2020年個(gè)人住房貸款管理規(guī)定

1、1目的為規(guī)范丹東銀行（以下簡(jiǎn)稱“本行”）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作與管理，有效防 范和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)我國(guó)民法通則、合同法、擔(dān)保法、商業(yè)銀 行法、物權(quán)法、銀監(jiān)會(huì)個(gè)人貸款管理暫行辦法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定， 制定本規(guī)定。2范圍2.1 本規(guī)定明確了個(gè)人住房貸款管理的原則、程序、內(nèi)容與要求。2.2 本規(guī)定適用于本行所轄境內(nèi)分支機(jī)構(gòu)辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。3術(shù)語(yǔ)與定義3.1 本規(guī)定所稱個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房的貸 款。3.2 個(gè)人住房貸款分類3.2.1 按照利率是否固定，分為浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款和固定利率個(gè)人住房貸款。3.2.2 按照個(gè)人住房貸款是否與個(gè)人住房公積金委托貸款組合

2、辦理，分為自營(yíng)性個(gè) 人住房貸款和個(gè)人住房公積金組合貸款。3.2.3 按照按揭項(xiàng)目是否竣工驗(yàn)收，分為期房項(xiàng)目個(gè)人住房貸款和現(xiàn)房項(xiàng)目個(gè)人住 房貸款。3.2.4 按照是否有本行住房開(kāi)發(fā)貸款支持，分為開(kāi)發(fā)貸款支持項(xiàng)目個(gè)人住房貸款和 純按揭項(xiàng)目個(gè)人住房貸款。3.3 名詞釋義3.3.1 一手個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依 法建造、銷（預(yù)）售住房的貸款。3.3.2 固定利率個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，在約定期限內(nèi)貸款利率 不隨人民銀行利率調(diào)整或市場(chǎng)利率變化而浮動(dòng)的個(gè)人住房貸款。3.3.3 個(gè)人住房公積金組合貸款是指自營(yíng)性個(gè)人住房貸款與個(gè)人住房公積金委托 貸款進(jìn)行組合

3、的貸款。4職責(zé)與權(quán)限總行零售銀行部負(fù)責(zé)全行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)制度、辦法和政策的制定、業(yè)務(wù)檢 查、指導(dǎo)和管理。各分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體承辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，按照職權(quán)范圍嚴(yán)格 操作規(guī)程，認(rèn)真履行職責(zé)。5政策個(gè)人住房貸款要保證貸款資料真實(shí)完整，貸款擔(dān)保足額、合法，貸款發(fā)放符合 政策、法規(guī)，貸款風(fēng)險(xiǎn)有效控制。6流程圖個(gè)人類客戶信貸業(yè)務(wù)一支行發(fā)起，支行權(quán)限內(nèi)信貸業(yè)務(wù)審批流程圖客戶支行客戶經(jīng)理綜合業(yè)務(wù)部主管貸審小組支行行長(zhǎng)支行放款審核崗會(huì)計(jì)出賬人員請(qǐng) , 申請(qǐng) n NrH甲 X-貸前調(diào)查簽訂合同落實(shí)擔(dān)保手續(xù)沖卜充 條件1風(fēng)險(xiǎn)審查i.放款核準(zhǔn)-*Y.，資料移交檔案 中心付支與放發(fā)出賬貸后管理理管后貸貸款收回7風(fēng)險(xiǎn)控

4、制要點(diǎn)詳情見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)。8 內(nèi)容與要求8.1 基本規(guī)定8.1.1 貸款對(duì)象貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力，年齡在18周歲（含）至60周歲（含）之問(wèn)的自然人。8.1.2 貸款條件8.1.2.1 具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18 （含）-60周歲（含）之間；借 款人為外籍人以及港、澳、臺(tái)居民的，應(yīng)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)居住滿1年并有周定居所和職業(yè)，能提供境內(nèi)聯(lián)系人，并同時(shí)滿足我國(guó)關(guān)于境外人士購(gòu)房相關(guān)政策。8.1.2.2 具有合法有效的身份證明及婚姻狀況證明。8.1.2.3 具有合法有效的貸款行所在地戶籍證明或有效居留證明。對(duì)非本地居民的借款人，若當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張，還須提供

5、1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。8.1.2.4 具有良好的信用記錄和還款意愿。8.1.2.5 具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力，借款人該筆貸款的 月支出與收入比控制在50%（含）以下，或月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%（含） 以下。8.1.2.6 具有所購(gòu)住房的商品房銷（預(yù)）售合同。8.1.2.7 具有支付所購(gòu)房屋首期購(gòu)房款的能力。8.1.2.8 同意貸款資金采用受托支付方式，委托我行向符合合同約定用途的借款人 交易對(duì)象支付。8.1.2.9 能夠提供我行認(rèn)可的有效擔(dān)保。8.1.2.10 兩個(gè)以上借款人共同申請(qǐng)借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對(duì)共同購(gòu)房人作為共同借

