09項(xiàng)目成本管理制度(送審稿打印)2

1、*項(xiàng)目成本管理方案（草擬送審稿）第一章 項(xiàng)目成本管理的基本原則及范圍一、 為了加強(qiáng)公司成本管理力度，提高經(jīng)濟(jì)效益，擬定項(xiàng)目成本管理方案。二、 成本管理的基本原則是：在房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段，以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，以過(guò)程控制為手段。成本管理之房地產(chǎn)價(jià)值鏈分析：三、 成本管理工作具體舉措（一）工程管理成本管理工作1、在設(shè)計(jì)階段，提出限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)性意見(jiàn)，努力提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)各階段設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面評(píng)審，避免、減少設(shè)計(jì)變更；2、在工程招標(biāo)階段，負(fù)責(zé)考察、推薦施工單位資質(zhì)、業(yè)績(jī)，參與中標(biāo)施工單位進(jìn)行合同洽商，選擇素質(zhì)高、承包價(jià)格相對(duì)較低的承包商

2、；3、在材料設(shè)備采購(gòu)階段，提出材料設(shè)備選型定位意見(jiàn)，考察、推薦新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，設(shè)法控制采購(gòu)材料成本。4、在施工階段，指導(dǎo)做好施工組織工作，有效控制工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，減少質(zhì)量損失成本和進(jìn)度拖延成本；同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)變更、工程簽證進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審、控制。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)管理及預(yù)決算成本管理工作1、在項(xiàng)目可行性研究階段負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程成本估算、概算，為投資決策提供依據(jù)；2、在設(shè)計(jì)階段提出工程成本控制目標(biāo)，提出改進(jìn)設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主導(dǎo)意見(jiàn)；結(jié)構(gòu)施工圖經(jīng)濟(jì)性控制，根據(jù)相關(guān)總建筑面積限額設(shè)計(jì)： 3、在項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備階段負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本預(yù)算，擬訂開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本控制目標(biāo)，編制工程資金預(yù)算；4、在工程

3、招標(biāo)階段參與對(duì)施工單位的考察、推薦，組織招標(biāo)標(biāo)底的編制工作，參與招標(biāo)文件編制，參與施工合同的洽商，提出工程結(jié)算方式的主導(dǎo)意見(jiàn)；5、在材料設(shè)備采購(gòu)階段，收集材料設(shè)備價(jià)格信息，參與對(duì)材料設(shè)備供應(yīng)商的考察、推薦，參與采購(gòu)招標(biāo)，參與采購(gòu)合同的洽商；6、在項(xiàng)目施工階段，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、工程簽證的造價(jià)評(píng)審，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款支付的審核；7、按照公司的要求和技術(shù)規(guī)程辦理設(shè)計(jì)變更、工程量測(cè)量及工程簽證，確保設(shè)計(jì)變更、工程量、工程簽證的合理性、準(zhǔn)確性；8、在工程決算階段，負(fù)責(zé)工程決算書(shū)的審核；9、負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)際成本與預(yù)測(cè)成本對(duì)比分析、總結(jié)。（三）針對(duì)成本管理對(duì)口對(duì)接財(cái)務(wù)部工作1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、核算，如實(shí)向公司反映財(cái)

4、務(wù)狀況和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果；2、對(duì)意向投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、預(yù)測(cè)，組織投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本、效益分析，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與危機(jī)預(yù)警機(jī)制，為經(jīng)營(yíng)決策提供有效依據(jù)；3、對(duì)合同往來(lái)款項(xiàng)進(jìn)行財(cái)務(wù)審核把關(guān)；4、審核各部門(mén)、各項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格按照公司規(guī)定和合同條款對(duì)外支付和結(jié)算，做到統(tǒng)一調(diào)配、合理使用資金，并根據(jù)資金流轉(zhuǎn)情況提出預(yù)警；5、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算工作，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；6、有效控制項(xiàng)目管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、后期銷(xiāo)售物業(yè)及其他成本管理工作1、在可行性研究、投資決策階段，組織進(jìn)行全面的調(diào)查研究，聽(tīng)過(guò)科學(xué)的參考依據(jù)給公司領(lǐng)導(dǎo)決策，避免投資失誤風(fēng)險(xiǎn)

5、；2、在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，充分利用公共關(guān)系資源，爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策；3、在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)評(píng)審、工程預(yù)算、設(shè)計(jì)變更、工程簽證、工程結(jié)算審批程序，履行各部門(mén)審核程序的規(guī)范性；4、本著科學(xué)、審慎、效率與控制兼顧的原則，認(rèn)真履行各部門(mén)、各項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和支付申請(qǐng)，既要合理控制運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，又要兼顧工作效率。第二章 項(xiàng)目成本管理的工作內(nèi)容一、 項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)工作（一）以事前控制、事中控制為主，事后控制為輔。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。（二）遵循基本建設(shè)程序進(jìn)行項(xiàng)目操作，對(duì)房地產(chǎn)

6、成本實(shí)行全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，將實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。（三）正確處理成本、市場(chǎng)需求、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。（四）組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用全面核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。（五）工程管理部要熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。（六）項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)后，預(yù)決算人員要定

7、期（每年至少一次）分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并將分析報(bào)告報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)及內(nèi)涵圖解：二、 成本計(jì)劃管理（一）工程管理部應(yīng)根據(jù)職責(zé)分工，同時(shí)配合財(cái)務(wù)部、綜合辦公室按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的推進(jìn)情況及時(shí)編制成本計(jì)劃，并貫徹執(zhí)行。成本計(jì)劃主要包括：開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃、期間費(fèi)用控制計(jì)劃（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金）、降低成本的技術(shù)組織措施計(jì)劃等。（二）成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。（四）工程管理部在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行

