qū)域經(jīng)營什么；精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有- 精品 文檔-精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔第三購置誘因：投資回報速度和區(qū)域的開展前景及增值潛力。我們提出“副商業(yè)中心時尚經(jīng)濟文化特區(qū)的目的在于：1 1 . .給投資者一個實實在在的購置理

27、由一一投資城市副商業(yè)中心時尚產(chǎn)業(yè)；2 2 . .給消費者一個明確的效勞一一經(jīng)營城市副商業(yè)中心時尚產(chǎn)業(yè)；3 3 . .給市場一個標準，引領(lǐng)時尚生活方式一一生活在“城市副商業(yè)中心時尚經(jīng)濟文化的環(huán)境中。通俗的講，讓投資者對本案的營業(yè)特色立刻產(chǎn)生濃厚的興趣，滿足和挑戰(zhàn)他們的投資欲望。營銷領(lǐng)袖副商業(yè)中心時尚概念經(jīng)濟文化特區(qū)，明確工程經(jīng)營特色，滿足投資者、經(jīng)營者、終端消費者三方利 益需求，可以成為本案的營銷領(lǐng)袖，引導(dǎo)整個工程存在的意義和價值。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔三、工程營銷推廣策略、整體產(chǎn)品定位1 1、產(chǎn)品定位：商業(yè)功能2 2、形

28、象定位：在成都，創(chuàng)立具有副商業(yè)中心時尚文化特色的經(jīng)濟中心。3 3、功能特征：集娛樂，休閑，旅游，購物于一體的綜合性商業(yè)中心。4 4、市場定位：具有 5050 萬以上資產(chǎn)的客戶群5 5、價值定位：投資回報快、穩(wěn)、平安6 6、文字訴求上：創(chuàng)造性，簡潔性，同時能夠代表產(chǎn)品本身的定位功能。7 7、整體風格上：積極穩(wěn)健性突出理性推出8 8、節(jié)奏上：快節(jié)奏9 9、媒體組合上：多媒體、多形式、多渠道精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔1010、戰(zhàn)略形式上：立體式集中推廣策略1111、廣告表現(xiàn)形態(tài)上：多形式，突出創(chuàng)意，但必須注意保持產(chǎn)品記憶功能。二、

29、推廣實施策略一、五點一線整合攻擊手法營銷策略五點：| 1 1現(xiàn)場包裝 2 2賣場包裝3 3媒介推廣4 4賣場推廣 5 5拜訪推廣一線：| 事件營銷動線五點一線整合攻擊手法：提倡與招商目標客戶的更多實效性與時效性溝通，講究“走出去、請進來，以階段性重點招商活動節(jié)點事件營銷為引爆點。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動線配合五大傳播推廣 重點形本錢案的銷售浪潮。精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔五點一線形成對目標客戶的立體合圍，在整個銷售流程中做到顛覆推廣、精確打擊。見下列圖：精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，

30、論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔二、工程營銷渠道策略工程總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點突破：加強現(xiàn)場包裝、廣場導(dǎo)視系統(tǒng)。確?，F(xiàn)場銷售、招商部的主力陣地地位。適時開辟工程區(qū)域第二賣場可 行性待確定。投資者組織化：將已有住房投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系。針對有興趣的投資人，采取“一加 一、“客帶客的外圍銷售獎勵模式。三、營銷價格策略1 1、價格體系暫略2 2、最終價格可根據(jù)工程本錢因素和市場供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價值差價、樓層差價、邊間差價、面積 差價、視野差價、及口彩差異等因素來決定銷售價格，以獲

31、取利潤、回籠投資資金為定價目標， 完成整個工程精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔的營銷推廣策略。三、產(chǎn)品營銷時間段劃分及策略1 1、工程形象的樹立一一蓄勢期工程前期推廣內(nèi)容，本案略2 2、工程形象的拓展一一開盤期工程前期推廣內(nèi)容，本案略3 3、工程形象確實立一一強銷期工程前階段推廣內(nèi)容，本案略4 4、工程形象的完善一一持銷期廣告以現(xiàn)場、戶外、直投為主另案細化。四、廣告策略概要結(jié)合工程的具體情況和推廣的特性、影響力和傳播優(yōu)勢，制定廣告可行的媒體投放策略，以到達財進其用的目O流程要點：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費、引爆購置精品文檔就在這

32、里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔全程核心推廣策略精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有采用 IMCIMC 整合營銷傳播的手法，將實際銷售與廣告、MDMD、公關(guān)等緊密結(jié)合。強調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度統(tǒng)一性。傳播的主要力量放在對投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。 要點是對消費者的攻心戰(zhàn)。一、廣告?zhèn)鞑シ绞桨凑掌鋱蟮阑?、新聞化、情?jié)化、人性化原那么，在媒介形式上主要以成都主流媒體及現(xiàn)場戶外廣告位、 戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品、銷售招商現(xiàn)場展示廣告為主。1 1、報道及討論形

33、式的電視軟體廣告；2 2、懸念式、大型形象牌的長期戶外廣告；3 3、圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告分階段推出；4 4、效勞式、咨詢式的動態(tài)、促銷和展示廣告；針對工程綜合廣告效果的評估，建立完善的監(jiān)控措施，隨時使籌劃與銷售的互動，調(diào)整、修正各項實精品 文檔精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔施方案。(二)、持銷期廣告時間段劃分和訴求重點1 1、廣告時間段劃分(1)(1)期限：(暫略)(2)(2)推廣策略：本階段 DMDM 單和戶外形象廣告、外賣場形象包裝、 TVTV 四頭并進，以 DMDM 和戶外作為傳播重點(3)(3)工程執(zhí)行方案模擬：五、