6、款人的，不受上述規(guī)定限制。8.1.2.11 授權(quán)我行向房地產(chǎn)主管部門(mén)查詢借款人家庭住房登記情況，或同意向我行 提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。8.1.2.12 在我行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶。8.1.2.13 我行規(guī)定的其他條件。8.1.3 貸款房屋套數(shù)借款人貸款房屋套數(shù)要依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下 同）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。有下列情形之一的，對(duì)借款人擬 貸款房屋認(rèn)定為第二套（及以上）住房：8.1.3.1 借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng) （含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；8.1.3.2

7、借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的；8.1.3.3 通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信 借款人家庭已有一套（及以上）住房的。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，按第二套（及以上）的差別化住房信 貸政策執(zhí)行。8.1.4 貸款額度對(duì)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房的，貸款額度不得超過(guò)貸款人認(rèn)可的交易價(jià)的70%對(duì)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)住房交易價(jià)的40%8.1.5 貸款期限個(gè)人住房貸款期限最短為1年（含），最長(zhǎng)不得超過(guò)30年，且借款人年齡與貸 款期限之和不得超過(guò)65年。兩個(gè)（含）以上共同借款人

8、借款的，可按照滿足貸款條 件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限。8.1.6 貸款利率8.1.6.1 申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率，如遇國(guó)家政策法規(guī)變化，按照標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整；8.1.6.2 申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款利率不得低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，如遇國(guó)家政策法規(guī)變化，按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；8.1.6.3 采用浮動(dòng)利率方式的，貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率執(zhí)行；貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，從調(diào)整利率的次月開(kāi)始， 按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。8.1.7 還款方式8.1.7.1 個(gè)人住房貸款可采用如下還款方式之一：a）按月等額本息還款

9、法（按月計(jì)息）；b）按月等額本金還款法（按月計(jì)息）。8.1.7.2 借款人在借款合同約定的還款期內(nèi)，還款日期可在約定還款日基礎(chǔ)上寬限5 個(gè)自然日。8.1.8 貸款擔(dān)保借款人向貸款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款必須提供有效擔(dān)保。貸款擔(dān)保分別采用抵 押、保證的方式。貸款人可根據(jù)借款人情況選擇以上一種或多種擔(dān)保方式。8.1.8.1 借款人可以用其他足值房產(chǎn)抵押，抵押率不得超過(guò)70%抵押房權(quán)屬必須嚴(yán) 格明晰、價(jià)值足額，易于變現(xiàn)且擁有完全產(chǎn)權(quán)。禁止以大型商場(chǎng)的分割銷售攤位、 酒店式公寓及其他存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不易變現(xiàn)的房產(chǎn)作抵押，禁止接受已設(shè)定抵押權(quán) 的房產(chǎn)作抵押。8.1.8.2 借款人可采用抵押加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)階段性

10、保證，即貸款人以借款人所購(gòu) 住房作抵押在借款人取得該住房所有權(quán)證和辦妥抵押登記、并將相關(guān)房屋他項(xiàng)權(quán)證交由 貸款人收押之前，由售房人提供不可撤銷連帶責(zé)任保證。保證范圍為應(yīng)償還借款本 金、利息及相關(guān)費(fèi)用；保證人必須是本行與之簽訂了合作協(xié)議書(shū)，且是借款人所購(gòu) 房屋的開(kāi)發(fā)商或售房單位。為強(qiáng)化保證人的保證責(zé)任意識(shí)，防范和控制房屋按揭貸 款風(fēng)險(xiǎn)，保證人應(yīng)按合作協(xié)議書(shū)中的有關(guān)規(guī)定，交存一定比例的保證金，作為階段 性保證。8.1.8.3 擔(dān)保公司全額連帶責(zé)任保證在辦理個(gè)人房屋貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，由擔(dān)保公司為符合條件的借款人提供連帶 責(zé)任保證的，擔(dān)保公司應(yīng)按合作協(xié)議中的相關(guān)規(guī)定，在本行交存一定比例（或數(shù)額） 的保證