8、分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：成本計(jì)劃的合理性、完整性及其執(zhí)行情況；實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策；評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制程序一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的成本控制（一）項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策1、市場(chǎng)調(diào)查：項(xiàng)目立項(xiàng)的必要條件。有無(wú)市場(chǎng)、有多大市場(chǎng)，是判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件。（由于項(xiàng)目規(guī)模大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目后期住宅、車(chē)位、商業(yè)的銷(xiāo)售走勢(shì)與該區(qū)域近、中期發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系）2、項(xiàng)目基本情況：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目基本情況的前期摸底分析，充分?jǐn)M定判斷及處理的依據(jù)。 土地的

9、完整性 地塊不完整性的表現(xiàn)形式：市政代征地在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)切割；市政綠化用地在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍切割；名勝古跡、文物保護(hù)在項(xiàng)目規(guī)劃用地內(nèi)座落；江河湖泊在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)穿透；市政、公建設(shè)施在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落。 項(xiàng)目大市政配套現(xiàn)狀 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；供水管網(wǎng)；污水及雨水排放；供電系統(tǒng)；供熱及生活熱水；燃?xì)夤?yīng)情況；通訊情況；通郵情況。當(dāng)?shù)貕K的大市政配套缺乏時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本投資不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用額外增加，同時(shí)會(huì)對(duì)項(xiàng)目管理、成本、工期、銷(xiāo)售造成一定影響。 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊區(qū)域2KM范圍內(nèi)，公共交通、教育、銀行、大型購(gòu)物中心、醫(yī)療診所、體育娛樂(lè)設(shè)施、餐飲、公園、郵局、菜場(chǎng)，在項(xiàng)目立項(xiàng)

10、及規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮，避免后期加入造成成本增加。 項(xiàng)目周邊宜居環(huán)境 項(xiàng)目周邊區(qū)域0.5KM內(nèi)環(huán)境，是否存在飛機(jī)航線下、船舶航線及道路車(chē)輛等噪聲影響；周邊治安；空氣凈化情況；河流及湖泊污染、廢棄物、廢氣情況；危險(xiǎn)源情況（放射性、軍用及民用高壓電纜、易燃易爆倉(cāng)儲(chǔ)等）；歷史上不良或不吉利背景、典故；建筑風(fēng)水布局。 項(xiàng)目地質(zhì)情況 土質(zhì)結(jié)構(gòu)；承載力基礎(chǔ)處理；地下水位；抗震性；地勢(shì)高差。3、項(xiàng)目的法律手續(xù)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法化要求。4、項(xiàng)目地價(jià)款、配套款的支付情況：根據(jù)公司資金安排的依據(jù)。 公司的資金安排與地價(jià)款及配套費(fèi)支付金額關(guān)系 地價(jià)款、配套費(fèi)支付周期與開(kāi)發(fā)節(jié)奏 配套建設(shè)與配套費(fèi)支付時(shí)間5、項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)、

11、稅收：判斷費(fèi)用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。6、項(xiàng)目的投資預(yù)分析：就項(xiàng)目而言的經(jīng)濟(jì)初步測(cè)算與評(píng)估。7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)系。（二）土地合同洽談項(xiàng)目土地出讓合同作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的第一個(gè)合同，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要資源，顯得特別重要。1、確定相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性土地合法使用的歸屬性是項(xiàng)目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。必須以國(guó)家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。確定項(xiàng)目土地方擁有土地合法使用權(quán)標(biāo)志是國(guó)家政府部門(mén)-國(guó)土局頒發(fā)的土地使用合同書(shū)及項(xiàng)目建設(shè)用地許可證文件。2、明確土地性質(zhì) 生地或熟地 城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)

12、域差別決定了項(xiàng)目用地性質(zhì)，土地用地性質(zhì)涉及到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧绊?xiàng)目整體進(jìn)度工期控制，直接影響了項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的有效控制，同時(shí)制約項(xiàng)目后期管理與銷(xiāo)售。（軍用電纜遷移費(fèi)、高低壓變電工程、紅線外給排水管網(wǎng)接駁口等） 建筑退紅線要求 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地四角坐標(biāo)確定的情況下，建筑物建設(shè)必須依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求，嚴(yán)格執(zhí)行退紅線距離，避免出現(xiàn)不必要的失誤，造成經(jīng)濟(jì)損失。 地價(jià) 綜合地價(jià)的控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的因素，詳細(xì)界定土地性質(zhì)、明確項(xiàng)目用地地價(jià)、項(xiàng)目用地地價(jià)與土地性質(zhì)對(duì)應(yīng)內(nèi)容（受政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投資大、協(xié)調(diào)難、周期長(zhǎng)等不可操作性），充分比較分析土地完全成本與非完全成本

13、的測(cè)算合理性、可行性?？刂祈?xiàng)目土地開(kāi)發(fā)綜合成本（完全成本和非完全成本）在項(xiàng)目單位面積單價(jià)成本的25%以下。3、地價(jià) 明確使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容 明確項(xiàng)目地價(jià)款及包括具體內(nèi)容 明確用地地塊內(nèi)可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)事宜，并包含的相關(guān)費(fèi)用 明確雙方責(zé)任及權(quán)利 項(xiàng)目地價(jià)數(shù)額及支付方式 項(xiàng)目土地地價(jià)非完全成本折算 項(xiàng)目綜合地價(jià)（完全地價(jià)）界定為項(xiàng)目用地純地價(jià)與項(xiàng)目紅線外大市政配套費(fèi)之和4、正常及變更情況下雙方職權(quán)界定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于用地性質(zhì)決定項(xiàng)目市政配套工程費(fèi)數(shù)額巨大，直接影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，為合理確定有效的控制成本，大量配套費(fèi)用的支付必須在土地招拍掛及

14、簽訂國(guó)有土地出讓合同前界定，核算明確。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資成本分析由預(yù)決算人員會(huì)同財(cái)務(wù)部編制可行性報(bào)告或項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃書(shū)的編制，確定項(xiàng)目成本與銷(xiāo)售估算，資金來(lái)源的種類(lèi)、金額及時(shí)間。 附件1 項(xiàng)目成本估算COS表 營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)分析表（四）由預(yù)決算會(huì)同項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)人員根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度陸續(xù)地及時(shí)地收集以下相關(guān)資料，并完成網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖及調(diào)整說(shuō)明，工程進(jìn)度計(jì)劃。確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，落實(shí)項(xiàng)目封頂、預(yù)售許可證辦理等涉及銷(xiāo)售回款的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)控制。1、可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)；2、土地受讓合同；3、政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號(hào)； 工作類(lèi)別時(shí) 間形 象 進(jìn) 度 節(jié) 點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì) 劃

