中級會計實務(wù)講義—第四章

1、第四章投資性房地產(chǎn)本章考情分析本章闡述投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、 計量和記錄等內(nèi)容。 近三年考試題型為單項選擇題和判斷題， 2012 年綜合題與本章內(nèi)容有關(guān)。從近三年出題情況看，本章內(nèi)容比較重要。近 3 年題型題量分析表年份2014 年2013 年2012 年題型單項選擇題1題1分判斷題1題1分1題1分計算分析題1題12分合計12 分1 分2 分2015 年教材主要變化（ 1）修改投資性房地產(chǎn)的公允價值計量定義； （ 2）將“資本公積其他資本公積”改為“其他綜合收益” 。主要內(nèi)容第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和

2、處置第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍投資性房地產(chǎn)的定義與特征投資性房地產(chǎn)的范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征投資性房地產(chǎn)， 是指為賺取租金或資本增值， 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售二、投資性房地產(chǎn)的范圍范圍注意問題（ 1）企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于已出租的土地使用權(quán)此類；（ 2）以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)（ 1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，以經(jīng)營租賃方式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確已出租的

3、建筑物認(rèn)為投資性房地產(chǎn)； （ 2）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)【提示】下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（ 1）自用房地產(chǎn)即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。（ 2）作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。如果某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，

4、能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！纠} ?判斷題】 企業(yè)將采用經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位的，土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）（2013 年）【答案】×【解析】對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，因不擁有產(chǎn)權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！纠} ?多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。（ 2009 年考題）A. 已出租的建筑物B. 待出租的建筑物C. 已出租的土地使用權(quán)D. 以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物應(yīng)該將【答案】 AC【

5、解析】投資性房地產(chǎn)包括：（ 1）已出租的土地使用權(quán)；（ 2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（ 3）已出租的建筑物。選項 B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；選項【例題 ?多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（A. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店B. 企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D. 企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。）。（ 2007 年考題）【答案】BD【解析】選項A 屬于自用房地產(chǎn)；選項C 屬于作為存貨的房地產(chǎn)。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計

6、量將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)， 首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念， 其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：1. 與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同） 或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始

7、，才能從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。【例題 ?單選題】下列項目中，屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是（）。A. 企業(yè)購入的寫字樓直接出租B. 企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓C. 企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D. 企業(yè)購入的寫字樓自用2 年后再出租【答案】 A【解析】對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)） 的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 自行建

8、造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?！纠} ?判斷題】 企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）（ 2010 年考題）【答案】×【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對外出

9、租時，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)?！窘滩睦?-3 】20× 9 年 2 月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20× 9 年 11 月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。20×9 年 12 月 5 日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9 000 000 元 , 至 20× 9 年12 月 5 日，土地使用權(quán)已攤銷165000 元；兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售。 為簡化處理， 假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的

10、一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)的劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。甲公司的賬務(wù)處理如下：由于甲公司在購入的土地上建造的兩棟廠房，其中的一棟廠房用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)為為投資性房地產(chǎn)=9 000 000 × 1/2= 4 500 000(元 )借：固定資產(chǎn)廠房12 000 000投資性房地產(chǎn)廠房12 000 000貸：在建工程廠房24 000 000借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)4 500 000累計攤銷82 500貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)4 500 000（ 9 000 000÷ 2）投資性房地產(chǎn)累計攤銷82 500 （ 1

11、65 000 ÷ 2）【例題·單選題】甲公司以2 400 萬元取得土地使用權(quán)并自建三棟同樣設(shè)計的廠房，其中一棟作為投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營租賃，三棟廠房工程已經(jīng)完工，建造支出合計12 000 萬元租賃期開始日“投資性房地產(chǎn)已出租建筑物”的初始成本是（）。A.4 000B.14 400C.7 200D.4 800【答案】 A【解析】初始成本=12 000 ÷ 3=4 000 （萬元）。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為

12、投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。轉(zhuǎn)為改擴建時的分錄如下：1成本模式借：投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)2公允價值模式(攤銷)借：投資性房地產(chǎn)在建公允價值變動( 或貸方 )貸：投資性房地產(chǎn)成本【教材例4-4 】20× 9 年 5 月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50 000 000 元，已計提折舊10 000 000 元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。20