11、金。如借款人連續(xù)3期或累計(jì)6期未按約定及時(shí)還款，將從擔(dān)保公司保證金賬戶內(nèi)扣款，用于清償借款本息及其他相關(guān)費(fèi)用。8.1.8.4 自然人全額連帶責(zé)任保證自然人必須經(jīng)查無(wú)任何違法行為及不良信用記錄，具有保證能力，具有固定職 業(yè)，在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶杂蟹慨a(chǎn)，能提供產(chǎn)權(quán)證明，且未設(shè)定抵押，并滿足下列條件之一:a）當(dāng)?shù)貒?guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公立學(xué)校正式編制教師，且工作年限滿2年；b）電力、電信、金融、報(bào)業(yè)、廣播電視、民航行業(yè)的正式在編員工，且工作 年限滿2年；c）近6個(gè)月家庭金融資產(chǎn)月均50萬(wàn)元（含）以上的客戶；d）本行規(guī)定的其他條件。8.1.8.5 個(gè)人住房貸款抵押登記的辦理，按照以下要求執(zhí)

12、行：a）已取得房屋所有權(quán)證的，貸款經(jīng)辦行應(yīng)協(xié)助抵押人持房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)所 在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證；b）尚未取得房屋所有權(quán)證的，貸款經(jīng)辦行應(yīng)協(xié)助抵押人持依法生效的商品房銷 （預(yù)）售合同等必要文件到期房所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押預(yù)告登記，并確 保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)正式抵押登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式抵押登記手續(xù)。8.1.8.6 以貸款所購(gòu)房屋抵押擔(dān)保的個(gè)人住房貸款，抵押物價(jià)值一般為房屋的交易 價(jià)格，如貸款經(jīng)辦行認(rèn)為抵押物交易價(jià)格偏高的，可由本行認(rèn)可的評(píng)估公司出具評(píng) 估報(bào)告確定的評(píng)估價(jià)作為抵押物價(jià)值。8.1.8.7 借款人可自愿選擇是否購(gòu)買(mǎi)抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。8.2 貸款流

13、程8.2.1 中請(qǐng)借款人向貸款經(jīng)辦行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，應(yīng)填寫(xiě)個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū)，并提供如下資料：8.2.1.1 借款人及配偶的有效身份證件、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、未婚聲 明等）原件和復(fù)印件；8.2.1.2 借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明），對(duì)非本地居民的借款人，若購(gòu)房地商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張，還應(yīng)提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；8.2.1.3 貸款人認(rèn)可的部門(mén)出具的借款人及配偶職業(yè)和收入的證明；8.2.1.3本行要求提供的其他文件或資料。1.1.2 受理貸款人對(duì)借款人資格進(jìn)行初審，對(duì)符合條件的予以受理并進(jìn)行貸前調(diào)查，對(duì)不 符合受理?xiàng)l件的向借款人解釋具

14、體原因。1.1.3 調(diào)查個(gè)人住房貸款的調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。貸款調(diào)查執(zhí)行雙人調(diào)查和見(jiàn)客談話制度。貸款調(diào)查人收妥貸款申請(qǐng)資料后對(duì)貸款申請(qǐng)資料進(jìn)行調(diào)查分析，當(dāng)面約見(jiàn)借款 人填寫(xiě)個(gè)人住房貸款客戶談話筆錄及客戶須知。調(diào)查要點(diǎn)包括：1.1.3.1 所提供的資料是否真實(shí)、完整、合法、有效。借款人的身份和購(gòu)房行為是否真實(shí)，貸款申請(qǐng)是否自愿、屬實(shí)；1.1.3.2 借款人的負(fù)債和資信狀況。通過(guò)查詢本行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)和人民銀 行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款 意愿；1.1.3.3 借款人家庭擁有住房情況是否符合規(guī)定條件；1.1.3.4 貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)

15、定條件；1.1.3.5 借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入是否屬實(shí)，是否具有按期足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定條件；1.1.3.6 借款人是否已足額支付首期房款；1.1.3.7 所購(gòu)買(mǎi)的住房是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定及本行的貸款條件，是否屬于國(guó)家禁 止上市交易的違規(guī)建設(shè)住房，或其他“小產(chǎn)權(quán)房”；借款人購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)格是否與當(dāng) 時(shí)、當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平相符；1.1.3.8 抵押物權(quán)屬是否明晰；抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意 抵押的書(shū)面授權(quán)文件；抵押物需評(píng)估的，是否按規(guī)定進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值是否合理；1.1.3.9 提供階段性擔(dān)保的，擔(dān)保方式及提供的擔(dān)保資料是否符合本行貸款擔(dān)保的有關(guān)