15、2013.01 2013.03土地摘牌， 辦理土地使用權(quán)證2012.10 2013.12規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)2013.12 2013.04規(guī)劃方案報(bào)批2013.03 2013.05施工圖設(shè)計(jì)及圖審及總包招標(biāo)2013.06 2013.08辦理規(guī)劃許可證2013.09 2013.11辦理施工許可證2013.05 2014.03基礎(chǔ)及地下室施工，平±0.00。2014.03 2014.12主體結(jié)構(gòu)施工2014.12取得預(yù)售許可證，開(kāi)始銷(xiāo)售2014.04 2015.06裝飾及安裝工程施工2014.02 2015.08公用配套工程（園林、市政等）施工2015.07 2015.12竣工驗(yàn)收及交房（

16、五）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的籌劃及營(yíng)銷(xiāo)資金回籠編制資金平衡計(jì)劃由預(yù)決算會(huì)同財(cái)務(wù)部按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系，按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)籌劃資金（自籌資金、貸款、銷(xiāo)售回款），對(duì)照項(xiàng)目工程的支付計(jì)劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的回籠計(jì)劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結(jié)論。據(jù)此編制籌資計(jì)劃。設(shè)立資金平衡計(jì)劃、合同臺(tái)賬和會(huì)計(jì)臺(tái)賬、銷(xiāo)售回款計(jì)劃、項(xiàng)目收益與資金平衡分析。附件2 資金平衡計(jì)劃 銷(xiāo)售回款計(jì)劃表（六）按項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及行政建管手續(xù)的程序，聯(lián)系各職能部門(mén)及對(duì)口稅務(wù)部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，了解和研究各項(xiàng)行政收費(fèi)及稅務(wù)政策，爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策，從而達(dá)到成本控制目的。 附件3 武漢新區(qū)保障房取費(fèi)報(bào)價(jià)明細(xì)表二、 規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成

17、本控制設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)全過(guò)程的重點(diǎn)，據(jù)對(duì)工程項(xiàng)目投資規(guī)律研究發(fā)現(xiàn)，越是前期，投資控制越重要，越是后期，投資控制的作用逐步減少。設(shè)計(jì)階段對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的投資影響約為75%，施工階段約為25%，因此建設(shè)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制同樣是重中之重。（一）設(shè)計(jì)單位的選擇首先要選擇好設(shè)計(jì)合作伙伴，在合作單位的選擇上不僅要選好設(shè)計(jì)單位還要選擇好的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，還需要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)把握好設(shè)計(jì)周期，設(shè)計(jì)周期的不同對(duì)總成本也有至關(guān)重要的影響。選擇設(shè)計(jì)院的思路和方法選擇專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人的思路和方法與設(shè)計(jì)院溝通工程成本控制意識(shí)的思路和方法設(shè)計(jì)周期合理取值的思考設(shè)計(jì)費(fèi)合理取值的思考設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)限額設(shè)計(jì)合同的引入和

18、使用（二）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），必須經(jīng)公司 “規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。針對(duì)項(xiàng)目的單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等方面，與市場(chǎng)上成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及在建的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)摸底、比對(duì)，分析武漢地區(qū)的各成本單項(xiàng)的控制指標(biāo)。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行分析、比較的基礎(chǔ)上，通過(guò)階段性的分析比對(duì)，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。（三）施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款， 并明確設(shè)計(jì)過(guò)程中必須控制好每一階段關(guān)鍵環(huán)節(jié)：土方及擋土工

19、程：該工程成本容易流失，應(yīng)綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)；樁基工程：不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，可根據(jù)不同地質(zhì)條件實(shí)行多種樁型混合選用，并提出相應(yīng)的限額指標(biāo)或分項(xiàng)成本目標(biāo)；結(jié)構(gòu)工程：由于該部分占建安成本比重最大，且對(duì)銷(xiāo)售并沒(méi)有直接的影響，則結(jié)構(gòu)工程師成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對(duì)建筑物層高、結(jié)構(gòu)形態(tài)、鋼筋、混凝土技術(shù)含量指標(biāo)； 層高對(duì)成本的影響及控制1)結(jié)構(gòu)成本減少地面以上部分：減少柱、墻體積；減少總高，降低荷載；減少地震力和和風(fēng)荷載。

20、地面以下部分：減少土方量；減少基坑支護(hù)；減少側(cè)壁及底板結(jié)構(gòu)量；減少抗浮量。2)其他土建成本減少減少維護(hù)墻、分隔墻、裝飾工程量減少門(mén)窗、幕墻、粉刷、涂料、防水等工程量3)設(shè)備及運(yùn)營(yíng)成本減少節(jié)能，減少耗能負(fù)荷減少運(yùn)營(yíng)成本4）層高控制手段銷(xiāo)售客戶主要關(guān)注的樓層凈高，因此壓縮層高，保證凈高，是成本控制的手段。 控制結(jié)構(gòu)梁高 合理布局機(jī)電的管線空間 結(jié)構(gòu)超限對(duì)成本的影響及控制高層規(guī)范：在6度及7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核心筒結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于6，框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于5。建筑高寬比超限對(duì)結(jié)構(gòu)影響建筑物抗傾覆的能力差。建筑高寬比超限對(duì)成本的影響增加結(jié)構(gòu)成本和建筑成本。增加建筑成

