商業(yè)街策劃方案

1、商業(yè)街策劃方案 -03三、項(xiàng)目運(yùn)作策略及構(gòu)思（一）、項(xiàng)目運(yùn)作策略1、成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營(yíng)權(quán)在目前商業(yè)街人氣不旺， 經(jīng)營(yíng)氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下， 大部分業(yè)主在對(duì)前景充滿希望的同時(shí)， 愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。 因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過(guò)致函洽談、 懇談會(huì)等方式，說(shuō)服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的工作的有效實(shí)施。2、定向招租，龍頭店鋪帶動(dòng)在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。同時(shí)，從市場(chǎng)調(diào)研反映的結(jié)果， 目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動(dòng)原則， 定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)店鋪超 50%

2、，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍降低商鋪?zhàn)饨?，或?qū)嵭腥齻€(gè)月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來(lái)。4、以點(diǎn)帶面，吸引人氣在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4 至 5 處流動(dòng)小吃，吸引更多的女性及兒童。 如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。（二）、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目定位觀瀾區(qū)域首個(gè)特色風(fēng)情商業(yè)街定位詮釋：“觀瀾區(qū)域 ”突出本項(xiàng)目的地理位置和地域優(yōu)勢(shì)。“首個(gè) ”突出首個(gè)，突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無(wú)僅有。致力將格瀾郡項(xiàng)目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場(chǎng)、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。“特色風(fēng)情 ”觀瀾片區(qū)消費(fèi)者購(gòu)物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。1、一

3、層業(yè)態(tài)規(guī)劃通過(guò)對(duì)觀瀾片區(qū)商業(yè)、項(xiàng)目周邊商業(yè)、項(xiàng)目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項(xiàng)目 “皇家英里路 ”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來(lái)點(diǎn)綴。酒吧街特點(diǎn)此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河， 并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入， 只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品位、檔次，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空缺， 具體操作時(shí)可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境，體現(xiàn)了 “皇家英里路 ”這一定位。特色餐飲街特點(diǎn)特色餐飲街對(duì)外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合

4、了三種因素： 一是這里面向工業(yè)大道， 通過(guò)廣告位可以很好的向外展示，并達(dá)到吸引消費(fèi)者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。 三是餐飲要求停車位足， 在這里可以停車需求。家電體驗(yàn)街特點(diǎn)近兩年來(lái)，家電行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈， 不少連鎖企業(yè)已開(kāi)始動(dòng)用體驗(yàn)營(yíng)銷來(lái)網(wǎng)羅顧客。此類體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)，以產(chǎn)品為道具，以消費(fèi)者為中心，能夠創(chuàng)造使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動(dòng)。相對(duì)于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售， 這種體驗(yàn)式營(yíng)銷更專業(yè)、 更具人性化。根據(jù)消費(fèi)者反映： 購(gòu)物有了現(xiàn)場(chǎng)演示， 對(duì)商品的性能會(huì)有了更深了解和實(shí)感，加之有專業(yè)指導(dǎo)，購(gòu)物避免了盲目性。服裝服飾、體育用品街特點(diǎn)商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品

5、為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項(xiàng)目南北商業(yè)連接起來(lái)。2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃二樓人流引入不如一樓， 因此人氣相對(duì)一樓會(huì)清淡一些， 而美容美體基本上是以會(huì)員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號(hào)召力。四、項(xiàng)目執(zhí)行案（一）、成立項(xiàng)目運(yùn)作小組為了確保商業(yè)規(guī)劃、 策劃、招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的工作的有效實(shí)施， 需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)， 需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對(duì)應(yīng)，因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組，組織架構(gòu)如下：（二）、收集資料建立檔案，收集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料， 以便順利開(kāi)展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計(jì)、招商、硬件改造等工作。與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購(gòu)買合同范本、物業(yè)

6、管理合同，了解項(xiàng)目購(gòu)買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。 （執(zhí)行人：呂國(guó)生）與管理處或觀瀾地產(chǎn)營(yíng)銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。（執(zhí)行人：呂國(guó)生）與管理處或觀瀾地產(chǎn)營(yíng)銷部聯(lián)絡(luò)，收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。 （執(zhí)行人：呂國(guó)生）通過(guò)訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況的看法、對(duì)前景的信心、對(duì)現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國(guó)生）（三）、召開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)除天虹商場(chǎng)以及肯德基為開(kāi)發(fā)商持有外， 其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶， 使得商業(yè)規(guī)劃無(wú)法實(shí)施，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂， 無(wú)法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的

7、商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一定難度。因此需要通過(guò)致函洽談、懇談會(huì)等方式，說(shuō)服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開(kāi)展洽談工作。 （執(zhí)行人：黎海航、呂國(guó)生）擬定懇談會(huì)議題，選擇有經(jīng)驗(yàn)的主持人，掌控引導(dǎo)會(huì)議議題走向，防止懇談會(huì)偏題，與業(yè)主探討運(yùn)營(yíng)思路及模式。 （執(zhí)行人：項(xiàng)目部）（四）、代理?xiàng)l件的確定為了有效的與業(yè)主開(kāi)展洽談工作，并確保我公司的運(yùn)營(yíng)策略落到實(shí)處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理?xiàng)l件。對(duì)以國(guó)惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔?。（?zhí)行人：黎海航、呂國(guó)生）采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價(jià)格體系。 （執(zhí)行人：項(xiàng)目部）擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育， 代理期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一年 0 租金，第二年 50市場(chǎng)租金，第三年80市場(chǎng)租金的策略。 引進(jìn)特色項(xiàng)目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營(yíng)權(quán)。 （執(zhí)行人：項(xiàng)目部）步行商業(yè)街的臨街深度問(wèn)題研究步行商業(yè)街的設(shè)置步行商業(yè)街景