34、整體推廣方案(略)精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔第三局部整體商業(yè)規(guī)劃管理體系一、整體業(yè)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議根據(jù)本工程所處的特殊位置以及周邊消費群體的消費特點，特此提出將本工程的整體商業(yè)納入在“英邦百貨的商業(yè)管理范疇內(nèi)，實現(xiàn) 1+11+1 的整體戰(zhàn)略組合，也就是：“街店+主題店綜合戰(zhàn)略部署。這樣做可以有效的彌補二層店的經(jīng)營失調(diào)的弊端?？梢越鉀Q經(jīng)營當中，街店流失，主題店長存的客觀效精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔應(yīng)。通過主題店的長期管理經(jīng)營，塑造該工程一定的

35、核心競爭優(yōu)勢，從而保護該工程商業(yè)業(yè)態(tài)一定的生存機能。一、-1F-1F.-副商業(yè)中心時尚一一-運動館工程業(yè)態(tài)定位1 1、區(qū)位：商業(yè)整體負一層2 2、主題定位：副商業(yè)中心時尚運動一一國際運動館3 3、功能定位：為周邊的消費群體提供特色的、知名的商品，以滿足群眾的購物消費需求。4 4、客戶群定位：知名運動品牌。5 5、消費群定位：周邊的青年及學(xué)生為主的時尚青春派消費經(jīng)濟、6 6、檔次定位：銷售的商品檔次定位為國內(nèi)、國際知名運動品牌。7 7 目標定位：打造城市副商業(yè)中心第一個高檔運動銷售區(qū)。二1F1F “主題大店-漂亮?xí)r尚百貨-英邦百貨業(yè)態(tài)定位精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論

36、文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品文檔1 1、區(qū)位：商業(yè)第一層2 2、主題定位：英邦百貨一一漂亮?xí)r尚館 百貨區(qū)3 3、功能定位：集“漂亮、時尚為一體的經(jīng)典百貨區(qū)。4 4、客戶群定位：英邦百貨。5 5、消費群定位：城北城區(qū)的時尚女士、常住居民、公務(wù)員，廣場上的休閑人群。6 6、檔次定位：中高檔消費、高檔享受。7 7、效勞定位：堅守“消費者是上帝的效勞原那么，樹立四星級設(shè)施，五星級效勞的公眾形象8 8、目標定位：打造“時尚區(qū)的區(qū)域品牌。三、2F2F副商業(yè)中心時尚商務(wù)一一“時尚商務(wù)洽談中心 工程業(yè)態(tài)定位1 1、區(qū)位：商業(yè)第二層2 2、主題定位：副商業(yè)中心時尚商務(wù)休閑中心精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，

37、值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔3 3、功能定位：為周邊的商務(wù)人士及時尚購物人士提供休閑娛樂的綜合中心4 4、客戶群定位：知名品牌的商務(wù)休閑商家。如：咖啡館，西餐廳，商務(wù)茶館等5 5、消費群定位：周邊的商務(wù)人士，及購物休閑人士。6 6、檔次定位：業(yè)態(tài)的檔次定位為成都市知名品牌商家。7 7、目標定位：打造高檔商務(wù)休閑區(qū)。二、景觀設(shè)計景觀設(shè)計：協(xié)調(diào)燈飾及其他店面裝飾、戶外廣告等，以到達和諧、美觀的整體形象要求精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有人流動線：講究一定的以人為本，表達特有的文化理念“ 在休閑中購物，在購物中

38、休閑！的步行環(huán)境特色。景觀小品：根據(jù)每一層的業(yè)態(tài)定位特色，設(shè)置不同的文化小品，如設(shè)置以運動為主題的文化小品或建筑符號等，來消除游客的購物疲勞，催法顧客再次購物的激情。三、工程整體招商策略體系一、招商手段實施在整體策略上，實施：以大壓小，以免租期保租金！ 的策略，進行整體招商。以大商家壓小商家，以免租期來保證高的單位租金的策略， 來推動營工程的后期銷售利益！1 1、招商在整個市場推廣活動中的作用是一種策略，是使工程和商管公司取信于公眾的造勢手段。而轉(zhuǎn)入正式經(jīng)營時，商家將消除開發(fā)商的返租壓力2 2、在推廣過程前期招商只作登記，建立檔案，而不簽協(xié)議，使其處在候選的地位，成心造成一種高高在上的態(tài)勢。3

39、 3、招商采取以外打內(nèi)，以大壓小的有限政策；先通過外來的勢力震撼當?shù)厣碳遥?使其產(chǎn)生想入場，但有沒有時機,精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有精品 文檔- 精品 文檔-精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有處于被動狀態(tài)，便于談判。時機成熟時可以迅速迫起就范，甚至可以逼迫個別的商家轉(zhuǎn)租為購4 4、招商的步調(diào)要配合市場推廣的節(jié)奏，起到輔助銷售的作用5 5、在銷售完成之前，對經(jīng)營狀況沒有把握，就不讓商家入場，否那么一旦經(jīng)營狀況不好必然影響銷售二、工程招商租金價格略四、工程商管實施方案一、營管理戰(zhàn)略實施方向戰(zhàn)略一：實行“化零為整的戰(zhàn)略思想，實現(xiàn)大社區(qū)，大商業(yè)，大品牌的核心目標具體實施為：精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有