21、本主要是表面積與體積的比值對(duì)成本的影響。增加的結(jié)構(gòu)成本由超限的程度，風(fēng)荷載；抗震影響。 結(jié)構(gòu)類(lèi)型選取對(duì)設(shè)計(jì)的影響公共大地下室的面積充分利用；梁的布置與成本的關(guān)系；梁配筋方式對(duì)成本的影響；剪力墻的布置與成本的關(guān)系；樓板厚度對(duì)成本的影響；建筑的地下室及屋頂找坡選型；設(shè)計(jì)荷載取值；風(fēng)荷載取值對(duì)成本的影響；鋼筋材料的選擇對(duì)成本的影響；混凝土強(qiáng)度等級(jí)對(duì)成本的影響；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)構(gòu)件歸并的把握；施工圖深度對(duì)成本的影響。 建筑裝飾工程：質(zhì)量及效果對(duì)銷(xiāo)售影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對(duì)外墻磚、鋁合金門(mén)窗、電梯前室裝修、防水工程等確定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及

22、材料選型。 景觀工程：景觀工程成本波動(dòng)及彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料選型、樹(shù)種花卉、硬景裝飾標(biāo)準(zhǔn)選擇是成本控制的重點(diǎn)。 專(zhuān)業(yè)分包工程：通過(guò)方案的深化和優(yōu)化來(lái)進(jìn)行成本控制。在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中要把握好以上這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，抓好各個(gè)環(huán)節(jié)中的技術(shù)重點(diǎn)，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程做好精細(xì)化設(shè)計(jì)，同時(shí)也要能夠在關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突破。 附件：萬(wàn)科住宅統(tǒng)一設(shè)計(jì)要求結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)指引（四）工程管理部會(huì)同監(jiān)理單位組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。以下是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)審查重點(diǎn)

23、環(huán)節(jié)：結(jié)構(gòu)體系的確定及主要的平面布置圖?；A(chǔ)的選型及設(shè)計(jì)圖。電算模型及計(jì)算系數(shù)的取值。標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截面及配筋圖。地下室的布置及樣板配筋圖。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖。三、 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（一）施工招投標(biāo)與合同管理在全過(guò)程成本控制中的位置和關(guān)系（二）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)及資格審查。1、主體施工單位的選擇，采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)進(jìn)行。2、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別高而取費(fèi)較低的單位。3、緊急、小額零星工程采用議標(biāo)方式發(fā)包時(shí)，應(yīng)當(dāng)在至少兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。4、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。5、施工合同談判人員

24、履行合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，施工合同應(yīng)約定嚴(yán)禁施工隊(duì)伍擅自轉(zhuǎn)包。不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。6、建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。（三）工程量清單招標(biāo)注意事項(xiàng) 采用工程量清單招標(biāo)方式的工程一般屬于綜合單價(jià)合同，招標(biāo)文件中提供工程量清單，供承包方投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程實(shí)施后以實(shí)際工程量作為最終結(jié)算依據(jù)。很多招標(biāo)人認(rèn)為工程量清單僅僅作為一個(gè)參考工程量，可以不十分準(zhǔn)確，最終結(jié)算還可以實(shí)際發(fā)生的工程量作為結(jié)算依據(jù)。按照清單規(guī)范GB505002008強(qiáng)制性條文3.1.2條的規(guī)定：“采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人

25、負(fù)責(zé)”，這就意味著招標(biāo)人將承擔(dān)工程量清單“準(zhǔn)確性和完整性”所帶來(lái)的一切責(zé)任。1、如果工程量清單存在漏項(xiàng)，中標(biāo)后承包方在無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，可占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位補(bǔ)充報(bào)價(jià)；2、如果清單工程量與實(shí)際工程量嚴(yán)重不符，無(wú)論實(shí)際工程量的多少，承包方有理由提出實(shí)際工程量與預(yù)期工程量不符重新報(bào)價(jià)的索賠。 采用工程量清單招投標(biāo)，建設(shè)工程施工合同就會(huì)顯得尤為重要，成熟的清單計(jì)價(jià)系統(tǒng)，必須要有完整的合同配合，兩者相輔相承，密不可分。工程量清單報(bào)價(jià)單中，投標(biāo)人的綜合單價(jià)一次包定不作調(diào)整。工程竣工結(jié)算時(shí)，實(shí)際招標(biāo)時(shí)所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更和由于招標(biāo)人原因造成的工程量清單漏項(xiàng)或計(jì)算誤差應(yīng)預(yù)調(diào)整。工程量清單中原有的項(xiàng)目，

26、按報(bào)價(jià)中的綜合單價(jià)確定；工程量清單中有類(lèi)似的項(xiàng)目，參照類(lèi)似項(xiàng)目結(jié)算；工程量清單中沒(méi)有的項(xiàng)目，按規(guī)范規(guī)定結(jié)算。 招標(biāo)文件中對(duì)合同主要條款，特別是工程結(jié)算方式或價(jià)格調(diào)整方式描述不夠清楚，使投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目的分析和價(jià)格的組成上理解有誤。如鋼材、水泥等材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)綜合單價(jià)的影響投標(biāo)人較難把握，因此，招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中約定相應(yīng)的條款，較合理的減少投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也減少雙方之間因約定不清而造成的糾紛。a工程遺漏項(xiàng)目的補(bǔ)充原則和方法； b工程量調(diào)整的原則和計(jì)算方法；c材料價(jià)格調(diào)整的原則和方法；d工程保險(xiǎn)、履約擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)防范的內(nèi)容； e綜合單價(jià)調(diào)整的原則和計(jì)價(jià)方法； f措施費(fèi)用調(diào)整的原

27、則和范圍； 9工期變化對(duì)綜合單價(jià)影響的調(diào)整原則等。（四）工程量清單招標(biāo)文件和清單詳解附件：工程招標(biāo)工作流程工程量清單招標(biāo)說(shuō)明 項(xiàng)目工程招標(biāo)時(shí)間安排四、 建設(shè)工程施工合同及補(bǔ)充條款的擬定（一）合同管理階段的成本控制和工程合同的主體及網(wǎng)絡(luò)關(guān)系工程項(xiàng)目管理、工程成本控制與工程合同管理的關(guān)系工程項(xiàng)目管理中的相關(guān)工程合同網(wǎng)絡(luò)關(guān)系（二）合同管理階段的成本控制目標(biāo)    工程合同管理是為項(xiàng)目總目標(biāo)（總進(jìn)度計(jì)劃、成本控制計(jì)劃）服務(wù)的，保證項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。具體目標(biāo)包括：   1、使整個(gè)工程項(xiàng)目在預(yù)定的成本(投資)、工期范圍內(nèi)完成，達(dá)到預(yù)定的質(zhì)量和功能要求，實(shí)現(xiàn)

