住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度范本

1、住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度范本住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度第1章住宅小區(qū)物業(yè)管理綜述1.2住宅小區(qū)物業(yè)管理概述1.2.1 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)是通過(guò)有效的服務(wù)，充分合理地使用現(xiàn)有房屋，提高物業(yè)的 使用率和經(jīng)濟(jì)效益，使之保值、增值，并為業(yè)主及使用人提供一個(gè)優(yōu)美、整潔、舒適、方 便、安全、文明、和諧的居住環(huán)境。住宅小區(qū)物業(yè)管理的總目標(biāo)是以盡可能少的投入，獲 取最大限度的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。它可以具體分解為經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益和心理 效益四個(gè)組成部分。1 .經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益是指物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益、業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益三者的統(tǒng) 一。專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理和多功

2、能的附加服務(wù)使物業(yè)耐用、安全、保值、增值，使 業(yè)主獲得最大的實(shí)惠，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，減少了房屋、設(shè)施、環(huán)境的損壞所造 成的資源浪贄，也使業(yè)主安居樂(lè)業(yè)，全身心投入到社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去。在實(shí)現(xiàn)業(yè)主經(jīng)濟(jì)效 益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司也通過(guò)提供服務(wù)所創(chuàng)造的價(jià)值和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，實(shí) 現(xiàn)了自身的經(jīng)濟(jì)效益。2 .社會(huì)效益社會(huì)效益是指住宅小區(qū)物業(yè)管理通過(guò)創(chuàng)造一個(gè)安全、和諧、整潔的生活空間，最大限 度地調(diào)整社會(huì)關(guān)系，減少不穩(wěn)定因素，維護(hù)社會(huì)的安定與團(tuán)結(jié)。3 .環(huán)境效益環(huán)境效益是指創(chuàng)造并保持一個(gè)適宜人類生存與發(fā)展的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展及 人類自我完善的需要，要求物業(yè)管理為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、

3、幽雅、有益身心健康的 環(huán)境。4 .心理效益心理效益是指達(dá)到業(yè)主理想的居住環(huán)境心理預(yù)期。當(dāng)業(yè)主對(duì)所在住宅小區(qū)的安全、優(yōu) 美、適用程度感到滿意時(shí)，就會(huì)有一種滿足感、幸福感；若超越了心理預(yù)期，就會(huì)有超值 享受感、優(yōu)越感。反之，若低于業(yè)主的心理預(yù)期，就會(huì)產(chǎn)生煩躁、厭惡等心態(tài)。住宅小區(qū) 物業(yè)管理就是要給業(yè)主居住的滿足感或享受感，讓其安居樂(lè)業(yè)?？梢?jiàn)，業(yè)主的心理效益是 物業(yè)管理最具挑戰(zhàn)性的目標(biāo)。1.2.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)可概括為專業(yè)、權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)、綜合和文化五個(gè)方面。1.專業(yè)目前我國(guó)的住宅小區(qū)規(guī)劃功能相對(duì)齊全、配套設(shè)施相對(duì)完備，水、電、暖、煤氣、熱 力、通信、有線媒體等形成了一個(gè)完

4、善的網(wǎng)絡(luò)。這種硬件設(shè)施的系統(tǒng)性、先進(jìn)性，決定了 住宅小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化特征。同時(shí)，住宅小區(qū)規(guī)模龐大，所需管理的工種多、數(shù)量大、 技術(shù)要求高，而且要求有嚴(yán)格、文明、規(guī)范的組織管理和服務(wù)，這使得住宅小區(qū)物業(yè)管理 本身也成為一個(gè)系統(tǒng)工程，必須由專業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)規(guī)范管理。2.權(quán)威城市新建住宅小區(qū)管理辦法確定了住宅小區(qū)的物業(yè)管理體制是物業(yè)管理公司統(tǒng)一 實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化管理，從而確定了小區(qū)管理中物業(yè)管理公司的權(quán)威性。這就有效避免 了政出多門、互相扯皮的現(xiàn)象，使住宅小區(qū)的物業(yè)管理逐漸走向正規(guī)化、規(guī)范化。3.標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)的高度社會(huì)性，以及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治、生活中的重要地位，使政府及社 會(huì)各界都十分重