16、規(guī)定。1.1.3.10 貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方式、支付方式等是否符合規(guī)定。1.1.4 審查貸款審查人員對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和安全性進(jìn)行審查，主要應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：1.1.4.1 借款人的借款資格和條件是否具備；1.1.4.2 借款用途是否符合貸款規(guī)定；1.1.4.3 申請(qǐng)借款的額度、期限、利率、還款方式等是否符合有關(guān)貸款辦法規(guī)定；1.1.4.4 借款人提供的材料是否完整、合法、有效；1.1.4.5 貸前調(diào)查人的調(diào)查意見(jiàn)，對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及所提貸款建議 是否準(zhǔn)確、合理；1.1.4.6 其他需要審查事項(xiàng)。1.1.5 審批個(gè)人貸款審批人員根據(jù)審批權(quán)限，負(fù)責(zé)獨(dú)立對(duì)貸

17、款申請(qǐng)進(jìn)行審批，并提出明確 的審批結(jié)論和擔(dān)保條件，具體執(zhí)行丹東銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理規(guī)定。1.1.6 合同簽訂對(duì)審批同意的，貸款人與借款人簽署個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同，并辦理抵押登記等有關(guān)手續(xù)。簽批人根據(jù)借款合同和相關(guān)擔(dān)保落實(shí)證明材料簽署借據(jù)。1.1.7 發(fā)放與支付1.1.7.1 個(gè)人住房貸款應(yīng)在同時(shí)落實(shí)擔(dān)保和抵押預(yù)先登記的前提下發(fā)放貸款。1.1.7.2 個(gè)人住房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經(jīng)辦行將貸款資 金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。8.3 貸后管理8.3.1 個(gè)人住房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及總行信貸管理部門(mén)共同負(fù)責(zé)。貸后管理內(nèi)容包括貸后監(jiān)督、貸后監(jiān)測(cè)與檢查、

18、逾期貸款催收等。8.3.2 受托支付完成后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集相關(guān)憑證，并在 15 日內(nèi)將貸款資料交總行檔案管理中心歸檔保存。8.3.3 總行信貸管理部門(mén)要就貸款經(jīng)辦行對(duì)審批過(guò)程及簽批意見(jiàn)的落實(shí)情況、貸款 發(fā)放過(guò)程的合規(guī)性進(jìn)行逐筆監(jiān)督，對(duì)貸款檔案資料的完整性和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督。8.3.4 貸款經(jīng)辦行應(yīng)關(guān)注借款人所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋所有權(quán) 證的條件時(shí)，應(yīng)督促借款人及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取得房屋他 項(xiàng)權(quán)證后，應(yīng)將原件立即按照本行有關(guān)規(guī)定入庫(kù)保管，并于5個(gè)工作日內(nèi)完成抵押證明材料的歸檔。8.3.5 符合條件的個(gè)人住房貸款，在借款人提出申請(qǐng)的情況下，貸款經(jīng)

19、辦行可對(duì)合 同要素進(jìn)行變更或調(diào)整，具體內(nèi)容包括：8.3.5.1 抵押物、貸款期限、還款方式變更。相關(guān)要求參照個(gè)人購(gòu)房借款合同要素 變更規(guī)定執(zhí)行。8.3.5.2 提前還款。借款人應(yīng)提前至少15天向本行提出申請(qǐng)，填寫(xiě)提前還款申請(qǐng)書(shū)。 貸款經(jīng)辦行受理提前還款申請(qǐng)后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知借款人辦理貸款部分歸還或 結(jié)清手續(xù)，退還相關(guān)憑證。合同約定收取提前還款違約金的，要按合同約定標(biāo)準(zhǔn)向 借款人收取提前還款違約金。8.3.5.3 原借款人變更。由于房產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、夫妻離婚或增加、減少借款人等原 因需變更借款人的，貸款經(jīng)辦行在確保貸款擔(dān)保足額可靠的前提下，可根據(jù)借款人 申請(qǐng)對(duì)原借款人進(jìn)行變更。8.4 合作機(jī)構(gòu)

20、的準(zhǔn)入8.4.1 個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司） 應(yīng)遵循“名單準(zhǔn)入、擇優(yōu)增補(bǔ)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、適時(shí)淘汰”的原則。8.4.1.1 名單準(zhǔn)入。合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入實(shí)行名單制，名單由總行信貸管理部門(mén)核定， 各分支行不得與準(zhǔn)入名單外的合作機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。對(duì)本行近三年已發(fā)放開(kāi)發(fā)貸 款且開(kāi)發(fā)貸款形態(tài)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可直接納入準(zhǔn)入名單。8.4.1.2 擇優(yōu)增補(bǔ)。對(duì)符合條件的優(yōu)質(zhì)合作機(jī)構(gòu)，由總行信貸管理部門(mén)完成審批手 續(xù)后，增補(bǔ)進(jìn)準(zhǔn)入名單。8.4.1.3 動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。各相關(guān)分支行信貸管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)轄內(nèi)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，定期提交監(jiān)測(cè)報(bào)表，由總行信貸管理部門(mén)進(jìn)行通報(bào)。8.4.1.4