13、5;9 年 5 月 31 日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20×9 年 12 月 31 日，該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本模式計量。本例中，改擴建支出屬于后續(xù)支出，假定符合企業(yè)會計準(zhǔn)則第3 號投資性房地產(chǎn)第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。甲公司的賬務(wù)處理如下：（ 1） 20× 9 年 5 月 31 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建40 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊10 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房50 000 000（2）20&#

14、215;9 年 5月 31 日至 20×9 年 12月 31 日，發(fā)生改擴建支出借：投資性房地產(chǎn)廠房在建5 000 000貸：銀行存款5 000 000（ 3） 20× 9 年 12 月 31 日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房45 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建45000 000【教材例 4-5 】20× 9 年 5 月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入， 甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。20× 9年 5 月 31 日，與乙公

15、司的租賃合同到期， 該廠房隨即進入改擴建工程。 20× 9 年 5 月 31 日。該廠房賬面余額為20 000000 元，其中成本 16 000 000 元，累計公允價值變動4 000 000 元。 20× 9 年 11月30日該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出3 000 000 元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價值模式計量。甲公司的賬務(wù)處理如下：（ 1） 20× 9 年 5 月 31 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建20 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房成本16 000 000公允價值變動4 000 000（

16、2） 20× 9 年 5 月 31 日至 20× 9 年 11 月 30 日，發(fā)生改建支出借：投資性房地產(chǎn)廠房在建3 000 000貸：銀行存款3 000 000（ 3） 20× 9 年 11 月 30 日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房成本23 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建23 000 000（二）費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益 ( 其他業(yè)務(wù)成本 ) 。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)通常

17、應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）科目設(shè)置：1. 投資性房地產(chǎn)2. 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）3. 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（二）會計處理在成本模式下， 應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定進行處理?！咎崾尽客顿Y性房地產(chǎn)的折舊或攤銷與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定一樣。即：當(dāng)期增加的投資性房地

18、產(chǎn)（建筑物）當(dāng)期不提折舊，當(dāng)期減少的投資性房地產(chǎn)（建筑物）當(dāng)期照提折舊；當(dāng)期增加的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)） 當(dāng)期即開始攤銷，當(dāng)期減少的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當(dāng)期停止攤銷。1. 計提折舊或攤銷時借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）2. 計提減值準(zhǔn)備時借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3. 取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入【教材例4-6 】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為 72 000 000 元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為 20 年，預(yù)計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付

19、甲公司租金400 000 元。甲公司的賬務(wù)處理如下：（ 1）每月計提折舊每月計提的折舊 =（ 72 000 000 ÷20）÷ 12=300 000 （元）借：其他業(yè)務(wù)成本出租寫字樓折舊300 000貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊300 000（ 2）每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）400 000貸：其他業(yè)務(wù)收入出租寫字樓租金收入400 000二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

20、1. 科目設(shè)置：（ 1）投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（ 2）公允價值變動損益2. 會計處理（ 1）公允價值上升借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益（ 2）公允價值下降借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動（ 3）取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入【提示 1】企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，也不計提減值準(zhǔn)備。【提示 2】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅記入“營業(yè)稅金及附加”科目?！窘滩睦?-7 】20× 9 年 9 月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10 年。20×

21、 9 年 12 月 1 日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80 000 000 元，公允價值也為相同金額。 該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格，結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點。 20× 9 年 12 月 31 日，該寫字樓的公允價值為84 000 000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：（ 1） 20× 9 年 12 月 1 日，

22、甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本80 000 000貸：固定資產(chǎn)寫字樓80 000 000（ 2）20× 9 年 12 月 31 日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價值變動4 000 000貸：公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)4 000 000【例題 ?多選題】下列關(guān)于采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有() 。A. 按預(yù)計使用年限計提折舊B. 公允價值變動的金額計入當(dāng)期損益C. 公允價值變動的金額計入其他綜合收益D. 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時，

23、公允價值高于賬面價值的差額計入其他綜合收益【答案】 BD【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，選項A 錯誤；公允價值變動的金額計入公允價值變動損益，選項C錯誤。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。【提示】在極少數(shù)情況下，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明， 當(dāng)企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)時允價值不能持續(xù)可靠取得，則應(yīng)采用成