5、視物業(yè)管理狀況。我國(guó)政府制定了一系列的制度加以規(guī)范，使住宅小區(qū)的 物業(yè)管理較普通物業(yè)管理具有高度標(biāo)準(zhǔn)化特征。4.綜合綜合性的特點(diǎn)是由住宅小區(qū)的多樣性功能所決定的。城市住宅小區(qū)不僅環(huán)境優(yōu)美、安 全、舒適，而且可以滿足業(yè)主生活的各種需要。從某種程度上說(shuō)，住宅小區(qū)就是一個(gè)功能 完備的小社會(huì)。住宅小區(qū)物業(yè)管理己不局限F對(duì)物業(yè)本身的修繕等管理，而是要根據(jù)業(yè)主 的需要，為業(yè)主提供更多更好的服務(wù)。因此，住宅小區(qū)的物業(yè)管理較一般的物業(yè)管理更具 有綜合性的特征。5.文化以前的物業(yè)管理概念主要是房屋修繕、綠化環(huán)衛(wèi)等技術(shù)性管理和服務(wù)。而住宅小區(qū)人 口多、社會(huì)關(guān)系復(fù)雜、管理要求高、難度大，僅僅依靠物業(yè)管理公司的人力和

6、有限的資金, 是很難保持衛(wèi)生、綠化及秩序的，所以必須依靠全體業(yè)主的力量，實(shí)行“民治、民享、民 生”。為此，物業(yè)管理公司常常會(huì)通過(guò)組織豐富多彩的文體娛樂(lè)活動(dòng)，來(lái)傳播精神文明、 培育高尚公德、宣傳小區(qū)管理公約，創(chuàng)建住宅小區(qū)精神。這種優(yōu)秀文化的熏陶，能夠有效 引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理公約、做文明業(yè)主，從而推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理的民主化進(jìn)程。就 此而言，住宅小區(qū)的物業(yè)管理具有很強(qiáng)的文化特性。1. 2. 3住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則，就是指物業(yè)管理公司從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的行為準(zhǔn)則。 大致說(shuō)來(lái)，住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循依法管理、服務(wù)至上、兩權(quán)分離、專群結(jié)合、專業(yè)管 理與屬地管理相結(jié)合的原則。1

7、 .依法管理因?yàn)樽≌^(qū)的物業(yè)管理涉及到了各方利益，直接關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，所以住宅小區(qū) 物業(yè)管理必須以業(yè)主委托管理合同為依據(jù)，以國(guó)家和地方各項(xiàng)小區(qū)管理的法規(guī)為準(zhǔn)繩進(jìn)行 管理。唯有如此，才能使住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范而有序，減少不必要的糾紛。2 .服務(wù)至上“物業(yè)管理”中的“管理” 一詞，是指為住宅小區(qū)的業(yè)主提供服務(wù)，而非管制。因此， 在物業(yè)管理計(jì)劃的制定、服務(wù)項(xiàng)目的選擇、各項(xiàng)管理措施的執(zhí)行中，必須一切以業(yè)主利益 為中心，貫徹服務(wù)至上的原則。這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須深刻理解“管理就是服務(wù)” 的含義，為業(yè)主進(jìn)行文明、規(guī)范的服務(wù)。3 .專群結(jié)合住宅小區(qū)的物業(yè)管理是專業(yè)性較強(qiáng)的綜合化管理活動(dòng)，必須由專業(yè)