28、工程項(xiàng)目的三大目標(biāo)（進(jìn)度、成本、質(zhì)量安全）。   2、使項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程順利，合同爭(zhēng)議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責(zé)任，避免工程結(jié)算糾紛和索賠。   3、保證整個(gè)工程合同的簽訂和實(shí)施過(guò)程符合法律的要求。   4、工程竣工后，發(fā)包方按計(jì)劃獲得一個(gè)合格的工程，達(dá)到投資目的；承包方不但獲得合理的利潤(rùn)，還贏得了信譽(yù)，建立雙方友好合作關(guān)系。這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)合同管理的雙贏要求。   （三） 工程管理中合同管理的主要內(nèi)容  1、工程項(xiàng)目管理中合同總體策劃  合同總體策劃與項(xiàng)目、合

29、同的簽訂和實(shí)施之間的影響因素1）項(xiàng)目將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目資金計(jì)劃、交房要求等因素選擇一次性開(kāi)發(fā)或分期開(kāi)發(fā)，分解為幾個(gè)標(biāo)段招標(biāo)及簽訂合同，分解成幾個(gè)獨(dú)立的合同，每個(gè)合同有多大的工程范圍。（該過(guò)程為招標(biāo)之前確定）2）采用何種委托方式和承包方式   3）采用何種合同種類(lèi)，形式及條件   4）合同中一些重要條款、補(bǔ)充文件的確定（包含工程計(jì)價(jià)原則、材料風(fēng)險(xiǎn)控制、甲乙供材料范圍等）   5）合同簽訂和實(shí)施過(guò)程中一些重大問(wèn)題的決策。   6）工程項(xiàng)目相關(guān)各個(gè)合同在內(nèi)容、時(shí)間、組織和技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等合同類(lèi)型的選擇&

30、#160;  1）綜合單價(jià)合同（確定綜合單價(jià)，工程量據(jù)實(shí)結(jié)算）   2）固定總價(jià)合同 （確定工程量及綜合單價(jià)，固定項(xiàng)目總價(jià)，增額部分不考慮或按工程設(shè)計(jì)變更簽證處理）   3）成本加酬金合同 合同條件的選擇   1）國(guó)內(nèi)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同示范文本2）發(fā)包方與承包方自行擬定的合同      2、工程合同履行階段的合同管理合同體系的協(xié)調(diào)： 又稱為合同網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)，目的使項(xiàng)目所涉及的各合同之間關(guān)系在合同履行階段得到恰當(dāng)?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。 包括的內(nèi)容：  

31、    工程和工作內(nèi)容的完整性      技術(shù)上的協(xié)調(diào)      價(jià)格上的協(xié)調(diào)      時(shí)間上的協(xié)調(diào)      合同管理的組織協(xié)調(diào)        3、工程合同的常見(jiàn)爭(zhēng)議的處理 施工合同無(wú)效的情形及處理（承包人無(wú)資質(zhì)或借用的資質(zhì)及其他情況導(dǎo)致施工合同無(wú)效） 施

32、工發(fā)包人與承包人約定墊資的問(wèn)題 施工合同履行完結(jié)后，工程結(jié)算款支付和質(zhì)量保修爭(zhēng)議 發(fā)包人有權(quán)解除合同的情形 承包人有權(quán)解除合同的情形 發(fā)包人需承擔(dān)的建設(shè)工程質(zhì)量缺陷責(zé)任（設(shè)計(jì)缺陷、甲供材料、甲方分包工程） 建設(shè)工程未竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用并導(dǎo)致質(zhì)量損壞 實(shí)際竣工日期的確定及工程誤期爭(zhēng)議 正式合同與補(bǔ)充合同（陰陽(yáng)合同）的效力及后期爭(zhēng)議附件：項(xiàng)目工程建設(shè)合同案例分析五、施工過(guò)程的成本控制（一）合同交底1、項(xiàng)目工程主體合同簽訂后，由項(xiàng)目預(yù)算人員組織對(duì)專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)行合同交底，重點(diǎn)針對(duì)合同履行、付款方式、計(jì)價(jià)原則、風(fēng)險(xiǎn)控制等成本控制規(guī)則和質(zhì)量控制等處罰性條款進(jìn)行交底。2、分包工程由項(xiàng)目預(yù)算人員在招標(biāo)完

33、成后，以書(shū)面形式對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行合同交底，確保分包工程的質(zhì)量、成本的可控。（二）工程簽證1、反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)規(guī)定，慎重處理工程簽證。2、工程簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由本公司現(xiàn)場(chǎng)工程師和造價(jià)師以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中本公司造價(jià)師必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量把關(guān)。工程簽證的具體操作執(zhí)行設(shè)計(jì)變更及工程簽證管理辦法。3、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。4、因批量客戶要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和本公司有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須

34、對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。（三）工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項(xiàng)目開(kāi)工前，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。2、工程管理人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由項(xiàng)目公司、預(yù)決算部聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽

35、和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。（四）工程進(jìn)度款控制1、原則上不向施工單位支付備料款。確因特殊情況需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。2、盡量要求施工單位在公司所處開(kāi)戶銀行開(kāi)具結(jié)算帳戶，以便為公司融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。3、實(shí)行工程款支付預(yù)算制度，每月針對(duì)工程進(jìn)度的預(yù)估情況，提前預(yù)算下月月度該支付的工程款項(xiàng)目明細(xì)，便于財(cái)務(wù)提前準(zhǔn)備資金，避免大量資金過(guò)度積壓。4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，應(yīng)停止付款，預(yù)留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。工程尾款必須在工