21、 適時(shí)淘汰?？傂行刨J管理部門(mén)根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果，對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行 預(yù)警或退出機(jī)制。禁止向退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的客戶發(fā)放個(gè)人住房貸款。8.4.2 申請(qǐng)準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)須具備以下基本條件：8.4.2.1 經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人或其分支機(jī)構(gòu)（擔(dān)保公司須為企業(yè)法人），且按照核定的業(yè)務(wù)范圍及授權(quán)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；8.4.2.2 有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，制度健全；8.4.2.3 財(cái)務(wù)狀況良好，有一定資金實(shí)力；8.4.2.4 信譽(yù)良好，無(wú)拖欠銀行貸款；8.4.2.5 企業(yè)法定代表人、控股股東和總經(jīng)理無(wú)不良信用記錄；8.4.2.6 在本行開(kāi)立基本存款賬戶或一般存款賬戶；8.4.2.7 本行要求的

22、其他條件。8.4.3 禁止與出現(xiàn)以下情況之一的機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系：8.4.3.1 已查知有金融欺詐、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不良記錄的機(jī)構(gòu)；8.4.3.2 有組織或協(xié)助他人制造虛假貸款行為的機(jī)構(gòu)；8.4.3.3 內(nèi)部管理混亂或資金嚴(yán)重短缺的機(jī)構(gòu)；8.4.3.4 已經(jīng)或即將喪失履行債務(wù)能力的機(jī)構(gòu)。8.4.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須具備以下條件：8.4.4.1 評(píng)定的信用等級(jí)符合本行標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)按揭項(xiàng)目為現(xiàn)房項(xiàng)目或純按揭項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可不評(píng)定信用等級(jí)；8.4.4.2 純按揭項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本金及實(shí)收資本金準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)實(shí)際情況擬定；8.4.4.3 具有合法有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；8.4.4.4 承擔(dān)連帶責(zé)

23、任保證擔(dān)保的，還要具備較強(qiáng)的資金實(shí)力、擔(dān)保能力和賠付能 力，并承諾根據(jù)所擔(dān)保貸款余額的相應(yīng)比例存入保證金，存入保證金的比例由總行 信貸管理部門(mén)確定，實(shí)行專項(xiàng)存儲(chǔ)、專戶管理；8.4.4.5 符合監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管要求，不存在土地閑置、炒地、 捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、一房多賣(mài)等違規(guī)行為，且未被禁止經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè) 務(wù)。8.4.5 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須具備以下條件：8.4.5.1 實(shí)繳貨幣資本金50萬(wàn)元（含）以上；8.4.5.2 依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù);8.4.5.3 以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)；8.4.5.4 從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)二年以

24、上；8.4.5.5 有3名（含）以上取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并登記注冊(cè)的專職房 地產(chǎn)估價(jià)師。8.4.6 擔(dān)保公司還須具備以下條件：8.4.6.1 有完善的法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)；8.4.6.2 自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，在營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；8.4.6.3 企業(yè)一般需成立一年（含）以上，對(duì)擔(dān)保能力強(qiáng)、信用狀況良好的擔(dān)保公 司可不受成立年限的限制；8.4.6.4 實(shí)繳貨幣資本金500萬(wàn)（含）以上，對(duì)在本行存入一定比例保證金的擔(dān)保公 司，可不受實(shí)繳貨幣資本金限制；8.4.6.5 擔(dān)保公司在同一時(shí)點(diǎn)為客戶在本行個(gè)人貸款提供的總擔(dān)保額度最高不超過(guò) 其凈資產(chǎn)的5倍；8.4.6.6 上

25、年度代償率不高于2%同時(shí)代償回收率不低于40%8.4.6.7 承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的擔(dān)保公司存入保證金的比例由總行信貸管理部門(mén)確 定，保證金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，專戶管理。8.4.7 合作機(jī)構(gòu)的調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。申請(qǐng)準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)要向貸款經(jīng)辦行提供以下基本資料：8.4.7.1 個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表；8.4.7.2 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；8.4.7.3 驗(yàn)資報(bào)告；8.4.7.4 公司章程;8.4.7.5 經(jīng)工商行政管理部門(mén)蓋章的企業(yè)變更登記有關(guān)文件；8.4.7.6 最近一期企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和上年末企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表；8.4.7.7 相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)或資質(zhì)資格、執(zhí)業(yè)證書(shū)；8.4.7.8 法定代