8、的物業(yè)管理公司統(tǒng) 一管理。但由于住宅小區(qū)面積大、人口多，管理復(fù)雜，僅僅依靠物業(yè)管理公司的有限人力 是不夠的，必須有廣大業(yè)主的支持與合作。同時(shí)，只有業(yè)主積極參與監(jiān)督與管理，才能使 物業(yè)管理真正體現(xiàn)民意，才能促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。所以，從這個(gè)角度上來(lái)講，住宅 小區(qū)管理應(yīng)該堅(jiān)持專群結(jié)合的原則。4 .兩權(quán)分離這里所說(shuō)的兩權(quán)分離，是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的分離。在產(chǎn)權(quán)多元化格局下，產(chǎn) 權(quán)與管理權(quán)如果不能分離開來(lái)，就必然會(huì)出現(xiàn)各白為政、公用設(shè)施殘破、秩序混亂的局面。 因此，住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須實(shí)行統(tǒng)一管理，使產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離，以保證住宅小區(qū) 整體功能的發(fā)揮，并創(chuàng)造統(tǒng)一、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境。5 .專

9、業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合地方政府的一項(xiàng)重要職責(zé)就是管理住宅小區(qū)，基層政府的諸多工作都要落實(shí)在住宅小 區(qū)上：沒(méi)有地方政府的支持，物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)管理的目標(biāo)也是很難實(shí)現(xiàn)的。因此, 物業(yè)管理公司要與地方政府相互協(xié)調(diào)、配合，通過(guò)專業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合，共同努力, 才能既能發(fā)揮當(dāng)?shù)卣谛^(qū)管理中的權(quán)威作用，乂能充分發(fā)揮物業(yè)管理公司專業(yè)化管理 的特長(zhǎng)，從而對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行有效的管理。1 .2.4住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容2 .維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞住宅小區(qū)物業(yè)管理的首要任務(wù)之一，就是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞，按照 規(guī)章制度制止各種違章行為，禁止私搭亂建，督促指導(dǎo)業(yè)主及使用人執(zhí)行城市規(guī)劃

10、法。3 .為業(yè)主提供各種服務(wù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其實(shí)質(zhì)就是為了更好地為業(yè)主及使用人提供服務(wù)。物業(yè)管理公 司在進(jìn)行自身定位時(shí)，一定要牢記“以人為本”的原則，不能把自己的身份看作是“管理 者”，而應(yīng)該是“服務(wù)者”。對(duì)小區(qū)公共秩序的管理，應(yīng)該廣泛地征求業(yè)主的意見(jiàn)，在小 區(qū)大部分業(yè)主自愿的基礎(chǔ)上，為保證大多數(shù)業(yè)主的居住和生活環(huán)境而制造一些公共制度， 并在為小區(qū)業(yè)主做好各項(xiàng)服務(wù)的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取小區(qū)業(yè)主的理解和同意，這樣才能共同把小 區(qū)物業(yè)管理工作做好?，F(xiàn)在，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系十分緊張，其主要原因就是 因?yàn)樾^(qū)業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜，眾口難調(diào)，而物業(yè)管理公司乂沒(méi)有與業(yè)主進(jìn)行很好的溝通，沒(méi)有 尊重業(yè)主的權(quán)益，

11、工作作風(fēng)較為生硬。相反，只要與業(yè)主多溝通，互相理解，讓業(yè)主們感 覺(jué)到物業(yè)管理公司的目標(biāo)是與自己的目標(biāo)一致的，業(yè)主就回配合物業(yè)管理公司的工作。4 .房屋裝修監(jiān)督管理和房屋維護(hù)與修繕管理（1）房屋裝修監(jiān)督管理業(yè)主及使用人在進(jìn)行房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為 的監(jiān)管，監(jiān)督裝修設(shè)計(jì)圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的損壞，并監(jiān)督施工人員是否違章 作業(yè)，發(fā)現(xiàn)違章行為及時(shí)糾正，并對(duì)裝修后的房屋以檢查驗(yàn)收，以確保房屋結(jié)構(gòu)不受損 壞，保證房屋安全質(zhì)量。（2）房屋維護(hù)與修繕管理房屋的維護(hù)與修繕是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理常規(guī)性的服務(wù)與管理內(nèi)容。了 解和掌握房屋的結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、完損登記、