24、本模式進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更如下圖所示：賬務(wù)處理：借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日公允價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷) （原房地產(chǎn)已計提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（原價）利潤分配未分配利潤（或借記）盈余公積（或借記）【提示】涉及所得稅影響的，調(diào)整遞延所得稅負(fù)債（或遞延所得稅資產(chǎn)）?！纠}·判斷題】已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值計算模式轉(zhuǎn)為成本計量模式。 （）（2012 年）【答案】【解析】企業(yè)會計準(zhǔn)則第3 號投資性房地產(chǎn)規(guī)定在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計

25、量變更為公允價值模式計量， 而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！纠} ?單選題】 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（）。（ 2011 年考題）A. 資本公積B. 營業(yè)外收入C. 未分配利潤D. 投資收益【答案】 C【解析】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式計量屬于會計政策變更，公允價值與賬面價值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配潤）。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換

26、日1. 轉(zhuǎn)換形式“自用房地產(chǎn)或存貨”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。2. 轉(zhuǎn)換日（ 1）“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”租賃期開始日或用于資本增值的日期。（ 2）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期。（ 3）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外出售的日期。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1. 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示：【教材例4-8 】 20× 9 年 8 月 10 日，為擴大生產(chǎn)經(jīng)營，甲公司董事會作出書面決議，計劃

27、于 20× 9 年 8 月 31 日將某出租在外的廠房在租賃期滿時將其收回，用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。隨后，甲公司做好了廠房重新用于生產(chǎn)的各項工作。20× 9 年 8 月 31 日，甲公司將該出租的廠房收回， 20× 9 年 9 月 1 日開始用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至20× 9 年 8 月 31 日，賬面價值為60 000 000 元，其中，原價80 000 000 元，累計已提折舊20 000 000元。假定不考慮其他因素。甲公司的賬務(wù)處理如下：20×9年 9月 1日借：固定資產(chǎn)廠房80 000 000投資性房地

28、產(chǎn)累計折舊20 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房80 000 000累計折舊廠房20 000 000【教材例4-9 】甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。20× 9 年 4 月 10 日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為20× 9 年 5 月 1 日，租期為 5 年。 20×9 年 5 月 1 日，這棟辦公樓的賬面余額為500 000 000元，已計提折舊5 000 000元。假設(shè)甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。甲公司的賬務(wù)處理如下：20×

29、9年 5月 1日借：投資性房地產(chǎn)辦公樓500 000 000累計折舊5 000 000貸：固定資產(chǎn)辦公樓500 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊5 000 000【教材例4-10 】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，20×9 年 4 月 10 日，甲公司董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為20× 9 年 5 月 1 日，租賃期為年。 20× 9 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額為500 000 000 元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進行后續(xù)計量。

30、甲公司的賬務(wù)處理如下：20×9年 5月 1日5借：投資性房地產(chǎn)寫字樓500 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品500 000 000【例題·單選題】2011 年 7 月 1 日，甲公司將一項按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價為4 000 萬元，已計提折舊200 萬元，已計提減值準(zhǔn)備100 萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價值為3 850 萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（）萬元。（ 2012 年）A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】 D【解析】轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)按轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)原價4 00

31、0 萬元借記“固定資產(chǎn)”科目。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2. 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（ 1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。（ 2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為其他綜合收益，計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)

32、期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。投資性產(chǎn)房地采用公允價值計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示：【教材例4-11 】20× 9 年 11 月 1 日，租賃期滿， 甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。20×9年11月 1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價值為72 000000 元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為70 000 000 元，其中，成本為 67 000 000元，公允價值變動為增值3 000 000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)寫字樓72 000 000貸

33、：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本67 000 000公允價值變動3 000 000公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)2 000 000【教材例4-12 】 20× 9 年 8 月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段， 甲公司準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)形成書面決議。20×9 年 12 月底， 甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2×10 年 1 月 1 日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開始日為2×10 年 1月 1 日，租賃期為3 年。在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日（2

34、5; 10 年 1 月 1 日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，公司能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對出租的該辦公樓。采用公允價值模式計量假設(shè)2× 10 年 1 月 1 日，該辦公樓的公允價值為元，其原價為550 000 000元，已提折舊150 000 000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：2×10年1月 1日380 000 000借：投資性房地產(chǎn)辦公樓成本380 000 000公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)20 000 000累計折舊150 000 000貸：固定資產(chǎn)辦公樓550 000 000【教材例4-1