36、程竣工驗(yàn)收合格并交付，竣工資料完備、竣工決算三階段審?fù)瓿梢院蠓娇芍Ц?。六?工程材料及設(shè)備管理（一）項(xiàng)目開(kāi)工前，工程管理部應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1、本公司能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余可以實(shí)行乙供。2、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)或按第4.2條考慮。3、按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。4、甲供材料及設(shè)備的管理要求1）收貨及驗(yàn)收：甲方負(fù)責(zé)卸貨，卸車(chē)完畢后，乙方對(duì)到場(chǎng)貨物進(jìn)行驗(yàn)收。2）保管：驗(yàn)

37、收后由乙方妥善保管，發(fā)生損壞丟失由乙方負(fù)責(zé)賠償。 3）保管費(fèi)用：甲供設(shè)備（只需要乙方安裝的部分）按甲供材料采購(gòu)價(jià)的 0.5%計(jì)取，計(jì)入竣工結(jié)算稅后總價(jià)。 4） 甲供設(shè)備清單提供甲供設(shè)備清單由施工方計(jì)算提供，所報(bào)的甲供貨物清單必須符合圖紙 要求，寫(xiě)清對(duì)應(yīng)的功能分區(qū)以及不包括的內(nèi)容。甲方有權(quán)確定品牌 。甲供材料的損耗率，執(zhí)行湖北省 2008消耗量定額或更行的2013年消耗量定額。 3 凡施工方提供的甲供貨物清單超出實(shí)際數(shù)量、規(guī)格的情況，又沒(méi)有變 更、增項(xiàng)依據(jù)的，按下列辦法辦理： 1）超出部分由甲方與供貨方商洽退貨事宜，由施工方承擔(dān)退貨發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。 2）經(jīng)洽商不能退貨的，在竣工結(jié)算中予以扣除，由

38、施工方承擔(dān)超量費(fèi)用。3）凡施工方提供的甲方貨物清單少于實(shí)際需求的數(shù)量、規(guī)格的情況下， 又沒(méi)有變更、減項(xiàng)依據(jù)的，按下列辦法處理：a不足部分仍由甲方追加清單，經(jīng)監(jiān)理、甲方代表審核后采購(gòu)。b因具體原因甲方不能采購(gòu)的，可書(shū)面列清原因后，將追加清單。對(duì)不足 部分由施工方負(fù)責(zé)及時(shí)提供合格產(chǎn)品，超原費(fèi)用的由施工方承擔(dān)，并承擔(dān)工期 延誤責(zé)任。 c因不足部分采購(gòu)所需時(shí)間造成工期延誤，相應(yīng) 工期不能順延，因不足部 分采購(gòu)所需時(shí)間造成甲方分包工程的工期拖延，乙方應(yīng)根據(jù)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及費(fèi) 用。5、甲供材料由施工單位安裝。6、乙方采購(gòu)的材料、設(shè)備的質(zhì)量控制 1）乙方在訂貨前兩周必須將所定材料設(shè)備的全部資料或樣品送交甲方、

39、監(jiān)理確認(rèn)并留樣封存，未經(jīng)甲方代表確認(rèn)的材料、設(shè)備訂貨，甲方代表有權(quán)拒絕使用。如產(chǎn)生變更另行征求甲方、監(jiān)理意見(jiàn)。乙方必須按照設(shè)計(jì)和規(guī)范要求采購(gòu)工程需要的材料、設(shè)備，并提供產(chǎn)品樣品、出廠合格證、材質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告單和 復(fù)驗(yàn)報(bào)告單。2）驗(yàn)收：在設(shè)備到貨48小時(shí)前通知甲方、監(jiān)理驗(yàn)收。對(duì)與設(shè)計(jì)和規(guī)范要 求不符的產(chǎn)品甲方代表拒絕驗(yàn)收，由乙方按甲方代表、監(jiān)理要求的時(shí)間運(yùn)出施工 現(xiàn)場(chǎng)，重新采購(gòu)符合設(shè)計(jì)和規(guī)范要求的產(chǎn)品，并承擔(dān)由此發(fā)生的費(fèi)用，工期不予順延。 3）報(bào)價(jià)：實(shí)際施工中，對(duì)于甲方未確定材料價(jià)格的指定材料乙方應(yīng)提前三周向甲方報(bào)告，甲方在一周內(nèi)審核確認(rèn)，結(jié)算時(shí)以甲方的確認(rèn)為依據(jù)計(jì)取材料差價(jià)，若事前未經(jīng)甲方確認(rèn)，甲

40、方可不予認(rèn)可。 4）變更簽證中發(fā)生的造價(jià)信息未包括的材料價(jià)格的確定： 乙方應(yīng)在進(jìn)貨前三周將其供貨方案及報(bào)價(jià)提交甲方，甲方原則上進(jìn)貨前一周認(rèn)價(jià)確定廠家，特殊情況雙方協(xié)商，但乙方不應(yīng)延誤工期。乙方必須提供相關(guān)的合同及發(fā)票作為結(jié)算依據(jù)。資料不全不予以認(rèn)可，不得進(jìn)入造價(jià)。（二）公司建立材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度。（三）采購(gòu)合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。（四）對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)

41、部拒絕付款。（五）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門(mén)的檢驗(yàn)合格證和工程管理部的驗(yàn)收合格證明以及結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)決算、財(cái)務(wù)部審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。（六）對(duì)于乙供材料和設(shè)備，本公司必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型抽取樣板，并進(jìn)行封樣，并盡量采取本公司限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。（七）材料的代用應(yīng)由工程管理部書(shū)面提出，設(shè)計(jì)單位書(shū)面認(rèn)可，總經(jīng)理批準(zhǔn)。七、 竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（一）單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。（二）工程管理部、財(cái)務(wù)部和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)