26、表人或授權(quán)代理人的身份證件及簽字樣本，授權(quán)代理人應(yīng)同時(shí)提供 授權(quán)委托書(shū)；8.4.7.9 個(gè)人控股股東和總經(jīng)理的身份證件；8.4.7.10 組織機(jī)構(gòu)代碼證；8.4.7.11 經(jīng)年檢的稅務(wù)登記證；8.4.7.12 有貸款記錄的，還須提供貸款卡；8.4.7.13 承擔(dān)連帶責(zé)任保證的，還須根據(jù)公司章程提供公司股東會(huì)、股東大會(huì)或董事會(huì)出具的同意提供連帶責(zé)任保證的相關(guān)決議；8.4.7.14 本行要求的其他資料。8.4.8 貸款經(jīng)辦行對(duì)合作機(jī)構(gòu)須實(shí)行雙人調(diào)查制度，調(diào)查人對(duì)資料的真實(shí)性、完整 性負(fù)調(diào)查責(zé)任。調(diào)查人要通過(guò)上門(mén)調(diào)查、查詢?nèi)嗣胥y行信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)等方式對(duì)合 作機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查要點(diǎn)包括：8.4.8.1

27、 合作機(jī)構(gòu)提供的資料是否完整、真實(shí)、有效；8.4.8.2 合作機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理是否規(guī)范，履約信用狀況、從業(yè)狀況、財(cái)務(wù)狀況和發(fā)展前景是否良好，是否有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；8.4.8.3 合作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人資信狀況是否良好，有無(wú)不良記錄；8.4.8.4 合作機(jī)構(gòu)高層管理人員是否相對(duì)穩(wěn)定，有無(wú)逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不誠(chéng)信 行為，有無(wú)騙貸記錄；8.4.8.5 合作機(jī)構(gòu)及其投資方是否具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)，管理是否規(guī) 范，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是否固定，有無(wú)金融詐騙、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等行為；8.4.8.6 合作機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況是否良好，是否存在提供虛假會(huì)計(jì)報(bào)表的情況，是否存 在企業(yè)分立、合并等影響財(cái)務(wù)穩(wěn)定的情況；8.4.8.7

28、 合作機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，要重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否符合監(jiān)管 部門(mén)相關(guān)要求，有無(wú)重大違法違規(guī)行為；8.4.8.8 承擔(dān)連帶責(zé)任保證的合作機(jī)構(gòu)，公司章程中是否有關(guān)于公司對(duì)外提供擔(dān)保 的決策機(jī)構(gòu)及擔(dān)保限額的規(guī)定，對(duì)外擔(dān)保的總額及單項(xiàng)擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的， 是否超過(guò)規(guī)定的限額；8.4.8.9 承擔(dān)連帶責(zé)任保證的合作機(jī)構(gòu)，資金實(shí)力是否與其承擔(dān)的擔(dān)保能力相對(duì)應(yīng)， 是否承諾在本行開(kāi)立保證金賬戶，并承諾存入規(guī)定比例的保證金。調(diào)查同意的，調(diào)查人要形成調(diào)查報(bào)告，簽署調(diào)查意見(jiàn)，經(jīng)貸款經(jīng)辦行行長(zhǎng)或經(jīng) 授權(quán)的副行長(zhǎng)簽批后，將相關(guān)資料報(bào)送總行信貸管理部門(mén)審批。8.4.9 合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入核準(zhǔn)工作由總行信貸管理部門(mén)

29、負(fù)責(zé)?？傂行刨J管理部門(mén)收妥 上報(bào)的合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)準(zhǔn)入名單和相關(guān)資料，并對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行準(zhǔn)入核準(zhǔn)，經(jīng)行長(zhǎng)或 分管行長(zhǎng)審批后，向分支行發(fā)布合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。8.4.10 分支行要在準(zhǔn)入名單內(nèi)選擇合作機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。8.4.11 總行信貸管理部門(mén)負(fù)責(zé)督導(dǎo)各級(jí)信貸管理部門(mén)對(duì)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測(cè)與分析，定期通報(bào)，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。對(duì)合作機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)測(cè)工作由分支行信貸部門(mén)負(fù)責(zé)。分支行信貸部門(mén)要對(duì)轄內(nèi)合作機(jī)構(gòu)及合作機(jī)構(gòu)推薦的個(gè)人貸款進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，定期向總行信貸管理部門(mén)提交監(jiān)測(cè)報(bào)表和工作報(bào)告。具體監(jiān)測(cè)內(nèi)容包括：8.4.11.1 合作機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理狀況是否正常， 高級(jí)管理人員是否相對(duì)穩(wěn)定，是否存在 重大糾紛或案件，以