35、3 】20× 9 年 4 月 15 日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司董事會形成書面決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為20×9 年 5月 1 日，租賃期為5 年。 20×9 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額為400 000 000 元。公允價值為 430 000 000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：20×9年 5月 1日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本430 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品400 000 000其他綜合收益投資性房地產(chǎn)30 000 000【例題· 單選題】 長江公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于 2014 年 1

36、 月 1 日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3 年，每年 12 月 31 日收取租金100 萬元，出租時， 該幢商品房的成本為2 000 萬元，公允價值為2 200 萬元， 2014 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為2 150 萬元。長江公司2014 年應(yīng)確認(rèn)的公允價值變動損益為（）萬元。A. 損失 50B. 收益 150C. 損失 150D. 損失 100【答案】 A【解析】 出租時公允價值大于成本的差額應(yīng)計入其他綜合收益，則長江公司2014 年應(yīng)確認(rèn)的公允價值變動損失=轉(zhuǎn)換日公允價值2 200- 年末公允價值2 150=50 （萬元）。二、投資性房地產(chǎn)的處置

37、當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、 轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。（一）采用成本模式計量借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)【教材例4-14 】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200 000 000元，乙公司已用

38、銀行存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為提折舊 20 000 000元，不考慮相關(guān)稅費。甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款200 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入200 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本160 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊20 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓180 000 000（二）采用公允價值模式計量借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動180 000 000 元，已計借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本或借：其他業(yè)務(wù)成本貸：公允價值變動損益【例題 ?單選題】 甲

39、公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)按照公允價值模式計量，該公司 2014 年 7 月 1 日將一項賬面價值2 000 萬元、已經(jīng)開發(fā)完成作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租，公允價值為2 500 萬元。 2014 年 12 月 31 日其公允價值為2 400 萬元，甲公司確認(rèn)了該公允價值變動，2015 年 7 月租賃期滿甲公司以3 000 萬元價款將其出售，甲公司應(yīng)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入是（）萬元。A.3 000B.3 500C.2 900D.3 400【答案】 A【解析】處置時以售價確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入?！纠} ?計算分析題】長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于2012 年 1 月 1 日將一幢商品房對

40、外出租并采用公允價值模式計量，租期為 3 年，每年 12 月 31 日收取租金200 萬元，出租時，該幢商品房的成本為5 000 萬元，公允價值為6 000 萬元， 2012 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為6 300 萬元， 2013 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為6 600萬元， 2014 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為6 700 萬元， 2015 年 1 月 10 日將該幢商品房對外出售，收到6 800 萬元存入銀行。要求：編制長江公司上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計分錄。（假定按年確認(rèn)公允價值變動損益和確認(rèn)租金收入，答案中的金額單位用萬元表示）【答案】（

41、1）2012 年 1 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)成本6 000貸：開發(fā)產(chǎn)品5 000其他綜合收益1 000（2）2012 年 12 月 31 日借：銀行存款200貸：其他業(yè)務(wù)收入200借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動300貸：公允價值變動損益300（3）2013 年 12 月 31 日借：銀行存款200貸：其他業(yè)務(wù)收入200借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動300貸：公允價值變動損益300（4）2014 年 12 月 31 日借：銀行存款200貸：其他業(yè)務(wù)收入200借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動100貸：公允價值變動損益100（5）2015 年 1 月 10 日借：銀行存款6 800貸：其他業(yè)務(wù)收入6 800借：其他業(yè)務(wù)成本5 000其他綜合收益1 000公允價值變動損益700貸：投資性房地產(chǎn)成本6 000公允價值變動700【例題 ?計算分析題】 2010 年 12 月 16 日，甲公司與乙公司簽訂了一項租賃協(xié)議，將一棟經(jīng)營管理用寫字樓出租給乙公司，租賃期為3 年，租賃期開始日為2011年 1月 1日，年租金為 240 萬元，于每年年初收取。相關(guān)資料如下：（ 1） 2010 年 12 月 31 日，甲公司將該寫字樓停止自用，準(zhǔn)備出租給乙公司，擬采用成本模式進行后續(xù)計量， 預(yù)計尚可使用 46 年，預(yù)計凈殘值為 20 萬