42、公司同時(shí)簽署。（三）凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。（四）工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書(shū)，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。（五）采取一次性扣留保修金、自行保修的部門(mén)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。八、 其他環(huán)節(jié)的成本控制（一）營(yíng)銷(xiāo)成本成本控制營(yíng)銷(xiāo)階段的操作會(huì)直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)的支付，因此，除了關(guān)注營(yíng)銷(xiāo)本身所產(chǎn)生的費(fèi)用控制，還

43、應(yīng)有營(yíng)銷(xiāo)管理的長(zhǎng)線考慮。 1、在營(yíng)銷(xiāo)方案階段，確定營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算，并建立控制機(jī)制。應(yīng)合理確定營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算并進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制；在預(yù)算范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷(xiāo)售政策，方案超預(yù)算時(shí)進(jìn)行例外管理，嚴(yán)格審批；推廣方案結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)分析。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)發(fā)售費(fèi)用，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)宣傳資料、包裝費(fèi)、模型、展銷(xiāo)費(fèi)等制定費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)，建立超額審批制度。  2、營(yíng)銷(xiāo)方案增加“賣(mài)點(diǎn)”，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加進(jìn)角度進(jìn)行方案分析控制。項(xiàng)目正式發(fā)售前，應(yīng)組織前期策劃部、工程管理部擬訂詳細(xì)的銷(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。銷(xiāo)

44、售承諾事項(xiàng)清單及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)總經(jīng)理審查通過(guò)。銷(xiāo)售過(guò)程中為增加“賣(mài)點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3、銷(xiāo)售合同簽訂及交房在銷(xiāo)售合同方面，嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序（房地局發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)合同樣本），請(qǐng)專(zhuān)業(yè)法律人員出具意見(jiàn)，對(duì)有關(guān)補(bǔ)充條款、交房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)變更的承諾、保修期和質(zhì)量補(bǔ)償?shù)某兄Z重點(diǎn)審核。  在客戶交房方面，主要控制交房日期、保修期、質(zhì)量補(bǔ)償，對(duì)于晚交房的要按原因分類(lèi)處理，與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期等，合理組織協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)合同索賠或影響。 在廣告公司、媒體采購(gòu)方面，審核廣告公司的資質(zhì)、媒體的有效性。應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)供應(yīng)商管理，嚴(yán)格執(zhí)

45、行公司采購(gòu)流程，并進(jìn)行廣告、媒體投放后評(píng)估分析。  （二）管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用成本控制1、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。2、管理費(fèi)用的控制主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的日常行政管理費(fèi)用的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識(shí)，以責(zé)任成本和成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)行約束，比如行政費(fèi)用支出應(yīng)根據(jù)公司實(shí)際情況，建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)和審批制度，推行行政費(fèi)用預(yù)算制度，嚴(yán)格按費(fèi)用支出審批程序執(zhí)行成本費(fèi)用的審批；考核部門(mén)行政費(fèi)用支出，費(fèi)用控制作為部門(mén)

46、考核的指標(biāo)之一。  3、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要體現(xiàn)在公司的利息支付上，需要房地產(chǎn)公司成本管理方面加強(qiáng)資金管理，增加資金控制的計(jì)劃性。集中資金管理，減少資金沉淀收集國(guó)家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭(zhēng)取合理的低稅務(wù)成本，開(kāi)展社會(huì)關(guān)系公關(guān)，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠和政府財(cái)政返還等。第四章 成本信息管理的建立項(xiàng)目成本管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和工程項(xiàng)目的具體要求，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行全面有效的計(jì)劃、控制、分析、考核等管理活動(dòng)，達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理水平、提高成本核算水平、降低工程項(xiàng)目實(shí)施成本的效果，也增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。所以隨著公司工程項(xiàng)目的竣工交付，針對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)和成本管理累計(jì)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，建立和建設(shè)工程項(xiàng)目成本信息管理系統(tǒng)

47、，對(duì)今后的施工項(xiàng)目成本管理效率提高、進(jìn)行戰(zhàn)略決策都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、系統(tǒng)分析，落實(shí)技術(shù)性指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)型指標(biāo)的比對(duì)（一）工程成本分析1、工程項(xiàng)目投資成本分析2、工程成本明細(xì)賬的建立3、工程項(xiàng)目建造成本技術(shù)性指標(biāo)分析（含鋼量、混凝土量等技術(shù)性指標(biāo)）4、工程項(xiàng)目建造成本經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)分析（各單項(xiàng)工程單價(jià)分析）（二）財(cái)務(wù)成本分析1、財(cái)務(wù)成本分析概念1）資金時(shí)間價(jià)值（一定量的資金在不同時(shí)間點(diǎn)得價(jià)值量的差額）2）利息分析（在一定時(shí)期內(nèi)，資金的所有者放棄資金的使用權(quán)而得到的補(bǔ)償或借貸者為獲得資金的所有權(quán)付出的代價(jià)）3）現(xiàn)金流量控制 （以圖形的方式表達(dá)項(xiàng)目投資周期內(nèi)每年的現(xiàn)金流入和流出情況）2、指標(biāo)分析1）經(jīng)

48、濟(jì)性指標(biāo)分析2）基準(zhǔn)收益與實(shí)際收益分析 （投入項(xiàng)目的資金設(shè)定的預(yù)期年回報(bào)率）3）靜態(tài)投資回收期分析（不考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，用年凈收益回收全部投資所需的時(shí)間）4）動(dòng)態(tài)投資回收期分析（不考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，用項(xiàng)目收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間）5）前期經(jīng)濟(jì)效果期望值和項(xiàng)目結(jié)束實(shí)際經(jīng)濟(jì)效果值比對(duì)分析二、建立工程成本信息管理系統(tǒng)（一）系統(tǒng)管理子系統(tǒng)用于用戶管理和數(shù)據(jù)庫(kù)管理，針對(duì)項(xiàng)目工程數(shù)據(jù)的錄入、刪除、修改更新以及權(quán)限設(shè)置等工作，而系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)管理包括源數(shù)據(jù)的維護(hù)管理、系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份和數(shù)據(jù)恢復(fù)等。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入及維護(hù)，為成本管理系統(tǒng)提供完整、準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。施工企