30、及即將到期的貸款或其他債務(wù)等情況；銀行同業(yè)公會(huì)、政府機(jī) 關(guān)、新聞媒體等是否公布了相關(guān)合作機(jī)構(gòu)受到處罰及投訴等信息；8.4.11.2 合作機(jī)構(gòu)所推薦個(gè)人貸款的貸款戶數(shù)、金額和質(zhì)量情況；8.4.11.3 保證金存入情況。8.4.12 合作機(jī)構(gòu)的關(guān)系維護(hù)工作由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。貸款經(jīng)辦行要定期分析合作 機(jī)構(gòu)所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和競(jìng)爭(zhēng)狀況，加強(qiáng)與合作機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，督促其按協(xié)議約 定履行相應(yīng)義務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)合作機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、信用、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理狀況等方面發(fā)生異常變 動(dòng)，出現(xiàn)負(fù)責(zé)人變更、重大經(jīng)濟(jì)糾紛案件和資金財(cái)務(wù)狀況惡化等重大事項(xiàng)的，要及 時(shí)向總行信貸管理部門(mén)報(bào)告。8.4.13 合作機(jī)構(gòu)的預(yù)警與退出由總行信貸

31、管理部門(mén)負(fù)責(zé)。總行信貸管理部門(mén)要根 據(jù)監(jiān)測(cè)、檢查情況，定期或不定期地整理預(yù)警名單和退出名單，報(bào)行長(zhǎng)或分管行長(zhǎng) 審批后印發(fā)各分支機(jī)構(gòu)執(zhí)行，并對(duì)被預(yù)警或退出的合作機(jī)構(gòu)作出相應(yīng)處理。8.4.14 對(duì)準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行預(yù)警：8.4.14.1 合作機(jī)構(gòu)與本行合作的個(gè)人貸款不良率連續(xù)三個(gè)月超過(guò)2%且沒(méi)有合理原因的；8.4.14.2 管理混亂、存在法律等糾紛情況可能對(duì)本行資金安全造成影響的；8.4.14.3 法定代表人或總經(jīng)理，涉及經(jīng)濟(jì)、法律糾紛而被司法、稅務(wù)、工商部門(mén)提出警告或處罰，可能對(duì)本行資金安全造成影響的；8.4.14.4 房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估價(jià)格明顯偏高，其評(píng)估的抵押物中有超過(guò)1

32、0%（含）的評(píng)估值比復(fù)評(píng)值高出20% （含）以上；8.4.14.5 承擔(dān)保證責(zé)任的企業(yè)未按規(guī)定在本行存入保證金；8.4.14.6 其他需要預(yù)警的情況。8.4.15 對(duì)準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行退出：8.4.15.1 合作機(jī)構(gòu)與本行合作的個(gè)人貸款不良率連續(xù)三個(gè)月超過(guò)4%且沒(méi)有合理原因的；8.4.15.2 組織或協(xié)助他人制造虛假貸款，或盡管尚未被認(rèn)定虛假貸款，但合作機(jī)構(gòu) 推薦的個(gè)人住房貸款存在非正常批量違約、批量墊款、還款賬戶批量入賬等現(xiàn)象； 8.4.15.3存在金融欺詐、商業(yè)（合同）欺詐或涉及重大案件；8.4.15.4 未通過(guò)政府管理部門(mén)年審和年度檢查，或資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的；8.

33、4.15.5 存在違法違規(guī)行為，被政府主管及監(jiān)管部門(mén)等通報(bào)或曝光且被取消經(jīng)營(yíng)資 格，或被公告納入相關(guān)行業(yè)“黑名單”的；8.4.15.6 其他需要退出的情況。8.4.16 對(duì)預(yù)警半年（含）以上仍未撤銷預(yù)警的合作機(jī)構(gòu)要終止合作，不得與其新 簽或續(xù)訂合作協(xié)議，確需與預(yù)警合作機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議的，須報(bào)總行信貸管理部門(mén) 審批。對(duì)預(yù)警的合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：8.4.16.1 貸款經(jīng)辦行要審慎受理被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)推薦借款人的貸款申請(qǐng)，并跟蹤調(diào)查合作機(jī)構(gòu)的整改情況；8.4.16.2 貸款經(jīng)辦行要從嚴(yán)審查被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請(qǐng)；8.4.16.3 貸款經(jīng)辦行要加大被預(yù)警合作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的存量