12、設(shè)備狀況，加強(qiáng)房屋的技術(shù)管理，經(jīng)常、及 時(shí)地對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修繕，保護(hù)和提高房屋的完好率，盡可能地延長(zhǎng)房屋的使用壽命， 對(duì)提高房屋的使用價(jià)值，具有非常重要的意義。5 .設(shè)施設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護(hù)也是物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容?，F(xiàn)在，物業(yè)的設(shè)施設(shè)備 的配置越來(lái)越齊全，越來(lái)越先進(jìn)，當(dāng)然也更為復(fù)雜。物業(yè)管理公司要保證設(shè)備的正常運(yùn)行, 讓設(shè)施設(shè)備物盡其用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，就必須建立完善的規(guī)章制度，對(duì)基礎(chǔ)資料、 設(shè)備運(yùn)行、設(shè)備維修、設(shè)備能源管制和安全操作進(jìn)行全面的規(guī)范化管理。房屋設(shè)施設(shè)備的 管理，是技術(shù)含量較高的管理，管理的好壞將直接影響到物業(yè)管理公司的形象。6 .安全保衛(wèi)與消防

13、住宅小區(qū)的安全保衛(wèi)與消防工作，是涉及小區(qū)公共安全的重要工作之一。物業(yè)管理公 司應(yīng)在公安部門和消防部門的指導(dǎo)和配合下進(jìn)行。住宅小區(qū)的安全保衛(wèi)與消防工作的重點(diǎn) 是防火、防盜、防交通事故、防意外傷害等。7 .居住環(huán)境管理住宅小區(qū)居住環(huán)境是指在業(yè)主生活的空間中，影響業(yè)主生活與發(fā)展的各種因素的總和。 居住環(huán)境對(duì)業(yè)主的行為將產(chǎn)生非常重要的作用。如果居住環(huán)境好，業(yè)主就會(huì)產(chǎn)生健康向上、 較為積極的行為：如果居住環(huán)境不好，就會(huì)對(duì)業(yè)主的行為產(chǎn)生消極的影響，不利于良好素 質(zhì)的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司改善小區(qū)的居住環(huán)境包括以下幾個(gè)方面。（1）環(huán)境保護(hù)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)人類健康，是我國(guó)的基本國(guó)策。物業(yè)管理公司在保護(hù)

14、 與治理環(huán)境中責(zé)無(wú)旁貸，既要保護(hù)環(huán)境不受污染和破壞，乂要勇于依法制止破壞環(huán)境的行 為，及時(shí)將己排放出的污染物加以處理，創(chuàng)建整潔、舒適、優(yōu)美、文明的生活環(huán)境。（2）保潔管理在住宅小區(qū)內(nèi)，整齊、清潔、優(yōu)美的環(huán)境會(huì)給人帶來(lái)舒適感，因此，清潔、優(yōu)美的環(huán) 境象征著物業(yè)管理區(qū)域的文明程度。物業(yè)管理公司可以通過(guò)宣傳教育、監(jiān)督治理和定時(shí)清 掃，保護(hù)住宅小區(qū)的環(huán)境。(3)綠化管理在小區(qū)建設(shè)中，綠化建設(shè)占據(jù)越來(lái)越重要的地位。綠化管理的前提是綠化意識(shí)。物業(yè) 管理公司要增強(qiáng)綠化意識(shí)，投入合理的人力、物力和財(cái)力，加大宣傳力度，加強(qiáng)小區(qū)綠化 管理，擴(kuò)大綠地面積，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。8 .車輛管理車輛是業(yè)主出行的代步工具，現(xiàn)在私家