49、業(yè)的信息錄入（企業(yè)資質(zhì)、工程業(yè)績(jī)、工程班組、職工信息等）供應(yīng)商信息的錄入（企業(yè)資質(zhì)、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、物料編碼）工程材料品牌、廠家、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格信息的錄入（三）成本計(jì)劃子系統(tǒng)包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算分析、分項(xiàng)成本計(jì)劃管理。系統(tǒng)可制作不同的計(jì)劃類(lèi)型，按時(shí)間段計(jì)劃、分項(xiàng)工程計(jì)劃、建立工程量臺(tái)賬、甲供材料統(tǒng)計(jì)、材料總量計(jì)劃等。（四）成本控制子系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)銜接，對(duì)成本管理中涉及的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)用、管理費(fèi)用及其他費(fèi)用的成本控制實(shí)例分析，形成成本分析報(bào)表錄入存檔。（五）成本核算及分析子系統(tǒng)通過(guò)對(duì)人工、材料、機(jī)械、管理及其他費(fèi)用的核算，與武漢地區(qū)市場(chǎng)同等類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行成本差異性分

50、析及成本預(yù)測(cè)分析，為以后的項(xiàng)目的成本分析和經(jīng)濟(jì)效益分析提供重要的參考資料。（六）報(bào)表累計(jì)使用子系統(tǒng)通過(guò)項(xiàng)目的成本控制管理，根據(jù)實(shí)際工作需要，制作、生成的各類(lèi)工作報(bào)表、分析報(bào)表如材料消耗量表、工程結(jié)算交接表、單項(xiàng)工程信息表、單項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)表、單項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表等各項(xiàng)報(bào)表表單，錄入存檔，方便在今后的工程中再次充分利用，為工程施工、成本管理提供良好的服務(wù)。員工可每月或不定期的在知識(shí)建議模塊向公司提出建議（原OA計(jì)劃總結(jié)模塊不再使用）；項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員可在項(xiàng)目過(guò)程中或項(xiàng)目結(jié)束時(shí)就可上升為公司知識(shí)的階段性成果及其他相關(guān)內(nèi)容提出建議地區(qū)公司設(shè)知識(shí)專(zhuān)員1名，由PMO召集人或綜合能力突出的職能負(fù)責(zé)人擔(dān)任，集團(tuán)設(shè)知識(shí)專(zhuān)員

51、1名，由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)職能負(fù)責(zé)人或人力資源職能負(fù)責(zé)人擔(dān)任。知識(shí)專(zhuān)員對(duì)要實(shí)施的改進(jìn)建議應(yīng)保持積極而謹(jǐn)慎的態(tài)度，須在調(diào)研基礎(chǔ)上推動(dòng)建議的完善和落實(shí)。知識(shí)專(zhuān)員進(jìn)行評(píng)價(jià)回復(fù)時(shí)可參考員工評(píng)議，但須獨(dú)立作出審慎的價(jià)值判斷建議上升為知識(shí)的關(guān)鍵在于可實(shí)施性，知識(shí)管理積分為評(píng)定已實(shí)施建議價(jià)值貢獻(xiàn)大小的計(jì)量標(biāo)尺，分為4個(gè)等級(jí)：（1）、暫無(wú)實(shí)施價(jià)值的建議為0-40分；（2）、已實(shí)施的具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)改進(jìn)建議為40-100分；（3）、已實(shí)施的地區(qū)公司制度、流程、指引、模版改進(jìn)建議100-500分；（4）、已在集團(tuán)實(shí)施或在其他地區(qū)公司推廣的改進(jìn)建議為500-1000分。員工提出的建議須在知識(shí)管理系統(tǒng)中進(jìn)行公示。知識(shí)專(zhuān)員對(duì)所有建議

52、必須給予回復(fù)，以保持員工的知識(shí)創(chuàng)造熱情?；貜?fù)內(nèi)容分5類(lèi)：（1）、0-40分的建議回復(fù)：建議有一定的參考價(jià)值，但暫時(shí)無(wú)實(shí)施價(jià)值；（2）、40-100分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)已落實(shí)到具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的改進(jìn)；（3）、100-500分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)已落實(shí)到部門(mén)或公司的制度、流程、指引、模版的改進(jìn)；（4）、500-1000分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)已落實(shí)到集團(tuán)的制度、流程、指引、模版的改進(jìn)或推廣到其他地區(qū)公司；（5）、建議修改回復(fù)：建議有實(shí)施價(jià)值，但請(qǐng)?jiān)赬X方面進(jìn)一步完善。附件1：項(xiàng)目成本與銷(xiāo)售估算 CS00表項(xiàng)目名稱：*項(xiàng)目建筑面積(m2):*單

53、位：萬(wàn)元成本 項(xiàng)目成本科目序號(hào)成本細(xì)項(xiàng)本項(xiàng)成本 (萬(wàn)元)本項(xiàng)可售面積單方成本 (元/m2)編制說(shuō)明附件文號(hào)一.前期費(fèi)用(1.1)政府收費(fèi)1.1.1報(bào)建費(fèi)1.1.2招標(biāo)服務(wù)費(fèi)（含標(biāo)底編制費(fèi)）工程費(fèi)用的0.3%（由中標(biāo)單位支付）1.1.3質(zhì)檢監(jiān)督費(fèi)1.40 工程費(fèi)用×1.41.1.4安全監(jiān)督費(fèi)1.1.5規(guī)劃紅線測(cè)量費(fèi)1.00 1元/m21.1.6人防異地建設(shè)費(fèi)底層建筑面積×1500元/m2/21.1.7規(guī)劃管理費(fèi)無(wú)1.1.8審圖費(fèi)1.40 工程費(fèi)用×1.41.1.9建設(shè)工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)0.80 工程費(fèi)用×0.81.1.10抗震審核費(fèi)0.22 工程費(fèi)用×0.221.1.11環(huán)境評(píng)估費(fèi)1.50 1.5元/m21.1.12紅線復(fù)核費(fèi)3384.00 按