34、貸款監(jiān)測(cè)力度， 并跟蹤監(jiān)測(cè)合作機(jī)構(gòu)的整改情況。8.4.17 退出的合作機(jī)構(gòu)2年內(nèi)不得進(jìn)入合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。新設(shè)立機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé) 人曾任退出機(jī)構(gòu)控股股東或總經(jīng)理且該退出機(jī)構(gòu)尚未消除影響本行資金安全因素 的，二年內(nèi)也不得列入本行準(zhǔn)入名單。對(duì)退出合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：8.4.17.1 書(shū)面通知合作機(jī)構(gòu)停止合作；8.4.17.2 貸款經(jīng)辦行和總行信貸管理部門(mén)一律不再受理、調(diào)查、審查、審批退出合 作機(jī)構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請(qǐng)；8.4.17.3 貸款經(jīng)辦行要加大退出合作機(jī)構(gòu)所推薦的存量貸款監(jiān)測(cè)力度，同時(shí)做好資產(chǎn)保全工作。8.4.18 預(yù)警合作機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)整改符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，分支行要及時(shí)向總行信貸管理部

35、門(mén)提出申請(qǐng)并提交相關(guān)資料，由總行信貸管理部門(mén)撤銷預(yù)警，并向轄內(nèi)分支機(jī)構(gòu)公 布。8.5 按揭項(xiàng)目的準(zhǔn)入8.5.16 按揭項(xiàng)目受理按揭項(xiàng)目的受理工作由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。對(duì)已列入準(zhǔn)入名單內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)所開(kāi)發(fā)的按揭項(xiàng)目，需要本行提供按揭貸款支持的，貸款經(jīng)辦行受理人應(yīng)要求房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)填妥按揭貸款項(xiàng)目申請(qǐng)審批表，并提供以下資料原件審核，以復(fù) 印件留存：8.5.16.1 公司資料a）合法、有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明書(shū)及身份證；b）最近一期企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和上年末企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表；c）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)；d）公司股東會(huì)或經(jīng)授權(quán)的董事會(huì)同意在借款人辦妥產(chǎn)權(quán)證及有效抵押之前，為 借款人提

36、供階段性連帶擔(dān)保的書(shū)面承諾。8.5.16.2 項(xiàng)目資料1）申請(qǐng)現(xiàn)房項(xiàng)目準(zhǔn)入需提供以下資料：a）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格報(bào)告；b）商品房銷（預(yù)）售許可證；c）若屬合作建設(shè)的項(xiàng)目，需提供合作開(kāi)發(fā)合同及合作方同意申請(qǐng)辦理按揭業(yè) 務(wù)的有效委托書(shū)；d）項(xiàng)目戶型平面圖。2）申請(qǐng)期房項(xiàng)目準(zhǔn)入需提供以下資料：a）項(xiàng)目立項(xiàng)批文；b）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；c）國(guó)有土地使用證及非劃撥土地出讓金繳交憑證；d）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；e）建筑工程施工許可證；f）在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)補(bǔ)充提供商品房銷（預(yù)）售許可證；g）合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目須提供合作開(kāi)發(fā)合同及合作方同意申請(qǐng)辦理按揭業(yè)務(wù)的有效 委托書(shū)；h）項(xiàng)目的預(yù)算報(bào)告及后續(xù)資金落實(shí)情況。合作

37、機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入過(guò)程中已提供的企業(yè)資料可不重復(fù)提供；對(duì)本行已發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款 的住房項(xiàng)目中請(qǐng)按揭貸款的，若企業(yè)和建設(shè)項(xiàng)目無(wú)重大異常變化，所需企業(yè)、項(xiàng)目 資料可不重復(fù)提供。8.5.17 按揭項(xiàng)目調(diào)查按揭項(xiàng)目調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，項(xiàng)目調(diào)查人對(duì)調(diào)查資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。按揭 項(xiàng)目的調(diào)查實(shí)行雙人調(diào)查制度。項(xiàng)目調(diào)查人在收妥上述資料后，應(yīng)在規(guī)定工作日內(nèi) 約見(jiàn)申請(qǐng)人，對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)資料進(jìn)行核查與分析，并形成調(diào)查報(bào)告, 簽署調(diào)查意見(jiàn)。主要調(diào)查以下內(nèi)容：8.5.17.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況a）企業(yè)的組織形式、注冊(cè)資本、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等；b）企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)、法定代表人素質(zhì)、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)及其自 身具備的優(yōu)勢(shì)等；c）企業(yè)與本行的合作誠(chéng)意，如階段性擔(dān)保及存款、中間業(yè)務(wù)的代理等。8.5.17.2 項(xiàng)目的基本情況a）項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)批手續(xù)是否合法有效，批文內(nèi)容是否前后一致；b）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“四證”是否齊全；在發(fā)放個(gè)人住房貸款前是否具有商品房銷（預(yù)） 售許可證；c） 土地出讓合同及土地、房屋權(quán)證是否真實(shí)、合法，土地出讓金是否全部繳交；d） 土地抵押及在建工程抵押情況，是否辦理過(guò)其他銀行貸款的抵押登記；e）項(xiàng)目總投資概算、資金來(lái)源與到位情況。8.5.17.