土地投資模式

1、土地投資模式介紹華潤(rùn)萬(wàn)家物流管理中心2014年7月28日一、企業(yè)獲取土地模式土地法及國(guó)土資源部相關(guān)的部門(mén)規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地，統(tǒng)稱(chēng)為招拍掛制度。在這一最常見(jiàn)的拿地模式中，企業(yè)一般以股東公司參與競(jìng)買(mǎi)土地，先簽訂成交確認(rèn)書(shū)，待項(xiàng)目公司成立后再簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。同時(shí)，在合同里需明確項(xiàng)目交地時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、竣工時(shí)間。地價(jià)款的支付需與土地交付掛鉤，爭(zhēng)取地價(jià)款能分期支付。(1)直接招拍掛包含合同簽訂、土地整理、土地出讓、資金返還四大階段指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆

2、遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。(2)一級(jí)開(kāi)發(fā)：過(guò)戶即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送，應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。過(guò)戶登記 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。(3)過(guò)戶 股權(quán)收購(gòu)：是指投資人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司股東的股權(quán)取得項(xiàng)目公司股東的法律地位，從而控制項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和財(cái)務(wù)權(quán)，完成項(xiàng)目公司名下項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓方式下，項(xiàng)目權(quán)屬發(fā)生變更，須根據(jù)法律規(guī)定的要求和方式，履行相

3、應(yīng)的審批、許可等手續(xù)，手續(xù)繁瑣，還需交納一定的交易稅費(fèi)。(4)股權(quán)收購(gòu) 勾地等意向性拿地：是國(guó)土資源部門(mén)制定年土地供應(yīng)計(jì)劃，經(jīng)審批后，用地者可以根據(jù)自己的需要選擇合適土地。 政府需辦妥土地征地農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)、完成征地拆遷工作、完善市政配套設(shè)施后，將土地在一定期限內(nèi)分期招拍掛出讓。 企業(yè)以一定的價(jià)格條件報(bào)名參與土地競(jìng)買(mǎi)，并在競(jìng)得土地后進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。(5)勾地等意向性拿地 三舊改造：是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造。 “三舊”改造是國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。包括政府統(tǒng)一收儲(chǔ)后出讓、企業(yè)直接參與舊改、自行改造主體吸收

4、房開(kāi)企業(yè)參與、收購(gòu)改造四種方式。(6)三舊改造二、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地成本由地價(jià)款、契稅、交易服務(wù)費(fèi)等構(gòu)成(包括紅線外所涉及的代征土地費(fèi)用) ；其中契稅為土地成交價(jià)的3%-5%;交易服務(wù)費(fèi)各地不同，一般均設(shè)有上限，如東莞上限為9.8萬(wàn)。(1)土地成本前期工程費(fèi)土建工程費(fèi)機(jī)電安裝費(fèi)精簡(jiǎn)裝修費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)公建分?jǐn)傎M(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息成本)(2)開(kāi)發(fā)成本(包括紅線外代建工程所涉及費(fèi)用，若有)營(yíng)業(yè)稅 為銷(xiāo)售收入的5%；城建稅 為營(yíng)業(yè)稅的37%教育附加 為營(yíng)業(yè)稅的3%合計(jì) 約為銷(xiāo)售收入的5.5%。(3)營(yíng)業(yè)稅及附加稅營(yíng)業(yè)稅及附加稅包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加(4)土地增值稅土地增值稅分為

5、預(yù)征與實(shí)際結(jié)算兩部分：p預(yù)征稅率為：別墅銷(xiāo)售收入的3%，洋房銷(xiāo)售收入的1%；p實(shí)際結(jié)算按公式計(jì)算，具體為：土地增值稅=(銷(xiāo)售收入-(土地成本+開(kāi)發(fā)成本)120%-營(yíng)業(yè)稅及附加-銷(xiāo)管費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用)對(duì)應(yīng)增值稅率-速扣系數(shù)約為銷(xiāo)售收入的5-10%(5)銷(xiāo)管費(fèi)用銷(xiāo)管費(fèi)用包括銷(xiāo)售費(fèi)用及管理費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用售樓部裝修策劃推廣費(fèi)傭金費(fèi)等管理費(fèi)用指除項(xiàng)目部外其他部門(mén)為組織和管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用所得稅計(jì)算方式： 盈利額的25%，即(毛利潤(rùn)額-銷(xiāo)管費(fèi)用)25%， 無(wú)盈利則不繳所得稅若凈利潤(rùn)為20%-25%，則對(duì)應(yīng)的所得稅為銷(xiāo)售收入的6.7%-8.3% (6)所得稅三、重點(diǎn)關(guān)注的效益指標(biāo)毛利潤(rùn)率=(毛利潤(rùn)額 銷(xiāo)售金額)100%毛利潤(rùn)額=銷(xiāo)售金額-土地成本-開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-土地增值稅土地成本獲利倍數(shù)=凈利潤(rùn)額 土地